物业风险源培训课件

物业管理风险源内容及基本防范讲义：习勇主要分三部分：（一）风险的概念及内容（二）风险的来源及防范（三）讨论、交流（一）风险的概念及内容物业管理风险的概念物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

物业管理风险的内容早期介入风险早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。前期物业管理风险

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。日常物业管理风险

日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险。物业违规装饰装修带来的风险物业使用带来的风险法律概念不清导致的风险日常物业管理的风险二是物业管理日常运作过程中存在的风险。管理费收缴风险替公用事业费用代收代缴费用存在的风险管理项目外包存在的风险物业管理员工服务存在的风险公共媒体在宣传报道中的风险物业使用带来的风险在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损坏共用设备设施和场地等），难以确定责任人；或业主、物业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。管理费收缴风险业主、物使用人由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业服务企业普遍缺乏有效追缴手段，收费风险是物业日常管理服务的风险之一。管理项目外包存在的风险在对项目外包单位的选择，以及合同订阅、实施管理的诸多环节，物业服务企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业服务企业可能通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主、物业使用人的将责任归咎于物业服务企业物业管理员工服务存在的风险物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业服务企业也将承担其改正员工不当作为的赔偿责任。公共媒体在宣传报道中的风险在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当，与各方沟通不及时等，均有可能导致牧业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响的物业服务企业的品牌形象，而且会给物业服务企业带来经济上的损失。（二）风险的来源及防范物业管理风险因素物业管理的风险因素主要有四个方面：1、自然条件造成：

台风、雷电、水灾、气候变化等；2、设备因素造成：

设计不合理、设备有缺陷、老化和腐蚀等；3、管理因素造成：

制度不合理或不健全、制度执行不力、监督不严、人员素质不高等；4、人为因素造成：

由于工作人员的生理或心理因素造成操作失误、人为破坏、业主纠纷等。物业管理企业风险产生的原因分析（一）缺乏风险意识（二）物业管理从业人员素质不高，缺乏管理经验（三）物业管理法律法规不健全（四）物业管理合同风险（五）缺乏政府及时的支持（六）缺乏保险意识风险防范的总体思路要学法、懂法和守法。加强内部管理（抓制度建设、抓员工素质、抓管理落实）。妥善处理物业管理活动相关主体间的关系（①妥善处理与业主的关系②妥善处理与开发建设单位的关系③妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系④妥善处理与政府相关行政主管部门、街道、居委会的关系）。如何规避并控制企业风险

1、掌握法律法规，提高风险意识。2、谨慎承诺，避免合同风险。3、完善管理，防范各类安全事故。4、提高保险意识，适当进行风险转移。5、提高员工对潜在风险的警觉。6、采取降低风险损失的保护措施。7、建立规范而完善的风险管理体系。8、对员工和财产提供相应的保护措施。物业管理企业控制风险一般采取的方法1、引入ISO9001质量管理体系，以避免服务的不完善或管理疏忽导致的客户投诉、财产损失、人身伤害等事件而引起的法律责任或索赔。2、减少物业管理企业在市场竞争中决策错误带来的风险。3、对各种可能发生的突发事件，做好应急处理准备，尽可能通过各种措施的执行降低企业风险。4、采用多种控制手段，将风险控制流程和风险管理目标真正贯彻落实到物业管理企业每个员工、各个岗位及每一个具体的工作环节。5、购买商业保险，实现风险的转移。华发世纪城风险管理台账华发世纪城风险管理台账欠缺：外部风险及部分内部风险例如：高空抛物风险、治安风险、设施设备管理风险、公共环境风险、消防事故风险、车辆管理风险等以公共设施设备风险防范为例1、主要表现范围2、最常见表现的形式3、可能的损失4、个类事件的防范措施5、整体类型的风险防范措施。（1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。③如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。（2）物业公