营销策划-住宅豪宅2010大连万科天麓营销案例

Part

1项目概况2Part

2形象定位Part3推售节奏及价格走势Part

4现场营造Part

5活劢策略Part

6

策略Part

7总结与启示项目概况基本概况：项目简介：大连万科天麓，作为大连首席城市半山豪宅，经历了3年打造已经形成一个配套成

大社区。独享都市稀缺的优美山地景观，拥有城市生活无法享有的自然生态。满山是优良的自然植被，以高大的乔木、低矮的灌木，和山坡草地为主，还有为数不少的古树和原生植物群落。满山苍翠，飞鸟起落，古树参天，丰富的森林树种和原生的植物群落是万科天麓项目优良生态环境的集中反映，也是历史痕迹的烙印，是人类不可多得的自然。项目由万科溪之谷未售房源、三期、四期别墅合并命名为“万科天麓”。区位大连市甘井子区 板块建筑类别，低层占地面积37万m2容积率1.07建筑面积40万m2最早开盘时间绿化率60%总户数3300车位配比1：1装修情况毛坯物业费别墅3.8元/平方米·月住宅2元/平方米·月（含电梯费）开发商万科企业物业公司大连万科物业服务建筑设计源界建筑设计咨询景观设计创翌 园林工程咨询有限公司全程大连世联 房地产顾问规划布局10栋

，84栋别墅当前均价2011年7月均价：10500元/m2

，300-750万/套别墅33项目概况区域位置分析：生态科技创新城大连体育新城空港商务区西城国际旅游商务区临海装备制造业区钻石港湾项目位于大连市甘井子区 板块，

水库西侧南行三公里，红岭路转金柳路直达；整个项目拥有60多平方公里群山环绕，高达88.17%的森林覆盖率。4项目概况区域规划分析：区域内囊括国家4A级风景区、国家安全社区、国际旅游区、国际会议区、国际赛事、文化创意、总部

经济、东北亚会客厅、国际智慧谷、东方达沃斯等，将被打造成大连西部高端、绿色、不可替代、不可

，具有

的生态西城区。55SLOGAN：半山高端生活系阶段推广语万科溪之谷（命名为天麓前）1、“这一次，选万科”。2、万科溪之谷三年巨变：从“山居社区”到“大连绿核”。命名为万科天麓1、大连首席城市半山豪宅。2、悉心三年，醇熟大社区。万科天麓别墅/＆推广期1、高铁时代，近享大连万科山居生活。2、万科天麓公园组团新品上市，三山环抱，270度瞰景，尽享山居生活，310平方米臻品半山墅，180平方米平层官邸，93平方米情景三房，106平方米空中叠墅，稀缺上市。2011年持续销售期1、夏天来了，感受最美的半山。2、居至万科，与您

。形象定位项目定位语：大连首席城市半山豪宅1.契合开发商口味2.符合客群心理，突出资源优势案名：万科天麓天麓为溪之谷的升级收官之际，意在打造大连首席半山豪宅产品6时期推量与销售信息万科溪之谷（命名为天麓前）（2007.8.25-2011年3月）命名为万科天麓（2011年3月）万科天麓别墅/ ＆推广期（2011.3-2011.7）2011年持续销售期（2011.8至今）1、

普通住宅219套,联排别墅36栋共

155套,双拼别墅8栋共16套开盘，1、万科溪之谷未售完房源、3.2期两栋

、3.3期8栋 和四期别墅组成万科天麓。2、万科天麓无具体开盘/推案时间节点。1、3月-5月万科天麓主推114#-117#号楼，均价10500元/平方米。2、6月主推109#、113#号楼，均价11000元/平方米。3、7月主推109#、110#号楼，均价11000元/平方米。1、销售在售剩余房源。2、为10月份推出的四期别墅做准备。推售节奏及价格走势万科溪之谷2007.8.25-2011.3万科天麓2011.3万科天麓别墅/

＆推广期2011.3-2011.72011年持续销售期2011.8至今2000040006000800010000120001234住宅销售均价万科溪之谷2007.8.25-2011.3万科天麓2011.3万科天麓别墅/＆推广期2011.3-2011.72011年持续销售期2011.8至今50045040035030025020034别墅销售均价7推售节奏及价格走势时间

事件时间

事件2007.8.15万科溪之谷开盘，推出多层219套，别墅171套2011.8至今销售在售剩余房源的基础上为10月份推出的四期别墅做准备。四期别墅样板间即将于9月中旬开放，10月上旬开盘。2008.3.2990平方米生态新品盛大开盘2008.9.29新品示范区样板间开放备注：自2007年8月至今已有五年有余，项目也经历了从万科溪之谷到万科天麓的变化，期间既有公司的变化，又有 手法的不同，开发商多次采用推出部分楼栋、部分楼层的方法，使整个项目的推案错综复杂，自始至终都没有详尽的开盘和推案的时间节点，导致2011年3月更名为万科天麓后无法丼行大型的推案活动，只能采用个别月份主推重点楼栋的方法.2009.8.15加推103#、104#号楼，普通住宅产品104套2009.8.30180平方米样板间开放2009.12.26加推105#号楼面积为90平方米二品2010.1-2011.2销售已有可售房源，普通住宅均价10000元/平方米，别墅320-450万元/套2011.3溪之谷的升级收官之际，意在打造大连首席半山豪宅产品，命名为万科天麓2011.3-2011.5主推114#-117#号楼，均价10500元/平方米2011.6主推109#、113#号楼，均价11000元/平方米2011.7主推109#、110#号楼，均价11000元/平方米8围挡现场营造售楼处现场包装9现场包装现场包装-指示系统1100现场营造特色商业街周边配套世纪星水景烟雾缭绕效果11现场营造93平方米106平方米样板房122011.32011.3-2011.72007.8万科溪之谷（命名为天麓前）（2007.8.25-2011年3月）命名为万科天麓（2011年3月）万科天麓别墅/

＆推广期（2011.3-2011.7）2011年持续销售期（2011.8至今）活动时期万科天麓“活动推广”节奏图2011.8至今万科溪之谷开盘命名为万科天麓万科天麓在售房源销售万科天麓在售房源销售＆四期别墅准备活动策略1、万科溪之谷未售完房源、3.2期两栋

、3.3期8栋 和四期别墅组成万科天麓。2、2011.3.29大连万科品牌 ，新品发布会1、 节活劢-与梦想一起飞翔2、2011.4.15-2011-4-21大连万科第三届跑山节3、2011.4.20-2011.5.15“献给未来的回忆”摄影大赛4、2011年5月“乐享运劢生活

”主体运劢季5、母亲节活劢-拿什么感劢您，母亲？6、2011.6.18第三届万科樱桃节7、春节，春展，夏展相继推出多套9999元/平方米特价房、四期别墅样板间即将于月中旬开放、四期别墅即将于

月上旬开盘。、居至万科包机体验之旅、

.8.15开盘

2、网购 ，网上抢订

40-100元/平方米3、2008年5月，五一期间别墅

5万元，洋房

1万元4、青年置业计划5、2008年夏交会150元/平方米6、2009.1.15房展200元/平方米7、2009年10月，推出买房抹零计划

8.2010.9.11-10.7,26

每套立减26000元13活动策略近期活动展板1144万科天麓组合策略户外导旗、高报广大连晚报、新商报、晨报等杂志杂志、楼外楼杂志大连电台大连广播交通台网络搜房等地产直效派单、策略楼外楼杂志晨报新商报15策略万科天麓新推广组合丏业 楼盘动态发布搜房网大连精品楼盘网16楼书策略万科天麓销售材料组合楼书户型单页17策略万科天麓销售材料组合势动大连居至万科楼书1188策略万科天麓销售材料组合万科天麓半山墅户型1199总结与启示五盘联城，布局大大连进入2011年，随着限购力度的不断加大，万科采取“五盘联城，布局大大连”的方法，使盘与盘之间资源共享，优势互补，强有力的为大连楼市注入一针强心剂。资源最大化极好的利用了万科的品牌资源和项目所在地的自然资源，适时推出特价房、搜房卡

等各项活劢保证了大