永州工业园项目营销策划方案

永州工业园项目营销策划方案第一页，共52页。

目录第一部分---------------城市概况及经济发展第二部分---------------项目规划及项目定位第三部分---------------价格策略第四部分------------------招商工作计划构思第五部分-----------------项目广告推广策略第二页，共52页。永州市位于湖南省南端，五岭山脉北麓，地理位置介于北纬24039’-26051’，东经111006’-112021’之间。现辖冷水滩、芝山两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、宁远、新田、蓝山、江华瑶族自治县九县，东与郴州市的临武、嘉禾、桂阳和衡阳市的常宁接壤，西与广西的恭城、灌阳、全州相连，南与广东连州、连南和广西贺县、富川毗邻，北与邵阳市的新宁、邵阳县和衡阳市的祁东相连。永州原为零陵地区，1995年经国务院批准撤区建市。全市面积2.24万平方公里，人口568万，民族35个。第三页，共52页。交通状况

永州区位优势明显。永州位于南岭山脉北麓，扼湘桂和湘粤走廊要冲，是内地直达“两广”（广东、广西），“两南”（海南、大西南）和港澳的主要通道；湘桂铁路横穿永州，正在建设的国家重点工程洛（阳）湛（江）铁路将纵贯永州南北。这项工程建成通车后，永州将成为湖南最南部拥有铁路枢纽的城市，这将为永州的对外开放大开方便之门。永州的公路主要有322、207国道和9条省道，建设中的跨越永州直达昆明的衡昆高速公路将成为永州直达大西南最便捷的通道，这项工程将于2002年左右通车。建设中的湖南省重点工程永连工程，从永州市出发直达广东省连州市，是湖南通向广东的又一黄金通道。预计于2002年全线通车。永州通向世界的空中桥梁零陵机场已于2001年4月正式通航，目前已开通直达长沙和海口的航班。水运可直下洞庭，通江达海。随着交通条件的不断改善和城市化、信息化进程的不断加快，永州将成为湖南的交通枢纽和通边达海的重要门户。

第四页，共52页。2008年城市经济发展经济运行的主要特点

初步测算，2008年上半年全市实现地区生产总值（GDP）261.16亿元，同比增长12.4%，其中第一、二、三产业增加值分别实现55.77亿元、74.51亿元和130.88亿元，分别增长5.8%、13.0%和14.3%。分月度看，永州GDP各月累计增长速度分别为6.5%、8.1%、9.4%、10.1%、11.2%、12.4％，呈现出平稳增长、逐月加快的趋势

(一)从生产角度看，三种产业稳步回升

1、农业生产稳步回升。全市财政用于农林水事务的支出2.58亿元，同比增长83.3%，比一般预算支出增幅高39.2个百分点。金融部门农业短期贷款55.35亿元，占全部短期贷款的48.7%，新增7.46亿元，同比增长15.6%。全市春夏粮食作物播种面积494.49万亩，同比增加8.42万亩，增长1.7%。其中，全市早稻种植面积283.92万亩，同比增长2.6%，是近11年来实插早稻面积最多的一年；优质稻种植面积达209.66万亩，同比增长7.8%，占早中稻播种面积的比重达61.9%，比上年提高3.8个百分点，种植结构日趋优化。上半年，全市实现农林牧渔业总产值108.29亿元，同比增长6.0％。政策因素和价格因素合力推动畜牧业生产稳步回升。截至6月份，全市新增1000头以上的生猪养殖场（户）278个，完成97个标准化规模养殖场（小区）的申报工作。上半年，全市牲猪、牛、羊分别出栏336.75、9.67、19.22万头（只），同比分别增长7.7%、6.7%、7.0%；生猪、牛、羊分别存栏469.58、86.63、14.12万头（只），同比分别增加28.67、4.44、3.12万头（只）；全市水产品产量7.19万吨，同比增长7.1%。第五页，共52页。2、工业生产稳步增长。上半年，全市规模以上工业企业实现总产值150.65亿元，同比增长27.0%；完成增加值48.74亿元，比去年同期增长18.4%。重点骨干企业生产情况良好。1-6月，全市3大标志性工业企业实现总产值26.61亿元，占全市规模工业产值的17.6%，同比增长40.3%；实现增加值11.64亿元，同比增长60.9%，高出全市平均增速42.5个百分点。其中零烟因产量大幅增加、产品结构调优和增加值率提高，累计完成卷烟产量21.18万箱，增加6.74万箱；实现产值10.51亿元，增长92.8%；完成增加值8.33亿元，同比增长92.3%，高出全市增速73.9个百分点，拉动全市规模工业7.8个百分点；长丰汽车累计生产汽车8598辆，实现产值11.48亿元，增长19.3%；湘纸累计完成产值4.63亿元，同比增长18.6%。支柱产业支撑作用明显。今年以来，全市15个行业大类中有13个行业增长，5个行业增加值高于全市平均水平，2个行业增加值增幅超过60%。卷烟、造纸、医药、有色金属冶炼及压延加工、非金属矿物制品等支柱行业对全市工业拉动作用明显，累计完成增加值11.93亿元，占全市全部工业增加值的比重为21.6%，对全市工业增长的贡献率为40%，拉动全市工业增长4.2个百分点。1-6月全市规模企业数已达521家，新增64家，实现工业总产值8.31亿元，净增工业总产值6.92亿元，拉动规模工业增加值增长4.2个百分点，有力地促进工业经济的较快回升。3、第三产业较快增长。上半年，永州第三产业完成增加值130.88亿元，增长14.3%，增长贡献率为63.7%，拉动经济增长7.9个百分点，是全市经济增长的主动力。其中其他服务业完成增加值75.09亿元，增长18.7%，直接拉动GDP增长3个百分点，又是推动第三产业发展的主导力量。旅游市场逐步恢复。今年以来，全市各景区共接待境内外游客267.5万人次，增长3.7%，营业收入13.12亿元，增长4.2%，创外汇收入136万美元，增长0.9%。

第六页，共52页。

(二)

从需求角度看，“三产业”总体运行态势趋好。

1、投资强劲增长。上半年，全市完成全社会固定资产投资142.6亿元，同比增长41.2%。工业投资快速增长。1-6月，全市完成工业投资52.81亿元，同比增长70.6%。其中工业技术改造投资完成27.6亿元，增长21.9%。房地产投资增长较快，但受宏观环境影响增速有所回落。1-6月，永州房地产开发投资完成16.5亿元，同比增长51.7%，比去年同期增幅略有下降，比一季度增幅下降43.3个百分点，增速开始阶段性回调。其中工业能源类、城建类、农业类、基础设施类项目进展顺利，完成进度情况较好。去年开工的九嶷骄阳水泥项目、二广高速邵阳至永州段、洛湛铁路南段工程，今年开工的冷水滩废铜回收加工基地、江华创普水泥等大项目，是带动投资快速增长的主动力。1-6月，全市新开工项目579个，比去年同期增加324个，增长1.27倍。

2、消费需求保持旺盛。上半年全市实现社会消费品零售总额达82.1亿元，同比增长20.1%。城乡消费差距不断缩小。1-6月份全市城市市场实现社会消费品零售额23.63亿元，同比增长21.1%；农村市场实现社会消费品零售额58.47亿元，同比增长19.6%。汽车、金银珠宝等享受型商品消费大幅增长。1-6月份限额以上批发零售企业高速增长，实现营业额42.67亿元，同比增长39.5%。其中，金银珠宝、化妆品和汽车类商品零售额分别增长87.9%、58.3%、51.3%。住宿餐饮市场持续火爆，全市住宿餐饮业实现营业额11.34亿元，同比增长19.9%。

3、对外贸易较快增长。1-5月份，全市实现进出口总额达到7192万美元，同比增长29.2%。其中：出口总额5542万美元，增长23.4%；进口总额1650万美元，同比增长53.3％。

第七页，共52页。(三)从收入角度看，财政增长、企业增效、居民增收。

1、财政收支较快增长。1-6月份，全市财政总收入18.48亿元，同比增长21.0%；一般预算收入完成11.34亿元，增长21.6%。其中，税收收入完成6062亿元，增长29.2%。税收占全市一般预算收入的比重50.5%。主体税种均实现较快增长，1-6月，全市增值税、营业税、企业所得税分别增长28.8%、34.0%、36.1%。全市地方财政支出31.58亿元，增长44.1%。其中交通运输支出增长2.99倍，环境保护支出增长1.77倍，社会保障和就业支出增长71.7%。

2、工业经济效益大幅回升。企业利润在增本减利压力较大的基础上保持较快增长。1-5月份，全市521家规模以上工业企业完成工业销售产值116.98亿元，同比增长28.1％；实现工业产品销售率98.6%；完成产品销售收入99.39亿元（未包含烟厂数据，以下同），同比增长24.7%；实现利润总额3.76亿元，同比增长15.0%；实现利税8.44亿元，同比增长17.5%；工业经济效益综合指数为192.1%，同比上升10.8个百分点。

3、城乡居民收入均保持两位数增长。上半年，全市城镇居民人均可支配收入5919元，比上年同期增长16.3%第八页，共52页。第二部分

项目规划及项目定位一、工业园发展状况及操作模式三、项目规划四、项目SWOT分析六、物业总定位七、目标战略八、发展思路九、产业建筑规划二、项目概况五、客户分析第九页，共52页。工业园发展状况及操作模式

1、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。第十页，共52页。2、工业地产开发模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。常使用的工业地产开发模式，各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。工业园开发模式主体企业引导模式工业地产商模式综合运作模式工业地产开发模式第十一页，共52页。3、工业地产特性工业地产特性大投资快速启动提供增值服务追求长期稳定回报第十二页，共52页。4、工业地产商运营模式分析运营模式1．主要以土地溢价增值而获取利润2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利3．通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利第十三页，共52页。项目概况本基地项目分农副产品深加工基地建设和前期农副产品交易市场两块。基地建设地位于零陵工业园河西工业区，处于永州火车南站以西，泉井路以北地段；

前期交易市场项目建设地位于潇水西路两旁。101_PANA\P1010919.JPG农副产品深加工基地交易市场火车南站第十四页，共52页。项目规划基地项目前期起步区用地3300亩，预留辐射区（3500亩）、拓展区（3500亩），三个区域以多个不同的产品版块组成，主要是引进以农副产品深加工产业及配套五金、电子、机械制造等相关联产业的企业入园。本项目总投资为60亿人民币（不含生产线设备投资），是建设一个国际化，产业集群化，生产机械制造、农产品加工、产品销售等完整产业链。以农产品深加工为主体，以引入“工业旅游”的概念、工业地产开发为功能配套的产业，是集学科、研究、生产、销售、会展、物流为一体的农副产品深加工产业项目，将产业基地建设成集工业、商贸、物流、会展、人居、行政办公、文化产业等为一体的新兴经济产业园区。农副产品深加工产业五金电子机械制造仓储物流第十五页，共52页。项目SWOT分析发挥优势，抢占机会建立中国中部农副产品的中高端形象，吸引眼球跳出竞争、突出优势锁定客户；通过渠道传播聚集人气，放大价值点体现唯一性。利用项目品牌、规模结合政府的规划，把项目价值最大化。优势1、农副产品资源得天独厚；2、政府有力支持；3、品牌优势明显；4、政府多项优惠政策；5、综合运作模式，未来配套齐全。SWOT分析发挥优势，转化威胁利用政府导向及优惠政策、开发企业的品牌优势及雄厚的资金实力，争抢市场，稳定客户恐惧心理。机会1、农副产品具有良好发展前景。2、自然环境俱佳，构建了高端平台。3、项目以农副产品为主，其他相连行业为辅，产品差异化突显。4、产业园的未来规划为本项目能带来了一批的投资客群。威胁1、城市经济发展比较落后，无省政府扶持，对投资者无甚吸引力2、城市整体规划不完善，对经济发展有一定的制约性3、项目所在位置，还在规划中，处于初级阶段，周边氛围不能体现。利用机会，克服劣势通过资源价值诉求高投资价值；通过活动营销提升项目附加值；展现生态旅游食品区高项目形象；劣势1、经济相对比较落后2、城市环境脏、乱、差3、目前周边配套较差减少劣势，避免威胁与政府加强营销推广策略,宣传，树立政府及工业园形象，不断加强前期推广客户积累。第十六页，共52页。目标客户群与客户细分1、目标客户本地及周边城市以农副产品为主的供应商与经营户湖南及全国绿色产品的生产企业、销售商、代理商国内、国际知名品牌食品生产企业及经营大户物流、仓储、冷冻等相关联企业干货、海鲜食品加工企业及经营户第十七页，共52页。2、客户特征分析A、自主经营者熟悉当地农副产品生产和销售市场，有一定的经验。在当地经营已久，对当地农产品行情走势较熟悉。为解决子女及亲友就业问题看重项目长期的经营状况。B、投资者

私营企业业主、私企白领、政府公务员及官员对当地未来的经济发展、市场较看好有钱但缺少投资渠道对农副产品生意感兴趣第十八页，共52页。物业总定位总定位：中国国际农副产品深加工基地前期起步3300亩预留辐射区3500亩拓展区3300亩第十九页，共52页。目标战略打造高附加值企业发展愿景提高产业战略附加值将产业实现国际化、现代化发展希缺性和市场需求度高的产品为企业抢占行业制高点成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽起到优化资源分配、调节国民经济发展的重要作用由“中国制造”加工模式转变为“中国创造”生产模式第二十页，共52页。发展思路立足湖南依托广东辐射全国走向世界发展思路第二十一页，共52页。产业建筑规划产业建筑规划一、生产加工区域

二、产品交易区域三、信息服务区域四、商业服务区域

五、配套设施第二十二页，共52页。生产加工区域本项目工业用地面积为7000亩（暂估），共分8个小区域每个小区域预计进驻10个以上的企业，共计不少于120家大型生产企业，平均每家企业年产值不少于10000万人民币。总建筑面积约375万平方米。生产加工区域分三大类:

(一）、深加工食品产业（二）、生物制药产业（三）、农资用品生产第二十三页，共52页。产品交易区域工业产品交易用地面积为300亩，其中会展用地面积为80亩。分成6小区域，每个区域的面积根据进驻的企业，和规模进行布局每个区域建设集中式的交易展览大厅约23000平方米（两层结构），独立门面交易区140000平方米；小或少量农户自行交易大棚建筑面积20000平方米，会展中心建筑面积20000平方米，总建筑面积约为20万平方米。交易区规划（1）、农作物集中采购区（2）、产品集中交易区（3）、产品会展中心（4）、深加工设备交易区域（5）、药品交易区域（6）、农资产品交易区域第二十四页，共52页。三、信息服务区域服务区域和物流储运用地面积为500亩，其中服务区域用地面积为150亩，仓库用地面积为350亩。建设综合办公大楼和检验检疫大楼、信息大楼、实验大楼各1栋，10000吨泠库3个，恒温仓库（10℃）15000吨3个，一般仓库30000平方米；

（1）、检验检疫中心：产品质量检验检疫、品牌维权等相关服务区域（2）、物流储运中心：冷冻库、恒温库、速冻库、立体仓库、运输等相关区域（3）、行政服务中心：直接出口、报关、工商行政审批服务区域第二十五页，共52页。第二十六页，共52页。四、商业服务区域商业服务和居住用地面积为800亩；其中住宅区占地面积500亩。本项目拟开发12层小高层公寓和多层住宅，花园洋房，共计50万平方米。商业服务和居住用地面积为800亩；其中住宅区占地面积500亩。本项目拟开发12层小高层公寓和多层住宅，花园洋房，共计50万㎡。星级酒店大楼；总建筑面积为43000㎡，其中：地上26700㎡，地下7000㎡。设裙房和主楼，裙房三层，每层建筑面积3500㎡，主楼地上18层，4-18层每层建筑面积1800㎡，地下2层。第二十七页，共52页。五、配套设施污水、垃圾处理设施：污水处理用地面积为200亩，配套基础设施建设：新建磅房、变配电站、锅炉房、制冷机房、水泵房等辅助设施，400立方米消防水池一座。建垃圾堆场1处，位于市场东北角，配置垃圾清扫、装车及运输设施1套。污水处理系统日处理量30000吨的垃圾污水处理厂一座。公用工程设施：建设满足项目经营需要的强电、弱电、给排水、采暖通风、消防、外管网等公用工程。第二十八页，共52页。第三部分价格策略定价的参考因素

定价方法定价参考因素

永州市工业地产市场情况零陵工业园产品分析、目前及远期发展空间租金回报结合收益率分析可支撑的售价市场同类工业园产品价格加权计算定价方法目标利润法市场比较法收益还原法第二十九页，共52页。确定各方法的权重如下：1、市场比较法：因永州工业地产近两年才开始挂牌可以销售，永州市可类比产品缺少，加之地段差异、产品品牌、运营管理、升值潜力等因素方面.2、收益还原法：工业园因其功能性上的特点，导致投资者购买的主要权衡点为投资回报的水平、业态规划、基地规模、招商管理水平等.3、目标利润法：因零陵工业园工业园利润目标在制定时和建造成本核算在一起，而只在最后核算利润时采用成本数据。第三十页，共52页。市场比较法

1、类比楼盘根据零陵工业园在永州几乎没有可以相对比较的工业园，现在从全国中部地区离永州较近的地区，如武汉、长沙、安徽，从在售的工业园中选出4个较相似者作比较，包括上武汉天润工业园、武汉盘龙工业园，长沙高新技术麓谷工业园，合肥机电产业园并依据其与工业园的相似性确定了相关权重，以下是加权统计结果：

可比价格工业园名称销售均价（元）租金（元/平米/月）武汉天润工业园2400约7-8武汉盘龙工业园15507长沙麓谷工业园22806.5合肥机电产业园21006元÷第三十一页，共52页。2、定价说明：

永州目前工业厂房地价为约（13.6万元/亩）200元/平米，租金在2.5-3.0元/平米。由于零陵工业园在永州及周边还没有相近似的工业园，加之区域发展潜力巨大，因同时间段可比性楼盘有限，考虑零陵工业园实际地段位置，工业园为零地价的特殊性，目前商业形态低，周边交通、配套不完善；而且工业物业属于新兴的地产类型，本地工业水平暂时也无法直接和武汉、长沙等城市对等。工业物业市场的前期引导和开拓的难度较大，应与政府加强营销推广策略,宣传，树立政府及工业园形象。因此综合考虑建议一期工业土地以统一招商、统一管理为主，吸引一些品牌实力商家进入，带动工业园运营氛围；等市场旺起来后再统一销售。以本地工业厂房租金水平和上述四个工业园价格作为参考：

厂房、商铺租金价格初步拟定：3.5-5.5元/平米

第三十二页，共52页。第四部分招商工作计划构思一、招商原则三、招商条件四、招商组织及程序五、招商对象和区域选择六、招商优惠政策二、招商目标及策略第三十三页，共52页。

第一部分：招商计划书

一招商原则一招商原则

为确保招商的高效与成功，郑州化工工业物流园的招商工作应遵循下列原则：一招商原则招商原则统一招商分区引导优质高效促进销售抓大放小第三十四页，共52页。1.统一招商统一组织房源、统一形象宣传、统一招商程序，全面树立郑州化工工业物流园的品牌形象。

2．分区引导分区对承租商户进行引导，使承租商户在最短的时间内找到最理想的房源，达到业态控制合理的原则。

3．优质高效由专业招商人士负责，简化招商手续，为承租商户提供优质服务，保证招商优质高效。招商的成功将极大的增进投资者、购铺者的信心，并进一步的优化业种组合，为项目的热销打下良好的基础。

4．促进销售在招商过程中，对有一定经营能力和经营规模并且有一定的知名度的的商户进行重点招商，采取一定的优惠政策或召开招商报告会，吸引他们的加入。对于零散的小商户则以广告、散发发单页等形式吸引其前来洽谈。

5、抓大放小第三十五页，共52页。招商策略是实现郑州化工工业物流园赢利的重要步骤，也是实现郑州化工工业物流园理想业种组合的真正执行者。所以必须确立一个明确的招商思路，贯穿始终。筹备初期，应着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传商场经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。二招商目标及策略招商策略先主力后散户先收紧后放松先外后内先关系营销，后市场营销限额招商第三十六页，共52页。1、先主力后散户首先将具有号召力的品牌龙头商户引入并给予租金优惠，再借其品牌优势，带动散户进场。大品牌带动小品牌，大商家带动小商家。2、先收紧后放松遵循“高品位，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满堂开业”的效果。3、先外后内（外围带动内地）先在天津、山东、深圳等沿海城市以及东北招商，走一个由外到内的成功招商模式。这样有利于降低风险、缩短招商时间和形成轰动效应三大优点。4、先关系营销，后市场营销。关系营销主要是针对于大客户，也是充分利用开发商多年的客户关系进行营销。5、限额招商对每一个细分商业功能铺位采用限额招商经营，例如限定品牌店数量，其他铺位不得经营此类商品，这样可以有效遏制恶性竞争，保护经营者权益，使之拥有一定程度的局部垄断利益。这样可有利于销售，并吸引著名品牌加盟。每个细分市场限定数量，可以引起经营者抢位登记、哄抬价格，吸引投资者投资。第三十七页，共52页。1、招商人员准备（招商人员6人，一个经理，5名员工）工作内容户外招商广告到位招商道具制作（主要是招商手册、招商单页、商场分割效果图等）三招商条件3、招商与招商资料准备工作内容商办成立及招商人员到位招商管理表格印制完毕招商细则确定2、工地现场包装到位工作内容招商代表轮流拜访客户计划积累经营客户4、客户准备第三十八页，共52页。四招商组织及程序1．成立招商办成立招商办公室，专门负责招商工作；承租商户遇到问题可通过招商办解决。2.引入专业商业管理公司利用商业管理公司专业经营管理模式，引入先进的经营管理理念，整合其手中的招商资源，提高单位商业面积的赚钱能力，在短时间内创造最大的价值空间。3．建立协调机制销售部、工程部、物业管理公司、招商办定期召开例会，就招商中遇到的问题进行协调，各方密切配合，全力支持招商工作。4、明确招商阶段划分（时间、区域）就需要招商部统筹安排，合理布置，明确目标，确定详细的招商计划，采取大量的行动。第三十九页，共52页。（二）招商程序

1、招商总流程

市场调研和目标客户分析(招商部)客户招商月计划实施(招商部)客户招商周计划(招商主管)客户信息归档完善、招商资料准备就绪(招商部)目标客户开发，拜访、接治(招商主管)客户分类、确定重点客户(招商部)填写招商意向表（招商部、客户）客户资格考察、评估核准(招商部)确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、客户)第四十页，共52页。与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户)提供装修方案及电脑效果图(客户)提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业公司）进行装修、备货、上柜、营业（客户）第四十一页，共52页。2、招商过程采取的有效措施招商部为买家提前找到“承租人”，增强投资者的信心。并且招商部可以将承租人的名单制定成小册子，约定让双方见面。供需见面会选择有影响力的商户，带动其他商户。筛选商户租金优惠、管理费优惠等手段吸引商户。优惠措施造市：通过广告、活动进行宣传，吸引商户进驻经营。其它措施第四十二页，共52页。3、招商洽谈工作程序合作意向递交意向书商业管理委员会商户经营能力评估洽谈细节签定合同店铺装修开业经营成功营业第四十三页，共52页。招商对象及区域选择1．确定招商对象招商对象的确定要围绕项目的定位来确定。永州零陵工业园作为永州乃至整个湖南的第一家农副产品深加工基地，需要在业种选择中一定要有重点，对经营者选择也要有一定的选择，如对知名代理商、知名企业、知名品牌等要重点招商，起到招商销售的龙头效应。

招商对象对业种的选择（一）、深加工食品产业（1）、食品原料生产；（2）、农副食品生产；（3）、水产品及肉制品生产；（4）、乳品及饮料生产；（5）、烟酒生产；（6）、休闲保健食品生产（7）、地区特色食品生产

。

（二）、生物制药产业

（1）、保健用品生产；（2）、中药制造；（3）、生物基因制药工程、医药精细化工;（4）、医疗设备生产；三）、农资用品生产

（1）、农业生产机械制造；（2）、农用化工、有机肥料生产；（3）、饲料生产；（4）、深加工设备。第四十四页，共52页。2、确定招商区域为了实现招商工作的顺利进行，并且扩大永州零陵工业园的影响力，可将招商重点放在沿海城市区域，如：上海、温州、深圳、广州、东莞等。3、联合外地商会招商

外地商会（香港商会、台湾商会、温州商会、广东商会、浙江商会、潮汕商会、福建商会）拥有数以万计的商会会员，并与原籍政府保持良好的关系，是零陵工业园招商的宝贵资源。在招商的初期，可以由商会牵头，组织“商会考察团”，对零陵工业园实地考察，招商办对项目做全面的推介，并结合永州本地的舆论宣传，给本地商户造成强势的压力。第四十五页，共52页。六、招商优惠政策建议例如：本优惠政策不但对于经营者有效，对投资者同样有效。投资者介绍的经营者同样享受上述优惠政策，这样可以使得一部分投资者成为公司的兼职招商人员。优惠政策建议认购期间：免收一年租金，免收一年物业管理费。公开销售期：免收半年租金，免收一年物业管理费。招商期间，购铺、购厂房自营者可额外享受3％的优惠。第四十六页，共52页。第五部分项目广告推广策略

任何的项目推广都需要宣传，而宣传又离不开广告；广告内容来源于项目的内涵，而广告的效果附载于媒体的曝光。制订一个完整的项目推广广告媒体方案，在实现项目推广的预定目标前提下，最可能的控制广告预算，促使项目的利润最大化。一、广告媒体宣传战略1、以鲜明的广告主线和活动主线融会贯通，辅以独具风格的概念包装和项目展示包装，完成项目形象宣传任务，诉求本案特色，积累广告效应，逐步形成良好口碑。2、以项目特色和项目优势为根基和吸引销售目标客户群关注程度为主线，系列性组合广告媒体宣传，分阶段推出广告媒体宣传主题和宣传手段。3、灵活运用各类广告媒体，采用户外视觉广告、广播声