度假酒店策划方案培训课件

桂林洋蓝贝度假酒店策划方案二O一五年四月桂林洋蓝贝度假酒店1

1、项目概况

5、功能内容

2、项目定位6、市场分析

3、总体构想7、投资运营

4、规划设计

8、建设建议

21.1、项目位置:项目位于海南省海口市江东组团东海岸国家级旅游度假区0201号西地块，位于海口市江东组团红树林片区东海岸国家级旅游度假区东端和桂林洋高校新区的北侧，西侧为江东组团的城市公园规划用地。1、项目概述1.1、项目位置:1、项目概述31、项目概述1.2、规划用地范围及建设规模：项目属于江东组团的0201地块，用地性质为旅馆业用地，容积率为0.8，一期开发西道路地块，占地约32亩，可开发（计容）建筑面积1.7067万㎡，总建筑面积约2.7—3.2万㎡。1、项目概述1.2、规划用地范围及建设规模：41、项目概述1.3、项目规划指标及功能规划平面图项目规划指标项目占地约21378㎡，容积率0.8，限高23米，用地退红线按控规要求。建筑面积（计容）17100㎡，通过抬高自然地面，增加负一层面积10000-15000㎡。各功能用房地下（负一层）利用用地可适当加大面积，主要功能有：停车库、设备房、办公管理及员工休息用房、多功能会议室（约500㎡）、儿童看护、医务等；临街商业街用房（设计酒店1-2层）约5000㎡，功能有海鲜酒楼（约3000）、特色餐厅、旅游产品体验店等；酒店大堂及接待，约1000㎡，含大堂小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务台，儿童娱乐等；临海路用地内设2层特色酒吧屋---“海螺的故事”，约500㎡；3-6层为全海景贝螺艺术客房，其中：10%为套房，利用建筑退台设计各楼层休闲景观套房。1.4、建设周期：2年。其中：项目前期3-5个月，建设施工周期：1年半，经营筹备期3个月。项目预计2018年底建成营业。1、项目概述1.3、项目规划指标及功能规划平面5吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道景室外主题活动广场生态林荫下休闲长廊联通沙滩水上服务中心儿童娱乐贝螺珍珠旅游超市海鲜大酒楼一楼特色餐厅酒吧吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道62、项目总体定位

2.1、项目精品主题酒店产品概念

项目定位为蓝贝艺术主题的五星级精品度假酒店。

精品酒店是围绕某一主题素材，通过主题概念引入、主题环境与氛围的营造、主题设施与产品的设计以及主题活动与服务的提供等为顾客提供的有价值、难忘的住宿体验。精品主题酒店与一般酒店截然不同，主题酒店产品是酒店服务产品和体验产品的融合，主题酒店产品是体验性酒店产品。体验产品与服务产品最本质的区别就在于其难忘性。对于主题酒店来说，顾客参与的好坏直接影响到顾客的体验效果。2、项目总体定位2.1、项目精品主题酒店72.2、项目以贝螺艺术为酒店的主题定位23海南拥有200平方公里海洋面积，占全国海洋面积的2/3，表现海洋文化旅游及主题酒店项目甚少（目前仅海棠湾洲际酒店海底餐饮营业）；海南岛东西南北各市县以海岸为连接，长1823公里，已开发亚龙湾、海棠湾（国际海岸）、清水湾等各具特色的旅游度假海湾。海口市东西北以海岸为连接，长131公里,其中东海岸长86公里、西海岸长35公里，海口湾10公里，海口湾及西海岸已开发出具规模，唯悠长的东海岸在未开发状态，主要规划旅游精品酒店项目，其作为国家旅游度假区，开发为以海洋文化等主题的系列精品酒店，在文化特色就可以与海棠湾相媲美，并超过海口西海岸的国家级旅游度假区的特色。打造海南独具特色的热带海洋文化主题，可重塑海口旅游度假养生的核心竞争力可与东寨港红树林、海底村庄、文昌铺前渔港及悠长海岸线连成一片，整体发展海洋文化主题群旅游区2.2、项目以贝螺艺术为酒店的主题定位23打造海南独具特色的8以贝螺海洋艺术的主题酒店本质可归结为差异性、文化性、体验性特色差异性，追求桂林洋滨海区独特的贝螺时尚、浪漫艺术主题，是酒店的战略出发点；文化性，追求贝螺富有时尚浪漫的海洋文化内涵，是酒店执行的具体战术和手段；体验性，追求浪漫情趣的贝螺艺术创造体验和艺术享受效果，是酒店的最终目标。以贝螺海洋艺术的主题酒店本质可归结差异性，追求桂林洋滨海区独92.3、项目创意定位贝类是自然博物中仅次于昆虫之一大群，其形态各异，色彩斑斓，全世界约11万五仟多种贝类，仅海南独特的贝螺就有千余种。项目将颠覆国内传统的海洋主题公园静态、固化、大规模化发展的模式，并主要针对桂林洋地区青壮年学生情侣市场和中年精英阶层等浪漫时尚的目标旅游度假市场，引入新时代主题酒店小而精的动感、时尚、梦幻元素，创造海南首个全方位展示某一特色的海洋文化（蓝色贝螺艺术）、探索海洋奥秘、体验海洋浪漫、享受海洋开放生活的海洋主题精品艺术酒店项目。2.3、项目创意定位贝类是自然博物中仅次于昆虫之一大群，其形102.4、项目规划目标定位

桂林洋蓝贝艺术酒店将打造一个以滨海生态旅游为核心，以贝螺海洋艺术文化为主题的五星级精品酒店度假区，按照桂林洋国家旅游度假区未来发展的趋势，充分利用桂林洋滨海海洋资源，保护蓝色生态海岸和海洋，尊重自然，保护健康，低碳建设。通过科学的规划和科技的应用最终成为：中国热带滨海海洋资源最佳配置的典范海洋主题的时尚浪漫度假生活方式的典范滨海生态旅游与海洋艺术文化度假的典范

项目发展途径

滨海海岸生态为形，时尚浪漫海洋文化为魂，浪漫的蓝贝艺术时尚文化主题的休闲度假产业为纲。无论是滨海生态还是海洋主题建筑氛围，独特的贝蓝海洋文化赋予其项目个性，丰富其内涵。通过浪漫时尚的海洋开放文化深入人们的内心，

让居者和游客能引起内心共鸣，引发憧憬和向往。232.4、项目规划目标定位项目发展途径2311

3、蓝贝艺术酒店总体构思

桂林洋蓝贝艺术酒店围绕贝螺海洋艺术文化为主题素材，通过以下内容为顾客提供有价值、难忘的海洋文化住宿度假体验。主题概念的引入与贯穿始终主题环境与氛围的营造主题设施与产品的设计主题活动与服务的提供3、蓝贝艺术酒店总体构思桂林洋蓝贝艺12贝螺海洋艺术主题概念的贯穿始终贝螺海洋艺术主题概念主题的独特一致性主题的体验文化性主题的消费吸引性与指定性在桂林洋滨海区独特新颖浪漫时尚，富有情趣的形象鲜明表现系统完整、和谐、一致性与桂林洋滨海海洋环境相融合具有深厚的海洋历史文化底蕴能体现其独特的海洋艺术品味以时尚浪漫开放的特点吸引青少年学生青壮年情侣、中青年精英符合青壮年及情侣精英阶层追求海洋时尚浪漫体验式旅游度假消费理念蓝贝时尚浪漫艺术主题吸引特定市场共鸣，优美动人的外形产生联想贝螺海洋艺术主题概念的贯穿始终贝螺海洋艺术主题的独特主题的体13贝螺海洋艺术的主题设施与产品贝螺艺术主题设施与产品

基本主题设施与产品附加主题设施与产品海鲜酒楼的海鲜膳食菜肴系列贝螺艺术饰品与贝艺画装饰的主题客房蓝贝艺术形状的客用物品（如餐具、客房用品）“海螺故事”的啤酒屋或海岸酒吧等体现海洋主题风格的海鲜酒楼“海螺姑娘”（或珍珠姑娘）展示贝螺主题文化的主题宴会（婚庆）自创贝螺旅游工艺品牌商品蓝贝海洋艺术的主题景观（如入口与沙滩的贝螺根雕、石雕、沙雕、植物雕、喷泉）贝螺工艺坊的沙雕、根雕等体验式设施独特的贝螺艺术酒店纪念品（赠送客人）贝螺海洋艺术的主题设施与产品贝螺艺术基本主题附加主题海14贝螺海洋艺术的主题活动与服务贝螺艺术主题活动与服务

贝螺艺术主题活动客户贝螺工艺品贝艺画制作才华展示的体验活动贝螺主题文化的温泉康体疗养活动陶冶情操的贝螺艺术博物馆（贝螺艺术品购物超市）审美参观活动贝螺艺术淘宝文化沙龙活动酒店服务员制服、服饰、首饰体现贝螺艺术酒店有介绍蓝贝艺术主题特色及活动的宣传手册酒店服务员具备丰富的贝螺海洋文化知识，熟练介绍酒店贝螺艺术品和艺术活动始终体现贝螺海洋文化的品牌标识服务和营销活动

贝螺艺术主题服务贝螺艺术沙雕根雕植物雕塑周月活动贝螺海洋艺术的主题活动与服务贝螺艺术贝螺艺术客户贝螺工艺品15总体构想---特色蓝贝艺术主题酒店入口贝螺迎宾文化广场贝螺沙雕艺术活动海岸贝螺工艺品制作坊贝螺艺术风情商业街贝螺旅游工艺品超市贝螺艺术海洋餐厅贝螺饰品贝艺画艺术客房贝螺艺术温泉世界贝螺艺术淘宝沙龙酒吧总体构想---特色蓝贝艺术入口贝螺迎宾文化广场贝螺沙雕艺术16蓝贝艺术酒店亮点原创十大主题游览项目：►贝螺艺术入口迎宾广场-海螺姑娘►贝螺艺术沙雕活动海岸►贝螺工艺品制作坊►贝螺海洋主题餐厅►贝螺艺术客房►贝螺艺术温泉浴汤►贝螺艺术淘宝沙龙（酒吧）►“海螺的故事”海岸酒吧►“珍珠的姑娘”主题宴会（婚庆）►“贝螺童话故事”青少儿童体验场旅游精品度假酒店贝螺艺术主题鲜明、配套设施齐全、时尚浪漫前卫注重滨海海洋生态、贝螺海洋文化、低碳、环保的营造强调人、自然和建筑的相互融合蓝贝艺术原创十大主题游览项目：旅游精品度假酒店注重滨海海洋生174、项目规划设计方案

2号路3号路1、2层为商业，3-6楼为酒店客房1、2层为大堂和餐饮，3-6楼为酒店客房滨海酒吧

1号路项目规划指标：项目占地约21378㎡，容积率0.8。建筑面积（计容）17100㎡。通过抬高自然地面，增加负一层面积10000-15000㎡。功能区规划：地下（负一层）：停车库、设备房、办公管理及员工休息用房、多功能会议室（约500㎡）、儿童看护、医务等；临街商业街用房（酒店1-2层）约5000㎡，含海鲜酒楼、特色餐厅、特色旅游产品体验店、水上服务中心主题啤酒屋等；酒店大堂及接待，约1000㎡，含大堂小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务台及商务中心、儿童娱乐；临海路用地内设2层特色主题酒吧屋；3-6层为客房，其中10%为套房，各层建筑退台设计景观。沙滩活动中心：海滨休闲浴场、沙滩太阳伞椅、吊床躺椅、休闲吧、沙滩排球运动及海上快艇、帆板等运动

4、项目规划设计方案2号路3号路1、2层为商业18吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道景室外主题活动广场（篝火音乐PT）生态林荫下休闲长廊联通沙滩水上服务中心儿童娱乐贝螺珍珠旅游超市海鲜大酒楼一楼特色餐厅酒吧特色主题花园区“海螺的故事”主题体验花园吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道19海鲜大酒楼二楼包厢桥去掉海鲜大酒楼二楼包厢桥去掉20设露台套房2套设露台套房2套21设露台套房2套设露台套房2套22设露台套房2套设露台套房2套23设露台套房2套设露台套房2套24度假酒店策划方案培训课件255、项目功能内容5.1.入口海螺迎宾广场——海螺姑娘

以美丽海螺姑娘的故事为文化主题情节，以海螺浮雕、根雕、植物雕塑艺术及音乐喷泉为表现内容，展示蓝贝艺术的迎宾文化广场及酒店loge和名称。5、项目功能内容5、项目功能内容5.1.入口海螺迎宾广场——海螺姑娘5265、项目功能内容临（城市公园）西主干道设贝螺海洋风情商业街（1-2层，3楼以上为客房）。主要对外开放，吸引海口市民、旅游游客的海鲜餐饮、特色酒吧和旅游购物等全天候的商业消费服务。海洋主题餐厅（海鲜酒楼）：1层为门厅、散座和吧台、厨房等功能，建筑面积1500㎡，可容纳200余人就餐，2楼为贵宾包厢，建筑面积1500㎡。旅游购物超市（设“珍珠姑娘的故事”主题场景）和啤酒屋（酒吧）：建筑面积约1000㎡。楼内为贝螺珍珠艺术品等旅游购物超市，1楼临街面和2楼为啤酒屋酒吧。南侧第2间商铺设为水上服务中心用房，提供救生、游泳设施出租；5.2.贝螺海洋风情商业街5、项目功能内容临（城市公园）西主干道设贝螺海洋风情商业街（275、项目功能内容海洋主题餐厅——海鲜酒楼设计

运用玻璃鱼缸，加上各种海洋鱼类营造出动感的海底神秘感，让在用餐的客人在享受美食的同时，享受到动感的海底世界景象。餐厅的顶面LED灯屏幕在用于装饰的基础上，为餐厅提供了照明系统。此LED屏幕采用太阳能发电，卫生环保。在带来动感氛围的同时，达到了环保的目的。

5、项目功能内容海洋主题餐厅——海鲜酒楼设计运285、项目功能内容5.3.贝螺艺术酒店楼的设计

总体将贝螺海洋艺术的奇特多样和现代时尚浪漫建筑室内外风格结合在一起，追求回归自然的清新感受，并运用高科技手段发展绿色环保与生态建设。酒店大堂及接待，约1000㎡，为半室内的贝螺海洋艺术大堂，与室外泳池及小泡池联通，含小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务总台等；儿童娱乐室布置在大堂，占用商务中心旁商铺用房临主干道的2-6层和南侧的2-6层设置全海景的艺术客房，每层设退台式景观套房2套。底楼为地下车库（约200个轿车位，设高尔夫电瓶车、单车停车位）及多功能会议室、办公管理生活用房、设备房及员工活动室、娱乐室、休息房、仓储用房等，设人行通。酒店客房楼层的建筑面积约1.1万㎡，总客房约200间（套），其中：标准间170间，行政大床房18间，退台式景观套房12套。5、项目功能内容5.3.贝螺艺术酒店楼的设计总29贝螺海洋主题客房设计——贝螺艺术饰品贝艺画点缀：

寻求南中国海海洋风格，体系时尚浪漫及海洋开放风格，蓝色和白色搭配，形成干净、爽快的感觉。配合珠帘、吊灯，将蓝与白不同程度的对比与组合发挥到极致。卫生间的门运用门，配合浴缸形式的玻璃墙，卫生间内部安装特殊涂层玻璃，在卫生间洗浴的同时，可以欣赏客房中的贝螺艺术饰品贝艺画风景。

走廊的设计吸取隧道的灵感，形成深邃的感觉，让人身处其中寻求到良好的进深感。在墙壁上设置鱼缸，鱼缸背后设置灯光，形成一种特殊的“见光不见灯”的效果，更好的贴近海洋酒店的主题。贝螺海洋主题客房设计——贝螺艺术饰品贝艺画点缀：305、项目功能内容5.4.贝螺艺术工艺制作体验坊

连贝螺珍珠工艺品商城、儿童娱乐东侧设置，室内外结合，与其融为一体，为儿童、青少年和成人提供一个贝螺工艺品、沙雕品、根雕品、植物雕塑品制作体验购物场。5、项目功能内容5.4.贝螺艺术工艺制作体验坊连贝螺315.5.贝螺艺术温泉养生花园世界

在酒店商业客房区与贝螺艺术制作体验区围合的空间，设置温泉游泳池（500㎡）、各贝螺状温泉小泡池（200㎡）、儿童戏水池（200㎡）及各贝螺状水上滑梯，池台设各贝螺雕塑小品，池边设置池畔酒吧（200㎡）及SPA亭（200㎡）。泳池布局独特，水景观、小桥流水、蜿蜒步行道、园林、小品等共同形成特色主题花园，邻主题花园，依托泳池、温泉池布局室外温泉康体吧，室外有SPA亭；5、项目功能内容5.5.贝螺艺术温泉养生花园世界在酒店商业客房325、项目功能内容5.6.滨海休闲酒吧主要利用酒店北侧优越的滨海休闲（浴场）环境和酒店间的休闲广场与防护林带的宽敞空间，设置景观花园环绕的“海螺的故事”特色酒吧，展示贝壳文化与渔船、渔民的生活场景。本酒吧主要吸引桂林洋大学城的师生和海口市民夜间赏海景的休闲酒吧消费，临海道路两侧设置部分停车场。5、项目功能内容5.6.滨海休闲酒吧主要利用酒店北侧优越的滨335.7.生态绿色长廊与沙滩休闲运动中心

利用项目防护林带，设置生态绿色休闲长廊，供游客避雨、防晒休息亭、树间休闲吊床和躺椅设施，在临海的宽敞白滩，设置海滨休闲浴场（太阳伞躺椅休憩场）、沙滩吧（300㎡）、沙滩排球、网球运动场及海上快艇、帆板等运动设施。5、项目功能内容5.7.生态绿色长廊与沙滩休闲运动中心利用项目防护林34酒店设施数量间（套）净面积㎡阳台面积㎡建筑面积㎡标准双人房、大床政楼大床房184010900行政楼套房68020600家庭套房（2卧室）412030600家庭套房（3卧室）216040400客房总量20011000海鲜主题餐厅3000特色中餐厅1000大堂及咖啡西餐厅大堂500㎡西餐厅300半室内咖啡吧5001000啤酒屋、沙滩特色酒吧临商业街500沙滩吧5001000多功能会议室500温泉SPA设施疗亭200㎡泳池500泡池200200贝螺艺术超市商铺500㎡制作坊500500儿童娱乐看护、医务室地下儿童娱乐500医务室5001000其他管理设施办公管理用房生活用房设备及地下车库10000项目占地约33亩，建筑面积约3万㎡，其中：计容积率17100㎡，不计容积率约10000-13000㎡（地下）酒店设施数量间（套）净面积㎡阳台面积㎡建筑面积㎡标准双人房、356、市场分析——区域背景分析6.1、海口市城市总体规划：海口起源于汉代，得名于宋代，开埠于宋末元初，建市于民国，一千多年来凝聚了深厚的历史文化底蕴，列为“国家历史文化名城”。在海南国家旅游岛的战略定位：一地：世界一流的都市休闲目的地。打响户外有氧运动和国家历史文化名城两大品牌，把海口建设成为集休闲度假、商贸会展、康体娱乐、文化体育、购物观光为一体的世界一流的都市休闲目的地。“两市”：全国旅游业改革创新示范市。全国绿色低碳城市。把生态环保、低碳理念贯穿于经济社会发展和城市建设各个领域，探索建立绿色低碳发展模式，使海口在低碳经济发展方面走在全国前列。“三中心”：国际旅游岛建设综合服务中心。企业总部聚集地，为南海资源开发和国际旅游岛，建设提供智力支撑和综合保障。区域现代服务业中心。大力推进现代物流、金融保险、文化体育、中介服务等产业加快发展，建设国际购物中心，引领区域现代服务业发展。区域经贸文化交流中心。引领全省经济文化发展，多方位开展区域经济、贸易、文化交流活动，努力使海口成为环北部湾、泛珠三角和中国-东盟自由贸易区等区域经济、贸易和文化交流的重要窗口。6、市场分析——区域背景分析6.1、海口市城市总体规划：36度假酒店策划方案培训课件37度假酒店策划方案培训课件386、市场分析——区域背景分析6.2.江东组团片区的区域规划：充分发挥江东组团的生态资源优势，变优势资源为优势产业，打造东海岸国家级旅游度假区，创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。海口江东组团片区依据功能定位，按照“两带一区五片”结构进行功能布局。“两带”指依托北面20公里海岸带，规划国家级旅游度假区；利用14公里滨江带开发沿江居住区。“一区”指桂林洋科教及产业园区。“五片”指规划范围内的五个建设片区，即以发展星级度假酒店和居住为主的东营片区；以发展旅游度假为主的红树林片区；以发展居住和办公为主的沿江生活片区；以发展农副产品加工业和风情小镇为主的桂林洋工业片区；以发展高等教育产业为主的高教片区。其功能定位符合海口“十二五”发展规划蓝图，顺应海南国际旅游岛的建设这个大环境。且布局合理，位于海口东海岸，区位优势明显。其建成后吸引市场的能力必然成为海口本地经济发展的又一强大动力。6、市场分析——区域背景分析6.2.江东组团片区的区域规划：39度假酒店策划方案培训课件40海口东海岸“江东组团”依托得天独厚的滨海生态资源优势，及零工业污染的生态文化城市定位，规划为国际一流的滨海城市居住区、国家级旅游度假区，规划总面积129.3平方公里，是大海口“东优”战略的核心发展区域。海口东海岸“江东组团”依托得天独厚的滨海生态资源优势，及零工41度假酒店策划方案培训课件42桂林洋国家旅游区规划：桂林洋滨海休闲区位于江东组团的红树林片区,琼州海峡南面。区域面积约1073公顷,可开发利用土地面积约8000亩。该区域旅游资源丰富,周边有东寨港红树林自然保护区、海底村庄等旅游观光胜地及大学城教育基地。6、市场分析----区域背景分析功能定位为国家级旅游度假区,东西两端布置开放性的市公共海滩公园,沿海一线规划宾馆酒店用地,沿海二线以旅游度假用地区为主,部分用地可兼容一类居住,在沿海中心位置海面上规划一大型填海旅游岛,并附设游艇停泊码头。海滨游泳场是海岸线长达10多里的大型天然游泳场。海水比海口西海岸清净，海域无鲨鱼，海底无礁石，海岸伸延坡度小，海岸浅水带宽达20米。沿海木麻黄林带如墙似壁，海沙白如银，细如粉，松如绵，是理想的畅泳之地和休闲度假场所。

桂林洋国家旅游区规划：6、市场分析----区域背景分析功能定436、市场分析——投资商机及优势海南国际旅游岛作为国家发展战略,海口作为国家旅游岛综合服务中心的发展契机海口—文昌旅游产业链作为琼北都市经济圈的旅游产业发展契机江东大桥将海甸岛、新埠岛和江东旅游区联通，桂林洋旅游区将成为海口最重要的市民休闲后花园。文昌航空发射基地的建成，海口—文昌—琼海滨海旅游线形成，将成为海南旅游的新热点。海口——铺前大桥的建设通车，桂林洋旅游区将成为‘海口—文昌—琼海’新旅游线的中心区域项目近临桂林洋旅游区中心广场和市民公园，将成为市民休假游玩的集中地和游客的必经地。6、市场分析——投资商机及优势海南国际旅游岛作为国家发展战略44度假酒店策划方案培训课件45度假酒店策划方案培训课件466、市场分析——项目优势分析区域优势东海岸不仅是目前人为改造痕迹最少的滨海区域，同时还保留了良好的原生态环境。还有着立体式的交通和出行方式，另外近邻桂林洋大学城、生态产业园、航空物流基地、省行政中心等，配套设施齐全且在不断完善。从目前来看，海口东海岸最适合开发的物业是旅游、度假及高端物业，主要包括别墅、酒店度假村、产权式酒店和公寓。未来学府地段，升值潜力巨大。立体化交通优势和未来市场前景优势（四大市场）蓝贝海洋艺术酒店6、市场分析——项目优势分析区域优势蓝贝海洋艺术酒店476、市场分析——目标市场分析项目桂林洋旅游区的目标客群分析大学城的师生滨海休闲娱乐：海鲜餐饮、滨海酒吧消费海口市民的休闲后花园：市民平时休闲游玩的最佳地海口——文昌——琼海新旅游线形成，成为岛外游客的必经旅游度假养生基地青少年海洋科普教育研学旅游：首先是海口周边学校学生，其次是寒暑假期间国内大中专中小学学生。国际地中海俱乐部“一站式”度假服务游客：可通过项目产权酒店分时度假会员销售吸引国际游客6、市场分析——目标市场分析项目桂林洋旅游区的目标客群分析487、项目投资与运营7.1。项目投资估算项目总投资约2亿元人民币。项目前期策划规划设计及报建等600万元项目建筑工程投资：约13000万元其它广场温泉景观设施投资：约3900万元经营流动资金：约2500万元7、项目投资与运营7.1。项目投资估算项目总投资约2亿元人民497、项目投资与运营序号项目或费用名称数量（㎡）单价（㎡)土建费用装修装饰费用设备电器其他费用合计

一建筑工程费用

160001700017000

125751精品酒店客房110005000220022001100

55002大堂及咖啡西餐厅10005000200200100

5003商业街两餐厅40004000800400400

16004啤酒屋50040001005050

2005旅游购物超市50035001005025

1756滨海休闲酒吧500

5010050

2007地下空间11000

3300550550

4400二公共空间

3770

入口沙滩休闲广场2000

100100

温泉水世界1000

5050

贝螺艺术工艺坊500

2020

园区绿化工程12

36003600三其它

124012401前期策划设计及报建费2万

6006002建设单位管理费

3.00%

4804803工程监理费

1.00%

160160四经营流动资金

25002500五项目总投资

20085项目总投资估算表预计项目融资9000万元,其两年利息约1080万元,固定资产投资约18665万元7、项目投资与运营序号项目或费用名称数量（㎡）单价（㎡)土建507、项目投资与运营7.2.项目运营方案一、(商业及酒店客房)产权全销售模式:再统一委托品牌经营管理。项目建设2年，预计2017年6月份经营，随江东大桥和铺前大桥的建成通车，文昌航天发射基地的建成运营，来文昌观看卫星发射和航天公园的游客将蜂拥而至，桂林洋旅游度假区已开始成为海口市民休闲热点和海口岛外游客旅游新热线的必经通道，项目位临桂林洋的中心广场与城市公园，其商业和产权酒店的投资价值将迅速提升。预计精品产权酒店售价1.5万元/㎡，1-2层商业售价1.8-2万元/㎡，产权销售收入：1.1×1.5+0.5×1.8=2.99亿元(年回报客户2392万元)投资利润：2.99×(1-8.5%)-1.8665=0.87亿元,投资回报:46.42%项目投资回收期4-5年(销售周期3-4年).二、产权持有，统一委托品牌商业及酒店管理公司经营：如国外二线精品酒店品牌康年、豪生,国内锦江之星\喜鹊偷家等酒店品牌,专业化特色经营管理。年经营收入12680万元,含商业经营收入1亿元，酒店经营收入2680万元经营利润6368万元,扣除营业税金和酒店管理费,纯利5710万元.投资回收期约5.3年(含建设期).年投资利润率30.6%.。7、项目投资与运营7.2.项目运营方案一、(商业及酒店客房)51三、精品酒店品牌管理、贝螺艺术的主题活动与服务五星级精品酒店品牌管理国外品牌：康年、豪生、维珍酒店国内品牌：锦江之星、喜鹊偷家三、精品酒店品牌管理、贝螺艺术的主题活动与服务五星级精品酒52贝螺艺术主题活动与服务

贝螺生态艺术主题活动

贝螺艺术主题服务贝螺艺术贝螺生态艺术贝螺艺术53贝螺生态艺术主题活动陶冶情操的贝螺艺术博览参观审美鉴赏砗榘贝等海洋生态保护主题活动全天候体验活动：带孩子拣贝螺、主题就餐、泡温泉、海螺故事、贝螺童话、珍珠姑娘等场景体验，吊床躺椅体验、篝火音乐晚会等。贝螺工艺品贝艺画制作及才华展示的体验活动贝螺艺术沙雕根雕植物雕塑周、月活动贝螺艺术淘宝文化沙龙活动大贝螺艺术拍照与婚纱婚庆等活动贝螺生态陶冶情操的贝螺艺术博览参观审美鉴赏砗榘贝等海洋生态保54贝螺艺术主题服务酒店服务员制服、服饰、首饰体现贝螺艺术介绍蓝贝艺术主题特色及活动的宣传手册酒店服务员具备丰富的贝螺海洋文化知识，熟练介绍酒店贝螺艺术品和艺术活动贝螺主题文化的品牌标识服务和营销活动贝螺酒店服务员制服、服饰、首饰体现贝螺艺术介绍蓝贝艺术主题特557、项目投资与运营7.3.项目投资效益估算一、(商业及酒店客房)产权全销售模式:项目建设2年，预计2017年6月份开始经营，江东大桥和铺前大桥的建成通车，文昌航天发射基地开始运营，全国来文昌观看卫星发射和航天公园的游客蜂拥而至。桂林洋旅游度假区将成为海口市民休闲热点和海口岛外游客旅游新热线的必经通道.项目临桂林洋旅游区中心广场与城市公园，其商业和产权酒店投资价值将迅速提升。预计精品产权酒店售价在1.5万元/㎡，1-2层商业楼面售价1.8-2万元/㎡。商业及酒店产权销售收入：1.1×1.5+0.5×1.8=2.99亿元年回报客户8%，共计要年返回2392万元（项目建成后年经营利润在5600万元以上)扣除销售费用3%，营业税5.6%，销售利润为：27328.6万元项目投资利润：27328.6-18665=8663.6万元项目投资回报:46.42%项目投资回收期：4-5年(建设1年后开始销售，销售周期3-4年).7、项目投资与运营7.3.项目投资效益估算567、项目投资与运营二、项目产权持有（可资本融资），统一委托品牌商业及酒店管理公司经营：如国外二线精品酒店品牌康年、豪生,国内锦江之星\喜鹊偷家等品牌酒店,进行专业化特色经营管理.1）年经营收入估算：合计12680万元海鲜酒楼和特色中餐厅，经营面积4000㎡，可容纳1000人就餐，日经营中晚餐，接待2000人次，每人次消费200元，年接待250天，年经营收入7500万元商业街啤酒屋和滨海休闲酒吧，经营面积共1000人，各可容纳200人，日接待500人次，每人次消费200元，年接待250天，年经营收入2500万元。精品酒店客房200间（套）：黄金周21天，房价500元/间,节假日106天,房价400元/间,平时房价300元/间,年经营收入:200×21×500×80%+200×106×400×70%+200×240×300×50%=1480万元酒店客人餐饮购物温泉等消费:年接待6-8万人,按人均200元,年经营收入1200万元2）年经营利润:经营利润：10000×50%+1480×60%+1200×40%=6368万元扣除酒店管理费(5%)和营业税5.6%,经营纯利:6368(1-×5%)(1-5.6%)=5710万元3）投资效益：年投资利润=5710÷18665×100%=30.6%投资回收期：2+18665÷5710=5.27年（含建设期2年）7、项目投资与运营二、项目产权持有（可资本融资），统一委托品57项目建设周期：约2年。其中：项目前期策划规划设计及报建5个月，

项目建设施工周期：18个月，

项目经营筹备期3个月。项目预计2018年底建成营业。项目销售周期：3年产权酒店销售3年，2017年——2019年商业销售2年，2018年——2019年项目经营管理：酒店：委托二线五星级精品品牌酒店管理集团经营商业：委托品牌餐饮运营商承包经营海鲜酒楼和酒吧

旅游超市，可自主经营。8、项目建设运营建议项目建设周期：约2年。8、项目建设运营建议58

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。

19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。

20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。

1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。

2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。

3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。

4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。

7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。

8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。

9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。

10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。

11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。

13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。

14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。

15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。

16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。

17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。

18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。

19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。

20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，59

桂林洋蓝贝度假酒店策划方案二O一五年四月桂林洋蓝贝度假酒店60

1、项目概况

5、功能内容

2、项目定位6、市场分析

3、总体构想7、投资运营

4、规划设计

8、建设建议

611.1、项目位置:项目位于海南省海口市江东组团东海岸国家级旅游度假区0201号西地块，位于海口市江东组团红树林片区东海岸国家级旅游度假区东端和桂林洋高校新区的北侧，西侧为江东组团的城市公园规划用地。1、项目概述1.1、项目位置:1、项目概述621、项目概述1.2、规划用地范围及建设规模：项目属于江东组团的0201地块，用地性质为旅馆业用地，容积率为0.8，一期开发西道路地块，占地约32亩，可开发（计容）建筑面积1.7067万㎡，总建筑面积约2.7—3.2万㎡。1、项目概述1.2、规划用地范围及建设规模：631、项目概述1.3、项目规划指标及功能规划平面图项目规划指标项目占地约21378㎡，容积率0.8，限高23米，用地退红线按控规要求。建筑面积（计容）17100㎡，通过抬高自然地面，增加负一层面积10000-15000㎡。各功能用房地下（负一层）利用用地可适当加大面积，主要功能有：停车库、设备房、办公管理及员工休息用房、多功能会议室（约500㎡）、儿童看护、医务等；临街商业街用房（设计酒店1-2层）约5000㎡，功能有海鲜酒楼（约3000）、特色餐厅、旅游产品体验店等；酒店大堂及接待，约1000㎡，含大堂小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务台，儿童娱乐等；临海路用地内设2层特色酒吧屋---“海螺的故事”，约500㎡；3-6层为全海景贝螺艺术客房，其中：10%为套房，利用建筑退台设计各楼层休闲景观套房。1.4、建设周期：2年。其中：项目前期3-5个月，建设施工周期：1年半，经营筹备期3个月。项目预计2018年底建成营业。1、项目概述1.3、项目规划指标及功能规划平面64吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道景室外主题活动广场生态林荫下休闲长廊联通沙滩水上服务中心儿童娱乐贝螺珍珠旅游超市海鲜大酒楼一楼特色餐厅酒吧吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道652、项目总体定位

2.1、项目精品主题酒店产品概念

项目定位为蓝贝艺术主题的五星级精品度假酒店。

精品酒店是围绕某一主题素材，通过主题概念引入、主题环境与氛围的营造、主题设施与产品的设计以及主题活动与服务的提供等为顾客提供的有价值、难忘的住宿体验。精品主题酒店与一般酒店截然不同，主题酒店产品是酒店服务产品和体验产品的融合，主题酒店产品是体验性酒店产品。体验产品与服务产品最本质的区别就在于其难忘性。对于主题酒店来说，顾客参与的好坏直接影响到顾客的体验效果。2、项目总体定位2.1、项目精品主题酒店662.2、项目以贝螺艺术为酒店的主题定位23海南拥有200平方公里海洋面积，占全国海洋面积的2/3，表现海洋文化旅游及主题酒店项目甚少（目前仅海棠湾洲际酒店海底餐饮营业）；海南岛东西南北各市县以海岸为连接，长1823公里，已开发亚龙湾、海棠湾（国际海岸）、清水湾等各具特色的旅游度假海湾。海口市东西北以海岸为连接，长131公里,其中东海岸长86公里、西海岸长35公里，海口湾10公里，海口湾及西海岸已开发出具规模，唯悠长的东海岸在未开发状态，主要规划旅游精品酒店项目，其作为国家旅游度假区，开发为以海洋文化等主题的系列精品酒店，在文化特色就可以与海棠湾相媲美，并超过海口西海岸的国家级旅游度假区的特色。打造海南独具特色的热带海洋文化主题，可重塑海口旅游度假养生的核心竞争力可与东寨港红树林、海底村庄、文昌铺前渔港及悠长海岸线连成一片，整体发展海洋文化主题群旅游区2.2、项目以贝螺艺术为酒店的主题定位23打造海南独具特色的67以贝螺海洋艺术的主题酒店本质可归结为差异性、文化性、体验性特色差异性，追求桂林洋滨海区独特的贝螺时尚、浪漫艺术主题，是酒店的战略出发点；文化性，追求贝螺富有时尚浪漫的海洋文化内涵，是酒店执行的具体战术和手段；体验性，追求浪漫情趣的贝螺艺术创造体验和艺术享受效果，是酒店的最终目标。以贝螺海洋艺术的主题酒店本质可归结差异性，追求桂林洋滨海区独682.3、项目创意定位贝类是自然博物中仅次于昆虫之一大群，其形态各异，色彩斑斓，全世界约11万五仟多种贝类，仅海南独特的贝螺就有千余种。项目将颠覆国内传统的海洋主题公园静态、固化、大规模化发展的模式，并主要针对桂林洋地区青壮年学生情侣市场和中年精英阶层等浪漫时尚的目标旅游度假市场，引入新时代主题酒店小而精的动感、时尚、梦幻元素，创造海南首个全方位展示某一特色的海洋文化（蓝色贝螺艺术）、探索海洋奥秘、体验海洋浪漫、享受海洋开放生活的海洋主题精品艺术酒店项目。2.3、项目创意定位贝类是自然博物中仅次于昆虫之一大群，其形692.4、项目规划目标定位

桂林洋蓝贝艺术酒店将打造一个以滨海生态旅游为核心，以贝螺海洋艺术文化为主题的五星级精品酒店度假区，按照桂林洋国家旅游度假区未来发展的趋势，充分利用桂林洋滨海海洋资源，保护蓝色生态海岸和海洋，尊重自然，保护健康，低碳建设。通过科学的规划和科技的应用最终成为：中国热带滨海海洋资源最佳配置的典范海洋主题的时尚浪漫度假生活方式的典范滨海生态旅游与海洋艺术文化度假的典范

项目发展途径

滨海海岸生态为形，时尚浪漫海洋文化为魂，浪漫的蓝贝艺术时尚文化主题的休闲度假产业为纲。无论是滨海生态还是海洋主题建筑氛围，独特的贝蓝海洋文化赋予其项目个性，丰富其内涵。通过浪漫时尚的海洋开放文化深入人们的内心，

让居者和游客能引起内心共鸣，引发憧憬和向往。232.4、项目规划目标定位项目发展途径2370

3、蓝贝艺术酒店总体构思

桂林洋蓝贝艺术酒店围绕贝螺海洋艺术文化为主题素材，通过以下内容为顾客提供有价值、难忘的海洋文化住宿度假体验。主题概念的引入与贯穿始终主题环境与氛围的营造主题设施与产品的设计主题活动与服务的提供3、蓝贝艺术酒店总体构思桂林洋蓝贝艺71贝螺海洋艺术主题概念的贯穿始终贝螺海洋艺术主题概念主题的独特一致性主题的体验文化性主题的消费吸引性与指定性在桂林洋滨海区独特新颖浪漫时尚，富有情趣的形象鲜明表现系统完整、和谐、一致性与桂林洋滨海海洋环境相融合具有深厚的海洋历史文化底蕴能体现其独特的海洋艺术品味以时尚浪漫开放的特点吸引青少年学生青壮年情侣、中青年精英符合青壮年及情侣精英阶层追求海洋时尚浪漫体验式旅游度假消费理念蓝贝时尚浪漫艺术主题吸引特定市场共鸣，优美动人的外形产生联想贝螺海洋艺术主题概念的贯穿始终贝螺海洋艺术主题的独特主题的体72贝螺海洋艺术的主题设施与产品贝螺艺术主题设施与产品

基本主题设施与产品附加主题设施与产品海鲜酒楼的海鲜膳食菜肴系列贝螺艺术饰品与贝艺画装饰的主题客房蓝贝艺术形状的客用物品（如餐具、客房用品）“海螺故事”的啤酒屋或海岸酒吧等体现海洋主题风格的海鲜酒楼“海螺姑娘”（或珍珠姑娘）展示贝螺主题文化的主题宴会（婚庆）自创贝螺旅游工艺品牌商品蓝贝海洋艺术的主题景观（如入口与沙滩的贝螺根雕、石雕、沙雕、植物雕、喷泉）贝螺工艺坊的沙雕、根雕等体验式设施独特的贝螺艺术酒店纪念品（赠送客人）贝螺海洋艺术的主题设施与产品贝螺艺术基本主题附加主题海73贝螺海洋艺术的主题活动与服务贝螺艺术主题活动与服务

贝螺艺术主题活动客户贝螺工艺品贝艺画制作才华展示的体验活动贝螺主题文化的温泉康体疗养活动陶冶情操的贝螺艺术博物馆（贝螺艺术品购物超市）审美参观活动贝螺艺术淘宝文化沙龙活动酒店服务员制服、服饰、首饰体现贝螺艺术酒店有介绍蓝贝艺术主题特色及活动的宣传手册酒店服务员具备丰富的贝螺海洋文化知识，熟练介绍酒店贝螺艺术品和艺术活动始终体现贝螺海洋文化的品牌标识服务和营销活动

贝螺艺术主题服务贝螺艺术沙雕根雕植物雕塑周月活动贝螺海洋艺术的主题活动与服务贝螺艺术贝螺艺术客户贝螺工艺品74总体构想---特色蓝贝艺术主题酒店入口贝螺迎宾文化广场贝螺沙雕艺术活动海岸贝螺工艺品制作坊贝螺艺术风情商业街贝螺旅游工艺品超市贝螺艺术海洋餐厅贝螺饰品贝艺画艺术客房贝螺艺术温泉世界贝螺艺术淘宝沙龙酒吧总体构想---特色蓝贝艺术入口贝螺迎宾文化广场贝螺沙雕艺术75蓝贝艺术酒店亮点原创十大主题游览项目：►贝螺艺术入口迎宾广场-海螺姑娘►贝螺艺术沙雕活动海岸►贝螺工艺品制作坊►贝螺海洋主题餐厅►贝螺艺术客房►贝螺艺术温泉浴汤►贝螺艺术淘宝沙龙（酒吧）►“海螺的故事”海岸酒吧►“珍珠的姑娘”主题宴会（婚庆）►“贝螺童话故事”青少儿童体验场旅游精品度假酒店贝螺艺术主题鲜明、配套设施齐全、时尚浪漫前卫注重滨海海洋生态、贝螺海洋文化、低碳、环保的营造强调人、自然和建筑的相互融合蓝贝艺术原创十大主题游览项目：旅游精品度假酒店注重滨海海洋生764、项目规划设计方案

2号路3号路1、2层为商业，3-6楼为酒店客房1、2层为大堂和餐饮，3-6楼为酒店客房滨海酒吧

1号路项目规划指标：项目占地约21378㎡，容积率0.8。建筑面积（计容）17100㎡。通过抬高自然地面，增加负一层面积10000-15000㎡。功能区规划：地下（负一层）：停车库、设备房、办公管理及员工休息用房、多功能会议室（约500㎡）、儿童看护、医务等；临街商业街用房（酒店1-2层）约5000㎡，含海鲜酒楼、特色餐厅、特色旅游产品体验店、水上服务中心主题啤酒屋等；酒店大堂及接待，约1000㎡，含大堂小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务台及商务中心、儿童娱乐；临海路用地内设2层特色主题酒吧屋；3-6层为客房，其中10%为套房，各层建筑退台设计景观。沙滩活动中心：海滨休闲浴场、沙滩太阳伞椅、吊床躺椅、休闲吧、沙滩排球运动及海上快艇、帆板等运动

4、项目规划设计方案2号路3号路1、2层为商业77吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道景室外主题活动广场（篝火音乐PT）生态林荫下休闲长廊联通沙滩水上服务中心儿童娱乐贝螺珍珠旅游超市海鲜大酒楼一楼特色餐厅酒吧特色主题花园区“海螺的故事”主题体验花园吊桥室外茶吧休闲区温泉康体（SPA亭）区贝螺迎宾广场景观步道78海鲜大酒楼二楼包厢桥去掉海鲜大酒楼二楼包厢桥去掉79设露台套房2套设露台套房2套80设露台套房2套设露台套房2套81设露台套房2套设露台套房2套82设露台套房2套设露台套房2套83度假酒店策划方案培训课件845、项目功能内容5.1.入口海螺迎宾广场——海螺姑娘

以美丽海螺姑娘的故事为文化主题情节，以海螺浮雕、根雕、植物雕塑艺术及音乐喷泉为表现内容，展示蓝贝艺术的迎宾文化广场及酒店loge和名称。5、项目功能内容5、项目功能内容5.1.入口海螺迎宾广场——海螺姑娘5855、项目功能内容临（城市公园）西主干道设贝螺海洋风情商业街（1-2层，3楼以上为客房）。主要对外开放，吸引海口市民、旅游游客的海鲜餐饮、特色酒吧和旅游购物等全天候的商业消费服务。海洋主题餐厅（海鲜酒楼）：1层为门厅、散座和吧台、厨房等功能，建筑面积1500㎡，可容纳200余人就餐，2楼为贵宾包厢，建筑面积1500㎡。旅游购物超市（设“珍珠姑娘的故事”主题场景）和啤酒屋（酒吧）：建筑面积约1000㎡。楼内为贝螺珍珠艺术品等旅游购物超市，1楼临街面和2楼为啤酒屋酒吧。南侧第2间商铺设为水上服务中心用房，提供救生、游泳设施出租；5.2.贝螺海洋风情商业街5、项目功能内容临（城市公园）西主干道设贝螺海洋风情商业街（865、项目功能内容海洋主题餐厅——海鲜酒楼设计

运用玻璃鱼缸，加上各种海洋鱼类营造出动感的海底神秘感，让在用餐的客人在享受美食的同时，享受到动感的海底世界景象。餐厅的顶面LED灯屏幕在用于装饰的基础上，为餐厅提供了照明系统。此LED屏幕采用太阳能发电，卫生环保。在带来动感氛围的同时，达到了环保的目的。

5、项目功能内容海洋主题餐厅——海鲜酒楼设计运875、项目功能内容5.3.贝螺艺术酒店楼的设计

总体将贝螺海洋艺术的奇特多样和现代时尚浪漫建筑室内外风格结合在一起，追求回归自然的清新感受，并运用高科技手段发展绿色环保与生态建设。酒店大堂及接待，约1000㎡，为半室内的贝螺海洋艺术大堂，与室外泳池及小泡池联通，含小茶吧、行李间、卫生间、门厅、服务总台等；儿童娱乐室布置在大堂，占用商务中心旁商铺用房临主干道的2-6层和南侧的2-6层设置全海景的艺术客房，每层设退台式景观套房2套。底楼为地下车库（约200个轿车位，设高尔夫电瓶车、单车停车位）及多功能会议室、办公管理生活用房、设备房及员工活动室、娱乐室、休息房、仓储用房等，设人行通。酒店客房楼层的建筑面积约1.1万㎡，总客房约200间（套），其中：标准间170间，行政大床房18间，退台式景观套房12套。5、项目功能内容5.3.贝螺艺术酒店楼的设计总88贝螺海洋主题客房设计——贝螺艺术饰品贝艺画点缀：

寻求南中国海海洋风格，体系时尚浪漫及海洋开放风格，蓝色和白色搭配，形成干净、爽快的感觉。配合珠帘、吊灯，将蓝与白不同程度的对比与组合发挥到极致。卫生间的门运用门，配合浴缸形式的玻璃墙，卫生间内部安装特殊涂层玻璃，在卫生间洗浴的同时，可以欣赏客房中的贝螺艺术饰品贝艺画风景。

走廊的设计吸取隧道的灵感，形成深邃的感觉，让人身处其中寻求到良好的进深感。在墙壁上设置鱼缸，鱼缸背后设置灯光，形成一种特殊的“见光不见灯”的效果，更好的贴近海洋酒店的主题。贝螺海洋主题客房设计——贝螺艺术饰品贝艺画点缀：895、项目功能内容5.4.贝螺艺术工艺制作体验坊

连贝螺珍珠工艺品商城、儿童娱乐东侧设置，室内外结合，与其融为一体，为儿童、青少年和成人提供一个贝螺工艺品、沙雕品、根雕品、植物雕塑品制作体验购物场。5、项目功能内容5.4.贝螺艺术工艺制作体验坊连贝螺905.5.贝螺艺术温泉养生花园世界

在酒店商业客房区与贝螺艺术制作体验区围合的空间，设置温泉游泳池（500㎡）、各贝螺状温泉小泡池（200㎡）、儿童戏水池（200㎡）及各贝螺状水上滑梯，池台设各贝螺雕塑小品，池边设置池畔酒吧（200㎡）及SPA亭（200㎡）。泳池布局独特，水景观、小桥流水、蜿蜒步行道、园林、小品等共同形成特色主题花园，邻主题花园，依托泳池、温泉池布局室外温泉康体吧，室外有SPA亭；5、项目功能内容5.5.贝螺艺术温泉养生花园世界在酒店商业客房915、项目功能内容5.6.滨海休闲酒吧主要利用酒店北侧优越的滨海休闲（浴场）环境和酒店间的休闲广场与防护林带的宽敞空间，设置景观花园环绕的“海螺的故事”特色酒吧，展示贝壳文化与渔船、渔民的生活场景。本酒吧主要吸引桂林洋大学城的师生和海口市民夜间赏海景的休闲酒吧消费，临海道路两侧设置部分停车场。5、项目功能内容5.6.滨海休闲酒吧主要利用酒店北侧优越的滨925.7.生态绿色长廊与沙滩休闲运动中心

利用项目防护林带，设置生态绿色休闲长廊，供游客避雨、防晒休息亭、树间休闲吊床和躺椅设施，在临海的宽敞白滩，设置海滨休闲浴场（太阳伞躺椅休憩场）、沙滩吧（300㎡）、沙滩排球、网球运动场及海上快艇、帆板等运动设施。5、项目功能内容5.7.生态绿色长廊与沙滩休闲运动中心利用项目防护林93酒店设施数量间（套）净面积㎡阳台面积㎡建筑面积㎡标准双人房、大床政楼大床房184010900行政楼套房68020600家庭套房（2卧室）412030600家庭套房（3卧室）216040400客房总量20011000海鲜主题餐厅3000特色中餐厅1000大堂及咖啡西餐厅大堂500㎡西餐厅300半室内咖啡吧5001000啤酒屋、沙滩特色酒吧临商业街500沙滩吧5001000多功能会议室500温泉SPA设施疗亭200㎡泳池500泡池200200贝螺艺术超市商铺500㎡制作坊500500儿童娱乐看护、医务室地下儿童娱乐500医务室5001000其他管理设施办公管理用房生活用房设备及地下车库10000项目占地约33亩，建筑面积约3万㎡，其中：计容积率17100㎡，不计容积率约10000-13000㎡（地下）酒店设施数量间（套）净面积㎡阳台面积㎡建筑面积㎡标准双人房、946、市场分析——区域背景分析6.1、海口市城市总体规划：海口起源于汉代，得名于宋代，开埠于宋末元初，建市于民国，一千多年来凝聚了深厚的历史文化底蕴，列为“国家历史文化名城”。在海南国家旅游岛的战略定位：一地：世界一流的都市休闲目的地。打响户外有氧运动和国家历史文化名城两大品牌，把海口建设成为集休闲度假、商贸会展、康体娱乐、文化体育、购物观光为一体的世界一流的都市休闲目的地。“两市”：全国旅游业改革创新示范市。全国绿色低碳城市。把生态环保、低碳理念贯穿于经济社会发展和城市建设各个领域，探索建立绿色低碳发展模式，使海口在低碳经济发展方面走在全国前列。“三中心”：国际旅游岛建设综合服务中心。企业总部聚集地，为南海资源开发和国际旅游岛，建设提供智力支撑和综合保障。区域现代服务业中心。大力推进现代物流、金融保险、文化体育、中介服务等产业加快发展，建设国际购物中心，引领区域现代服务业发展。区域经贸文化交流中心。引领全省经济文化发展，多方位开展区域经济、贸易、文化交流活动，努力使海口成为环北部湾、泛珠三角和中国-东盟自由贸易区等区域经济、贸易和文化交流的重要窗口。6、市场分析——区域背景分析6.1、海口市城市总体规划：95度假酒店策划方案培训课件96度假酒店策划方案培训课件976、市场分析——区域背景分析6.2.江东组团片区的区域规划：充分发挥江东组团的生态资源优势，变优势资源为优势产业，打造东海岸国家级旅游度假区，创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。海口江东组团片区依据功能定位，按照“两带一区五片”结构进行功能布局。“两带”指依托北面20公里海岸带，规划国家级旅游度假区；利用14公里滨江带开发沿江居住区。“一区”指桂林洋科教及产业园区。“五片”指规划范围内的五个建设片区，即以发展星级度假酒店和居住为主的东营片区；以发展旅游度假为主的红树林片区；以发展居住和办公为主的沿江生活片区；以发展农副产品加工业和风情小镇为主的桂林洋工业片区；以发展高等教育产业为主的高教片区。其功能定位符合海口“十二五”发展规划蓝图，顺应海南国际旅游岛的建设这个大环境。且布局合理，位于海口东海岸，区位优势明显。其建成后吸引市场的能力必然成为海口本地经济发展的又一强大动力。6、市场分析——区域背景分析6.2.江东组团片区的区域规划：98度假酒店策划方案培训课件99海口东海岸“江东组团”依托得天独厚的滨海生态资源优势，及零工业污染的生态文化城市定位，规划为国际一流的滨海城市居住区、国家级旅游度假区，规划总面积129.3平方公里，是大海口“东优”战略的核心发展区域。海口东海岸“江东组团”依托得天独厚的滨海生态资源优势，及零工100度假酒店策划方案培训课件101桂林洋国家旅游区规划：桂林洋滨海休闲区位于江东组团的红树林片区,琼州海峡南面。区域面积约1073公顷,可开发利用土地面积约8000亩。该区域旅游资源丰富,周边有东寨港红树林自然保护区、海底村庄等旅游观光胜地及大学城教育基地。6、市场分析----区域背景分析功能定位为国家级旅游度假区,东西两端布置开放性的市公共海滩公园,沿海一线规划宾馆酒店用地,沿海二线以旅游度假用地区为主,部分用地可兼容一类居住,在沿海中心位置海面上规划一大型填海旅游岛,并附设游艇停泊码头。海滨游泳场是海岸线长达10多里的大型天然游泳场。海水比海口西海岸清净，海域无鲨鱼，海底无礁石，海岸伸延坡度小，海岸浅水带宽达20米。沿海木麻黄林带如墙似壁，海沙白如银，细如粉，松如绵，是理想的畅泳之地和休闲度假场所。

桂林洋国家旅游区规划：6、市场分析----区域背景分析功能定1026、市场分析——投资商机及优势海南国际旅游岛作为国家发展战略,海口作为国家旅游岛综合服务中心的发展契机海口—文昌旅游产业链作为琼北都市经济圈的旅游产业发展契机江东大桥将海甸岛、新埠岛和江东旅游区联通，桂林洋旅游区将成为海口最重要的市民休闲后花园。文昌航空发射基地的建成，海口—文昌—琼海滨海旅游线形成，将成为海南旅游的新热点。海口——铺前大桥的建设通车，桂林洋旅游区将成为‘海口—文昌—琼海’新旅游线的中心区域项目近临桂林洋旅游区中心广场和市民公园，将成为市民休假游玩的集中地和游客的必经地。6、市场分析——投资商机及优势海南国际旅游岛作为国家发展战略103度假酒店策划方案培训课件104度假酒店策划方案培训课件1056、市场分析——项目优势分析区域优势东海岸不仅是目前人为改造痕迹最少的滨海区域，同时还保留了良好的原生态环境。还有着立体式的交通和出行方式，另外近邻桂林洋大学城、生态产业园、航空物流基地、省行政中心等，配套设施齐全且在不断完善。从目前来看，海口东海岸最适合开发的物业是旅游、度假及高端物业，主要包括别墅、酒店度假村、产权式酒店和公寓。未来学府地段，升值潜力巨大。立体化交通优势和未来市场前景优势（四大市场）蓝贝海洋艺术酒店6、市场分析——项目优势分析区域优势蓝贝海洋艺术酒店1066、市场分析——目标市场分析项目桂林洋旅游区的目标客群分析大学城的师生滨海休闲娱乐：海鲜餐饮、滨海酒吧消费海口市民的休闲后花园：市民平时休闲游玩的最佳地海口——文昌——琼海新旅游线形成，成为岛外游客的必经旅游度假养生基地青少年海洋科普教育研学旅游：首先是海口周边学校学生，其次是寒暑假期间国内大中专中小学学生。国际地中海俱乐部“一站式”度假服务游客：可通过项目产权酒店分时度假会员销售吸引国际游客6、市场分析——目标市场分析项目桂林洋旅游区的目标客群分析1077、项目投资与运营7.1。项目投资估算项目总投资约2亿元人民币。项目前期策划规划设计及报建等600万元项目建筑工程投资：约13000万元其它广场温泉景观设施投资：约3900万元经营流动资金：约2500万元7、项目投资与运营7.1。项目投资估算项目总投资约2亿元人民1087、项目投资与运营序号项目或费用名称数量（㎡）单价（㎡)土建费用装修装饰费用设备电器其他费用合计

一建筑工程费用

160001700017000

125751精品酒店客房110005000220022001100

55002大堂及咖啡西餐厅10005000200200100

5003商业街两餐厅40004000800400400

16004啤酒屋50040001005050

2005旅游购物超市50035001005025

1756滨海休闲酒吧500

5010050

2007地下空间11000

3300550550

4400二公共空间

3770

入口沙滩休闲广场2000

100100

温泉水世界1000

5050

贝螺艺术工艺坊500

2020

园区绿化工程12

36003600三其它

124012401前期策划设计及报建费2万

6006002建设单位管理费

3.00%

4804803工程监理费

1.00%

160160四经营流动资金

25002500五项目总投资

20085项目总投资估算表预计项目融资9000万元,其两年利息约1080万元,固定资产投资约18665万元7、项目投资与运营序号项目或费用名称数量（㎡）单价（㎡)土建1097、项目投资与运营7.2.项目运营方案一、(商业及酒店客房)产权全销售模式:再统一委托品牌经营管理。项目建设2年，预计2017年6月份经营，随江东大桥和铺前大桥的建成通车，文昌航天发射基地的建成运营，来文昌观看卫星发射和航天公园的游客将蜂拥而至，桂林洋旅游度假区已开始成为海口市民休闲热点和海口岛外游客旅游新热线的必经通道，项目位临桂林洋的中心广场与城市公园，其商业和产权酒店的投资价值将迅速提升。预计精品产权酒店售价1.5万元/㎡，1-2层商业售价1.8-2万元/㎡，产权销售收入：1.1×1.5+0.5×1.8=2.99亿元(年回报客户2392万元)投资利润：2.99×(1-8.5%)-1.8665=0.87亿元,投资回报:46.42%项目投资回收期4-5年(销售周期3-4年).二、产权持有，统一委托品牌商业及酒店管理公司经营：如国外二线精品酒店品牌康年、豪生,国内锦江之星\喜鹊偷家等酒店品牌,专业化特色经营管理。年经营收入12