宁波房地产开发项目市场分析报告

XX市场研展报告

二00七年六月项目的初步认识1、位于北仑新行政中心区；2、占地220亩，总建33万平米，在北仑市郊另立CBD综合中心；3、低密度，景观商业带流线型立体购物游览；4、全方位商业格局，建筑特色凸显购物主题理念；5、目前周边不成熟；6、项目目前正在施工阶段，但各方面（销售、招商）工作都未积极开展起来；对于本次报告来说，将要着重解决的问题北仑区域市场？本区域的前景？哪种产品类型能有效提升售价？机会和风险的平衡？及根据产品类型，确认具体的操作手法？

我们将从四个部分进行阐述区域、前景写字楼市场单身公寓市场项目本身及建议土地市场第一部分区域前景DIYIBUFEN【北仑】北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区原为宁波市镇海县的一部分，1984年由镇海县撤县分区后所设。北仑区域陆域面积585平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有215个行政村和30个社区居委会，户籍人口32.57万，常住人口54.5万人。经过20年的艰苦创业，北仑区域的开发建设取得了巨大成就。在昔日一片滩涂地上，现已初步建成经济繁荣、社会进步、基础设施良好的临港新城区,成为宁波市最具增长潜力的经济强区和利用外资的龙头，成为浙江省对外开放最重要的产业基地和形象窗口，成为国家级开发区中投资环境综合评价最好的开发区之一。

北仑新区总面积590多平方公里，按照市委市政府确定把北仑建设成为东北亚国际航运中心重要组成部分，依据“东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区”的思路，将北仑建设成为新一代港口城市。◆区域职能中部区的职能为：北仑的政治、文化、商业中心，以临港大工业及高新技术产业为主导；西部区的职能为：以发展临海工业和对外贸易业为主的城市综合片区；东部区的职能为：以发展港口和生态旅游为主、生活居住为辅的城市综合片区；大榭岛的职能为：以港口、贸易、工业为主导；梅山岛的职能为：主要供旅游和生活居住；【北仑区域经济】2006年实现生产总值318.5亿元，比2002年翻了一番，年均增长18.7%，三次产业比重达到了1.9∶60∶38.1，按户籍人口计算人均生产总值达到12035美元。完成财政一般预算收入55.1亿元，是2002年的2.2倍，年均增长21.7%，其中区本级21.2亿元，是2002年的2.6倍，年均增长27%。累计完成全社会固定资产投资720亿元，年均增长40.3%。实现社会消费品零售总额42.3亿元，年均增长13.3%。城镇居民人均可支配收入达到19693元，农村居民人均纯收入达到9110元，分别比2002年增加6723元和3192元，年均增长11%和11.4%。

1-5月份全区固定资产投资66.7亿元，同比增长6.9%；继续保持稳定增长态势，但由于本月大项目投资减少，增幅比上月回落8.1个百分点。

房地产投资继续增长。1-5月份房地产开发完成投资4.9亿元，同比增长14.7%，其中占投资63.2%的太平洋名苑和东海明园共完成投资3.1亿元。

今年一季度我区实现生产总值83.6亿元，同比增长14.3%，一、二、三产比重调整为1.4：59.1：39.5。宏观环境小结良好的宏观环境是吸引投资的基础，近几年宁波地区以及北仑区稳定而持续的经济增长为房地产开发奠定了客观经济基础。06年国家政府针对投资过热的现象出台了不少宏观政策，旨在调节投资结构，让投资更加合理，而并非打压投资。经过了近一年的时间，北仑的宏观经济运行的越发稳健，显示出其结构早就比较优化并且合理，所以国家的宏观政策对于其投资建设影响甚微，而随着城市规模的扩大，轨道1、2号线的建设，北仑将会迎来一个全面发展的时期，而由此带来的外来人口的增多、居民可支配收入的增加将会为今后的房地产市场的发展打下基础。

【北仑区域房市市经济】2006年北仑房房地产市市场发展展缓慢，，几项重重要的房房产指数数基本上上出现了了较大幅幅度的下下降。作作为衡量量房地产产市场的的几项重重要数据据指标，，如开发发投资量量、房地地产供销销量以及及空置面面积走势势反映了了北仑房房地产的的基本情情况。北仑区的的商品房房销售面面积持续续下滑，，2006年1－11月份总共共完成销销售面积积50.7万平方米米，预计计全年售售面积在在54万平方米米左右；；北仑区2006年1－11月商品房房空置面面积21.6万平方米米，预计计全年空空置面积积在25万平方米米左右。。由于进进入2006年后，北北仑的居居住氛围围逐渐好好转，空空置面积积得到控控制，没没有进一一步增加加。06年的惨淡淡状况并并未延续续到07年来，07年初，随随着整体体房产市市场的大大好，北北仑市场场房产开开发投资资、商品品房销售售也呈现现了一个个迅速上上扬的状状态，并并且在商商品房销销售过程程中一直直延续。。比较06年同期商商品房销销售状况况，虽然然在数量量上没有有超越，，但相对对来说更更稳定平平健，更更有利于于房市的的长期利利好发展展。宏观市场场小结伴随着全全国房市市大涨，，07年初的北北仑市场场也一改改之前的的冷淡局局面，市市场成交交量呈现现节节攀攀高的局局面，使使得大量量的滞留留楼盘去去化迅速速，新开开楼盘销销售火热热……近几年的的北仑投投资市场场呈现出出一个怪怪现象，，即总投投资额持持续攀升升，而房房地产投投资额持持续下跌跌的。之之所以有有这样的的现象产产生是2002年，北仑仑房地产产市场开开始发展展的时候候，房地地产市场场上投入入的资金金过多过过快，而而北仑的的人口增增加和住住房需求求还没有有这么大大，因此此过于超超前的房房地产市市场在投投资离去去之后开开始迅速速降温，，到06年房地产产投资比比例已经经下降到到5％，投资资金额也也是与2002年基本持持平，而而整个北北仑经济济大环境境却依然然高歌猛猛进，大大量的企企业、工工厂不断断在北仑仑崛起，，外来人人口不断断增加，，而北仑仑生活区区的规划划出台也也使得北北仑的居居住环境境和氛围围得到了了较大的的改善，，自住需需求正在在逐步释释放，当当然由于于之前的的房产市市场，投投资占据据的比重重过重，，市场清清除泡沫沫、消化化如此之之多的空空置房源源尚需时时日。伴随着07年房地产产市场的的良好开开市，低低糜的状状况将得得到相应应地改善善，市场场会逐渐渐回暖。。因此我我们认为为重新进进入北仑仑房地产产市场的的时机已已经逐渐渐到来。。第二部分DIERBUFEN写字楼市场作为宁波波市规划划出未来来十大功功能区块块之一的的北仑港港口区块块。北仑仑目前正正着力打打造“东东北亚国国际航运运中心的的重要组组成部分分、华东东地区制制造业的的重要基基地、区区域性现现代物流流中心、、现代化化滨海新新城区””，这不不仅对北北仑区域域经济的的发展将将产生重重大影响响，同时时也极大大刺激了了商业物物业特别别是写字楼市场的健健康成长长。一直以来来北仑区区域经济济虽然获获得了长长足的发发展，作作为一个个港口城城市，一一个现代代化滨海海城区，，却很难难真正找找到一个个商业中中心区，，没有一一个大型型商场聚聚集区，，也没有有正式意意义上的的办公物物业，这这对于整整个正在在迅速腾腾起的区区域来说说是相当当的不协协调的。。不过这一一问题伴伴随着北北仑新行行政中心心的建成成使用将将得到全全面的改改变。整整个北仑仑以长江江路为中中心轴线线发展，，包括北北仑行政政中心、、凤凰山山主题公公园以及及6月动工的君君临•北仑国际商商业中心、、长江国际际中心、太太平洋航运运中心大厦厦等标志性性大项目都都位于这条条轴线上，，大批商场场、休闲街街区、写字楼等进驻，未来长江路路与明州路路交汇处将将成为北仑仑区的CBD。长江路及以以东的东部部商业区域域该区域将会会是最近几几年北仑发发展最快的的区域，依依托保税区区，高起点点的规划定定位，丰富富的土地资资源，行政政中心、港港务大厦、、商务大楼楼、君临·北仑商业中中心项目的的相继建成成，外资企企业、大型型工厂的相相继落户大大大提升了了区域价值值，北仑的的总体规划划奠定了该该区域的发发展后劲。。不过该地地区商业地地块的形成成需要一定定的时间。。代表楼盘盘：太平洋洋花园广场场、繁佳公公寓、太阳阳园、月亮亮苑、京华华茗苑、蓝蓝天公寓、、都会经典典、华庭公公寓、高峰峰花园。[写字楼个案案介绍]项目位置：：北仑区长江江路与明州州路交叉处处开发商商：宁波开发区区仑江房地地产开发有有限公司楼盘形态：：总建6.5万，商业面面积1-5F2万平米。产品类型：：由一幢17层一幢28层办公组成，，6F开始为办公公楼层层高：标准层高3.2米户型：50-得房率：17Fl楼层76.4%；28F楼层72%大堂堂：2幢分别有两两个入口朝朝东大堂。。电梯梯：17Fl楼速度为2.5米/秒。国产日日立3部28F楼速度为2.5米/秒。国产日日立5部空调调：自行安装。。车位位：地下两层机机械停车位位，约400余个。智能化系统统：5A智能化物业管理：：联合物业物业管理费费用：3.2元/平米·月开盘日期：：06-11入住时间：：08-03销售价格：：4500-6500元/平米，均价5500元/平米，层差60元/平米销售率：目前销售率率在70％左右。备注：目前商业部部分已确定定由金汇百百货入驻，，年租金回回报8%。长江国际中中心从已购买客户情情况来看，，100平米左右的的户型去化化迅速，主主要是大量量投资客主主选这一面面积档，其其总价在55万左右，17F单层16户，28F单层20户；5-6F为整层去化化，对于本本项目来说说自用客户户占据7%，投资30%。太平洋国际际大厦项目位置：：北仑区长江江路与明州州路交叉处处开发商商：太平洋土地地建设有限限公司楼盘形态：：一幢5A智能23F办公楼，1-3F为商铺，一一层5.2米，二层4.2米，三层4米。层高：标准层高3.5米户型：45-130、300-700、1600（整层）得房率：68-73%大堂堂：2幢分别有两两个入口朝朝东大堂。。电梯梯：5部速度为2.5米/秒壳梯，2部品牌货梯梯。空调调：自行安装。。车位位：地上地下200余个智能化系统统：中央继承管管理系统BMS，楼宇自控系系统，水电电抄表系统统，计算机机网络系统统，闭路电电视监控系统统，停车管管理系统，，移动通讯讯增益系统统，暗保智智能系统等等。物业管理：：联合物业物业管理费费用：2.58元/平米·月开盘盘日日期期：：06-6入住住时时间间：：08-03销售售价价格格：：均价价4500元，层层差差50元/平米米，，南南北北差差价价120元/平米米；；商商铺铺1F1.7万-1.8万元元/平米米；；2F6500元/平米米左左右右，，3F4500元/平米米；；地地下下车车位位9万/个销售售率率：：目前前销销售售率率在在60％左左右右。从已购买买客客户户情情况况来来看看，，110平米米左左右右的的户户型型去去化化迅迅速速，，其其总总价价在在50万左左右右，，自自用用投投资资都都满满适适用用的的；；客客户户来来源源地地还还是是以以当当地地客客户户为为最最主主力力的的客客户户群群，，当当然然也也有有少少数数的的宁宁波波客客户户做做投投资资（（显显少少））；；该该项项目目根根据据客客户户购购买买情情况况参参考考项项目目本本身身特特点点，，将将6-17F集中中为为散散客客去去化化区区域域（（投投资资客客集集中中）），，4-5F、17-23F大面积积去去化化；北仑仑办办公公楼楼物物业业管管理理费费调调查查案名物业管理费支付期限备注太平洋花园广场A、B楼2.5元/平米/月半年一付包括维修、电梯费用保税区发展大厦3元/平米/月半年一付有进驻条件兴农大厦2.8元/平米/月半年一付包括维修、电梯费用奥力孚大厦3元/平米/月半年一付一部电梯停用，物业费实际收缴有困难保税区商务大厦3.1元/平米/月半年一付包括维修、电梯费用北仑仑办办公公楼楼租租赁赁市市场场总总体体档档次次不不高高，，但但是是物物业业收收费费标标准准接接近近宁宁波波水水平平，，总总体体在在2.5元--3.0元每每月月/平米米，，不不过过部部分分办办公公楼楼物物业业费费征征收收困困难难，，也也反反映映出出物物业业管管理理与与服服务务状状况况还还待待提提高高。。写字字楼楼市场场小小结结北仑仑的的写写字字楼楼市市场场，，伴伴随随着着在在06年太太平平洋洋国国际际大大厦厦、、长长江江国国际际中中心心的的开开盘盘才才开开始始真真正正意意义义上上的的显显现现………从目目前前市市场场反反映映状状况况来来看看，，，，北北仑仑市市场场对对于于这这样样成成规规模模的的正正规规写写字字楼楼的的接接受受能能力力正正在在逐逐步步的的加加强强，，且且对对于于写写字字楼楼的的配配置置及及其其建建筑筑品品质质、、配配套套服服务务也也是是越越来来越越关关注注，，特特别别是是一一些些外外资资企企业业在在华华分分公公司司、、当当地地的的一一批批规规模模企企业业、、大大集集团团，，在在选选择择办办公公楼楼的的时时候候往往往往更更关关注注的的是是大大楼楼本本身身带带来来的的档档次次感感和和内内部部配配套套服服务务，，而而不不是是价价格格本本身身。。从目目前前在在熟熟两两个个写写字字楼楼项项目目分分析析，，这这两两幢幢写写字字楼楼都都集集中中在在主主城城区区干干道道上上，，交交通通便便利利周周边边配配套套齐齐全全，，其其投投资资客客比比重重也也相相对对偏偏大大在在10%-15%，投投资资客客关关注注一一个个总总价价在在50万左左右右；；大大面面积积去去化化客客户户群群多多，，这这跟跟办办公公楼楼市市场场之之前前相相对对空空白白，，累累计计时时间间长长有有关关；；从从购购买买客客户户类类型型来来看看，，还还是是以以外外贸贸类类企企业业占占据据绝绝大大多多数数。。DISANBUFEN自说公寓市场第三三部部分分与北仑仑办公公市市场场形形成成鲜鲜明明对对比比的的，，北北仑仑的的小小面面积积公公寓寓类类产产品品市市场场在在整整个个北北仑仑房房市市中中占占据据着着不不可可动动摇摇的的位位置置，，即即使使是是在在06年北北仑仑房房地地产产市市场场整整体体都都不不理理想想的的情情况况下下，，单单身身公公寓寓的的去去化化速速度度还还是是相相对对比比较较显显著著的的。。从市场场开发发上来来说，，公寓寓类产产品的的出现现在北北仑也也是相相当有有年头头的，，这跟跟北仑仑外资资多，，外来来技术术人员员众多多，租租赁市市场一一直处处于大大需求求有关关。从早期期的住住宅楼楼里夹夹带的的一两两幢单单身公公寓，，到如如今““银星星苑””这样样成规规模、、上档档次的的单身身公寓寓楼盘盘，到到“好好丽登登”这这样全全方位位酒店店式管管理的的公寓寓的面面市这这都是是一个个市场场不断断进步步，不不断进进化的的过程程……目前北北仑市市场的的在售售小公公寓楼楼盘不不多，，且大大多数数处于于尾盘盘阶段段，市市场消消化状状况良良好。。思加·好旺角角地理位位置：：长江江路和和骆霞霞路的的交接接处开发商：宁宁波北北仑思思加房房产建筑设设计：：宁波波华之之建筑筑设计计有限限公司司景观设设计：：上海海爱建建建筑筑景观观设计计容积率率：3.6楼盘形形态：：总建建2.6万平米米，由由A座18/13F、B座16/12F及裙楼楼组成成，A座为规规划好丽登登国际际商务务酒店店；B座为酒酒店式式公寓寓，裙裙楼为为配套套用房房。内内部配配套：：会所所、泳泳池总户数数：461户面积范范围：：40-46㎡价格范范围：：4550-5800元/㎡，均价价：5300元/㎡（南北北差价价600元/㎡、层差差价50元/㎡）装修标标准：：1200元/平米开盘时时间：：2006.11.25交付时时间：：2007.8.31停车位位：209物业管管理：：联合合物业业；1元/平米·月[未交付付公寓寓个案案介绍绍]装修标标准：：公共部部分：：建筑筑结构构：整整栋建建筑结结构采采用现现浇剪剪立墙墙结构构；墙墙面：：裙楼楼墙干干挂大大理石石面；；外窗窗：双双层中中空玻玻璃落落地窗窗；电电梯：：三菱菱高速速电梯梯5部；入入户口口：采采用可可视对对讲系系统单位住住宅部部分：：门：：B楼进户户门为为高档档安全全防盗盗门；；窗：：外窗窗采用用高档档电泳泳铝合合金，，落地地玻璃璃；卫卫浴设设置：：TOTO；厨房设设置：：品牌牌油烟烟机+电磁炉炉+高档橱橱柜；；墙面面及天天花板板：室室内优优质乳乳胶漆漆；地地面：：进口口实木木免漆漆地板板；家家具：：送床床+床头柜柜2+衣柜1+沙发1+茶几1+餐桌1+餐椅2+写字台台1+写字椅椅1；电器器：32寸夜晶晶彩电电+海儿空空调+美的冰冰箱+美的电电磁炉炉+欧式油油烟机机+热水器器好旺角角A座是专专门针针对投投资者者的公公寓式式酒店店，交交由专专业酒酒店管管理公公司经经营，，投资资者在在购房房同时时可以以获得得8年的租租约，，每年年可以以获取取总房房价8.28%的税后后租金金回报报。并并且每每年享享受20天的不不记名名免费费入住住期。。银星苑苑地理位位置：：明州州西路路和松松花江江路的的交接接处开发商：宁宁波宁宁盛置置业景观设设计：：加拿拿大GA物业顾顾问：：戴德德梁行行容积率率：2.5绿地率率：32.5%楼盘形形态：：总建建3.8万平米米，由由一幢幢12层、三三幢15F高层组组成总户数数：500余户（（2号楼未未开160户左右右）面积范范围：：40-75㎡（15F高层2梯8户）价格范范围：：均价：：5200元/㎡装修标标准：：1000元/平米开盘时时间：：2006.6交付时时间：：2007.7物业管管理：：联合合物业业；1.5元/平米·月47.3平米50.98平米39.71平米装修标标准：：地板及及踢脚脚线：：国产产知名名品牌牌（12MM厚耐磨磨复合合地板板）；；地砖砖、墙墙面瓷瓷砖：：冠军军、现现代；；厨房房橱具具：美美晟、、胜龙龙（整整体橱橱具））；卫卫生洁洁具：：吉事事多、、箭牌牌；笼笼头（（淋浴浴、洗洗脸、、厨房房）：：吉事事多、、箭牌牌；电电热水水器：：阿里里斯顿顿；墙墙面乳乳胶漆漆：立立邦、、多乐乐士；；空调调：格格力、、惠康康；脱脱排油油烟机机、燃燃气灶灶、浴浴霸：：华宝宝、莱莱特、、普田田。已购客客户类类型：：从目前前的销销售状状况来来看，，50平米去去化最最快，，从购购买用用途来来看，，投资资自用用相对对平衡衡；除除一般般购买买行为为外，，企业业为高高层员员工购购买居居所也也占据据了相相当部部分。。[已交付付公寓寓个案案介绍绍]繁佳公公寓地理位位置：：长江江路与与华山山路交交汇处处开发商：宁波经经济技技术开开发区区房地地产总总公司司建筑设设计：：中国国美院院风景景设计计院行销企企划：：圆业地地产港港城城房产产主要述述求：：城市之之心，，全景景观美美学华华宅占地面面积：：22944㎡总建筑筑面积积：63649㎡（单身身公寓寓0.9万㎡））单身公公寓总总套数数：150套（一一层18户）面积范范围：：35-70㎡主力面面积：：56㎡㎡得房房率率：70%价格范范围：：4000-5600元/㎡；均价：：5000元/㎡销售率率：目目前只只余部部分高高楼层层40平米左左右公公寓付款方方式：：一次次性、、按揭揭都为为95折（优优惠开开盘前前98折，付付定金金5万元，，十天天内付清余余款）首付40%，按揭揭10、15、20年；））开盘日日期：：2005年4月装修标标准：：约800元/平方米米电梯三三部；；带有有热水水器、、洗浴浴房、、煤气气灶等等；彩彩铝合合金低低窗台台飘窗窗；边边套采采用转转角景景观窗窗；阳阳台采采用封封闭式式彩铝铝合金金；可可视对对讲系系统；；红外外线自自动报报警系系统；；闭路路监控控系统统；保保安24小时智能能巡逻；；高速宽宽带网络络系统；；消防报报警控制制系统。。优势分析析：1、位于新规规划的新新行政中中心，地地段较佳佳，升值值潜力较较大；2、周围除都都会经典典有单身身公寓其其他楼盘盘无相同同产品规规划，故故竞争压压力小；；3、小区绿化化面积较较大，给给人比较较休闲宽宽松的舒舒服感觉觉；4、准现房销销售劣势分析析：1、紧邻长江江路，来来往车辆辆较多，，粉尘噪噪音影响响较大。。2、目前已成成准现房房，户型型设计与与资料宣宣传有差差距，阳阳台有立立柱；，，锦港佳园园地理位置置：姚北北快速路路以北，，太河路路以东开发商：北仑仑天一开开发有限限公司行销企划划：宁波波开元房房产广告述求求：新北北仑中学学北仑第第一学府府，人文文经典社社区占地面积积：31808㎡建筑面积积：52270㎡（单身公公寓3600㎡）容积率率：1.65绿化率：35%建筑密度度：30%总套数：60套（单身身公寓））面积范围围：57-70㎡主力面积积：60㎡价格范围围：3200-4000元/㎡（无装修修）；均价：3800元/㎡付款方式式：一次次性、按按揭首付付40%物业费费：0.3元/㎡.月开盘日期期：2004.7交付日期期：2006.5.30优势分析析：1、周围配配套比较较齐全；；2、紧邻沿沿河绿化化带；3、周边的的人文氛氛围较好好，书香香了绕；；劣势分析析：1、单身公公寓户型型设计不不够合理理；2、做为单单身公寓寓，面积积过大；；3、单身公公寓沿街街，处于于整个小小区的较较差位置置；4、只是简简单装修修，不配配备生活活设施。。御苑会所所地理位置置：新大路与与恒山路路交汇处处开发商：宁波波开发区区天兴房房地产有有限公司司行销企划划：宏润润新世纪纪酒店管理理：上海海宏邦经经营管理理有限公公司主要述求求：隐世世尊享.精装酒店店公寓总建面积积：9600㎡绿化率率：一一幢无绿绿化产品类型型：一幢幢11层的单身身公寓总户数数：136户面积范围围：26㎡、42㎡、55㎡主力面积积：42㎡分布楼层层：3-11F得房率率：76%价格范围围：5800-8100元/㎡；均价：6500元/㎡付款方式式：一次次性、按按揭首付付50%物业费费：1.2元/㎡.月开盘日期期：2004.12交付日期期：2006.4.28装修标准准：1000元/平方米外墙：高高级弹性性涂料；；大堂：：大理石石或其他他石料，，墙面采采用内墙墙面砖或或弹性涂涂料；走走道：高高级抛光光砖，墙墙面采用用弹性涂涂料或高高级墙纸纸；电梯梯：品牌牌电梯；；窗：彩彩色铝合合金飘窗窗；水电电：一户户一表；；配备电电话接口口，有线线电视接接口，宽宽带接口口；橱柜柜：高级级欧式；；阿波淋淋浴房；；A.O.史密斯电电热水器器；上海海申花燃燃气灶；；上海赛赛雅脱排排油烟机机；LG分体式空空调；TOTO卫生洁具具；德国国莱尔水水龙头；；智能卡卡门锁门门锁；材材源帝实实木门；；圣象复复合地板板；立邦邦涂料；；可视对对讲系统统、电子子门禁系系统。优势分析析：1、南北朝朝向，户户型设计计较合理理，面积积能充分分利用；；2、精装修修酒店公公寓，由由一流酒酒店经营营管理公公司统一一管理，，3年每年6%的固定回回报,为投资者者及其他他客户提提供方便便；3、临北仑仑繁华地地段，交交通方便便；4、有样板板房，装装修档次次较高；；5、周边地地段成熟熟，生活活配套齐齐全，日日常生活活方便劣势分析析：1、附近宾宾馆较多多，入住住客户分分流；2、建筑形形态单一一，只有有一幢；；3、周边建建筑较多多，低层层采光较较差；4、地处市市中心地地段人员员较为复复杂；时代先锋锋地理位置置：新大大路开发商：个人人代理商：华夏夏伟业主要述求求：低总总价，高高回报总建面积积：530㎡㎡容积率率：4.0建筑行态态：1幢7F的单身公公寓总户数数：90套面积范围围：22-36㎡主力面积积：30㎡得房率：70%价格范围围：3700-5200元/㎡平均价格格：4300元/㎡付款方式式：不优惠。。首付50%，按揭10年；一次次性付款款开盘日期期：2005.6.10交付日期期：2005.9.30装修标准准：800元/㎡三菱电梯梯一部；；防火防防盗门；；铝合金金窗户；；地面复复合木地地板；装装修色调调蓝白相相间，墙墙面为浅浅色涂料料；厨房房三件套套（橱柜柜、脱排排、电磁磁炉），，卫浴三三件套（（面盆、、座便器器、淋浴浴房），，电热水水器，通通讯端口口，宽带带入户；；衣柜；；水电：：一户一一表；写写字台一一张；配配备电话话接口，，有线电电视接口口，宽带带接口；；每户门门口安装装感应灯灯。优势分析：1、地理位置较较好，位于繁繁华的新大路路；2、面积小，总总价低，客户户较能承受；；3、现房销售，，带精装修样样板房；劣势分析：1、由原来的东东方商厦改装装，产权已经经使用12年；2、东西朝向，，户型单一；；3、公摊面积较较大，得房率率低；4、无车位，停停车不方便；；5、沿街比较吵吵，噪音大滨海先锋地理位置：新新大路与新建建路交汇处开发商：北仑经济济发展总公司司代理商：自销设计公司：宁宁波新城建筑筑设计公司物业公司：佳佳佳物业主要述求：城市之心，全全景观美学华华宅占地面积：3886㎡总建面积：10104㎡㎡容积率：2.6元/㎡.月面积范围：37-54㎡㎡主力面积：42㎡楼层分布：3-10F得房率：75%价格范围：4800-5300元/㎡；均价：5100元/㎡付款方式：开盘前98折，付定金5万元，十天内内付清余款；首付40%。装修标准：400元/㎡水电：一户一一表；电梯：：两部；对讲讲系统、电子子门禁系统；；衣柜；配备备电话接口，，有线电视接接口，宽带接接口；复合地地板；简易厨厨房，脱排、、橱柜、电磁磁炉；卫生间间：防滑地砖砖、浴霸、热热水器、淋浴浴房；窗：彩彩色铝合金窗窗；优势分析：1、临北仑繁华华地段，交通通方便；2、周围生活配配套设施齐全全；3、地段的优势势吸引了部分分投资客；劣势分析：1、东西朝向建建筑形态单一一；2、只有一幢；；3、紧邻繁华新新大路，噪音音较大；4、户型设计不不合理，厨房房卫生间与床床安放位置相相对；5、装修标准较较低；6、不具备售楼楼处，基本靠靠内部客户与与关系户带动动销售；地理位置：新大路以西，，坝头路以北北开发商：宁波华盛盛房地产有限限公司（自销）物业公司：佳佳佳物业占地面积：46342㎡㎡建筑面积：8.1万㎡（单身公公寓1152㎡）容积率：：1.75绿化率：：30%单身公寓套数数：约24套（白胚）主力面积：48㎡得房率：：73%楼层范围：3-6F价格范围：4080-4800元/㎡；均价：4400元/㎡付款方式：一一次性、按揭揭（首付40%）物业费：：0.3元/㎡.月开盘日期：2004.12交付日期：2005.8新华园优势分析：1、总套数少，，开盘时间较较早；2、现房销售，，即可入住；；3、周围配套较较全，紧邻超超市、银行等等，生活较方方便；4、比邻宁波职职业技术学院院，利于出租租；5、长方形设计计，两边通风风。劣势分析：1、目前周围配配套设施不全全，生活不方方便；2、前面道路正正在施工，尘尘土飞扬，环环境较差；3、单身公寓位位于整个楼盘盘的拐角处，，两面邻路，，噪音大；4、朝向东西，，通风效果不不好楼与楼之之间依次排列列，无景观小小品设计，感感觉拥挤；5、3F阳台被2F的店铺突出部部分遮住一半半，采光不好好青林嘉苑地理位置：人人民北路与庐庐山路交汇处处开发商：宁波市北北仑区房地产产建设开发公公司行销企划：宁宁波名古房产产策划物业公司：开开发商自身物物业；物业费：：0.3元/月.㎡主要诉求：森森呼吸，享受受都市新贵生生活容积率：1.5绿化率：35%产品分析：占占地面积约4万平方总建6万㎡（单身公寓寓1.3万㎡）13幢多层、5幢联排别墅、1幢单身公寓总户数：单身公寓寓260户（精装修））装修标准：800元/㎡得房率：单身公寓寓73%面积范围：30-65㎡㎡；分布楼层：2-5F均价：4100元/㎡主力面积：50㎡开盘日期：2004.6交付日期：2005.10单身公寓装修修标准：800元/平方米电梯一部；防防火防盗门，，铝合金窗户户；内部装修修以休闲为主主基调；墙体体为浅色涂料料，复合木地地板，厨房三三件套（橱柜柜、脱排、电电磁炉），卫卫浴三件套（（面盆、座便便器、淋浴房房），配备电电器插座，电电热水器，通通讯端口，宽宽带入户；LG电视机、挂式式空调；床；；电脑桌。优势分析：1、户户朝南，，南北通透，，每户层高2.9米；2、庭院内人车车分流，守卫卫、巡更、对对讲、电子监监控、红外线线报警系统五五重保安；3、楼盘品质在在大契相对较较好；4、未来规划优优势明显，升升值空间可预预见小区所处处的地段交通通便捷；劣势分析：1、位于人民北路路，目前周边边生活配套不不很齐全；2、景观较差；3、周围环境欠佳佳，卫生较差差，粉尘污染大，，与广告宣传传有差距；4、大走廊式高密密度的布局导导致采光通风风、安全性、、私密性都较较差；5、单身公寓朝朝向为东西，，不通风；单单身公寓为沿沿街弧行设计计，噪音较大大；目前单身公寓寓租赁市场状状况：北仑单身公寓寓买卖市场红红火的另一个个原因就是，，北仑异常火火热的单身公公寓租赁市场场。同样面积积段与宁波大大市场接近的的高租金成为为投资客利益益驱使的主动动力。单身身公公寓寓市场场小小结结单身身公公寓寓和和酒酒店店式式公公寓寓等等““低低总总价价、、高高回回报报””的的产产品品成成为为06年北北仑仑市市场场的的宠宠儿儿。。购买买该该产产品品的的客客户户群群主主要要集集中中在在年年轻轻的的异异地地购购房房人人群群和和投投资资客客身身上上；；前前着着多多为为一一次次置置业业，，对对产产品品的的总总价价相相对对比比较较看看中中；；后后者者对对其其周周边边环环境境比比较较看看重重，，几几、、要要生生活活便便利利，，容容易易出出租租。。从购购买买面面积积来来看看，，目目前前购购买买单单身身公公寓寓的的客客户户群群购购买买面面积积段段集集中中在在40-50左右右，，总总价价集集中中在在25万左左右右。。由于于北北仑仑本本身身区区域域比比较较小小，，对对地地段段的的要要求求不不高高，，周周边边生生活活配配套套齐齐全全的的更更容容易易促促进进销销售售。。目前单单身公公寓各各类性性产品品在市市场上上相继继出现现，可可以从从另一一个侧侧面反反映北北仑单单身公公寓市市场的的竞争争也在在日益益激烈烈。第四部分DISIBUFEN土地市场状况国土局交易日期详细地址占地面积用地性质成交价格成交单位宁波市国土资源局北仑分局2006-9-25恒山路南、东河路地块1311.65住宅262.33万元宁波新城建筑设计有限公司宁波市国土资源局北仑分局2006-9-25汽配园钱塘江南路西、龙角山路南A、B地块25274.78商住3791.217万元宁波派舍置业有限公司北仑区区域市市场本本身非非工业业类土土地交交易少少，地地块相相对较较小。。特别是是在05年以后后，06年更是是由于于由于于国家家担心心投资资过热热，出出台多多项金金融政政策，，这使使得开开发商商的资资金链链十分分吃紧紧，伴伴随着着土地地成本本、建建安成成本等等楼盘盘前期期开发发成本本的进进一步步增加加，出出让土土地更更是少少之又又少。。05年下半半年起起到06年末北北仑区区域非非工业业用地地出让让共两两块。。第五部分DIWUBUFEN项目本身随着体体艺中中心的的落成成，该该区域域极具具竞争争潜力力。该该区域域集体体艺，，商业业，学学校，，住宅宅为一一体，，超前前的规规划设设计、、得天天独厚厚的环环境优优势、、日益益完善善的配配套设设施，，其潜潜在的的升值值优势势将吸吸引购购房者者的关关注。。其代代表楼楼盘为为：里里仁花花园、、黄金金海岸岸、锦锦港佳佳园、、天兴兴嘉园园、学学府茗茗苑、、高德德公寓寓。从目前前来看看项目目区域域居住住氛围围尚不不成熟熟，相相关配配套还还为全全面投投入使使用，，但相相信在在未来来的3-5年内，，随着着北仑仑行政政中心心，体体育中中心、、客运运中心心的投投入使使用，，大量量住宅宅小区区的交交付入入驻，，本区区域的的居住住氛围围将大大为改改善，，必将将带动动周边边商业业的蓬蓬勃发发展。。黄山路路及以以南的的南部部住宅宅区域域：项目总总体概概况：【君临·北仑国际商商业中心】地处北仑区区行政中心心区，北承承北仑区政政府新行政政大楼南临临15万人口大型型居住社区区，东临凤凤凰山主题题公园；西西接北仑体体艺中心，，靠近规划划科技活动动馆、大剧剧院和客运运中心。项项目占地面面积220亩，总建筑筑面积33万㎡，其中中商业面积积18万㎡。目前项目施施工到3-4F左右，预计计将在08年初交付使使用，目前前项目南侧侧、西侧各各有一块空空地把本项项目与周边边住宅居于于间隔开。。相关配套套尚未建造造完成，整整体市场气气氛不成熟熟。项目毗邻投投资近8亿元的凤凰凰山主题乐乐园，中国国女排指定定主战场——宁波最大的的体艺中心心近在咫尺尺。另有丽丽晶国际大大酒店（五五星级）、、市民广场场、行政办办公区、规规划中的科科技馆、大大剧院及可可供15万人居住的的高级住宅宅区环绕周周围，以行行政中心区区为核心的的北仑新城城区已经形形成。作为为北仑区政政治、经济济、文化和和商贸中心心，新行政政中心区交交通便捷，，消费潜力力巨大，投投资前景无无限。同三高速、、通途路、、江南公路路等多条快快速交通线线路40分直通宁波波，轻轨1号线的建成成更将使北北仑到宁波波更为快捷捷方便。5条长途公交交车运营于于宁波与北北仑之间，，加上即将将动工，于于2007年7月份建成的的客运中心心站，宁波波北仑之间间的接触将将更为亲密密。铁路萧萧甬线北仑仑至宁波支支线已成为为连接港口口、贯通全全国的运输输大动脉，，一个以以港口为中中心，铁、、公、水等等各种运输输方式配套套齐全的综综合集疏运运网络已初初具规模，，为北仑的的经济建设设和社会发发展奠定了了坚实的基基础。周边配置交交通状况：一层层面二层层面三层层面四层层面项目业态分分布状况：项目SWOT分析：项目优势分分析(Strength)1、地块较完完整，建筑筑特色显著著；2、地块占地地面积较大大，自身配配套全面，，独立SHOPPINGMALL；3、周边没有有高层建筑筑，视野开开阔；4、地块紧靠靠长江路，，无论到北北仑城区还还是宁波都都相当便利利，且加上上轨道1号线即将开开工，交通通优势十分分明显；5、地块北北侧大面面积市民民广场，，为项目目增添大大景观优优势；6、周边区区行政中中心、体体艺中心心，客运运中心遍遍布相关关配套相相当齐全全7、凤凰山山主题乐乐园火热热开玩，，帮助本本项目提提前积聚聚人气；；8；项目统统一招商商/实行商铺铺租赁，，统一招招商的原原则，保保证进驻驻商家的的最优组组合，形形成互补补和互利利的良性性竞争环环境。项目劣势势分析（（Weakness）1、处于城城市主干干道的路路边，过过往车辆辆较多，，会产生生噪音污污染；2、地块周周边住宅宅的入驻驻需要一一定的时时间，人人流积聚聚还需要要等待；；3、北仑污污染较重重的认识识在消费费者心中中比较牢牢固，给给销售带带来一定定的难度度；4、北仑是是一个区区级城区区，居民民数量、、居民消消费力等等相对薄薄弱，招招商比较较困难；；5、开发商商在当地地知名度度不高，，品牌形形像树立立欠缺。。6、本案写写字楼/个性公寓寓体量不不大，形形不成规规模；7、北仑属属于城市市交通末末梢，人人口支撑撑目前不不足；项目机会会分析(Opportunity)1、周边住住宅项目目和凤凰凰山公园园的兴盛盛，给了了商业以以充足的的人流保保证，是是招商的的一大亮亮点，也也为销售售做了铺铺垫；2、北仑区区政府政政策的支支持是本本案最大大的优势势之一，，可以给给商家切切实的保保障和无无限信心心；3、项目整整体规划划到位是是北仑唯唯一的大大型商业业广场，，几乎没没有竞争争对手，，且相对对于宁波波等周边边的成功功同类物物业也有有诸多的的亮点，，如超大大的地下下停车场场等；4、北仑区区有大量量的私营营企业主主、小作作坊主，，潜在投投资市场场巨大；；5