标杆对标 成本管理课件

标杆成本对标

（苏州旭辉）成本管理部标杆成本对标

（苏州旭辉）成本管理部目录一一标杆房企对标情况三成本对标后的思考二项目四项成本对标目录一一标杆房企对标情况三成本对标后的思考二项目四项成本对标2*一标杆房企对标情况*一标杆房企对标情况3不做井底之蛙，不做闭门造车，必须走出去，引进来——对标。不做井底之蛙，不做闭门造车，4对标的作用降：降低成本，增加利润升：自我提升，赶超标杆对标的作用降：降低成本，增加利润升：自我提升，赶超标杆5案例1：龙湖狮山路的时代天街、万科园区的玲珑东区，拿地的时候,价格举到最后我们放弃了，人家拿地一年后两家都卖得相当火，（时代天街17000元/m2，玲珑东16500元/m2）超过了我们当时的预期，这是为什么呢？？？通过对标找答案：龙湖时代天街：大打三学区，核心位置两条地铁交汇。万科玲珑东区：园区稀缺地块，沿现代大道主干道，全装修房。寻找别人成功经验——对标1案例1：龙湖狮山路的时代天街、万科园区的玲珑东6案例3：对标不一定长篇大论面面俱到，单项也可以对，对项不一定等项目建成，过程也可以对。苏州核心区塔园路地块，拍地时我们与招商竞争到最后，最终我们放弃了，招商获得。后来我们进行拍地方案对标，我们的定位是核心地段做别墅、做洋房，户型做大，把货值做大；而招商定位为高档学区房，定位为能上户口的最小户型，专打学区房概念，把户型做小，反而总价拉下来，做到现在好卖将来好租，不管以后是否成功，对标发现他们思路已经跳出了常规。及时对标、及时总结。2案例3：对标不一定长篇大论面面俱到，单项也可以对，7对标后发现差距+发现差距后去对标案例4：与招商的雍华府对标，发现吴中区自来水收费是按照图纸、参照定额、按自来水公司的材料定价进行预算。对标交流时发现价格是可以谈判，有优惠下浮（一般在10~12%）吴中区我们的美澜城项目在签订自来水合同时，我们主动的去复核量价，主动的去谈判公关，最终合同价省了200多万。案例5：马庄项目在签订临水合同时，自来水公司报价5万多，但在新区我们华庭、御府项目常规就5千元，高出了10倍。因为马庄项目属于木渎片区，于是我们找到已在木渎开发合景地产对标，发现木渎片区自来水公司统一收取了一项4万元的维护管理费。3对标后发现差距+发现差距后去对标案例8没有最好，只有更好。案例6：华庭地库我们当时做到单车位面积27.14m2，钢筋含量做到122kg/m2，柱网为8000*8050，自认为很牛。与中海对标后发现小柱网会更省。我们在悦庭南地库推行小柱网无梁楼盖，单车位面积26m2以内，钢筋含量做到98kg/m2，柱网为5300*5050，每平方节约成本约160元。挖潜力降成本：（设备房、人防口部、轮廓线、布车方式）均可以省成本4没有最好，只有更好。案例6：华庭地库我们当时做91、相同建设时间对标。时间不同成本不同：人工价在变，材料价在变，设计及施工验收规范也在变。2、相同建设区域的对标。除人工材料费有差异外，更重要的设计及施工验收规范不同（如抗震等级、保温节能、车位、人防等），地质情况相差比较大；垄断性配套专业的价格也有比较大的差异。3、相同产品类别对标。众所周知，产品类别不同成本不同。4、相同产品定位对标。产品定位不同，建造标准就不同，成本当然也不同。售价相差百分之几十的产品怎么能相提并论呢？5、项目的开发条件或方式相同的对标。有的项目用地具备七通一平的条件，有的项目不具备，所以在外电水气及场平的投入费用很高。有的公司房产开发是全产业链“自己做”的，有的公司房产是全外包性开发的。6、成本科目费用划分一致的对标。不同地产公司工程费用的划分标准有所不同。如有的公司地下车位不计可售，全摊入或按一定比例摊入可售成本内；样板房装修费用全计入销售费用或部分（30%）计入建安可售成本；也有公司连报建综合费也不归口在建安成本内。对标注意事项：口径统一1、相同建设时间对标。对标注意事项：口径统一107、须对方提供真实成本的对标。所有公司的员工都在讲职业道德和保密性，你不愿把真实的成本提供给别人，别人也不愿意把真实的成本告诉给你，结果对来对去自己都在怀疑：不可能，怎么可能这么高呢？不可能，怎么可能这么低呢？8、不能仅拿目标成本对标。有的公司做的目标成本较为准确，有的公司做的目标成本极为不合理更谈不上准确。**公司曾在****地区开发的目标成本初定为2700元/左右，结果三年结算基本完成实际成本达到3300元/左右，相差20%多。9、不能无分析结论的对标。对来对去，找不出可以改进的地方。10、重复对标。自己无标准，总是拿别人的不真实成本对标。反复对不停地对，就是达不到别人的“理想成本”。对标注意事项：口径统一7、须对方提供真实成本的对标。对标注意事项：口径统一11苏州旭辉招商地产朗诗地产金辉地产中海地产佳兆业地产路劲地产万科地产龙湖地产方兴地产仁恒地产2015年成本对标计划已完成对标房企苏州旭辉招商地产朗诗地产金辉地产中海地产佳兆业地产路劲地产万12序号房地产公司对标情况拍地强排

方案拍地成本测算目标成本限额设计总分包成本成本管理1招商地产√√√√√√2朗诗地产√√√√√3金辉地产√√√√√4中海地产√√5佳兆业地产√√6路劲地产√√7仁恒地产√√8万科地产√√√序号房地产拍地强排

方案拍地成本目标限额总分包成1招商地产√13二项目四项成本对标二项目四项成本对标14对标项目区域位置对标科目统一口径对标项目基本信息四项费用管控水平公司能效对比项目技术指标对比项目配置标对比四项费用指标对比旭辉不足及改进点对标项目区域位置对标科目统一口径对标项目基本信息四项费用管控15旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾旭辉御府万科玲珑东中海凤凰熙岸旭辉美澜城对标项目区域位置旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾旭辉御府万科玲珑东中16朗诗地产1前期费用2设计费用3咨询费用4建安费用5区内基础设施配套费6环境景观工程费万科地产1土地及政府规费2配套及地下室工程费3基建及管网工程费4室内装修工程费5装饰及环保工程费6环境提升工程费7开发管理费中海地产三建安费用1前期工程2基础工程3建筑单体4配套工程5室外工程6户内装饰7卖场招商地产1勘察设计及前期工程费2主体建安工程费3配套工程4室外工程5工程建设其他费旭辉地产1前期工程费2建安工程费3基础设施费4公建配套设施19对标科目统一口径朗诗地产1前期费用2设计费用3咨询费用4建安费用5区内基础设17公司项目产品类型楼板价（元/m2）售价（元/m2）主体施工时间1中海御景湾11/18F高层370085002012-20132招商雍华府24/27F高层4039105002012-20133朗诗绿街南岸8/18F高层3644120002012-20134万科玲珑东区11/26高层4572165002013-20145旭辉华庭18F高层230085002012-2013对标项目基本信息公司项目产品类型楼板价售价主体施工时间1中海御景湾11/1818

成本科目中海招商朗诗万科旭辉备注前期工程费123150298201140中海前期工程费用仅有临时用电、水、道路、开口等费用，科目较少，其他如设计费、监理等未纳入四项成本，为对比保持统一口径，按照旭辉相关价格计入。建安工程费19122423266926102032基础设施费476550648626553公建配套设施000950四项费合计25113123361535322725统一标准后四项费合计26383031304829982725调整影响价格较大的偷面积、门窗、外立面部品、配置差异等因素与旭辉差异－873063232730四项费用指标对比成本科目中海招商朗诗万科旭辉备注前期工程费1231502919序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1总占地面积11019557483565271599232容积率及计容面积220390/容积率2.0143708/容积率2.5113054/容积率2.0319846/容积率2.03总建面286694177901150383305665（一期）4主要产品类型18F高层24/27F高层8/18F高层11/18F高层5地上标准层层高2.852.93.02.96车位配比1:11:0.81:0.81:0.87地面停车比例2:82:83:78地下建筑面积65516.2733032.273400848455（一期）9地下室占总面积比例22.85%23.36%22.6%15.85%10地下车库层数及层高1层/3.4(人防3.8)1层/3.81层/3.5(人防3.8)1层/4.0对标项目技术指标对比序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1总占地20序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1外立面主入口处做石材，勒脚处做石材湿贴，一至二层为多彩漆，三层以上外立面部分采用真石漆外饰面，阳台底及弹性平涂面入口处做石材干挂，勒脚处做石材湿贴，一至二层为多彩漆，三层以上外立面部分采用真石漆外饰面，阳台底及弹性平涂面入口处做棕红色干挂陶板，下部棕红色涂料，上部白色/灰色仿面砖涂料入口处做石材干挂，勒脚及基座为真石漆，以上为弹性涂料外立面部分；阳台底及弹性平涂面2门窗栏杆塑钢门窗+中空玻璃，国产五金件；南面窗户设置铝合金卷帘外遮阳；阳台窗台普通铁栏杆断热铝合金门窗+中空玻璃，国产五金件；南面窗户设置铝合金卷帘外遮阳；阳台窗台钢方通栏杆塑钢门窗+中空玻璃5+15+5充氩气，国产五金件；南面窗户设置电动外遮阳；阳台采用双层夹胶玻璃栏杆塑钢门窗+中空玻璃，国产五金件；南面窗户设置铝合金卷帘外遮阳；阳台窗台普通铁栏杆3公共部位装修同质砖地面规则几何形状拼花；墙面、天棚涂料；石材电梯门套墙面白色乳胶漆，防滑地砖及踢脚，天棚原顶白色乳胶漆加石膏线条；石材电梯门套地砖地面；墙面、天棚涂料；石材电梯门套地砖地面；墙面、天棚涂料；石材电梯门套4外墙保温外墙复合水泥发泡板，范围包括所有外立面，但招标时对空调板、女儿墙内侧等部位未做保温；屋面聚氨酯复合板外墙复合水泥发泡板，范围包括所有外立面屋面挤塑保温板B1级EPS保温11Omm厚，干挂石材墙面110mm厚岩棉保温板,屋面B1聚氨酯保温板80mm厚外墙及屋面均为膨胀聚苯板保温板对标项目配置标对比序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1外立面211、中海最低，主要原因是其在外立面装饰、景观配置标准等方面较简单，且中海面积赠送较少；2、旭辉次低，但统一对比标准后，旭辉相对成本也仅比中海高87元/m2,主要原因是华庭外立面线条复杂（50元/m2）、厨卫阳台地库底板做防水（20元/m2）、总包价格差异（45元/m2），并且旭辉户型较小钢筋混凝土含量较高，刨除上述因素后，旭辉的实际成本比中海要低，主要在于旭辉在结构指标控制、地库选型等方面做得比较到位；3、招商、朗诗成本较高，主要原因是二者在结构指标含量、地库选型等方面成本投入较多，并且朗诗科技住宅相关的成本投入较大。四项费用管控水平1、中海最低，主要原因是其在外立面装饰、景观配置标准等方面较22序号内容苏州旭辉苏州招商苏州朗诗苏州中海苏州万科12014年销售额27.12亿47.57亿10.5亿67.23亿52.81亿22014年销售排名842212314年在建项目数1095474在建建筑面积172.81万m2171万m265.6万m2175.14万m2196万m25成本人数11128目前7106成本人均建面15.71万m2/人14.25万m2/人8.2万m2/人(全过程10元/m2)去年人员流动很大19.6万m2/人苏州区域公司能效对比序号内容苏州旭辉苏州招商苏州朗诗苏州中海苏州万科12014年23序号内容原因解释改进建议1寻求新的成本价值点户型：结合苏州市场大环境，刚需盘不再一枝独秀，传统小户型房存货较多；目前苏州旭辉在建项目大都为此类产品，在竞争激烈的市场需寻求新的价值增长点向价值创造型成本转型：参与公司新型产品（如科技住宅、全装修住宅等）的研发，多方案的比选时提供专业意见，做好相关成本测算和数据支持；如批量精装修，苏州已在美澜城局部实施，在新地块G26全面实施。2华庭大线条外立面：线条多，外立面率偏高除华庭、御府项目外，后续百合、悦庭、苹果、悦庭南、美澜城、G26均已取消。对标后旭辉不足及改进点通过各项成本差异分析序号内容原因解释改进建议1寻求新的成本价值点户型：结合苏州市24一、

1、用御府单价套凤凰熙岸工程量，两者指标异常接近；

2、用凤凰熙岸单价套御府工程量，中海指标较我司低约2%；我司御府项目户型面积小且外立面造型复杂，若以我司图纸招标投标单位综合考虑以上因素后投标单价必定会有所上浮。由上可见，我司御府与中海凤凰熙岸总包价格指标较为接近。二、

1、用美澜城单价套凤凰熙岸工程量，两者指标异常接近；

2、用凤凰熙岸单价套美澜城工程量，中海指标较我司低约3%，主要原因如下：①小户型二结构复杂，二结构混凝土及钢筋含量较高，对价格影响较大；凤凰熙岸二结构钢筋混凝土在砌体工程中包干，故二结构复杂程度对总体指标无影响；②美澜城保温材料为A级纤维增强复合板，凤凰熙岸保温材料为膨胀聚苯板，材料差价约350元/m3，影响总体指标约10元/m2；③美澜城钢筋工程整体指标稍高于凤凰熙岸，因中海钢筋工程综合了钢筋接头，而我司钢筋接头按实记取，故指标较高；由上可见，我司美澜城与中海凤凰熙岸总包价格指标也较接近。

苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉御府苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉美澜城对标小结案例一、苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉御府苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉美澜25通过与中海凤凰熙岸总包的对标，我司得出以下几点结论：

1、中海的总包工程量偏差较大:（影响整体指标约2%），其总包承包方式为总价包干，这也意味着中标单位需牺牲部分利润来承担工程量偏小产生的风险，非常不利于优秀供应商的培养；华庭项目四项费用仅高出中海御景湾约45元/平方米(占四项费用的1.7%)的主要差异也在于工程量的差异。

2、中海的户型较简单实用:我司在后续项目设计时可将中海户型作为重点研究对象，在学习的同时不断创新优化；这个在我们新获取的G26地块上已得到落实，G26的房型在目前苏州业内属于较领先；

3、旭辉的结构含量低于中海:我司两个项目的钢筋混凝土含量（撇去二结构）均低于中海凤凰熙岸及其他项目，也使得我司在这方面苏州行业标杆；在后续G17、G26项目上得到了良好的延续；

4、第三方实测实量质量旭辉高于中海:这也在一定程度上增加了施工单位的投入；我司的总包工程质量管理已全面优于中海，这也在一定程度上影响了总包的投标报价；5、通过对已建及在建项目的总结，提炼出可供后续项目参考的实用经验（如华庭项目外立面造型复杂增加成本的教训在后续项目上均得到了优化；华庭地库抬高节约成本的经验拟在G26地块上应用），进一步提升部门员工的成本管理能力。

综合以上几点结论，苏州旭辉的刚需盘成本管控水平在苏州市场处于市场前列，甚至已略低于苏州中海。后期我们将会在集团成本部的支持下不断进行新产品(绿色科技住宅、全装修房)的研究。对标小结案例通过与中海凤凰熙岸总包的对标，我司得出以下几点结论：对标小结26三成本对标后的思考三成本对标后的思考271、定位要转型旭辉：低价快销，先打赢街对面的这是旭辉一惯作法，首先考虑的是售价比别人低，长期以来我们就变成了刚需屌丝专业户，缺乏创造价值、溢价能力，缺乏产品打造能力。万科、中海、朗诗：是通过批量精装修、科技住宅、绿色住宅、星级住宅多做附加值来提升售价，又利用战略采购、集中采购、供方长期合作来降低成本。

旭辉目前能做的只有批量精装修，必须对以下几方面进行加强：（1）装修设计能力（2）工程施工能力（3）战略采购能力（4）装修策划能力

屌丝变王子1、定位要转型屌丝变王子282、要有亮点、有卖点要有全局意识：不能每样都做到最省、最低。在总成本不变的情况下，允许对1~2项配置进行提升，整个项目没有特色、没有亮点，营销就没有卖点。（可以在级配包中不均衡使用成本）省钱不能光靠简配2、要有亮点、有卖点省钱不能光靠简配293、既要算得过账，又要能快速兑现要会算运营账：高层、小高、洋房、别墅之间相互搭配，在考虑高售价、高利润的同时，也要考虑高周转、高去化。（1）可以用占地面积折算楼板价，推算售价。（2）在搭配别墅、洋房的同时要考虑售价能否实现，且对整盘开发的影响，对整盘舒适度的影响。（3）禁止用了大量的占地面积，花了高昂的建设成本修的别墅、洋房只能卖出刚需高层的价格。（4）产品定位一定对地块属性研究透彻，周边配套、区域地段十分重要。拉高拍低,货值大利润大，——卖不掉就是神话。3、既要算得过账，又要能快速兑现拉高拍低,货值大利润大，304、利润导向，用售价反推配置要学会反推：我们常用的建筑风格有地中海，托斯卡纳、ArtDeco、新古典，现代等很多很多，在选用时一定要与项目定位、项目售价相接合。例如华庭外立面线条、百合宫馆外立面文化石、防腐木花架、坡顶瓦屋面等都算是高配，即使选用某种风格，也得优化后再进行实施。

不能什么都要，售价提不上去，损失的就是利润。（例如营销要求增加高档会所、要增加恒温泳池，然而卖不出来）

地段决定售价，配置决定售价：地段因素>>配置因素

手长衣袖短4、利润导向，用售价反推配置手长衣袖短315、减少砸掉的成本，避免无效成本减少砸掉的成本：返工、拆除、重复、停工等无效成本。避免无效的成本：设计、招标、施工、公关等可能产生无效成本（1）设计原因引起的无效成本①设计效果把握不准引起索赔签证②图纸提供或变更下达不及时引起索赔签证③材料工艺选择不当，引起签证④专业不对接，设计图纸矛盾⑤设计保守、设计深度不够（2）招标原因引起的无效成本①策划失误，标段不合理，计划不足影响工期质量②考查失误，投标竞争不充分中途变化，费用增加③招标文件、合同文件矛盾、失误，费用增加④评标失误、合同滞后费用增加（3）项目管理原因引起无效成本①施工周期短、使用高标准临设②施工节点计划不合理，引起赶工或延误③施工安排失误，引起索赔或维修④材料替代引起成本增加（4）业主管理失误引起无效成本①业主不正当终止工程引起索赔②手续证件不全引起行政处罚③未及时提供施工场地条件引起索赔④施工指令不当，⑤维修未按质保合同5、减少砸掉的成本，避免无效成本（3）项目管理原因引起无效成326、外配套有比较（1）要有标准：各项政府收费、政策性收费都要明确的收费标准，范围。（2）要有对标：要与同区域、同行业进行价格对标，找出差异。（3）要有攻关:各配套收费要多比较、多咨询、多攻关。一定要明确收费标准，且最大能力公关，且对与同区域开发其它公司对标，（例如：吴中区自来水、燃气，）中海御景湾的太阳能1－3层可以不做。特别要搞清哪些政策是强制执行的，哪些政策是弹性执行的。不比不知道，原来有些政策是可以“弹性”执行的。6、外配套有比较不比不知道，原来有些政策是337、用数据验证，做到精益求精。要精细化成本管理：（1）地下室面积占总建筑面积比例：17~20%（2）人防面积占总面积的比例：5.5%左右。（3）人防与非人防面积比：高层25~30%,小高层，多层40~45%左右（4）社区用房面积S=住宅总建面*3‰

（5）物业用房面积S=地上总建面*7‰

（6）地库面积(含人防)：按30平米/个车位估算（7）人防车库面积S1:高层及埋深大于3米的建筑的首层面积+S2:其他[10层以下含配套用房]地面建筑*4%+S3:（集中车库-S2)*4%举例：1、人防面积与建筑物占地面积有关；百合宫馆建面12.2万，全为11层住宅，建筑物占地11990m2，人防面积10854m2，人防占总地库的45.89%御府12.8万，全为26层住宅，建筑物占地5153m2，人防面积5989m2，人防占总地库的25.24%2、地下室面积占户型大小有关：大户型优于小户型，户型越小，总户数越多，则车位数越多。7、用数据验证，做到精益求精。举例：1、人防面积与建筑物占地348、减少埋掉的成本要优化结构成本：

肥梁、胖柱、深基础；退台、错层、繁立面减少埋掉成本最有效的方法：（1）减少车库面积（2）降低车库埋深（3）桩基要试桩其方法有：①控制总车位数量②减少地下车位数量③控制单车位面积④尽可能做一层车库⑤降低车库层高⑥减少地库埋深⑦控制人防地库面积 （1）剪力墙布置（2）结构形式：剪力墙结构﹥框架剪力墙结构（3）普通框架﹥异形柱框架结构8、减少埋掉的成本其方法有：（1）剪力墙布置（2）结构形式：359、控制变更、签证率——少埋怨、多把关几个新项目的签证变更均控制在2%以内。（1）设计阶段：紧盯图纸质量，成本主动要求审图，且提很多利于成本管控的建议。（2）招标阶段：界面划分、清单编制十分重要，一半以上的签证与界面划分不清有关联。（3）施工阶段：动态跟踪，及时一月一清。基础工程，我们多做一点，签证变更就会少一点。（1）付款资金计划挂钩，报资金计划必须同时报一月一清。（2）与实际承包人必须面对面多交流、多沟通。（3）有问题及时解决，不要把所有问题都留在最后去解决。9、控制变更、签证率——少埋怨、多把关基础工程，我们多做一点36定位要转型要有亮点、有卖点要会算运营账要学会反推要优化结构成本要精细化成本管理：减少砸掉的成本外配套有比较控制变更、签证率——少埋怨、多把关定位要转型要有亮点、有卖点要会算运营账要学会反推要优化结构成37小结：

成本管理中的方法（1）标准化靠自己；建立属于适合于自己公司、自己项目的标准化。（2）成本控制的重心前移（3）全过程、全员、全方位的成本管理（4）有想法要行动（3）做一只高压锅；改变不了环境，改变自己小结：38成本管理≠省钱省钱＝赚钱

成本管理＝赚钱成本管理是创造价值，不光是为了省钱成本管理≠省钱省钱＝赚钱成本管理＝赚钱成本管理是创造价值39需永久关注全员参与重心前移方案优化管理创新18、由控制型向价值型转变需永久关注全员参与方案优化18、由控制型向价值型转变40成为受人尊敬的世界一流的房地产企业谢谢！成为受人尊敬的世界一流的房地产企业谢谢！41标杆成本对标

（苏州旭辉）成本管理部标杆成本对标

（苏州旭辉）成本管理部目录一一标杆房企对标情况三成本对标后的思考二项目四项成本对标目录一一标杆房企对标情况三成本对标后的思考二项目四项成本对标43*一标杆房企对标情况*一标杆房企对标情况44不做井底之蛙，不做闭门造车，必须走出去，引进来——对标。不做井底之蛙，不做闭门造车，45对标的作用降：降低成本，增加利润升：自我提升，赶超标杆对标的作用降：降低成本，增加利润升：自我提升，赶超标杆46案例1：龙湖狮山路的时代天街、万科园区的玲珑东区，拿地的时候,价格举到最后我们放弃了，人家拿地一年后两家都卖得相当火，（时代天街17000元/m2，玲珑东16500元/m2）超过了我们当时的预期，这是为什么呢？？？通过对标找答案：龙湖时代天街：大打三学区，核心位置两条地铁交汇。万科玲珑东区：园区稀缺地块，沿现代大道主干道，全装修房。寻找别人成功经验——对标1案例1：龙湖狮山路的时代天街、万科园区的玲珑东47案例3：对标不一定长篇大论面面俱到，单项也可以对，对项不一定等项目建成，过程也可以对。苏州核心区塔园路地块，拍地时我们与招商竞争到最后，最终我们放弃了，招商获得。后来我们进行拍地方案对标，我们的定位是核心地段做别墅、做洋房，户型做大，把货值做大；而招商定位为高档学区房，定位为能上户口的最小户型，专打学区房概念，把户型做小，反而总价拉下来，做到现在好卖将来好租，不管以后是否成功，对标发现他们思路已经跳出了常规。及时对标、及时总结。2案例3：对标不一定长篇大论面面俱到，单项也可以对，48对标后发现差距+发现差距后去对标案例4：与招商的雍华府对标，发现吴中区自来水收费是按照图纸、参照定额、按自来水公司的材料定价进行预算。对标交流时发现价格是可以谈判，有优惠下浮（一般在10~12%）吴中区我们的美澜城项目在签订自来水合同时，我们主动的去复核量价，主动的去谈判公关，最终合同价省了200多万。案例5：马庄项目在签订临水合同时，自来水公司报价5万多，但在新区我们华庭、御府项目常规就5千元，高出了10倍。因为马庄项目属于木渎片区，于是我们找到已在木渎开发合景地产对标，发现木渎片区自来水公司统一收取了一项4万元的维护管理费。3对标后发现差距+发现差距后去对标案例49没有最好，只有更好。案例6：华庭地库我们当时做到单车位面积27.14m2，钢筋含量做到122kg/m2，柱网为8000*8050，自认为很牛。与中海对标后发现小柱网会更省。我们在悦庭南地库推行小柱网无梁楼盖，单车位面积26m2以内，钢筋含量做到98kg/m2，柱网为5300*5050，每平方节约成本约160元。挖潜力降成本：（设备房、人防口部、轮廓线、布车方式）均可以省成本4没有最好，只有更好。案例6：华庭地库我们当时做501、相同建设时间对标。时间不同成本不同：人工价在变，材料价在变，设计及施工验收规范也在变。2、相同建设区域的对标。除人工材料费有差异外，更重要的设计及施工验收规范不同（如抗震等级、保温节能、车位、人防等），地质情况相差比较大；垄断性配套专业的价格也有比较大的差异。3、相同产品类别对标。众所周知，产品类别不同成本不同。4、相同产品定位对标。产品定位不同，建造标准就不同，成本当然也不同。售价相差百分之几十的产品怎么能相提并论呢？5、项目的开发条件或方式相同的对标。有的项目用地具备七通一平的条件，有的项目不具备，所以在外电水气及场平的投入费用很高。有的公司房产开发是全产业链“自己做”的，有的公司房产是全外包性开发的。6、成本科目费用划分一致的对标。不同地产公司工程费用的划分标准有所不同。如有的公司地下车位不计可售，全摊入或按一定比例摊入可售成本内；样板房装修费用全计入销售费用或部分（30%）计入建安可售成本；也有公司连报建综合费也不归口在建安成本内。对标注意事项：口径统一1、相同建设时间对标。对标注意事项：口径统一517、须对方提供真实成本的对标。所有公司的员工都在讲职业道德和保密性，你不愿把真实的成本提供给别人，别人也不愿意把真实的成本告诉给你，结果对来对去自己都在怀疑：不可能，怎么可能这么高呢？不可能，怎么可能这么低呢？8、不能仅拿目标成本对标。有的公司做的目标成本较为准确，有的公司做的目标成本极为不合理更谈不上准确。**公司曾在****地区开发的目标成本初定为2700元/左右，结果三年结算基本完成实际成本达到3300元/左右，相差20%多。9、不能无分析结论的对标。对来对去，找不出可以改进的地方。10、重复对标。自己无标准，总是拿别人的不真实成本对标。反复对不停地对，就是达不到别人的“理想成本”。对标注意事项：口径统一7、须对方提供真实成本的对标。对标注意事项：口径统一52苏州旭辉招商地产朗诗地产金辉地产中海地产佳兆业地产路劲地产万科地产龙湖地产方兴地产仁恒地产2015年成本对标计划已完成对标房企苏州旭辉招商地产朗诗地产金辉地产中海地产佳兆业地产路劲地产万53序号房地产公司对标情况拍地强排

方案拍地成本测算目标成本限额设计总分包成本成本管理1招商地产√√√√√√2朗诗地产√√√√√3金辉地产√√√√√4中海地产√√5佳兆业地产√√6路劲地产√√7仁恒地产√√8万科地产√√√序号房地产拍地强排

方案拍地成本目标限额总分包成1招商地产√54二项目四项成本对标二项目四项成本对标55对标项目区域位置对标科目统一口径对标项目基本信息四项费用管控水平公司能效对比项目技术指标对比项目配置标对比四项费用指标对比旭辉不足及改进点对标项目区域位置对标科目统一口径对标项目基本信息四项费用管控56旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾旭辉御府万科玲珑东中海凤凰熙岸旭辉美澜城对标项目区域位置旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾旭辉御府万科玲珑东中57朗诗地产1前期费用2设计费用3咨询费用4建安费用5区内基础设施配套费6环境景观工程费万科地产1土地及政府规费2配套及地下室工程费3基建及管网工程费4室内装修工程费5装饰及环保工程费6环境提升工程费7开发管理费中海地产三建安费用1前期工程2基础工程3建筑单体4配套工程5室外工程6户内装饰7卖场招商地产1勘察设计及前期工程费2主体建安工程费3配套工程4室外工程5工程建设其他费旭辉地产1前期工程费2建安工程费3基础设施费4公建配套设施19对标科目统一口径朗诗地产1前期费用2设计费用3咨询费用4建安费用5区内基础设58公司项目产品类型楼板价（元/m2）售价（元/m2）主体施工时间1中海御景湾11/18F高层370085002012-20132招商雍华府24/27F高层4039105002012-20133朗诗绿街南岸8/18F高层3644120002012-20134万科玲珑东区11/26高层4572165002013-20145旭辉华庭18F高层230085002012-2013对标项目基本信息公司项目产品类型楼板价售价主体施工时间1中海御景湾11/1859

成本科目中海招商朗诗万科旭辉备注前期工程费123150298201140中海前期工程费用仅有临时用电、水、道路、开口等费用，科目较少，其他如设计费、监理等未纳入四项成本，为对比保持统一口径，按照旭辉相关价格计入。建安工程费19122423266926102032基础设施费476550648626553公建配套设施000950四项费合计25113123361535322725统一标准后四项费合计26383031304829982725调整影响价格较大的偷面积、门窗、外立面部品、配置差异等因素与旭辉差异－873063232730四项费用指标对比成本科目中海招商朗诗万科旭辉备注前期工程费1231502960序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1总占地面积11019557483565271599232容积率及计容面积220390/容积率2.0143708/容积率2.5113054/容积率2.0319846/容积率2.03总建面286694177901150383305665（一期）4主要产品类型18F高层24/27F高层8/18F高层11/18F高层5地上标准层层高2.852.93.02.96车位配比1:11:0.81:0.81:0.87地面停车比例2:82:83:78地下建筑面积65516.2733032.273400848455（一期）9地下室占总面积比例22.85%23.36%22.6%15.85%10地下车库层数及层高1层/3.4(人防3.8)1层/3.81层/3.5(人防3.8)1层/4.0对标项目技术指标对比序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1总占地61序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1外立面主入口处做石材，勒脚处做石材湿贴，一至二层为多彩漆，三层以上外立面部分采用真石漆外饰面，阳台底及弹性平涂面入口处做石材干挂，勒脚处做石材湿贴，一至二层为多彩漆，三层以上外立面部分采用真石漆外饰面，阳台底及弹性平涂面入口处做棕红色干挂陶板，下部棕红色涂料，上部白色/灰色仿面砖涂料入口处做石材干挂，勒脚及基座为真石漆，以上为弹性涂料外立面部分；阳台底及弹性平涂面2门窗栏杆塑钢门窗+中空玻璃，国产五金件；南面窗户设置铝合金卷帘外遮阳；阳台窗台普通铁栏杆断热铝合金门窗+中空玻璃，国产五金件；南面窗户设置铝合金卷帘外遮阳；阳台窗台钢方通栏杆塑钢门窗+中空玻璃5+15+5充氩气，国产五金件；南面窗户设置电动外遮阳；阳台采用双层夹胶玻璃栏杆塑钢门窗+中空玻璃，国产五金件；南面窗户设置铝合金卷帘外遮阳；阳台窗台普通铁栏杆3公共部位装修同质砖地面规则几何形状拼花；墙面、天棚涂料；石材电梯门套墙面白色乳胶漆，防滑地砖及踢脚，天棚原顶白色乳胶漆加石膏线条；石材电梯门套地砖地面；墙面、天棚涂料；石材电梯门套地砖地面；墙面、天棚涂料；石材电梯门套4外墙保温外墙复合水泥发泡板，范围包括所有外立面，但招标时对空调板、女儿墙内侧等部位未做保温；屋面聚氨酯复合板外墙复合水泥发泡板，范围包括所有外立面屋面挤塑保温板B1级EPS保温11Omm厚，干挂石材墙面110mm厚岩棉保温板,屋面B1聚氨酯保温板80mm厚外墙及屋面均为膨胀聚苯板保温板对标项目配置标对比序号内容旭辉华庭招商雍华府朗诗绿街南岸中海御景湾一期1外立面621、中海最低，主要原因是其在外立面装饰、景观配置标准等方面较简单，且中海面积赠送较少；2、旭辉次低，但统一对比标准后，旭辉相对成本也仅比中海高87元/m2,主要原因是华庭外立面线条复杂（50元/m2）、厨卫阳台地库底板做防水（20元/m2）、总包价格差异（45元/m2），并且旭辉户型较小钢筋混凝土含量较高，刨除上述因素后，旭辉的实际成本比中海要低，主要在于旭辉在结构指标控制、地库选型等方面做得比较到位；3、招商、朗诗成本较高，主要原因是二者在结构指标含量、地库选型等方面成本投入较多，并且朗诗科技住宅相关的成本投入较大。四项费用管控水平1、中海最低，主要原因是其在外立面装饰、景观配置标准等方面较63序号内容苏州旭辉苏州招商苏州朗诗苏州中海苏州万科12014年销售额27.12亿47.57亿10.5亿67.23亿52.81亿22014年销售排名842212314年在建项目数1095474在建建筑面积172.81万m2171万m265.6万m2175.14万m2196万m25成本人数11128目前7106成本人均建面15.71万m2/人14.25万m2/人8.2万m2/人(全过程10元/m2)去年人员流动很大19.6万m2/人苏州区域公司能效对比序号内容苏州旭辉苏州招商苏州朗诗苏州中海苏州万科12014年64序号内容原因解释改进建议1寻求新的成本价值点户型：结合苏州市场大环境，刚需盘不再一枝独秀，传统小户型房存货较多；目前苏州旭辉在建项目大都为此类产品，在竞争激烈的市场需寻求新的价值增长点向价值创造型成本转型：参与公司新型产品（如科技住宅、全装修住宅等）的研发，多方案的比选时提供专业意见，做好相关成本测算和数据支持；如批量精装修，苏州已在美澜城局部实施，在新地块G26全面实施。2华庭大线条外立面：线条多，外立面率偏高除华庭、御府项目外，后续百合、悦庭、苹果、悦庭南、美澜城、G26均已取消。对标后旭辉不足及改进点通过各项成本差异分析序号内容原因解释改进建议1寻求新的成本价值点户型：结合苏州市65一、

1、用御府单价套凤凰熙岸工程量，两者指标异常接近；

2、用凤凰熙岸单价套御府工程量，中海指标较我司低约2%；我司御府项目户型面积小且外立面造型复杂，若以我司图纸招标投标单位综合考虑以上因素后投标单价必定会有所上浮。由上可见，我司御府与中海凤凰熙岸总包价格指标较为接近。二、

1、用美澜城单价套凤凰熙岸工程量，两者指标异常接近；

2、用凤凰熙岸单价套美澜城工程量，中海指标较我司低约3%，主要原因如下：①小户型二结构复杂，二结构混凝土及钢筋含量较高，对价格影响较大；凤凰熙岸二结构钢筋混凝土在砌体工程中包干，故二结构复杂程度对总体指标无影响；②美澜城保温材料为A级纤维增强复合板，凤凰熙岸保温材料为膨胀聚苯板，材料差价约350元/m3，影响总体指标约10元/m2；③美澜城钢筋工程整体指标稍高于凤凰熙岸，因中海钢筋工程综合了钢筋接头，而我司钢筋接头按实记取，故指标较高；由上可见，我司美澜城与中海凤凰熙岸总包价格指标也较接近。

苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉御府苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉美澜城对标小结案例一、苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉御府苏州中海凤凰熙岸苏州旭辉美澜66通过与中海凤凰熙岸总包的对标，我司得出以下几点结论：

1、中海的总包工程量偏差较大:（影响整体指标约2%），其总包承包方式为总价包干，这也意味着中标单位需牺牲部分利润来承担工程量偏小产生的风险，非常不利于优秀供应商的培养；华庭项目四项费用仅高出中海御景湾约45元/平方米(占四项费用的1.7%)的主要差异也在于工程量的差异。

2、中海的户型较简单实用:我司在后续项目设计时可将中海户型作为重点研究对象，在学习的同时不断创新优化；这个在我们新获取的G26地块上已得到落实，G26的房型在目前苏州业内属于较领先；

3、旭辉的结构含量低于中海:我司两个项目的钢筋混凝土含量（撇去二结构）均低于中海凤凰熙岸及其他项目，也使得我司在这方面苏州行业标杆；在后续G17、G26项目上得到了良好的延续；

4、第三方实测实量质量旭辉高于中海:这也在一定程度上增加了施工单位的投入；我司的总包工程质量管理已全面优于中海，这也在一定程度上影响了总包的投标报价；5、通过对已建及在建项目的总结，提炼出可供后续项目参考的实用经验（如华庭项目外立面造型复杂增加成本的教训在后续项目上均得到了优化；华庭地库抬高节约成本的经验拟在G26地块上应用），进一步提升部门员工的成本管理能力。

综合以上几点结论，苏州旭辉的刚需盘成本管控水平在苏州市场处于市场前列，甚至已略低于苏州中海。后期我们将会在集团成本部的支持下不断进行新产品(绿色科技住宅、全装修房)的研究。对标小结案例通过与中海凤凰熙岸总包的对标，我司得出以下几点结论：对标小结67三成本对标后的思考三成本对标后的思考681、定位要转型旭辉：低价快销，先打赢街对面的这是旭辉一惯作法，首先考虑的是售价比别人低，长期以来我们就变成了刚需屌丝专业户，缺乏创造价值、溢价能力，缺乏产品打造能力。万科、中海、朗诗：是通过批量精装修、科技住宅、绿色住宅、星级住宅多做附加值来提升售价，又利用战略采购、集中采购、供方长期合作来降低成本。

旭辉目前能做的只有批量精装修，必须对以下几方面进行加强：（1）装修设计能力（2）工程施工能力（3）战略采购能力（4）装修策划能力

屌丝变王子1、定位要转型屌丝变王子692、要有亮点、有卖点要有全局意识：不能每样都做到最省、最低。在总成本不变的情况下，允许对1~2项配置进行提升，整个项目没有特色、没有亮点，营销就没有卖点。（可以在级配包中不均衡使用成本）省钱不能光靠简配2、要有亮点、有卖点省钱不能光靠简配703、既要算得过账，又要能快速兑现要会算运营账：高层、小高、洋房、别墅之间相互搭配，在考虑高售价、高利润的同时，也要考虑高周转、高去化。（1）可以用占地面积折算楼板价，推算售价。（2）在搭配别墅、洋房的同时要考虑售价能否实现，且对整盘开发的影响，对整盘舒适度的影响。（3）禁止用了大量的占地面积，花了高昂的建设成本修的别墅、洋房只能卖出刚需高层的价格。（4）产品定位一定对地块属性研究透彻，周边配套、区域地段十分重要。拉高拍低,货值大利润大，——卖不掉就是神话。3、既要算得过账，又要能快速兑现拉高拍低,货值大利润大，714、利润导向，用售价反推配置要学会反推：我们常用的建筑风格有地中海，托斯卡纳、ArtDeco、新古典，现代等很多很多，在选用时一定要与项目定位、项目售价相接合。例如华庭外立面线条、百合宫馆外立面文化石、防腐木花架、坡顶瓦屋面等都算是高配，即使选用某种风格，也得优化后再进行实施。

不能什么都要，售价提不上去，损失的就是利润。（例如营销要求增加高档会所、要增加恒温泳池，然而卖不出来）

地段决定售价，配置决定售价：地段因素>>配置因素

手长衣袖短4、利润导向，用售价反推配置手长衣袖短725、减少砸掉的成本，避免无效成本减少砸掉的成本：返工、拆除、重复、停工等无效成本。避免无效的成本：设计、招标、施工、公关等可能产生无效成本（1）设计原因引起的无效成本①设计效果把握不准引起索赔签证②图纸提供或变更下达不及时引起索赔签证③材料工艺选择不当，引起签证④专业不对接，设计图纸矛盾⑤设计保守、设计深度不够（2）招标原因引