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高层豪宅专题研究研究对象界定核心驱动因素核心价值KPI上海汤臣一品深圳中信红树湾香港贝沙湾香港凯旋门新加坡宝吉岛北京国兴观湖国际北京珠江帝景星河湾系列高层豪宅高层豪宅研究案例案例借鉴意义产品组合产品户型规划布局户型各功能区面积比产品功能配套比豪宅概念物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性稀缺 珍贵豪宅 价高物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对稀缺资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。城市高层豪宅，位于城市中心、占有稀缺的城市资源的高层豪宅城市豪宅位于城市核心区或距离城市中心近，拥有完善的交通、生活、休闲配套，多作为第一居所上海的汤臣一品、北京的银泰中心远郊豪宅距离城市中心远，市政配套等严重缺乏，但占有丰富的自然资源，多作为第二居所万科十七英里、观澜高尔夫别墅豪宅香蜜湖1号、万科十七英里高层豪宅上海汤臣一品、香港凯旋门城市资源占有物业形态专题研究对象城市高层豪宅：位于城市中心，占有稀缺的城市资源的高层豪宅研究对象界定城市高层豪宅界定——三个标准根据市场上产品情况，可总结为以下三个标准：区域环境面积体量产品品质建筑形态为高层，单套面积至少170㎡以上，以200-300㎡较为多见城市豪宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位周边都市配套齐全舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式，其品质领先于市场，且产品定位选中高端路线研究对象界定城市资源、自然资源、高技术应用、户型创新及稀缺配套为产品核心驱动因素以高科技为稀缺价值的产品代表项目：红树西岸以自然资源为稀缺价值的产品代表项目：香蜜湖一号以户型创新为稀缺价值的产品代表项目：蝴蝶谷以配套为稀缺价值的产品代表项目：波托菲诺产品核心驱动因素以城市中心资源为稀缺价值的产品代表项目：星河国际核心驱动因素7户型分布都市生活配套物业管理社交人脉景观视野三四层的联排空间相对狭窄；大平面豪宅为单层空间布局，没有上下楼梯的烦恼，居住更加舒适别墅大多占有无敌景观资源，但别墅的生活便利性往往是其软肋；而高豪宅回归城市中心，能兼顾家庭各种需求，如学校、医院、商场等一应俱全由于高层豪宅在高度上高于别墅，面对同样的景观，高层豪宅的视野开阔度大大优于别墅相比别墅，城市豪宅的居住安全性更高，其严密的门禁设施、入户防范系统、小区管家等系统更让人省心高层豪宅可以把住宅和私人商务功能、私人社交功能进一步结合，兼其地理位置便利，对于秘密会客和小众宴请较别墅更合适核心优势城市豪宅相对于别墅，其优势日益突出，主要体现在五个方面城市豪宅优势产品的发展经历了三个阶段第一阶段大第二阶段外豪第三阶段第四阶段私享产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足于“产品氛围”、“服务”；注重私密性；注重享受性；注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格比约为1.3：1前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；价格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定价；价格比2-4：1代表项目银湖别墅星海国宝中信红树湾波托菲诺万科十七英里贝沙湾；凯旋门注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段初级阶段高级阶段成熟阶段富人区发展阶段随着城市化进程加快，豪宅将出现地段中心化、产品定制化、三线城市豪宅增加、高层豪宅增加等趋势未来发展趋势地段中心化三线城市豪宅消费能力增强豪宅由一二线城市向三线城市下沉高档住宅用地指标严控，一二线城市可操作空间越来越小豪宅定制化、个性化产品创新

未来豪宅的产品将会更注重自然资源、空间设计及高新技术等产品方面创新高层豪宅将在一二线城市更多出现一二线城市旧改项目增加发展趋势上海核心地段，“黄浦江”畔大宅的中国顶级豪宅，强势资源支撑汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型小区四幢建筑筑为左右对称称、前低后高高的“品”形布局分布特征：小区四幢建筑筑为左右对称称、前低后高高的“品”形布局。楼座情况：2幢40层2幢44层总户数:220A栋C栋D栋陆家嘴环路拾步街花园石桥路富城路黄浦江全玻璃穹顶入入户大堂艺术回廊VIP江景会所中心园林汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型B栋江景会所拥有有大量观景平平台，并能提提供休闲、健健身、游泳、、桑拿、SPA及私人宴会等等服务江景会所：拥有大量的平平台、露台和和大面积玻璃璃围合的通透透空间，带来来更为独特和和亲近的黄浦浦江美景功能空间：能提供休闲、、健身、游泳泳、桑拿、SPA及私人宴会等等服务室内恒温泳池池多功能厅饮品吧按摩池/桑拿/蒸汽室阅览室儿童游乐室完备的健身设设施草坪露台汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型客厅开间7.4米，主/次卧室开间4米以上，拥有有2座主人电梯汤臣一品案例介绍规划布局功能配套产品户型A栋360度阔景户户型：一层一户户，约595-597平米大户户型设计计306度环视上上海，于于转身之之间欣赏赏上海景景观11米面宽、、120平米宽敞敞客厅及及餐厅空空间，生生活尽情情舒展120度户型餐餐厅，正正对外滩滩，享受受味觉与与视觉的的双重盛盛宴约40平米大尺尺度观景景阳台，，欣赏不不同风景景，感受受别样轻轻松汤臣一品品案例例介介绍绍规划划布布局局功能能配配套套产品品户户型型约431-434平米米大大户户型型，，全全套套房房设设计计，，精精心心呵呵护护每每一一位位家家庭庭成成员员客厅厅面面宽宽7.4米，，大大尺尺度度起起居居空空间间，，带带来来舒舒适适家家居居感感受受多角角度度欣欣赏赏黄黄浦浦江江景景，，拥拥有有开开阔阔的的外外滩滩视视野野东方方明明珠珠、、金金茂茂大大厦厦、、环环球球金金融融中中心心等等CBD景观观建建筑筑环环绕绕，，欣欣赏赏城城市市特特有有的的流流光光溢溢彩彩B\C栋双双面面御御景景户户型型：：汤臣臣一一品品案例例介介绍绍规划划布布局局功能能配配套套产品品户户型型西式样板间中式样板间漾日湾畔擎天豪庭凯旋门君临天下ICC圆方购物中心位处处香香港港未未来来西西九九龙龙商商业业及及文文化化心心脏脏地地带带，，优优质质社社区区群群，，未未来来将将成成为为全全港港的的国国际际级级地地标标豪豪宅宅名称称：：天玺玺（（TheCullinan）发展展商商：：新鸿鸿基基地地产产港港铁铁优越越位位置置：：座落落机机铁铁九九龙龙站站上上，，位位处处香香港港未未来来西西九九龙龙商商业业及及文文化化心心脏脏地地带带，，优优质质社社区区群群单位位数数目目：：825个主力力户户型型：：3房、、4房面积积：标标准准单单位位：：约约81-204平米米;至高高无无上上：：约约371平米，，6房连3至4套房间间隔香港天天玺案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型游轮码头香港中国客运码头边境巴士总站西区海底隧道香港机场快线广深港高速铁路九龙西站九龙站天玺划划分为为七个个不同同的独独立尊尊座大大堂,巧妙将将高、、中、、低层层不同同单位位重新新组合合，迎迎合不不同客客户群群的需需要天玺I为纯住住宅项项目分为五五个独独立尊尊座，，分别别为彗彗钻玺玺、月月钻玺玺、星星钻玺玺、皇皇钻玺玺日钻钻玺每个独独立尊尊座均均设有有本身身的住住客大大堂、、专属属住户户电梯梯，以以确保保各区区的独独立性性和私私稳性性，住住户只只能透透过智智慧卡卡识别别进入入自己己所住住的专专区及及相关关楼层层。住住宅标标准层层由9伙至14伙不等，，间隔由由约81平米房至至204平米4房单位天玺II为综合性性建筑12至28楼为香港WHotel50至70楼为服务务式住宅宅港景汇汇，共设设266个房间，，天玺II其余部份份为海钻钻玺、天天钻玺每个独立立尊座亦亦设有本本身的住住客大堂堂、专属属住户电电梯。香港天玺玺案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型月钻玺15-38层星钻玺15-38层皇钻玺67-82层日钻玺67-93层海钻玺12-38层天钻玺67-93层WHotel1-38层彗钻玺15-38层空中钻石石级私人人会所——尊尚会所所「d‘Oro」3层高之尊尊尚会所所「d‘Oro」设施包括：Level1：会所专专用电梯梯、大堂堂雅座、、星钻天天梯、儿儿童区、、赏酒区区、酒窖窖、多用用途餐饮饮宴会厅厅CARAT3106Level2：健身室室、水疗疗室、儿儿童运动动室、电电影院、、游戏室室、音乐乐室、钢钢琴室、、会议室室、室內內运动场场Level3：按摩池池、室外外游泳池池、小童童游泳池池、日光光晒台、、室內游游泳池、、暖水按按摩池、、餐饮廊廊、女士士休闲区区、蒸气气室、桑桑拿室等等其中：室室内外双双泳约2,000平方米，，健身馆约约500平方米香港天玺玺案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型国际顶端端酒店WHotel和豪华酒酒店式公公寓港景景汇国际顶端端酒店——WHotel设有393个房间，，包括42间套房，，全部客客房及套套房均配配备Sharp、Bang&Olufsen及KEF的尖端设设备客房融入入金、木木、水、、火、土土五大元元素全亚洲首首间Bliss提供特式式水疗服服务亚洲首间间有客席席DJ驻场的WstyleLivingRoom酒吧酒店设施施包括两两间特式式餐厅（（FIRE及Kitchen）、酒吧吧、健身身室、售售卖W品牌产品品的TheStore及在76楼设有香香港最高高的游泳泳池豪华酒店店式公寓寓——港景汇共设266个房间，，间隔包包括开放放式、1房、2房及3房，标准准单位面面积464至1,420方呎70楼设2间总统套套房，面面积分别别为2,290至3,270方呎。50楼为住客客设施层层，内置置健身室室、阅读读室、休休闲区及及洗衣房房。住户户若需使使用泳池池，需与与香港WHotel共享香港天玺玺案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型香港天玺玺案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型“香港贝沙沙湾项目目一直被被公认为为香港豪豪宅项目目的先驱驱及典范范”发展项目目名称：：贝沙湾(ResidenceBel-Air)区位：处港岛南南区西海岸岸，是香港港传统豪宅宅地段，属属于“香港硅谷”数码港中的的住宅部分分（数码港港包括核心心办公大楼楼、国际级级发数码港艾美美酒店、豪华住宅宅和购物商商场）发展商：盈科大衍衍地产发展展有限公司司卖方：香港数码码港（附属属发展）有有限公司地块用途限限制：私人住宅宅年期：50年交通：有巴士、、渡轮及规规划中地铁铁连接市区区，18分钟至中环环，20分钟到尖沙沙咀，35分钟到机场场资源：背山面海海，700米海岸线香港岛贝沙湾九龙贝沙湾六期期香港贝沙湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型项目以住宅宅为核心，，集商务办办公、商业业及酒店为为一体的区区域开发项项目香港贝沙湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型贝沙湾贝沙湾六期期高尚住宅宅四幢现代化化办公大楼楼购物商场数码港艾美美酒店量身定制之之club项目主要组组成部分面面积占比（（万㎡）一期二期三期四期五期六期甲级写字楼娱乐购物中心会所艾美酒店豪华游艇码头豪华洋房豪华高层豪华高层豪华高层游艇俱乐部部豪华宴会厅厅顶级艺术馆空中服务俱乐部名车、游艇俱乐部时尚娱乐城顶尖健身美容会所豪华宴会厅品酒馆、雪茄馆艺术少年宫贝沙湾会所贝沙湾会所所是全港最最豪华和设设备最齐全全的会所，，游艇俱乐乐部、滨海海SPA会所、一线线海景豪华华宴会厅，，8大会所主题题充分与湾湾区贵族生生活理念相相结合香港贝沙湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型配套现代化办公公大楼购物商场：：高档的零售售商铺及娱娱乐中心大大大提升区区域的人气气及活力数码港艾美美酒店贝沙湾会所所贝沙湾尊贵贵住客会所所之设备服服务均力臻臻完美，致致力为尊贵贵商务行政政要员缔造造独特品质质6期产品为8座超高层豪豪宅，以3房以上大户户型为主一期ResidenceBel-AirI，7座四期豪华洋房，DeluxeHousesatVillaBel-Air，8座二期南岸，SouthTowers，7座五期豪华洋房，DeluxeHousesPhaseV，29间独立屋三期南湾，Bel-AironthePeak，18间独立屋六期Bel-AirNo.8（主要研究），8座贝沙湾共有有六期物业业，分2800户，>150m超高层豪宅宅Bel-AirNo.8共计约709伙单位房型面积占比1房595呎约50（占7%）2房约800-1000呎约180（占26%）3房约1400-1800呎约390（占55%）4房约2200-2400呎约89（占10%）特色户约2200-5600呎约15（占2%）6期产品情况况座数:共8座-第1座:一梯4伙第2至7座:一梯3伙第8A及8B座:一梯2伙单位总数数:约709伙楼层:约40-50层)呎数香港贝沙湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型香港贝沙湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型Tower8A8/FTower8A9/F-28/F&35/F-42/FTower8A29/F-33/FTower8A43/F-49/F8座A户型图Tower8B9/F-28/F&35/F-42/FTower8B29/F-33/FTower8B43/F-49/FTower8B8/F8座B户型型图香港贝沙湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型吉宝湾项目目由码头改改建而成，，占地30公顷，计划划容纳2800个住宅单位位，共两期期；二期由由6座高层公寓寓楼及11座别墅式公公寓楼组成成项目地址：：处吉宝湾，，面临圣淘淘沙岛，背背倚花芭山山，毗邻佳佳丽比园项目类型：：公寓土地期限：：99年地契建筑面积：193400平米容积率：2.3物业类型：3栋41层、3栋24层玻璃高楼楼，11栋高6至8层的公寓楼楼单位数目：1129户稀缺资源：整幅地段段的海岸线线长达750米策划及代理理：世邦魏理仕仕及DTZ戴德梁行为为在香港及及全球的市市场策划及及销售代理理ReflectionsatKeppelBayKeppel码头一期二期新加坡吉宝宝湾案例介绍规划布局功能配套产品户型由6座高层公寓寓楼及11座别墅式公公寓楼组成成会所儿童游憩区区新加坡坡吉宝宝湾案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型11232456537991081网球球场场2反射射池池3按摩摩浴浴缸缸4会所所5泳池池6儿童童泳泳池池7健身身房房8健身身房房9烧烤烤亭亭10儿童童游游憩憩区区二期期6栋高高层层滨海海俱俱乐乐部部、、MarianBay、圣圣淘淘沙沙高高尔尔夫夫俱俱乐乐部部、、圣圣淘淘沙沙度度假假村村，，形形成成完完整整的的湾湾区区生生活活配配套套体体系系MarianBay750米海海岸岸线线圣淘淘沙沙高高尔尔夫夫俱俱乐乐部部圣淘淘沙沙度度假假村村会所所：：充充分分利利用用楼楼隙隙空空间间，，设设10个主主题题，，拥拥有有1万平平方方米米的的反反射射池池（（相相当当于于8个奥奥林林匹匹克克游游泳泳池池的的规规模模）），，打打造造滨滨海海特特色色吉宝宝湾湾滨滨海海俱俱乐乐部部内内的的设设施施还还包包括括会会员员俱俱乐乐部部会会所所、、美食食餐餐厅厅、、spa和租租船船服服务务？？充分分利利用用空空间间，，会会所所的的不不同同主主题题分分散散在在楼楼宇宇的的各各个个角角落落，，为为每每栋栋业业主主带带来来便便捷捷服服务务。。会所拥有健身身房、露天阳阳台、蒸汽室室、缓步跑道道、2个网球场、烧烧烤亭、儿童童泳池、露天天按摩浴缸、、儿童游戏区区、开放式草草坪、公共体体育长廊等，，一个1万平方米的反反射池（相等等于大约8个奥林匹克游游泳池的规模模）。raffleplace商业街街滨海俱乐部新加坡吉宝湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型高层公寓户型型情况新加坡吉宝湾湾案例介绍规划布局功能配套产品户型四房246平方米户型面积2房73.00-94.00平米3房151.00-172.00平米4房238.00-246.00平米定位中国首个个大规模新型型物业形态———湾区物业，项项目规划与与生活方式的的营造上均以以世界著名湾湾区为目标总户数约2600户建筑形态别墅、高层占地面积163000㎡建筑面积住宅：505100㎡会所：6000㎡幼儿园：6000㎡容积率3.179绿地率65%车位配套1：1.25建筑覆盖率19.3%项目位置分为南北两区,北区高层9栋别墅17席,南区高层9栋别墅17席中央公园沙河高尔夫球场世界之窗深圳湾深圳中信红树树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型项目简介位于深圳湾填填海区，以30层一核二、一一核三板式单单位为主，宗宗地西侧临近近沙河高尔夫夫球场设联排排及叠拼别墅墅周边环境红树湾南有深深圳湾，北靠靠世界之窗，，东观中央公公园，西林沙沙河高尔夫球球场，拥有绝绝佳的景观资资源高层板楼和别别墅围合，社社区景观与湾湾区景观共享享；配备会所所和幼儿园住宅：505100㎡30层板式高层主力户型建筑筑面积：167-191的三房和176-255的四房高层采用“L”型斜列41度布局，保证证了户户景观观更全面3层联排别墅，，及5层叠拼建筑面积：联排：约360平米叠拼1～2层：约290平米叠拼3～5层：约360平米配套会所：6000㎡幼儿园：6000㎡城市广场及会会所远眺海景市政道路一期联排叠拼TH联排二期一期沙河东路白石州路白石三路深圳中信红红树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型高层别墅空中中花花园园户型型特特色色分分析析———后期期产产品品随随着着定定位位的的提提升升，，尺尺度度更更大大户型面积区间套数套数比三房125-17718619.6％185-190619.7％复式293％四房174-193623.3％201-25551354％310-312596.2％五房268-330202.1％六房350-364202.1％合计950100％户型面积套数套数比二房93-986210.5％三房153-17312326%三房复式164-16630四房163-17115426.2%202-20912120.6%244-2637913.4%顶层复式364-100920.3％Townhome287-384172.9%合计588100％一期期户户型型配配套套三四四期期户户型型配配套套中信信红红树树湾湾的的户户型型整整体体来来说说属属于于中规规中中矩矩的户户型型一期期产产品品属属于于03年定定位位的的户户型型产产品品，，考考虑虑更更多多的的是是居居家家的的舒服服性性三期期产产品品属属于于05年后定位的户户型，产品尺度更大，如四房由以以前的163放大到了174深圳中信红树树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型255（213）单元开间进深深：39.00X20.70单元建筑面积积：473㎡255㎡218-224㎡此转角单元，，阴角处为楼楼梯间及单侧侧房间，解决决了私密性、、通风、采光光问题166-168㎡单元开间进深深：29.7X20.7单元建筑面积积：384-392㎡主卧观景阳台台218-224㎡内凹式“空中庭院”，玻璃隔断分分隔，其它房房间围绕其布布置，借用了了古建住中的的内庭院概念念户型一平面户型二平面空中庭院：引入传统的院院落概念，实实质上是位于于客厅、餐厅厅和卧室之间间的一个“内阳台”，是四面开放放的景观庭院院，与室内的的所有功能区区实现共享，，而这也正是是中国岭南传传统民居内庭庭院建筑的精精髓。“空中庭院”的设计有助于于户型的空间间结构布局，，尤其对于大大户型房间走走廊过长的修修正，并且增增加整体的通通透性和采光光深圳中信红树树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型约30.5米约32米单元建筑面积积：下层约469㎡上层约430㎡跃层底层167-173㎡一核三户型、、中间转角处处户型采用跃跃层，节省开开间246-247㎡173-179㎡单元建筑面积积约419-426㎡191-193㎡187-190㎡约27.5米约25.15米转角单元一平平面转角单元二平平面深圳中信红树树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型167-168㎡237-239㎡通视、有干扰扰144-145㎡入户花园过渡渡，效果好单元开间进深深：35.8X20.4单元建筑面积积：456-460㎡单元建筑面积积：548-552㎡228-230㎡Y型单元平面椭圆型单元平平面深圳中信红树树湾案例介绍规划布局功能配套产品户型造型优美，景景观视野好位于香港顶级级地段，拥有有维多利亚无无敌景观，香香港单价最高高的公寓豪宅宅区位：位于九龙尖沙沙咀柯士甸道道西1号，未未来文文化及及交通通总汇汇的机机铁九九龙站站上盖盖，是是香港港机铁铁九龙龙站发发展计计划的的一部部份。。占地面面积：：15980平方米米建筑面面积：：92900平方米米座数：：4座户数：：1054户楼层：：61层高度：：231米户型面面积：：1至5房:47--322平方米米5至7房:309--511平方米米三房为为主:约102--130平方米米）。。实用率率：80%开盘时时间：：2005年4月入伙时时间：：2006年首季季发展商商：新鸿基基地产产、地地铁公公司香港凯凯旋门门案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型产品规规划，，4栋住住宅大大楼扇扇形排排列，，保证证每户户大观观景面面，大大部分分单位位均可可观赏赏维多多利亚亚无敌敌海景景产品：凯旋旋门提提供4幢，标标准单单位面面积由由约500～2,300平方尺尺，以以三房房单位位为主主；提提供少少量特特色单单位，，包括括五个个面积积由约约3,300～5,500平方尺尺的“天际独独立屋屋”，12个面积积由约约3,300～3,400平方尺尺的“至尊门门”和21个面积积超过过2,500平方尺尺的“大宅门门”其他：：3层为平平台花花园，，5层以上上为住住宅部部分，，1054个单位位；59～61层为空空中会会所，，62层为著著名的的空中中花园园；每每座均均有一一层专专为隔隔火层层会所设设于第第一A及二A座59-61楼空中花花园设设于62楼，各座相相连，，并设设有两两部高高速电电梯通通往会会所天际独独立屋屋香港凯凯旋门门案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型大部分分单位位均可可观赏赏维多多利亚亚无敌敌海景景59楼：天使按按摩池池镜花水水疗日光浴浴平台台天池61楼：摘星图图书馆馆风速乒乒乓室室小天使使乐团团天空阅阅读室室空中私私人健健身室室天天健健身室室超时空空游戏戏间架空篮篮球场场60楼：星踪桌桌球室室星梦宴宴会厅厅追星剧剧院越夜阅阅读区区晨光早早餐室室云霄吧吧丘比特特之泉泉62楼：云中花花园茶花园园榕树园园松树园园茉莉园园桂花园园蔷薇园园摩天会会所：：拥有有无敌敌海湾湾视野野，配配套顶顶级豪豪华，，完全全体现现了顶顶级高高尚生生活项目配配套：：离地500呎（约约152米）总总面积积10万平方方呎（（9300平方米米）的的“摩天会会所”和“云中花花园”周边资资源大厦基基座(即九龙龙站)设有商商场邻近尖尖沙咀咀及未未来西西九龙龙文娱娱艺术术区可步行15分钟至官涌涌街市，或或乘车至奥奥运站或尖尖沙咀柏丽丽大道一带带购物。50万平方呎（（约46450平方米）高高尔夫球场场香港凯旋门门案例介绍规划布局功能配套产品户型七个示范单单位以不同同的宝石作作主题，带带出尊贵品品味及高雅雅气质，设设计蕴含独独特的创意意七个示范单单位以不同同的宝石作作主题，带带出尊贵品品味及高雅雅气质，设设计蕴含独独特的创意意天际独立屋屋顶层SkyRoom及私人泳池池，唯凯旋旋门独有香港凯旋门门案例介绍规划布局功能配套产品户型名称户型面积（㎡）天际独立屋七房连三套房单位497紫晶五房连三套房单位322红宝四房连双套房单位234白宫四房连双套房单位153琥珀三房连一套房单位123蓝爵三房连一套房单位106水晶两房单位69闪钻一房及一多功能房单位52香港凯旋门门案例介绍规划布局功能配套产品户型香港凯旋门门案例介绍规划布局功能配套产品户型香港凯旋旋门案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型位于三大大商圈合合围地带带，坐拥拥朝阳公公园水景景，景观观型豪宅宅区位燕莎丽都CBD三大商圈的合围地利资源朝阳公园、百米绿化带、社区河谷公园规模占地面积25.6万平米，总建筑面积54.3万平米（地上建筑面积40万平米，地下建筑面积14.3万平米）容积率1.6（含绿化隔离带）绿化率绿化率45%建筑形式北区由9栋28层的板式住宅组成，南区由3栋独立的写字楼、商务公寓及配套商业组成，框架结构，柱间距8.4米户型面积二居130平米，三居220平米，四居280平米车位比1：1.08园林设计有4万平米的北美河谷公园；社区大门外与东四环之间的6万平米大型生态绿化隔离带——若木园，6000平米的水系功能内容双会所，学校，商业，写字楼、商务公寓功能比例会所建面1.2万平米，学校占地1.1万平米，写字楼＋商务公寓建面共8.8万平米，地下车库10万平米，商业建面约1.6万平米市场表现一期开盘价格10000元/平米（04.10月），07.8月售罄，价格20000元/平米，楼王价格26000元/平米；销售速度45套/月开发商北京国兴嘉业房地产开发公司国兴观湖湖国际案例介绍绍规划划布布局局功能能配配套套产品品户户型型分为为北北部部纯纯居居住住区区与与南南部部商商务务商商业业区区，，西西侧侧与与东东四四环环干干道道有有绿绿化化隔隔离离带带区区隔隔南区区绿化化隔隔离离带带北区区项目目分分为为南南北北两两部部分分北区区为为高高档档住住宅宅区区由由9栋28层的的板板式式住住宅宅组组成成，，含含配配套套公公建建1.45万平平米米（（独独立立健健身身中中心心、、室室内内标标准准游游泳泳池池、、近近万万平平方方米米的的配配套套商商业业等等））。。南区区由由3栋独独立立的的写写字字楼楼、、商商务务公公寓寓及及配配套套商商业业组组成成。。3号为为写写字字楼楼，，1号、、2号为为商商务务公公寓寓北区区楼楼王王向向外外东东观观朝朝阳阳公公园园，，向向内内西西临临中中央央水水景景，，尾尾盘盘价价格格26000元/平米米6万平平米米的的绿绿化化隔隔离离带带，，起起到到了了隔隔音音防防噪噪和和衔衔接接朝朝阳阳公公园园景景观观的的作作用用国兴观观湖国国际案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型一期:（建面面13.4万平米米）二期:（建面面18万平米米）个性化化运动动会所所绿色生生态主主题会会所写字楼楼、商商务公公寓及及配套套商业业北区双双会所所设计计，包包括个个性化化运动动会所所与绿绿色生生态主主题会会所；；南区区具备备商务务商业业功能能，由由写字字楼、、商务务公寓寓及配配套商商业组组成；；中部部为教教育配配套北区配套套:共1.5万平米，，其中5000平米为配配套会所所，1万平米为为商业配配套会所个性化运运动会所所，5000平米，以以体育健健身为主主并结合合多种休休闲娱乐乐为一体体的综合合性会所所，包括括阳光标标准游泳泳池、网网球场、、健身中中心等设设施绿色生态态主题会会所，位位于小区区入口处处，作为为社区绿绿化平台台的结束束和延伸伸在整个个社区中中，一个个生活性性会所，，为业主主提供完完善的生生活服务务学校一所九年年制义务务教育36班学校，，建筑面面积11200平方米，，拟引进进北京市市名校，，将为业业主教育育培养下下一代创创造良好好的条件件南区：由3栋独立的的写字楼楼、商务务公寓及及配套商商业组成成。1号、2号商务公公寓；3号写字楼楼公寓一、、二层为为品牌商业业区，总总计面积积为6000平米，以面向向东四环环的主题题商业面面世会所会所国兴观湖湖国际案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型学校大户型通通过楼座座倾斜、、大面积积观景阳阳台等手手段，达达到最大大化拥有有社区内内外景观观，并通通过高标标准的精精装修体体现项目目高端价价值向外观朝朝阳公园园景色向内观社社区水景园林林国兴观湖湖国际案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型珠江帝景景是CBD东南部首首屈一指指的建筑筑综合体体项目，，打造原原汁原味味欧式新新古典主主义生活活珠江帝景景案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型区位位于北京市中央商务区（CBD）东边缘,东三环与东四环之间，朝阳区西大望路甲23号资源CBD边缘规模占地34万平米，建筑面积98万平米容积率2.88绿化率绿化率37.00％

精装标准1800元/平米建筑设计单位中国建筑设计研究院|香港VTS景观设计师事务所建筑形式60栋中高层新古典主义建筑，板楼,塔楼楼间距100米户型面积180三居车位比2.1：1园林设计单位香港VTS景观设计师事务所功能内容高档住宅，会所，酒店，幼儿园，商业，写字楼，酒店式公寓功能比例会所+酒店建面共4万平米，6万平米商业，5400平米双语幼儿园，1.3万平米中小学，4座写字楼，酒店式公寓建面2万平米布局上以以主体建建筑围合合出边界界的形式式，严谨谨对称的的格局，，仪式感感的轴线线凸显豪豪华尊贵贵的古典典气氛，，并利用用连廊设设计对外外围商业业与内部部居住空空间进行行区隔B区利用高层层外部围围合，界界定豪宅宅边界，，保证居居住的私私密性内部采取取组团式式布局，，分为6个区规划布局局上运用用动静分分离、商商住分离离的设计计手法，，商业配配套围合合在外围围的高层层底商，，定位为为外向型城城市商业业配套在社区各各组团内内部保证证私密性性A区（写字字楼）B区（一、、二、三三期）占地13.5万平米建面50万平米D区（四、五五期）占地1.5万建面6.2万平米F区（写字楼楼）C区（六期大大户型200-300平米）E区（六期小小户型50-160平米）六期总占地3万平米建面9万平米珠江帝景景案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型4万平米五五星级酒酒店式会会所包括括休闲健健身、豪豪华客房房、商务务办公等等功能，，五星级级酒店式式服务公公寓与酒酒店一起起，构成成地标性性建筑酒店4万平米五五星级酒酒店，187间客房餐饮区包括：西西餐厅/大堂吧，，中餐厅厅，茶艺艺馆，大大宴会厅厅、小宴宴会厅和和贵宾室室，雪茄茄红酒俱俱乐部康体区包括：恒恒温游泳泳馆，棋棋牌室，，乒乓球球馆，桌桌球馆，，健身房房，SPA水疗美体体健康中中心和桑桑拿按摩摩中心会议区包括：大大、中、、小会议议室，另另有贵宾宾会议厅厅，面积积约为80㎡公寓总建筑面积积约为2万平方米，总套数171套主力户型120平方米两室室一厅，采采取五星级级酒店装修修标准，并并享受五星星级的东方方式管家服服务帝景豪廷酒酒店公寓依托于酒店店的高档功功能配套，，满足商旅旅人群的接接待访客、、举行小型型商务会谈谈、交际用用餐或上门门送餐、康康体休闲等等生活需求求A区B区D区F区C区E区珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型商业走廊沿沿社区外围围底层建筑筑设计，呈呈现既闭合合又开放的的格局，建建筑风格与与项目整体体统一珠江帝景的的商业走廊全全长2500米完全沿着社社区外围底底层建筑而而建设，总建筑面积积近6万平米。采取欧洲古古典主义巴巴洛克建筑筑形式，呈呈现一种既既闭合又开开放的格局局西侧商业街

外向型商业，沿街一、二层底商主要吸纳中高档品牌餐饮、娱乐休闲、金融等商家。已入场经营的有佰金瀚（桑拿和高档餐饮）和中国银行东侧商业街

外向型商业，定位为风情餐饮一条街，户型从100平米至三千平米，主力铺面为200-500平米。南侧商业街

内向型商业，面向小区内的其他三个住宅区，功能定位在服务小区的生鲜超市（3000平米）以及家装、建材、装饰、窗帘布艺类商业业态北侧商业街

内向型商业，主力铺面为150-200平米，定位在服务写字楼白领的酒吧、咖啡厅、美容美发、茶艺、品牌服饰等休闲配套A区B区D区F区C区E区珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型引进国内外外知名教育育机构，设设立幼儿园园、小学、、中学，近近对社区业业主开放启明国际双双语幼儿园园，15个教学班占地13000平米（包括陈经经纶小学和和陈经纶中中学初中部部），位于于整个大帝帝景社区南南部，中学学现已开办办4个班陈经纶中学学帝景（北北工大）实实验学校A区B区D区F区C区E区幼儿园实验学校占地5400平米珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型户型方正，，明亮通透透，装修凸凸显档次两室半两厅厅两卫，功功能齐备两室半两厅厅两卫，观观景落地窗窗和步入式式景观阳台台增值两室半两厅厅两卫，观观景落地窗窗和步入式式景观阳台台增值珠江帝景案例介绍规划布局功能配套产品户型星河湾的开开发理念与与定位:心怀高远,定位顶级星河湾豪宅宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型开发理念：：打造地产产界的劳斯斯莱斯主题：一个个心情盛开开的地方目标客户：：高端人群群，精英阶阶层，30－50岁，企事业业单位领导导人，私企企老板，高高级专业人人员，外企企“金领””等以车代代步人士星河湾产品品价值KPI星河湾产品价值KPI全成品精装装修高端完善的的配套豪华装修的的公共空间间舒适尊贵的的户型典雅大气的的建筑风格格立体化的景景观创新的规划划自然、不对对称的建筑筑布局坡地景观结结合水主题题的景观体体系新古典主义义风格结合合建筑符号号别墅元素公公寓化注重感知价价值的全成成品装修生活配套和和超五星级级酒店配套套精装奢华的的公共空间间星河湾豪宅宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型功能分区明明确，相融融但不相扰扰；会所酒酒店等配套套均分布在在昭示性较较好的位置置；组团规规划界限清清晰便于分分期开发太原星河湾湾规划总用用地面积91.36万平方米，，一期占地地8.38万平方米，，建面为21.36万平方米。。白莲泾浪水浜锦绣路中心河一期商业街酒店学校规划住宅区区二、三期会所及商业业住宅区生态公园学校浦东星河湾湾规划总用用地面积23平方米，总总建筑面积积约29万平方米。。容积率为为1.58，配套包含含酒店、商商业街和五五星级酒店店等星河湾豪宅宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型配套设施：：配套完善善，不仅提提供满足基基本生活需需求的会所所、商业街街、学校等等配套，还还根据情况况增加体育育馆、超五五星级酒店店、生态公公园等具有有高附加值值的配套设设施2期生态公园四季会小学1期商业街幼儿园四季会体育育馆北京星河湾湾用地面积积520亩，总建60万平米，分分2期开发；1期建面21万平方米，，建筑形式式为9-11层小高层，，2期产品预定定为28层高层建筑筑，商业街街、幼儿园园、小学、、体育馆、、会所等生生活配套齐齐备；东侧侧规划占地地11万㎡的生态态公园；星河湾豪宅宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型一期住宅超白金五星星级酒店小学幼儿园商业街浦东星河湾湾占地面积积20多万平方米米，总建面面30多万㎡一期住宅9.5万，拥有白白金五星级级标准的星星河湾酒店店、商业街街、小学、、幼儿园、、为业主提提供生活的的高端专属属生活平台台户型：除广州的两两个星河湾湾包含部分分小户型产产品,其他星河湾湾系列都是是全部定位位于高端大大面积产品品,户型的舒适适度和尊贵贵度还有逐逐步升级的的趋势户型面积三房三厅三卫219-220㎡四房三厅四卫240-316㎡五房四厅五卫486-592㎡浦东星河湾湾一期以四四房为主，，三房次之之，主力面面积为219-316平米，户型型强调舒适适、尊贵、、奢华北京星河湾湾户型都超超过200平方米,三房和四房房的比例相相当太原星河湾湾的一期户户型面积分分别是295、320、380、530㎡四种户型浦东星河湾湾北京星河湾湾各类户型型套数浦东星河湾湾一期户型型配套及分分布22%64%13%1%三房(72)四房(208)五房(41)复式(1)北京星河湾湾户型面积积星河湾豪宅宅系列案例介绍规划布局功能配套产品户型户型之案案例分析析：浦东东星河湾湾总共15种户型，，具有代代表性的的户型有有3种，分别别是A2、A4、特A1户型相似户型型：A1相似户型型：A3、A4、A5、A6、A7、A8、B1、B2、B3、B4、B5相似户型型：特A注：分类类标准：：房型面面积、房房型格局局星河湾豪豪宅系列列案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型A2户型方正正实用，，室内空空间面积积均超过过建设部部豪宅标标准，具具有较强强的舒适适度与尊尊崇的奢奢华度类别宽长面积建设部标准豪宅判别标准房型比例24.323.41：0.96＜1：1.5客厅6.21168.2≥30平米中餐厅3.16.219.22≥16平米西餐厅4.55418.2主卧室--约38≥16平米主卧卫生间--约31-主卧衣帽间2.56.9约17-次主卧室--约36≥14平米次卧卫生间2.5410-次卧衣帽间2.66.817.68-小卧室一4.35.322.79≥12小卧卫生间32.16.3-小卧室二4.45.323.32≥12小卧衣帽间2.32.14.83-厨房2.248.8-工人房1.92.54.75-娱乐室3.33.210.56-阳台总和约50-长：24.3宽：23.4黄金长宽宽比：约约1：1长宽，正正方形户户型；大面宽设设计：最最小卧室室都达4.4M面宽，堪堪比中套套户型客客厅面宽宽；超奢华感感：超大大空间、、全套房房设计；；星河湾豪豪宅系列列案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型A2户型功能能比较齐齐全，但但没有位位置明确确的、独独立的储储藏空间间及书房房豪宅户型必备功能本户型具备的功能起居区√餐饮区√厨房工作区√休息区√储藏区×工作、学习区娱乐区√观景区√卫浴区√√起居区中餐西餐厨房休息区娱乐区观景区工作区书房与主主人房相相连，会会相互影影响星河湾豪豪宅系列列案例介绍绍规划布局局功能配套套产品户型型楼王户型型一层一一户，超超大、奢奢华室内内空间类别宽长面积建设部标准豪宅判别标准房型比例28.919.851：0.7＜1：1.5客厅11.97.3568.2≥30平米餐厅9.134.742.89≥16平米主卧室5.4510.55约58≥16平米主卧卫生间4.654.24约20-主卧衣帽间3.853.85约15-次主卧室4.79.3约44≥14平米次卧卫生间2.33.58.05-次卧衣帽间2.32.55.75-卧室一49.337.2≥12小卧卫生间2.453.68.82-小卧室二4.65.6526≥12小卧洗手间2.34.39.89-厨房2.756.1517-工人房+工作阳台3.256.2520.3-娱乐室5.45.7531.05-宽：28.9M长：19.89M星河湾豪豪宅系列列案例介绍绍规划布局局功能配配套产品户户型楼王户户型功功能齐齐全，，分布布合理理户型功能本户型具备的功能起居区√餐饮区√厨房工作区√休息区√储藏区×工作、学习区√娱乐区√观景区√卫浴区√起居室室休息区区休息区区休息区区餐厅卫浴区区卫浴区区卫浴区区休息区区厨房起居室室观景区区星河湾湾豪宅宅系列列案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型开间所占比例面积所占比例整体18.3100%316100%主卧633%3711%主卫4.524%155%次卧13.8521%196%次卧2422%165%书房633%258%客厅5.832%3511%餐厅4.6525%237%厨房2.111%83%佣人房2.413%83%上海星星河湾湾四室室316平米星河湾湾豪宅宅系列列案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型开间所占比例面积所占比例整体16.25100%289100%主卧4.830%2710%主卫2.5516%114%次卧13.5522%176%次卧23.723%156%书房4.226%176%客厅5.232%3211%餐厅4.528%187%厨房2.2514%94%佣人房2.4515%83%上海星星河湾湾四室室289平星河湾湾豪宅宅系列列案例介介绍规划布布局功能配配套产品户户型案例借借鉴1——豪宅的的核心心价值值KPI（1/2）外部价价值内部价价值城市资源人文资源景观资源园林精工功能多元化化除了居居住外的衍衍生艺术品品气质内外臻臻美境界创新科科技新产品品形态科技技运用顶级服服务软硬方方面的共同同打造顶级硬硬件顶顶级级景观观打造材质奢奢华及高高科技豪宅价价值标标准KPI专题小小结城景景人人市观观文文配价价价价套值值值值户会会配配精精立立园园公公材材工工新新服服服服服服销销物物圈圈营营品品型所所套套装装面面林林共共料料艺艺技技务务务务务务售售业业层层销销牌牌价部部术术理理机机顾顾服服服服策策值位位设设念念构构问问务务务务略略土地价价值产品价价值服务价价值营销价价值区域定位区域交通区域配套区域发展自然景观布私私局密密与性性主题管理模式服务内容商学学业校校配配配套套套医疗配套人文配套其他配套装装装毛毛设设用用面面主主首首标标车车车车架修修修坯坯计计材材积积题题层层准准库库库库空空品用用团团与与与与大大层层大大层层质材材队队工工特特堂堂电电堂堂艺色色梯梯间家居智能化安防智能化项目形象项目理念项目影响力客户忠诚度规划备台城市景观平修梯空空功功户间间能能比尺尺创创度新新会经经所营营规模模划式式案例借鉴1——豪宅的核心心价值KPI(2/2)先天禀赋产品设计无形资产专题小结案例借鉴2——规划布局较多采用单单一小高层层或高层物物业，少数数为别墅+多层的组合合，项目在在品质和利利益这两种种选择上目目标明确，，划分明显显位于城市核核心，周边边社会环境境好，交通通便利，且且同时多位位于景观资资源优越的的地段（或或江景或海海景或山景景）。项目目多围绕景景观布局，，内部以中中庭景观为为导向，外外部以江景景、海景、、公园、山山等景观为为导向专题小结中信红树湾湾汤臣一品案例借鉴3——功能配套及及布局（1/3）：商业豪宅商业业“小而精””总规模50万平米以下下项目商业业规模不超超过1万平米；50-70万平米项目目商业规模模不超过2万平米；百百万平米项项目商业在在4万平米以上上。商业等级主主要分为社社区商业及及高档精品品商业。社区商业：满足日常常生活服务务需要，规规模比规划划指标要求求稍有放大；以以日常生活活服务店和和部分品牌牌精品店为为主。布局局方式多是是独立商业业街，多结结合景观做做集中街区区处理，并并与居住组组团相区隔隔，以减少少对住宅私私密性的影影响。高档精品商商业：可以与会会所相结合合，业态以以高档餐饮饮、精品专专卖店为主主。专题小结项目总规模（万平米）商业规模（万平米）社区商业精品商业规模（万平米）业态规模（万平米）业态北京星河湾600.6社区商业零售、专卖店--观湖国际54.31.6--0.6定位于品牌商业珠江帝景986佰金瀚高档餐饮、中国银行、品牌服饰、家装建材、窗帘布艺、美容美发星河国际15.84--4EQ:IQ、BETTY、BACLAY、宝姿等国际知名品牌阳光上东722.52000-2.3花期银行、梵思咖啡、老城酒吧、特百惠、虹氏家居、阳光花坊中餐吧富力城1394--4高档餐饮、购物、娱乐案例借鉴3——功能配套及及布局（2/3）：会所14豪宅会所““大而豪豪”会所功能完完善，均为为业主私人人会所，并并提供五星星级服务，，确保私密密性及体现现豪宅业主主身份的尊尊崇会所多在5000-20000万平米左右右，大规模模项目布置置双会所。。会所功功能以以商务务、高高档中中西餐餐饮、、娱乐乐休闲闲功能能为主主，可可设置置多个个主题题。会所结结合主主题景景观布布置，，或与与酒店店结合合布置置。会所设