衡阳南岳某项目概念设计汇报

衡阳南岳项目概念设计汇报广州筑华建筑设计顾问有限公司二零零九年六月目录第一部分衡阳市及南岳区城市简介第二部分衡阳市及南岳区房地产概况第三部分项目宗地概况第四部分项目SWOT分析第五部分项目开发建设思想第六部分规划设计控制要求第七部分建筑外观建议第八部分园林设计控制思想第九部分概念性规划设计方案第十部分投资收益估算表第一部分衡阳市及南岳区城市简介

衡阳概况

衡阳市位于湖南省南部，是湖南省第二大城市，全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里,总人口729万。其中城区面积37.2平方公里,市区常住人口89万。衡阳交通四通八达，境内公路、铁路、水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。南岳概况南岳，是我国五岳名山之一，又是国家级重点风景名胜区，这里风光旖旎，人文荟萃。南岳于1984年建区，特别是近几年来，南岳区委、区政府依托名山优势，坚持南岳特色的发展思路和“外向带动”的发展战略，不断优化旅游和投资环境，实现了旅游经济的超常发展，每年入岳游客在200万人次以上。如今的南岳，经济规模快速增长，景区面貌日益改观，城市建设日新月异，基础设施不断完善。全区交通便利、电力充足、通讯发达、政策优惠、服务周到，是兴业发财的风水宝地。衡阳市经济发展情况1、衡阳GDP、税收、地方财政收入情况近几年，GDP与财政收入同步增长，GDP由2003年的421.22亿元上升到2007年的823.51亿元，财政收入由2003年的14.93亿元增长到2007年的31.07亿元；2、衡阳进出口与引进外资情况衡阳市2003年进出口总额1.08亿美元，2007年达到7.73亿美元，5年增长6.16倍。2003年注册外资1.87亿美元，2007年达到3.8亿美元。2003年实际投入外资1.52亿美元，2007年达到2.37亿美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。

3、衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投资2003年107.71亿元到2007年达到227.9亿元3年增长1.12倍多,消费品零售总额从2003年的156.04亿元上升到272.36亿元,增长0.74倍。4、衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业2003年工业总产值409.19亿元，2007年达666.36亿元,增长0.63倍多,旅游收入由2003年的22.07亿元2007年达41.42亿元,增长0.88倍。

综述从以上分析可以看出衡阳市经济近几年在稳步增长，随着广东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。第二部分衡阳市及南岳区房地产概况一衡阳城市化进程与房地产发展

衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。2003年至2007年，衡阳市区人口每年平均以4%的幅度增加，2004年、2005年、2006年、2007年分别比上年增加1.3万人、4.1万人、4.4万人和4.68万人，见表2.5。标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求。据统计，2003年房地产投资11.51亿元，2007年23.50亿元，5年增长1.04倍多,销售势头良好。二衡阳阳市房地产供供需状况分析析根据《衡阳市统计信信息网统计年年鉴》的数据显示，，2004～2006年人均居住面面积分别为25.31、24.73、24.72人均居住面积积增加是一种种趋势，可从从住房改善角角度反映人民民生活水平提提高的指标，，衡阳属于特特殊城市，城城市人口增加加很快（年均均增幅4%），2006年以前住房增增加较为缓慢慢，以致人均均住房面积停停止不前，甚甚至出现负增增长。为后续续发展留下了了空间。三衡阳市房房价水平及变变动趋势分析析房价在低位运运行，目前还还有较大的价价格上涨空间间。衡阳市区价格趋趋势分析当前的房价收入入比表明，目前前衡阳市区房价价水平处于低位位运行，与全国国三线城市及周周边相邻城市的的房价相比，衡衡阳目前的商品品房价还处于““低洼期”，处处于一个城市房房地产快速发展展的初级阶段；；随着成本的提提高、需求的旺旺盛及消费者““追涨”的消费费心理和行为，，将造成衡阳房房价的上涨；今今后衡阳房价下下跌的可能性很很小，一旦宏观观经济形势高涨涨、当地经济发发展加速和人均均可支配收入增增长幅度较高，，有大幅上涨的的可能性。乐观的估计（房房价收入比6），未来5年售价平均（环环比）增幅23.09%。评价参数确定：：本项目评价，住宅价格按每年年同比8%增长（即每季增增长2%）来确定项目每年年住房销售均价价，我们认为这这样确定的房价价增长比例是相相对保守的，完完全能够实现甚甚至超过。南岳房地产发展展现状“山上游、山下下住”圈定南南岳旅游房地产产发展地盘近几年在南岳城城区及城市郊区区新建了一大批批包括大型游乐乐园、休闲商业业广场、园林五五星级酒店、旅旅游风情小镇、、产权式度假公公寓、高档酒店店、连排别墅、、独立别墅等一一大批大型综合合性房地产开发发项目。而根据据《南岳城市总体规规划》，这些项目将被被安排到南岳城城区东、西、南南部，实现南岳岳城市范围的““东伸南拓西延延”，也真正实实现南岳旅游的的“山上游、山山下住”。政府扶持奠定南南岳旅游房地产产基业近几年，南岳区区委、政府对旅旅游房地产发展展的扶持力度是是空前的大。从从宏观发展环境境上说，该区打打出的响亮的旅旅游品牌，创造造的独特的旅游游文化，都是发发展旅游房地产产所必不可少的的核心要素。因因为，只有旅游游兴，旅游房地地产才能兴旺，，旅游和旅游房房地产是“一衣衣带水，唇齿相相依”的关系。。异地置业开辟南南岳旅游房地产产美好前景随着泛珠三角区区域概念的提出出，南岳已经成成为衡阳的后花花园，甚至湖南南省中心花园。。同时，衡大高高速、武广高速速铁路、衡岳旅旅游专线、京珠珠高速铁路南岳岳站的兴建，将将大大缩短周边边中心城市到南南岳的时间，从从广州到长沙只只要3个多小时，长沙沙到南岳1个半小时，衡阳阳到南岳只要20分钟，为南岳带带来更多的客源源提供便利与保保证。商务人士是异地置业的第第一主力。商务务全国化，很多多商务人士经常常在全国走动，，处理各地业务务；文体名人，他们流动性大大，自己经济条条件又不错，是是异地置业的又又一主力军，他他们一般选择在在旅游景区附近近购房；第三支支主力军是投资型的置业者者，看中一些中心心城市的楼市升升值潜力，大量量投资。而异地置业的目目的不外乎以下下几种，一是自住，为在两地经商商提供便利或方方便子女求学和和创业；二是投资，出租或转手获获利；三是投资和自住住结合，如产权式酒店店或分时度假等等。我国旅游房地产产五大开发模式式以提供第一居所所为主要目的的的景区住宅开发发。以旅游度假为目目的的度假房地地产开发以旅游接待为目目的的自营式酒酒(饭)店与旅游相关的写写字楼。五以大盘形形式出现的综合合性旅游房地产产开发。第三部分项项目宗地概况项目位于衡阳市市南岳区的南面面，项目周边集集中了区政府、、镇政府、天子子山公园及寿岳岳国际大酒店，，地理条件十分分优越，对开发发居住、商业、办公及酒店功能都提供了极极大可能。基地南临20米宽的城市主干干道万福路，将将来直通107国道，东北临龙龙荫港河道绿化化带，西面临顺顺兴花苑小区。。镇政府天子山广场顺兴花苑小区龙荫港河道绿化化带天子山广场北西南东天子山主题公园园天子山主题公园园——占地1200亩，拟建设大型型参与性游乐性性主题公园，位位于国际大酒店店旁。自2006年开始，中国各各色山水景观地地产、休闲度假假房产、产权酒酒店等房地产与与旅游有机结合合的旅游房地产产，将进入一个个崭新的发展阶阶段。第四部分项项目SWOT分析优势机会劣势威胁优势1）政策优势——政府对新区的开开发给予优惠政政策。2）地理优势——新城区的核心地地段，基础设施施完善，政府办办公公的中心位置。。3）环境优势——项目旁边就是天天子山主题公园园和河道绿化带带，环境境得天独厚，其其它项目无法比比拟。4）管理优势——新的开发理念、、设计手法及经经营模式。整体体开发周期短。。劣势1）商业气氛不浓浓，周边地区缺缺乏与之配套的的其它商业。2）项目规模有限限，内部的配套套及大型商业难难以完善。3）项目地势较高高，会增加开发发成本。4）项目容积率较较高，客户是否否能接受。机会1）项目单价不高高，总价合适，，电梯户型潜力力大。2）项目周边商业业发展潜力较大大，新的城市商商业中心逐步形形成。3）新城区的硬件件和软件设施的的不断投入，必必将带动庞大的的旅游、观光者者和商务人士到到此，从而形成成可挖潜力较大大的新商圈。4）南面城市干道道的接通，使项项目的可达性增增强，交通便利利。威胁1）寿岳国际大酒酒店后面的地块块硬件具有一定定优势，它的开开发必将对本项项目形成竞争。。2）来自老城区商商圈和原有经营营业态的竞争。。3）一定数量的高高层住宅对消费费者的接受程度度持怀疑。第五部分项项目开发建设设思想建设目标定位南岳终极置业的的贵族典范！新城市坐标！配套完善、封闭闭管理的精致社社区！项目命名建议1新领域2君临天下3江山帝景4天子山花园5南岳半岛花园成本控制思想南岳的房价较低低，房地产开发发面临着很大的的开发压力，因因此对设计和施施工乃至营销都都要进行科学的的成本控制。在在规划上合理划分开发范范围，建筑单体设计计控制合适的结构形式和跨度度。配套设施设置1商业按照二级设设置，以区外沿沿街底层商业为为主，整个社区区商业总建筑面面积控制在5千平米以内。2车位配置以地下下停车为主，数数量满足每2户一辆车配置。。3由于市政20米宽道路退让，，宜结合商业设设计10米宽的绿化带，，以硬地铺装和和道行树为主。。4道路规划要求满满足消防车施救救要求，要求按按照人车分流进进行动线布置，，考虑人车行进进时的视线景观观组织。六规划设计计控制要求分期开发建设设设想地产开发项目由由于资金投入较较大，加之建设设工期较长，因因此大多数项目目根据建设量大大小以及资金情情况进行划分。。本项目总用地约约15539平方米，总建筑筑面积约5万平方米。根据据规划格局划分分为2－3期建设。分期充充分考虑了施工工和业主入住后后的干扰问题。。创造适度超前产产品原则南岳地产开发目目前处于点状开开发状态，缺少配套相对完完善的项目。但目前区内销销售价格较低，，本案要提高售售价，应创造适适当超前的建筑筑产品，保证产产品具有较强的的核心竞争力。。标准化设计原则则首期快节奏的开开发要求，对报报建图建议采取取标准化设计，，减少报建修改改设计周期。另另外为节约施工工管理成本、减减少施工错误也也必须采取标准准化设计。标准化包括建筑筑构件标准化、、户型设计标准准化、公共装修修标准化。创造具有高附加加值产品原则考虑将会有部分分外地购房者在在本案置业，应应从投资置业角角度设计产品。。另外大多数二二次置业群体出出于投资的目的的，会优先选择择具有较高性价价比的建筑产品品。第七部分建建筑外观建议议商业外观风格建建议商业建筑外观设设计应具有良好好的标识性，具具有强烈的宣传传效果。在社区规划中，，应该先进行规规划好商业业态态。经过周密的的市场调研，分分析区域已有商商业类型和缺少少的商业类型，，并根据社区总总居住人口产生生的商业需求，，确定合理的商商业类型和面积积数量。外观设计还应考考虑未来商业外外门脸装修的需需要，预留好足足够的空间按照照霓虹灯和招牌牌。（商业立面风格格意向图一）（商业立面风格格意向图二）（住宅立面风格格意向图一）（住宅立面风格格意向图二）第八部分园园林设计控制制思想整体景观设计要要求设计强调大围合合、大景观。景观的营造注重重层次感，注意意选择适合衡阳阳南岳天气和气气候特征的植物物种类。景观绿化应深入小小区每个角落，深深入到组团内部，，重视绿化的建筑筑根部处理。针对景观营造的特特点，要求达到““可亲、可运、可可游、可憩”的原原则，即让景观能能作为运动的场所所与道具，同时，，运动的场地与道道具亦可景观化。。让业主感受“运运动就在家门口””并让其感受到运运动在休闲中，在在写意中。绿化层次设计小区绿化分为三级级：外围即规划道路边边缘林荫道为一级级绿化，形成小区区的绿色屏障。人人行主轴线及中央央绿地为二级绿化化，形成小区的绿绿化中心，为居民民生活提供集中绿绿地及活动场所。。小区宅间绿地为为三级绿化，将绿绿化渗入居民生活活，为居民提供相相对私密、幽静的的绿化空间。主景观设计中心景观注意社区区性、参与性，采采用材质和色彩富富于变化的硬质铺铺装，结合市政绿绿化带优美的双排排行道树形成休闲闲步行行道。主入口可以考虑设设计阶梯下沉式的的灯光音乐运动广广场，搭配人工水水景来增添主入口口景观道的活力。。主入口通过水景景、花坛、运动平平台，大型主题雕雕塑和造型优美的的大树，营造出一一种宏大而又精致致的引人入胜的门门户形象。第九部分概概念性规划设计方方案技术经济指标汇总表图名产品组合容积率总建筑面积(㎡)地上建筑面积(㎡)容积率（拍卖地）总销售额(万元）总成本(万元)税前利润(万元)盈亏平衡点(%)方案一多层+高层＋底商3.5046158435882.80104996937356266.07%方案二多层＋小高层＋高层＋集中商业＋酒店式公寓3.4748901431482.78110297398363167.08%方案三别墅＋多层+高层＋底商3.4148700424002.73108167264355367.16%方案四多层＋小高＋高层＋底商3.5050260435802.80107566874388363.90%方案五多层＋小高＋高层＋底商4.3762640543603.50131408470467064.46%第十部分投投资收益估算表方案一简要经济分析汇总表区域合计6.5F多层住宅17F高层住宅商业地下车库单价（元/㎡）

1,8002,2004,0001,500总建筑面积（㎡）48,7018,13932,8452,6045,113总销售价值（万元）10,4991,4657,2261,042767总成本（万元）6,9379265,191302518总利润（万元）3,5625392,035740249税前利润（万元）3,562项目回报率51.35%盈亏平衡点66.07%资金回报率128.38%备注1.此经济分析为简要分析，其中数据是参考建筑工程预算定额及同等城市的同行业工程成本预算。2.土地成本为1411万。方案二简要经济分析汇总表区域合计6F多层住宅11F小高层住宅17F高层住宅综合商业地下车库单价（元/㎡）

1,8002,1002,2003,0001,500总建筑面积（㎡）48,9053,2867,20021,71310,9535,753总销售价值（万元）11,0295911,5124,7773,286863总成本（万元）7,3983951,0463,5671,808583总利润（万元）3,6311974661,2101,478280税前利润（万元）3,631项目回报率49.07%盈亏平衡点67.08%资金回报率122.69%备注1.此经济分析为简要分析，其中数据是参考建筑工程预算定额及同等城市的同行业工程成本预算。2.土地成本为1411万。方案三简要经济分析汇总表区域合计3F多层住宅6.5F小高层住宅13.5F_17.5F高层住宅商业地下车库单价（元/㎡）

3,5002,0002,2004,0001,500总建筑面积（㎡）48,7001,5009,23028,7102,9606,300总销售价值（万元）10,8165251,8466,3161,184945总成本（万元）7,2641841,3454,734364638总利润（万元）3,5533415011,583820307税前利润（万元）3,553项目回报率48.91%盈亏平衡点67.16%资金回报率122.27%备注1.此经济分析为简要分析，其中数据是参考建筑工程预算定额及同等城市的同行业工程成本预算。