物业协议培训文件

90/90第一部治理及服务人员配备一、指导思想本着精减高效的原则，在保证搞好治理和服务的前提下，尽量缩小治理机构，精减人员，提高办事效率。机构设置在总公司的领导下，设物业总经理1人；下设行政人事部、财务部、物业部、保安部、工程部；每部设主管一人。编制定员初步编制定员25人；具体机构设置及岗位编制定员图示如下；社区（一期）物业治理组织架构图物业总经理物业总经理（1人）门岗（16人）主管（1人）维修工（7人）保洁员（13人）主管（1人）客服经理（7人）文员（1人）保安部（计17人）工程部（计8人）物业部（计20人）行政、人事部（计1人）财务部（计1人）门岗（16人）主管（1人）维修工（7人）保洁员（13人）主管（1人）客服经理（7人）文员（1人）保安部（计17人）工程部（计8人）物业部（计20人）行政、人事部（计1人）财务部（计1人）出纳出纳（1人）社区（一期）物业治理人员配备部门职位人员配备要紧工作内容物业总经理1人负责小区各项经营、日常治理工作的开展。行政人事部文员1人负责具体办理人事及行政事物。财务部出纳1人负责收费，库房治理等日常账务工作。物业部物业治理员7人负责处理客户投诉、客户报修，催缴费用，客户档案资料的治理，客户迁入迁出治理，二装治理，定期组织客户意见调查等。保洁工13人负责各自工作区域的清洁卫生。工程部主管1人负责主管小区工程设备设施的正常运转，制定各项实施细则，对工程部人员进行日常工作检查。维修工7人负责小区的综合维修工作。保安部主管1人负责主管小区内安全保卫消防工作，制定各项实施细则，对安保部人员进行日常工作检查。保安员16人负责对小区进出人员及物品的治理，处理各类突发事件及小区的治安巡逻。合计48人各部门岗位职责及编制定员物业总经理岗位职责及编制定员编制定员：1人在总公司总经理、副总经理的直接领导下，全面负责治理处的日常治理工作。全面负责项目经营治理工作，组织协调治理处职员开展各项治理服务工作，充分发挥每位职员的工作积极性和主动性，确保达成公司既定的各项工作方针及目标。认真执行国家及政府的有关政策、法规及公司的各项工作方针、打算和指令，定期向公司汇报治理处工作情况。合理操纵费用开支，制定并落实多种经营措施，完成公司下达的年度经营指标任务。检查治理处治理服务过程，检查服务质量记录，并提出纠正预防措施，验证纠正结果。及时对客户投诉及不合格服务采取纠正和预防措施，并报公司备案。负责组织与客户沟通，及时认真地研究客户提出的合理要求并予以解决。收集各类信息，采纳合理化建议。对各类张贴的公告，下发、上报文件签署或授权签署，并对结果负责。组织召开治理处工作例会，及时了解人员状态、工作中存在的不足、工作难点，检查、总结和布置工作。负责治理处新职员的岗前培训、各类人员的在职培训、主管级以下人员升职培训和调职培训，确保培训效果。完成公司交办的其它各项工作任务。行政人事部岗位职责及编制定员编制定员：1人认真贯彻公司的各项规章制度；做好日常行政治理工作，协助起草报告、总结、打算、申请等公文、函件；负责办公室内务工作的监督、检查并向项目经理汇报；负责缴纳公司的电话费工作；负责全公司的服务类物资、固定资产、劳保、行政办公用品及其它低值易耗品价格的操纵、申请、采购工作；负责建立健全公司的资产台帐，并对资产实行有效的治理，定期盘点、对帐、检查，发觉问题及时汇报；负责具体办理公司车辆的年检、年审、保险、维修并与治理部门联系。负责与其它部门的工作联络，协助各部门做好行政接待及重要领导、贵宾的接待工作；负责会议的安排、布置，文件、资料的收集、整理工作。负责公司各种经营证照的办理和年审换证工作。负责起草、修订公司内部人力资源培训、教育的各项规章制度；负责对公司系统的人力资源状况进行评估，制定职工队伍建设的进展规划；负责制定职员教育培训的打算、组织、督导和授课工作，并对年度职员教育培训工作有效性进行评估；每月负责对各治理处的月度培训实施检查。负责公司系统的规章制度执行情况和劳动纪律督导、检查，并将检查结果上报经理；负责公司系统工资基金治理和绩效考评工作；负责文件、资料的打印、登记、发放、传真收发、复印、装订保管及归、存档工作；负责各合同建档保管；负责各类印章、证照保管和使用治理工作；做好各项目的重要资料、证件等物品的保管、年检工作；负责办公用品的入库、发放和治理工作；负责办理职员的饭卡、食宿卡、工服单、更衣柜钥匙等工作；收发报刊函件及整理保管报纸；治理办公用水；负责工资核算，劳动工资台帐记帐；负责各项劳动保险代扣代缴，月报及社保登记证、年检；办理职员转正、定级和办理招工、招聘手续；负责职能部门的考勤统计工作；负责全公司的人事档案的治理；完成领导交界的其他工作。物业部岗位职责及编制定员编制定员：7人物业部岗位职责负责提供小区治理服务咨询负责受理客户投诉和客户报修负责办理客户迁入、迁出和二次装修的治理负责协助客户办理电话开通、迁移或对调手续负责建立、保管客户资料档案物业部治理员岗位职责在治理处经理的直接领导下，负责治理处物业部的日常工作。组织、协调物业部职员的日常工作，并对工作质量负责。负责客户的各项投诉接待工作，并及时针对投诉内容制定纠正预防措施，依照治理处每季度下发的《客户意见询征问卷》反馈内容进行回访工作。在治理处与客户间建立完善的服务项目。每周月向项目经理提交总结报告和工作打算。定期巡视治理区域、访问客户，与客户保持良好的沟通联系。为物业治理员的工作提供必要的指导和支持。降低治理成本，增加收益渠道。在治理处物业主管的直接领导下，完成本职工作。接待、处理客户投诉，回答客户提出的相关问题，并协调有关部门迅速解决，将处理意见及结果报物业主管并及时反馈给客户。负责客户入住治理、二次装修治理、大型物品进出治理等，协助客户办理相关手续。做好治理费及其它费用的收取、催缴工作，负责发放收费通知单，向客户解释有关收费方面的问题，分析客户交费情况并做交费情况分析报告，及时向物业主管汇报工作进度。每日巡视治理区域至少二次，对巡视中发觉的问题及时报有关部门处理。负责以电话、张贴或发放通知等形式将治理处的信息通知客户并给予解释。保持同客户的联系，通过定期访问客户、收集整理客户信息为客户提供服务。负责客户档案、备案档案等文件资料的收集、发放、存档和保管工作。完成上级领导交办的其它工作任务。保洁员熟悉楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道及公共配套设施、设备等的分布情况，以便于顺利开展各项工作。严格按照保洁程序文件、作业指导书，对责任区域内的物业进行清扫、清洁，并不断巡视，保持整洁。积极钻研本职岗位工作中的难点，查找解决的方法，不断提高自身业务技能。对不能解决的问题须及时汇报上级。爱护保洁工具、用品，每次使用后应清洗洁净，并统一存放于指定地点。维护责任区域卫生，有效制止各种违章、违规现象，劝阻、制止不卫生、不文明的行为，并直接向上级报告。对公共配套设施、设备等损坏情况，及时报告相关主管人员或操纵中心进行处理。发觉可疑人员或可疑情况，及时与当值安全治理员或操纵中心取得联系进行处理。发觉火情时，必须及时通知操纵中心或本部门工作人员，并按照消防方案履行相应职责。收集客户的意见和建议并及时向上级汇报。保安部岗位职责及编制定员编制定员：17人保安部岗位职责负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾难”的五防工作，维护小区范围内的治安秩序。严格小区治安治理，做好来访及加班登记、24小时巡查、进出物资检查等治安防范工作。严格消防治理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。积极配合公安部门打击小区内及周围发生的违法犯罪活动。负责对小区各用户治安、消防工作的宣传、指导和监督。抓好保安队伍业务培训。完成领导交界的其它工作。保安主管岗位职责在项目经理的领导下工作，服从项目经理的领导，工作对项目经理负责。安排本部门各班组的具体工作，指导、督促、检查各班工作，定期进行检查。安排本部门职员培训的具体事项。对保安部职员进行遵纪守法教育。处理一般治安消防事件，及时将重大消防问题报告项目经理。负责本部门的设备和器材治理工作。负责记录本部门各班组工作情况，并及时向上级汇报。负责停车场的日常工作治理。完成项目经理交办的其他工作任务。保安员岗位职责认真遵守岗位职责和工作纪律，服从主管的直接领导。中控室必须24小时坚守值班，值班职员作中须集中精力、头脑清醒、反映敏捷、快速认真确认和处理每个报警，不得脱岗、睡觉，不得做与本职工作无关的事。遵守公司的考勤制度，不迟到、不早退。认真学习专业业务知识，熟练掌握消防报警设备的正确操作方法。熟悉小区建筑结构和布局，检查报警要准确、迅速，不能凭经验办事。熟悉、掌握灭火器材的使用方法，能够有效的组织现场人员扑救初起火灾。认真、如实填写消防中心工作日志及各种记录。配合工程维修人员检修、维护楼内消防设施。接班人员未到，交班人员不得离开，接班人员应检查设备工作状况，交班人员应如实交待本班工作情况。值班人员无权出借机房内任何机器设备和通讯设备，机房所配机器设备、器材要爱护使用。非值班人员不得随意操作机器设备。负责按巡视路线巡视小区各楼层，留意治安消防情况。负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离小区。督促、检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。非工作时刻负责检查用户门窗锁闭情况，发觉问题及时处理。负责非工作时刻加班用户的登记工作。负责维持小区秩序，保证小区出入口的正常秩序。紧密凝视小区出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员。负责检查大件物品放行手续。负责非工作时刻小区出入登记工作。巡视所辖区域的安全消防情况。工程部岗位职责及编制定员编制定员：8人工程部岗位职责负责小区设备、设施的治理、运行、维护、维修和保养，保证设备设施的正常运行；负责小区设备更新、技术改造、改扩建工程的打算、设计、组织监督施工、验收。负责小区能源如：水、电、汽油等治理和运行；负责制定小区工程治理的各项内部治理、运行规程，并认真贯彻执行；负责小区工程技术人员的业务培训，不断提高技术人员专业理论知识和实际工作能力；加强小区安全用电知识教育，严格操作规程，定期检查，确保小区用电安全。工程部主管岗位职责参加小区物业接管验收工作，负责小区全部工程资料的交接和使用治理工作。协助经理制定和完善部门内部的各项维修治理制度。具体负责对公共设施维修、客户装修治理等工作的安排、实施和检查，每周组织召开所辖部门工作例会，及时了解处理信息，工作难点及工作中存在的问题，积极采取各种措施予以改进，并及时向经理汇报工作质量与进度。负责监督检查、参与小区公共设施、机电设备、水暖设备、消防设备等设备的月检、季检、年检以及其它重要维修养护，确保小区公共设施及各类设备良好、运行正常。负责各类专业技术人员的业务培训，培训结果的考核以及工作业绩的考核，不断提高专业人员业务素养。每天巡视小区的公共场所、机房等重要部位，发觉问题及时处理，并作好相关的质量记录。负责监督小区的装修治理工作，要合理安排人员对装修客户的巡视、检查，装修后验收工作，确保客户装修按规定标准装修。负责小区已交接工程的保修治理工作，及时与保修单位或进展商联系、协调，确保小区房屋质量问题在短期内得到圆满解决，进展商提供之工程保修款使用后，需保修单位和客户确认，以便与进展商结算费用。负责处理客户维修申请，核定收费项目和标准，及时安排监督维修人员为客户提供服务并按维修回访要求对客户进行回访，确保维修质量。负责制定组织实施房屋及公用设施大、中修的打算，改建、扩建项目的施工、现场监督治理，办理竣工验收工作。负责监督机电设备、消防设施及技防设施的检查工作，参与重大项目维修施工，操纵维修质量。每月28号将所辖各业务班组的下月工作打算安排表及值班表汇总报经理审批。每月25日将各班组月材料采购打算汇总，交报经理审批后，组织及监督采购工作。每月按治理处要求，制定本部门的培训打算。完成经理交界的其他任务。维修工岗位职责负责小区电力系统的运行治理。负责高低压配电房、高低压电房、发电机房、冷冻机房、热战、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修、保养。负责非办公时刻小区原有设备的应急维修。负责小区立面照明灯具的启、停。严格遵守公司职员守则和各项规章制度。努力学习技术，熟练地掌握本小区供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。努力做好设备的维修保养工作，做好防小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定期巡视电器设备，紧密监视各仪表的工作情况，正确抄录各项数据并填好报表。对来人来电报修及时登记。值班长负责安排电工日常维修工作。发生事故时，值班人员应保持平复头脑，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清晰并做好记录。请假需在一天前报主管，并由主管安排合适的替班人。做好值班室内外清洁工作。机构设置及运作机制小区物业治理处隶属北京嘉美时代物业治理有限公司，其服务宗旨和服务要求严格遵守公司规范。小区物业治理处设物业总经理1人，全面负责小区物业治理服务的各项工作。物业部是小区物业治理处运作的核心机构，负责小区物业治理服务信息的收集、记录、分解、调度和反馈及住户事务的协调工作，12小时运作。小区物业治理处下设五个部门：行政人事部、财务部、物业部、工程部、保安部、各部门均设有主管，负责本专业职责范围内的业务工作。各部门之间既有分工又有合作，共同完成小区物业治理的服务工作。工作流程及信息反馈渠道物业部设热线服务电话，住户的服务需求及投诉信息通过热线服务电话传递到物业部。物业部受理客户信息时，先对收到的信息予以记录，然后依照信息的性质分类，调派各部门人员负责处理，并跟踪处理结果，及时向客户反馈处理信息。对重大投诉和服务要求按紧急和重要程度分不报小区物业治理处项目经理及公司有关领导，以便问题能得到及时解决。在遇到治安、消防或与物业治理有关的突发事件时，物业部依照突发事件紧急处理预案，统一协调物业治理部职员进行应急处理，作好报警、疏散、救助、财产爱护、现场操纵等控灾协调、调度工作，配合政府职能部门处理各类事件及案件，并及时向上级领导汇报。此外，关于小区物业治理服务过程中的日常事务，由物业部的治理员负责深入现场沟通、协调，必要时小区物业治理处经理要亲临现场，保证问题解决的时效。工作流程图如下：社区（一期）物业治理工作流程图物业总经理物业总经理物业部物业部保安部工程部保安部工程部住户住户 第二部分物业治理纲要总则为规范小区的物业治理，提高治理服务水平，依照建设部及市政府的有关规定，特制定本纲要。致力于制造高质量的居住空间，通过规范化的治理，运用现代治理科学和先进技术，为小区住户提供专业化的服务；为客户提供良好的居住环境。努力方向是治理无盲点、服务无挑剔、客户无怨言，使项目成为知名品牌。质量是物业的生命线，我们的质量方针是“服务至诚、治理规范”。我们的治理目标是：接管小区二年内达到“优秀住宅区”的治理服务水平；接管小区二年内通过IS09002质量体系认证。对物业实施治理和对住户提供服务对物业实施有效治理和对客户提供优质服务是物业治理的要紧工作内容，其中每项工作的每个环节都体现北京嘉美时代物业的专业化精神。公司遵循以上原则，制定明确的治理及程序文件并严格执行。严格遵守《小区物业治理托付合同》的有关条款；遵循政府的有关法律法规；遵循物业治理的总原则；维护客户及本公司的正当合法权益；健全具有可操作性的程序文件；确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。日常治理物业治理的日常工作要紧包含以下内容：房屋及建筑的公共部位、设施设备的日常维修与养护；客户及物业档案治理；清洁、花木租摆；小区的安全保卫、消防及车辆治理；住户装修治理；其它物业治理相关事项。房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、治理了解小区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患，制定相应的完好率、维修及时率标准；制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及治理规定；制定房屋及公共配套设施维护人员的治理条例、岗位职责及作业指导书；出租的房屋或公共配套设施，公司要求出租人必须按照政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的治理规定。水、电设备的治理、维护了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率操纵指标；制定水、电设备的使用和纵治理条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能指标；制定水、电设备维护人员的治理规定及岗位职责。客户档案治理客户档案包括与住户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等；建立客户档案的治理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。清洁依照小区的房屋、公共场所及配套设施的特点，制定清洁保洁措施；制定小区清洁卫生治理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业指导书。绿化依照产权人代表的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；制定小区绿化措施及治理规定；明确绿化人员的治理规定、岗位职责及作业指导书。安全保卫调查分析小区可能存在的治安问题，并依照小区的建筑平面分布、路口、出入口、楼内结构、周围环境等特点，有针对性地制定安全治理方案，合理配置相应的安全治理员岗位，实行24小时安全保障治理；制定小区安全治理员岗位职责及安全治理工作作业指导书；逐步完善小区物业的安全技防措施；小区物业治理处设立安全操纵中心，负责小区紧急事件处理及消防作战指挥，保证小区的安全随时处于受控状态。消防检查小区可能存在的消防隐患，坚持“预防为主、防消结合”的消防治理方针，依照小区物业的规划方案及国家的消防法规，全面建立小区消防操纵体系。建立消防人员队伍，定期巡视消防设施设备、器材的完好性，制定消防操纵措施及预案；制定小区消防治理条例及消防工作内容，明确责任人；制定消防设施、设备的治理、维护、使用规定及作业指导书，确保消防系统符合国家规范要求。车辆治理车辆治理包括机动车及非机动车的治理；制定小区内车辆出入、停放和行驶的治理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序；制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率标准。住户装修治理制定住户装修治理规定，明确装修范围、时刻、垃圾处理及装修人员治理，完善装修申报、审核手续；建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、安全保卫及环境卫生不受阻碍。时期性工作要点小区物业治理工作划分成以下三个时期：时期一：接管后，社区物业治理服务意见征询及调研；时期二：制定《小区物业治理方案》，签字《小区物业服务合同》；时期三：《小区物业服务合同》的实施。介入时期公司对小区的物业现状及治理服务需求作意见征询及调研；与物业治理托付方做物业现状及治理服务需求意见征询及调研；与小区住户做物业现状及治理服务需求意见征询及调研。制定《小区物业治理方案》，与公司签定《小区物业服务合同》，明确责、权、利，并开展以下工作：组建治理机构；确定治理服务范围及内容，制定治理服务费的收费标准；《小区物业服务合同》正式实施，对小区实施正常的治理服务。与住户的日常沟通与住户的日常沟通包括以下形式和内容：通过电话、传真、信函、《通讯》、张贴公布及恳谈会等面对面形式处理与住户有关的事务；通过登门或约见的形式，定期或不定期访问住户；开展专题或系列社区文化活动；建立财务公开制度及治理报告制度，同意住户的监督。公司的高层治理人员高度重视与住户的日常沟通，保持与住户的良好关系。如遇住户违背治理规定时，公司坚持不采取任何制裁性措施的原则，而通过正面协调直至寻求法律援助等途径予以解决。处理住户投诉公司遵循以下原则，规范住户投诉的处理程序：接到投诉时，首先要假定工作存在问题；出现投诉，一定要及时向上通报信息；面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理。公司将及时分析、总结住户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。营造小区文化小区文化包括小区文化氛围和小区文化活动两方面。小区文化活动促进小区文化氛围的形成；小区文化氛围又促使小区文化活动层次的提高和住户业余生活内容的丰富。公司把营造小区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。小区文化氛围要紧体现在以下方面：小区的整体精神风貌；住户的邻里关系。建立小区精神文明公约，通过设立专栏或印发《通讯》等形式广泛宣传，公司职员严格遵守，榜样表率。小区文化活动有各种类型，包括：各类培训班、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动等。内部治理规范化的内部治理是实现小区物业治理和经营目标的保障。公司将遵循以下原则，建立各项治理工作的治理程序文件并严格执行。遵循政府的有关法规；执行物业的经营治理规定；遵循公司的人才理念；健全具有可操作性的程序文件；确立治理过程的记录体系并具有可追溯性。公司将遵循以下原则建立小区物业治理服务机构，明确机构的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道。遵守国家的有关规定；在经营范围同意下；结合不同时期的工作重点；把质量责任作为各个环节的重点；遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和高效的原则。公司将按照以下要求，明确从事治理、服务、质量监督人员的职责、权限和相互关系，明确各项工作的内容及标准。各岗位的人员设置将遵循精简、高效的原则；保安员在完成小区治安及车辆治理的同时，还肩负着对小区房屋及公共设施、卫生和消防情况的巡视，同时注意小区周边情况；保洁员在对小区楼宇内公共部分和楼外公共空间及配套设施完成日常清洁工作的同时，还肩负着小区房屋及公共设施、治安和消防情况的巡视；维修人员除日常的维修工作外，还肩负着治理员的责任。各级治理人员关怀、了解下属、均对下属负有指导、示范、关心、培养的职责。资源治理资源治理包括人才资源、专业技术技能及各种设备及资产的治理，其核心是人才资源的治理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节。招聘公司规范招聘程序；明确公司的用人标准及招聘人员的差不多条件和要求；建立畅通的招聘渠道。培训把培训作为公司的日常治理工作的重要手段，建立覆盖凳的不同层次、不同时期和不同形式的培训体系及实施方案；及时总结培训效果；在岗培训是培训工作的重点。考核建立覆盖全员的不同层次、不同岗位和不同指标的考核监督体系及实施方案，把考核监督机制贯穿于物业治理服务的日常工作中；及时总结、完善考核体系；结果透明化，与业绩挂钩。调配建立治理人员调配机制，从全面培养的角度，在保证实际工作需要的同时，提供良好的工作环境和丰富的工作内容。述职建立述职制度并纳入公司信息治理体系，使其成为各层次人员了解情况、沟通信息和研究问题的重要途径。工资、福利依照职员的需求层次建立清晰的工资、福利和晋升等激励制度，为职员展示切实可行的时期性目标。质量体系治理质量体系是实施质量治理所需的组织结构、程序、过程和资源。质量体系治理的重点是动态操纵而不是静态治理。质量体系治理包括以下几个方面。合同评审建立合同评审的治理程序，明确对各种类型的单据、协议、合同的制定、执行、跟踪、修改的规定；合同评审必须在充分理解住户的需求入正确推断自身能力的基础上进行。文件资料操纵建立文件资料操纵程序，以操纵与经营治理标准要求有关的所有文件和资料；确保对质量体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到或张贴相应文件的有效版本。采购治理制定采购的治理程序，明确采购人员的任职资格；建立评审程序，确定符合资格的商品供应商和劳务承包商并定期评审资格。质量记录治理确定统计技术方法；建立对经营、服务记录的治理程序，以确保各项工作原始记录真实、完整，有可追溯性。过程操纵治理过程操纵是通过对服务、治理过程和相关工具设置必要的检验和试验点，有明确的标识进行连续的检验和试验，并对记录进行分析。过程操纵的重点是质量，过程操纵治理的几个要点如下。标识设置标识包括服务性标识和公共设施标识，公共设施标识包括固定性标识和临时性标识；标识的设置安全并简洁明了；临时性的标识及时安置和拆除；标识的设置及拆除列入质量记录。检验和试验明确检验和试验的方法及相关的设备；编制检验和试验的治理程序及相关人员的岗位职责；各项检验和试验过程均列入质量记录。纠正措施建立采取纠正措施的治理程序，防止服务、治理或相关工具出现不合格、缺陷或其它不希望的情况再次发生。采取纠正措施的治理程序包括：组织力量对出现的不合格进行调查；分析产生不合格的缘故；研究可采取的纠正措施；对纠正措施的实施进行验证；采取纠正措施的整个过程列入质量记录。内部质量审核建立内部质量审核制度，定期评审质量体系的适用性和有效性：内部质量审核的全过程列入质量记录。治理服务费物业治理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。公司对小区物业实施治理和对住户提供服务的费用来源要紧靠治理费收入，来源包括：向业主收取的治理费；小区内的其他合法收入。治理服务费的用途：房屋公共部位及公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化治理费；清洁卫生费；保安费；办公费；公共区域保险费；法定税费；治理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共水电费。第三部分治理服务标准物业治理标准（治理类）组织规范组织机构健全。建立、健全内部治理、服务提供、人力资源、财务治理、质量治理、信息治理、资产治理等各项企业治理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核方法。公司应制订年度工作打算和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。业务规范办公环境与礼议办公场所环境清洁，物品摆放整齐，分类明确，私用物品统一治理，无杂物堆放。办公桌椅摆放整齐，办公人员离开办公位时，应将椅子归位。办公桌面外侧上角摆放办公名牌，电话、电脑等用品清洁、整齐。打印机、重印机整洁，无散乱纸屑。电器类办公用品有静电防范措施。办公区域禁止进食，公共办公区域禁止吸烟。工作人员着装符合规定要求，禁止服装混穿。工牌佩戴在左胸处，工作吊牌悬挂于胸前。工作人员服装洁净，无褶皱，破损。头发洁净，发式整齐，男士禁止留长发。工作人员精神状态饱满，坐立行走姿态端庄、严谨，言谈举止得体。文件资料治理明确岗位负责文件的治理，所有文件、记录标识清晰，存放整齐，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内职阅。文件资料保持完整，无缺失、破损。客户档案、工程档案、物业档案资料齐全、治理完善。保持文件的现实有效性，作废文件应做适当标识。涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备。为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政治理制度等重要电脑文件必须备份。文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹应设置标识。柜内无尘、无潮、无虫。合同资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。接管新建物业，应在物业正式接管前，与进展商（或物业所有人）签订（前期）物业治理托付合同，工程档案等接管验收资料完善。接管原有物业，应在物业正式接管前，与物业所有人签订物业治理托付合同，客户档案、工程档案、物业资料等接管验收资料完善。品质治理公司应建立IS9000质量治理和动作模式，定期进行内部审核。通过IS9000外部审核的治理小区，年度累计外部审核中出现的观看项≦5项，轻微不合项≦3项，严峻不合格项0项。CI治理公司和各治理项目相关场所、人员、设备设施应有符合规定的标识。采购治理具有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年应对供方进行评估。物资采购应具有相关申请手续和物品验收手续。实行采购行为回访制度，采购物资单价在2000元以上的（含2000元），应全部回访；每次单宗采购物资金额达1000元以上的（含1000元），应全部回访。仓库治理仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。仓库应配备温度计、湿度计，具有防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。易燃易爆物资存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。库存物资进出仓、领借用手续完整。因此库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。报废物资、待处理物资应具备相关手续。资产治理建立资产治理台帐，定期对所有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。资产的购置、调拨、转让、报废应具备相关手续。安全治理公司应建立安全治理机构，负责紧急安全事务的处理，其相关人员和紧急联系电话应予以公布。装修治理装修应办理相关的审批手续。装修人员应有统一识不标志。装修现场应关闭门窗，保持封闭。消防通道禁止堆放物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，特种作业应取得相关资质证明。装修现场应配备一定的消防器材，原则上每50平方米至少应配备1台2公斤灭火器，不足50平方米的，按50平方米计算。装修期无破坏周边环境现象，装修垃圾应在指定时刻，搬运到指定地点。钥匙治理治理项目应指定岗位对钥匙进行治理，钥匙应加以标识，分类保管。钥匙的领借用应具备相关手续。客户财产治理对客户托付治理的钥匙、房屋、资金、资料、物品等应办理相关接收和领取手续，明确责任，妥善保管。食堂治理食堂应洁净、整洁，做到餐具净、台净、椅净、墙净、地净、灯具净、玻璃窗净。食堂的设备、设施做到无灰尘、无油渍、无脏水、无杂物。食堂内应具有防火消防设施。餐、厨具要摆放整齐，工作服、工作鞋等要统一摆放。食堂应定期进行消杀工作，无苍蝇、老鼠、蟑螂。食品摆放整齐，生熟食品分开摆放。存储食品应保持新奇，具有相应的防烂、防腐、防潮、防变质等措施。餐具应按规定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污迹、水印等。食堂工作人员应统一着装，服装洁净，无油渍、无破损。食堂工作人员应具有健康证，第年至少进行一次体检。职员应在体检合格后，方可到食堂就餐。信息治理公司建立内部和外部专业网页，用以对内治理和对外宣传。有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护。建立信息治理制度，公司内及各物业治理小区设立专门岗位负责信息的收集和传递。按要求定时编制并传递半月报、季度报及重要的治理和服务信息。重大的质量事故、突发事件、客户投诉必须在一个工作日内通报给相关部门或人员。按照集团信息治理的相关要求，及时、准确的向集团传递相关信息。公司应加强与同行业的交流，每年至少组织两次外部交流活动。加强集团内部物业公司之间相互交流与学习，每年至少组织两次集团内部双向交流活动。公司应推进办公网络化治理，公司和各治理项目应实行电脑联网，职能部门的电脑普及率应达到80%，治理项目必须具有1台可联网电脑。物业治理、物业资产、物业人事软件资料应及时更新与维护，其内容至少应2个月更新一次。人力资源公司应通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过笔试、面试或现场操作合格后方可。治理人员和专业技术人员应具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率达到100%，治理人员物业治理证持有率达到80%。对所有正式职员，应按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地点政府的有关规定为其购买相应的社会保险。为职员提供符合劳动法要求的劳动爱护，所有职员都应同意职业安全培训。各岗位有相应的岗位任职标准。每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训打算，并落实和实施，保证所有人员每季度同意培训的时刻许多于8小时，并实施考核。公司每年至少聘请两次外部专业机构对相关人员进行专业培训。物业治理专业软件在公司和治理项目得到推广和应用，相关人员应同意相应培训，能熟练使用软件办公。每年至少进行一次职员中意度调查，并对调查结果进行分析，整改落实。实行全员绩效考核。建立创新机制，鼓舞职员开展各种治理、服务和技术创新活动。公司应确保每年度有超过3项在内部治理、客户服务、企业经营上的创新措施得以有效应用。客户关系所有物业治理项目应与客户签订客户公约，接管原有物业的治理项目无签定的，应补签客户公约。物业治理项目内应设立客户意见箱。物业治理项目应向客户提供紧急联系电话及日常服务电话。建立12小时接听电话制度，接听客户保修、求助、投诉等，并做好相关记录。物业治理项目至少每半年召开一次客户恳谈会，加强与客户的沟通与联络，听取客户的建议与意见。物业治理项目至少每半年进行一次客户意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。物业治理项目应设置专门岗位负责客户服务。及时反馈和处理客户投诉，所有投诉应在收到信息之日起2个工作日内反馈给客户，并不断跟进、反馈处理结果。物业治理项目至少每月一次将具有共性的客户投诉处理结果，以适当方式向客户公布。物业治理项目至少半年公布一次物业治理服务费收支情况。两个业主以上的物业治理项目应编制季度治理报告，每季度将治理、服务及财务信息向客户公布；单个客户的物业治理项目，应编制物业治理周报，定期向客户公布治理、服务信息。季度治理报告和物业治理周报应全面、真实。居家、商务信息服务人员服务及时、不拖沓，赴约提早到达时刻不超过5分钟，迟到最迟不应超过2分钟。服务过程中服装要求穿戴整齐，符合公司CI手册的规定，不浓妆艳抹，金银首饰不外露，礼仪规范，面带微笑。对顾客的资料、物品、现金应有明确收交记录。提供服务的项目，必须在醒目的地点公布价格表，并在服务前向服务对象讲明服务内容及相应的价格。零修、急修及时率100%，返修率不高于1%（随即抽样值）。服务质量回访中意率不低于95%。遗留问题在接管一月内，对重大遗留问题有解决的方案；接管三月，已解决问题占总遗留问题的50%；接管半年，无较大遗留问题的存在。经营治理公司应开展与物业有关的多种经营业务，物业治理项目应开展各种生活配套服务项目及公共配套设施代理经营业务等。公司净利润应逐年上升。物业治理标准（安全类）人员素养安全员岗位人员按照企业形象策划手册统一着装，各岗位按照工作要求统一形式配戴警用器械、臂章和钥匙等工具，符合应急要求；私用物品的配带不阻碍统一形象；站立时至少保持跨立姿势。安全员应熟悉小区的环境，熟悉小区的消防设施位置，熟悉本岗位工作方法和流程。安全员行为言语规范、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。安全员具有使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援等技能。安全员每周至少一次躯体素养训练，一次业务素养的培训，应达到以下标准18—25岁26—35岁36岁以上百米15秒17秒20秒三千米16分17分20分标准俯卧撑30个25个20个突发事件处理协助正确处理独立正确处理独立正确处理内务治理安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐、标识清晰，电器设备电力充足，不阻碍正常使用。集中住宿房间应保持洁净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象，并具有完善的监督制度。每周至少安排一次内部沟通，并保存记录。每个项目须保存足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%（不含50%）综合安全安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。依照社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个小区安全防范有一个较封闭或有效的治理体系。对高空作业人员行为应符合作业安全需要。对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。可控事件年发生数2件以下。治安治理有效操纵外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员逗留小区。对大型和贵重物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射严峻危害生命和财产安全的危险品存放。对突发事件如偷盗抢、意外损害、非法集会、在逃通缉犯等行之有效的处理方法，对相关技能应能把握。在小区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应：7层以下10层以下10层以上作出正确推断和指挥统一、即时、恰当采取封锁行动人防2分钟内3分钟内机防即时赶到事发地点时刻徒步2分钟内3分钟内5分钟机动2分钟内携带事发性质对应工具正确、有效每个小区应具有两套以上的巡逻路线图，巡逻签到周期与规定周期差误不能超过整个周期时刻的20%，专门缘故有注明的除外。对非本公司职员的施工人员或供方人员需进行登记、易识不性和其行为举止的治理。交通治理停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。小区区域内严禁机动车鸣笛，有明确的限速标志。经营性停车场须具有当地政府要求的合法证件。所有机动车施行一车一单据、进出有凭据或车车进出要登记的封闭治理，对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯依照。对车辆进出敬礼且动作标准、规范。对机动车车主应有双方明确车辆及车辆物品的治理责任关系。机动车出入口都应设有缓冲和防强闯设施，并能有效发挥功能。机动车场地应标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。夜晚在机动车场值勤的安全员应着反光衣。非机动车治理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。车场现金应和票据相吻合，移交清晰。恶性交通事故发生数为0。消防治理有效按照消防安全责任制度落实，定期进行检查，同时保存总结资料。对小区客户每年至少两次的普及消防知识宣传。消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪为他用。消防通道畅通，无阻碍物和不符合消防规定的门。火警通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在2分钟内（参照紧急事件处理相关标准）赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。灭火器选择和配置数量标准燃烧特性及场所灭火器类型配置标准（每只2公斤）一般由含碳固体可燃物组成的场所，如公共场所、过道走廊水型、泡沫、磷酸铵盐干粉、卤代烷型灭火器1只/20㎡存放有汽油、煤油、柴油、酒精、油漆等场所，如油类仓库、机房等干粉、泡沫、卤代烷、二氧化碳型灭火器1只/10㎡大量电器或带电设备场所，如配电房等干粉、卤代烷、二氧化碳型灭火器1只/10㎡补充讲明：地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。每个小区必须备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱，防烟防毒工具等。对燃油缺罐储备时，要进行隔离治理，区域内严禁烟火，配置足够灭火器材。公共火灾发生数为0，火警有效操纵率为100%。七、智能防范监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像至少保持一个月。消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时做出反应，并做必要记录。红外报警系统等安全防范系统应确保全天侯布防的需要，信号同意反应灵敏。物业治理标准（环境类）人员素养熟悉小区的环境，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能。按照物业企业形象策划手册统一着装，保持整洁，正确佩戴工牌。言语文明、作业规范、认真负责、精益求精、积极上进、保持热情。内务治理保洁、绿化工具治理落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，存放处及对应标识不能有碍观瞻。机械性工具应做到连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏、机身清洁。集体住宿房间保持洁净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。每周至少安排一次内部沟通活动。绿化治理小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0.5平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物，无积水。乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。绿地和花坛无杂草（人不常通过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。草坪长势良好，目视平坦，生长季节浓绿，茎叶高度在4㎝左右，立春前可修剪为2㎝左右。要紧部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、洁净。清洁卫生公共设施房屋的公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。房屋雨棚、消防等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。门目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50㎝无明显污迹。玻璃：距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50㎝无明显污迹。距地面2米以外玻璃目标视无积尘。通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。地面：需打蜡的地面光亮、显本色。大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。墙面涂料墙面无明显污迹、脚印。大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50㎝无灰迹；外墙面无明显积尘。水泥墙面目视无蛛网、呈本色。不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50㎝无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面差不多呈本色。那个地点的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂移物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂移异物、孑孓（蚊的幼虫）不超过1只/100ML。空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无积尘。停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3㎝；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。垃圾车停放于指定点，车辆洁净，摆放整齐，场地洁净无强异味。垃圾中转站、垃圾桶（箱），垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。标识牌、指示牌无污迹、无积尘。烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石子、沙）保持清洁。洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓只是满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50㎝无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。垃圾篓只是满、无异味。饮水设施无污迹、无积水。会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。环境消杀定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。综合项目小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。公共设施或场所标识应按照物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，应设有明显标识或采取有效防范措施。底商治理有序，符合卫生标准，整洁洁净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。物业治理标准（设备类）人员素养躯体健康，经大夫鉴定无阻碍工作的疾病。具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格；取得相应工种的操作许可证明。上班时刻内，必须穿戴工作服装，佩戴工牌。设备房治理差不多要求设备房门上有相应设备房标识。设备房内地面洁净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。设备完好各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与治理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公升/只）燃烧特性及场合灭火器类型配置标准会所、过道走廊、公共场所水型、泡沫、卤代烷型灭火器1只/20平方米汽油、柴油、酒精等干粉、泡沫、二氧化碳灭火器1只/10平方米配电房、带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/10平方米地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上整加30%。如设有消火栓的，可相应减少30%。如设有灭火系统的，可相应减少50%。如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。一个灭火器配置场所的灭火器许多于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。重要设备房内应配置干湿温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内气温应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。参观来访需进设备房，指定专人陪同方可进入。无人值守的设备房必须加锁，钥匙由维修员及操纵中心掌握。设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。设备房排水通畅。具有防虫、防鼠措施。专用工具安全用品应放置在指定位置。三、资料治理（一）新建房屋接管验收应提交资料产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；技术资料；竣工图包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等要紧材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告；原有房屋接管验收应验交的资料产权资料：房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公正文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。供配电系统供给三级负荷的配电设备至少每日须由维修员巡视检查两次并记录。供给二级负荷的配电设备至少每日须四次并记录。供给一级负荷的配电设备每两小时须巡检并记录。动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。变压器出口线电压：380V+5%范围内。、千式变压器温度：110度继电爱护延时跳闸；90度继电爱护报警。补偿柜治理功率因数操纵器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。补偿操纵手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：大于0.9高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺损；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清晰准确。高压继电爱护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识不各种掉牌信号性质。操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用讲明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平常浮充电压一般为235V-255V。蓄电池：镉捏中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：电解液用量过少，露出部分极板。蓄电池外部短路。池外部电压不正常。电极板膨胀，气塞孔堵塞。电解液内含有机杂质。爬墙严峻。酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈腐。充电状态不同意开盖。发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。配备符合要地的两套电池，按2个月周期轮换使用。备有符合要求的切换开关配置。蓄电池电压24V。蓄电池具备利用电网充电，设备本身充电功能。柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧倾灭火系统。正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周设备启动运行一次。发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。给排水设备设施生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于10滴/分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠，泵不反转。限水、停水按规定时刻通知用户。高层变频供水电气系统变频器、压力调节器、操纵柜、保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。压力传感器每年定期检验。排水设施污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严峻锈蚀。污水水位操纵装置灵敏可靠，平常手自动转换开关处在自动操纵状态。操纵箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。消防设备设施系统消防操纵中心主机、消防联动操纵柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时刻启动不堵转跳闸、不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。温感喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度70度，黄色喷淋管喷头喷淋温度72度，绿色喷淋管喷头喷淋温度93度。）消防烟感、温度传感器，定期检验（香烟燃烧温度、及烟浓度即可输出报警）。消防防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。卷帘门电气自动操纵、电气手动操纵、关门动作程序正确。消防监控中心：录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时刻定时，专人负责保管。音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清晰。监视摄像镜头洁净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。监控的操纵设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。电梯系统电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。电梯舒适性：进行试运行，用躯体感受确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4MM以内。曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相摩擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7毫米。接触面积许多于70%。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。曳引机电动机要求：轴承温度应不高于80度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。每工作3000小时更换新的润滑脂。曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处同意产生少量的润滑性渗油（每滴/3-5分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时幸免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1MM。限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200-300牛顿范围内。轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5-8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门不处不同意能用手把门拨开。门扇下端距地砍应为5-8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。轿厢导轨导靴。导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。缓冲器油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时刻应小于90秒。安全钳传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。钢丝绳轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不同意超过32根。断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝不同意超过16根。不同意钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝直径不得小于原直径90%。补偿装置补偿链在运行中不同意产生噪音。消音绳应完好无折断，无严峻磨损。电梯电气部分：继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。操纵盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清晰无误。接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。操纵线绝缘电阻大于0.25兆欧。盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显。运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。假如电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无声响。电梯机房：温度保持在0-40度，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生洁净，曳引机无油污、无灰尘。采暖系统采暖系统：锅炉和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。燃油锅炉要求流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流量要求。（安全爱护功能）锅炉排烟道要畅通，锅炉运行时燃烧室内应保持0-20毫米水柱微负压状态。正常状态下燃烧器自动一次启动成功率80%。火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压5000-10000V，点火电极绝缘不漏电。间距3-5MM。燃油泵输出压力达到额定值10-30巴（BAR）锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。温度操纵系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。热力换热站供暖对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应每年定期请技术监督部门检验认可。换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应依照水质和介质实际情况，定期的检查和清洗。（1-3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上讲明书中规定的尺寸。使用在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机幸免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每年大修期间进行润滑脂润滑保养。分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清晰，无泄漏无锈蚀。循环水系统：采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机操纵灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。电加热采暖：电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。空气开关过负荷爱护、短路爱护灵敏可靠。电机：水泵电机绕组温度小于70度。正常状态下外壳温度：30度-50度。电机轴承温度小于80度。电机运行无导常杂音，无碰撞冲击声。电机风扇冷却效果明显。电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的110%，以地绝缘电阻大于0.5兆欧。水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。检测仪器仪表及安全设施1.购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；每年至少一次由公司专门的部门进行检验或送专业机构检验。2.检验项目：压力容器上压力表、配电设备的电流表、电压表、功率因素表、功率表、收费用互感器、电镀表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表。防雷设施，电梯安全检验。高压配电设备。变压器。消防设施等。弱电设备设施视对讲系统：室外机、室内机画面清晰声音清晰，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。电话系统。有线电视：主交接箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。附属、配套设施防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。前期物业治理服务合同托付方（以下简称甲方）：湖南中源房地产开发有限公司受托付方（以下简称乙方）：宁乡县中源物业治理有限公司依照《中华人民共和国经济合同法》、《都市新建住宅小区治理方法》（建设部第33呈令）、《长沙市住宅区物业治理条例》等国家、地点有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方托付乙方对（物业名称）实行专业化、一体化的物业治理订立本合同。第一条物业差不多情况座落位置：市县路（街道）号；占地面积：平方米；建筑面积：平方米；其中住宅平方米；物业类型：（住宅区或组团，写字楼，商住楼，工业区，其他/低层，高层，超高层或混合）。托付治理事项房屋建筑本体共用部位（楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和治理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、开线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、治理和运行服务；本物业规划区域内属物业治理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和治理；本物业规划区域内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和治理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身财产保险保管责任）；社区文化娱乐活动；物业及物业治理档案、资料；法规和政策规定由物业治理公司治理的其它事项。合同期限本合同期限为年。自年月日起至年月日止。甲方的权利和义务与物业治理公司议定年度治理打算、年度费用概预算、决算报告；对乙方的治理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方治理不善，造成重大经济损失或治理失误，经市政府物业治理主管部门认定，有权终止合同；托