房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及风险防范21

MobileResearchActivitesofETRI房地产项项目销售售物业阶阶段常见见纠纷解决途径径及风险险防范中国建筑筑房地产产专业律律师网中国房地地产专业业培训网网主讲人：：董振武武房地产企企业风险险防范实实战系列列培训课课程之商品房销销售过程程中遇到到的问题题及风险险防范二商品房销销售的几几种模式式比较分分析一目录录开发商、、建筑商商、物业业公司、、业主间间的问题题及风险险防范三商品房销销售物业业阶段典典型案例例汇总四开发商自自产自销模式式开发商与与代理商商协同销售售模式代理商独独家代理理销售模式式代理商联联合代理理销售模式式【一】商品房销销售的几几种模式式比较分分析商品房销销售的几几种模式式与利弊弊分析1、销售代代理中主主要的法法律风险险与防范范2、商品房房销售广广告与宣宣传资料料的法律律风险及及防范3、商品房房包销行行为的法法律风险险及防范范4、商品房房预售法法律风险险及防范范5、银行按按揭贷款款中的法法律风险险及防范范9、商品房房销售中中其它热热点问题题法律分分析6、商业地地产销售售法律风风险及防防范7、商品房房销售常常见的几几类纠纷纷及对策策8、房地产产商如何何应对业业主群体体诉讼【二】商品房销销售过程程中遇到到的问题题及风险险防范1、销售代代理中主主要的法法律风险险与防范范销售代理理与开发发商的法律关关系开发商的的法律风风险开发商如如何应对对销售代理理风险“合同法律律关系””or“委托代理理销售的的合同法法律关系系”1、因销售售代理合合同签订订及履行行产生的的法律风风险。2、因销售售代理公公司及其其员工虚虚假承诺诺及不当当行为引引起的法法律风险险。【二】商品房销销售过程程中遇到到的问题题及风险险防范2、商品房房销售广广告与宣宣传资料料的法律律风险及及防范商品房环环境方面面的宣传传商品房使使用功能能广告表明提供供优惠或或附送礼礼品和其其他法律律禁止用用语的广广告表明商品品房证号号、面积积、价格格等方面面的广告告。商品房销销售广告告与宣传传资料存存在的问问题如何防范范？【二】商品房销销售过程程中遇到到的问题题及风险险防范2345包销人主主体资格格的法律律效力包销人在在开发商商与买受受人的买买卖合同同中应承承担的责责任包销人的售房房宣传广告引引起纠纷，开开发商承担连连带责任包销人不按包包销合同约定定价格销售商商品房，是否否承担违约责责任将本该由包销销人销售的商商品房擅自出出售，是否应应当赔偿包销销人的损失（1）若开发商违违约，由其承承担全部责任任。（2）若开发商违违约，由包销销人承担责任任。（3）若开发发商违约约，由开开发商与与包销人人共同承承担责任任。（1）开发商以以高于包包销人与与买受人人约定的的销售价价格将商商品房售售出（2）开发商以以低于包包销人与与买受人人达成的的价格将将商品房房出售16商品房包包销中的的税金问问题◆常见的几种包销合同纠纷法律风险分析（1）开发商与与包销人人对外销销售的税税金承担担问题（2）开发商与与包销人人之间的的税金承承担问题题3、商品房房包销行行为的法法律风险险及防范范【二】商品房销销售过程程中遇到到的问题题及风险险防范预售许可可证风险预防防预售登记记备案风险预防防4、商品房房预售法法律风险险及防范范【二】商品房销销售过程程中遇到到的问题题及风险险防范5、银行按按揭贷款款中的法法律风险险及防范范与银行有有关的法法律风险险预防防在按揭中中，开发发商很容容易由于于银行的的下列行行为导致致风险发发生，主主要包括括：银行行逾期放放款或未未按购房房人要求求放款。。银行的的上述行行为有可可能影响响整个项项目建设设进度。。与购房人人有关的的法律风风险按揭中的的购房人人与开发发商直接接发生商商品房买买卖关系系，每个个人的情情况千差差万别，，其中的的风险隐隐患表现现在：①购房人的的骗贷行行为。②购房人逾逾期还款款。③拖延办理理产权证证。预防防【二】商品房销销售过程程中遇到到的问题题及风险险防范售后包租租存在的的问题法律问问题题金融问问题题★从金融层层面来讲讲，售后后包租就就是将不不动产和和金融相相结合的的一种金金融衍生生品。。★一些搞不不好的售售后返租租项目实实际就是是非法集集资行为为。★从法律层层面来讲讲，根据据建设部部2001年6月1日实行的的商品房房销售管管理办法法第11条之规定定，房地地产开发发企业不不得采取取售后包包租，或或者变相相售后包包租的方方式销售售未竣工工商品房房。★即便是是现房，，“售后后包租””虽不违违规，也也并不意意味着稳稳赚。即即便开发发商承诺诺承担担担保责任任。如果果开发商商破产，，房租则则成为空空中楼阁阁，开发发商的风风险被投投资者承承担。6、商业业地产产销售售法律律风险险及防防范【二】商品房房销售售过程程中遇遇到的的问题题及风风险防防范7、房地地产商商如何何应对对业主主群体体诉讼讼房地产产开发发的复复杂性性和房房屋商商品的的特殊殊性决决定了了争议议或诉诉讼的的不可可避免免性，，而且且争议议或诉诉讼往往往是是群体体性的的,那么面面对如如此棘棘手的的问题题开发发商该该如何何应对对及预预防呢呢？◆交房阶阶段引引发争争议或或诉讼讼之应应对方方略◆规划变变更问问题引引发群群体争争议或或诉讼讼之应应对方方略◆回迁项项目房房屋质质量问问题引引发群群体争争议或或诉讼讼之应应对方方略【二】商品房房销售售过程程中遇遇到的的问题题及风风险防防范8、商品品房销销售中中其它它热点点问题题法律律分析析商品房房住宅宅的配配套公公建设设施的的移交交与归归属交付的的商品品房不不符合合国家家规定定标准准或合同同约定定问题题分析析商品房房买卖卖中发发生或或应交交纳的的税费及及争议议处理理层高、、日照照、采采光、、层次次、发发射塔塔、变压器器、电电缆等等其它它相邻邻权纠纠纷已过保保修期期的商商品房房出现现质量量问题题的承担担责任任阳台面面积计计算公寓式式酒店店、单单身公公寓等等买卖卖的法法律问问题屋顶平平台买买卖的的效力力赠送草草坪或或花园园的法法律效效力车库的的销售售法律律效力力【二】商品房房销售售过程程中遇遇到的的问题题及风风险防防范1、开发发商、、物业业公司司、业业主之之间的的法律律关系系2、如何何做到到开发发商、、物业业公司司、业业主“三方共共赢”3、房地地产公公司与与物业业公司司的磨磨合与与配合合4、开发发商全全委及及自建建物业业公司司的利利弊分分析6、物业业管理理十大大困局局7、其他他物业业管理理与服服务相相关法法律问问题5、成立立业主主委员员会的的利弊弊【三】开发商商、建建筑商商、物物业公公司、、业主主间的的问题题及风风险防防范◆开发商商与物物业公公司之之间的的法律律关系系前期介介入阶阶段委托与与受托托关系系前期物物业阶阶段委托管管理物物业的的合同同关系系物业管管理阶阶段基本不不存在在法律律关系系1、开发发商、、物业业公司司、业业主之之间的的法律律关系系◆物业公公司与与业主主委员员会的的关系系委托与与受托托的法法律关关系【三】开发商商、建建筑商商、物物业公公司、、业主主间的的问题题及风风险防防范物业公公司转转变角角色，，由管管理者者变为为服务务者重视管管理规规约制制定，，以及及物业业服务务合同同的签签订应当积积极推推进物物业建建管分分离12、如何何达到到开发发商、、物业业公司司、业业主三三方共共赢23【三】开发商商、建建筑商商、物物业公公司、、业主主间的的问题题及风风险防防范3、房地地产公公司与与物业业公司司的磨磨合与与配合合房地产产公司司与物物业公公司的的磨合合【三】开发商商、建建筑商商、物物业公公司、、业主主间的的问题题及风风险防防范房地产产公司司与物物业公公司的的配合合财务投投入财务收收益沟通协协调资源支支持人员素素质内部管管理水水平接管项项目对立核核算业主服服务品牌建建设后续发发展4全委与自建的利弊比较【三】开发商商、建建筑商商、物物业公公司、、业主主间的的问题题及风风险防防范【三】开发商商、建建筑商商、物物业公公司、、业主主间的的问题题及风风险防防范有利于于树立立良好好的品品牌形形象对物业业管理理有协协助作作用有利于于杜绝绝违规规操作作有利于开展展对业主的的工作树立了一个个强大的对对抗对象一些内部操操作程序会会受制约5、成立业主主委员会的的利弊“难产”的业业委会炒“旧管家家”要慎行行模糊的车库库产权自建、自管管的是与非非服务质量难难公断“事实服务””怎界定业主隐私权权的边界“保安”保什什么物业管理的十大困局局艰难的物业业收费尴尬的自我我管理6、物业管理理十大困局局【三】开发商、建建筑商、物物业公司、、业主间的的问题及风风险防范7、其他物业业管理与服服务相关法法律问题现行法律对对物业公司司起诉业主主有哪些限限制性条件件？物业公公司如何应应对？业主委员会会是否具有有起诉开发发商或物业业公司的主主体资格？？物业管理合合同纠