房地产基础知识培训讲义207

房地产基础知知识最全最细的资资料房地产基础知知识入门(住宅)有所为有有所动基础知识第一一部分房地产市场法法律法规房地产市场分分级房地产一级市市场房地产二级市市场房地产三级市市场房地产一级市市场又称土地一级级市场,是土地使用权权出让的市场场。即国家通通过其指定的的政府部门将将国有土地或或将农村集体体土地征用为为国有土地后后出让给使用用者的市场。。出让的土地，，可以是生地地；也可以是是通过开发达达到“七通一一平”的熟地地。房地产一级市市场是由国家家垄断的市场场。房地产二级市市场是土地使用者者经过开发建建设，将新建建成的房地产产进行出售和和出租的市场场。一般指商品房房首次进入流流通领域进行行交易而形成成的市场。房地产二级市市场还包括土土地二级市场场：指土地使使用者将达到到规定可以转转让的土地，，进入流通领领域进行交易易的市场。房地产三级市市场指购买房地产产的单位和个个人，再次将将房地产转让让或租赁的市市场。也就是房地产产再次进入流流通领域进行行交易而形成成的市场。房地产三级市市场也包括房房屋的交换。。什么是房地产产？房产和地产的的总称。指土地地及土地上建筑筑物、附着物。。什么是房地产产权？是指土地的使使用权，以及土地上建筑筑物、附着物的所有权，，并由此引发的其它权益益：如继承权、租赁权、、赠与权、抵押权等。房地产权建筑物、附着着物所有权土地使用权租赁权继承权抵押权赠与权房地产开发相相关企业有哪哪些？物业管理公司司银行礼仪公司广告制作公司司广告公公司策划代代理公公司工程建建筑公公司园林景景观设设计公公司建筑规规划设设计公公司房地产产开发发企业业土地使使用权权的出出让方方式土地使用权出让招标拍卖协议拍卖出出让土土地使使用权权？拍卖出出让土土地使使用权权：是指在在指定定的时时间、、公开开场合合；在土地地管理理部门门授权权的拍拍卖主主持人人的主主持下下；竞投者者按规规定的的方式式应价价，由由出价价最高高者获获得土土地使使用权权的行行为。。招标出出让土土地使使用权权？招标出出让土土地使使用权权：是指由由土地地管理理部门门公开开招标标或邀邀请符符合条条件的的投标标人投投标；；经评标标后确确定的的中标标人取取得土土地使使用权权的行行为。。协议出出让土土地使使用权权？协议出出让土土地使使用权权：指由土土地管管理部部门代代表市市政府府与土土地使使用者者以土土地的的公告告市场场价格格为基基准；；经过协协商确确定土土地价价格，，并将将土地地使用用权让让与土土地使使用者者的行行为。。哪些土土地使使用权权出让让需通通过招标或拍卖方式进进行？？根据《郑州市市土地地使用用权出出让条条例》《郑州市市土地地使用用权招招标拍拍卖规规定》：凡经营性性、营营利性性项目用用地一律以以招标标或拍拍卖的的方式式出让让。哪些土土地使使用权权出让让可采采取协议方式？？根据““深府府[2001]94号”文文的规规定，，协议议方式式出让让土地地使用用权仅限限于以以下范范围：：（一））工业业用地地（特特区内内限高高新技技术项项目用用地））；（二））市、、区政政府建建设的的社会会微利利商品品房用用地和和全成成本微微利商商品房房用地地；（三））市、、区财财政全全额投投资的的机关关、文文化、、教育育、卫卫生、、体育育、科科研和和市政政设施施用地地等公公益性性、非非营利利性用用地；；（四））军事事用地地。哪些土土地使使用权权出让让经市市政府府批准准后可可采取取协议方式？？根据““深府府[2001]94号”文文的规规定，，下列列用地地也可可以采采取协协议出让让方式式出让让土地地使用用权，，但必必须按按公告告的市市场价价格出让，，并将将出让让情况况予以以公示示：（一））属特特区急急需或或特别别鼓励励发展展的项项目用用地；；（二））市政政府以以土地地入股股合作作的项项目用用地。。原行政政划拨拨土地地、历历史用用地、、协议议出让让土地地上建建成成并已已竣工工验收收的房房地产产，如如何进进入市市场？？根据““深府府[2001]94号”文文的规规定，，原行行政划划拨土土地、、历史史用地地、协协议出出让土土地上建建成并并竣工工验收收的单单位和和个人人的不不能进进入市市场的的房地地产，，应补补交市市场地地价。在在该规规定实实施之之日（（即2001年7月6日）起起一年年内补补交的的，按按下列列办法法办理：：（一））补交交地价价的标标准：：1．市、、区国国有企企业按按市场场地价价的20%补交地地价。。工业业用途途免予予补交交。2．市、、区国国有企企业以以外的的其他他单位位和个个人按按市场场地价价的25%补交地地价。。工业业用途途免予予补交交。（二））自办办理手手续之之日起起按相相应房房地产产用途途，重重新开开始计计算土土地使使用年年期。。（三））原安安居房房进入入市场场补交交地价价的标标准，，按市市政府府有关关规定定执行行。（四））上述述房地地产补补交地地价后后，发发（换换）红红皮房房地产产证，，可以以进入入市场场。（五））上述述规定定不适适用已已签订订土地地使用用权出出让合合同且且未交交清市市场地地价或或协议议地价价的土土地使使用权权受让让单位位。（六））在本本规定定实施施之日日起一一年内内未按按上述述标准准补交交地价价的，，一律律按现现行市市场地地价标标准足足额补补交，，但原原福利利、微微利商商品房房除外外。（七））对历历史遗遗留违违法私私房和和生产产经营营性违违法建建筑的的处理理有特特别规规定的的，按按特别别规定定执行行。土地的的挂牌牌交易易？土地的的挂牌牌交易易，即即在一一定期期限内内将土土地交交易条条件在在土地地交易易机构构进行行公告告，并并接受受交易易申请请的行行为。。土地使使用权权公开开挂牌牌交易易的，，应公公告最最低交交易价价和其其他交交易条条件。。公告告期限限不少少于30日。挂牌交交易如如何确确定成成交？？公告期期限届届满（一））若在在规定定期限限内只只有一一个申申请人人，且且报价价高于于最低低交易易价，，并符符合其其它交交易条条件的的，则则此次次交易易成交交；（二））在规规定期期限内内有二二个以以上申申请人人的，，允许许多次次报价价，土土地使使用权权应由由出价价高者者获得得。报报价相相同的的，由由在先先报价价者获获得；；（三））若在在规定定期限限内没没有申申请人人,或者只只有一一个申申请人人但报报价低低于最最低交交易价价或不不符合合其他他交易易条件件的，，委托托人可可调整整最低低交易易价，，重新新委托托交易易中心心交易易。土地的的挂牌牌交易易注意意事项项？报价以以报价价单为为准。。成交交后，，由委委托人人与买买方签签订土土地使使用权权转让让合同同，并并由交交易中中心鉴鉴证。。申请人人挂牌牌交易易所公公告的的最低低交易易价由由委托托人决决定，，但该该最低低交易易价不不得低低于应应补交交地价价、应应缴纳纳税费费及应应付交交易服服务费费用之之和。。在哪些些情形形下，，土地地使用用权终终止？？根据《郑州市市土地地使用用权出出让条条例》，有下下列情情形之之一的的，土土地使使用权权终止止：(一)出让合合同规规定的的年期期届满满；(二)土地灭灭失；；(三)土地使使用者者死亡亡而无无合法法承继继人；；(四)人民法法院或或土地地管理理部门门依法法作出出的没没收土土地使使用权权的判判决、、裁定定或决决定生生效；；(五)用地单单位迁迁移或或者被被依法法注销销的；；(六)市政府府根据据社会会公共共利益益的需需要，，提前前收回回土地地使用用权的的；(七)法律、、法规规规定定的其其他情情形。。哪些情情形下下的土土地交交易不不予办办理产产权手手续？？根据《郑州市市土地地交易易市场场管理理规定定》的规定定，凡凡有下下列情情形之之一的，不不予办办理产产权手手续：：（一））违反反本规规定，，须公公开交交易的的土地地使用用权不不实行行公开开交易易的；；（二））须公公开交交易的的土地地使用用权不不按本本规定定的规规范要要求和和方式式进行行公开开交易易的；；（三））投标标人或或竞买买人互互相串串通压压价的的；（四））法律律、法法规规规定属属于交交易无无效的的其他他情形形。属于前前款第第（一一）、、（二二）项项情形形的，，由监监察部部门依依法对对有关关单位位负责人人和责责任人人给予予行政政处分分。构构成犯犯罪的的，由由司法法机关关依法法追究究刑事责责任。。土地用用途种种类？？农用地地：指指直接接用于于农业业生产产的土土地，，包括括耕地地、林林地、、草地地、农农田水水利用用地、、养殖殖水面面等；；建设用用地：：指建建造建建筑物物、构构筑物物的土土地，，包括括城乡乡住宅宅和公公共设设施用用地、、工矿矿用地地、交交通水水利设设施用用地、、旅游游用地地、军军事设设施用用地等等；未利用用地是是指农农用地地和建建设用用地以以外的的土地地。农用地地建建设设用地地未未利利用地地如何了了解土土地来来源及及性质质？对已办办理房房地产产登记记的，，可以以从《房地产产证》中了解解；对未办办理房房地产产登记记手续续的，，可以以从土土地使使用权权出让让合同书中中了解解。行政划划拨用用地？？土地使使用权权划拨拨，是是指县县级以以上人人民政政府依依法批批准，，在土土地使使用者者缴纳纳补偿偿、安安置等等费用用后将将该幅幅土地地交付付其使使用，，或者者将土土地使使用权权无偿偿交付付给土土地使使用者者使用用的行行为。。特区内内，从从特区区成立立至1988年1月3日期间间，由由政府府无偿偿划拨拨的并并办理理了征征地手手续的的土地地可认认定为为行政政划拨拨用地地；特特区外外，土土地使使用者者通过过除出出让土土地使使用权权以外外的其其他方方式依依法取取得的的国有有土地地，均均可认认定为为行政政划拨拨用地地。集体土土地？？集体土土地是是指农农村集集体所所有的的土地地。哪些用用地属属于集集体土土地？？根据《中华人人民共共和国国土地地管理理法》第八条条的规规定：：农村和和城市市郊区区的土土地，，除由由法律律规定定属于于国家家所有有的以外，，属于于农民民集体体所有有；宅宅基地地和自自留地地、自自留山山，属于农农民集集体所所有。。集体土土地使使用权权有哪哪些规规定？？《中华人人民共共和国国土地地管理理法》的规定定，农农民集集体所有有的土土地的的使用用权不不得出出让、、转让让或者者出租租用于非非农业业建设设；但但是，，符合合土地地利用用总体体规划划并依法法取得得建设设用地地的企企业，，因破破产、、兼并并等情情形致使使土地地使用用权依依法发发生转转移的的除外外。根据《郑州市市土地地使用用权出出让条条例》的规定定，集集体所所有的土地地，经经依法法征用用转为为国有有土地地后，，方能能依该该条例例出让其使使用权权。合作建建房？？指以一一方提提供土土地使使用权权，另另一方方或多多方提提供资资金合合作开发房房地产产的房房地产产开发发形式式。如何了了解地地价是是否交交清？？对已办办理房房地产产登记记手续续，并并领取取《房地产产证》的，说说明地地价已已经交交清；；对未办办理房房地产产登记记手续续的，，可以以要求求发展展商出出示由主主管部部门出出具的的地价价款交交清证证明；；对分分期付付款的，，可以以从土土地使使用权权出让让合同同书中中了解解地价价的分期期付款款额度度。违法建建筑？？指未经经规划划土地地主管管部门门批准准，未未领取取建设设工程程规划划许可证或或临时时建设设工程程规划划许可可证，，擅自自建筑筑的建建筑物物和构筑物物。哪些属属于违违法建建筑？？（一））占用用已规规划为为公共共场所所、公公共设设施用用地或或公共共绿化用地地的建建筑；；（二二）不不按批批准的的设计计图纸纸施工工的建建筑；（（三））擅自自改建建、加加建的的建筑筑；（（四））农村村经济济组织的非非农建建设用用地或或村民民自用用宅基基地非非法转转让兴兴建的的建筑；特特区内内城市市化的的居民民委员员会或或股份份合作作公司司的非非农业用地地非法法转让让兴建建的建建筑；；（五五）农农村经经济组组织的的非农业用用地或或村民民自用用宅基基地违违反城城市规规划或或超过过市政政府规定标标准的的建筑筑；（（六））擅自自改变变工业业厂房房、住住宅和和其他建筑筑物使使用功功能的的建筑筑；（（七））逾期期未拆拆除的的临时时建筑；（（八））违反反法律律、法法规有有关规规定的的其他他建筑筑。什么情情形下下主主管部部门可可提前前收回回有偿偿出让让的土土地使使用权权？有下列列情形形之一一的，，主管管部门门在年年期届届满前前可以以收回回有偿出让让的土土地：：（一））公共共利益益需要要的；；（二））公路路、铁铁路、、机场场等经经核准准报废废的；；（三））用地地单位位迁移移或被被依法法撤销销的；；（四））实施施城市市规划划而进进行旧旧城区区改建建需要要的。。哪些违违法私私房不不予确确认产产权？？下列违违法私私房不不予确确认产产权：：（一））占用用道路路、广广场、、绿地地、高高压供供电走走廊和和压占占地下下管线线或者者其他他严重重影响响城市市规划划又不不能采采取改改正措措施的的；（二）占占用农业业保护区区用地的的；（三）占占用一级级水源保保护区用用地的；；（四）非非法占用用国家所所有的土土地或者者原农村村用地红红线外其其他土地地的。什么情况况下，需需缴纳土土地使用用费？使用特区区范围内内土地的的单位和和个人，，都必须须依据《郑州市土地使使用费征征收办法法》的规定缴缴纳土地地使用费费，但该该办法规定定免缴的的除外。。同时，在在土地使使用权出出让合同同书中还还约定：：乙方在在使用土地期间间，未按按合同约约定支付付土地使使用权出出让金和和土地开发与市市政配套套设施金金，并未未按合同同规定缴缴纳土地地使用费的，甲甲方可不不予办理理与本地地块有关关的房地地产权登登记、建筑许可可、销（（预）售售许可及及其他相相关手续续或采取取其他限制性措措施。土地使用用费缴纳纳人是如如何确定定的？根据《郑州市土土地使用用费征收收办法》的规定，，使用土土地的单单位和个个人是土地地使用费费的缴纳纳人。但但：（一）以以土地投投资入股股与他方方兴办合合资、合合作或或联营企企业的，，合资、、合作或联联营企业业为缴费费人，但但经批批准的合合营合同同另有约约定的按按合同办理；土土地权属属没有转转移的，，提供土土地的一一方为缴缴费人；；土地使使用权转让的的，受让让方为缴缴费人；；（二）租租赁房屋屋的，房房屋所有有人为缴缴费人；；（三）经经营土地地开发的的，在土土地使用用权转让让前，经经营开开发单位位为缴费人，土土地使用用权转让让的，受受让方为为缴费人人；（四）农农村工商商用地和和宅基地地，以工工商企业业、宅基基地使用用人为缴缴费人；；（五）共共有的土土地，以以《房地产证证》登记的权权利人为为缴费人人。如何办理理土地使使用费缴缴纳手续续？土地权属属变更的的，新新的土地地使用人人应在办办理产权权登记或或变更登记记之日起起三十日日内向市市国土局局提出土土地使用用费登记或变更更登记申申请；改改变土地地使用用用途的，，应自自批准之之日起三十十日内向向市国土土局提出出土地使使用费变变更登记记申请。。如何办理理《建设用地地规划许许可证》？以招标、、拍卖方方式获得得国有土土地使用用权的，，建设单单位凭土地使用用权出让让合同书书领取《建设用地地规划许许可证》。以协议出出让方式式获得国国有土地地使用权权的，建建设单位位必须在在签订土土地使用权出出让合同同书之前前，向市市规划主主管部门门或其派派出机构构领取《建设用地规规划许可可证》。市规划划主管部部门或派派出机构构按照相相应的城城市规划，审审定建设设用地的的相关规规划设计计指标，，提出城城市规划划设计要要求，核发发《建设用地地规划许许可证》。建设单位位在取得得《建设用地地规划许许可证》后90日内，未未能签订订土地使用权出出让合同同书又未未申请延延期的，，《建设用地地规划许许可证》自行失效。取得《建设用地地规划许许可证》后，是是否可以以变更地地块规划划内容？？建设单位位取得《建设用地地规划许许可证》后两年内内不得申申请变更规规划内容容；两年年后申请请变更的的，市规规划主管管部门或其派出出机构对对申请进进行初审审后，按按法定程程序审批批。获得批准准的，市市规划主主管部门门或其派派出机构构向申请请单位重新核发发《建设用地地规划许许可证》，收回原原《建设用地地规划许可可证》，并办理理相应的的用地手手续；不不批准的的，由市规划主主管部门门或其派派出机构构书面答答复申请请单位。。《建设工程程规划许许可证》包括哪些些内容？？包括下列列内容：：（1）许可证证编号；；（2）发证机机关名称称和发证证日期；；（3）用地单单位；（4）用地项项目名称称、位置置、宗地地号以及及子项目目名称、、建筑性性质、栋栋数、层层数、结结构类型型；（5）计容积积率面积积及各分分类面积积；（6）附件包包括总平平面图、、各层建建筑平面面图、各各向立面面图和剖剖面图。。什么情况况下不予予核发《建设工程程规划许许可证》？根据《郑州市市市城市规规划条例例》的规定，，下列情情况不予核核发《建设工程程规划许许可证》：（一）不不符合城城市规划划要求或或未按政政府主管管部门对对各阶段审查意意见作出出设计修修改的；；(二)设计单位位资质与与资格不不符合有有关行业业管理规规定（三）设设计文件件不符合合国家、、省、市市有关专专业技术术规范和规程的的。在哪些情情况下，，需重新新办理《建设工程程规划许许可证》？当工程因因以下情情况确需需修改的的，应重重新办理理《建设工程程规划许可可证》：（一）涉涉及建筑筑物位置置、立面面、层数数、平面面、使用用功能、、建筑结构构的；（二）市市政工程程中涉及及规模、、等级、、走向、、工艺设设计、立面、平平面、结结构、功功能及设设备的容容量、造造型有较较大变化的。对已建成成的建筑筑需改变变使用性性质时，，是否需需要申请请核发《建筑工程程规划许许可证》？已建成的的建筑确确需改变变使用性性质的，，须经城城市规划主管部部门批准准，签订订土地使使用权出出让合同同书补充协议、、付清地地价款后后，持设设计文件件等，向向市规划主管部部门申请请核发《建设工程程规划许许可证》或建筑工程程装饰、、装修许许可文件件。涉及及有关专专业管理部门审审批的，，还应取取得有关关部门的的审核意意见。对未取得得《建设工程程规划许许可证》的建设项项目，主主管部门门可以采采取什么么处罚措措施？未取得建建设用地地规划许许可证或或建筑工工程规划划许可证证进行建设的，，市规划划主管部部门可以以依照《郑州市规规划土地地监察条例》采取查封封，扣押押等行政政强制措措施。购买预售售商品房房后，发发展商商是否可可以变更更项目设设计？房地产开开发企业业应当按按照批准准的规划划、设计计建设商商品房。。商品房销销售后，，房地产产开发企企业不得得擅自变变更规划划、设计。有下列情情形之一一的，不不予进行行规划验验收：（一）擅擅自变更更建筑设设计（包包括变更更建筑物物位置、、立面、、层数、、平面、、使用功功能、建建筑结构构、设备备的容量量）的；；（二）未未拆除原原《建设工程程规划许许可证》标明应拆拆除的建建筑物或或构筑物物的；（三）未未拆除用用地范围围内的临临时设施施，未完完成其配配套工程程的；（四）其其他不符符合《建设工程程规划许许可证》要求的。。对成片开开发、分分期开发发的住宅宅小区是是如何何进行规规划验收收的？成片开发发的住宅宅区、工工业区在在进行单单体建筑筑工程的的规划验收后，，还应进进行小区区规划验验收。小小区建设设分期分分批进行时，其其配套工工程应按按计划同同步完成成。未完完成时，，同期的其他项项目不予予规划验验收。对住宅区区内的公公用设施施、设备备、场所所（地））的使用用有哪些些规定？？根据《〈郑州市住住宅区物物业管理理条例〉实施细节节》的规定，凡经经市政府府规划部部门批准准的为住住宅区居居民提供供配套服务的公公用设施施、设备备和场所所（地）），未经经规划部部门批准，一律律不得挪挪作他用用。某物业加加建两层层，可可以“一一边报建建，一边边加建””吗？不可以。。建筑物物的扩建建、改建建必须报报主管部部门批准准并对原《建筑工程程规划许许可证》进行变更更或备注注并领取取施工许可证证后，方方可施工工。如未未履行以以上手续续，将会会被认定为违法法建筑。。因此，，其产权权没有保保证。设立房地地产开发发企业须须具备哪哪些条件件？须具备下下列条件件：（一）注注册资本本不得少少于人民民币一千千万元；；（二）有有四名以以上持有有专业证证书的房房地产、、建筑工工程专业业的专职职技术人人员，两两名以上上持有专专业证书书的专职职会计人人员；（三）有有按市场场价格取取得的土土地使用用权；（四）有有自己的的名称、、组织机机构和固固定的经经营场所所；（五）法律律、法规规规定的其他他条件。如何申请领领取《房地产开发发企业资质质证书》？房地产开发发企业应在在取得营业业执照后三三十日内到到主管部门门备案，并并申请领取取《房地产开发发企业资质质证书》，主管部门门应在十五五日内依照照法律、法法规的规定定核发《房地产开发发企业资质质证书》。房地产开发发企业办理理房地产开开发和经营营业务时，，应当出示示《房地产开发发企业资质质证书》。主管部门对对《房地产开发发企业资质质证书》实行年度审审核制度。。是否可以认认购内部认认购时期的的房地产？？根据《深圳经济特特区房地产产转让条例例》的规定，房房地产预售售须经主管管机关批准准并获得《房地产预售售许可证》后，才能预预售。所谓内部认认购，实际际上是发展展商逃避主主管部门的的管理，在在取得《房地产预售售许可证》前的一种非非法行为，，其行为不不受法律保保护，是无无效的。因因此不能认认购内部认认购时期的的房地产。。建设工程竣竣工后，是是否必须须取得《规划验收许许可证》？建设工程竣竣工后，建建设单位或或个人持建建筑工程竣竣工测绘报告向原审审批部门申申请规划验验收。未经经验收或验验收不合格的，不予予核发《规划验收许许可证》，不予办理理房地产权登记，不不得投入使使用。土地使用权权出让？？土地使用权权出让，是是指政府以以拍卖、招招标、协议议的方式，将国有有土地使用用权在一定定年限内让让与土地使使用者使用，土地使使用者向政政府支付土土地使用权权出让金的的行为。土地使用权权出让合同同包括哪些些内容？出让合同应应具备以下下主要条款款：(一)双方当事人人的姓名或或者名称、、地址；(二)出让土地使使用权的宗宗地号、面面积；(三)土地使用年年期及起止止时间；(四)土地使用权权出让金的的数额、币币种、交付付方式及时时间；(五)交付土地的的时间；(六)规划、市政政设计要点点；(七)项目竣工提提交验收时时间；(八)市政设施配配套建设义义务；(九)使用相邻土土地和道路路的限制；；(十)建设附属、、附加设施施的项目及及义务；(十一)违约责任；；(十二)当事人认为为必要的其其他条款。。出让合合同应附上上宗地图，，作为出让让合同的组组成部分。。土地使用权权出让合同同规定的用用途或条条件是否可可以变更？？一般情况下下，土地使使用者应按按土地使用用权出让合合同规定的的用途、期期限和条件件开发、利利用土地。。对确需改变变出让合同同规定的土土地用途或或条件的，，应征得土土地管理部部门的同意意。土地管管理部门应应与土地使使用者以书书面形式变变更出让合合同，重新新调整土地地使用权出出让金标准准，并按有有关规定办办理变更登登记。什么是地籍籍调查？地籍调查就就是依照法法律程序和和技术规程程，对申请请登记的宗地现场核核实其权属属、位置、、界线、数数量、用途途等基本情况的行政政行为。为什么要进进行地籍调调查？因为地籍调调查的情况况记录于地地籍调查表表上，作为为土地登记、核发证证书的重要要基础资料料，所以它它是对土地地登记申请的实质审审查，是土土地登记的的法定程序序，也是建建立地籍和保障土地地权利人合合法权益的的重要手段段。其根本本目的是维护国家的的土地制度度。农村房屋可可以抵押吗吗？农村房屋是是否可以抵抵押、如何何抵押，国国家尚无具具体的法律规定。但但参照《中华人民共共和国城市市房地产管管理法》及建设部《城市房地产产抵押管理理办法》以及国家土土地管理局（[1997]国土〈籍〉字2号）《关于土地使使用权抵押押登记有关问问题的通知知》,可以得出一一个结论：即集集体土地上土地房屋屋的抵押，，应局限于于集体荒地地土地使用用权、乡村企业集体体土地使用用权，以及及乡村企业业厂房等建建筑物及其占用的集集体土地使使用权，至至于农村村村民的住房房因其宅基地不得抵抵押而受到到限制。农村居民申申请

土地地房屋权属属登记应提提交什么材材料？A、农村土地地房屋权属属登记申请请书；B、身份证及及户口簿复复印件；C、批准建造造的有效文文件或证明明。乡镇企业申申请

土地地房屋权属属登记应提提交哪些材材料？土地房屋权权属登记申申请书；企业营业执执照及法定定代表人身身份证明；；批准使用土土地和房屋屋建设的有有效文件或或证照；建筑物质量量检测报告告或房屋安安全鉴定报报告。开发商将在在建楼盘做做担保申请请贷款，这这种抵押押房能否购购买？根据《厦门市商品品房预售管管理规定》第19条规定，预预售商品房设定定在建工程程抵押权的的，应先办办理该套商商品房的抵押权注销销登记手续续，方可办办理商品房房预售合同同登记备案。因此买买方在购买买该种抵押押房时应先先要求开发发商注销抵押。签订商品房房预售合同同后，买买方如何有有效保护自自己的既得得利益？根据《厦门市商品品房预售管管理规定》第18条规定，商品房房预售合同同实行备案案制度，未未经登记备备案的商品房房预售合同同，不得对对抗善意第第三人。因因此买方应在在签订合同同后要求开开发商到市市房地产交交易权籍登记记中心办理理预售合同同登记备案案手续；若若开发商不来来办理，买买方也可前前来办理，，以防止所所购房产出现现一房多卖卖、先卖后后抵等现象象，切实保保障自身权益益。开发商有权权出售露台台吗？根据有关规规定，露台台属于共用用部位，属属于全体业业主共有，开发商商无权将露露台的所有有权、使用用权单独转转让。地籍调查为为什么要权权利人签字字？地籍调查是是对土地使使用权人权权利范围、、位置、大大小等进行的法定调调查，每宗宗土地的各各条界线都都需要与相相邻的权利人相互以以签章方式式共同确认认。履行指指界签字手手续，明晰产权范围围，是避免免日后发生生土地纠纷纷的一项重重要手段，并且可可以更好地地保障权利利人对自己己的合法土土地房屋的处分、占占有、使用用、收益权权。因此，，按法定程程序履行指界签字手手续，是每每个房地产产权利人应应尽的义务务。使用年限70年的土地用用地性质住宅用地使用年限50年的土地用用地性质工业用地教育用地科技用地文化用地卫生用地体育用地综合用地使用年限40年的土地用用地性质商业用地旅游用地娱乐用地使用年限20年的土地用用地性质加油站用地地加气站用地地什么是商品品房预售？？是指房地产产开发企业业将正在建设中的的商品房预预先出售给买受受人，并由由买受人支付定金金或房价款款的行为。什么是商品品房现售？？是指房地产产开发企业业将竣工验验收合格的的商品房出出售给买受人，并由由买受人支支付房价款款的行为。。商品房何时时才可以办办理预售许许可证？七层以下的的建筑，须须达到主体工工程封顶。。七层以上的的建筑，主主体工程须须建到工程程总预算的的三分之二二以上层数数。注入的资金金须达到总总体工程造造价预算三三分之二以以上，并经经注册的会会计师验证证。房地产现售售需要具备备哪些条件件？(一)现售商品房房的房地产产开发企业业应当具有有企业法人人营业执照照和房地产产开发企业业资质证书书；(二)取得土地使使用权证书书或者使用用土地的批批准文件；；(三)持有建设工工程规划许许可证和施施工许可证证；(四)已通过竣工工验收；(五)拆迁安置已已经落实；；(六)供水、供电电、供热、、燃气、通通讯等配套套基础设施施具备交付付使用条件件，其他配配套基础设设施和公共共设施具备备交付使用用条件或者者已确定施施工进度和和交付日期期；(七)物业管理方方案已经落落实。五证是指哪哪五证？规划局国土局建设局房管局《建设工程规规划许可证证》《建设用地规规划许可证证》《国有土地使使用权证》《建设工程开开工建设许许可证》《商品房销售售（预售））许可证》房地产资质质证书预售许可证证图示如为商品房房预售，开开发企业必必须取得预预售许可证证以后才可可以进行商商品房销售售。开发企业取取得了预售售许可证，，也就表明明其它四证证已经全齐齐了。大连北京徐州基础测绘是是什么？基础测绘是是指建立全全国统一的的测绘基准准和测绘系系统，进行基础航空空摄影，获获取基础地地理信息的的遥感资料料，测制和更新国家家基本比例例尺地图、、影像图和和数字化产产品，建立、更新基基础地理信信息系统。。什么是国家家基本地形形图？国家基本地地形图即国国家基本比比例尺地形形图，简称称国家基本图。它是是根据国家家颁布的统统一测量规规范、图式式和比例尺系列测绘绘或编绘而而成的地形形图，是国国家经济建建设、国防建设和军军队作战的的基本用图图，也是编编制其它地地图的基础。各国的的地形图比比例尺系列列不尽一致致，我国规规定1:1万、1：2.5万、1:5万、1:10万、1:20万(现已为1:25万)、1:50万、1:100万等七种比例例尺地形图为为国家基本比比例尺地形图。其其测制的精度度和成图数量量质量是衡量量一个国家测绘科学技技术发展水平平的重要标志志之一。国家基本地形形的基本画法法中华人民共和和国地图的国国界线标准样样图是指按照照一定的原则则而制作的一一种有关中国国国界线画法法的统一标准准图样。根据需要，中中华人民共和和国地图的国国界线标准样样图的比例尺尺可以是一种种，也可以是是各种比例尺尺的系列图。。中华人民共和和国地图的国国界线标准样样图由国务院院外交行政主主管部门和国国务院测绘行行政主管部门门共同制定，，报国务院批批准发布。中中华人民民共和国地图图的国界线标标准样图上的的中国国界线线的画法，是是代表中华人人民共和国政政府立场的，，是各公开地地图上中国国国界线画法的的标准依据。。各种涉及中中国地图图形形的媒介与载载体都必须按按《中华人民共和和国地图的国国界线标准样样图》绘制，并送测测绘行政主管管部门审查，，否则可能产产生有损国家家主权和领土土完整的政治治性问题。什么是地理信信息系统？地理信息系统统在国际上称称为GIS，即GeograhpicInformation

system的缩写。在我我国又称为资资源与环境信息息系统。在国国际上虽然许许多学者对GIS有不同的表述述，但其基本概念念是大体相同同的。地理信信息系统是利利用计算机存存贮、处理地理信息的的一种技术与与工具，是一一种在计算机机软、硬件支支持下，把各种资源信信息和环境参参数按空间分分布或地理坐坐标，以一定定格式和分类编码输入入、处理、存存贮、输出，，以满足应用用需要的人-机交互信息系统。它通通过对多要素素数据的操作作和综合分析析，方便快速速地把所需要的信息以以图形、图像像、数字等多多种形式输出出，满足各应应用领域或研究工作的的需要。地理理信息系统在在国民经济建建设中得到了了广泛运用，特别是在在地域开发、、环境保护、、资源利用、、城市管理、、灾情预测、人口控制制、交通运输输等方面发挥挥着积极的作作用。从事测绘活动动的单位应当当具备什么条条件？从事测绘活动动的单位应当当具备下列条条件，并依法法取得相应等级级的测绘资质质证书后，方方可从事测绘绘活动：（一）有与其其从事的测绘绘活动相适应应的专业技术术人员；（二）有与其其从事的测绘绘活动相适应应的技术装备备和设施；（三）有健全全的技术、质质量保证体系系和测绘成果果及资料档案案管理制度；；（四）具备国国务院测绘行行政主管部门门规定的其他他条件。什么是测绘成成果汇交制度度？测绘项目完成成后，测绘项项目出资人或或者承担国家家投资的测绘项目的单单位，应当向向国务院测绘绘行政主管部部门或者省、自治区、、直辖市人民民政府测绘行行政主管部门门汇交测绘成果资料。。属于基础测测绘项目的，，应当汇交测测绘成果副本；属于非非基础测绘项项目的，应当当汇交测绘成成果目录。负责接收测绘绘成果副本和和目录的测绘绘行政主管部部门应当出具测绘成果果汇交凭证，，并及时将测测绘成果副本本和目录移交给保管单单位。测绘成成果汇交的具具体办法由国国务院规定。什么是测量标标志？永久性测量标标志，是指各各等级的三角角点、基线点点、导线点、军用用控制点、重重力点、天文文点、水准点点和卫星定位点点的木质觇标标、钢质觇标标和标石标志，以及用于于地形测图、、工程测量和和形变测量的的固定标志和海海底大地点设设施。临时性性测量标志指指测绘单位在测测量过程中设设置和使用的的，工作结束束后不需要长期期保存的标志志物和标记。。测量标志如何何保护？任何单位和个个人不得损毁毁或者擅自移移动永久性测测量标志和正在使用中中的临时性测测量标志，不不得侵占永久久性测量标志用地，不不得在永久性性测量标志安安全控制范围围内从事危害测量标志志安全和使用用效能的活动动。产权证？“房屋所有权证证”和“土地使用权权证”期房与现房的的解释？期房指开发商从取取得商品房预预售许可证开始始至取得房地地产权证（大产产证）止，在在这一期间的商商品房称期房房。消费者在这一一阶段购买商商品房时应签预预售合同现房指开发商已办办妥房地产权权证（大产证））的商品房。。消费者在这一一阶段购买商商品房时应签现现售合同期房现房三通一平？七七通一平？三通一平是指地皮在发发展基础上的的：水通电通路通场地平整七通一平上、下水通排污通路通通讯通煤气通电通热力通场地平整什么叫准现楼楼？指房屋主体已已基本封顶完工，正在内内外墙装修和进行配套施施工阶段的房屋。什么是建筑小小品？既有功能要求求，又具备点缀、装饰饰和美化作用；从属于于某一建筑空间环境的的小体量建筑、游憩观观赏设施和指示性标志志物的统称。房地产交付条条件？房地产开发项项目竣工，经经验收合格后方方可交付使用用。未验收或验收收不合格的不不可以交付使用用。房地产开发项项目完工后，，房地产开发发企业应当提提请规划、消防、环保、、质量技术监监督、城建、、燃气和民防防等有关主管部门进行行专项验收，，并按专项验验收部门提出出的意见整改完毕，取取得合格证明明文件或准许许使用文件，，并组织设计、施工和和监理等单位位进行竣工验验收。备注可以交付不能交付未经验收或验验收不合格就就交付使用的的，

开发商商该承担什么么责任？房地产开发企企业将未组织织竣工验收、、验收不合格格或者对不合格按合格格验收的商品品房擅自交付付使用的，按按照《建设工程质量管管理条例》的规定处罚。。在房屋交付使使用后，在在质量保修方方面有哪些规规定？房地产开发企企业应当对所所售商品房承承担质量保修修责任。当事事人应当在合合同中就保修修范围、保修修期限、保修修责任等内容容做出约定。。保修期从交交付之日起计计算。商品住宅的保保修期限不得得低于建设工工程承包单位位向建设单位位出具的质量量保修书约定定保修期的存存续期；存续续期少于《商品住宅实行行质量保证书书和住宅使用用说明书制度度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最最低保修期限限的，保修期期不得低于《规定》中确定的最低低保修期限。。非住宅商品房房的保修期限限不得低于建建设工程承包包单位向建设设单位出具的的质量保修书书约定保修期期的存续期。。在保修期限内内发生的属于于保修范围的的质量问题，，房地产开发发企业应当履履行保修义务务，并对造成成的损失承担担赔偿责任。。因不可抗力力或者使用不不当造成的损损坏，房地产产开发企业不不承担责任。。房屋交付，开开发商应提交交的文件？房地产开发企企业应当根据据《商品住宅实行行质量保证书书和住宅使用说明明书制度的规规定》，向买受人提提供：《住宅质量保证证书》《住宅使用说明明书》住宅使用说明明书住宅质量保证证书交付的商品房房与样板房不不一致如何处处理？房地产开发企企业销售商品品房时设置样板房的，，应当说明实实际交付的商品房质量量、设备及装装修与样板房是否一致致；未作说明明的，实际交付的商品品房应当与样样板房一致，不一致的的，按合同违违约处理。商品房延期交交付，转让人人应承担的责责任？因转让人的原原因，不能按按约订时间交交付房地产的的，转让人应应当支付违约金。违约金数额在在房地产买卖卖合同中有约约订的，按合合同约订处理理；合同未约订的的，为延期交交付房地产期期间的市场指指导租金执行行；造成受让人损损失的，转让让人除支付违违约金之外，，还应当负赔赔偿责任。另：转让人超超过房地产买买卖合同约订订时间九十日日仍不能交付房地产产的，受让人人有权解除合合同，但转让让人与受让人另有约约订的除外。。基础知识第二二部分房地产建筑类类术语建筑物层数和和高度区分？？低层：1-------3层；多层：4-------7层；小高层：8------12层；中高层：13-----18层；高层：18层以上；超高层：30层以上。多层、小高层层、高层解释释？多层：7层以下（含7层）配备消防防通道的建筑筑物。小高层：8层以上12层以下（含12层），配备至至少一部电梯梯并配备消防防通道的建筑筑物。中高层、高层层：12层以上配备至至少两部电梯梯并配备了消消防通道的建建筑物。按建筑结构区区分：主要承承重构件？砖木结构：垂直承重构件件的墙体和柱柱采用砖砌，，水平承重构件的楼板板、屋架采用用木材。层数数低，一般在在3层以下砖混结构：垂直承重构件件采用砖墙或或砖柱，水平平承重构件采用钢筋混混泥土楼板、、屋顶板。一一般在6层以下，造价价低，抗震性差差钢筋混泥土结结构：这类建筑的承承重构件如梁梁、板、柱、、墙、屋架等，，是由钢筋和和混泥土两大大材料构成，，其围护构件如外墙、、隔墙等，是是由轻质砖作作成。特点：：适应性强，抗震性能能好，耐用年年限较长。钢结构：主要承重构件件均为钢材料料制成。成本本高，多用于高层公共建建筑和大跨度度的工业建筑筑基础？是建筑物地面面以下的承重重构件，支撑撑上部建筑物的全部部荷载，并将将它传给下面面的地基。地基为基基础下面的土土层。地基的要求：：1、有足够的承承载力2、有均匀的压压缩量（均匀匀下沉）3、有防止产生生滑坡、倾斜斜的能力基础分类？1、按材料分：：灰土基础、、三合土基础础、砖基础、、石基础、混泥土基基础、钢筋混混泥土基础2、埋置深度：：深基础、浅浅基础、不埋埋基础3、构造形式：：：条形基础础、独立基础础、筏板基础础、箱形基础、桩基础础。墙体？1、作用：承重：承受屋屋顶、楼板传传下的荷载。。围护：抵御风风雨等侵袭，，防止太阳辐辐射、噪音干干扰。分隔。装饰。2、要求：有足够的强度度和稳定性。。满足热工方面面的性能。保保温、隔热。。有一定的隔音音性能。有一定的防火火性能。墙体类型？位置：内墙（分隔、、隔音、防火火）外墙（挡风、、避雨、保保温、隔隔热、隔音））方向：纵墙（建筑物物长轴方向））横墙（短轴））其中外横墙称称为山墙。受力情况：承重墙、非承承重墙。材料：砖墙、石块墙墙、钢筋混泥泥土墙。构造方式：实体墙、空心心墙、复合墙墙（两种以上上材料组合而而成的墙）柱？承担、传递梁梁和板传来的的荷载楼地层？（包括楼板和和地面、水平平承重构件））楼板：基本构造层为为面层、构造造层、顶棚。。要求：有一定的强度度（承重）、、刚度（变形形在一定的范范围）隔音、、防水、防潮潮、防火。钢钢筋混泥土楼楼板较为常见见。顶棚要求：表面光洁、美美观、有反光光作用、隔音音、保温、隔隔热地面面：：坚固固耐耐磨磨、、表表面面平平整整、、光光洁洁、、防防滑滑、、易易清清洗洗、、不不起起尘尘、、蓄蓄热热性性、、防防水水。。梁、、楼楼梯梯、、层层顶顶？？梁承担担其其上上的的板板传传来来的的荷荷载载，，再再传传到到支支承承它它的的柱柱上上。。楼梯梯（垂垂直直交交通通设设施施））分为为：：楼梯梯段段、、休休息息平平台台、、栏栏杆杆扶扶手手屋顶顶作用用：：抵御御自自然然界界的的风风、、雨雨、、雪雪、、太太阳阳辐辐射射条件件：：防水水、、保保温温、、隔隔热热、、隔隔音音、、防防火火组成成：：屋面面、、承承重重结结构构层层、、保保温温隔隔热热层层、、顶顶棚棚什么么是是用用地地面面积积?规划划建建设设用用地地红红线线范范围围以内内可可供供开开发发建建设设的的地地块面面积积用地地面面积积总建建筑筑面面积积?建设设用用地地范范围围内内的的各各栋栋各层层建建筑筑物物外外墙墙、、外外柱柱外围围以以内内水水平平投投影影面面积积总和和。。单套套建建筑筑面面积积？？室内内的的建建筑筑面面积积与公用用分分摊摊建建筑筑面面积积之和和客户户买买了了套套100平方方的的房房子子,得到到的的房房间间内内的的面面积积只只有有八、、九九十十平平方方，，为为什什么么呢呢？？因为为：：每栋栋楼楼的的大大堂堂、、电电梯梯间间等等公公共共部部分分的面面积积需需要要整整栋栋楼楼的的业业主主按按比比例例分分摊摊。。所以以：：单套套建建筑筑面面积积共有有建建筑筑面面积积的的组组成成？？共有有建建筑筑面面积积分分为为应应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积和和不不应应分分摊摊的的共有有建建筑筑面面积积。。应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积1、共共有有建建筑筑面面积积的的一一般般内内容容：：幢幢内内的的电电梯梯井井、、管管道道井井、、楼梯梯间间、、垃垃圾圾道道、、变变配配电电室室、、设设备备房房、、公公共共门门厅厅、、过过道道、、地下下室室公公共共设设施施用用房房、、值值班班警警卫卫室室等等，，以以及及在在其其它它功功能能上为为整整幢幢、、某某一一层层或或某某几几个个单单元元服服务务的的为为基基本本生生产产或或生生活必必需需的的公公共共用用房房和和管管理理用用房房的的建建筑筑面面积积。。2、共共有有建建筑筑面面积积还还包包括括套套与与公公共共建建筑筑之之间间的的分分隔隔墙墙及及外外墙（（包包括括山山墙墙））水水平平投投影影面面积积一一半半的的建建筑筑面面积积。。不应应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积1）、、独独立立使使用用的的地地下下室室或或为为多多幢幢服服务务的的地地下下室室（（地地下下车车位位、、车车库库、、仓库库、、自自行行车车或或摩摩托托车车集集中中停停放放部部位位等等））、、地地上上杂杂物物间间、、车车棚棚、、车车库、、为为他他幢幢和和多多幢幢服服务务的的警警卫卫室室、、管管理理用用房房、、公公共共设设施施用用房房等等。。2）、、作作为为人人防防工工程程（（含含平平战战两两用用））的的地地下下室室、、避避难难层层（（室室））以以及及分分期建建筑筑工工程程中中的的跨跨期期服服务务的的公公共共设设备备用用房房和和管管理理用用房房等等。。3）、、按按规规划划批批建建层层高高建建设设的的层层高高大大于于2.20米的的技技术术（（结结构构））转转换换层层、、避难难层层、、室室内内"空中中花花园园"以及及底底层层架架空空用用作作绿绿