郑州新古典风格住宅概念规划投标方案

金

科

郑

州

国

丰

园

B

-

0

8

-

0

2

地

块概

念

规

划

设

计CONCEPTUAL

PLANNING

AND

DESIGN03-2020情愫·郑州团队近期案例中原性格基因2017年案例与贵司配合良好进展顺畅2019年案例北龙湖区域标杆近期其他案例浸润郑州市场多年中

国

·

郑

州中

国

最

具

成

长

性

的

中

心

城

市性

格·红

色稳心怀天下·勤奋刻苦·扎实稳进底

蕴·黄

色信中华起源·自信的来源城

市·成

长

融

合融传统与国际稳中原性格基因中原文化价值观：中正、大气、仪式感信中原文化的自信：将文化融入设计融接纳融合其他文化：不断上升的居住需求聆听·土地的声音区位分析用地解读城市区位HENAN河南省ZHENGZHOU郑州市SITE郑州作为常住人口超过1000万的中心城市，城市发展大幅领先周边地区对省内各城市具有极强的资产吸附能力，区位优势明显上位规划项目位于郑州西南中原贾鲁河片区作为新规划区域，定位高端，规划理念完善，更加科学性、人性化整体大盘的思考对于一个规划范围375公顷的超级大盘前有07-02地块

后有更多的待开发地块本案在大盘中应扮演的角色是什么承前启后战略层面衔接前作（07-02

地块鸟瞰）衔接前作，以

07-02

地块为基础，并做延续与提升，同时避免同质化竞争核心位置

-

引领大盘SITE用地位于大盘核心位置，具有引领大盘风向标的基础，作用十分关键时代机遇

-

顺应趋势基于此次疫情的影响以及既往户型普遍不够“人性化”的痛点购房者对居住品质的需求有了质的提升和改变战术层面95-143

面积段涵盖刚需及刚改具有代表性通过一次规模可控的全方位摸底更加真实的反映出市场的喜好需求为后续大规模开发打下基础销售层面面临区域内多楼盘销售期重叠问题差异化打造独特卖点

找准开盘时机人无我有

人有我优财务目标层面通过本案快速推进

回笼前期资金利于后续长期滚动发展周边景观高层住宅区SITE1KM宏观：片区被贾鲁河、西流湖公园、常庄水库、尖岗水库及南水北调绿色走廊环抱，生态基底优越微观：用地

1KM

内，东北侧为绿色走廊（被高层住宅遮挡），西侧为贾鲁河滨水资源无干扰可利用挖掘周边交通6

号线地铁站SITE周边交通路网分级设置，组织科学，距航海西路及西三环

1KM，私家出行通畅地铁六号线（在建）距离基地

1.3KM，公共出行便利周边配套SITESITE周边规划配套科学合理，多样完善，为挖掘本案用地价值提供了坚实基础用地解读其他要求：1.

减少商业占比住宅各业态配比物业类型户型面积段（㎡）套数比梯户比高层单体：首选单体：B-07-02

地块三房两厅一卫95-9650-60%95+115

单体、95+125

单体、115+143单体、洛阳西工区拿地版

95+100+115户型（地块南侧临凯旋路建议排布96+95+95+96

户型单体，该单体在洛阳西工区拿地版户型进行边户

100（适当压缩备

调选

整单

体至

：9

6

平米）进行镜像调整）2.

住宅

34F，层高

2.9M3.

保证高品质成本可控4.

严控单户面积三房两厅两卫三房两厅两卫11520-25%2T4高层（中间户

95、115、125123-12510-15%

为面积上限，严控面积）5-10%5.

按照建议配比置入产品豫-A-G-北连廊

2T4-95B/95A/115C



(如无法满容使用该单体)四房两厅两卫143用地

3.6

万㎡，容积率

3.5，限高

100M用地较小，布局变化空间受限，高容积率条件下需保证产品品质以此为基础进行设计是否能够完全满足新时期居住的刚性需求思考·后新冠时代市场摸底规划需求户型需求新冠事件造成外部环境急剧变化导致人群在思维理念，行为习惯、消费偏好等方面趋同变化如何改变既往产品的普遍痛点应对后新冠时期的居住需求参考市场摸底进行分析Q1：疫情期间，是否外出，外出后进行了哪些活动？设计启示：需着重解决购物“最后一公里”问题Q2:

疫情时期，你在小区内都做了哪些活动？设计启示：非常时期选择的社区活动，反映景观功能刚性需求，快递收取安全性也应进一步考虑Q3：疫情期间宅在家中，进行哪项活动时长最长？设计启示：居室内上网时长增加，同时家庭人群聚集，对居室内个人私密空间的潜在需求。与家人互动的显著增加也意味着家庭聚集娱乐空间的重要性。对室内清洁器具的收纳的需求和对厨房的依赖性也较高Q4：疫情将对您未来的生活习惯产生哪些方面的影响？设计启示：卫生习惯的改变将带来居室相关空间与设施需求的变化。对家人关注的提高，带来家庭聚集空间的潜在需求。对健康锻炼的需求提高，则意味着社区与居室内健身区域、设备有所要求Q5：经过此次疫情，选择房地产产品时，会重点考虑哪些因素？提及频繁：物业服务被提至空前的高度；低密、通风、采光，封闭社区；提及次频繁：周边配套齐全性；健康卫生安全性；室内空间（客厅、运动）；周边及社区环境；产品启示：日常社区动线及封闭管理会变成衡量要素，产品的密度、通风性、采光性对置业决策的影响度也将变的更大Q6：疫情期间，社区的不足体现在哪里？产品启示：归家无触碰：该模式的运用不仅可带来卫生健康方面的改善，更可能引领一种“无感便捷通行”新型生活方式，解放双手，便捷生活电梯卫生与通风：电梯密闭带来感染风险，考虑通风同时，日常消杀维护亦同等重要Q7：疫情期间，目前居住的“房屋居住功能性”有哪些不足？产品启示：痛点传导需求，“家庭互动空间不足”、“缺乏室内健身空间”是较突出的两大痛点体验Q8：经过此次疫情，房地产产品最应具备的特征是什么？产品关注因素排序

;物业好→通风好→采光好→密度低→快递

/

外卖收发隔离→景观好→梯户比低→室内健身功能Q9：经过此次疫情，哪个功能空间尺度更重要？各空间尺度重要性：客厅高居第一位，其次为卧室，在有限面积产品中，卧室同样具备功能复合型，兼具个人私密空间、休息、办公功能于一体。家庭卫生与健康集中在厨卫两大空间，打造舒适的空间尺度基础上，如何实现更加人性化与卫生的空间规划同样关键，例如干湿分离、使用

/

操作流线、收纳空间规划等布局：规划层面价值点汇总研究城市主要风向、分交通核、塔式单体、留出足够山墙间距等手段最大程度解决通风需求；高容积率条件下南向间距放大，无视线阻挡，提升日照条件；竖向：场地标高需高于市政道路（管网），避免内部污染堆积，利于污水排放；流线：小区入口可转换状态，满足平时及疫情期间的功能需求；流线回家流线全程无触碰设计；独立地下快递间，疫情期间作为第二出入口，实现进出流线无交叉；空间尺度：社区内预留设置多功能多主题活动空间产品层面价值点汇总玄关：独立半污染区；储物空间；洗手台；入口多流线起居室

:

优化结构，空间最大限度灵活多变；多功能空间回游动线卧室

/

书房：独立办公区；应急独立隔离房间；南北通卧室阳台

/

入户花园：健身、拓展储藏、抽烟阳光房；入户花园可作为临时消洗间；IMAX

天幕阳台杀菌消毒，心理治愈厨房：从功能与空间上与餐客厅紧密联系；长导台大冰箱主卫公卫：全明卫；公卫带洗衣烘干熨烫功能的三分离卫生间；主卫结合主卧南北通风推导·剥丝抽茧规范解读量的测算居住价值置入尝试控规、规范均要求控规要求配套设施面积明细表（按居住街坊配套）项目3班幼儿园建筑面积(㎡)990.00用地面积1620.0备注0.3~0.6万人0.3~0.6万人0.1~0.3万人社区卫生服务站150.00社区体育活动场——170.0——用地面积170~450㎡治安联防站居家养老设施社区综合服务用物业管理社区便民店变电室规范要求346.80462.40677.29462.4040.00≥200㎡≥200㎡建筑面积30㎡/百户建筑面积40㎡/百户2-20万㎡部分配4‰0.1-0.3万人346.8462.4‰可布置20%地下（总建面5万0-2万㎡配80㎡40㎡/百户462.440-130㎡负荷半径不应大于250m，尽可能设于其他建筑内二次供水加压泵热交换站通信综合接入机垃圾收集及转运再生资源回收点合计150.00200.00100.0030.00——3608.8950㎡，＜0.1万人200-300㎡60-100㎡，0.1-0.3万人100㎡，0.1-0.3万人每0.1-0.3万人1处100-120㎡，0.3-0.5万人服务半径不大于70m0.1-0.3万人150㎡,0.3-0.5万人万人——60-10㎡80-90㎡/千人295.9合计

3609

平米H≤24M建筑控制线24M＜

H≤60M建筑控制线60M＜H≤100M建筑控制线SITESTEP1

梳理退界及间距，严守规范保证落地性，从严配置配套规范解读板45板45*0.8塔35*0.8塔35平行布置6.0相对并列65.070.080.040.020.05.0临城市道路的住宅建筑，建筑高度不超过

27m

的，界面长度不应大于

80m;建筑高度不超过

60m的，界面长度不应当大于70m;建筑高度60m以上的，界面长度不应大于65m平行布置时，塔式与板式高层（60＜

H

≤

100m）控制间距分别为35m

和

45m并列布置时，塔式与板式高层（60＜

H

≤

100m）控制间距分别为25m

和

20m住宅住宅X≥

28m商业商业临城市道路的住宅底层不得规划建设商业设施，住宅的配套商业应集中独立设置或设置商业内街。STEP1

梳理退界及间距，严守规范保证落地性，从严配置配套规范解读远离道路，西侧一线滨水景观资源内部核心景观资源，及部分滨水资源临城市界面及停车场，存在一定干扰STEP2居住价值根据居住价值置入不同产品居住价值：LEVEL1＞

LEVEL2＞

LEVEL3X√STEP3幼儿园选址选择居住价值较低区域，西侧临近路口，日照限制较多不节地南侧可缓冲隔离停车场影响，同时规整用地利于后续住宅排布用地面积:36384.0㎡应建计容建面:36384.0*3.5=127344.0㎡预估配套面积:3609.0㎡应建住宅建面:127344.0-3609.0=123735.0㎡腿面积:95/96*34=3264；115*34=3910；125*34=4250；143*34=4862满足配比预估腿数:20+8+4+2＝34条腿STEP4

按照配比进行量的测算量的测算

约需34条腿，按首选户型T4配置需8.5栋单体或6

栋

T4及

3

栋

T3单体XSTEP5产品置入按照最小间距置入任务书首选户型，并围合布置无法满足间距及日照要求，需开阔思路多样尝试面宽形态入户间距日照朝向STEP6尝试一损失围合布局，满足间距要求，日照依旧无法满足规范面宽形态入户间距日照朝向STEP7尝试二将

95户型4

条腿变为两面宽备选产品，但品质损失较大N面宽（提升）形态入户间距日照朝向STEP8尝试三旋转角度南偏东

35°利用城市盛行风向加强通风，并可获得143户型4.5面宽，115、125户型4面宽，95户型3面宽的产品优势，但转角度略大面宽形态入户（提升）间距日照朝向STEP9

保证户型面宽不变，布置两栋T3产品，可满足要求，并提升入户感受尝试四

可在此基础上进一步优化STEP10

尝试单体西侧景观视线错开，资源共享，但调整空间较小，尺度有限优化一STEP11

扩大社区入口空间尺度，并布置配套减小对住宅影响优化二总平面图及指标B-08-02地块指标指标内容规划用地性质总指标R2备注规划净用地面积（㎡）规划总建筑面积（㎡）基底面积（㎡）建筑密度36384.00172471.695777.6415.88%＜24%＜3.5容积率3.50绿地率30.00%地上建筑面积（㎡）可售住宅面积（㎡）127343.89123735.00123735.003608.8945127.8039168.00＜127344.0其中其中其中高层社区配套用房面积（㎡）地下建筑面积（㎡）含幼儿园990㎡地下车库面积（㎡）其中地下人防面积10187.51.住宅地下室/核心筒/结地下非机动车库设备用房2402.131647.511910.16120311510881831915其中地上建面1.5%机动车停车位（辆）地上车位不宜超过住宅总套数的10%其中其中地下车位非机动车停车位（辆）地上非机动车停车地下非机动车停车户数9151156㎡1.8

/辆人口（3.2人/户）3699鸟瞰效果图沿街人视社区会客厅单体人视产品分布通风分析图例143户型125户型115户型95户型户型配比户数680N类型户型户数比58.82%23.53%11.76%5.88%要求户数比50-60%20-25%10-15%5-10%95115125143272高层户型配比13668合计1156100.00%依据用地价值，打造规划结构纯塔式布置，打造顺畅多风道产品分布竖向分析H≤24m建筑控制线24＜H≤60m建筑控制线60＜H＜100m建筑控制线139.8137.7138.3134.636.1136.6137.525.0138.0138.25遵守国家规范，满足日照要求利用规范，将用地内排水标高抬至

138.3，高于市政道路

138.25

标高，避免污水排放不畅同时减少开挖降低成本提升·“家”的样子流线体系产品分析竞品对比流线体系613452123456社区会客厅车行入口中央景观入户大堂地下大堂私家入户社区第一印象，大气稳重，中正对称1社区会客厅小区居民小区居民居民入口居民出口社区会客厅日常状态社区会客厅疫情状态平面功能流线示意平面功能流线示意快递外投区大堂休息会客区

后勤车库出入口消防车道快递外投区后勤车库出入口消防车道检测隔离区休息会客区非机动车道

快递内取区非机动车道

快递内取区特殊居民服务人员服务人员人脸识别通行红外热成像远距离测温隔离人员出入识别报警智能识别业主出入次数外来人员提醒外投内取设置APP门禁系统软性隔离区机器人房间适应后新冠时代的多功能社区会客厅1外投内取、独立进出口，人脸识别无接触、智能机器人的普及最大限度避免不必要接触及流线交叉社区会客厅车库智能管理系统出口处设置疫区车牌拦截提醒、智能人车对比、2自动消洗（日常洗车服务）等功能可防止出现健康安全漏洞车行入口院子作为一个载体3使中原的精神图腾得以体现中央景观运动休闲区儿童活动区景观观赏区150M森林探秘区150M特定人员人脸识别轨迹追踪防疫全方位覆盖超大尺度集中景观3提供多种户外主题功能活动场地如果愿意可以将足球场轻松置入中央景观人脸识别非接触式门禁入口体现中正文化近人尺度石材装饰4门禁联动呼梯（免接触远程呼梯）入户大堂32116255477垃圾收集间快递箱等候厅分类垃圾箱

3

门禁系统入户景墙41526业主自投信息墙广告位7疫情时期可作为带有检查功能的第二入口（地上大堂为出口）避免流线交叉停车入户增加仪式感独立快递间前递后取5地下大堂电梯厅：人脸识别业主楼层（免按键）二维码楼层选择（免按键）智能消杀灯等配置61T1极致入户体验私家入户与既往产品相比我们的产品有何提升洛阳西工区

115+95+95+100

户型07-02

地块

143+117+117+143

户型07-02

地块

127+96+96+127

户型07-02

地块

117+96+96+117

户型提升一功能升级＋

＝现状基本功能新增功能新时期复合功能提升一功能升级可开窗通风独立电梯入户带洗衣干衣功能的三分离卫生间二孩儿童房带有临时消洗、次净收纳的入户花园能与餐厅“对话”的厨房独立玄关充满仪式感南北通主卫独立衣帽间团圆餐厅南北通主卧大尺度家庭起居室转角天幕阳台大进深双床老人房多功能学习工作运动空间143

户型提升一功能升级可开窗通风独立电梯入户二孩儿童房带洗衣干衣功能的三分离卫生间南北通主卫独立衣帽间带有临时消洗、次净收纳的入户花园能与餐厅“对话”的厨房南北通主卧独立玄关充满仪式感团圆餐厅大进深双床老人房多功能学习工作运动空间大尺度家庭起居室转角天幕阳台143

户型提升二流线升级私家电梯污染区独立电梯厅半污染区隔离流线半清洁区鞋帽储物便捷家务独立玄关清洁区第一回游动线投食动线LSB

联动KDLB

联动第二回游动线日常回游流线疫情流线提升三空间升级玄关收纳隔离区：从厨房看餐厅和起居厅如何提升收纳是房屋产品永恒的课题，侧重卫生与消杀设备收纳，结合玄关空间，打造玄关隔离收纳区域，既可以实现入户过渡、外带物品暂存、消杀器具收纳等功能，又可实现出入衣物鞋子收纳多功能书房与起居厅互动型复合客厅：空间规划前期，即考虑家庭客厅兼容会客、儿童游乐、健身、家庭娱乐等多维度功能多功能复合阳台：阳台是室内外连接的桥梁，其与室外的紧密关系，让其成为居住者心中颇具想象的空间。整合生活服务区、书吧、健身运动等多种功能，可让其功能性更加丰富，提高使用效率的同时，满足卫生、休闲娱乐、健身等需求从阳台看起居厅、餐厅和厨房提升三空间升级儿童房与卫生间主卧

+

衣帽间

+

卫生间南北通主卫专属衣帽间儿童房（临时隔离房间）靠近老人房与儿童房的卫生间主卧大进深老人房各居室间隔离性：居室空间规划合理、动静分区明确，各卧室间布局独立分离性更佳，套房私密性更好提升三空间升级户型的诞生满足多样需求的多变空间STEP1

提取总图预留轮廓STEP2

北侧置入核心筒避免占用采光面STEP3贴核心筒布置入户花园+厨卫16.3M34.0MSTEP6

结构柱转化剪力墙并结合剪力墙预留管井STEP5

预留大空间，布置结构柱STEP4

贴墙体布置卫生间并根据面积调整轮廓提升三空间升级贴外墙布置厨、卫最大范围可变空间外墙及结构体系不做改变可变空间可变空间可变空间为多种用途预留改造空间内部大尺度方正空间可置入多主题精装提升一功能升级带有临时消洗、次净收纳的入户花园回游厨房带洗衣干衣功能的三分离卫生间独立玄关团圆餐厅儿童房南北通主卫起居室餐厅阳台厨房一体化老人房南北通主卧阳台改造书房双开间阳台115

户型提升一功能升级独立玄关回游厨房带洗衣干衣功能的三分离卫生间带有临时消洗、次净收纳的入户花园儿童房起居室餐厅阳台厨房一体化大进深双床老人房双开间阳台南北通主卫南北通主卧阳台改造书房115

户型提升二流线升级污染区半清洁区清洁区第一回游动线隔离流线第二回游动线投食动线第三回游动线日常回游流线疫情流线143

㎡户型四房两厅两卫核心价值点独立入户花园独立玄关多洄游路线餐厅转角窗南北通主卧套南向转角阳台三分离卫生间双床老人房标准层平面图125

㎡户型三房两厅两卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动空间多洄游路线干湿分离卫生间双床老人房小书房阳台改造标准层平面图115

㎡户型（中间户）三房两厅两卫核心价值点独立入户花园独立玄关南北通主卧多洄游路线三分离卫生间小书房阳台改造标准层平面图115

㎡户型（端户）三房两厅两卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动区多洄游路线三分离卫生间小书房阳台改造标准层平面图96

㎡户型三房两厅一卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动区创新性餐厅小书房阳台改造标准层平面图95

㎡户型三房两厅一卫核心价值点独立入户花园独立玄关亲子活动区创新性餐厅小书房阳台改造标准层平面图143+125+115(

方案一

)07-02

地块143+115+115+143

户型得房率为

77.36%标准层平面图143+125+115(

方案二

)07-02

地块143+115+115+143

户型得房率为

77.36%标准层平面图115+95+95+96洛阳西工地块115+95+95+100

户型得房率为

73.9%标准层平面图周边竞品永威西郡璀璨熙湖盛世卧龙城中晟柒号院5KMSITE与周边竞品相比是否优势明显选取周边高单价楼盘作为竞品143

户型对比本案（143.41

㎡）户型：四室两厅两卫璀璨熙湖

1.6W/

㎡（142.83

㎡）永威西郡

1.5W/

㎡（142.00

㎡）户型：四室两厅两卫户型：四室两厅两卫特点：独立花园入户、独立玄关、多洄游路线、特点：无独立玄关、主卧不舒适特点：南向三开间、交通动线过长横厅、南北通主卧套、南侧转角阳台、餐厅转角窗、三分离卫生间、双床老人房、小书竞争指数：竞争指数：房竞争指数：125

户型对比本案（125.16

㎡）户型：三室两厅两卫璀璨熙湖

1.6W/

㎡（123.46

㎡）盛世卧龙城

1.5W/

㎡（129.31

㎡）户型：三室两厅两卫户型：三室两厅两卫特点：独立花园入户、独立玄关、多洄游路线、亲子活动空间、干湿分离卫生间、双床老人房、特点：无独立玄关、主卫三件套舒适度低特点：无独立玄关、主卧无独立衣帽间、非南北通厅、主卫三件套舒适度低小书房竞争指数：竞争指数：竞争指数：115

户型对比本案（114.19

㎡）户型：三室两厅两卫