知名地产总图设计研发心得（含案例）

总图研发发心得（案例版版）目录剑指总图图---定性之言言总图七剑剑---详解七剑导航航---工具与图图表剑指总图图定性之言言：若项目研研发阶段段决定了了项目总总货值的的90%，那么总总图阶段段就已决决定了总总货值的的80%。若项目研研发阶段段已将成成本控制制了70%，那么总总图阶段段就已将将成本控控制了50%。总图决定定了景观观的构架架与格局局。总图决定定了物业业管理成成本的基基础

总图设计计七剑用足指标标---青干剑货值最大大化---由龙剑复制模块块---天瀑剑配套用房房最小化化---舍神剑赠绿规划划和底层层挖掘---竞星剑控制地库库---莫问剑减少入口口---日月剑剑总图精精细化化的研研究，，景观观精细细化的的营造造，可可以突突破项项目价价值的的天花花板。。“掏干吃吃净”---用足指指标1、用足足容积积率和和建筑筑密度度1.1用足容容积率率（北北京唐唐宁ONE案例））1.2用足建建筑密密度（（图示示说明明）2、用足足规划划法规规的边边界（（三个个案例例）如：利利用两两层挑挑空阳阳台不不计面面积的的政策策，提提供更更多可可带来来溢价价的赠赠送面面积，，验收收后修修成房房间，，有效效增加加实际际容积积率；；利用用2.2米以下下不计计面积积的规规定，，可以以将半半地下下室垫垫高至至2.2米以内内，赠赠送给给客户户，带带来销销售溢溢价，，验收收后将将垫层层清除除，改改为房房间。。一、用用足指指标1、用足足容积积率和和建筑筑密度度1.1用足容容积率率（北北京唐唐宁ONE案例））1.2用足建建筑密密度（（图示示说明明）2、用足足规划划法规规的边边界（（三个个案例例）如：利利用两两层挑挑空阳阳台不不计面面积的的政策策，提提供更更多可可带来来溢价价的赠赠送面面积，，验收收后修修成房房间，，有效效增加加实际际容积积率；；利用用2.2米以下下不计计面积积的规规定，，可以以将半半地下下室垫垫高至至2.2米以内内，赠赠送给给客户户，带带来销销售溢溢价，，验收收后将将垫层层清除除，改改为房房间。。

1.1用足容容积率率损失可可销售售部分分的容容积率率等于于白白白扔掉掉一块块利润润1、容积积率是是通过过控制制性详详规过过程中中的设设计与与测算算得出出的此此地块块的用用地强强度，，具有有一定定的科科学性性，规规划出出一份份足额额容积积率的的总图图应该该是可可以操操作的的。2、影响响容积积率有有几个个客观观因素素：日日照规规范、、间距距要求求、退退红要要求、、限高高要求求等。。也有有几个个人为为操作作因素素：产产品定定位、、不利利地块块的利利用度度、单单体楼楼型选选择等等。案例：：北京京唐宁宁ONE项目

总用地地面积积：56640㎡㎡代征道道路：：6225㎡㎡代征绿绿地：：1338㎡㎡消防站站用地地：2800建设用用地：：约49077㎡㎡容积率率：≤≤3.8地上总总建筑筑面积积：176000㎡㎡公建面面积占占20%-40%住宅面面积占占60%-80%绿地率率：≥≥30%集中绿绿地：：6000㎡建筑限限高：：80m用地内内另含含公交交场站站一座座，占占地2500平方米米，廉廉租房房建筑筑面积积：6000平米，，不含含在以以上总总建筑筑面积积指标标内规划条条件规划难难点：：建筑限限高从从80米突破破到90米；日照；；1.1案例：：北京京唐宁宁ONE

北京唐唐宁ONE-雕刻空空间设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。把无法法满足足日照照要求求的部部分布布置商商业产产权面面积多元化化产品品，混混合分分布端头转角户型设计部分90平米以下小户型端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标北京唐唐宁ONE楼型的的选择择大大大提高高了容容积率率一栋住住宅占占到住住宅总总面积积的36%规划少量的东西朝向建筑边角地块的有效利用北京唐唐宁ONE北京唐唐宁ONE大进深深多单单元的的平面面组合合单体体对容容积率率贡献献大北方地地区在在好的的地段段可采采用少少量的的东西西向布布局

项目

数量单位1总用地面积56,900㎡2建设用地面积(不含消防站)46,277㎡3容积率3.9

4车位数1,508个5总建筑面积276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡6可租售建筑面积255,199㎡6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡车库70,523

7配套设施面积21,799㎡总图指标北京唐唐宁ONE--一、用用足指指标1、用足足容积积率和和建筑筑密度度1.1用足容容积率率（北北京唐唐宁ONE案例））1.2用足建建筑密密度（（图示示说明明）2、用足足规划划法规规的边边界（（三个个案例例）如：利利用两两层挑挑空阳阳台不不计面面积的的政策策，提提供更更多可可带来来溢价价的赠赠送面面积，，验收收后修修成房房间，，有效效增加加实际际容积积率；；利用用2.2米以下下不计计面积积的规规定，，可以以将半半地下下室垫垫高至至2.2米以内内，赠赠送给给客户户，带带来销销售溢溢价，，验收收后将将垫层层清除除，改改为房房间。。

1.2用足建建筑密密度损失建建筑密密度等等于白白白扔扔掉一一块溢溢价空空间1、建筑筑密度度主要要与首首层建建筑面面积有有关--首层户户型（（赠送送私家家花园园）是是项目目卖价价最高高的户户型，，项目目溢价价的主主要组组成部部分，，绝不不能浪浪费掉掉。相关案案例在在第六六部分分—底层挖挖掘和和分率率原则则中论论述--好地段段的沿沿街底底层商商业面面积更更是寸寸土寸寸金，，绝不不能放放过。。--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。

1.2用足建建筑密密度一、用用足指指标1、用足足容积积率和和建筑筑密度度1.1用足容容积率率（北北京唐唐宁ONE案例））1.2用足建建筑密密度（（图示示说明明）2、用足足规划划法规规的边边界（（三个个案例例）如：利利用两两层挑挑空阳阳台不不计面面积的的政策策，提提供更更多可可带来来溢价价的赠赠送面面积，，验收收后修修成房房间，，有效效增加加实际际容积积率；；利用用2.2米以下下不计计面积积的规规定，，可以以将半半地下下室垫垫高至至2.2米以内内，赠赠送给给客户户，带带来销销售溢溢价，，验收收后将将垫层层清除除，改改为房房间。。双层高高可变变空间间的利利用优点：：零面面积变变2房，3房户型型成5房功能：：可以以做为为家庭庭娱乐乐、书书房、、保姆姆间、、空中中花园园等多多种用用途，，上下下层不不等高高分隔隔，灵灵活多多变。。实景展展示建建议做做儿童童房：：下层层为卧卧室，，阁楼楼为学学习、、游戏戏阁楼平平面剖面图图2、用足地方法规案例一

双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率

用足地地方法法规案案例二二:赠送空空间的的楼板板改为为花架架，验验收后后封上上变为为房间间

案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。“肚里有有货”---货值最最大化化1、不平平衡使使用容容积率率，是是提高高货值值的有有效办办法，，做总总图之之前要要进行行业态态组合合比例例模型型推演演。（（可利利用总总图预预案指指标求求解模模型））2、运用用两种种业态态之间间的产产品类类型，，卖高高一级级业态态的价价格，，提升升溢价价空间间。3、资源源利用用最大大化,尽可能能多的的扩大大优质质资源源户型型比例例，，扩大大溢价价范围围4、尽可可能开开发不不占容容积率率的地地上和和地下下空间间，变变为可可销售售面积积二、货货值最最大化化1、不平平衡使使用容容积率率，是是提高高货值值的有有效办办法，，做总总图之之前要要进行行业态态组合合比例例模型型推演演。（（分析析两个个案例例）2、运用用两种种业态态之间间的产产品类类型，，卖高高一级级业态态的价价格，，提升升溢价价空间间。3、资源源利用用最大大化,尽可能能多的的扩大大优质质资源源户型型比例例，，扩大大溢价价范围围4、尽可可能开开发不不占容容积率率的地地上和和地下下空间间，变变为可可销售售面积积

1.1不平衡衡使用用容积积率案例A--成都郫郫县项项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%各业态市场分分析含金量高＝＝容容积率面积收收益容积率面积收收益＝预计建面价价格－预计地地价外成本地价外成本＝＝前期工程程费＋基础设设施及配套费费这里可以看到到联排、亲地底底跃和电梯顶顶跃是含金最高的的，其次是多多建电梯洋房，最后剩余的的容积率为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本

容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高层83~130㎡6800/㎡（精装）2505/㎡4295元成都郫县新城案例总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%

各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业3层2~355~100%普通联排2.5层0.6~0.7530~35%底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥71.5~2.025~30%无电梯花园洋房1.3~1.528~32%高层（12~33层）2.5~615~20%1、联排别墅占占地较大，但但不易出面积积2、一般底跃虽虽然可类别墅墅，但只有1~2层的面积可溢溢价3、电梯7+1比多层在相同同覆盖率下更更易出面积，，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，在在适当的位置置底商12345677+1122+1123455+1高层提高覆盖盖率≥20%，少占地，容容积率≥8联排无电梯洋房电梯洋房替代替代成都郫县新城案例规划布局分析不平衡容积率率的规律：1、高层占地要要最小补足容积率就就好布置在北面和和西面2、洋房占地要要最大面积越多越好好7+1电梯洋房居中中布置3、洋房组团要要均好向外借景要用用好小区中部形成成系列组团向40米绿带借景成都郫县新城案例规划布局分析花园洋房集中中、规模化，，城市形象1、主道路入口口形成洋房规规模视觉2、形成点、线线、面丰富城城市空间成都郫县新城案例

功能分区多层返迁房规划未建小区区景尚景（高层层）电梯花园洋房房34层高层社区商业成都郫县新城案例成都郫县新城案例不平衡使用容容积率后的总总货值为40亿元左右，，大于单一产品品的总货值，，比如只做高高层的货值为为36.5亿左右本方案占地比比：花园洋房房区/高层区=6.3/3.7本方案可售住住宅面积比（（含下跃赠送送）：花园洋洋房/高层=3.1/6.9效果图成都郫县新城案例

1.2不平衡使用容容积率案例B---重庆睿城项目地块经济技术指标总用地面积（算容积率的基数）106690㎡虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395㎡可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地

各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业3层2~367~100%普通联排3层0.6~0.725~30%大院别墅2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%以配比的方式式用足1.5的容积率产品业态组合合有：1、商业＋洋房房2、商业＋联排排/大院＋高层3、商业＋联排排/大院＋洋房＋＋高层7层7层总图—配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距重庆睿城项目案例含金量高＝＝容容积率面积收收益容积率面积收收益＝预计建面价价格－预计地地价外成本地价外成本＝＝前期工程程费＋基础设设施及配套费费＋期间费用用这里可以看到到商铺是含金最高的的，应在市场场容量内尽量量多建。剩余余的土地应多多建大院别墅、洋洋房，最后剩余的的容积率换为为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本

容积率面积收益社区商铺200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元经济型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院别墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花园洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小户型高层100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元重庆睿城项目案例产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼88240其中：平层120跃层1201008551其中：洋房314高层159商区78------------------------------单套面积180-240120-18039-53-----------------------------------------总面积381873816555675197111400319928785重庆睿城项目案例不平衡使用容容积率后的总总货值：10.8亿左右，大于于单一住宅产产品的总货值值，如住宅部部分只做七层层的总货值为为9.7亿左右东西分区－高高档住区vs商业与小户型型高层南北分区－大大院别墅vs花园洋房商业vs小户型高层利用河道、绿绿地、高差将将差异大的的业态分开。。既满足各业业态的需求，，也保证了其其品质。洋房布置在南南侧可减少高高层对大院别别墅的影响。。商业尽量接接近学校大门门、公交站点点。高层布置在远远端。重大大门公交站点总图价值挖掘掘重庆睿城项目案例用地面积:106688m2地上建筑面积积:160035m2总建筑面积:215671m2容积率:1.5绿化率:30%建筑密度:30%其中:住宅:136052m2(计容)14410m2(不计容）商业:22788m2(计容)车库:38326m2(车位)地下超市:2918m2(不计容)其他:1195m2(计容)重庆睿城项目案例效果图重庆睿城项目案例二、货值最大大化1、不平衡使用用容积率，是是提高货值的的有效办法，，做总图之前前要进行业态态组合比例模模型推演。（（分析两个案案例）2、运用两种业业态之间的产产品类型，卖卖高一级业态态的价格，提提升溢价空间间。(产品类型示意意案例）3、资源利用最最大化,尽可能多的扩扩大优质资源源户型比例，，扩大溢价价范围4、尽可能开发发不占容积率率的地上和地地下空间，变变为可销售面面积

2.运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间独花高容积率：0.30.61.541234类独栋别墅联排大院类联排洋房高town0.50.82.0500W200W100W1800W50W独联花高

类独立别墅案例关键词：合法的“独立别墅”小间距下的绝对私密无限的生长式组合复杂地形的适应性产品模块化七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。一个单元包括：Townhouse--7户（2780m2）地下层平面一层平面二层平面三层平面合院别墅七合院

联排大院案例

类联排洋房案例成都：郫县新新城（弗莱明明戈）

类联排洋房案案例成都：郫县新新城（弗莱明明戈）

类联排洋房案例成都：郫县新新城（弗莱明明戈）

类联排洋房案例成都郫县新城城（弗莱明戈戈）增值空间类联排别墅洋洋房案例----富阳受降项目目

类联排别墅洋洋房案例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9)二、货值最大大化1、不平衡使用用容积率，是是提高货值的的有效办法，，做总图之前前要进行业态态组合比例模模型推演。（（分析两个案案例）2、运用两种业业态之间的产产品类型，卖卖高一级业态态的价格，提提升溢价空间间。(产品类型示意意案例）3、资源利用最最大化,尽可能多的扩扩大优质资源源户型比例，，扩大溢价价范围（案例例分析）4、尽可能开发发不占容积率率的地上和地地下空间，变变为可销售面面积基地形态界面面基地界面基地位于独墅墅湖西岸，受受苏州运河的的隔离，为湖湖中岛屿的组组成部分。基地位于岛屿屿的南部，三三面临水，北北侧相邻为居居住用地。西侧隔苏州运运河为南环桥桥批发市场（（商业），南南侧隔水相望望为规划中的的湖中绿岛。。在岸线分布上上，沿独墅湖湖一侧岸线共共计1257.2m，其中北侧地地块（a地块）沿湖岸岸线长度为511.76m，南侧地块（（b地块）沿湖岸岸线长度为745.48m。沿河岸线集中中于b地块，长度为为558.9m。

案例1.优质的外部资源三面环水的资源我们怎样利用价值最大？是不是应该与其它资源区别对待？几百米的临水面应该怎样利用？是都规划独栋别墅还是摆高层豪宅？高层住宅既没有利用水面资源也没有利用别墅社区景观资源案例2：晶蓝半岛项项目的外部资资源有限，只只能依靠自己己创造一个大大的景观中庭庭，来解决特特色景观资源源的问题一期景观视线分析表

好景观（套）较好景观视线（套）较次景观视线（套）优质景观率%客卧见中庭见河又见庭仅见河卧室见中庭一单元50183671454%二单元52361814769.29%三单元52361814769.29%四单元52183671455.18%五单元48

163051.60%小计2541081085872

说明：1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河

2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差

3、5单元西南面X3户型景观条件较差

案例2：晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围晶蓝半岛一期期景观单元分分析表二、货值最大大化1、不平衡使用用容积率，是是提高货值的的有效办法，，做总图之前前要进行业态态组合比例模模型推演。（（分析两个案案例）2、运用两种业业态之间的产产品类型，卖卖高一级业态态的价格，提提升溢价空间间。(产品类型示意意案例）3、资源利用最最大化,尽可能多的扩扩大优质资源源户型比例，，扩大溢价价范围4、尽可能开发发不占容积率率的地上和地地下空间，变变为可销售面面积（案例））叠拼别墅剖面图90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（带庭院）

附送阁楼四层

三层

二层

首层附送阁楼一楼二楼联排：200－250（实得350~400）送:2F＋阁楼，半地地下层庭院叠拼：180－220（实得220~300）送:4F＋阁楼，半地地下层庭院案例：赠送半半地下室和阁阁楼面积90－12090－120联排别墅剖面图0－3060－150半地下室（带采光庭院）附送阁楼二层首层重庆睿城大院院联排户型解析析送阁楼赠送车库赠送半地下室室后花园前花园叠拼户型解析析送阁楼后花园独立入户楼梯赠送车库赠送半地下室前花园空中花园面积赠送案例重庆睿城大院院花园洋房(优化面积后的的大城小院)：控制平层数量量，控制单套套面积大小每个单元：：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电电梯花园洋洋房送阁楼车库赠送半地下下室前花园空中花园平层－120平米顶跃170－180平米底跃140－150平米后庭院1234567面积赠送案例重庆睿城大大院三千城将政政府要求的的首层架空空部分送给二层客客户作私家家花园架空层赠送案例“拿来主义”---复制模块1、利用产品库（9月底上线））中的成熟熟产品进行行复制，速速度快，风风险低。如：大城小院系列、弗莱莱明哥系列列、郡系系列、滟澜系列、、香醍系列列、星座系系列等2、使用模块块产品和组组团复制如：西班牙牙大院、七七合围院、、高TOWN3、会所幼儿儿园等配套套设施复制制成熟模块块三、复制模模块1、利用产品品库（9月底上线））中的成熟熟产品进行行复制，速速度快，风风险低。如：大城小小院系列、、弗莱明哥哥系列、郡郡系列、、滟澜系列、、香醍系列列、星座系系列等2、使用模块块产品和组组团复制如：西班牙牙大院、七七合围院、、高TOWN3、会所幼幼儿园等配配套设施复复制成熟模模块现代风格的七合院模模型风格可变更加关注空空间效果的的模块化设设计，塑造造了良好的的建筑形态态。立面，，可更具市市场而变。。已有：现现代风格西班牙风格格英国都绎风风格英国都绎风风格的七合院模模型西班牙风格格的七合院立立面

案例：七合院模块复制

七合院模块的多种组合模式七合院—项目运用七合院院设设计时同样样考虑了产产品模块化化和对复杂杂地形的适适应性，因因此布局简简单，移植植方便。可可大量节省省项目研究究、运作的的难度和时时间。项目A项目B模块可方便便使用于不不同项目，，大幅加快快项目进度度。“削减龙套”---配套用房最最小化严格控制物物管用房、、会所、垃垃圾站、居居委会等配配套建筑面面积，并尽尽量放到地地下层，不不占用容积积率。会所应布置置在沿街位位置，便于于对外经营营，总图报报建时，会会所要标注注为商业用用房会所室内泳泳池、乒乓乓球室均在在地下一层层网球场下沉沉，布置在在地下室底底板上底上沿街布布置，一层层为架空茶茶座、二楼楼为茶室、、屋顶为竹竹林茶座。。地上面积积391平米地下泳池晶蓝半岛会所案例北京半壁店会所案例室内泳池、、健身房、、儿童游乐乐室、跳操房均布布置在地下下一层地上可作为为临时售楼楼处和商业业，沿街布布置地上面积：：400平米左右“锦上添花”---赠绿规划、、底层挖掘掘1.规划在用足足建筑密度度的前提下下，增加亲地户型的的数量。尽可能将二二层和三层层加入到亲亲地分绿的的楼层2.将住宅周围围的绿地尽尽可能的划划给私家五、赠绿规规划、底层层挖掘1.规划在用足足建筑密度度的前提下下，增加亲地户型的的数量（成成都郫县新新城案例））尽可能将二二层和三层层加入到亲亲地分绿的的楼层2.将住宅周围围的绿地尽尽可能的划划给私家

1.规划在用足足建筑密度度的前提下下，增加亲亲地户型的的数量的案案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面 B成都郫县项目案例洋房A户型底层挖掘下层前花园园赠送A户型特点：：亲地、赠赠绿、送面面积1、边户型，，一跃二。。面积：194㎡2、赠送亲地地花园：45㎡3、赠送地下下架空：106㎡入户花园赠赠送下层后花园园赠送地下室架空空赠送成都郫县项目案例洋房B户型底层挖掘下层前花园园赠送B户型特点：：亲地、赠赠绿、送面面积1、一跃二。。面积：171㎡2、赠送亲地地花园：69㎡3、赠送地下下架空：77㎡台式花园赠赠送下层花园赠赠送地下室架空空赠送成都郫县项目案例入户花园赠赠送C户型特点：：亲地、赠赠绿、送面面积1、边户型，，二跃三。。面积：198~203㎡2、赠送亲地地花园：46.7㎡㎡3、赠送平台台阳台：约约20㎡私家花园赠赠送地下室架空空