税务会计课件

第一节土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、纳税义务人纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。第一节土地增值税概述1二、征税范围1.征税范围⑴转让国有土地使用权⑵地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。2.界定标准1.是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。2.是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让征税。3.是对转让房地产并取得收入的行为征税。二、征税范围23.对若干具体情况的判定⑴以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物包括3种情况，应征税。⑵以继承、赠与方式转让房地产的不征税⑶房地产的出租不征税3.对若干具体情况的判定3⑷

房地产的抵押在抵押期间不征税待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定征税。对于以房地产抵债发生房地产权属转让的，应征税。⑸房地产的交换应征税个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。⑹以房地产进行投资、联营暂免征。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征税。⑷房地产的抵押4⑺

合作建房建成后按比例分房自用的，暂免税。建成后转让的，应征税。⑻企业兼并转让房地产暂免征⑼房地产的代建房行为房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入性质，不征税。⑽房地产的重新评估不征税⑺合作建房5三、税率四级超率累进税率四、纳税期限与纳税地点1.纳税期限：纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并提交有关资料。2.纳税地点：房地产坐落地。转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。三、税率6五、税收优惠1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的，可免缴土地增值税。2.对国家因建设需要依法征用、收回的房地产，可免缴土地增值税。3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税。居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征。五、税收优惠7

第二节土地增值税的计算一、应税收入的确定1.货币收入；2.实物收入；3.其他收入二、扣除项目的确定1.新建房扣除项目⑴取得土地使用权所支付的金额①地价款②取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用第二节土地增值税的计算8⑵

房地产开发成本⑶房地产开发费用①财务费用的利息支出，凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金额机构贷款证明的。允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内据实扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。⑵房地产开发成本9②凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内⑷与转让房地产有关的税金营业税、城建税、印花税、教育费附加⑸其他扣除项目对专门从事房地产开发的企业，可按上述1、2项金额之和，加计20%的扣除额。②凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融102.旧房及建筑物扣除项目⑴评估价格：重置成本价乘以成新度折扣率⑵取得土地使用权所支付的金额⑶与转让有关的税金三、应纳税额的计算1.增值额的确定⑴增值额=应税收入-扣除项目金额

2.旧房及建筑物扣除项目11⑵纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收：①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。⑵纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收：122.应纳税额的计算方法应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率步骤：⑴先计算扣除项目金额⑵计算增值额⑶计算增值额与扣除项目金额的比率，确定适用税率⑷

计算应纳税额四、土地增值税的纳税申报2.应纳税额的计算方法13

第三节土地增值税的会计处理一、主营房地产业务的土地增值税会计处理1.预缴借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款第三节土地增值税的会计处理142.计提应缴土地增值税借：营业税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税3.清缴土地增值税借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款2.计提应缴土地增值税15二、兼营房地产业务的土地增值税会计处理借：其它业务成本贷：应交税费——应交土地增值税三、非房地产企业转让或销售房地产土地增值税的会计处理1.转让国有土地使用权借：银行存款贷：无形资产应交税费——应交营业税

——应交土地增值税营业外收入（或借记“营业外支出”）二、兼营房地产业务的土地增值税会计处理162.转让房地产借：固定资产清理累计折旧贷：固定资产取得转让收入借：银行存款贷：固定资产清理计提转让房地产应纳税金借：固定资产清理贷：应交税费——应交营业税

——应交土地增值税

2.转让房地产17【例】华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造一幢商住写字楼，该开发项目于20×6年4月开始，共占地5000㎡，建筑面积40000㎡，商住写字楼于2007年6月完工并于9月底全部售出，每9000元/㎡，取得销售收入共计36000万元。该公司为此应缴营业税的税率为5％，城市维护建设税税率7％，教育费附加费率3％。该写字楼开发成本为3000元／㎡，开发成本共12000万元，支付土地出让金800万元，支付银行借款利息500万元。该公司能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出，该公司所在地政府确定的房地产开发费用扣除比率为5％。应纳土地增值税的税额计算如下：【例】华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造一幢商住写字楼18第一步，先计算增值额（1）转让房地产收入36000（万元）（2）准予扣除的项目金额：取得土地使用权所支付的金额800万元房地产开发成本12000万元房地产开发费用＝500＋（800＋12000）×5％＝1140（万元）转让房地产的税金＝36000×5%×（1＋7％＋3％）＝1980（万元）从事房地产开发的加计扣除金额＝（800＋12000）×20％＝2560（万元）准予扣除的项目金额合计＝800＋12000＋1140＋1980＋2560＝18480（万元）第一步，先计算增值额19（3）增值额为＝36000—18480＝17520（万元）第二步，再计算增值率增值率＝17520÷18480＝95％第三步，计算土地增值税税额应交土地增值税税额＝增值额×增值率—扣除项目金额×扣除率＝17520×40％－18480×5％＝6084（万元）（3）增值额为＝36000—18480＝17520（万20

第一节土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、纳税义务人纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。第一节土地增值税概述21二、征税范围1.征税范围⑴转让国有土地使用权⑵地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。2.界定标准1.是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。2.是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让征税。3.是对转让房地产并取得收入的行为征税。二、征税范围223.对若干具体情况的判定⑴以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物包括3种情况，应征税。⑵以继承、赠与方式转让房地产的不征税⑶房地产的出租不征税3.对若干具体情况的判定23⑷

房地产的抵押在抵押期间不征税待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定征税。对于以房地产抵债发生房地产权属转让的，应征税。⑸房地产的交换应征税个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。⑹以房地产进行投资、联营暂免征。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征税。⑷房地产的抵押24⑺

合作建房建成后按比例分房自用的，暂免税。建成后转让的，应征税。⑻企业兼并转让房地产暂免征⑼房地产的代建房行为房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入性质，不征税。⑽房地产的重新评估不征税⑺合作建房25三、税率四级超率累进税率四、纳税期限与纳税地点1.纳税期限：纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并提交有关资料。2.纳税地点：房地产坐落地。转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。三、税率26五、税收优惠1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的，可免缴土地增值税。2.对国家因建设需要依法征用、收回的房地产，可免缴土地增值税。3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税。居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征。五、税收优惠27

第二节土地增值税的计算一、应税收入的确定1.货币收入；2.实物收入；3.其他收入二、扣除项目的确定1.新建房扣除项目⑴取得土地使用权所支付的金额①地价款②取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用第二节土地增值税的计算28⑵

房地产开发成本⑶房地产开发费用①财务费用的利息支出，凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金额机构贷款证明的。允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内据实扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。⑵房地产开发成本29②凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内⑷与转让房地产有关的税金营业税、城建税、印花税、教育费附加⑸其他扣除项目对专门从事房地产开发的企业，可按上述1、2项金额之和，加计20%的扣除额。②凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融302.旧房及建筑物扣除项目⑴评估价格：重置成本价乘以成新度折扣率⑵取得土地使用权所支付的金额⑶与转让有关的税金三、应纳税额的计算1.增值额的确定⑴增值额=应税收入-扣除项目金额

2.旧房及建筑物扣除项目31⑵纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收：①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。⑵纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收：322.应纳税额的计算方法应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率步骤：⑴先计算扣除项目金额⑵计算增值额⑶计算增值额与扣除项目金额的比率，确定适用税率⑷

计算应纳税额四、土地增值税的纳税申报2.应纳税额的计算方法33

第三节土地增值税的会计处理一、主营房地产业务的土地增值税会计处理1.预缴借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款第三节土地增值税的会计处理342.计提应缴土地增值税借：营业税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税3.清缴土地增值税借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款2.计提应缴土地增值税35二、兼营房地产业务的土地增值税会计处理借：其它业务成本贷：应交税费——应交土地增值税三、非房地产企业转让或销售房地产土地增值税的会计处理1.转让国有土地使用权借：银行存款贷：无形资产应交税费——应交营业税

——应交土地增值税营业外收入（或借记“营业外支出”）二、兼营房地产业务的土地增值税会计处理362.转让房地产借：固定资产清理累计折旧贷：固定资产取得转让收入借：银行存款贷：固定资产清理计提转让房地产应纳税金借：固定资产清理贷：应交税费——应交营业税

——应交土地增值税

2.转让房地产37【例】华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造一幢商住写字楼，该开发项目于20×6年4月开始，共占地5000㎡，建筑面积40000㎡，商住写字楼于2007年6月完工并于9月底全部售出，每9000元/㎡，取得销售收入共计36000万元。该公司为此应缴营业税的税率为5％，城市维护建设税税率7％，教育费附加费率3％。该写字楼开发成本为3000元／㎡，开发成本共12000万元，支付土地出让金800万元，支付银行借