西何花园底商全面市场调研及价值分析策略完整

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）商业全面市场调研及价值分析二〇〇七年十一月西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）商业全面市场调研及价值分析第一部分．西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况………………………3—4第二部分．商圈调查及分析………………………4—14第三部分．行业调查及分析……………………14—123第四部分市场分析总结……………………124-第一部分：西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）（以下简称凯旋城）位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目总建筑面积约46万平方米，1层至4层裙楼”，建筑面积约6万平方米；5层至30层塔楼为高尚住宅“凯旋城”，“凯旋城”由12栋塔楼组成，建筑面积约30万平方米，西何花园建筑面积约10万平米。本案商业所指：北侧，一、二号楼商业部分约2万平方米；三、四、五号楼商业部分约2万平方米；南侧六、十二号楼商业部分约2万平方米。项目西侧为太白盛世：“太白盛世”位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目占地面积约70亩，总投资6亿元，总建筑面积约22万平方米，-1层至5层裙楼为“太白盛世家居广场”，建筑面积约12万平方米；6层至28层塔楼为“太白盛世•格调公寓”，“太白盛世•格调公寓”由4栋塔楼组成，建筑面积约10万平方米，户型面积为50130平方米多种户型，部分为商住，让你拥有办公、投资多种选择。其中家居广场地下2层为停车场，地下1层至地上5层为建材家居卖场。整个建筑高达100米，与太白路立交桥交相辉映，宏伟夺目，犹如镶嵌在南二环财富金腰带上一颗璀璨的“商业明珠”，项目主楼西边沿太白路拥有13000平米绿化休闲广场，裙楼顶部拥有10000平米超大屋顶花园。开发商西安毅达房地产开发有限公司创建于1998年4月，注册资本3千万元，固定资产近亿元。主要经营范围有：房地产开发及信息咨询服务，电器机械、金属材料（不含专营）、建筑材料、装饰材料、水暖器材的批发、零售。该公司秉承建设产品质量与经济和社会效益并重的理念，追求高质高效。已建成的开发项目，如“梧桐朗座”、“汉杰·枫尚”、“天赐良苑”以及市政府小区部分住宅等，建筑面积有17万多平方米，上缴国家利税过千万元，得到社会各界广泛赞誉。目前，该公司积极响应政府关于旧城改造的号召，开发承建的西何家村城中村改造项目“西荷花园”、“凯旋城”，规划建筑面积46万多平方米，布局配套合理，品质高尚典雅，工程进展良好。该公司人才济济，实力雄厚，奉行以人为本、质量成效服务优先、诚信正义为怀。十分注重发挥社会效益，积极协调多方力量倾心支持社会公益事业，积极资助市政配套建设。仅目前正在开发的西何家村城中村改造建设中，为何家村小学搬迁一项，就给新校址建设无偿投资近千万元。第二部分：西安市商圈调查康复路商圈康复路轻工市场地区是西安市重要的商品批发集散地，该地区已经逐渐形成了由大规模批发商城和批发市场组成的，并以批发兼零售为经营销售主体的次商业中心商圈。由于该商圈内主要以经营大众性消费品为主，产品价位较低，比较适合中低收入阶层的消费水平，所以该商圈所辐射的范围不仅仅局限于周边居民区，同时也吸引了西安市众多的中低收入水平消费阶层的光顾。土门商圈主要由国美家电购物广场、土门民生商厦、家世界购物中心、丰登路商场、爱家超市等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货、超市、品牌专营店等经营业态。小寨商圈由民生国际购物中心（综合百货）、智圣电器广场（电器）、飞炫购物中心（时尚服饰类）、好又多（超市）、小寨服装城（服装）、小寨家具城（家具）、军人服务社（日用百货）、百汇综合市场（服饰）、嘉汇汉唐书城（图书）等大中型商场、超市，以及近百家临街商铺、专营店（包括KFC、音像店、品牌服装、通讯器材等，其中以品牌服装店和通讯器材店居多）组成。小寨的人流、客流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的倾向特征：满足周围居民和师生迁近式购物需要的中低档价位商品组合。电子广场商圈体现出了四大特点：①属社区消费型商圈；②商圈内消费力较高；③商圈内大型卖场较少；④商圈以步行街商业经济为主导；钟楼区域集合购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游等功能为一体，形成了一个大型的“都市ShoppingMall”。钟楼商圈作为西安市的中央商业区，其具备的优势条件是其他区域性商圈不可比拟的，该商圈已经成为西安市商业区域的“名牌”，是西安本土居民、外地旅游者首选的都市旅游景观。对比分析商圈名称东大街骡马市南大街商圈西大街商圈北大街商圈解放路商圈小寨商圈康复路商圈城隍庙商圈物业类型历来商业旺地历史主题SH0PPINGMALL各类精品商场，档次悬殊仿古一条街金融行政为主，商业较少消费力转移，客户群分散中低档商品批发市场各类批发市场聚集地回民聚集地，小吃杂货为主交通状况30M宽步行街，较易聚集人群，平面流通良好50M宽交通主道，50M宽交通主道，50M宽交通主道，商业位置不集中车流较多车流较多路面窄，车辆流通，人行危险商业规模大规模商业集中区域腹地小，发展空间小大力改造供应过大商业分布较零散沿街独立铺面，缺乏整体形象商业氛围不集中由几个市场组合而成，较分散。私人物业，无经营管理开发形态政府行为重点工程商业范围多家开发多家开发开发商业较少，以写字间较多以租为主多家开发政府行为重点工程区域性质纯商业区域商业、办公区域居住办公商业居住办公商业居住办公商业居住商业居住，商业居住兼小商业商业氛围统一形象整体推广各商场形象不统一商业零散，规模不统一整体形象不佳，档次较低各店独立，无整体风格较分散较分散商业氛围较差，经营档次低人流量127020人/天93960人/天60030人/天68730人/天52200人/天52760人/天消费群档次以大众化消费为主体，中高档次商品中高档，收入较高群体消费工薪阶层中低档消费工薪阶层中低档消费工薪阶层中低档消费本区域居民及学生，档次较低本地及邻县小商家，档次较低重点描述钟楼商圈表1.1东大街统计如下：东大街南面北面总计占该街比例（%）占总比例（%）大型商场1230.880.35中小型商场2461.540.60服装专卖517812938.1714.92眼镜店58133.851.51皮鞋专卖1115267.713.01快餐店68144.141.62药店46103.01.17婚纱摄影照相46103.01.17银行75123.551.39书店2351.480.58大型宾馆2020.590.23招待所2241.180.46各种娱乐场所149236.802.67首饰金店5272.070.81皮具箱包65113.251.27女士内衣3582.370.93网吧1341.180.46医院1341.180.46摄影器材0220.590.23美体健身4041.180.46手工艺，礼品5382.360.92化妆品2241.180.46影城0220.590.23超市2020.590.23证券公司2020.590.23饭店2351.480.58邮局0110.30.12航空服务0220.590.23床上用品0330.750.29首饰清洗加工1010.30.12音像制品37103.01.17印刷复印1010.30.12乐器，舞服00000自行车专卖00000保安器材00000钟表专卖修理00000家具专卖00000账表文具00000合计14918933810039.1表1.2西大街统计如下：西大街南面北面总计占该街比例（%）占总体比例（%）大型商场0110.370.11中型商场0110.370.11服装专卖5051.840.55眼镜店0110.370.11皮鞋专卖3031.100.34快餐店0110.370.11药店0331.100.34婚纱，摄影00000银行46104.411.1书店00000大型宾馆3031.100.34招待所00000娱乐休闲1231.100.34首饰金店1010.370.11皮具箱包00000女士内衣00000网吧00000医院0110.370.11摄影器材1120.740.23美体健身00000工艺，礼品1010.370.11化妆品00000影城00000超市1010.370.11证券公司1010.370.11饭店0110.370.11邮局00000航空服务00000床上用品00000首饰清洗加工1010.370.11音像制品1010.370.11印刷复印1404018066.220.8乐器，舞装30154516.545.2单车专卖0110.370.11保安器材0220.740.23钟表专卖0110.370.11家具专卖0110.370.11账表文具0110.370.11合计1937927210031.2表1.3南大街统计如下：南大街东面西面总计占该街比例（%）占总体比例（%）大型商场0110.970.11中型商场471110.671.21服装专卖7162322.332.52眼镜店0221.940.23皮鞋专卖0221.940.23快餐店1121.940.23药店0333.560.34婚纱，摄影1121.940.23银行741110.681.21书店00000大型宾馆0443.880.45招待所0110.970.11娱乐场所471110.681.21首饰金店0221.940.23皮具箱包2133.560.34女士内衣1121.940.23网吧1010.970.11医院0110.970.11摄影器材00000美体健身10000工艺，礼品10000化妆品00000影城00000超市00000证券公司1233.560.34饭店00000邮局00000航空服务00000床上用品00000首饰清洗加工00000音像制品2010.970.11印刷复印00000乐器，舞装00000单车专卖00000保安器材00000钟表卖,修0110.970.11家具专卖0110.970.11账表文具00000画廊1010.970.11保险公司2021.940.23餐厅0443.880.45电器专卖0110.970.11合计366710310012表1.4北大街统计如下：北大街东面西面总计占该街比例（%）占总体比例（%）大型商场00000小型商场2687.281.2服装专卖1343515.232.67眼镜店0111.330.23皮鞋专卖2463.970.69快餐店0331.980.34药店3363.970.69婚纱,摄影00000银行93127.941.39书店93127.281.27大型宾馆0110.660.11娱乐场所0221.330.23皮具箱包0663.970.69女士内衣0221.330.23网吧0110.660.11医院1121.330.23摄影器材1232.010.34工艺，礼品0116.660.11化妆品00000影城1121.330.23超市00000证券公司0000饭店00000邮局1016.660.11首饰清洗加工00000音像制品2681.330.23印刷复印00000乐器，舞服00000单车专卖00000保安器材00000钟表卖,修00000家具专卖0000.660.11账表文具1120.660.11画廊00000保险公司00000普通餐厅2463.970.69电器专卖1011.330.23手机通讯3141.980.34楼吧2021.330.23小铺面013138.611.5小吃店0885.370.93花店0110.660.11合计4110814910017.48东大街西大街南大街北大街总计比例（%）大型商场311050.58中小型商场61118263.02服装专卖1375253720423.67眼镜店13121171.97皮鞋专卖26326374.29快餐店14123202.32药店10336222.55婚纱摄影10020121.39银行12101112455.22书店50012171.97大型宾馆2341101.16招待所401050.58娱乐场所233112394.52首饰金店7120101.16皮具箱包11036202.32网吧401160.70医院411280.93摄影器材220370.81美体健身400040.47工艺，礼品8101101.16化妆品400040.47影城200240.47超市210030.35证券公司213060.70饭店510060.70邮局100120.24航空服务200020.24床上用品300030.35首饰清洗加工110020.24音像制品10128212.43印刷复印11800018121乐器，舞服04500455.22单车专卖010010.12保安器材020020.23钟表卖,修011020.23家具专卖011020.23账表文具010230.35画廊001010.12保险公司002020.23餐厅0046101.16电器专卖001120.23手机通讯000440.46楼吧000220.23小铺面00014141.62小吃店000880.93合计：338272103149862100第三部分：行业调查及分析一．服装行业调查形式：采取抽样上门访问问卷调查调查范围：解放路，长乐路人和服装城，东大街，北大街，南大街，康复路，浙江村，李家村，文艺路恒兴市场等。问卷数量：此次问卷调查共成功访问307人次，收回问卷307份，其中无效问卷6份，有效问卷301份，有效率98%。具体数据如下表：区域总数无效有效比例解放路5034716%长乐路人和服装城8818729%东、北、南大街48-4816%康复路271269%浙江村、李家村60-6020%文艺南路恒兴市场3413310%合计3076301100%

请问您满不满意现在的经营状况呢？单位：人次区域答案非常满意满意比较满意不满意很不满意合计解放路-1636447人和服装城1123041387东、北、南大街-71621448康复路-1816126浙江村、李家村1102621260文艺南路恒兴市场-9915-33合计2409515014301比例0.7%13.3%31.5%50%4.5%100%以上数据反映，回答满意及非常满意的只占了14%，回答比较满意的占31.5%，回答很不满意及不满意的达54.5%。从片区来看，除了解放路由于商业中心往东南方向移动导致经营状况普遍较差外，其余片区的经营状况跟总体情况大体一致。由以上数据可见目前大部分经营者现在的经营状况不是很理想，在调查中得知其主要原因为：一为经济环境变化，消费力仍未展现；二为市场竞争激烈，目前市场上多为“专业市场”型态，虽有“经济规模”，但却会产生“降价”的恶性竞争，如服装城、鞋城等。以上显示消费型态亦在改变，消费者缺乏“一次性购足”的综合性购物场所。为什么？经营状况原因一览表1（满意）原因人次比例地段好2216%交通便利53.5%人流量大2619%管理好，市场规范43%有盈利或能维持生意5943%房价或租价低1712.5%环境及卫生好75%由上题数据得出，其中回答非常满意、满意、比较满意的共137人次，占总量的45.5%。由于此次访问均为经营者，其满意的理由一是有盈利，能维持生意，占了总量的43%；二是人流量大，能保证生意的稳定，占19%；三是地段好，四是房价或租价低，各占16%和12.5%。分析其原因，人流量大及地段好，即会增加其做生意的机会；房价或租价低即其经营成本低；这都是造成其有盈利，能维持生意的原因。所以这几个原因都是相互关联、相辅相成的。经营状况原因一览表2（不满意）原因人次比例地段差95%人流量小6741%管理差，市场不规范2213%经济萧条、生意难以维持7445%房价、租价或税收高4527%环境及卫生差1811%市场规模大、同类市场多，导致竞争激烈3320%消费能力太低，卖不起价钱5232%其它2012%由第一题答案中显示回答不满意、非常不满意的共164人次，占总量的54.5%。其主要原因分析如下：一是经济萧条、生意难以维持，占45%的比例；二是消费能力太低，卖不起价钱，占32%；均显示出消费力仍未展现。三是人流量小，占41%；其原因主要是目前大多数商场缺乏统一促销的机制。一个好的商城不只是初步的统一经营管理就行，还要有“船长”来把舵，或者是“统一促销”的较高层管理机制才能有效地吸引人。四是房租价或税收高，经营成本高。好地段、人流量大的商场基本上就会有如此状况，重点在于经营者如何经营，一般毫无特色的产品就会有产生如此状况。所以需要“有特色”、“有设计感”的东西才能符合未来消费潮流。五是市场规模太大或者同类市场太多导致市场竞争日益激烈，占20%。主要是因为目前市场“单一性”太强，均以单纯购物形式出现，无法满足消费者新的消费趋势。六是物业管理差，市场不规范，占13%。物业管理是投资者及经营者都十分关注的一个问题。请问您现在经营的商铺的租金是多少？元/平方米面积：平方米面积分布一览表面积范围数量比率10㎡以下11739%11—20㎡14448%21—30㎡186%31—40㎡72%41—50㎡41%拒答114%合计290100%从调查数据得出，目前经营者的经营面积主要集中在20平方米以下，占了总量的87%，其余在21平方米以上的只占了9%。租金范围分布一览表单位：元/㎡租金范围数量比率100元以下6522%101—200元7425%201—300元6421%301—400元289%401—600元4716%601—800元31%800元—1000元31%拒答175%合计301100%此次调查的租金大部分在300元/平方米以下，占总量的67%，主要分布在人和服装城，浙江村、李家村服装批发市场，文艺路恒兴市场，其中100元以下的主要在档次较低的人和服装城及浙江村、李家村服装批发市场。人和服装城一楼租金大约在100—200元/㎡之间浙江村、李家村批发市场、文艺南路恒兴市场的租金主要在100—300元/㎡之间康复路批发市场的租金大约在200—500元/平方米之间解放路临街店铺租金主要在400—600元/㎡之间，店中店的租金主要在300—500元/㎡之间，部分较差位置在200—300元/㎡左右。东大街、南大街、北大街的租金最高，此次访问以店中店（内铺）经营者为主，其租金主要在400—600元/㎡左右，小部分稍差的在400元以下。请问您知道西何家村凯旋城商业的规划吗？地点答案知道听说过不知道合计解放路2311447人和服装城4404387东、西、北、南大街11162148康复路181726浙江村、李家村384960恒兴市场162733合计22108171301比率7%36%57%100%由以上数据显示，知道或者听说过西何家村凯旋城商业规划的占7%，不知道的只占36%。可见西何家村凯旋城商业在经营者当中的知名度是较低的，而且他们对西何家村凯旋城商业的未来发展也非常的并不关注。证明本项目在推广明显不足，并未得到经营者所关注。如果以10分为标准，你认为以何家村凯旋城商业的地段能打多少分？区域分数5678910拒答合计解放路1-52674447人和服装城897281122287东、西、南、北大街5581586148康复路-43963126浙江村、李家村23828712-60恒兴市场3641334-33合计19273511942518301比率6%9%11%40%14%17%3%100%调查中，没有经营者给西何家村凯旋城商业这个地段评4分以下，其中5—7分的占总量的26%，评价在8分以上的占了总量的71%。可见西何家村的地段在人们的心中依然是一个黄金地段。从第5及第6题的答案中显示，有72%的人知道西何家村凯旋城商业并且评分在5分以上（不含5分）的占91%，表明众经营者对西何家村凯旋城商业地段的认同。那您觉得西何家村改造项目会对凯旋城商业造成良好的影响吗？区域会可能性很大可能性很小不会拒答或不清楚合计解放路72628447人和服装城1740325287东、北、南大街53129148康复路31553-26浙江村、李家村1224617160恒兴市场218112-33合计4615419748301比率15%51%6%25%3%100%数据显示，只有25%的人认为西何家村改造项目对凯旋城商业不会有太大的良好影响，回答可能性很小的只占6%；15%的人认为西何家村改造项目对凯旋城商业造成良好影响，51%的人认为会造成影响的可能性很大，两者之和达66%。认为西何家村凯旋城商业需要包括哪些功能？（基数301份，可复选）功能人次比率大型百货商场165.31%主题商场103.22%超市144.65%餐饮7424.58%酒吧10.33%咖啡厅185.98%电动游戏室61.99%医药6621%家居建材20766.77%其它299.63%数据显示，从众多受访者的建议中，休闲广场、主题商场、美食街的比例都超过了50%；大型百货商场也接近50%；其次是超市，占41%；再次酒吧、咖啡厅、电动游戏室所占比例较少，在20%以上；电影院的建议最少，只占12%。您觉得在西何家村凯旋城商业做什么主题最合适？（基数301份，可复选）项目人次比率服装5718.93%鞋3411.29%家电3113.65%家居广场20769%女装103.32%男装62%儿童世界124%流行前线52%综合性购物休闲62%其它82.7%由于此次调查的基本上都是服装经营者，因此建议服装城的比例较高，另外很多经营者认为西河家村改造前为建材市场，做家具建材的成功率要高。所占比例不足5%的家电城及家居广场等，受访者普遍认为原生业态是阻碍的一大瓶颈。很多经营者已经认识到只靠单一的一种行业很难维持一个大规模的商业步行街。从第七题的答案中显示，建议休闲广场、美食街、酒吧、咖啡厅、电动游戏室的均在5%以内。可见一个集饮食、娱乐、休闲、购物于一体的综合性的商业必将会引起各商家及投资者的青睐。果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会购买？如购买是自营还是投资？（如答会则跳问第11项）答案数量比率会8127%不会5318%了解后再定16755%合计301100%由以上数据显示，回答会的有27%，了解后再定的有55%，其余18%的人回答不会买。可见商铺经营者对本项目的商业环境比较有信心。从调查中得知大部分商家顾虑的是关于价格高低、如何规划以及工期的问题，因此多数抱着观望的心态，表示必须了解详情后才能定。数据显示了解后再定及不会买的占73%，这些就是我们需要用一个高水准的商业规划去说服的部分。10、如购买是自营还是投资？答案数量比率自营16855%投资145%两者都考虑6622%不会买5318%合计301100%以上数据显示，用来自营者占了55%，自营投资都考虑的占22%，用来投资只占5%。因为此次问卷调查的对象几乎都是经营者，其投资观念较落后，而且西安较少投资型物业可让其参考，所以得出自营者居多投资者少的结果。且从调查中得知西安大多数商铺只是限于出租或买断3—20年经营权、转租权，较少出现以产权交易的商铺物业。所以此问题中回答会购买的有很大部分意向是买断5—10年的经营权或者转租权。如果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会租？答案数量比率会4615%不会248%了解后再定13043%合计20066%有200人回答此问题，占总量的66%，其中15%的人表示会租，43%的人表示了解后再定，表示不会租的只占8%。因为多数经营者考虑的是买断短期经营权或转租权较为划算，因此选择会租用的较少。从调查中得出许多经营者处于一个观望心态，他们非常关心未来西何家村凯旋城商业在投入经营后能否旺起来，能否吸引巨大的人流。得多大面积比较合适呢？面积范围数量比率10㎡以下2910%11—20㎡6522%21—30㎡16254%31—40㎡196%41—50㎡144.5%51—60㎡82.5%拒绝回答41%合计301100%超过50%的经营者认为21—30㎡最适合，认为11—20㎡最合适的占22%，两者之和占总量的76%。其次为10㎡以下占10%，31—60㎡的较少，一共占了13%。注：在调查中经营者多以目前经营面积来对比，大多数指的是实用面积，因此20—50㎡是经营者最能接受的面积。您觉得合理的价格是多少呢？--元/平方米价格范围数量比率10000元以下82．65%10000—20000元113．65%20000—30000元31%合计227．3%此问题回答人次只有22人，主要原因是西安较少商业物业出售，大部经营者只有买断3—20年经营权或者转租权的概念，而并没有产权交易的概念，因此此问题答案不具参考性。且在调查中得知大部分经营者对买断使用权心存顾虑，主要原因是觉得风险太大，且买断短期经营权或转租权自由性较强，如经营不善可及时退出。因此本项目推售前期的关于本项目国际级规划、全新的经营理念、投资分析等系列媒体报导十分重要。使买家对本项目充满信心，能有效的促进销售。13、您觉得合理的租金是多少呢？--元/平方米租金范围数量比率100元以下155%101—200元6220%201—300元7425%301—400元134%401—500元3813%501—600元62%601—800元93%801—1000元72%1000元以上93%拒绝或不清楚6823%合计301100%总共有77%的人回答了此问题，其中回答在300元/平方米以下的占50%，301—500元/平方米的占17%，500元/平方米以上的占10%。调查中经营者所关心的是西何家村凯旋城商业投入经营之后能否吸引那么多人流，所关心的是以后如何规划、如何经营，所关心的是他们的经营成本，因此他们习惯以目前所经营铺位的租金以及目前所经营地段的经营状况、经营成本来作比较。注：调查中商家均以所调查区域临街铺面作参考值问您有没有兴趣继续了解西何家村凯旋城商业的详细情况？答案数量比率有17257%没有217%看情况再定10836%合计301100%以上数据反映表示没有兴趣进一步了解本项目的详细情况只占7%，而57%的商铺经营者表示有兴趣进一步了解，还有36%的人回答看情况再定，抱着观望的态度。57%的有兴趣者及36%的看情况再定者共93%的受访者需要我们定期的保持联系，以确保其对本项目的了解，不至于因工期而淡化对本项目的兴趣。小结经营状况目前大部分经营者现在的经营状况不是很理想，在调查中得知其主要原因为：一为经济环境变化，经济萧条、生意难以维持，消费能力太低，卖不起价钱，消费力仍未展现。二为市场竞争激烈，目前市场上多为“专业市场”型态，虽有“经济规模”，但却会产生“降价”的恶性竞争，如服装城、鞋城等，而且“单一性”太强，均以单纯购物形式出现，无法满足消费者新的消费趋势。三是目前大多数商场缺乏统一促销的机制，人流量减少。四是物业管理差，市场不规范。以上显示消费型态亦在改变，消费者缺乏“一次性购足”的综合性购物场所。经营面积目前经营者的经营面积主要集中在20平方米以下，占了总量的87%，其余在21平方米以上的只占了9%。租金范围此次调查的租金大部分在300元/平方米以下，占总量的67%，主要分布在人和服装城，浙江村、李家村服装批发市场，文艺路恒兴市场，其中100元以下的主要在档次较低的人和服装城及浙江村、李家村服装批发市场。人和服装城一楼租金大约在100—200元/㎡之间浙江村、李家村批发市场、文艺南路恒兴市场的租金主要在100—300元/㎡之间康复路批发市场的租金大约在200—500元/平方米之间解放路临街店铺租金主要在400—600元/㎡之间，店中店的租金主要在300—500元/㎡之间，部分较差位置在200—300元/㎡左右。东大街、南大街、北大街的租金最高，此次访问以店中店（内铺）经营者为主，其租金主要在400—600元/㎡左右，小部分稍差的在400元以下。知名度有72%的人知道何家村凯旋城商业并且评分在5分以下（不含5分）的占91%。证明何家村凯旋城商业在服装类经营者当中的知名度并不高，但他们仍对何家村凯旋城商业的未来发展也非常的关注。证明本项目在原业态的效应。表明众经营者对何家村凯旋城商业地段的认同。可见何家村凯旋城商业虽然偏离商圈，在人们的心中依然是一个黄金地段。但是投入经营后的管理、扶持及人流引动对本项目有很大的影响。规划建议很多经营者已经认识到只靠单一的一种行业很难维持一个较大规模的商业。建议保持原业态的达到60%以上，建议休闲广场、美食街的仅在5%左右，建议酒吧、咖啡厅、电动游戏室的均超过10%左右。可见一个集饮食、娱乐、休闲、购物于一体的综合性的商业必将会引起各商家、投资者以及日后消费者的青睐。投资观念西安大多数商铺只是限于出租或买断3—20年经营权、转租权，较少出现以产权交易的商铺物业。许多商家已经逐渐转变观念，开始接受租不如买的观点。大部分经营者对买断使用权心存顾虑，主要原因是觉得风险太大，且买断短期经营权或转租权自由性较强，如经营不善可及时退出。因此本项目推出前期的关于本项目规划、经营理念、投资分析等系列媒体报导将十分重要。使买家对本项目充满信心，能有效的促进本项目的运作。机会点商铺经营者对本项目的商业环境比较有信心。从调查中得知大部分商家顾虑的是关于价格高低、如何规划以及工期的问题，因此多数抱着观望的心态，表示必须了解详情后才能定。数据显示了解后再定及不会买的占73%，这些就是我们需要规划一个“主题商业”、全新的经营模式去说服的部分。没有兴趣进一步了解本项目的详细情况只占7%，而57%的商铺经营者表示有兴趣进一步了解，还有36%的人回答看情况再定，抱着观望的态度。57%的有兴趣者及36%的看情况再定者共93%的受访者需要我们定期的保持联系，以确保其对本项目的了解，不至于因工期而淡化对本项目的兴趣。二．电子行业调查背景：目前西安电子行业主要集中在雁塔路电子一条街，高新区西部电子商城，交大电脑城及电子大楼等地区。本次调查主要选取了目前经营比较成功的雁塔路电子一条街及经营较差的西部电子商城为调查目标。雁塔路电子一条街自友谊路与雁塔路交汇处起至南二环路，一共约140间临街店铺，其中电脑专卖、打印机专卖、复印机专卖、软件等电子行业共有99间，约占据了临街店铺的71%。其中还有软件科技广场（约1000㎡）、红楼科技广场（两层约1500㎡）、东新科技贸易中心A楼（两层约2000㎡）、B楼（三层共约5500㎡）、C楼（两层约2000㎡）、赛格电脑城（三层约6000㎡），因此在经营面积来看，雁塔路电子一条街的电子行业几乎占据了90%以上。而且目前经营状况也普遍比较理想。高新区西部电子商城位于高新技术产业开发区电子一路，主体建筑面积32576平方米，经营面积24000平方米，可容纳柜台、商铺1300多个，是目前中国西部规模最大、档次最高的电子交易场所。其目前负一楼主要经营电子元器件、仪器仪表、图书音像、洋快餐（KFC）等，一楼主营通讯产品、品牌电脑、外设、耗材、电子产品等，二楼主营电脑装机、软件、耗材、电子产品、通讯、音像等，三楼主营通讯器材、电子元器件、网吧、休闲区、办公区等。目前除二楼由于经营品种齐全经营状况相对较理想以及三楼网吧经营比较火暴外，其它楼层经营状况均不理想。调查形式：采取抽样上门访问问卷调查调查范围：雁塔路电子一条街、高新区西部电子商城问卷数量：此次问卷调查共成功访问200人次，收回问卷185份，（其中15份给西部电子商城保安没收），其中无效问卷8份，有效问卷178份，有效率94%。具体数据如下表：区域总数无效有效比例雁塔路电子一条街120411665%高新区西部电子商城6536235%合计1858178100%

请问您满不满意现在的经营状况呢？单位：人次区域答案非常满意满意比较满意不满意很不满意合计雁塔路电子一条街22646382118高新区西部电子商城262030662合计43266688178比例21837385100%以上数据反映，回答满意及非常满意的只占20%，而且大部分是雁塔路电子街经营者的答案；回答比较满意的占37%，回答很不满意及不满意的占43%。在表格的数据中可以看到，雁塔路电子街的经营者比较满意目前的经营状况，西部电子商城的经营状况比较不理想。

16、为什么？经营状况原因一览表1（共有102人回答比较满意或满意或非常满意）原因雁塔路高新区合计比例收入不错、有盈利4084847%地段好202020%人流量大141414%管理好，市场规范101010%环境及卫生好6202625%由上题数据得出，其中回答非常满意、满意、比较满意的共102人次，占总量的57%。其满意的理由一是收入不错有盈利，占了总量的47%；二是地段好，占20%；人流量大，能保证生意的稳定，占14%；管理好，市场规范占10%，环境及卫生好占25%。其中收入不错的答案主要来自雁塔路，地段好、人流量大、管理好的答案全部来自雁塔路，只有环境好的答案主要来自西部电子商城。可见西部电子商城虽然环境比雁塔路大有改善，但雁塔路早已形成的商业气氛是其无法比拟的，雁塔路的经营状况比西部电子商城理想很多。经营状况原因一览表2（共有76人回答不满意或非常不满意）原因雁塔路高新区合计比例生意差16304660%房价、租价或税收高6202634%管理差，市场不规范12102229%人流量小10223242%环境及卫生差8811%市场竞争激烈121216%大环境差62811%淡季1642026%由第一题答案中显示回答不满意、非常不满意的共76人次，占总量的43%。其主要原因分析如下：一是生意差，占60%的比例；二是人流量小，占42%；三是费用高，占34%；此三个答案主要来自西部电子商城，三个答案均是相辅相成的，人流量小，不能保证稳定生意，导致生意差，费用高，经营成本高，导致盈利小。部分经营者由于目前进入淡季，也对目前经营状况不是很满意。市场竞争激烈的答案均来自雁塔路电子街，市场形成了一定的规模，必然会导致竞争的加剧，这也反映了雁塔路电子街目前的经营状况较西部电子商城要理想得多。

请问您现在经营的商铺的租金是多少？元/平方米面积：平方米面积分布一览表面积范围数量比率10㎡以下7643%11—20㎡6838%21—30㎡2012%50—80㎡42%80—100㎡42%100㎡以上63%合计178100%从调查数据显示，目前经营者的经营面积主要集中在20平方米以下，占了总量的81%，其余在21—30平方米以上的占了12%。其余的7%在50平方米以上。在西部电子商城及雁塔路电子街的电子城内，主要经营模式以柜台经营为主，面积大部分在10㎡以下；其次为隔断商铺，面积稍大，大部分在10—30㎡之间；部分品牌专卖店需求较大面积，因此面积在50㎡以上。雁塔路临街商铺大部分为品牌专卖，面积以20—50㎡为主。租金范围分布一览表单位：元/㎡租金范围雁塔路高新区合计比率100元以下14-148%101—200元48287643%201—300元12284023%301—400元16-169%401—500元8-84%拒答1862413%合计11662178100%100元/㎡以下的为雁塔路电子街商城内的2—3F柜台及商铺。雁塔路电子街商城内1—2F的柜台及商铺租金为100—300元/㎡雁塔路临街商铺租金主要在200—500元/㎡之间。西部电子商城的租金为100—300元/㎡，大部分为100—200元/㎡。请问您知道何家村凯旋城商业的规划吗？地点答案知道听说过不知道合计雁塔路84860116西部电子商城14242462合计227284178比率12%41%47%100%

由以上数据显示，知道何家村凯旋城商业规划的只占12%，听说过的占41%，不知道的占47%。可见何家村凯旋城商业在电子行业的经营者当中的知名度并不是非常的高，还有接近一半的人并不知道本项目。主要因为何家村凯旋城商业对电子行业的忽视造成，电子行业经营者对何家村凯旋城商业后期经营业种业态比较陌生，因此对其并不是非常关注。

那您觉得西何家村改造项目会对凯旋城商业造成良好的影响吗？区域会可能性很大可能性很小不会拒答或不清楚合计雁塔路413221211116西部电子商城2115716362合计624728374178比率35%26%16%21%2%100%数据显示，有21%的人认为西何家村改造项目会对凯旋城商业不会有影响，回答可能性很小的占16%；35%的人认为西何家村改造项目会对凯旋城商业造成影响，26%的人认为会造成影响的可能性很大，两者之和达61%。回答不会或者可能性很小的主要认为没影响或者影响不大的因素同上次调查结果相似，均认为西何家村改造项目会对凯旋城商业经营格局是不同的性质。如果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会购买？如购买是自营还是投资？（如答会则跳问第8项）答案雁塔路高新区合计比率会8243211%不会48166436%了解后再定60349453%合计11662178100%由以上数据显示，回答会的有11%，了解后再定的有53%，其余36%的人回答不会买。处于观望心态的经营者占了一半以上。从调查中得知大部分商家顾虑的是关于价格高低、经营成本及如何规划等问题，因此多数抱着观望的心态，表示必须了解详情后才能定。高新区答会买的较多，是因为已经吃过人流量少的亏，雁塔路较少则是因为目前生意好做，不可能离开。但了解后再定雁塔路有60组，证明这群人有钱做投资，多数处于观望心态。21、如购买是自营还是投资？答案雁塔路高新区合计比率自营42287039%投资2242%两者都考虑24164023%不会买48166436%合计11662178100%以上数据显示，用来自营者占了39%，自营投资都考虑的占23%，用来投资只占2%。此答案与上次调查答案有相似之处，自营者占了大部分，投资客占了极小一部分。因为经营者非常的小心，让其买断几十年的产权他们会有所顾虑，认为风险太大，商家会被绑死，万一市场做不起来就不能脱身，因此他们是以租为主。如果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会租？答案雁塔路高新区合计比率会68148%不会38185632%了解后再定723610860%合计11662178100%其中8%的人表示会租，60%的人表示了解后再定，表示不会租的占32%。经营者以租为主，但在本题答案中选择会租的却很少，因为很多经营者处于一个观望心态，他们非常关心未来西何家村凯旋城商业在投入经营以后能否作旺，能否能吸引巨大的人流，而且还是吸引不一样的人流，如果做电子行业能否做得起来，他们普遍对此还缺乏信心，因此回答了解后再定的占了相当大的比例。

您觉得多大面积比较合适呢？面积范围雁塔路高新区合计比率10㎡以下18-1810%11—20㎡36306637%21—30㎡30164626%31—40㎡82106%41—50㎡8-84%51—100㎡4263%拒绝回答12122414%合计11662178100%超过60%的经营者认为11—30㎡最适合，其次为10㎡以下占10%，31㎡以上的占了较小的比例，因为电子行业除品牌电脑需求较大面积外，其它均所需面积较小，通常以10㎡以下的柜台居多，搭配11—30㎡的商铺，适合电子产品、电脑、打印机等专卖的需求。

您觉得合理的价格是多少呢？--元/平方米本题遇到与上次同样的问题，普遍经营者都没有购买商铺产权的概念，因此其答案均不具参考性。您觉得合理的租金是多少呢？--元/平方米注：调查中商家均以临街铺面作参考值租金范围雁塔路高新区数量比率100元以下12102212%101—200元28204827%201—300元38266436%301—400元104148%401—600元8-84%601—800元2-21%801—1000元82106%1000元以上10-106%合计11662178100%从本题答案与第3题的答案对比可以看出，经营者原经营商铺的租金集中在101—300元/㎡之间，占了66%，而本题答案中建议合理租金在101—300元/㎡的占63%，非常接近，也就是说经营者会以目前的经营成状况来比较。调查中经营者所关心的是西何家村凯旋城商业以后如何规划、如何经营，所关心的是他们的经营成本，因此他们习惯以目前所经营铺位的租金以及目前所经营地段的经营状况、经营成本来作比较，普遍认为目前的经营成本（租金）已经是合理的价位了，再高他们就比较难以接受。部分建议租金较高的经营者比较熟悉西何家村凯旋城商业，认为西何家村凯旋城商业的租金要高很多，但并不代表他们会去那里以这么高的租金来经营电子行业。请问您有没有兴趣继续了解西何家村凯旋城商业的详细情况？答案雁塔路高新区合计比率有24204425%没有1261810%看情况再定803611665%合计11662178100%以上数据反映表示没有兴趣进一步了解本项目的详细情况只占10%，而25%的商铺经营者表示有兴趣进一步了解，还有65%的人回答看情况再定，抱着观望的态度。小结经营状况从经营状况来看，雁塔路电子一条街是早期自发形成的电子一条街，虽然购物环境相对较差，但其大部分经营者已经有部分固定的客源，而且为人们所熟悉，人流量比较大，为大量大专院校所包围等等因素保证了其比较稳定的生意，因此经营状况比较理想。高新区西部电子商城硬件设施、购物环境良好，但由于地理位置偏僻，目前高新区还未发展成熟，人烟稀少，而且管理不当等因素，在短期内其经营状况还是会相对较差。经营面积在西部电子商城及雁塔路电子街的电子城内，主要经营模式以柜台经营为主，面积大部分在10㎡以下；其次为隔断商铺，面积稍大，大部分在10—30㎡之间；部分品牌专卖店需求较大面积，因此面积在50㎡以上。雁塔路临街商铺大部分为品牌专卖，面积以20—50㎡为主。租金范围100元/㎡以下的为雁塔路电子街商城内的2—3F柜台及商铺。雁塔路电子街商城内1—2F的柜台及商铺租金为100—300元/㎡雁塔路临街商铺租金主要在200—500元/㎡之间。西部电子商城的租金为100—300元/㎡，大部分为100—200元/㎡。知名度知道西何家村凯旋城商业规划的只占12%，听说过的占41%，不知道的占47%。可见西何家村凯旋城商业在电子行业的经营者当中的知名度并不是非常的高，还有接近一半的人并不知道本项目。主要因为西何家村凯旋城商业原为家居建材，电子行业经营者以为拆了重建还是做家具建材，因此对其并不是非常关注。竞争对手只有21%的人认为西何家村改造项目会对凯旋城商业不会有影响，回答可能性很小的只占16%；35%的人认为西何家村改造项目会对凯旋城商业造成影响，26%的人认为会造成影响的可能性很大，两者之和达61%。回答不会或者可能性很小的主要认为没影响或者影响不大的因素同上次调查结果相似，均认为西何家村改造项目与凯旋城商业是不同的地段，是不同的性质。雁塔路电子一条街、西部电子商城、交大电脑城、城内的国美电器城二楼电脑专卖、各大商场内的电脑专卖等都是日后的经营竞争对手，大部分经营者认为西何家村凯旋城商业经营电子行业还是有一定的困难，一是租金高，经营成本高，二是西何家村凯旋城商业原为家具建材，如做电子行业在那里不如在雁塔路或者其它地方有知名度，三是只能做零售，较难做到批发客源，靠零售较难维持生意。投资观念大部分经营者对买断使用权心存顾虑，主要原因是觉得风险太大，且买断短期经营权或转租权或者租用商铺自由性较强，如经营不善可及时退出。机会点在问到经营者如果西何家村凯旋城商业推出的话您会不会买或者是会不会租时，答案是会及了解后定的均在60%以上。可见大部分经营者对西何家村凯旋城商业还是有着很大的期待心理的。因此，我们如何用我们的规划、我们的定位来吸引众多的经营者，以及我们用什么样的媒体手法来引导其投资本项目都是非常重要的一个环节。家电行业调查背景：本次问卷调查主要针对家电及轻工业品专业批发市场，它们包括：秦林商业街（家电、五金一条街）、万年家电市场、和信家电批发市场、金海市场、轻工业品批发市场五个专业市场，集中分布于长乐路北侧。目的在于了解西安市家电及轻工业品专业批发市场的现状，以及了解经营者对西何家村凯旋城商业未来规划及经营的意见及建议。以上五家专业批发市场共有独立铺位2028间，其中，秦林商业街有152间以批发家电、五金为主，万年家电市场有210间以批发家电及灯饰为主，和信家电批发市场共计516间，以批发家电为主，金海市场、轻工业品批发市场以日用品、家电及其他轻工业品为主，分别有：294、856间。调查形式：采取抽样上门访问问卷调查调查范围：秦林商业街（家电、五金一条街）、万年家电市场、和信家电批发市场、金海市场、轻工业品批发市场问卷数量：此次问卷调查共成功访问223人次，收回问卷223份，其中无效问卷11份，有效问卷212份，有效率95%。具体数据如下表：项目地点总数无效有效比例秦林商业街40-4019%万年家电市场40-4019%和信家电批发市场40-4019%轻工业品批发市场81117033%金海市场22-2210%合计22311212100%

请问您满不满意现在的经营状况呢？单位：人次答案地点非常满意满意比较满意不满意很不满意合计秦林商业街-41620-40万年家电市场262012-40和信家电批发市场--1226240轻工业品批发市场-81546270金海市场-4414-22合计222661184212比例1%10%31%56%2%100%以上数据反映，回答满意及非常满意的只占11%；回答比较满意的占31%，回答很不满意及不满意的占58%。这五个市场同属一个片区，紧挨在一块，虽有规模经济效应，但必然导致市场的激烈竞争。目前从总体情况来看，几个市场属早期的轻工市场人流量最大，生意最理想，其租金税收也是最高的，因此导致很多经营不善的经营者意见较大。其次是秦林商业街，因其全为临街商铺占了一定的优势。其它几个市场的经营状况均相对较差。在表格的数据中可以看到，和信家电批发市场、轻工业品批发市场及金海市场回答不满意的占了较高的比例，生意差、费用高是主要的理由，这在下题的答案中有详细的数据分析。为什么？经营状况原因一览表1（共有90人回答比较满意或满意或非常满意）地点原因秦林街万年和信轻工金海合计比例生意不错、有盈利6841463842%地段好42-6-1213%人流量大42-8-1416%管理好，市场规范-22--44%租金费用低2467%拒绝回答6128623438%由上题数据得出，其中回答非常满意、满意、比较满意的共90人次，占总量的42%。收入不错、有盈利占了总量的42%，这一点永远是经营者满意现在经营状况的最重要的理由，因为这是关系到其最切身的利益所在；二是地段好，人流量大，各占13%及16%；认为租金低的只有6组，认为管理好，市场规范只有4组。经营状况原因一览表2（共有122人回答不满意或非常不满意）地点原因秦林街万年和信轻工金海合计比例生意差64163446452%房价、租价或税收高-23243831%人流量小-264-1210%市场竞争激烈-226-108%消费能力低-2214-1815%淡季6-81022621%市场不景气大环境差--121483428%管理差，市场不规范--64-108%拒绝回答1262222420%由第一题答案中显示回答不满意、非常不满意的共122人次，占总量的58%。其主要原因分析如下：一是生意差，超过一半的不满受访者提到了这一点；二是租金及税收高，占31%，此答案大部分来自轻工市场经营者；三是市场不景气，大环境不好，导致购买能力低，占28%；还有21%的人提到由于目前是淡季，主要由于天气开始炎热，人流逐渐减少，所以生意差强人意，盈利小。可见这种恶劣的消费环境已经逐渐被要求日益提高的消费者所排斥。29、请问您现在经营的商铺的租金是多少？元/平方米面积：平方米面积分布一览表地点面积范围秦林街万年和信轻工金海合计比率10㎡以下26-122046229%11—20㎡142624461412458%21—30㎡-6-4-105%31—40㎡-42-4105%41—50㎡-42--63%合计4040407022212100%从调查数据显示，目前经营者的经营面积主要集中在20平方米以下，占了总量的87%，其余在21—50平方米之间的占了13%。由于该片区以小家电为主，所以经营面积都较小，部分电器品牌专卖店面积稍微大一些。租金范围分布一览表单位：元/㎡地点租金范围秦林街万年和信轻工金海合计比率100元以下-4016-46028%101—200元14-241085627%201—300元26--28106430%301—400元18-188%401—500元14-147%合计4040407022212100%秦林商业街的租金在150—300元/平方米之间万年家电市场位置偏僻，经营状况最差，租金属该片区最低，一楼租金在75—80元/平方米之间；二楼开店率极低，租金才25元/平方米。和信家电批发市场一楼租金在100—180元/平方米之间，二楼租金在70—120元之间。轻工业品批发市场由于目前经营状况最理想，租金也最高，较差位置的租金在120—200元/平方米之间，中等位置的租金在200—300元/平方米之间，较好位置的租金在300—500元/平方米之间。金海市场较好位置租金在150—300/平方米元之间，较差位置租金在70—150元/平方米之间。

请问您知道西何家村凯旋城商业的规划吗？答案地点知道听说过不知道合计秦林商业街-122840万年家电市场283040和信家电批发市场283040轻工业品批发市场18322070金海市场410822合计2670116212比例12%33%55%100%由以上数据显示，知道西何家村凯旋城商业规划的并不多，只占12%，听说过的占33%，不知道占了55%。可见西何家村凯旋城商业在家电行业的经营者当中的知名度也不是非常的高，还有超过一半的人并不知道本项目。主要原因同其它行业的调查结果一样，因此对其并不是非常关注。因此本项目的媒体宣传还需加强。31、如果西何家村改造项目会对凯旋城商业造成良好影响吗？答案区域会可能性很大可能性很小不会合计秦林商业街121071140万年家电市场12841640和信家电批发市场1898540轻工业品批发市场292118270金海市场984122合计80564135212比率38%26%19%17%100%数据显示，只有17%的人认为西何家村改造项目会对凯旋城商业不会有影响，回答可能性很小的占19%；38%的人认为西何家村改造项目会对凯旋城商业造成影响，26%的人认为会造成影响的可能性很大，两者之和达64%。原因与上次调查结果一样。回答不会或者可能性很小的主要认为没影响或者影响不大的因素与其他行业相同。如果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会购买？如购买是自营还是投资？（如答会则跳问第8项）答案区域会不会了解后再定合计秦林商业街2102840万年家电市场-162440和信家电批发市场-83240轻工业品批发市场10263470金海市场-14822合计1274126212比率6%35%59%100%由以上数据显示，回答会的只有6%，了解后再定的有59%，其余35%的人回答不会买。处于观望心态的经营者接近六成。从调查中得知大部分家电行业经营者顾虑的是西何家村改造前原为家居建材市场，经营家电行业能否经营得起来，能否有足够的竞争力与各大商场一争高下。他们如同以前的调查一样会关心价格高低、经营成本及如何规划等问题，因此多数抱着观望的心态，表示必须了解详情后才能定。33、如购买是自营还是投资？答案区域自营投资两者都考虑不会买合计秦林商业街20-101040万年家电市场14281640和信家电批发市场26-6840轻工业品批发市场302122670金海市场6-21422合计9643874212比率45%2%18%35%100%以上数据显示，用来自营者占了45%，自营投资都考虑的占18%，用来投资只占2%。此答案与以前调查答案接近，自营者占了大部分，投资客占了极小一部分。因为目前大部分经营者还没有算过购买一个商铺及租用一个商铺这笔帐，他们对买断几十年的产权有所顾虑，认为风险太大，商家会被绑死，担心市场做不起来不能脱身。因此关于这方面的投资理财分析在宣传中及销售当中都非常的重要。如果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会租？答案区域会不会了解后再定合计秦林商业街1062440万年家电市场2102840和信家电批发市场263240轻工业品批发市场12203870金海市场410822合计3052130212比率14%25%61%100%其中14%的人表示会租，61%的人表示了解后再定，表示不会租的占25%。很多经营者经营者处于一个观望心态，与上一个问题一样的是他们非常关心未来西何家村凯旋城商业在投入经营以后能否象改造前那样旺，以前未能形成商圈，如果做家电行业能否做得起来，能否有足够的竞争力与各大商场一争高下，他们普遍对此还缺乏信心，因此回答了解后再定的占了相当大的比例。您觉得多大面积比较合适呢？地点面积范围秦林街万年和信轻工金海合计比率10㎡以下2-46-126%11—20㎡282420461012860%21—30㎡1081016105425%31—40㎡-442-105%41—50㎡-42-284%合计4040407022212100%60%的经营者认为11—20㎡最适合，其次为21—30㎡以下占25%，31—50㎡的占了较小的比例，只有9%，还有6%的经营者认为10㎡以下最合适。从第3题的答案中显示目前家电业经营面积在11—20㎡占了58%，与本题答案非常接近，可见经营者习惯以目前经营面积来做比较，而且本次调查片区以经营小家电为主，需求面积也较小。您觉得合理的价格是多少呢？--元/平方米本次调查中也无法调查到经营者认为本项目的合理价格是多少。而且经营者当然希望价格越低越好，通常回答两三千一平方米的价位根本不具备参考性。合理的价格应该是从市场上来找答案。您觉得合理的租金是多少呢？--元/平方米注：调查中商家均以临街铺面作参考值地点租金范围秦林街万年和信轻工金海合计比率100元以下2141218-4622%101—200元16201618108038%201—300元18244-2813%301—400元2--104167%401—600元4-42%拒绝回答或不清楚2481683818%合计4040407022212100%数据显示建议租金在101—200元/平方米的居多，占了38%，其次是100元/平方米以下的占了22%，建议201—300元/平方米的有13%，300元/平方米以上的占了较小的比例。与前面调查中相同的是他们习惯以目前所经营铺位的租金以及目前所经营地段的经营状况、经营成本来作比较，调查中经营者依然关心西何家村凯旋城商业以后如何规划、如何经营，依然关心他们的经营成本问题，更关心以后西何家村凯旋城商业能否火暴，能否做好家电行业。

请问您有没有兴趣继续了解西何家村凯旋城商业的详细情况？答案区域有没有看情况再定合计秦林商业街842840万年家电市场8122040和信家电批发市场1242440轻工业品批发市场16183670金海市场461222合计4844120212比率22%21%57%100%数据显示了没有兴趣进一步了解本项目的详细情况只占21%，而22%的商铺经营者表示有兴趣进一步了解，还有57%的人回答看情况再定，抱着观望的态度。经营者在关注着本项目，因此本项目媒体报道的延续性亦非常重要。

小结经营状况本次问卷调查的五个市场同属一个片区，紧挨在一块，虽有规模经济效应，但必然导致市场的激烈竞争。目前从总体情况来看，几个市场属早期的轻工市场人流量最大，生意最理想，其租金税收也是最高的，因此导致很多经营不善的经营者意见较大。其次是秦林商业街，因其全为临街商铺占了一定的优势。其它几个市场的经营状况均相对较差。收入不错、有盈利这一点永远是经营者满意现在经营状况的最重要的理由，因为这是关系到其最切身的利益所在。而不满意的原因当然也是生意状况占了首位，超过一半的不满受访者提到了生意差这一点，其次是租金及税收高，市场不景气，大环境不好，导致购买能力低；还有由于目前是淡季，主要由于天气开始炎热，人流逐渐减少，所以生意差强人意，盈利小。可见这种恶劣的消费环境已经逐渐被要求日益提高的消费者所排斥。经营面积目前家电行业经营者的经营面积主要集中在20平方米以下，占了总量的87%，其余在21—50平方米之间的占了13%。本次调查片区均以家电为主，多为批发兼零售的经营模式，所以铺面只是起一个展示作用，所以经营面积都较小，部分电器品牌专卖店面积稍微要大一些。租金范围秦林商业街的租金在150—300元/平方米之间万年家电市场位置偏僻，经营状况最差，租金属该片区最低，一楼租金在75—80元/平方米之间；二楼开店率极低，租金才25元/平方米。和信家电批发市场一楼租金在100—180元/平方米之间，二楼租金在70—120元之间。轻工业品批发市场由于目前经营状况最理想，租金也最高，较差位置的租金在120—200元/平方米之间，中等位置的租金在200—300元/平方米之间，较好位置的租金在300—500元/平方米之间。金海市场较好位置租金在150—300/平方米元之间，较差位置租金在70—150元/平方米之间。知名度家电业经营者知道西何家村凯旋城商业规划的并不多，只占12%，听说过的占33%，不知道占了55%。可见西何家村凯旋城商业在家电行业的经营者当中的知名度也不是非常的高，还有超过一半的人并不知道本项目。主要原因同其它行业的调查结果一样，对其并不是非常关注。因此本项目的媒体宣传还需加强。投资观念家电行业经营者同样对买断产权心存顾虑，因此关于投资理财教育方面的媒体报道以及日后销售中的理财分析一样不可忽视。机会点在问到经营者如果西何家村凯旋城商业推出的话您会不会买时有65%的受访者答会或了解后定，问到会不会租时有75%的受访者答案是会及了解后定。22%的商铺经营者表示有兴趣进一步了解本项目的情况，还有57%的人回答看情况再定。调查中经营者关心本项目日后有无著名经营管理公司及物业管理公司，有无统一的促销推广活动等，与其它的商场相比有何不同之处，可见家电行业经营者对西何家村凯旋城商业有着很大的期待心理的。四．百货零售业壹西安市消费力分析根据对《开元商场》消费人群购买行为蹲点调查数据计算，该商场人均日消费￥291元，很显然这是一个很不合理的数字，从敝司的消费者519份问卷的调查中显示，消费者每月家庭平均购物消费水平在500元以下的占了75%，由此可见，西安市每年的零售总额中的较大部分来将自于外地来陕消费者的消费；早在2001年，西安市旅游人数就已达1685万人次，旅游总收入为113亿元，人均每年每次消费671元。（注：以下数据摘自6月14日《今早报》）三年来，西安旅游人数年增长率均在12.74％以上。可以想象外地来陕旅游者将会带动多大的消费量。据陕西省城市调查队调查显示，城市普通居民95%家庭把余钱存入银行，7%的家庭储蓄是为了防病。虽然近年国家一再降低存款利息刺激消费，但居民存款依然是快速增长。省城调队调查显示，91%的居民家庭当月收入扣除日常开支外有一定节余，大约四成家庭每月节余不到200元，节余1000元以上的家庭只占2.1%。在城市居民收入节余部分安排上，95.6%的家庭把大部分存入银行，58%的家庭还留一些备用，36%的家庭买保险、24%的买股票；另有少数家庭把节余部分用于补贴下岗子女的生活；在家庭收入增加时，增加的收入，53%的家庭选择继续增加储蓄，31%的家庭选择消费，选择进行投资和用于其他的只占到16%，可见，城市居民储蓄存款现在不仅是首选，而且预期势头也很强。在存款项目的调查上，20—30岁的青年人储蓄存款的目的较分散，但大多数比较新潮和理想化，30—50岁的人士主要集中在子女教育和买房及购买大件耐用消费品上；50岁以上的人士为防老治病。综合来看，存款为防病的家庭占到近77%，子女教育占52%，养老占66%，防意外占49%，买房占44%。在调查中，以购车为目地的家庭几乎没有，表明家庭购车离现阶段收入水平的普通城市居民还有很大距离。贰西安市城市总体规划调查西安市城市总体规划由（1995—2010年）于1992年开始编制，于1995年完成，国务院1999年批准。当时的规划重心在于发展西安市高新技术产业及商贸旅游。但由于旧城的一些改建，拆迁了部分具有文化特色的老民宅，因此在不同程度上，也破坏了部分历史古文化遗迹。随着98年西部大开发的带动，西安在总体城市规划方面，逐渐做了调整。在发展高新技术和商贸旅游的同时，增加了以居住环境为主的环境建设。对旧城的功能也有所改动。主要是考虑把政治中心往外移，而城内主要加强商贸、休闲功能。想通过2个或3个新区，来缓解城内各个方面不足的缺陷。在城市规划方面主要有三个：一、城市的形态；二、城市规模；三、大遗址的保护。政府主要想保护旧城，而在城市南部或东部组成新区。叁西安市零售业分布情况。西安商业经营有四大模式：专业批发市场、百货商场、临街商铺及店中店；两大商圈：城外商圈及钟楼商圈。西安零售业主要集中分布于：城内钟楼商圈及城外小寨商圈；城内钟楼商圈零售业集中于以钟楼为中心点，分东、南、北及解放路四条街，由百货商场、临街商铺及店中店三种经营模式组成，其中以东大街最为集中、繁华。城外小寨商圈零售业主要集中于小寨十字，同样由百货商场、临界商铺及店中店组成。肆百货零售业调查各大百货商场情况一览表以下数据由于是自行测量之实际营业面积，因此总面积都为约数。商场名称所处位置营业面积约（㎡）规模（层）开元商城购物中心东大街解放市场6号约500006唐城百货大厦东大街359号10970百盛百货东大街约130004民生百货解放路103号约420007西安百货大厦南大街中段4华侨商店东大街约55004世纪金花购物广场西大街1号钟鼓楼广场148002北大街百货莲湖路2号约46002家世界购物中心粉巷约83003中大国际南大街约34003太白商业大厦边家村约100005秋林百货（纺织城大厦）东郊纺织城正街约33002业种楼层分布一览表以下业种分布都为自行调查搜集之结果商场名称业种分布楼层开元商城购物中心1层：超市、工艺品、照相器材、文化用品、副食品、烟酒、医药、中庭2层：珠宝、鞋、箱包、钟表、眼镜3层：化妆品、家电、中国移动通讯、4层：服装、内衣、男装、休闲、5层：女装、女士内衣、6层、家居、布艺、童装、玩具、体育休闲装唐城百货大厦主要经营：服装、首饰、皮具、体育休闲用品几大类（目前正在装修）百盛百货1层：化装品、鞋、珠宝、手表、眼镜、箱包、男装、女装、特价场、工艺品、美容2层：女装、内衣3层：童装、床上用品、玩具、图书、照相器材、小家电、体育休闲装、男装、写真影楼4层：超市、（副食、小百货、日用洗涤用品、熟食、新鲜蔬菜）烟酒、茶、特产民生百货地下一层：百货超市、美容健身广场1层：化装品、副食、烟酒、康体、珠宝、茶、超市2层：内衣、女装、童装、箱包、布艺、床上用品、袜3层：女装、男装、休闲4层：鞋、体育用品、男装5层：文具、健身器材、乐器、电器6层：家具、工艺品、灯饰西安百货大厦重新装修，全部用做娱乐用途华侨商店1层：门面房以租赁的形式（休闲装、首饰、银行）2层：男装、女装、童装、文体用品、文具、丝绸服饰、箱包3层：家私广场4层：正在招商，用做家居装饰世纪金花购物广场地下1层：超市、工艺品、小家电、男装、女装、体育休闲装、童装、内衣、西餐厅、特价区、床上用品、箱包、书、音响制品、中庭1层：化妆品、珠宝、钟表、眼镜、饰品、箱包、鞋、男装、女装北大街百货1层：化妆品、小百货、小五金、超市、面包房、家电、照相器材、温记、鞋、文具、音响书籍2层：床上用品、女装、男装、内衣、休闲装、童装、玩具、布艺、箱包、首饰、眼镜、服饰家世界购物中心1层：眼镜、电信、面包房、新鲜蔬果、熟食、饮料堆头2层：箱包、小五金、副食、日用洗涤用品、特价区、化装饰品、美容3层：家电、玩具、文具、体育用品、床上用品、服装