公寓市场调查及项目目标客户分析课件

惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析世联地产2007年5月22日谨呈：深圳市又一居投资发展有限公司惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析世联地产2007年1酒店式公寓的定义及基本特征酒店式公寓的定义酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关。如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。酒店式公寓的本质特征：不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取利润。家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器；室内装修标准强调品位感。聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。酒店式公寓的定义及基本特征酒店式公寓的定义2酒店式公寓特征分析1高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准进行装修，投入成本较高功能设置欧美客户日韩客户基本要求欧美装修风格、简洁、明快同样户型面积偏大日式或韩式风格、体现在窗帘、床铺等方面同样户型面积偏大公共设施咖啡店、西餐厅韩国烧烤、日式料理房间生活配套家具电器齐全(欧美风格)电视要能收到CNN、HBO等英语电台厨房要有电磁炉、微波炉、咖啡机等简单厨具家具电器齐全(日韩风格)、榻榻米等电视台要有日本、或韩国本土电台，如KBS等厨房要有电磁炉、微波炉、茶具等简单厨具日本客户必须要有浴缸商务配套传真机、复印机、宽带传真机、复印机、宽带总体要有家庭式的布局看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一装修材料重环保不重品牌，预留多个电话、电视、电脑接口必须配置全套家具和家电酒店式公寓特征分析1高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准3按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国际标准高出30-40%。

项目五星级四星级三星级经济型投资成本（美元/间客房）国际15-20万10-14万5-8万1.5-4万国内20-30万18-25万7-10万2.5-5万国内比国际高（毛估）40%80%30%40%酒店式公寓特征分析2硬件设施与装修要求豪华并配备商务会所与酒店式服务，投入成本大按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国4酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒店式公寓的档次形成一定制约国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点，因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒店式公寓的档次酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒5惠州高端酒店式公寓客户需求研究一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便是日韩东南亚以及港澳台客户职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费行为是尽可能地将所有补贴用掉惠州酒店长包房客户现状其他城市酒店式公寓客户职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管行业：电子、汽车、贸易公司：三星、SONY等酒店式公寓终端使用客户现状----以常驻中国的外企高管为主惠州高端酒店式公寓客户需求研究一般规律：国内商务公寓的客户56惠州高端酒店式公寓客户需求研究从全市范围看，惠州酒店式公寓客户的分布散、层面过窄，缺乏足够的需求支持陈江、仲凯高新区SONY、TCL、三星横沥富士康工业园南部新城数码科技园大亚湾石化城壳牌、西部工业综合组团东风汽车城惠州高端酒店式公寓客户需求研究从全市范围看，惠州酒店式公寓客7惠州高端酒店式公寓情况市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓的酒店式公寓均以返租形式实现其高价项目项目位置占地面积建筑面积销售均价发售日销售方式金世界银座江北40006680055002004-11-28产权式销售丽园金都国际麦地609658940036002005-05-015年带息原价回购，年收益8%金銮四星级产权式商务酒店麦地___2600065002005-06-23保底租金2000元海悦假日国际公寓麦地___3万多25812005-12-8__三环酒店式公寓麦地 ——1216339802005-10-15开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购凯旋莱茵公寓东平___9000售价为4500（带1500精装修）2005-10-5销售20％后未售惠州高端酒店式公寓情况市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓的酒店8惠州高端酒店式公寓情况凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店式公寓的典范帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组成，建成后为惠州第一高楼该项目占地面积15361平方米，建筑面积118843.3平方米。项目地下3层为停车场，1－4层为商场，5层为餐厅，1栋43层为凯宾斯基酒店，1栋27层为写字楼凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式公寓，共13000平米德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。惠州高端酒店式公寓情况凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店9金典故事城市1号公寓金世界银座世纪名都巴黎春天金銮酒店三环公寓莱茵凯旋酒店鹅城国际凯悦公寓金都国际2005年2004年一米阳光港惠新天地财富公寓2006年惠州小户型楼盘分布情况麦地片区是惠州小户型住宅最大的供应片区，也是小户型市场最火爆的片区。金典故事城市1号公寓金世界银座世纪名都巴黎春天金銮酒店三环公10惠州小户型楼盘调查分析市场上小户型楼盘主要分为产权式酒店和精品公寓两种项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总套数（套）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230048320185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420029413099.66毛坯凯悦公寓24501404099.2毛坯金典故事220057240000毛坯鹅城国际230018212094.88毛坯三环公寓39801146772.2精装修一米阳光预计2800164精装修金銮酒店650038426000精装修金都国际32002088000精装修金世界银座530074430000精装修莱茵凯旋酒店45001389000精装修城市1号350063422423.85精装修财富公寓550015614937精装修港惠新天地1期5100229约6万精装修惠州小户型楼盘调查分析市场上小户型楼盘主要分为产权式酒店和精11项目项目位置建筑面积均价（元/平）发售日备注金世界银座江北6680055002004-11曾经与广中旅酒店签约20年，准备做五星级酒店，现在已经烂尾金銮四星级产权式商务酒店麦地2600065002005-062005年7月装修到现在，处于半停工状态，据说开发商资金不足丽园金都国际麦地8940036002005-055年带息原价回购，年收益8%，四星级隆泰酒店运营海悦假日国际公寓麦地3万多25812005-12条幅上挂出鲁惠酒店经营，外立面粗糙，档次感非常低三环酒店式公寓麦地 1216339802005-10开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购，目前三星级酒店和隆城夜总会在经营，实际标准未达到三星级市场上高端产权式酒店（金銮、金世界）以返租实现高价，目前均已烂尾，能够运营的产权式酒店多半以低价出售，档次低端惠州小户型楼盘调查分析项目项目位置建筑面积均价（元/平）发售日备注金世界银座江北612项目名称建筑类型主力户型及面积、套数交楼标准世纪名都高层1房（25-34），1471*1（36-46），294毛坯巴黎广场（清风阁）高层1*1（30-48），294毛坯一米阳光小高层单房（21），71*1（37），157400元/平米精装修凯悦公寓多层1房（20-26），1121*1（48），28300元/平米精装修金典故事小高层1房（31）；1*1（47-57）500元/平米精装修城市1号高层单房（17-21）、（32-49）2*1、2*2（46-81）600元/平米精装修鹅城国际小高层1*1（49.98）；2*2（68-86）毛坯财富公寓小高层68-87500元/平米精装修港惠新天地小高层1*1（44）300元/平米精装修惠州小户型楼盘调查分析市场上公寓型产品多为带精装的小户型住宅，未有高端公寓产品项目名称建筑类型主力户型及面积、套数交楼标准世纪名都高层113普通公寓价格5000元/平米项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230020185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420013099.66毛坯金典故事220040000毛坯鹅城国际230012094.88毛坯凯悦公寓24504099.2300精装修一米阳光预计2800400精装修城市1号350022423.85600精装修财富公寓550014937500精装修港惠新天地1期5100约6万300精装修惠州小户型楼盘调查分析普通公寓价格存在上限：5000元/平米普通公寓价格5000元/平米项目名称均价小户型住宅总销售面积14——港惠新天地项目经济指标地址：河南岸演达一路、石湖路、南岸路的交汇处一、二期总建面：30多万平米一期总建面：16.8万平米一期商业总建面：10万多平米一期住宅总建面：6万多平米二期占地：11000平米二期建面：65000平米产品类型：商业MALL+高层住宅户型区间：7-2116平米商业44平米公寓71-90平米两房典型案例1销售情况：商业和公寓开盘日销售率均在90%以上，且现场销售火爆，到场人数上千人，商业成交客户中深圳客户占到90%以上，公寓成交客户深圳客户占到60%以上——港惠新天地项目经济指标典型案例1销售情况：商业和公寓开盘15港惠新天地营销分析——沃尔玛品牌借势“美国”商业劲旅抢滩惠州第一MALL沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临跟沃尔玛一起赚钱跟沃尔玛东进创富沃尔玛强势进驻现场“沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式”沃尔玛品牌借势，形成市场聚焦港惠新天地营销分析——沃尔玛品牌借势“美国”商业劲旅抢滩惠州16港惠新天地营销分析

——深圳特报主流媒体轰炸时间版面类型内容06年11月23日深圳地产E1整版硬广“美国”商业劲旅抢滩惠州第一MALL12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺商铺及精装公寓，即将面世06年11月23日深圳地产E4整版软文聚焦惠州演达路“财富中心”-”港惠新天地以立体交通、超前规划等优势打造财富新热点06年11月24日深圳地产H1整版硬广沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺公寓及精装公寓，即将面世06年11月30日文化星空D1整版硬广跟沃尔玛一起赚钱月收入3000即可投资惠州“华强北”旺铺稀缺商铺及精装酒店式公寓，接受VIP咨询12月2日特报楼下看楼车预约06年12月14日今日财经C1整版硬广跟沃尔玛东进创富惠州“铺王”财富风暴“金”动全城12月16、17日特报楼下特设看楼专车07年01月05日广告A12版整版硬广财富召集令，元月6日铺王发售元月6日8：30分看楼专车07年01年12日超级楼市F4整版软文惠州商业巨擎再献佳作——服务式公寓“港惠新天地.香格丽舍”引领新的置业消费潮流开盘前近两个月的深圳特区报大动作炒作，吸引了大量深圳投资客的眼光，积累了大量的深圳投资客港惠新天地营销分析

——深圳特报主流媒体轰炸时间版17港惠新天地营销分析——活动跟进时间活动内容06年11月28日现场“沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式”06年12月12日06年12月16、17日06年12月23、24日07年01月01日07年01月06日07年01月13、14日07年01月21日深圳看楼团考察活动06年01月06日港惠新天地商铺盛大开盘06年01月12日惠州康帝酒店举行美国丽景国际（Eliteview）投资港惠新天地合作签约暨惠州商家推介会06年01月21日港惠新天地公寓开盘仪式盛大活动跟进，引爆市场港惠新天地营销分析——活动跟进时间活动内容06年11月28日18港惠新天地客户分析商业客户住宅客户90%的深圳客户，其余10%来自本地、广州、东莞等地60%的深圳客户，20%来自本地，10%来自广州、东莞等地港惠新天地客户分析商业客户住宅客户90%的深圳客户，其余1019——财富公寓项目经济指标占地面积：4003平米建筑面积：14937平米建筑限高：100米产品类型：2栋10层小高层梯户比：两梯十户总套数：156套层高：5m（上2.18m，下2.82m）户型区间：

68-87平方米夹层小复式销售情况：开盘日热销近80%，到场人数200人，成交均价5500元/平米，深圳客户50%左右典型案例2——财富公寓项目经济指标销售情况：开盘日热销近80%，到场人20财富公寓营销分析

——光耀品牌借势、荷兰水乡分展场、挖掘老带新一、荷兰水乡设立分展场，充分利用荷兰水乡的影响力，挖掘荷兰水乡老客户资源二、光耀老客户成交有额外99折的优惠，老客户带新客户成交老客户可以免物业管理费，充分挖掘老带新三、财富公寓成交的的深圳客户基本上来自光耀的老客户及老客户带来的新客户，占到总成交客户的50%以上光耀品牌借势，荷兰水乡分展场，实行老带新，充分挖掘光耀老客户资源财富公寓营销分析

——光耀品牌借势、荷兰水乡分展场、挖掘老带21财富公寓营销分析——创新产品高调入市买一房，送两房买一层，送一层3房精装小复式客厅中空5米层高主打产品创新点，引发市场聚焦财富公寓营销分析——创新产品高调入市买一房，送两房买一层，送22财富公寓营销分析——广告全城覆盖麦科特大道灯箱广告西湖广告牌荷兰水乡分展场荷兰水乡桥头广告牌花边岭广场灯箱广告现场形象墙江北广告牌现场广告牌广告全场覆盖，引爆市场财富公寓营销分析——广告全城覆盖麦科特大道灯箱广告西湖广告牌23财富公寓客户分析财富公寓客户50%的深圳客户，40%的客户来自惠州本地，其余客户来自广州、东莞、惠东等地财富公寓客户分析财富公寓客户50%的深圳客户，40%的客户来24城市高端精品公寓项目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓符合江北区域发展阶段2、惠州商务发展带来商务人群精品居家需求3、江北商务型精品公寓呈现市场需求强劲态势4、未来江北高端精品居住型项目呈现空白点5、小户型项目多为普通白领经济型居家产品项目以高端精品公寓方向开发难度较小，未来市场机会较大高端精品公寓与项目契合度高项目定位回顾城市高端精品公寓项目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓25核心客户：深圳投资客户核心客户重要客户重要客户：惠州投资客户，江北写字楼高管和商务人士；边缘客户边缘客户：企业款待客户置业项目核心客户回顾核心客户：核心客户重要客户重要客户：边缘客户边缘客户：项目核26深圳投资客户特性分析区域项目名称产品类型户型面积（平米）总价区间（万元）客户特点客户关注点与本项目契合度惠城区双子星大厦写字楼半层以上550-1100220-660投资实力强中心区地段及升值空间物业品质写字楼单间90-14036-90投资实力有限，又渴望投资中心区高端商务物业中心区地段及升值空间物业品质财富公寓公寓68-8730-50投资实力较强，投资经验较丰富惠州核心区地段丽日百合高端住宅92-16527-95与惠州有三缘关系投资经验丰富，投资实力强中心区升值潜力物业品质港惠新天地公寓40-7017-35投资承受力有限，寻求低价快速升值物业沃尔玛带动力惠州核心商圈地段大亚湾南山国际写字楼商务公寓60-20020-72投资承受能力有限，投资经验不足，在深圳投资实力不足中海壳牌品牌物业发展前景在江北投资小面积办公物业及中高端楼盘的深圳客户与本项目契合度较高深圳投资客户特性分析区域项目名称产品类型户型面积（平米）总价27典型客户描述一：深圳投资客有惠州投资经历的深圳投资客户研究——丽日百合家园成交客户客户情况：深圳某企业中层管理人员，在深圳有多次置业投资的经历，在朋友的推荐介绍下购买了丽日百合家园，对惠州的房地产市场以及惠州的发展有一定的研究客户关注：客户最关注片区的升值潜力，对产品档次有一定要求、品质要求高，注重产品外立面、细节部分，对物业管理业较重视销售引导：此类在江北有过投资经验的客户，对江北极其认可，无须太多的销售引导，只要有一定的投资价值，客户都会购买典型客户描述一：深圳投资客有惠州投资经历的深圳投资客户研究28主力需求户型购房目的主要客户关注点单房、一房、两房收租回报私营企业主、个体老板、富裕妇女、中高级公务员、企业中高层管理者、中高收入白领及高收入蓝领、教师医生、本地原居民、外地置业者租金、出租率、首期、月供、有无代租、装修等便捷服务升值转手升值潜力（软、硬质素）、转手便捷度保值（包括隐性保值）私营企业主、个体老板、中高级公务员、企业中高层管理者、本地原居民、外地置业者价格支撑、转手便捷度休闲及度假私营企业主、个体老板等尖端客户车行便利、环境、面积和总价办公创业客户、外地办事处、自由职业者公共交通、首期、月供为她人置业珠三角、港人等外地置业者，及本地高端客户总价、一定的舒适性惠州投资客户特性分析主力需求户型购房目的主要客户关注点单房、一房、两房收租回报私29典型客户描述二：惠州投资客双子星成交客户（惠州本地）研究——某私企业主张经理业主情况：商人，在惠州马安开厂，主要经营绿网、电子、户外运动器具等，经济实力雄厚，在双子星购买半层物业，有丰富的投资经验，非常看好江北中心区的发展，主要做写字楼的投资，对住宅的投资也有一定的兴趣投资关注点：地段、升值空间、发展商品牌、物业品质典型客户描述二：惠州投资客双子星成交客户（惠州本地）研究30自用客户分析客户类型客户特征客户置业驱动力写字楼企业中高管理层经济承受能力高。对居住环境要求高。（居住）周边环境、产品高品质企业、个体类客户石化、数码、服务类客户，由于工作关系需要经常往返于深惠两地。（商务+居住）区域：向往CBD区域节约：减少成本酒店长包房客户外企驻惠办事机构；外企高层管理人员；注重安全与便利，经济承受能力高（商务+居住）区域：向往CBD区域节约：减少成本写字楼企业中高管理层和商务人士成为本项目的主力自用客户群体自用客户分析客户类型客户特征客户置业驱动力写字楼企业中高管理31典型客户描述三：自用客——某室内装修设计公司王小姐公司情况：公司在深圳，为工作室性质，近期在惠州业务量越来越大，老板经常往返于深惠两地，每次来惠均在酒店入住，为节省成本，预在惠州购买公寓作为长期自住或办公用地。对物业需求：对物业档次要求较高，形象要求好，希望能有酒店式的环境和管理。最好选在区域升值潜力大的区域，可考虑以后转卖。产品要求：带精装修，有档次，有品位其他要求：地段好，交通便利，物业管理好典型客户描述三：自用客——某室内装修设计公司王小姐32个性事业富有聪明才智自信时尚——他们是事业发展阶段的社会精英；他们是热爱自由的创业者；——他们追求时尚，酷爱旅游（可能没时间）；——他们初来惠州，希望有个圈子，以此展开社交；——优越感和压力感并存，同时工作压力不断掏空他的智慧和体力；酒吧、运动场、娱乐场成为他们缓释压力、回归自我的精神场所;——在一个日益快餐化和标准化的时代，他们试图通过自身的努力来打破和多数人群都一样的无趣无聊的生活——把自己甩出去，逃离现实，享受出轨的自由。目标使用群体描述个性事业富有聪明才智自信时尚——他们是事业发展阶段的社会精英33Workhard,play

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源于美国城市精英阶层的文化——“努力工作，尽情玩”，职业描述：企业中层管理人员、自由职业者、IT人员、经纪人、广告从业者特征描述：来惠州时间不长，工作是惠州生活的重心，渴望形成圈层的发展，带动事业的发展，同时生活的享受目标使用群价值观Workhard,playhard

Workhard341、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋的心血闪光。2、人们走过的每一个足迹，都是自己生命的留言；留给今天翻过的日历，留给未来永久的历史。3、人生是一座可以采掘开拓的金矿，但总是因为人们的勤奋程度不同，给予人们的回报也不相同。4、理想之风扯满人生的帆；奋斗之杆举起理想之旗。5、人应该学会走自己的路，但更应该掌握手中的罗盘。6、不能因为人生的道路坎坷，就使自己的身躯变得弯曲；不能因为生活的历程漫长，就使求索的脚步迟缓。7、人生的意义在理想的光辉中闪烁；生命的价值在创造的生活中闪现。8、只有走完平凡的路程，才能达到伟大的目标。9、奋斗目标是人生的精神支柱。10、共同的事业，共同的斗争，可以使人们产生忍受一切的力量。——奥斯特洛夫斯基11、属于每个人的道路，都在每个人的足下；属于每个人的历史，都在每个人的身后。12、终于有一天，海水和泪都是甜的。13、有志者自有千方百计，无志者只有千难万难。14、贫不足羞，可羞是贫而无志。——吕坤15、人，只要有一种信念，有所追求，什么艰苦都能忍受，什么环境也都能适应。——丁玲16、人生的途程是遥远的，只要双脚不息地前行，道路就会向远方延伸。17、理想是人生的坚实支柱，如果失去了生活的理想，精神也就会随之而瘫痪。18、目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。——别林斯基

29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。——马克思

30、外国语是人生斗争的一种武器。——马克思

31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。——法布尔

32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。——杜甫

33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。——杜甫28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。——别林斯基

29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。——马克思

30、外国语是人生斗争的一种武器。——马克思

31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。——法布尔

32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。——杜甫

33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。——杜甫1、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋35惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析世联地产2007年5月22日谨呈：深圳市又一居投资发展有限公司惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析世联地产2007年36酒店式公寓的定义及基本特征酒店式公寓的定义酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关。如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。酒店式公寓的本质特征：不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取利润。家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器；室内装修标准强调品位感。聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。酒店式公寓的定义及基本特征酒店式公寓的定义37酒店式公寓特征分析1高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准进行装修，投入成本较高功能设置欧美客户日韩客户基本要求欧美装修风格、简洁、明快同样户型面积偏大日式或韩式风格、体现在窗帘、床铺等方面同样户型面积偏大公共设施咖啡店、西餐厅韩国烧烤、日式料理房间生活配套家具电器齐全(欧美风格)电视要能收到CNN、HBO等英语电台厨房要有电磁炉、微波炉、咖啡机等简单厨具家具电器齐全(日韩风格)、榻榻米等电视台要有日本、或韩国本土电台，如KBS等厨房要有电磁炉、微波炉、茶具等简单厨具日本客户必须要有浴缸商务配套传真机、复印机、宽带传真机、复印机、宽带总体要有家庭式的布局看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一装修材料重环保不重品牌，预留多个电话、电视、电脑接口必须配置全套家具和家电酒店式公寓特征分析1高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准38按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国际标准高出30-40%。

项目五星级四星级三星级经济型投资成本（美元/间客房）国际15-20万10-14万5-8万1.5-4万国内20-30万18-25万7-10万2.5-5万国内比国际高（毛估）40%80%30%40%酒店式公寓特征分析2硬件设施与装修要求豪华并配备商务会所与酒店式服务，投入成本大按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国39酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒店式公寓的档次形成一定制约国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点，因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒店式公寓的档次酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒40惠州高端酒店式公寓客户需求研究一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便是日韩东南亚以及港澳台客户职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费行为是尽可能地将所有补贴用掉惠州酒店长包房客户现状其他城市酒店式公寓客户职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管行业：电子、汽车、贸易公司：三星、SONY等酒店式公寓终端使用客户现状----以常驻中国的外企高管为主惠州高端酒店式公寓客户需求研究一般规律：国内商务公寓的客户541惠州高端酒店式公寓客户需求研究从全市范围看，惠州酒店式公寓客户的分布散、层面过窄，缺乏足够的需求支持陈江、仲凯高新区SONY、TCL、三星横沥富士康工业园南部新城数码科技园大亚湾石化城壳牌、西部工业综合组团东风汽车城惠州高端酒店式公寓客户需求研究从全市范围看，惠州酒店式公寓客42惠州高端酒店式公寓情况市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓的酒店式公寓均以返租形式实现其高价项目项目位置占地面积建筑面积销售均价发售日销售方式金世界银座江北40006680055002004-11-28产权式销售丽园金都国际麦地609658940036002005-05-015年带息原价回购，年收益8%金銮四星级产权式商务酒店麦地___2600065002005-06-23保底租金2000元海悦假日国际公寓麦地___3万多25812005-12-8__三环酒店式公寓麦地 ——1216339802005-10-15开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购凯旋莱茵公寓东平___9000售价为4500（带1500精装修）2005-10-5销售20％后未售惠州高端酒店式公寓情况市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓的酒店43惠州高端酒店式公寓情况凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店式公寓的典范帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组成，建成后为惠州第一高楼该项目占地面积15361平方米，建筑面积118843.3平方米。项目地下3层为停车场，1－4层为商场，5层为餐厅，1栋43层为凯宾斯基酒店，1栋27层为写字楼凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式公寓，共13000平米德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。惠州高端酒店式公寓情况凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店44金典故事城市1号公寓金世界银座世纪名都巴黎春天金銮酒店三环公寓莱茵凯旋酒店鹅城国际凯悦公寓金都国际2005年2004年一米阳光港惠新天地财富公寓2006年惠州小户型楼盘分布情况麦地片区是惠州小户型住宅最大的供应片区，也是小户型市场最火爆的片区。金典故事城市1号公寓金世界银座世纪名都巴黎春天金銮酒店三环公45惠州小户型楼盘调查分析市场上小户型楼盘主要分为产权式酒店和精品公寓两种项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总套数（套）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230048320185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420029413099.66毛坯凯悦公寓24501404099.2毛坯金典故事220057240000毛坯鹅城国际230018212094.88毛坯三环公寓39801146772.2精装修一米阳光预计2800164精装修金銮酒店650038426000精装修金都国际32002088000精装修金世界银座530074430000精装修莱茵凯旋酒店45001389000精装修城市1号350063422423.85精装修财富公寓550015614937精装修港惠新天地1期5100229约6万精装修惠州小户型楼盘调查分析市场上小户型楼盘主要分为产权式酒店和精46项目项目位置建筑面积均价（元/平）发售日备注金世界银座江北6680055002004-11曾经与广中旅酒店签约20年，准备做五星级酒店，现在已经烂尾金銮四星级产权式商务酒店麦地2600065002005-062005年7月装修到现在，处于半停工状态，据说开发商资金不足丽园金都国际麦地8940036002005-055年带息原价回购，年收益8%，四星级隆泰酒店运营海悦假日国际公寓麦地3万多25812005-12条幅上挂出鲁惠酒店经营，外立面粗糙，档次感非常低三环酒店式公寓麦地 1216339802005-10开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购，目前三星级酒店和隆城夜总会在经营，实际标准未达到三星级市场上高端产权式酒店（金銮、金世界）以返租实现高价，目前均已烂尾，能够运营的产权式酒店多半以低价出售，档次低端惠州小户型楼盘调查分析项目项目位置建筑面积均价（元/平）发售日备注金世界银座江北647项目名称建筑类型主力户型及面积、套数交楼标准世纪名都高层1房（25-34），1471*1（36-46），294毛坯巴黎广场（清风阁）高层1*1（30-48），294毛坯一米阳光小高层单房（21），71*1（37），157400元/平米精装修凯悦公寓多层1房（20-26），1121*1（48），28300元/平米精装修金典故事小高层1房（31）；1*1（47-57）500元/平米精装修城市1号高层单房（17-21）、（32-49）2*1、2*2（46-81）600元/平米精装修鹅城国际小高层1*1（49.98）；2*2（68-86）毛坯财富公寓小高层68-87500元/平米精装修港惠新天地小高层1*1（44）300元/平米精装修惠州小户型楼盘调查分析市场上公寓型产品多为带精装的小户型住宅，未有高端公寓产品项目名称建筑类型主力户型及面积、套数交楼标准世纪名都高层148普通公寓价格5000元/平米项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230020185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420013099.66毛坯金典故事220040000毛坯鹅城国际230012094.88毛坯凯悦公寓24504099.2300精装修一米阳光预计2800400精装修城市1号350022423.85600精装修财富公寓550014937500精装修港惠新天地1期5100约6万300精装修惠州小户型楼盘调查分析普通公寓价格存在上限：5000元/平米普通公寓价格5000元/平米项目名称均价小户型住宅总销售面积49——港惠新天地项目经济指标地址：河南岸演达一路、石湖路、南岸路的交汇处一、二期总建面：30多万平米一期总建面：16.8万平米一期商业总建面：10万多平米一期住宅总建面：6万多平米二期占地：11000平米二期建面：65000平米产品类型：商业MALL+高层住宅户型区间：7-2116平米商业44平米公寓71-90平米两房典型案例1销售情况：商业和公寓开盘日销售率均在90%以上，且现场销售火爆，到场人数上千人，商业成交客户中深圳客户占到90%以上，公寓成交客户深圳客户占到60%以上——港惠新天地项目经济指标典型案例1销售情况：商业和公寓开盘50港惠新天地营销分析——沃尔玛品牌借势“美国”商业劲旅抢滩惠州第一MALL沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临跟沃尔玛一起赚钱跟沃尔玛东进创富沃尔玛强势进驻现场“沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式”沃尔玛品牌借势，形成市场聚焦港惠新天地营销分析——沃尔玛品牌借势“美国”商业劲旅抢滩惠州51港惠新天地营销分析

——深圳特报主流媒体轰炸时间版面类型内容06年11月23日深圳地产E1整版硬广“美国”商业劲旅抢滩惠州第一MALL12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺商铺及精装公寓，即将面世06年11月23日深圳地产E4整版软文聚焦惠州演达路“财富中心”-”港惠新天地以立体交通、超前规划等优势打造财富新热点06年11月24日深圳地产H1整版硬广沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺公寓及精装公寓，即将面世06年11月30日文化星空D1整版硬广跟沃尔玛一起赚钱月收入3000即可投资惠州“华强北”旺铺稀缺商铺及精装酒店式公寓，接受VIP咨询12月2日特报楼下看楼车预约06年12月14日今日财经C1整版硬广跟沃尔玛东进创富惠州“铺王”财富风暴“金”动全城12月16、17日特报楼下特设看楼专车07年01月05日广告A12版整版硬广财富召集令，元月6日铺王发售元月6日8：30分看楼专车07年01年12日超级楼市F4整版软文惠州商业巨擎再献佳作——服务式公寓“港惠新天地.香格丽舍”引领新的置业消费潮流开盘前近两个月的深圳特区报大动作炒作，吸引了大量深圳投资客的眼光，积累了大量的深圳投资客港惠新天地营销分析

——深圳特报主流媒体轰炸时间版52港惠新天地营销分析——活动跟进时间活动内容06年11月28日现场“沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式”06年12月12日06年12月16、17日06年12月23、24日07年01月01日07年01月06日07年01月13、14日07年01月21日深圳看楼团考察活动06年01月06日港惠新天地商铺盛大开盘06年01月12日惠州康帝酒店举行美国丽景国际（Eliteview）投资港惠新天地合作签约暨惠州商家推介会06年01月21日港惠新天地公寓开盘仪式盛大活动跟进，引爆市场港惠新天地营销分析——活动跟进时间活动内容06年11月28日53港惠新天地客户分析商业客户住宅客户90%的深圳客户，其余10%来自本地、广州、东莞等地60%的深圳客户，20%来自本地，10%来自广州、东莞等地港惠新天地客户分析商业客户住宅客户90%的深圳客户，其余1054——财富公寓项目经济指标占地面积：4003平米建筑面积：14937平米建筑限高：100米产品类型：2栋10层小高层梯户比：两梯十户总套数：156套层高：5m（上2.18m，下2.82m）户型区间：

68-87平方米夹层小复式销售情况：开盘日热销近80%，到场人数200人，成交均价5500元/平米，深圳客户50%左右典型案例2——财富公寓项目经济指标销售情况：开盘日热销近80%，到场人55财富公寓营销分析

——光耀品牌借势、荷兰水乡分展场、挖掘老带新一、荷兰水乡设立分展场，充分利用荷兰水乡的影响力，挖掘荷兰水乡老客户资源二、光耀老客户成交有额外99折的优惠，老客户带新客户成交老客户可以免物业管理费，充分挖掘老带新三、财富公寓成交的的深圳客户基本上来自光耀的老客户及老客户带来的新客户，占到总成交客户的50%以上光耀品牌借势，荷兰水乡分展场，实行老带新，充分挖掘光耀老客户资源财富公寓营销分析

——光耀品牌借势、荷兰水乡分展场、挖掘老带56财富公寓营销分析——创新产品高调入市买一房，送两房买一层，送一层3房精装小复式客厅中空5米层高主打产品创新点，引发市场聚焦财富公寓营销分析——创新产品高调入市买一房，送两房买一层，送57财富公寓营销分析——广告全城覆盖麦科特大道灯箱广告西湖广告牌荷兰水乡分展场荷兰水乡桥头广告牌花边岭广场灯箱广告现场形象墙江北广告牌现场广告牌广告全场覆盖，引爆市场财富公寓营销分析——广告全城覆盖麦科特大道灯箱广告西湖广告牌58财富公寓客户分析财富公寓客户50%的深圳客户，40%的客户来自惠州本地，其余客户来自广州、东莞、惠东等地财富公寓客户分析财富公寓客户50%的深圳客户，40%的客户来59城市高端精品公寓项目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓符合江北区域发展阶段2、惠州商务发展带来商务人群精品居家需求3、江北商务型精品公寓呈现市场需求强劲态势4、未来江北高端精品居住型项目呈现空白点5、小户型项目多为普通白领经济型居家产品项目以高端精品公寓方向开发难度较小，未来市场机会较大高端精品公寓与项目契合度高项目定位回顾城市高端精品公寓项目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓60核心客户：深圳投资客户核心客户重要客户重要客户：惠州投资客户，江北写字楼高管和商务人士；边缘客户边缘客户：企业款待客户置业项目核心客户回顾核心客户：核心客户重要客户重要客户：边缘客户边缘客户：项目核61深圳投资客户特性分析区域项目名称产品类型户型面积（平米）总价区间（万元）客户特点客户关注点与本项目契合度惠城区双子星大厦写字楼半层以上550-1100220-660投资实力强中心区地段及升值空间物业品质写字楼单间90-14036-90投资实力有限，又渴望投资中心区高端商务物业中心区地段及升值空间物业品质财富公寓公寓68-8730-50投资实力较强，投资经验较丰富惠州核心区地段丽日百合高端住宅92-16527-95与惠州有三缘关系投资经验丰富，投资实力强中心区升值潜力物业品质港惠新天地公寓40-7017-35投资承受力有限，寻求低价快速升值物业沃尔玛带动力惠州核心商圈地段大亚湾南山国际写字楼商务公寓60-20020-72投资承受能力有限，投资经验不足，在深圳投资实力不足中海壳牌品牌物业发展前景在江北投资小面积办公物业及中高端楼盘的深圳客户与本项目契合度较高深圳投资客户特性分析区域项目名称产品类型户型面积（平米）总价62典型客户描述一：深圳投资客有惠州投资经历的深圳投资客户研究——丽日百合家园成交客户客户情况：深圳某企业中层管理人员，在深圳有多次置业投资的经历，在朋友的推荐介绍下购买了丽日百合家园，对惠州的房地产市场以及惠州的发展有一定的研究客户关注：客户最关注片区的升值潜力，对产品档次有一定要求、品质要求高，注重产品外立面、细节部分，对物业管理业较重视销售引导：此类在江北有过投资经验的客户，对江北极其认可，无须太多的销售引导，只要有一定的投资价值，客户都会购买典型客户描述一：深圳投资客有惠州投资经历的深圳投资客户研究63主力需求户型购房目的主要客户关注点单房、一房、两房收租回报私营企业主、个体老板、富裕妇女、中高级公务员、企业中高层管理者、中高收入白领及高收入蓝领、教师医生、本地原居民、外地置业者租金、出租率、首期、月供、有无代租、装修等便捷服务升值转手升值潜力（软、硬质素）、转手便捷度保值（包括隐性保值）私营企业主、个体老板、中高级公务员、企业中高层管理者、本地原居民、外地置业者价格支撑、转手便捷度休闲及度假私营企业主、个体老板等尖端客户车行便利、环境、面积和总价办公创业客户、外地办事处、自由职业者公共交通、首期、月供为她人置业珠三角、港人等外地置业者，及本地高端客户总价、一定的舒适性惠州投资客户特性分析主力需求户型购房目的主要客户关注点单房、一房、两房收租回报私64典型客户描述二：惠州投资客双子星成交客户（惠州本地）研究——某私企业主张经理业主情况：商人，在惠州马安开厂，主要经营绿网、电子、户外运动器具等，经济实力雄厚，在双子星购买半层物业，有丰富的投资经验，非常看好江北中心区的发展，主要做写字楼的投资，对住宅的投资也有一定的兴趣投资关注点：地段、升值空间、发展商品牌、物业品质典型客户描述二：惠州投资客双子星成交客户（惠州本地）研究65