招商地产财务报表分析

招商地产财务报表分析第一页，共37页。目录公司简介与相关背景介绍财务报表分析问题分析第二页，共37页。04Inoduction

公司介绍招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是央企招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司。是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达1300多亿元。公司总部设于深圳，公司A股（100024）、B股（200024）在深圳证券交易所上市，B股在新加坡证券交易所第二上市，招商置地（HK.978）在香港联交所新上市。经过20多年的发展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、房地产销售、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分别在深圳、北京、上海、广州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。

在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。第三页，共37页。公司历程招商局是中国民族工商业的先驱，创立于1872年晚清洋务运动时期。开创了中国近代民族航运业和其它许多近代经济领域，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。1984蛇口工业区房地产公司成立1993年6月在中国深圳证券交易所上市1997更名为“深圳招商房地产有限公司

2001港口业务从上市公司中剥离

2009由联合国授予“人居最佳范例奖”

2013招商地产控股子公司东力实业上市奖项：最具影响力品牌奖项：沪深A股上市房企TOP20奖项：连续九年荣获中国蓝筹地产称号奖项：2013中国房地产开发企业20强奖项：中国房地产开发企业经营绩效10强奖项：中国房地产开发企业综合发展10强第四页，共37页。2014年，公司不断优化管理，提高经营效率，各项业务收入稳步增长，全年实现营业收入总额433.85亿元，同比增长33.21%，归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比增长1.75%。营业收入中，商品房销售收入405.56亿元，结算面积281.59万平米；投资性物业租赁收入9.55亿元，累计出租面积达1,048.36万平米；园区供电收入6.84亿元，售电86,865万度；物业管理收入7.57亿元，年底在管物业面积2,195万平方米。2014年度生产经营任务完成情况概述第五页，共37页。房行业发展现状2014年，全国楼市整体回落，但年底出现回暖，在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的“三期叠加”背景下，中国经济整体呈现稳中趋降态势。具体表现如下：一是房地产开发投资同比增长创新低。二是商品房销售下滑态势明显。三是下半年楼市政策出现调整。四是四季度主要城市楼市回暖。第六页，共37页。财务报表分析利润表分析现金流量表分析财务效率分析资产负债表分析财务报表分析第七页，共37页。资产负债表分析Anysis08招商地产1.资产负债表水平分析报告日期2014年2013年增减变动变化比率资产总计(万元)1516923713404045176519213%负债合计(万元)107945599512328128223113%所有者权益合计(万元)4374678389171748296112%从表格的数据可以看出，2014年总资产较2013年总资产增加了1765192万元，增长幅度为13%。资产的增加主要是因为流动资产的增加，非流动资产的增幅小于流动资产。流动资产的增加主要是由于应收票据、预收款项和存货的增加引起的。而流动资产中其他项目降幅明显。在非流动资产项目中，长期股权投资，累计折旧和递延所得税资产增幅明显。累计折旧是因为变更会计估计所致。第八页，共37页。Anasis092.资产负债表垂直分析——固定资产和流动资产比率分析项目金额（万元）结构2014年2013年2014年2013年差异流动资产合计140250671228521692.46%91.65%0.80%非流动资产合计114416911188297.54%8.35%-0.80%

（固定资产）1845542038421.22%1.52%-0.30%资产合计1516923613404045100.00%100.00%0.00%2014年招商地产的流动资产比重为92.46%，固定资产比重为1.22%，流动资产和固定资产比率为75.79:1。2013年招商地产的流动资产比重为91.65%，固定资产比重为1.52%，流动资产和固定资产比例为60.30:1。2014年招商地产采用了保守的固流政策，流动资产比例走高。企业资产流动性增加，资产风险降低。但可能会导致盈利水平下降。第九页，共37页。Analyis10招商地产2.资产负债表水平分析——负债期限结构分析评价项目金额（万元）结构2014年2013年2014年2013年差异流动负债8011429748349374%79%-4%长期负债2783129202883526%21%4%负债合计107945589512328100%100%0%招商地产2014年流动负债比率比重为74%，比上期降低了4%，而长期负债比上汽增加了4%，表明该公司在使用负债资金时，以长期资金为主。由于长期负债对企业资产的流动性要求不高，因此企业所奉行的负债政策不会增加公司的偿债能力，承担较小的的财务风险，但同时也会增加公司的负债成本。

第十页，共37页。Analyis招商地产2.资产负债表垂直分析——流动资产结构分析

金额（万元）结构2014年2013年2014年2013年差异货币资产2298339242404616%20%-3%债券资产1624865201351912%16%-5%存货资产10101864784765172%64%8%合计1402506812285216100%100%0%货币资产比重下降，降低了该公司的即期支付能力；债券资产比重下降，存货资产的比重上升。企业流动资产结构是否合理没有一个统一的绝对判断标准，仅仅通过前后两期的对比，只能说明流动资产结构变动情况，而不能说明这种变动是否合理。如本例。货币资产下降3%，存货资产上升8%，只能说明企业的生产规模和生产周期扩大了，但这种变化是使流动资产结构更加趋于结构更加趋于合理还是变得不合理，以上分析不能说明这一点。第十一页，共37页。招商地产项目金额（万元）结构（万元）2014年2013年2014年2013年差异实收资本(或股本)(万元)2575951717308.28%6.43%1.86%资本公积(万元)85297684470527.43%31.61%-4.17%减:库存股(万元)----

盈余公积(万元)1246231133524.01%4.24%-0.23%未分配利润(万元)1866358153487460.02%57.43%2.59%外币报表折算差额(万元)--7890

0.30%-0.30%归属于母公司股东权益合计(万元)31094422672550100.00%100.00%0.00%2.资产负债表水平分析

——所有者权益结构分析评价如果从静态分析，投入资本仍然是该公司股东权益的最主要来源。从动态方面分析，投入资本有所增加，但因为本年的留存收益的增加幅度大，说明该公司股东权益结构这种变化主要是生产经营上的原因引起的。第十二页，共37页。利润表分析1.利润表水平分析报告日期2014年2013年增减变动变化比率营业利润总计(万元)830，841791，54339，2985%利润总额合计(万元)832，604791，54341，0615%净利润合计(万元)550，985549，6541，3310.2%从表格的数据可以看出，2014年营业利润较2013年总资产增加了39298万元，增长幅度为5%；营业利润较2013年总资产增加了39298万元，增长幅度为5%；营业利润较2013年总资产增加了39298万元，增长幅度为5%。招商地产2014年的利润增加主要是因为主营业务收入增加了1，081，725万元，增幅达到33%，但是由于主营业务成本、费用、所得税的增加、以及投资收益的减少，最终利润增加率较低，净利润增加率仅为0.2%。第十三页，共37页。2.利润表垂直分析——利润构成变动分析项目2014年比率2013年比率变动率主营业务收入1001000营业利润19.1524.3-5.15利润总额19.1924.3-5.11净利润12.7016.88-4.18由上表可以看出，公司本年营业利润、利润总额、净利润占营业收入的比重较上年分别下降了5.15%、5.11%、4.18%，从利润表项目来看，主要是由于营业成本由2013年的58.48涨到62.67。这足以说明招商地产就生产经营方面成本控制做的不够好，公司应从加强成本管理，降低成本费用比例着手提高其盈利能力。第十四页，共37页。3.利润表分项分析------企业营业收入和营业成本分析项目2014年2013年收入成本收入成本主营业务4，338，6062，718，9243，256，7811，904，510合计4，338，6062，718，9243，256，7811，904，510营业收入本年较上年增加1,081,724.43万元，增幅33%；营业成本本年较上年增加814,413.94万元，增幅43%，主要是房地产结转面积增加所致。第十五页，共37页。3.利润表分项分析------费用分析销售费用：项目2014年2013年广告费47，17615，140销售机构费用及佣金38，13527，451其他3，4664，469合计88，77677，061管理费用：项目2014年2013年人工费用35，73931，353办公及行政费8，85811，336中介机构费用3，4597，095资产摊销2，1791，180捐税3，7973，047其他6871，580合计54，71955，590财务费用：项目2014年2013年利息支出107，45196，295减：利息收入28，99524，645加：汇兑损失-587-13，478加：其他支出4，0503，273合计81，92061，446企业销售费用比上年增加了11715万元；管理费用较2013年有小幅降低。其主要原因在于：一；办公及行政费由11337万元降低到8858万元，共降低了2479万元，降幅达到21.87%；二：中介机构费用由7095万元降到3459万元，降幅达51.24%财务费用本年较上年增加20,473.70万元，增幅33%。第十六页，共37页。3.利润表分项分析------资产减值损失分析项目2014年2013年坏账损失2011，298存货跌价损失53，875-36，675合计54，076-35，377资产减值损失本年较上年增加89,452.81万元，增幅253%，主要是2014年度公司存货跌价损失大幅增长。第十七页，共37页。3.利润表分项分析------营业外收支变动分析项目本年发生额上年发生额非流动资产处置利得5760其中：固定资产处置利得5750政府补助4，3663，380违约金收入1，4411，368其他8672，133合计6，6816，941招商地产2014年营业外收入较上年小幅减少，主要是公司营业外收入以下各项目减少所引起的，其中非流动资产处置里的减少，其他方面减少1265万元。与此同时，政府补助和违约金收入都呈上升趋势。项目2014年2013年非流动资产处置损失45218其中：固定资产处置损失45218对外捐赠301400罚款及滞纳金支出1，721451可再生能源电价附加费887531重大水利建设基金514483其他1，448861合计4，9172，944招商地产营业外支出增加，主要是2014年度公司罚款及滞纳金的指出大幅提高，由2013年的451万增长到2014年的1721万，增长比率为282%。同时，其他方面由原来的861万增长到1448万元。第十八页，共37页。4.利润表关于地区分布分析：分地区营业收入营业成本毛利率营业收入比上年同期增减营业成本比上年同期增减毛利率比上年同期增减环渤海地区618，373290，63734%-35%-38%+！长三角地区663，729509，90515%47%42%+2珠三角地区2，108，5901，199，16030%48%58%-2其他地区947，814719，22216%120%125%-1近年来，招商地产区域销售及产品结构逐年变化，二、三、四线城市项目占比逐渐增加。2014年，毛利率相对较低的地区及产品结转收入比例同比上升，导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。第十九页，共37页。

现金流量表分析1.现金流量表结构变动分析

----现金流入结构变动分析

1．经营活动现金流入结构：在三项活动（投资、筹资和经营）产生的现金流入量总额中，经营活动产生的现金流入量占有大部分的比例，特别是主营业务活动流入的现金明显高于其他经营活动流入的现金。从图可以看出，招商地产的经营活动现金流入结构尽管中间有下降的幅度,但整体呈平缓上升趋势，表明招商地产的经营规模仍在扩大，具有一定的成长性。第二十页，共37页。

现金流量表分析1.现金流量表结构变动分析

----现金流入结构变动分析

2．筹资活动现金流入结构：与经营活动现金流入结构相比，筹资活动现金流入结构呈现出下降趋势，融资需求有所减小。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提。所以招商地产的融资活动带来的现金流入占总现金流入的比重逐渐减小。3．投资活动现金流入结构：从图可以看出，投资活动现金流入量占招商地产总现金流入量的比重很小，并且在最近三年中变化很小。第二十一页，共37页。

现金流量表分析1.现金流量表结构变动分析

----现金流出结构变动分析

1．经营活动现金流出结构：从图可以看出，招商地产经营活动的现金流出量占其总的现金流出量的比重是三项活动现金流出中比重最大的。从整体上看，近三年的经营活动流出结构基本变化不大。第二十二页，共37页。

现金流量表分析1.现金流量表结构变动分析

----现金流出结构变动分析

2．筹资活动现金流出结构：从2012年至2014年，招商地产的筹资活动现金流呈现出平缓波动起伏,整体上升趋势。3.

投资活动现金流出结构：投资现金流出结构与现金流出结构相同，占总现金流出量的比重很小，并且变化不大。因为投资活动现金流出量是以当前现金流量为基础的，所以其反映出未来营业收入现金流量维持在一个稳定的状态。第二十三页，共37页。

现金流量表分析2.现金流量表趋势变动分析

----经营活动现金流量趋势变动分析

从现金流量表的原始数据看，招商地产的经营活动主要集中在“销售商品，提供劳务收到的现金”，说明招商地产经营活动现金流量比较质量可靠。2013-2014年招商地产经营活动产生的现金流量净值持续下降，2014年甚至下降了1440.35%，主要因其发展需要加大了土地拓展力度,全年支付的低价及基建款大幅增加,经营性现金流出大于经营性现金流入,因此经营活动产生的现金流量净额为负数.随着新增项目的逐渐开发销售,经营活动现金流也许将逐渐回正。招商地产经营活动现金流量环比增长率趋势表单位：万元第二十四页，共37页。

现金流量表分析2.现金流量表趋势变动分析

----投资活动现金流量趋势变动分析

从表可看出，招商地产连续三年都处于投资活动现金流量净额为负值的状态，表明企业始终处在投资扩张中。企业对外投资金额相对较小，反映企业一方面可能没有多余的现金对外投资，另一方面到目前为止一直坚持经营为主的理念，从投资活动现金流入额看始终处于较低水平，尤其2012年，仅达44万元。2014年,招商地产由于受到联营公司股利减少,所以投资活动现金流入较2013年下降了83.39%,而上年度合并范围变化也是导致资金减少的一个重要因素。招商地产投资活动现金流量环比增长率趋势表单位：万元第二十五页，共37页。

现金流量表分析2.现金流量表趋势变动分析

----筹资活动现金流量趋势变动分析

从表可看出，招商地产筹资活动现金流量净值变化幅度较大，但一直都是正值，说明企业依赖外部借款或发行股票获得资金，表明招商地产还处于发展阶段。从现金流量表的原始数据看，招商地产的筹资活动集中的表现在取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金，这更加说明企业资金严重依赖于短期借款。2014年在2013现金流量净值较高的基础上有了一定程度的下降，可能经营活动产生的现金流在一定程度上为企业分配股利，利润和偿付利息支付了部分现金。招商地产筹资活动现金流量环比增长率趋势表单位：万元第二十六页，共37页。财务效率分析1.盈利能力分析公司201220132014招商地产4.22%3.46%2.98%公司201220132014招商地产24.64%12.90%9.83%总资产报酬率：近三年来，总资产报酬率呈下降趋势，而集团总资产报酬率的下降与总资产周转率的下降和营业利润率的降低有明显关系。表明企业的投入产出不合理，资产运营效率低。净利润率：产品销售利润的高低，直接反映了企业生产经营状况和经济效益的好坏。因此，对企业销售获利能力的分析是企业获利能力分析的重点。净利润率反映每一元的收入在扣除成本后，有多少钱可以用于弥补各项期间费用和形成盈利。与同行业的企业进行比较，可以揭示企业在定价政策，产品或生产成本控制方面存在的问题。招商地产净利润率呈现总体下滑趋势，招商地产的高速增长模式不复存在，公司的盈利能力出现了问题，一二线城市的土地成本越来越高，而买房热潮过去，大部分购买者对楼市持观望态度，导致收入降低。第二十七页，共37页。2.偿债能力分析公司201220132014招商地产1.581.641.75公司201220132014招商地产0.450.590.49公司201220132014招商地产73.04%70.97%71.16%流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比值，主要用来衡量企业短期偿债能力强弱的指标。计算公式为流动比率=流动资产/流动负债。表明企业的短期债务可由预期在该项债务到期前变为现金的资产来偿付的能力。招商地产在2012-2014期间，流动比率呈上升趋势，说明公司总体短期偿债能力处于上升态势，说明这段期间招商地产的经营能力较好，对于债权人来说，招商地产的债券较有保障。

速动比率是企业一定时期速动资产同流动负债的比率，这是剔除了存货的影响。衡量企业用可以立即变现的流动资产偿付流动负债的能力。计算公式为速动比率=速动资产/流动负债。

招商地产呈现两头低中间高的的特征，峰值出现在2013年，谷值出现在2012年，但与全国均值0.732相比，均有很大距离，表明招商地产的速动比率不太好，短期偿债能力较低，与流动比率相比，速动比率体现出的与行业均值的差距较为明显，表明存货的影响比较大，这也与房地产行业的性质和楼市有很大关系。

资产负债率是指企业一定时期内负债总额与资产总额的比率，表示企业总资产中有多少是通过负债筹资的，是评价企业负债水平的综合指标，计算公司为负债总额/资产总额x100%,是衡量企业负债和偿还能力和经营风险的重要指标。

招商地产的资产负债率稳定在70%左右，但总体呈下降趋势，表明其负债偿还风险和经营风险是呈下降的趋势的。在与行业绩效标准值的对比中，低于均值，表明招商地产的资产负债率还是处于一个可以接受的境地。风险的控制和财务杠杆的利用还有很大发挥空间。从比率的波动情况来看，招商地产的资本结构较为稳定，财务左右横测更稳健。（注：房地产全行业企业绩效标准值此项为0.732）（注：行业的企业绩效标准值中的均值为75.4%，良好57.1%）第二十八页，共37页。3.营运能力能力分析公司201220132014招商地产0.26790.26780.3037公司201220132014招商地产0.28580.28830.3298流动资产周转率是企业一定时期的销售收入与流动资产平均余额的比率，即企业流动资产在一定时期内（通常为一年）周转的次数。2012年至2014年期间，招商地产的流动资产周转率呈上升趋势，但总体数值较低，所以招商地产的流动资产在一定期间内周转次数较少，生产经营环节上的工作并未得到改善，所以都会反映到流动资产的周转率较低。总资产周转率越低，周转天数越高，说明公司利用其资产进行经营的效率越差，这不仅会影响公司的获利能力，而且直接影响上市公司的股利分配。招商地产的总资产周转率较低,说明招商地产利用资产的能力较差,流动资产的周转速度低于其他类资产的周转速度,流动资产占总资产的比重低于其他类资产。第二十九页，共37页。4.发展能力分析项目20132014差异资产增长率22.750813.1691-9.5817销售收入增长率28.74333.21454.4715净利润增长率28.77360.0279-28.7457招商地产的资产增长率虽然增长趋势有所下降，但在同行业中实属较快，分析原因是因为银行借款和固定资产大幅上涨，并不是销售商品的贡献。销售增长率在14年增长较快，而13年却出现了负增长，这主要是因为，在11年后国家经济快速发展，房地产行业过热，从而销售增长率较高，但是，在13年，国家发布政策，宏观调控房地产行业，使得房地产行业销售受阻，并且加上企业本来的销售就不畅通，因此13年的销售增长率出现了负数。14年房地产行业开始复苏，因此销售收入增长率开始增长。除此之外，房地产的销售大多不是一次付款，而是分期付款，因此虽然2014年销售大幅增长了，但是大多为应收账款，这使得2014年的净利润增长率反而低于2013年净利润增长率。第三十页，共37页。5.杜邦分析2013招商地产杜邦分析2014招商地产杜邦分析第三十一页，共37页。5.杜邦分析杜邦财务分析体系的核心指标就是净资产收益率，它是一个综合性很强的财务分析指标。杜邦财务分析体系中的几种主要的财务指标关系为：（1）净资产收益率是整个分析系统的起点和核心。该指标的高低反映了投资者的净资产获利能力的大小。净资产收益率是由销售报酬率，总资产周转率和权益乘数决定的。（2）权益系数表明了企业的负债程度。该指标越大，企业的负债程度越高，它是资产权益率的倒数。（3）总资产收益率是销售利润率和总资产周转率的乘积，是企业销售成果和资产运营的综合反映，要提高总资产收益率，必须增加销售收入，降低资金占用额。（4）总资产周转率反映企业资产实现销售收入的综合能力。分析时，必须综合销售收入分析企业资产结构是否合理，即流动资产和长期资产的结构比率关系。同时还要分析流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关资产使用效率指标，找出总资产周转率高低变化的确切原因。招商地产2013年与2014年杜邦分析中的净资产收益率相比