商铺的销售方法和技巧实用课件

一、商铺的类别1、社区商业2、独立商铺3、底层商铺4、产权商铺第1页/共15页一、商铺的类别1、社区商业第1页/共15页1一、商铺的类别1、社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。第2页/共15页一、商铺的类别1、社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利2一、商铺的类别2、独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑第3页/共15页一、商铺的类别2、独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两3一、商铺的类别3、底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。第4页/共15页一、商铺的类别3、底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部4一、商铺的类别4、产权商铺：也叫商场内铺，内铺划分为若干个小铺，面积大多集中在10-200左右，根据实际需求划分，来做销售。经营模式为统一经营。第5页/共15页一、商铺的类别4、产权商铺：也叫商场内铺，内铺划分为若干个小5二、商铺投资与其他投资比较1、商铺投资与证券投资2、商铺投资与住宅投资3、商铺投资与写字楼投资4、中国家庭投资品种收益比较第6页/共15页二、商铺投资与其他投资比较1、商铺投资与证券投资第6页/共16二、商铺投资与其他投资比较 1、商铺投资与证券投资 商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。其风险之大，我们可以从近几年来沪市、深市的行情窥见一斑。当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但上海知天行认为，在中国证券市场散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱，这对于绝大多数个人投资者来讲，难度可想而知；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信投资者能够建立基本的对比思维。第7页/共15页二、商铺投资与其他投资比较 1、商铺投资与证券投资第7页/7二、商铺投资与其他投资比较 2、商铺投资与住宅投资商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率最高也就在8%，商铺的投资收益率一般情况下都可以达到10%～15%。另外，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

第8页/共15页二、商铺投资与其他投资比较 2、商铺投资与住宅投资第8页/8二、商铺投资与其他投资比较 3、商铺投资与写字楼投资写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。上海知天行认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。第9页/共15页二、商铺投资与其他投资比较 3、商铺投资与写字楼投资第9页9二、商铺投资与其他投资比较投资品种回报率风险度风险因素投资比较5年定期储蓄3.6%低货币贬值、通货膨胀安全，利息较低5年国债3.81%低货币贬值、通货膨胀安全，较存款收益高股票不确定高经济形势、专业水平风险大，散户赔多赢少期货不确定高经济形势、专业水平风险大，不可控制因素复杂保险2%~5%低投资风险自己承担红利相对稳定，增值空间小住宅投资5%~8%低市场形势、折旧贬值风险小，抗通货膨胀力强商铺投资8%~12%中市场形势、经营管理收益稳定，租金高，升值空间大第10页/共15页二、商铺投资与其他投资比较投资品种回报率风险度风险因素投资比10商铺销售的技巧1、大数法则2、产品对比3、造梦第11页/共15页商铺销售的技巧1、大数法则第11页/共15页11商铺销售的技巧1、大数法则算大账算未来算收益算增值第12页/共15页商铺销售的技巧1、大数法则第12页/共15页12商铺销售的技巧2、产品对比对比同类投资产品对比住宅对比期货对比储存、第13页/共15页商铺销售的技巧2、产品对比第13页/共15页13商铺销售的技巧3、造梦未来发展公司支持项目优势第14页/共15页商铺销售的技巧3、造梦第14页/共15页14感谢您的观赏！第15页/共15页感谢您的观赏！第15页/共15页15一、商铺的类别1、社区商业2、独立商铺3、底层商铺4、产权商铺第1页/共15页一、商铺的类别1、社区商业第1页/共15页16一、商铺的类别1、社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。第2页/共15页一、商铺的类别1、社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利17一、商铺的类别2、独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑第3页/共15页一、商铺的类别2、独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两18一、商铺的类别3、底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。第4页/共15页一、商铺的类别3、底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部19一、商铺的类别4、产权商铺：也叫商场内铺，内铺划分为若干个小铺，面积大多集中在10-200左右，根据实际需求划分，来做销售。经营模式为统一经营。第5页/共15页一、商铺的类别4、产权商铺：也叫商场内铺，内铺划分为若干个小20二、商铺投资与其他投资比较1、商铺投资与证券投资2、商铺投资与住宅投资3、商铺投资与写字楼投资4、中国家庭投资品种收益比较第6页/共15页二、商铺投资与其他投资比较1、商铺投资与证券投资第6页/共121二、商铺投资与其他投资比较 1、商铺投资与证券投资 商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。其风险之大，我们可以从近几年来沪市、深市的行情窥见一斑。当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但上海知天行认为，在中国证券市场散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱，这对于绝大多数个人投资者来讲，难度可想而知；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信投资者能够建立基本的对比思维。第7页/共15页二、商铺投资与其他投资比较 1、商铺投资与证券投资第7页/22二、商铺投资与其他投资比较 2、商铺投资与住宅投资商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率最高也就在8%，商铺的投资收益率一般情况下都可以达到10%～15%。另外，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

第8页/共15页二、商铺投资与其他投资比较 2、商铺投资与住宅投资第8页/23二、商铺投资与其他投资比较 3、商铺投资与写字楼投资写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。上海知天行认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。第9页/共15页二、商铺投资与其他投资比较 3、商铺投资与写字楼投资第9页24二、商铺投资与其他投资比较投资品种回报率风险度风险因素投资比较5年定期储蓄3.6%低货币贬值、通货膨胀安全，利息较低5年国债3.81%低货币贬值、通货膨胀安全，较存款收益高股票不确定高经济形势、专业水平风险大，散户赔多赢少期货不确定高经济形势、专业水平风险大，不可控制因素复杂保险2%~5%低投资风险自己承担红利相对稳定，增值空间小住宅投资5%~8%低市场形势、折旧贬值风险小，抗通货膨胀力强商铺投资8%~12%中市场形势、经营管理收益稳定，租金高，升值空间大第10页/共15页二、商铺投资与其他投资比较投资品种回报率风险度风险因素投资比25商铺销售的技巧1、大数法则2、产品对比3、造梦第11页/共15页商铺销售的技巧1、大数法则第