容积率案例分析

如何确定容积率谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？2先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为什么没有做出想要的产品？3看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？4容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局5我们需要理解容积率的那些问题？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。6先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追求容积率附加品质提升与售价提升的关系土地价格容积率最大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。43127案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利8案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合9案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼10总规划平平面图11杨柳国际际新城规规划效果果图，容容积率不不到1.312容积率的的确定模模型——结合开发发风险、、市场实实现、利利润额度度及实现现难异度度的问题题来确定定利润最大大化和市市场可实实现度是是确定物物业组合合和容积积率的追追求目标标；企业自身身资源状状况和资资金状况况是限定定条件；；企业战略略导向和和项目品品牌因素素是兼顾顾因素。。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位13一个容积积率确定定的案例例——湛江地王王项目深圳高层层物业类类型的容容积率指指标可实实现度与与产品品品质的对对应关系系产品品质容积率范围可能的建筑组合深圳典型案例高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼香域中央、水榭花都高层较高品质2.6—3.2板楼为主，较为舒适中信红树湾、香蜜山较高容积率3.2—3.8一梯多户的联体+少量板楼天悦龙庭、阳光带海滨城高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩中信海阔天空、星河国际以上纯居居住用地地内可实实现容积积率指地地块规模模较大时时的实现现度；以上建筑筑形态基基本为高高层住宅宅建筑。。本项目战战略目标标和项目目定位对对容积率率确定的的指导原原则：较高品质质的高层层住宅，，一梯两两户的户户型占据据一般户户型比例例；地块用地地面积为为红线内内用地，，地块资资源及形形状较利利于出面面积；项目户型型定位基基本为大大户型，，较利于于出面积积；本项目高高品质是是相对于于湛江而而言，品品质要趋趋同于深深圳的主主流高层层楼盘。。15高品质高高层住宅宅的容积积率指标标实现度度案例分分析——深圳香域域中央占地66904㎡，建筑面面积138550㎡㎡，8栋小高层层（一梯梯两户板板楼）、、2栋高层（（一梯四四户点楼楼），户户数710户。绿化率58.6%，建筑密密度17.9%，容积率率2.07。小学单独独占地，，临路退退后线距距离较大大。规划上采采用了半半围合的的布局方方式，充充分考虑虑了地块块与公园园的相互互关系。。16高品质高高层住宅宅的容积积率指标标实现度度案例分分析——深圳中信信红树湾湾总用地16.3万㎡，总建筑筑面积65万㎡，地上容容积率3.18，南侧在在建设的的高层区区域容积积率约3.5。建筑形式式为一体体两户的的板楼为为主，少少量的一一梯三户户板楼和和一梯两两户的点点楼，建建筑层数数28—32层。为提高容容积率，，采用了了“v”型的楼梯梯布局，，倾斜角角度38度，即兼兼顾了日日照，有有充分考考虑了景景观，内内部的空空间感略略感压抑抑。17较高品质质高层住住宅的容容积率指指标实现现度案例例分析——深圳幸福福海岸总占地104616㎡㎡，总建筑筑面积近近410000㎡㎡,一期占地地35382㎡,建筑面积积77657㎡,容积率仅仅2.196。幸福海岸岸以点式式围合的的建筑布布局，围围而不合合，既保保证了庭庭院空间间的通透透性和开开放性，，又恰到到好处的的保证了了生活私私密性；；一期6栋595户，18层高，一一梯四户户为主，，一梯三三户和一一梯两户户为辅。。后期的建建筑容积积率4.5以上，全全部为平平均层数数30层左右的的点式住住宅。18较高品质质高层住住宅的容容积率指指标实现现度案例例分析——深圳天悦悦龙庭地块形状状狭长，，总用地地面积51825㎡，总建筑筑面积21万㎡，其中计计容积率率面积17.1万㎡，容积率率3.3。13栋28层的点楼楼围合而而成，空空中院馆馆的户型型设计，，平均进进深较小小，户型型面积适适中。户型舒适适度和朝朝向兼顾顾度较好好，偷面面积比例例达到10%，实际容容积率在在3.5以上。19容积率参参照给我我们的启启示——项目可能能实现的的容积率率指标本项目地地块资源源以及与与外部资资源的相相邻关系系对项目目土地利利用有较较大的作作用；地块北部部的倾斜斜角度及及倾斜方方向对于于建筑的的排布较较为有利利；西侧的小小广场与与项目统统一规划划，部分分社区的的配套设设施可以以设置与与此，进进而节约约用地。。参照深圳圳高层住住宅的案案例、经经验及柏柏涛、阿阿特金斯斯等设计计机构设设计师的的参考意意见，结结合项目目定位及及湛江市市房地产产开发水水平等因因素，项项目在不不同档次次可能实实现的容容积率指指标可能能如下：：高品质：：3.2以内，基基本为一一梯两户户的户型型设计，，户型舒舒适度较较高；较高品质质：3.8左右，户户型舒适适度较高高，需设设计师在在规划手手法和布布局上合合理处理理；较高容积积率：4.8左右，是是基于湛湛江市房房地产开开发现状状、开发发商容积积率预期期的基础础上的方方案，设设计师认认为按照照如此容容积率，，产品形形式将基基本为一一梯四户户及以上上的联体体楼，纯纯住宅部部分的建建筑密度度达到18——20%，品质质极低低。20项目容容积率率确定定——较符合合市场场和项项目定定位的的物业业组合合方案案推介介一在满足足图示示物业业功能能配比比的情情况下下，推推介方方案基基准容容积率率3.92；从市场场角度度以及及项目目的整整体战战略角角度，，本方方案基基本符符合项项目定定位。。产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅80000高端形象，价值标杆一梯多户住宅86000提高土地开发强度商业6000利用街区，提高开发强度配套会所1000风情会馆合计173000容积率3.92地下车库35000不计容积率，车库功能+人防21项目容容积率率确定定——较符合合市场场和项项目定定位的的物业业组合合方案案推介介二在满足足图示示物业业功能能配比比的情情况下下，推推介方方案基基准容容积率率3.43；本方案案基本本采用用一体体两户户的舒舒适户户型设设计，，部分分区域域采用用一梯梯多户户。产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅100000高端形象，价值标杆一梯多户住宅45000提高土地开发强度商业6000利用街区，提高开发强度配套会所1000风情会馆合计152000容积率3.43地下车库35000不计容积率，车库功能+人防22项目容容积率率确定定——高容积积率下下的经经济指指标测测算数数据假假定在满足足图示示物业业功能能配比比的情情况下下，方方案基基准容容积率率4.92；在如此此规划划指标标下，，类似似的产产品形形态在在规划划上难难以达达到合合理布布局，，产品品素质质低。。右图方方案图图示物物业功功能配配比下下，容容积率率4.41；产品形形式多多数为为一梯梯多户户的户户型，，舒适适度不不高。。产品类型建筑面积（平方米）住宅210000商业6000配套会所1000合计217000容积率4.92地下车库35000产品类型建筑面积（平方米）住宅190000商业6000配套会所1000合计197000容积率4.41地下车库3500023方案主主要规规划技技术指指标对对比产品类型方案一方案二方案三方案四计容积率面积173000152000217000197000其中：住宅166000145000210000190000商业6000600060006000会所1000100010001000地下车库（不计）35000350003500035000容积率3.923.434.924.41产品评述舒适度较高高品质难以实现品质受限项目总投资50821481075528753357开发毛利14731139441449714141税前利润率28.99%28.98%26.22%26.50%累计净现值9427884679508395年度内部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%项目运作资金预估2.5亿2.5亿2.8亿2.7亿对比显显示：：在产产品可可实现现及市市场可可实现现的前前提下下，项项目的的经济济指标标综合合对比比方案案一相相对最最佳，，但差差异不不明显显。方案三三容积积率的的限定定下，，产品品规划划设计计的技技术可可行性性难度度大。。项目容容积率率的选选定过过程中中，经经济效效益的的对比比仅仅仅是一一个因因素，，市场场可项项目度度、项项目开开发战战略因因素同同样重重要。。综合考考虑倾倾向选选择：：方案案一；；次选选方案案二。。说明：：以上方方案的的容积积率可可实现现度都都是经经过案案例参参考和和设计计师咨咨询得得到；；规划划过程程中，，由于于设计计处理理手法法的不不同，，即使使同样样的容容积率率也会会导致致产品品形态态和产产品品品质之之间的的差异异。24上述案案例借借鉴的的几个个关键键点——我们需需要清清楚的的了解解不同同容积积率对对应的的产品品状况况主要几几点：：地域要要相近近；市场客客户的的消费费特征征有较较大的的类似似；地块不不能是是单体体楼地地块；；容积率率的确确定融融合了了下面面问题题：市场的的开发战战略和和项目目定位位的技术的的开发节节奏的的25思考下下面几几个实实际问问题，，也许许对我我们从从技术术层面面理解解容积积率更更有意意义为什么么中心心红树树湾采采用了了“v”型的楼楼体设设计和和布局局？从容积率角角度考虑，，中信红树树湾沿街toho有何意义，，还是3.18容积率？这这个问题从从香蜜湖1号也可找到到同样答案案？为何北方的的开发商在在开发时不不停的加大大进深，甚甚至是不惜惜导致面积积庞大、户户型设计不不合理？为何开发商商听到退红红线很大就就头疼?开发商常说说的地块出出面积，究究竟什么地地块出面积积？为什么么？上述的几个个问题其实实是从不同同的角度说说明了容积积率的技术术影响层面面，我们分分别在下边边的沙龙中中，结合案案例来说明明，以期能能找到相对对合理的规规律和答案案。26中信红树湾湾——即偷面积，，又偷价值值27香蜜湖一号号平面规划划图——同样地价的的不同价值值，偷价值值过度28技术层面，，谁在影响响容积率？？社区规模的的大小，地地块的形状状？项目规划结结构和规划划的布局形形式？项目产品类类型的组合合？项目所处区区域的纬度度？日照间间距的情况况？户型的设计计和组合问问题？容积率在一一定程度上上反映了社社区的舒适适度指标和和地块的开开发强度，，但是容积积率的高低低与社区舒舒适度并不不是简单的的线性比例例关系，开开发商的开开发水平、、策划人员员的决策判判断、设计计师对地块块的把握和和理解程度度都影响容容积率的指指标。29社区规模——往往规模越越小的地块块越容易出出面积，为为什么？30规模小的地地块在红线线退让、建建筑组群之之间的关系系等方面都都相对宽松松31规划结构和和布局形式式——金地香蜜山山的短板结结构在考虑虑了景观和和户型的同同时，容积积率降低32地块形状如如何影响容容积率？看地块与周周边的相邻邻建筑的关关系看地块的形形状，以及及需要退让让的尺寸往往很小的的地块还需需要看地块块的具体尺尺寸它往往决定定：地块与周边边建筑的退退让关系；；地块退红线线的尺寸问问题；地块内部的的规划结构构和建筑布布局问题；；33产品类型的的组合如何何影响？需要首先明明确不同功功能物业类类型的组合合关系需要明确某某用地单纯纯物业类型型的容积率率实现度建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2某城市单纯纯物业类型型的容积率率实现度该城市某项项目的容积积率实现指指标（r=1.58)产品类型建筑面积比例功能分析叠加别墅2000010%提升形象，树立标杆花园洋房15000061%盈利主题，展示体验电梯洋房9000029%提高容积率，提升价值配套商业11000邻里服务+风情商业街配套幼儿园2000配套会所1000风情会馆合计32400034规划方案和和效果表现现如下：35由于建筑层层数不同导导致容积率率的巨大差差异——以幸福海岸岸为例36纬度的影响响日照间距距的问题——保证冬至日日两个小时时的时间，，纬度越高高、间距越越大板楼一般基基本的间距距按照日照照间距，计计算公式：：h=ctg（实际纬度度+回归线到赤赤道纬度））越是北方越越大，同一一纬度基本本相同回归线以内内区域主要要是满足通通风、视线线干扰问题题，便可满满足日照间间距37户型组合形形式问题——一梯多户设设计提升面面积的根源源是为了提提高平均进进深，