XXXX武汉别墅市场前景预测报告页

可修改欢迎下载精品Word可修改欢迎下载精品Word可修改欢迎下载精品Word2021年武汉别墅市场前景预测一、前言2021年的房地产市场可谓高潮迭起，在房地产的政策束缚在2021年底得到解除后，从2021年初的小阳春，到下半年楼市全面爆发。同时市场经济环境得到了改观，国民经济止住下滑趋势，全年GDP“保八〞任务已圆满完成。因此居民的消费意愿和消费能力得到一定程度的提升，从观望情绪纷纷转向出手，导致楼市成交量大幅上扬，房价也进入了高烧不退的状态。2021年上半年，针对中国房地产市场，中央推出了“严厉调控政策〞，以期稳定中国房地产市场的开展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细那么。对于2021年的上半年来讲，如果用一句话总结,可以说是“乱花渐欲迷人眼〞，而对于2021年下半年市场形式也可以用一句话预测“顺势而为，静观其变〞。二、宏观经济环境分析1.1全球经济背景简介(1)世界经济从急跌到企稳上升在力度空前的经济刺激措施作用下，2021年世界经济从急跌到企稳上升，开始由衰退走向复苏。其中，以中印为首的亚洲地区的步伐明显快于欧美兴旺经济体，成为推动世界经济复苏的主要动力。

中国经济在2021年上半年仍保持较高增长，第三季度增长率超过8%，为世界瞩目。印度、巴西等国上升势头也较强劲。在金砖四国中，俄罗斯相对较弱，但5月份和6月份的工业生产指数均实现了正增长。第二季度韩国经济触底反弹，中国香港、新加坡和中国台湾地区经济均有所企稳并出现回暖迹象。(2)全球贸易跌幅收窄，保护主义加剧2021年头8个月，美国对华贸易逆差比一年前减少了14%，对日本的贸易逆差减少了近20%，对墨西哥、加拿大和欧盟的贸易逆差减少了40%以上。这种转变主要源于进口贸易急剧萎缩。而不断加剧的贸易保护主义正严重影响外需复苏，中国更是深受其害。2021年前三季度，有19个国家对中国产品发起88起贸易救济调查，涉案总额102亿美元，同比分别增长29%和125%。因此，贸易保护主义引发的外需下降将是未来中国经济的主要下拉动力。(3)新兴市场吸收外资超兴旺国家2021年国际投资大量减少，投资流向有所变化。特别是以中国、巴西、印度等为代表的新兴市场尽管其吸收的外国直接投资比上年减少，但下降幅度明显低于兴旺国家。趋势说明，今年新兴市场吸收的外国直接投资将首次超过兴旺国家，新兴市场吸引的外国直接投资占全球的份额也将创历史最高。

此外，新兴市场国家对外直接投资的份额也在上升。尤其是中国，自2021年下半年至今，对外直接投资不但未受金融危机冲击，反而大规模出击炒底，成倍增长。(4)金融市场在动乱中逐步回稳世界股市回稳，美道指重破万点。其上行的驱动力是大宗商品上行、美元贬值以及流动性的推动，同时宏观经济的制约也越来越明显，失业率高企、消费者支出下降、金融行业特别是中小金融机构盈利状况的可持续性，以及经济的结构性问题，都将在未来给股指带来负面影响。汇率变动加剧，美元贬值趋势难改。自2021年下半年到2021年上半年，由于美国“国际游资避风港〞的效应，美元对欧元、英镑等主要货币的汇率不但未跌，反而有所上升。但6月份以来，美元对欧元、日元等主要货币汇率重现下降趋势。(5)主要资源品价格由低谷迅速上升原油价格剧跌后迅速上升。随着美国次贷危机加剧，国际原油价格从2008年7月13日146.08美元/桶的历史最高点，转入快速下行周期，但到2009年2月18日收低于34.62美元/桶后，开始止跌上升。9月中旬，原油价格终于突破80美元/桶，此后围绕这一价格线波动。石油、粮食、有色金属等商品价格，在全球经济趋稳的背景下将继续保持波动向上的走势。黄金价格强势上扬。尽管在2021年底危机深化后黄金价格有所回落，但相对于石油、铜、铁等资源品，黄金价格跌幅不大，甚至随着美元的下跌出现了上涨。到10月中旬，黄金价格突破1000美元大关，11月底已上升到1165美元的历史高位。1.2我国经济开展现状简要分析我国经济开展状况〔1〕GDP持续保持两位数增长2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2021年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。1-4季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。2021年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，到达预期调控目标。〔2〕CPI呈现前低后高的变化趋势出现通胀预期2021年CPI比上年下降0.7%。总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。从同比来看，2021年1-4各季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上涨0.7%。CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。1998年以来的GDP增幅与CPI〔3〕国家外汇储藏持续增加年末国家外汇储藏23992亿美元，比上年末增加4531亿美元。年末人民币汇率为1美元兑6.8282元人民币，比上年末升值0.1%。〔4〕财政收入稳步增加全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.8%。全球经济环境对我国经济开展的影响〔1〕全年出口可能收缩兴旺国家是我国制造业产品的主要出口市场，占我国出口市场的份额在60%左右；其经济收缩会对我国全年出口产生明显影响。2021年前10个月汇率和通胀因素导致出口保持了同比增长，但是我国产品在美国、欧盟和日本进口市场中的份额明显下降。2021年汇率和通胀对出口增长的奉献根本消失，在全球贸易量收缩9%的情景下，无法排除我国全年出口收缩的可能；最近数月以及年内国内出口政策的调整不太可能改变这种趋势。〔2〕产能过剩矛盾会更加突出出口收缩将会进一步加剧我国去年以来出现的产能过剩矛盾。我国经济对货物贸易出口的依存度超过35%。2021年出口收缩加剧使我国目前已经出现的产能过剩问题，并已经由沿海扩散到内地、从出口传递到进口、从下游制造产品传导到上游原材料产品。未来，产能过剩将成为国家出台的一系列产业振兴规划所面临的最为严峻的挑战，其影响可能会持续3～5年。〔3〕微观层面上信贷紧缩短期难以消失去年以来，市场层面的信贷紧缩也成为拉动投资、出口和消费的主要制约因素之一。一方面，内外需疲软，使得企业订单减少，生产下降，利润减少，亏损增加，导致企业缺乏投资和扩大生产的动力；另一方面，金融机构风险意识加强，除了政府工程外，不愿承当市场的不确定性风险。此时，宏观层面刺激供给的宽松政策并不能有效化解市场层面需求缺乏的风险，在经济尚未回暖前也就很难解决微观层面信贷紧缩的难题。〔4〕经济开展的长期风险增大2021年10月份以来，我国迅速出台了一系列防止经济急剧减速的宏观经济政策，受到国际社会的好评。这些政策虽然从设计上兼顾了长期和短期，但是在操作上更加侧重短期保增长的目标，对长期促内需、调结构的开展改革措施重视不够，增加了我国经济开展的长期风险。1.3武汉经济开展现状分析武汉经济开展状况〔1〕经济快速稳定运行2021年前三季度武汉市生产总值3981.51亿元，比去年同期增长15.7%。其中，第一产业增长2.4%；第二产业增长20.6%；第三产业增长11.5%。全口径财政收入1018.28亿元，增长44.6%；地方财政收入562.78亿元，增长56.0%；地方一般预算收入276.11亿元，增长23.0%。投资较快增长，工业投资加快上升。前三季度全社会固定资产投资2618.75亿元，比去年同期增长27.1%，其中，城镇投资2543.44亿元，增长27.3%。根底设施投资保持高速增长，完成投资773.45亿元，增长40.2%，其中，水利、环境和公共设施业投资444.37亿元，增长49.7%；交通运输仓储业投资259.6亿元，增长32.0%。工业投资快速上升，完成投资587.38亿元，增长32.1%，增幅同比提高39.2个百分点，比一季度提高22.4个百分点，比上半年提高10.9个百分点。其中，石化投资增长2.34倍，家俱制造投资增长1.85倍，通用、专门用设备投资增长44.1%，食品饮料投资增长40.9%，但钢铁投资仍下降49.4%。房地产开发投资继续较快增长，完成投资709.63亿元，增长35.4%。销售商品房778.37万平方米，增长9.8%；销售额436.80亿元，增长18.0%。城市居民收入提高，农民收入增长较快。前三季度城市居民人均可支配收入16147.88元，比去年同期增长14.8%，其中，工资性收入10975.27元，增长11.8%；经营性收入1395.61元，增长13.0%；财产性收入418.75元，增长1.1倍；转移性收入5101.66元，增长15.6%。农民人均现金收入7677.00元，增长15.1%，其中，工资性收入2758.34元，增长21.5%；家庭经营性收入4323.77元，增长9.7%；转移性收入594.88元，增长30.2%。〔2〕经济运行质量和效益同步提高一是经济增长速度明显加快。与去年同期比，主要经济指标增长速度大幅提高，其中，生产总值提高3.9个百分点，全口径财政收入提高28.5个百分点，地方财政收入提高27.3个百分点，规模以上工业总产值提高30.2个百分点，社会消费品零售总额提高6.3个百分点，城市居民人均可支配收入提高3.9个百分点，农民人均现金收入提高1.2个百分点。与近14年来增长最快的2021年同期增幅相比，全口径财政收入高出11.5个百分点，地方财政收入高出25.3个百分点，规模以上工业总产值高出1.7个百分点，规模以上工业增加值高出1.3个百分点，外贸出口高出14个百分点。整个经济已上升到金融危机前的增长水平，而且多数指标已经到达上一轮经济运行周期的最好水平。二是经济增长方式不断协调。从主要依靠投资拉动逐步转向投资、消费、出口协调拉动。前三季度我市社会消费品零售总额增幅为近14年来同期最好水平，除元月份、3月份受春节错月影响外，有7个月增幅超过20%。这使得消费与投资增幅的差距不断缩小，由去年同期低14.5个百分点缩小到目前的7.2个百分点，这也是近7年来的同期最小差距。同时，外贸出口恢复性增长，增幅创历史新高，由去年低全社会固定资产投资53.8个百分点转变为高出近40个百分点。三是经济增长质量明显提高。前三季度在经济快速增长带动下，质量效益也大幅提高。财政规模迅速扩大，全口径财政收入突破1000亿元，地方财政收入突破500亿元，均超过了去年全年水平。在地方财政一般预算收入中，税收收入220.18亿元，占79.7%，同比提高0.3个百分点。企业效益明显改善，1至8月规模以上工业企业完成利税总额558.56亿元，增长48.1%，增幅同比提高60.2个百分点，其中，利润总额215.77亿元，增长81.9%，提高107.6个百分点；亏损企业亏损额18.93亿元，比去年同期减少了13.99亿元。62家重点商业企业主营业务收入1367.63亿元，增长30.9%，增幅同比提高30.6个百分点；利润总额59.99亿元，增长24.5%，提高36.1个百分点；亏损企业由去年同期的12家减少6家。四是社会保障力度明显增强。在经济快速开展的同时，加大了财政支付的保障力度，前三季度，一般预算支出中社会保障和就业支出53.73亿元，增长85.5%，增幅同比提高91.9个百分点；医疗卫生支出19.75亿元，增长20.6%，提高3.7个百分点。提高养老金标准，今年1月份起，普遍调高离退休人员根本养老金标准，惠及我市离退休人员达84万人。提高最低生活保障标准，今年5月份起，城市居民最低生活保障标准中心城区由每月300元提高至360元，远城区由每月240元提高至300元；农村居民最低生活保障标准中心城区由1500元/年提高至1730元/年，远城区由1000元/年提高至1440元/年。提高最低工资标准，今年5月起，最低工资标准由700元/月调高到900元/月。武汉城市开展规划与建设根据武汉市城市总体规划〔2021-2021年〕，至2021年都市开展区城镇建设用地面积906平方公里，城镇人口880万人，人均城镇建设用地面积103平方米。主城区是都市开展区的核心，以调整优化为主，重点培育和提升城市效劳功能，集中开展金融商贸、行政管理、科教文化、信息咨询、旅游休闲等效劳业，强化高新技术产业和先进制造业，成为我国中部地区的现代效劳中心。武汉主城区以三环路以内地区为主，包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区，总面积为678平方公里。规划至2021年主城区常住人口502万人，建设用地450平方公里，人均建设用地89.6平方米。〔1〕主城区功能定位主城区依托“两江交汇、三镇鼎立〞的自然格局，以长江、汉水及东西向山系为纽带，形成汉口、武昌、汉阳相对独立的城市功能体系，并在此根底上构建三镇一体化开展的总体格局。汉口地区主要开展效劳中部、面向全国的金融贸易和商业效劳职能。规划常住人口154万人，建设用地面积116平方公里。汉阳地区主要开展先进制造业、会展博览、文化旅游、生态居住等职能。规划常住人口100.5万人，建设用地面积103平方公里。武昌地区主要开展科教文化、高新技术、金融商务和省级行政中心职能。规划常住人口247.5万人，建设用地面积231平方公里。〔2〕主城区建设强度控制——2.5，绿地率30％以上。综合组团以居住为主的地区为一般强度区，以多层、小高层为主，邻近城市干道和局部地区可布置局部——0.8，绿地率40％以上。城市生态廊道控制为低密度区，建筑高度控制在10米以下，建筑密度控制在10％以下，综合容积率控制在0.3以下，绿地率50％以上。〔3〕综合交通规划主城区对内交通：持以人为本、公交优先的原那么，开展城市轨道交通，优化常规公共交通，加强主城区快速路和过江通道建设，完善三镇内部道路系统，强化交通需求管理，形成以公共交通为主导、结构合理、功能完善的综合交通体系。主城区道路系统保持环路、放射路与方格网相结合的布局，道路网络由城市快速路、主干路、次干路和支路组成。其中快速路由3条环路和13条放射线组成。2021年，主城区规划道路总长约3130公里，道路网密度为7公里／平方公里，道路面积率为18.3％，人均道路面积15.3平方米。对外交通：成天河机场第二航站楼、第三航站楼和第二跑道，进行机场第三跑道的建设准备工作，加强空港配套设施建设，积极培育和开展国内国际航线，将天河机场建设成为辐射全国、面向国际的大型枢纽机场和航空物流中心。至2021年，形成3000万人次、40万吨货物吞吐量的年运输能力，远景开展成为拥有四条跑道的大型复合枢纽机场。提升武汉铁路枢纽作为全国四大铁路枢纽、六大客运中心之一的地位。规划至2021年，形成以京广客运专线、沪汉蓉快速客运通道、京广线、武九线、汉宜线和武康线为骨架，衔接北京、西安、重庆(成都)、广州、南昌(福州)、上海等六个方向的特大型环形铁路枢纽格局。开通联系周边及区域性中心城市的城际列车。建设武汉长江中游航运中心，将武汉港建设成为中部重要的近海直达港和远洋喂给港，以集装箱、汽车滚装、大宗散货运输为主的枢纽港。合理布局港口功能，形成以阳逻、北湖、青山、汉阳、金口等五大板块为主的现代化港口群。“城市圈〞对武汉经济开展的意义〔1〕引领全省经济高速开展武汉城市圈作为全省经济社会开展核心区域，综合实力强，开展优势突出，带动和辐射作用进一步增强。全省经济增长中处于举足轻重的位置。分地区看，武汉市领涨势头依然，增长速度保持领先。2021年武汉城市圈加快转变经济开展方式，努力优化产业结构，总体经济继续保持快速稳定增长的态势。全年实现地区生产总值〔GDP〕6972.11亿元，比上年增长14.8%，占全省地区生产总值的61.5%，所占比重较上年提高0.6个百分点。〔2〕推进产业结构调整和经济开展方式的转变武汉城市圈继续推进产业结构调整和经济开展方式转变，经济结构趋于优化。三次产业增加值比重分别为10.9%、45.5%和43.6%。其中，第一产业比重低于全省平均水平4.8个百分点，第二产业比重高于全省平均水平1.7个百分点，第三产业比重高出3.1个百分点。其中武汉市第三产业比重最高，到达50.2%。1.42021年宏观经济走势预测2021年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2021年的反弹趋势，在总体静态上呈现出“GDP增速提升〞、“物价水平全面提升〞、“就业形势逆转〞、“外需常态化〞等多元景气的局面。但是，从动态趋势角度来看，由于“刺激性政策的逐步退出〞、“房产新政的出台〞、“地方投融资平台的清理〞、“结构性调整的力度加强〞以及“中国存货周期与兴旺国家存货周期的同步高点回调〞、“欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击〞等因素，2021年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底〞，但GDP增速将出现强劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现“GDP季度增速跌破9%〞、“CPI月度增速回落至2%左右〞、“总量平衡和动态再次恶化〞的“次萧条〞局面，从而导致2021年宏观经济景气大幅度下滑。在“周期转换〞、“政策调控〞与“结构调整〞的三重力量的作用下，未来宏观经济可能步入“振荡〞、“波动〞与“相对低速〞的过渡期。三、房地产宏观市场分析1.1房地产政策法规分析.12007-2021年我国房地产重大政策法规分析2021年房地产政策分析梳理个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年分析：2年和5年虽然只是个时间的问题，可要是一牵扯到征税的问题，就显得尤为重要：一方面，有效调控了房子的周转速度，起到稳定有效供给的作用;另一方面，在一定程度上也增加了国家的财政收入。还有对普通和非普通住房的区别对待，也起到了缩短“贫富差距〞的效果，可谓“一石三鸟〞。国务院常务会议出台了“国四条〞分析：政策法规还不够，又多了个“国四条〞，看来这次政府是要下大力气调控一下房价了。房价高，根据经济学原理，就是有效供给缺乏;居住对立投资，那么是信贷体制不完善的结果;市场乱，起因于监管力度不够;买不起房，是因为一局部收入低。“国四条〞，条条见“血〞，相信也会有一个好的结果。五部委联合出台?进一步加强土地出让收支管理的通知?分析：09年的房地产市场，可以说是地价和房价的市场。尤其是“地王〞频出，也是议论纷纷。针对开发商的拿地问题，五部委这次也是严出?通知?，进一步抬高拿地的本钱和标准，以期到达标准土地竞拍市场的目的，使房价更加趋于理性化。暂免征收印花税继续实行分析：印花税，作为国家税收的主要来源之一，有着重要的现实意义。房子作为大宗商品，其印花税也是政府很大的财政来源。但是，90平米以下的购置人群多为中低收入者，免征既是合理也是合情。首套房贷利率七折优惠继续实行分析：最近，房贷利率调整的风波闹得是沸沸扬扬，上面这个政策起码是做了一个局部的交代：并非针对全部的房源，购置首套房子仍将享受7折的利率优惠，而二、三、四……套房源利率应该会得到一定的上调。房贷新政策A家庭首套住房，且面积90平米以下的新房，优惠房贷利率最多下浮20%。B家庭第二套及以上住房按揭贷款，120平米以下利率由各银行根据客户具体情况自行掌握，但首付比例至少40%，120平米以上利率至少上浮10%。C90平米以下契税标准不变，120平米以上契税标准要提高，具体标准随后发布。分析：从上面这三条来看，新的房产政策还是倾向于维护中低收入人群的利益，保证大家买房、住房安省放心。针对第二套及以上的购置人群，实施区别对待的付款方式和利率标准，在充分实现人性化的同时也起到了调控的作用。2021年房地产政策分析梳理1、信贷政策盘点政策一：2021年1月3日,四大国有银行宣布,只要2021年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原那么上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细那么后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细那么相继出台,为楼市回暖蓄积了政策根底。政策二：5月27日，国务院发布的?关于调整固定资产投资工程资本金比例的通知?中明确，保障性住房和普通商品住房工程的最低资本金比例为20%，其他房地产开发工程的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑〞。政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了?关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知?，针对局部地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭〞、“假首付〞、“假房价〞、“二套房贷〞标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序开展。坚持重点支持借款人购置首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出?关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见?，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金〞和“保障房〞实现“对接〞。政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条〞，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差异化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。〞政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成局部，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2021年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长〞的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2021年楼市消费的增长。数据显示，2021年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量到达4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。

进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定开展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房〔及以上〕信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步开展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条〞的出台说明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2021年房地产信贷政策的主基调。2、税收政策盘点政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，标准土地增值税清算工作，国家税务总局制定?土地增值税清算管理规程?，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。?规程?自6月1日起施行。根据?规程?，纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发工程全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发工程的；三是直接转让土地使用权的。

政策二：5月25日，发改委公布了?关于2021年深化经济体制改革工作的意见?，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转〞运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

政策三：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的假设干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2021〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

政策四：12月23日，财政部和国家税务总局出台了?关于调整个人住房转让营业税政策的通知?，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。〞

政策评析：由于2021年是房地产政策相对宽松的一年，房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的开展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。不过随着税收优惠期限的结束，优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场效劳的，反过来，如果市场情况发生了根本性的改变，相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升，局部城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。营业税“2转5〞对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯子，政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言，税收是政府进行房地产调控的重要手段，使用得当可以起到促进楼市开展，稳定楼市价格的良好作用，但如果使用不当，那么往往效果与期望差距甚远。3、住房政策盘点政策一：6月2日，住房与城乡建设部，国家开展和改革委员会，以及财政部联合印发了?2021-2021年廉租住房保障规划?，从2021年起到2021年，争取用三年时间，根本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

政策二：12月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康开展的“国四条〞，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2021年末，根本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题〞。对于1000万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民，要加大力度进行改造，方案用5年左右时间根本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间根本完成。

政策评析：我国住房政策几经变迁，由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃，但在转变过程中，住房政策过度鼓励了市场化走向，导致局部城市房价高企，房价与收入的比例失调，形成所谓的住房民生问题。2007年之后，政府的住房政策开始转向，工作重心转到了住房保障上来。2021年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。而且，对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大，这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。

从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化开展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定开展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得开展空间。

4、土地政策盘点政策一：4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视会议在京召开。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

政策二：5月15日，国土资源部下发?关于切实落实保障性安居工程用地的通知?要求，各地要加快编制、修编2021至2021年和今年保障性住房用地供给方案，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供给标准、规模及时序，并落实到具体地块。

政策三：8月21日，国土资源部下发?关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知?，为促进城市新增建设用地及时有效供给并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。

政策四：12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布?关于进一步加强土地出让收支管理的通知?，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原那么上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

政策评析：土地政策是影响房地产市场开展最重要的政策之一，土地政策的主要内容是调整土地供给结构、供给节奏，以及土地出让金缴交规那么的相关制度。2021年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V〞型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王〞。尤其是一线城市，“地王〞甚至在某些区域扎堆。“地王〞的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。从土地资源角度看，我国城市土地供给与未来市场需求是不对应的，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，在一定程度上向住房保障用地倾斜。5、国四条与相关地方政策国四条：国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康开展的政策措施，提出了四条意见：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给，提高土地供给和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差异化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2021年末，根本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

政策评析：“国四条〞是今年以来国务院出台的第一个重量级的房地产调控政策。“国四条〞出台的背景是我国宏观经济“保八〞已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康开展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。实际在“国四条〞出台前，12月9日召开的国务院常务会议已经开始介入房地产调控，提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施〞的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供给，抑制投机性购房。〞再到12月14日的“国四条〞出台，短短一星期，中央三次重要会议上都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候，政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，房价问题还不算突出的话，那么明年房地产开展的外部环境将发生巨大变化，政府不大可能再继续对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼〞。“国四条〞的政策表述既有对传统政策的继承，也有一些新变化。“新变化〞表达在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。国务院常务会议提出要“遏制〞房价的上涨，其政策表述强度空前，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供给那么是平抑房价的主要手段。同时，国务院提出要“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。〞这为后续更加严厉的调控埋下了伏笔。2021年房地产政策分析梳理2008年1月3日，国务院公布?国务院关于促进节约集约用地的通知?。政策要点：闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，2021年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。要将最低容积率、单位土地面积的住房建设套数和建设套型等规划条件写如土地出让合同，对国家机关办公和交通、能源、水利等根底设施〔产业〕、城市根底设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。2008年2月28日，建设部发布?关于做好住房建设规划与住房建设年度方案制定工作的指导意见?。政策要点：建设部重申，新批商品房建设面积70%须90平米以下。建设部于2月28日发布?关于做好住房建设规划与住房建设年度方案制定工作的指导意见?明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2021年住房建设方案，在6月底前制定并公布2021年至2021年住房建设规划。2008年3月5日，两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系〞。政策要点：〔1〕要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。同时，要积极改善农民工居住条件；〔2〕要增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；〔3〕要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；〔4〕要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购置开发用地等的IPO，将不予核准。政策要点：〔1〕证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；〔2〕证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购置开发用地等的IPO，将不予核准。2008年4月16日，国家税务总局发布?关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知?，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。政策要点：对省级地区的住宅〔非经济适用房〕的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税本钱后按照实际利润再行调整2008年6月1日?国有建设用地使用权出让合同?示范文本出台。政策要点：国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布?国有建设用地使用权出让合同?示范文本，“合同要明确填写建设工程的开工时间、竣工时间。属于商品住宅工程的，原那么上开发时间最长不得超过3年。〞2008年6月15日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率。政策要点：〔1〕2008年1月25日由14.5%调至15%；〔2〕2008年3月25日由15%调至15.5%；〔3〕2008年4月25日由15.5%调至16%；〔4〕2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。〔5〕2008年6月15日和25日分别上调0.5%调至17.5%。2008年7月1日?房屋登记方法?出台。政策要点：住房和城乡建设部组织制定并发布了?房屋登记方法?。根据?方法?，所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。?方法?中明确规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。2008年8月1日?民用建筑节能条例?公布。政策要点：各级人民政府应当加强对民用建筑节能工作的领导，积极培育民用建筑节能效劳市场，健全民用建筑节能效劳体系，推动民用建筑节能技术的开发应用，做好民用建筑节能知识的宣传教育工作。国家鼓励和扶持在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。在具备太阳能利用条件的地区，有关地方人民政府及其部门应当采取有效措施，鼓励和扶持单位、个人安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。2008年8月27日，央行银监会公布关于金融促进节约集约用地的通知。政策要点：对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产工程，禁止发放房地产开发贷款或以此类工程建设用地作为抵押物的各类贷款〔包括资产保全业务〕。2008年8月27日，中国人民银行和中国银监会联合发出通知“监管部门重申：不得向小产权房发贷款〞。政策要点：再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。按照通知，今后四类贷款工程将受到严格控制。这四类工程包括：一、禁止向不符合规划控制要求的工程提供贷款支持，禁止向违法用地工程提供贷款支持；二、对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政根底设施、生态绿化工程以及工业工程建设，不得予以任何形式的信贷支持；三、严格农村集体建设用地工程贷款管理；四、严格商业性房地产信贷管理。2008年9月16日，央行通过人民银行网站宣布，即日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率也相应下调。2008年10月9日，存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税2008年10月22日，财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。政策要点：自2008年11月1日起，对个人首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%〔原为1.5%〕。对个人销售或购置住房暂免征收印花税〔0.05%〕；对个人销售住房暂免征收土地增值税〔根据房子面积大小实行不同的税率〕；自10月27日起，金融机构对居民首次购置〔〕；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。2008年11月5日，温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施，2021年底前投资4万亿。政策要点：加快民生工程、根底设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。2008年11月27日，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。政策要点：一、从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。三、活期存款利率从0.72腰斩，直接降到0.36。存款准备金率下调1个点，释放4500亿元的现金。2008年12月10日，2021年中央经济工作会议部署明年重点任务，提出明年经济工作的5项重点任务。政策要点：会议提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康开展。2007年房地产政策分析梳理2007年1月16日国税总局下发?房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。以此为标志，其实已经拉开了2007年调控的序幕。

2007年3月18日，中央银行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行已连续进行6次加息。从2007年6次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击；不过，频繁的加息到达了累积的效果，并对市场产生了放大效应；这也从市场反响中表达了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的本钱支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减。在经过了6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的本钱累积风险，特别是局部大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。

2007年6月11日商务部和国家外汇管理局联合发布?关于进一步加强、标准外商直接投资房地产业审批和监管的通知?，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。

2007年8月13日国务院公布了?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?〔国发〔2007〕24号〕的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共效劳职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供给体制。从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，表达了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。也就是说，面对各地房价快速上涨，政府已经意识这个问题的重要性，并希望建立一套有效的住房保障体系或采取“双转制〞的方式来解决低收入家庭居住问题。正是这意义上说，?意见?向有利于广阔民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场开展模式上迈出了一步，也是对18号文件的纠偏。?意见?明确肯定了中国的房地产市场开展就是为了改善居民的根本居住条件，住房的民生问题是房地产市场开展的根本。也就是说，中国的房地产市场开展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动GDP增长，也并非是如何扩大内需，而是如何来解决全国人民的根本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场开展的根本及准那么。可以说，这样一个根本与准那么，不仅表达了保证居民的根本居住权的现代文明，而且表达了党的一切为人民效劳的根本宗旨及表达了中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果要求。尽管24号文件促使5年内经济适用房贷款政策出现调整，不过政策的影响力是否能够获得比拟良好的效果，还需要相关细那么的配套跟进，尤其是现有经济适用房的交易规那么界定细那么将会直接决定市场波动幅度是大是小的标尺。

2007年8月21日中国人民银行下发?关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知?，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。2007年9月27日央行、银监会联合公布?关于加强商业性房地产信贷管理的通知?(359号文)，政策要求：对于贷款购置第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，工程资本金不达35%，不得发放贷款等。2007年12月3日国土资源部、财政部、中国人民银行联合公布?土地储藏管理方法?。此举旨在完善土地储藏制度，加强土地调控，标准土地市场运行，促进土地节约集约利用等。?土地储藏管理方法?规定，涉及银行贷款的，土地储藏机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储藏机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储藏机构举借的贷款规模，应当与年度土地储藏方案、土地储藏资金工程预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超方案、超规模贷款。土地储藏贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储藏贷款担保。土地储藏机构不得以任何形式为第三方提供担保。作出这样严格的规定，是为了更好地躲避土地储藏可能引发的金融风险，使土地储藏制度走得更稳、更好，在土地市场调控中发挥出更大作用。?土地储藏管理方法?有助于进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供给。2007年12月?土地储藏管理方法?的公布，房地产调控阀门进一步拧紧，整顿闲置土地将成为2021年房地产政策调控重头戏。

2007年12月11日中国人民银行、银监会联合发布?关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知?，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购置首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行〞，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义；对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。房地产政策法规与房地产市场变动之关系分析〔1〕房地产政策与价的变动关系a、价格涨幅最快的城市在新政后价格下行的趋势明显，涨幅较快和一般的城市价格开始出现上升的迹象涨幅最快的城市：杭州、深圳、上海、北京，7月份均价普遍低亍新政出台当月〔>10%〕，且上行动力缺乏涨幅较快的城市：厦门、武汉，6月价格出现10％以上的跌幅后又开始上升，但依然低于新政出台当月涨幅一般的城市：西安、天津、长沙，7月份价格依然高亍新政出台当月b、一二三类城市在新政后价格均具有如下特征：价格坚挺－量首次触底上升－价格下跌－量二次触底上升－价格触底〔2〕房地产政策与量的变动关系一线城市：成交量除上海外，其他3个城市32周开始出现大幅回暖，当前成交量已根本到达调控前的水平；成交均价近期波动幅度较大二类城市：成交量除佛山外，其他3个城市出现大幅回暖的时间滞后或未出现，且和调控前仍有差距；成交均价除佛山外，总体比拟平稳三类城市：成交均价走势相当平稳；在此前提下，成交量出现回暖，但时间不一定。

〔3〕房地产政策与投资比例的变动关系4．15新政出台后，全国各城市投资比例明显减少，但7月份以后，局部城市投资比例又逐步开始上升〔4〕房地产政策与购房目的变动关系新政后，性需求比例上升，改善型需求比例下降，从三类需求的成交结构组成来看，虽然各类需求的绝对面积均出现下降，但刚性需求所占比例增加，改善型需求比例大幅下降，而享受型需求少量下降，说明在新政下改善型需求受影响最大；〔5〕房地产政策与成交物业变动关系商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小；上海市商业和办公物业成交面积同比下降，但降幅大大小于住宅，而厦门的商业和办公成交面积逆市上涨，反映了局部投资资金从住宅转向商办类物业。〔6〕开发商针对新政的反响A恒大5月5日5月5日的业绩发布会上明确表示，从即日起集团旗下所有产品将全线以8.5折对外销售。自此，恒大成为“国十条〞后，首家公布大幅降价的大型地产开发商。B万科5月6日，根据万科内部人士透露，针对“国十条〞带来的市场影响，万科高管会达成的根本共识是：首先考虑的不是降价问题，万科的思路是，一方面针对新政对首套房的相对支持，调整其产品线，令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢，同时拓展受新政影响较小的商业地产工程。另外，由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2021年城市拓展战略，向风险较低的区域倾斜。调整产品线，改变城市拓展方案，而非降价；这反映了万科对于新政来的市场走势的判断：新政绝非短期政策，而将是一项长期的常规政策；因此万科以战略高度，改变工程拓展方向，调整产品线，做好长期上的应对准备，乃至于改变公司战略和业务方向。首先考虑的不是降价问题，但不是不考虑降价问题；何时降价，降价多少对万科而言，在企业经营角度只是战术问题。C绿地、龙湖、远洋、富力等续恒大之后，上海绿地成为首家跟进的企业。根据易居观察，绿地位于上海的公园一品、蔷薇九里、诺丁山等多个楼盘打出了8.8-9.0折的广告;位于昆山的工程绿地21新城，也打出了买立减2万的广告;位于北京大兴黄村的新里西斯莱公馆工程4月27日开盘，开盘价格为18500元/平方米，低于周边楼盘千元。同时，根据观点网北京资讯，北京局部主流开发商出现价格松动：龙湖地产旗下通州区的龙湖.蔚澜香醍一次性付款有九五折优惠；远洋地产及合景泰富位于朝阳区的远洋公馆及顺义区的香悦四季，一次性付款九七折；富力地产及绿城集团在顺义区富力湾，以及朝阳区绿城北京诚园，亦给予九八折优惠。D太古208亿分拆方案紧急刹车。5月7日，太古地产及母公司太古股份共同发布公告称，认为在当前市况下进行全球出售是不明智之举，因此决定搁置分拆上市方案，有条件股息也将不会派发。太古地产分拆方案的失败，表示在当前市场环境下，地产企业的上市及再融资方案普遍不被看好，强行融资必须付出更高的代价。我国房地产政策法规对武汉市场的影响〔1〕供给量与成交量在市场供需双方都出现观望僵持局面下，武汉市场整体成交量在新政当月开始，连续4个月成交量下滑，至7月成交量缺乏70万方，同比07、09年萎缩幅度都在40%以上。〔2〕认购率与解筹率新开盘工程当日解筹率同样持续走低，由新政前的69%降至新政后的47%，至7月份新开盘当日认购率进一步下降至34%。〔3〕产品结构新政后的成交产品结构中，虽然仍由首置类产品成为市场主力；但在7月份，改善类产品供给比例正逐步提升，尤其是首次改善类产品供给及需求释放都有所提升。〔4〕土地市场新政后土地市场供求暂未减缓,但略有差异:商业用地供求两旺;居住用地表现相对平淡,溢价不高,但未出现明显流拍现象。〔5〕环线价差环线价格差距拉大，一环内供给长期紧张，对整体市场支撑作用。内环及一二环价可靠差距到达38%，由于内环未来供求关系将长期处于相对紧张的格局，内环对一二环价格有一定的支撑作用。但对二环及二环外的价格支撑力度有限，初步预计后期二环外会受到较大的冲击。1.2我国房地产开展现状简要分析房地产开展走势分析〔2007-2021〕〔1〕土地开发面积和土地购置面积2003-2006年，房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面，2005年和2006年为负增长。2007年，房地产企业购置土地面积出现大幅增加为40609.18万平方米，增幅到达11.03%。受金融危机影响，2021年房地产开发企业购置土地面积再次出现负增长，为36785.37万平方米，同比减少8.6%，增幅比去年同期减少20个百分点。2021年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅高于2021年10个百分点。2021年土地开发面积和土地购置面积继续维持上年的负增长态势〔2〕房地产投资额2021年房地产开发投资为3.06万亿，增长20.9%，增幅比2007年减少10个百分点。2021年，房地产开发完成投资3.6万亿元，同比增长16.1%，增幅比去年同期减少4.8个百分点，为近年最低水平，比同期城镇固定资产投资增幅低14个百分点。2021年1-2月，房地产开发投资增幅最低只有1%，之后增幅逐月增加，下半年高于10%，年末增幅有所下降。〔3〕商品房销售面积2021年，房地产市场需求下降。商品房销售面积62088.9万平方米，同比减少20%。其中，现房销售面积19629.3万平方米，同比减少22%；期房销售面积42459.7万平方米，同比减少19%。2021年，商品房销售面积大幅增加。全年商品房销售面积93713万平方米，同比增加42.1%，增幅增加62个百分点。其中，1-11月现房销售面积为20219万平方米，同比增加47%，增幅增加66个百分点；期房销售面积为55074万平方米，同比增加55%，增幅增加73个百分点。逐月数据看，2021年商品房销售面积自3月份起同比增加，增幅逐月增加。〔4〕房价2021年房价涨幅为6.5%。受翘尾因素影响，2021年房价同比涨幅在1季度到达最高，之后逐步回落，1-4各季度70大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为11%、9.2%、5.27%、0.5%。环比价格来看，2021年第3季度和第4季度房价出现环比下降，1-4各季度70大中城市房价环比涨幅分别为0.8%、0.3%和环比下降0.1%、环比下降1.3%。2021年1月和2月70大中城市房价依然为环比下降，3月份开始房价出现环比上涨，且涨幅逐月提高。2021年全年，房价环比累计上涨7.75%，1-4季度各季度房价分别环比下降0.2%，环比上涨1.81%、环比上涨2.52%和环比上涨3.44%。典型城市房地产开展状况简介〔1〕深圳A新增供给分析2021年楼市调控政策转向，信贷收紧，在紧缩型调控政策频出的大环境下，成交量持续下滑，面对前景不明朗的楼市环境，开发商谨慎决策，放缓在建工程的入市步伐。根据深圳房地产信息网的监测，2021年上半年全市住宅推售面积133.6万㎡，同比大幅减少四成多，推售套数为16452套，同比减少31.2%。

B成交均价分析2021年上半年是楼市调控的高压期，一系列打压政策的密集出台，特别是有史上最严之称的“国十条〞出台后，效果立竿见影，成交量暴减，房价疯涨的势头也得到遏制，并出现回落的苗头，但与去年同期相比，房价仍然相当高。2021年上半年深圳住宅的成交均价大致呈先攀升后回落之势，特别是在“国十条〞出台后，新房成交均价下跌明显，6月份的成交均价已跌至16970元/平方米，较2月份的峰值〔24195元/平方米〕下降7225元/平方米，降幅接近30％，需要说明的是，房价的回落大局部的原因是缘于成交结构的变动，即成交物业逐渐低端化、低价格，另一方面，新政带来的“特价房〞也是导致房价回落的原因之一。不过，由于2021年上半年是从低位上升，基数小，而2021年上半年是从高位回落，基数大，导致同比出现了房价暴涨，同比涨幅达70.9％，成交均价超过21000元/平方米！

C成交量分析一季度的调控预期以及二季度的“国十条〞出台，催生了强烈的观望情绪，严重抑制深圳楼市成交量，特别是“国十条〞出台后，成交量更是直线下降至冰点。根据深圳房地产信息网的监测，上半年深圳共成交新房126.9万平方米，同比大幅减少67.3％，成交套数14484套，同比大幅减少65％，成交金额267.7亿元，同比大幅减少44％。

D成交户型分析

上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积超过72万平方米，占全市的56.8％，140㎡以上的大户型物业成交近30万平方米，占23.3％，70㎡以下的小户型成交25.2万平方米，占19.9％。

开展现状分析1.3.12021年开展现状简介〔1〕主城区现状截止至2021年9月底，武汉市新房共成交11898套，其中商品房成交10531套(商品住宅成交8348套、商铺和写字楼成交2183套);经济适用房(加上定向限价房)成交1367套。在全市商品住宅成交的8348套中，主城区成交6584套，远城区(黄陂、江夏)成交1764套。主城区在售楼盘347个，成交均价6609.81元/平方米，较上月价格水平上涨3.98元/平方米，楼市价格涨幅0.06%，与去年同期相比增幅9.98%。本月主城区销售套数6584套，较上月增加2167套，增幅49.06%，平均每天销量为219套;与去年同期相比减少8.08%。成交均价方面，在经历七、八两月的价格微跌之后，本月武汉主城区成交均价再次有所上升，随着“金九〞的到来，购房需求的强烈释放，武汉楼市隐现涨价势头;成交量方面，由于购房需求强烈释放和商品住宅新增工程的大量上市，主城区成交量较上月大幅增加，但低于去年同期。〔2〕远城区现状据亿房研究中心的统计数据显示，目前远城区在售楼盘208个，成交均价3663.08元/平方米，较上月价格水平上涨2.82元/平方米，楼市价格涨幅0.08%，与去年同期相比上涨13.33%。本月远城区销售套数1764套，较上月增加560套，增幅46.51%，平均每天销量为59套;与去年同期相比减少1.67%。由于区域内在售工程实际成交价仍变化不大，实际降价优惠的并不多，所以整体远城区成交均价同上月变化不大;随着“金九〞的到来，在局部工程的开盘加推下，远城区成交量环比八月同样大幅增加，但由于新开盘加推量不是很大，故本月远城区成交量还不如七月。〔3〕分片区销量情况(单位：元/平方米套)：由于武汉主城区片区商品住宅成交均价先抑后扬，故虽大多数工程“涨多跌少〞，但在最终的月成交均价上，环比八月变化并不大，武昌中心区、汉口中心区、青山区等五片区成交较上月有所上涨。与去年同期相比，本月各主城区成交均价上涨幅度仍然较大，除沌口片、东西湖片、关山片和南湖片上涨幅度相对较小外，其他片区上涨幅度根本上都在20%以上。九月，除二七、后湖片区成交量较上月有所减少外，其他各片区成交量均较上月增加，随着“金九〞的到来和深入，购房需求明显释放，再加上九月大量新增工程上市，所以促使各片区成交量根本上较上月都有所增加。其中古田片区、南湖片和汉口中心区较上月增加幅度较大，根本上增加了一倍以上。汉口中心区、关山片、东西湖片、武昌中心区和南湖片月成交量都在800套以上，青山区和沌口片由于本身在售工程有限而成交量仍然较小。主要技术指标分析ⅰ〕房地产投资2021年下半年开始是武汉市房地产市场明显回暖，房价的不断上涨带动了投资增长。武汉市房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1～11月份增幅达41%，累计完成投资625.2亿元。而政府根底设施投资的不断增长，使房地产开发投资占武汉市固定资产投资的比率降低至24.63%。这说明政府根底设施投资的增长速度高于于房地产开发投资的比率。而城市根底设施的改造是城市化和房地产市场开展的前提。基于此，2021年武汉市房地产开发投资仍会持续增加。武汉市历年房地产投资变化趋势ⅱ〕供给面积与销售面积A供给量上升，连续两月超过百万方，预计后期供给将维持在近百万方的高位在09年市场的刺激下，去年年低开工工程于今年二季度起陆续开始上升，连续两月市场供给量过百万方。从07年至今的供给走势看，月均供给约79万方，各年供给均受前一年市场环境直接影响，跟据前一年的供求影响，各有正负20%左右的波动，据此初步预测，在09年炽热市场的刺激下，10年供给较平均值将至少有10%的上升，月均供给将接近于90万方，全年供给将超过1000万方，市场后期供给量大。B成交量明显萎缩，新政作用立竿见影415新政当周便产生明显效果，成交出现动摇；5月市场来电来访量均有50%以上的下滑，成交量较上月萎缩46%，5月上旬部份工程出现大量退房现象，但整体市场并不十清楚显，除少数新开盘工程低开入市外，大部份工程价格也未进行调整。与前一轮市场调整不同，目前市场各板块各工程表现不一，虽然整体市场向下，但依然不乏热销工程，短期市场时机依然存在出货时机。C供求比明显上升，供给开始接轨上升，成交下滑，市场格局悄然转变市场四、五月份供给量明显上升，均超过100万平米，预计后期月均供给也将趋近百万方的水平；与此同时，在新政影响下，成交量明显萎缩，市场供、需主导格局正在转变，平衡杠杆逐渐由卖方市场向买方市场倾斜。ⅲ〕土地市场〔1〕土地供给量与成交量分析武汉整体土地供给量较大，在市场积极吸纳的情况下，能提供较为充足的土地资源。07年至至今，武汉累计供给土地4325万方，成交3977万方，累计成交率为92%。除08年市场环境恶劣导致大量流标外，其他各年度挂牌土地根本全数成交，07、09年少量未成交地块多是延期所至。在09年良好市场环境的刺激下，2021年土也少有未成交土地。受到成交结构及城市改造影响，近年来武汉土地价格整体呈现下降趋势。造成价格持续下滑的主要原因有二：一是远城区土地的成交量放大拉低了市场均价，二是09年以来武汉主要以城中村改造为土地出让主要方式，这类工程因操作难度极大，政府通常采取零收益策略推进，故地价能控制在较低的水平。〔2〕不同环线成交量分析内环价格稳定，一二环多为城中村改造工程，价格走低。武汉有三个城市副中心，其中一个分布在二三环间，另外两个分布在三环外，城市副中心周边地块依然有较好的价格支撑。但三环外非副中心片区地块价格市场程度较低，这是三环外价格下滑的原因〔3〕从全国视野，看武汉土地市场从全国视野来看，武汉土地成交量维持在较高水平，但价格处于较低水平。〔4〕土地成交量与住宅成交量比照分析除08年外，各年土地成交面积均超过同期住宅成交面积，后期供给会较为充足。07年至今，累计供给土地3821万方，同期住宅市场成交量达2829万方，住宅成交量与土地成交量比值维持在74%左右，从土地供给角度看，能为市场提供足购的货源，加上郊区、远郊区土地供给的增加，武汉后期应可以维持供求平衡的关系。武汉房地产市场典型现象剖析ⅰ〕品牌工程优势地位突出从工程销售排行榜来看，保利心语和沿海赛洛城无论是销售套数还是面积，都稳居排行榜的前两位。此外，可以看出，上榜的工程根本都是品牌工程，这些工程或是因产品性价比高，竞争力强，如保利•心语、沿海赛洛城、统建•同安家园等受到市场追捧；或是因占据稀缺资源，附加值较高，如水岸星城、世茂锦绣长江，占据稀缺的湖景、江景资源，具有明显竞争优势；或是位于中心城区，交通及配套完善，如融侨华府等，吸引众多购房者关注。1.42021年房地产市场走势预测〔1〕政策对土地市场严控力度逐步加大。从历年市场的规律来看，市场行情炽热时，政府会先从土地市场进行着手调控。〔2〕土地成交量活泼，未来房产市场供给充足。2021年土地市场有效供给缺乏，以致2021年市场局部地区长期出现了供不应求的现象，这也是导致2021年房价上涨的重要原因。2021年政府根据市场相应作出调整，频繁大量的挂牌推地，虽然短期内仍不能缓解市场供需失衡的状况，长期来看未来两年内市场将有大量房源上市。〔3〕土地市场供给重点区域显现。在产业格局逐渐形成的过程中，土地市场也随之做出相应调整。新增建设用地主要集中在城市的东向武昌中心区、南向(东湖经济开发区)、西北向(东西湖区)、西南向(武汉经济技术开发区)等几个方向，相对集约开展的趋势较明显。东湖高新产业区、武汉经济开发区、武昌中心区成为土地供给的主要区域〔板块〕，既拥有丰富的土地资源储藏，也有政府各方面的政策大力支持，更是武汉目前房地产市场开展的热点区域，预计2021年这种供给格局将得到进一步显现。四、武汉别墅市场分析1.1武汉别墅市场简介武汉别墅开展简介武汉市作为我国最大的中部城市之一，别墅开展较为缓慢，从近10年来别墅的开展历程来看，武汉别墅市场经历大概三个阶段：第一阶段：上世纪末到21世纪初当时的武汉城市规模没有现今这么大，如今的光谷、南湖等区域在当时还算是郊区，汤逊湖、金银湖等区域已经相当偏远，别墅开发商已经将眼光瞄准了上述区域，而且引发了开发热潮。根据亿房网在2002年3月末的统计，武汉市当时含别墅的工程已经多达28个，类型以独栋和联排为主。汉口的工程多集中于东西湖，黄金海岸、四季花城、碧海花园这些工程当时的售价不过2000-3000元/平方米;武昌的工程主要向南湖——汤逊湖一线分布，比方有虹景花园别墅、金秋别墅、玉龙岛花园、汤逊湖山庄等，售价比汉口的稍高，从2000到7000元/平方米的各个价格段都有;汉阳的别墅工程较少，集中于沌口，均价从1000到3000元/平方米不等。这一时期的别墅工程虽然地处偏僻，不过周边的自然生态环境都非常好，成为富人理想的第二度假居所。这些工程当时在宣传推广上，都较为低调。第二阶段：2003年发起的山水别墅大盘化典型工程就是位于盘龙城的F·天下。这次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要前两次大得多，而且中心区别墅也初露苗头，像武昌沙湖的水岸星城和汉阳的金桥半山花园等。这一时期的别墅盘开始注重交通规划，以及对内部社区配套的建设，同时通过高调市场推广，争相确立自己的区域产品标杆地位。第三阶段：2007年后，别墅开始走精细、高端之路如庄园1896、保利十二橡树庄园、美院COAST。其特点除了依托工程所拥有的外部资源优势之外，更多通过自身产品打造来提升工程品质，如工程风格形象塑造、样板间打造、院落空间及地下空间处理等。武汉别墅分布区域武汉市位处长江中下游平原，没有出众的名山，同时城内湖泊较多，丰富的景观资源主要来自于湖泊和合江水，所以这些别墅群往往依湖而建，经过10多年的开展，武汉别墅已经形成了四大集中区域，分别是汤逊湖区域、三角湖后官湖区域、金银湖区域和盘龙城的后湖区域。省级政府机构省级政府机构沌口板