会计改革和会计准则建立(房地产企业财务管理)

会计改革和会计准则建立(房地产企业财务管理)目录

新企业会计准则体系构成基本会计准则修改情况

具体会计准则特点分析

准则名称颁布时间实施范围和时间修订时间企业会计准则92年11月26日企业93年7月1日2006年2月关联方关系及其交易的披露97年5月22日上市公司97年1日现金流量表98年3月20日企业98年1月1日2001年1月资产负债表日后事项98年5月12日上市公司、金融企业03年7月1日2003年4月债务重组98年6月12日企业99年1月1日2001年1月收入98年6月20日上市公司99年1月1日投资98年6月24日上市公司99年1月1日2001年1月建造合同98年6月25日上市公司99年1月1日会计政策、会计估计变更和会计差错更正98年6月25日上市公司99年1月1日；企业01年2001年1月2.新企业会计准则构成准则体系各行业共同经济业务的准则有关特殊经济业务的准则有关财务报告的准则会计准则分类存货、固定资产、无形资产、收入等准则现金流量表、财务报表列报、中期报告、合并财务报表等外币核算、投资性房地产、套期保值、保险合同等

对16项原有会计准则的修订关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、固定资产、存货、中期报告。

新出台的22项会计准则22条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企业合并、合并财务报表、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险合同、职工薪酬、以股份为基础的薪酬、企业年金和首次采用会计准则。首先是企业合并问题。按照国际会计准则，合并只包含没有任何关联的合并行为，要以公允价值为基础。但是，在我国企业合并重组案例中，很多都类似股权联营，要以账面价值为基础。因此，我们需要对这种合并进行规定。

第二是关于关联方及其交易的披露。按照国际会计准则，我国的国家控制或国有企业之间都将被视为关联方，他们之间的交易都将被作为关联交易来处理。这在实践中是无法操作的。譬如东部地区和西部地区的国有企业有何关联？各国有商业银行之间的业务往来更加频繁，如果都当作关联交易，那就扭曲了关联方和关联交易的本质，或者说掩盖了真正的关联方及关联交易。所以我们的准则规定，除非国有企业之间存在投资关系，他们不能作为关联方。

第三是关于资产减值。资产减值在实际工作中确实被一些企业当成了调节利润的手段。当然这也是公司治理问题，无法单靠会计制度来解决。不过，新的准则规定，资产减值的提取要科学、有依据、稳健。更重要的是，规定“资产减值一经提取不得转回”，特殊情况除外。

最后还有政府补贴、补助。由于其他规章文件对此已有明文规定，因此我们的会计准则也规定，如果国家补贴能成功转化成技术成果，那就作为权益处理。

国际接轨⑤投资性房地产新的会计准则规定，投资性房地产包括：已出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。其实，这条规定，已经把多数的房地产上市公司排除在外，因为我国90%的地产上市公司以开发为主，新的会计准则明文规定：作为存货的房地产不能确认为投资性房产。会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。

原先公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。究竟什么样的价值才是公允价值，如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。

⑥合并会计规定目前中国的企业合并大部分是同一控制下的企业合并，这不一定是合并方和被合并方双方完全出于自愿的交易行为，合并对价也不是双方讨价还价的结果，不代表公允价值，因此以账面价值作为会计处理的基础，以避免利润操纵。非同一控制下的企业合并(包括吸收合并和新设合并)可以有双方的讨价还价，是双方自愿交易的结果，因此以双方认可的公允价值，并可确认购买商誉。合并报表基本理论的变革。从侧重母公司理论转为侧重实体理论。合并报表范围的确定更关注实质性控制，母公司对所有能控制的子公司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。所有者权益为负数的子公司，只要是持续经营的，也应纳入合并范围。⑦金融工具准则关于金融工具的4项具体会计准则（金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露）主要适用于金融企业。这些准则对金融企业的影响是广泛而深刻的，特别是对上市或拟上市的金融机构的影响。行业影响①投资性房产计价的影响

如果确有证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠地获得，就应当采用公允价值予以计量。也就是说，投资房地产的上市公司将对其相关资产重新估值，由此带来的是账面净资产的大幅增加，使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值情况.因此，这必然会影响到地产股的股价表现。②借款费用的影响

借款费用只有同时满足以下条件时，才应当开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按规定执行，房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这部分支出将计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。但是所谓的“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”对房地产公司来说不太容易确定，这样新会计准则的影响将大大减弱，该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。另外,新准则要求披露资本化率和利息资本化金额，这有助于投资者了解地产公司的融资状况。

会计职业判断是会计人员按照会计准则、制度的要求，根据企业理财环境和经营特点，利用自己的专业知识和职业经验对日常会计黎项的处理和财务报表的编制应采取的原则、方法、程序等方面进行判断与选择的过程。

1．会计原则的选择与协调。经济活动的复杂性和多样性，使得在会计实务中对某一会计事项进行确认、计设、揭示时需要多个会计原则之间作出选择，而各个会计原则之间也有矛盾。如可雄性与相关性否则之间。谨慎性原则与历史成不、一致性原则之间就时有冲突在特定的条件下，某项会计原则是否应当选，选择的“度”应该多大，如何正确处理多个原则的优先使用顺序，怎样实现不同原则之间的最佳组合等等，这一切都必须依赖会计人员的判断来进行相应的选择与协调。

2．会计处理方法的选择。由于客观经济的复杂性和各个企业的特殊性，企业可在允许的范围内对同一经济事项采用不同的会计处理方法。在这多种会计处理方法之间本无绝对的孰优孰劣，现行制度也缺乏对多种方法选用标准的具体规定，会计人员只有在工作中运用自身的职业判断，花诸多可选择的会计处理方法中，选择适合本企业具体情况的会计处理方法，以便会计信息能望其实地反映企业经营状况。

3．会计估计。在会计工作实践中，经常需要利用最新信息对具有结果不确定性的交易或事项作出判断，对未来事项是否发生及未来事项的发生时间及影响予以估计入账常见的需要估计的项目有：坏账、或有损失、固定资产折旧年限与净残值、无形资产和待摊费用的摊销期限等等。这些项目必须通过会计人员合理预测与推断加以确认、计设，才能便会计信息实地反映，其确认、计量、揭示的合理准确与否很大程度取决于会计人员职业判断能力的高低。

4．重要性原则的运用。重要性原则要求对那些预期可能对进行经济决策发生重大影响的事项，应单独反映或重点说明;对于不太重要的经济事项，可以在会计记录或报表上予以简化或省略。由于我国会计准则未对重要性作出明确的定义，而且在实际工作中，不同的事项，判断其重要性的标准也会随着时间、地点、经济环境、业务性质等等而不同。因此，对于一项经济事项是否重要。是否对企业会计信息披露构成影响，应否单独揭示，应视其自身性质及相关情况而定，在一定程度上也取决于会计人员的职业判断。1.会计目标和会计核算前提第四条企业应当编制财务会计报告（又称财务报告，下同）。财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。

财务会计报告使用者包括投资者、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。

第五条企业应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。

第六条企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。

第七条企业应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。

会计期间分为年度和中期。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。

第八条企业会计应当以货币计量。

第九条企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。

⑴会计确认是将某一项目作为一项资产、负债、营业收入、费用等正式地计入或列入某一主体的财务报表过程。其特点：①可定义性：所确认的项目要符合财务报表对要素的定义。②可计量性：所确认的项目要能予以量化。③相关性：所确认的项目生成的信息对决策者有影响。④可靠性：所确认的项目是真实的、可验证的。⑵会计计量是指根据一定的计量标准和计量方法，记录并在会计主体资产负债表和利润表中确认和列示而确定其金额的过程。会计计量基础主要包括：历史成本、现行市价、可变现净值、现值和公允价值等。2.会计信息质量要求第十二条企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。

第十三条企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。

第十四条企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务会计报告使用者理解和使用。

第十五条企业提供的会计信息应当具有可比性。

同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。确需变更的，应当在附注中说明。

不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。

第十六条企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。

第十七条企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的所有重要交易或者事项。

第十八条企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。

第十九条企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量和报告，不得提前或者延后。

2003年基本会计准则2006年基本会计准则客观性客观性相关性相关性可比性合并为一条表述一惯性及时性及时性明晰性明晰性权责发生制配比实际成本划分收益支出与资本支出谨慎性谨慎性重要性重要性实质重于形式实质重于形式4.会计计量的属性（一）历史成本。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

（二）重置成本。在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。负债按照现在偿付该项债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。

（三）可变现净值。在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。

（四）现值。在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。

（五）公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。5.财务会计报告财务会计报告是指企业对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。

财务会计报告包括会计报表及其附注和其他应当在财务会计报告中披露的相关信息和资料。会计报表至少应当包括资产负债表、利润表、现金流量表等报表。

小企业编制的会计报表可以不包括现金流量表。

附注是指对在会计报表中列示项目所作的进一步说明，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。

1.有关资产的准则项目内容确认某项资产概念、特点和确认条件初始计量取得某项资产入帐金额的计算后续计量资产发出、摊销、折旧和期末计价处置出售、转让、转换和报废的处理方法披露在财务报表附注中的应说明的有关信息第十四条企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。对于性质和用途相似的存货，应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，通常采用个别计价法确定发出存货的成本。对于已售存货，应当将其成本结转为当期损益，相应的存货跌价准备也应当予以结转。存货的计价方法

先进先出法后进先出法

加权平均法

2001

20022001

2002

20012002销售收入800

800800

800

800800销售成本400

600600

400

500500税前利润400

200200

400

300300所得税132

6666

132

9999净利润268

134134

268

201201第五条下列长期股权投资应当按照本准则第七条规定，采用成本法核算：（一）投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。投资企业对子公司的长期股权投资，应当采用本准则规定的成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。（二）投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。第八条投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应当按照本准则第九条至第十三条规定，采用权益法核算。

投资性房地产的确认和计量第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物。第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产。第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第十一条采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。资产减值的认定和损失确定第五条存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。（二）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。（三）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。（四）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。（五）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。（六）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。第十五条可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。第十六条资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。第十七条资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。２.有关专项业务的准则第三条非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：（一）该项交换具有商业实质；（二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。非货币性资产交换第六条企业在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，同时满足下列条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益：（一）企业已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施。该计划或建议应当包括拟解除劳动关系或裁减的职工所在部门、职位及数量；根据有关规定按工作类别或职位确定的解除劳动关系或裁减补偿金额；拟解除劳动关系或裁减的时间。（二）企业不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。年金基金第二条企业年金基金，是指根据依法制定的企业年金计划筹集的资金及其投资运营收益形成的企业补充养老保险基金。第三条企业年金基金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和列报。委托人、受托人、托管人、账户管理人、投资管理人和其他为企业年金基金管理提供服务的主体，应当将企业年金基金与其固有资产和其他资产严格区分，确保企业年金基金的安全。第四条企业年金基金应当分别资产、负债、收入、费用和净资产进行确认和计量。股份支付第二条股份支付，是指企业为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。第四条以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，应当以授予职工权益工具的公允价值计量。第十条以现金结算的股份支付，应当按照企业承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。所得税第四条企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照本准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。第五条资产的计税基础，是指企业收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。第八条应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。第九条可抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的暂时性差异。第十条企业应当将当期和以前期间应交未交的所得税确认为负债，将已支付的所得税超过应支付的部分确认为资产。存在应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异的，应当按照本准则规定确认递延所得税负债或递延所得税资产。第十七条资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，应当根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。第十八条递延所得税资产和递延所得税负债的计量，应当反映资产负债表日企业预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响，即在计量递延所得税资产和递延所得税负债时，应当采用与收回资产或清偿债务的预期方式相一致的税率和计税基础。第十条参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。第十一条购买方应当区别下列情况确定合并成本：（一）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。（二）通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。（三）购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也应当计入企业合并成本。（四）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其计入合并成本。第十二条购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值