社区商业策划案课件

社区商业策划案社区商业策划案社区商业配套规划设计社区商业的定位社区商业的业态规划设计社区商业建筑规划设计ContentsRDG社区商业配套规划设计社区商业的定位社区商业的业态规划设计社区主题定位市场定位规模定位——社区商业的定位——主题定位市场定位规模定位——社区商业的定位——规模定位中主要考虑的因素：规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。区域的商业市场容量市场整体租售状况对项目规模的影响项目自身条件对规模的影响等竞争性项目对项目规模的影响主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）市政规划对项目片区商业规模的影响——社区商业的定位

——规模定位中主要考虑的因素：规模定位商业规模是确定社区商业类按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）市场定位功能定位档次定位名称建议按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定分为低档、中低档、中档、中高档、高档——社区商业的定位

——按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5———社区商业的定位

——北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体。百子湾路住宅楼盘的整体风格项目片区的整体氛围主题营造的可实现性等商业的主题形象定位主要考虑的因素——社区商业的定位——北京苹果社区——充分挖掘商业价值，超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则2.租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态1.社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态3.是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况4.能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围5.符合商铺建筑设计技术指标—社区商业的业态规划设计—超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面业态规划根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：—社区商业的业态规划设计—在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务—社区商业的业态规划设计—每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，如蔚蓝海岸（57.4%）；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（53.4%），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15％以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。—社区商业的业态规划设计—每个社区都有自身的具体—社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计—

社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。

当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。

社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。—社区商业的业态规划设计—社区商业地产的开发必须社区型商业的三种开发模式社区型商业中心社区次主力店组合型纯商业街模式典型建筑构成集中式商场＋商业街模式小型集中式商业+商业街单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独立建筑。业态组合超市＋商业街小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。社区型百货＋商业街超市＋百货＋商业街典型案例深圳福田中港城、珠海仁恒星园深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心；深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等深圳福田•建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街规划依据：根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。—社区商业的业态规划设计—社区型商业的三种开发模式社区型商业中心社区次主力店组合型纯商社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划次主力店面积次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。超市百货主力店面积一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米。街铺面积街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。—社区商业的业态规划设计—社区商业的多种布局模式社区多组团，商业街多组团布局社区组团与商业组团分别集中布局社区大围合，商业街大围合布局社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划次主力店面积次主力店—社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计—住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线。住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用。住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在。在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。1234社区商业如何规划好商业与住宅的关系通常情况下社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。主要体现：虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。—社区商业的业态规划设计—住宅核心筒的摆放位置不当，导致—社区商业配套规划设计—社区商业如何规划好商业与住宅的关系

为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计，既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。—社区商业配套规划设计—社区商业如何规划好商业与住宅的关—社区商业配套规划设计—业态----社区购物中心基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统市、区级商业中心商圈半径为5－10公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位：300-500个各个租赁店使用各自的信息系统社区商业配套基本特点：

—社区商业配套规划设计—业态----社区购物中心基本—社区商业配套规划设计—在社区商业超市等主力店租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足。如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计未考虑或者考虑得不够，尤其是超市通常使用的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。再如百货商场没有规划中庭、停车位规划不足等，都或多或少影响了商铺的使用。经过统计发现，社区商业在餐饮消费方面有着很大的发展空间，一项调查显示，社区居民对社区商业配套的餐饮服务需求人数占总调查人数的41.1%。一般情况下，一座五六千平方米的社区超市，日人流量在万人次左右，而一间三四百平方米的品牌连锁快餐厅，日人流量可达千人。尤其是节假日，在人口密集的居民区，基本上都会出现餐厅排队等座的现象。因此，社区餐饮首先要控制好规模。社区商业进驻大型餐饮网点，将可能超过环保卫生等相关配套设施的承载能力，造成过多的油烟、污水、噪声等污染。所以在设计规划餐饮业态时尽量解决消防、油烟、污水、噪声等问题；其次考虑引进非大量油烟的餐饮店、引进多大规模的餐饮店。社区商铺的硬件配套也必须关注，如餐厅、美容美发、汽车维修等对水、电、天然气、排污、消防等硬件配套都有相关的要求，一旦达不到标准，不但影响租金，还会引发纠纷。如经营餐饮店的商铺，排污、防噪音等硬件配套不符合要求，进驻的商家就得自己另外解决硬件配套问题，增加经营成本，这样降低租金就成了商家进驻的条件。若不改造强行经营，油烟、污水、噪声等势必会影响到居民的正常生活，遭到业主的投诉。关于超市、百货主力店配套规划必要条件关于社区街铺配套设施重视社区餐饮业配套规划停车位规划1、外向型商业街区的人口流动性较大，停车位需求也比较大，设置足够的停车位，有利于提升生意机会，如大型超市、食街等对车位要求都较高。外向型街区有时还需要提供地下停车位。2、内向型商业街区是以本社区的居民为消费主体的，因此不需设置太大面积的临时停车带，甚至不需要设置停车位，因为这些停车位时常会成为居民停车场所，长时间的停留阻碍了商业街的交通，破坏了商业街气氛。—社区商业配套规划设计—在社区商业超市等主力店租赁的洽谈ThanksThanks社区商业策划案社区商业策划案社区商业配套规划设计社区商业的定位社区商业的业态规划设计社区商业建筑规划设计ContentsRDG社区商业配套规划设计社区商业的定位社区商业的业态规划设计社区主题定位市场定位规模定位——社区商业的定位——主题定位市场定位规模定位——社区商业的定位——规模定位中主要考虑的因素：规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。区域的商业市场容量市场整体租售状况对项目规模的影响项目自身条件对规模的影响等竞争性项目对项目规模的影响主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）市政规划对项目片区商业规模的影响——社区商业的定位

——规模定位中主要考虑的因素：规模定位商业规模是确定社区商业类按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）市场定位功能定位档次定位名称建议按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定分为低档、中低档、中档、中高档、高档——社区商业的定位

——按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5———社区商业的定位

——北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体。百子湾路住宅楼盘的整体风格项目片区的整体氛围主题营造的可实现性等商业的主题形象定位主要考虑的因素——社区商业的定位——北京苹果社区——充分挖掘商业价值，超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则2.租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态1.社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态3.是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况4.能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围5.符合商铺建筑设计技术指标—社区商业的业态规划设计—超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面业态规划根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：—社区商业的业态规划设计—在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务—社区商业的业态规划设计—每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，如蔚蓝海岸（57.4%）；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（53.4%），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15％以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。—社区商业的业态规划设计—每个社区都有自身的具体—社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计—

社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。

当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。

社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。—社区商业的业态规划设计—社区商业地产的开发必须社区型商业的三种开发模式社区型商业中心社区次主力店组合型纯商业街模式典型建筑构成集中式商场＋商业街模式小型集中式商业+商业街单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独立建筑。业态组合超市＋商业街小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。社区型百货＋商业街超市＋百货＋商业街典型案例深圳福田中港城、珠海仁恒星园深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心；深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等深圳福田•建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街规划依据：根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。—社区商业的业态规划设计—社区型商业的三种开发模式社区型商业中心社区次主力店组合型纯商社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划次主力店面积次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。超市百货主力店面积一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米。街铺面积街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。—社区商业的业态规划设计—社区商业的多种布局模式社区多组团，商业街多组团布局社区组团与商业组团分别集中布局社区大围合，商业街大围合布局社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划次主力店面积次主力店—社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计——社区商业的业态规划设计—住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线。住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用。住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在。在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。1234社区商业如何规划好商业与住宅的关系通常情况下社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。主要体现：虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。—社区商业的业态规划设计—住宅核心筒的摆放位置不当，导致—社区商业配套规划设计—社区商业如何规划好商业与住宅的关系

为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计，既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。—社区商业配套规划设计—社区商业如何规划好商业与住宅的关—社区商业配套规划设计—业态----社区购物中心基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统市、区级商业中心商圈半径为5－10公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位：300-500个各个租赁店使用各自的信息系统社区商业配套基