河北某商业地产开发项目产品前期市场调研报告

xxxx财富广场项目市场调研报告

即第二阶段产品建议——xxxx房地产经纪有限公司1第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和严谨的统计分析，充分了解xx市商业房地产市场供需空间，确定目标客户群及其对产品的取向，合理规划xx财富广场项目，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。房地产E网2第一部分调查设计与组织实施（二）调查内容1、xx市宏观环境调查宏观经济xx房地产现状2、项目自身情况调查项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）3第一部分调查设计与组织实施3、项目商圈调查分析人口因素商业环境未来区域环境发展4、现有商业项目调查分析业态形式店铺单元面积租金水平管理方式与经营状态5、商铺投资者调查分析投资能力面积需求6、住宅产品调查分析现有产品情况综合市场分析4第一部分调查设计与组织实施（三）调查方法1、宏观调查政府相关文献资料数据汇总报刊资料收集与分析2、项目自身情况调查项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理5第一部分调查设计与组织实施3、项目商圈调查分析前期市场调研报告资料汇总业务经理实地考察4、现有商业项目调查分析专项访谈问卷5、商铺投资人调查分析现场踩点调查深度访谈6、住宅产品调查分析售楼处现场调查6第一部分调查设计与组织实施（四）调查区域、调查人次1、现场调查河西区（马兰庄镇、蔡园镇、xx镇）河东区（xx镇）2、专项访谈问卷（573有效人次）河西区198人次河东区375人次7第一部分调查设计与组织实施二、调查组织与实施调查时间安排表时间安排工作内容2006年4月7日就现有规划方案专项讨论会，制定调研方式、方向。2006年4月12日设计制定调查问卷样本及调查细化方案。2006年4月15日市场调查全面启动。2006年4月15—21日1、市场调查资料初步汇总统计；2、共收回问卷600余份，有效问卷573份。2006年4月21日资料原始数据收集完毕，提报至公司。2006年4月21—23日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2006年4月24日市调分析讨论会。2006年4月25日市调报告（修正稿）完成提交。8第二部分调查数据资料汇总与分析一、xx市宏观经济调查（一）xx市宏观环境分析

xx1996年10月经国务院批准撤销xx县设立xx市。现辖20个镇乡、533个行政村，总面积1208平方公里，人口65万。经过二十多年改革开放，xx经济跃居河北省二十强之首，财政收入居河北省第一。xx地处环京津一级经济开发区内,地理位置优越。国家统计局10月22日发布了根据经济社会综合发展指标测算的“2005年全国百强县（市）”名单，xx市榜上有名，位列第52位，比上年前移了45位。xx、野鸡坨、沙河驿3个小城镇被列为全省百镇工程试点镇，建昌营镇、xx镇被确定为全省小城镇建设重点镇。

xx财富广场就位于全省百镇工程试点镇——xx镇9第二部分调查数据资料汇总与分析

2003年，全市完成国内生产总值142亿元，同比增长20.8%；2004年，全市完成国内生产总值178亿元，同比增长25.4%。按照市政府工作计划，至2007年，本市完成国内生产总值300亿元。10第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析2004年全全部部财财政政收收入入达达到到21.2亿元元，，同同比比增增长长69.5%；2005年全全部部财财政政收收入入达达到到33.6亿元元，，同同比比增增长长58.5%。至至2007年，，本本市市实实现现财财政政收收入入达达到到40亿元元11第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析2005年农农民民人人均均纯纯收收入入达达到到4900元，，同同比比增增长长18.1%；城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入达达到到10000元，，同同比比增增长长17.5%。12第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析（二二））xx市房房地地产产市市场场现现状状新世世纪纪xx市确确定定了了建建设设现现代代化化中中等等城城市市的的宏宏伟伟目目标标，，几几年年来来，，累累计计建建设设面面积积在在30000平方方米米以以上上的的城城市市住住宅宅小小区区6个，，建建筑筑总总面面积积达达到到100万平平方方米米，，极极大大地地完完善善了了城城市市居居民民的的住住房房条条件件，，提提高高了了城城市市品品位位。。随随着着首首钢钢重重点点项项目目落落户户xx，以以及及本本市市居居民民住住宅宅消消费费水水平平的的不不断断提提高高，，在在““十十五五””期期间间，，xx的住住宅宅需需求求达达到到200万平平方方米米，，总总投投资资15亿元元人人民民币币。。随着着““钢钢铁铁xx、中中等等城城市市””口口号号的的提提出出，，经经过过近近年年来来市市政政府府对对城城市市房房地地产产市市场场的的大大力力支支持持，，如如今今的的xx的住住宅宅、、商商业业产产品品形形态态、、功功能能已已逐逐步步并并轨轨于于大大中中城城市市同同类类的的发发展展方方向向。。13第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析二、、项项目目自自身身情情况况调调查查项目目地地理理位位置置优势项目所属地块位于xx市河西区，钢城大道与国道交汇环岛西北角。钢城大道东部连接河东区；西至首钢矿业公司居民住宅区；国道南连首钢二期厂址。未来规划的河西区中心位置。地理位置具有河西商业中心选址唯一性的优势，具有明显的增值空间。不足本项目位于xx河西区，目前此地段繁华程度不够，而且现有酒店及零散商铺远未形成一定的市场规模，商业环境欠佳。项目西、南部，整体形象较差，给本案带来一定的影响。河西区无法比拟河东区，对周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力，大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫。14第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析参与与项项目目的的公公司司情情况况优势发展商xxxx房地产开发有限公司董事长曾从事过本市同类产品的开发，拥有相关的市场经验。项目设计由中华建建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面具有一定的知名度。营销策划聘在行业内具有实战经验的xxxx房地产经纪有限公司来进行全程策划代理，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。物业管理还在筹划之中，此举可使本项目具有较强的市场竞争力。不足15第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析三、、现现有有商商圈圈调调研研分分析析人口口因因素素xx财富富广广场场位位于于xx河西西区区钢钢城城大大道道与与国国道道交交汇汇环环岛岛西西北北角。。项目目周周边边常常住住人人口口为为首首钢钢矿矿业业公公司司员员工工及及家家属属，，其其家家庭庭收收入入水水平相相对对较较高高。。周边边流流动动人人口口多多为为与与首首钢钢有有业业务务往往来来人人员员（（约约2-3万人人）），，及及与xx镇相相邻邻的的马马兰兰庄庄镇镇、、蔡蔡园园镇镇居居民民。。16第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析商业业环环境境项目目所所在在地地理理位位置置河河西西区区，，整整体体商商业业繁繁华华程程度度不不够够，，而而且且现现有的的零零散散商商铺铺远远未未形形成成一一定定的的市市场场规规模模。。目目前前的的情情况况仍仍属属于于未未经经现代代化化商商业业洗洗礼礼，，比比较较零零散散无无章章的的商商业业形形态态。。未来来区区域域环环境境发发展展本项项目目的的周周围围存存在在大大量量的的显显性性消消费费者者和和隐隐性性消消费费者者（（直直至至首首钢钢三期期工工厂厂投投产产，，本本项项目目所所辐辐射射人人群群预预计计达达到到10万人人））。。加加之之xx政府府加加大大对对河河西西区区的的建建设设力力度度（（规规划划交交通通环环岛岛、、大大型型广广场场的的建建设）），，本本案案所所处处区区位位的的各各项项环环境境条条件件均均会会得得到到大大步步的的提提升升，，从从而而提高高本本项项目目的的认认知知度度及及本本项项目目产产品品未未来来的的价价值值。。17第二二部部分分调调查查数数据据资资料料汇汇总总与与分分析析四、现有商商业项项目调调查分分析（数据据统计计均按按市调调总量量百分分比计计算））业态形形式经营种类河西区马兰庄、蔡园、xx河东区xx镇餐饮22.2%19.6%服饰16.6%21.4%美容日化17.2%16.7%综合商场0%2.1%工业用品18.6%14.3%电气产品9%8.9%其他16.4%18%18第二部部分调调查查数据据资料料汇总总与分分析本次市市调区区域重重点选选择各各不同同地区区相对对较具具代表表性的的商业业集中中点，，试通通过此此类数数据分分析出出，xx市商业业形态态。经分析析，本本市餐餐饮、、服饰饰、美美容日日化及及工业业材料料均占占有一一定的的市场场比例例，但但本市市极度度缺乏乏综合合服务务型商商场，，尤以以河西西区为为重。。河西区区河东区区19第二部部分调调查查数据据资料料汇总总与分分析店铺单单元面面积由于本本市尤尤其是是河西西区稀稀缺大大型的的综合合商场场作为为参考考对象象，故故此项项调查查重点点以现现有临临街店店铺为为主。。依照照此类类数据据分析析结论论，合合理规规划出出本项项目商商业部部分的的单元元面积积。店铺面积河西区河东区100㎡以下54.8%70.2%100~200㎡25.8%16.3%200~300㎡10.7%8.2%300㎡以上8.7%5.3%20第二部部分调调查查数据据资料料汇总总与分分析按照列列表数数据的的绝对对值分分析得得出，，目前前xx市场上上商铺铺的经经营面面积多多以100㎡以下为为主。。因地价价、租租金的的等因因素影影响，，河西西区同同等行行业商商铺的的经营营面积积略大大于河河东区区,即河东东区对对100㎡以下的的经营营需求求面积积较河河西区区要高高。河西区区河东区区21第二部部分调调查查数据据资料料汇总总与分分析租金水水平此次针针对xx商铺租租金水水平方方面的的市场场调研研，目目标选选定为为河西西、河河东区区现有有经营营状态态较好好的各各类不不同的的商业业店铺铺。得得到的的相关关数据据除部部分经经营者者自建建商铺铺经营营，无无法计计算相相关数数据外外，均均具有有一定定的市市场代代表性性，基基本可可以反反映出出xx市商业店铺铺的整体租租金水平。。初步统计可可得，河西西区商铺日日租金约0.59元/㎡；河东区为为1.01元/㎡河西区河东区22第二部分调调查数据据资料汇总总与分析管理方式与与经营状态态经过此次调调查，可以以确定目前前在xx市无一商业业项目可为为广大商户提供供专业性的的物业管理理服务。按按照本项目目的产品服服务规划——为客户提供供专业的物物业管理，正好可以以弥补现有有市场的这这一空缺，同同时为本项项目产品知知名度的建建立、以及及未来的销销售工作带来极大的的利好条件件。23第二部分调调查数据据资料汇总总与分析现有各类商商业店铺，，两极分化化较为严重重。其中餐餐饮行业的的经济效益相对对较好；服服装、服饰饰等一些商商品的经营营，除河东东东购商场等类似人人潮集中区区的域外，，其他商家家的效益并并不好。在在对杨店子镇的走访访过程中发发现，有大大部分商家家提出愿意意同行业集集中经营，以此来来营造出一一种商业环环境，带动动其经济效效益的提升升。随着未来本项目目的建成使使用，势必会带动动河西区的的商业环境境发展，满足广大商家家的经营需需求。24第二部分调调查数据据资料汇总总与分析商铺投资者者的分析调调查目前河西区区投资者愿愿意花费的的总房款均均值在16.875万元~36.6万元之间，，河东区投投资者投资资者愿意花花费的总房房款均值在在17.98万元~41.88万元之间。。据此,综合分析投投资者所能能承担的总总款预计在在17万元~40万元/套之间。（未列入经经营面积较较大的餐饮饮行业数据据）25第二部分调调查数据据资料汇总总与分析被调查者中中需求面积积在40~100㎡之间的占56.1%，100~200㎡㎡之间的占28.2%，200~300㎡㎡之间的占15.7%。由此知，在在100㎡㎡之间的户型型总份额占占到50%以上，最为为广大投资资者所青睐睐，三个层层面需求均均匀，客户户群层次明明显。面积积需求在100㎡㎡以下的经营营种类多为为服饰、日日用品等小小商品经营营；100~200㎡㎡多用来经营营工业零配配件；300㎡㎡左右基本用用来从事餐餐饮业的经经营。26第二部分调调查数据据资料汇总总与分析现有住宅产产品调查分分析A项目名称项目位置总建面项目规模工程进度开盘日交房日总套数销售进度户型面积售价客户群宣传途径颐秀园20万平米共25栋楼，分别4、7、9、15层9层封顶，15层建到6、7层2005-62006-101000套已售500多套三居~七居130~430平米，商铺120平米左右商铺均价4800元/平米，住宅均价3000元/平米xx本地人群，一部份首钢职工路旗（钢城大道、燕山大路、阜安大路），宣传单丽都景苑29.76万平米分三期，一期13栋，均为6层住宅一期奠基2006-4-212007-4-302104套二居、三居二居80平米，三居103—123平米均价2300元/平米金水湾小区8.98万平米分三期，共22栋，一期9栋一期在建2006年4月15日2007年1月500套左右已售398套一居、二居、三居四居60—77、80—90、98—114、170均价1390元/平米首钢职工，周边村民工地围档27第二部分调调查数据据资料汇总总与分析现有住宅产产品调查分分析B项目名称项目位置总建面项目规模工程进度开盘日交房日总套数销售进度户型面积售价客户群宣传途径金水豪庭14.9万平米分二期开发，一期住宅13栋，有底商一期在建2005年10月2006年11月1116套，已售300套一居~四居、跃层66~200多平米商铺均价4500元/平米，住宅均价2300元/平米xx本地人群，一部份首钢职工广告牌福盛花苑分三期，一期售完，二期为8栋楼一期在建，二期正负零2006年3月2007年5月二期300套，已售85%一居~三居54~130平米均价2200元/平米帝景豪庭分三期开发，一、二期住宅30栋，商业1.6万平米，一期已售完一期现房，二期在建2005年3月18日2007年5月400套，二期40%二居~三居、商铺商铺170—180、住宅110--330平米跃层商铺均价6000元/平米，住宅均价2700元/平米xx本地人群，一部份首钢职工广告牌、小沙盘、宣传册等28第二部分调调查数据据资料汇总总与分析住宅市场综综合分析此项调查以以xx市目前在售售住宅产品品中销售情情况较好的的项目为调调查目标。。此类产品品除4月21日开盘的丽丽都景苑为为30万㎡外，其他各各楼盘体量量均不超过过10万㎡。调研中发现现市场产品品均价在2300元/㎡左右，个别别项目因广广告投入力力度较大（（颐秀园均均价3000元/㎡）；开发商商品牌效应应（帝景豪豪庭均价2700元/㎡），而导致致其价格略略有偏高。。依照调研数数据显示，，在售项目目的销售率率均属合理理水平范围围，可见此此类产品在在xx市有一定的的市场前景景。所调研的小小区均有较较为完善的的配套，例例如：小区区安全等。。29第二部分调调查数据据资料汇总总与分析综合数据较较差分析商铺经营种种类与单元元面积需求求分析经营种类面积需求餐饮200~300㎡工业零配件100~200㎡服装、服饰40~120㎡其他——30第二部分调调查数据据资料汇总总与分析重点客户意意向需求种类餐饮品牌服装美容美发电器销售眼镜店婚纱摄影化妆品面积需求200~300㎡100~200㎡100~200㎡100~200㎡200以上200㎡200~300㎡投资金额80万以下60万以上50万50万70万以上50万60万31第三部分xx财富广场第第二阶段产产品建议一、产品及及构成定位位“立足河西西、服务钢钢铁xx”“公寓+商铺=财富广场””公寓约4000——8000㎡（3居≤140㎡㎡/间；2居≤90㎡/间）按照上述资资料显示xx市的住宅产产品只要符符合性价比比，在销售售上困难度度较低，但但开发的效效益必须考考量建安成成本。原方方案有小高高层的规划划是因以下下两点原因因：政府有管部部门的期望望弥补商铺价价值的不均均衡商铺约25000—30000㎡㎡（平均单元元不超过60㎡/间）基地用地面面积40亩=26600㎡以开放式商商场50%的建筑密度度，单层商商铺面积=13300㎡以两层为独独立产权为为单元，商商铺总建筑筑面积=13300㎡×2=26600㎡㎡每单元面积积可控制在在100㎡㎡左右32第三部分xx财富广场项项目定位二、产品经经营业态定定位本项目位于于首钢所在在地xx河西区，从从项目所在在区域地理理位置这一一角度来看，，目前此地地段零散商商铺远未形形成一定的的市场规模模。因此针针对本项目进行行细致准确确的经营形形态定位——“服务型+商务型”服务首钢服服务钢铁铁为中心的的产业服务首钢：：旨在产品品满足首钢钢现有、未未来员工以以及河西区区当地居民民日常生生活所需。。服务钢铁为为中心的产产业：旨在在满足类似似于xx真的部分经经营者希望望同行业集集中经营的的意愿，为为他们提供供良好专业业的商业氛氛围。33第三部分xx财富广场第第二阶段产产品建议三、产品价价位思考项目价格制制定的方法法成本导向定定价方法成本加成定定价方法目标收益定定价法售价加成定定价法需求导向定定价理解值定价价法区分需求定定价法竞争导向定定价随行就市定定价法追随领导者者企业定价价可比楼盘量量化定价法法34第三部分xx财富广场第第二阶段产产品建议本项目产品品价位参考考下列因素素：开发商的成成本及经济济效益（市市场客观环环境可接受受的价位））与竞争项目目比较（灵灵活的营销销手段）与同类项目目比较（性性价比的高高低）按总销控金金额弹性确确定产品水水平与垂直直差价35第三部分xx财富广场第第二阶段产产品建议年投资回报率每平米日租金6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%0.636503128.5712737.52433.33321900.74258.33336503193.752838.88925550.84866.6674171.42936503244.44429200.954754692.8574106.253650