物业管理公司工程维修部工作办法

115/115工程维修部工作手册编号:CBREXH-GZ-EM-04版本/状态:A/1编制:审核:批准:生效日期:二〇一四年七月一日***物业治理服务有限公司

工作手册目录序号章节文件名称页面1工程维修部目标及实施措施42工程维修部组织架构53工程维修部岗位职责64工程维修部治理制度（规定）154.1特种作业人员治理制度154．2高低压配电室安全工作制度164.3变配电工作票、操作票制度174.4电梯安全治理规定184.5电梯维保服务考核制度184.6电梯机房治理规定194.7设备机房治理制度194.8设备机房防火治理规定224.9设备事故处理规定234.10设备机房卫生治理规定254.11设备运行记录治理制度254.12设备标识治理规定264.13设备台帐治理制度264.14机电设备维修工具治理规定274.15安全用水、供电治理制度274.16监视、测量装置治理规定284.17运行值班工交接班制度294.18工程、维修档案治理制度304.19房屋修缮治理制度304.20外包工程项目治理制度325工程维修部工作流程325.1电气设备检修安全技术规程325.2配电室倒闸规程345.3市电、发电联锁柜操作、维护规程355.4电梯安全操作规程355.5给排水设备安全操作规程365.6给排水设备运行治理规程385.7给排水维护保养规程395.8冷水机组运行操作规程425.9中央空调系统运行治理规程445.10柴油发电机安全操作规程465.11螺杆冷水机组系统操作规程475.12焊接作业规程495.13设备安全事故处理规程505.14直饮水系统治理规程515.15一般报修流程525.16打算检修或重大设备检修流程525.17供电限电停电审批程序535.18客户报修服务治理方法535.19客户维修服务治理程序575.20设备更新改造程序585.21外包项目合同签订工作程序595.22外包项目监管程序601．工程维修部目标及实施措施目标：年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上房屋本体及设施设备按打算保养，打算完成率100%，运行正常；月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉有效操纵供方驻场服务质量设备重大治理责任事故为零月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%适用范围：适用于****项目工程维修部。措施：工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时刻上门服务，确保客户中意。部门人员做好安全、治理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。负责对小区的机电设备实施统一治理，积极做好维修运行的日常治理工作。熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供差不多保障。2．工程维修部组织架构总编制总编制15人工程经理（1人）工程经理（1人）文员文员（1人）工程主任（1人）工程主任（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运行技工（白班2人）维修技工（泥木工1人）维修技工（水工1人）维修技工运行技工（白班2人）维修技工（泥木工1人）维修技工（水工1人）维修技工（电工2人）维修技工（空调工1人）运行技工（晚班1人）运行技工（中班1人）运行技工（早班1人） 3．工程维修部岗位职责目标：明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。适用范围：适用于****项目工程维修部。内容：部门工作职责：负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；制订工程维修部日常运作、治理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行治理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购打算、资金支付打算、年度和月度设备设施维护保养打算和设备设施大修打算；对治理范围内的设备、设施进行全面、有效的治理，确保设备设施的正常运行。按年度和月度设备设施维护保养打算对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效操纵处理，确保人员和设备设施的安全；按对客服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户中意率必须达到公司规定的标准；建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量操纵；负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与治理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工打算进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；结合大厦实际，制订大厦经济、有效的设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定期对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本操纵在合理范围；实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、真实、完整并具有可追塑性。建立档案治理制度，按治理要求做好运行记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；制订工程维修部的年度、月度培训打算，做好新聘职员的岗前培训，按打算实施各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素养和实际操作能力；配合政府、行业治理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接治理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；完成上级领导交办的其他工作。人员岗位职责：工程经理岗位职责：全面负责工程维修部工作，对大厦强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运行及维修负责，落实公司治理制度和工作标准，保证各设备设施运行正常，不出现重大工程事故或较大人为责任事故；负责楼宇设备设施的治理工作，建立详细的设备设施台帐，对管辖的的设备设施做好现场标识，完善和提高设备治理水平。负责改造或新增楼宇设备的购进、安装调试、使用、维修保养。负责设备的报废（申请或建议）及处理；落实公司年度工程治理目标，制订、落实重要设备及一般设备的的维修及保养打算；组织编制工程维修部日常运作、治理工作程序和规章制度，建立设备、设施的安全操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术文件；对客服务标准和规范，提高专业治理水平；协调并妥善处理与政府、行业治理部门的关系，确保电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按政府治理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、空气质量、噪音等达到环保要求；做好一线服务、与其它职能部门的沟通、协调工作，及时为客户提供优质服务；制定工程维修部年度、月度培训打算，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平；落实公司用人政策和各项规章制度，做好部门团队建设，提高部门专业技术水平；负责汇总、制定和申报工程维修部年度、月度预算、采购打算；组织制订设备设施年度保养、检修打算及设备大修打算，保证工程维修费用的合理使用；依照工作打算，组织做好各系统设备运行、维护保养、检修、大修、项目改造等工作，督促工程维修部各级人员对治理范围内的设备、设施实施全面、有效的治理，按各系统设备运行标准，保持设备、设施良好运行，设备完好率达到98%以上，确保建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等满足客户使用要求。在紧急情况发生时，组织安排各级人员，按应急处理方案实施有效操纵处理，确保人员和设备设施的安全；组织实施对工程外包单位的治理、评审和考核。对外包商实施有效的监控和治理。组织安排工程整改项目的招投标、签订合同和施工配合，调配合适人员参与项目施工监理和竣工验收等工作；负责客户二次装修方案的审核和施工现场的监管，参加治理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；负责组织做好对客服务工作，处理对客服务过程中出现的各种投诉，不断提高服务质量；组织制订经济、有效的运行方案，应用新技术，实施节能措施，定期进行能耗和其它运行成本的统计核算，合理操纵和降低运行成本；完成上级领导交给的其他工作。工程主任岗位职责：贯彻执行工程经理的指示，负责本大厦设备、设施的专业技术治理。制定部门设备、设施的专业技术工作打算及审核各领班工作打算，报上级审批，批准后贯彻执行。对大厦设备（设施）的安全经济运行、技术治理、运行人员培训等工作负直接领导责任；当好工程经理的助手，负责工程维修部人员的日常工作调配。组织和督导职员认真执行《职员守则》和本部门的各项安全技术规程；做好对客户的服务工作，尽量满足客户要求。客户对物业设施的改动或装修要求，除热情服务外，还要审批其改动方案，不能使物业设施遭到损害或违反有关消防条例等，履行治理职能；确保各设备设施维修保养工程能按期、按质完成。负责组织人员完成临时或应急工程任务；与其它部门或相关人员协调，倡导团结与协作精神；必须严格要求自己，自觉执行公司的规章制度，对工作认真负责，以身作则。组织全体人员学习技术业务，不断提高技术素养和业务水平，定期或不定期的考问讲解和考核，搞好现场培训活动；贯彻执行电业安全生产方针及规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、故障的调查分析；编制年、季度、月工作打算并组织实施。按时、及时总结工作，上报工作总结和各种报表；配合编制各设备、设施的安全操作规程及维修保养工作程序、制度工作。并监督落实；负责各设备运行、调配和维修保养等专业技术工作，尽量做到节约、安全运行。建立健全正常运行工作秩序，定期巡视要紧部位及其要紧设备、设施，发觉异常或故障，立即采取有效措施及时解决。查阅有关运行、巡视记录，了解设备（设施）的运行情况，作好安全经济运行和工作质量分析；协助部门经理对二次装修资料进行审核，负责二次装修的现场监管，参加治理处组织的二次装修验收，督促租户对遗留问题的整改；每月对职员的行为规范、劳动纪律、工作效率、工作质量、服务态度进行考核；负责及时向上级汇报各项工作，完成上级交给的其它工作。文员岗位职责负责处理本部的日常事务，执行部门经理下达的各项指令；负责整理、统计、治理工程维修工作单；负责收发、整理、统计及治理各种通知、信函、文件以及各系统运行、操作记录，落实综合治理部关于办公及行政治理的要求；负责本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档、治理。做到文件资料齐全，无缺页、遗漏；负责部门文件资料的打印、校核、复印及传真，并做好登记工作；负责编制每月职职员作安排表，统计本部职员考勤；水、电以及分类物料消耗统计，做到细致准确；以及物品发放工作。负责与其他部门的联络工作，跟进报批事项；负责本部门的所有物品申购及办公用品的申领工作。每月对仓库备件存货量作一次盘点统计，做好统计报表交上级审核；依照水、电以及分类物料消耗统计，分析消耗增减的缘故，当好工程经理的参谋。定期召集工程例会，并做好会议记录，及时提交会议纪要；及时汇报工作进度，完成上级领导交给的其他工作。运行领班岗位职责：在工程经理、工程主任的领导下，主管变配电、发电系统；中央空调系统；给排水系统；电梯；消防系统等正常运行，确保设备在良好的安全状态下运行；每天定时检查工作范围内现场；各有关设备运行现场检查，发觉问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理（在有关运行记录上签名）；检查下属各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；批阅运行、巡检等报表，对监测数据有异常的应及时检查和处理。提出节约能源措施和贯彻执行；负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；贯彻执行电业安全生产方针及贯彻电气运行方案和操作规程，合理使用设备。制定各电气设备维护保养打算及各类电气设备检修的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施；遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；全面掌握大厦的设备状况，做好大厦机电设备台帐、设备登记卡保持在完好记录状态；督促运行班全体人员搞好设备卫生及例行维护，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色，杜绝跑、冒、滴、漏现象；遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报。遇重大事故发生时要平复，在向上级汇报的同时，要组织人员采取措施防止事故扩大或漫延，同时有责任爱护好事故现场；负责配合外包单位来人对大厦设备进行检修保养、督促做好检修记录并存入设备档案；监查大厦用电、用水情况，发觉用电、用水异常应及时查找缘故并采取处理措施，杜绝白费；负责对下属人员进行技术培训和指导工作；负责提出本范围内设备的维保打算。经批准后，组织实施。负责签发操作票；配合工程维修班搞好设备的紧急抢修工作，确保维修工作安全进行；负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，职员较大或重大工伤事故率为0%；积极向上级汇报工作，完成上级交给的其他工作。维修领班岗位职责：在工程经理、工程主任的领导下，主管强弱电设备、中央空调设备、给排水设备、电梯、消防设备、大厦土建装饰设施等维护保养及修理工作，确保设备设施在良好的安全状态下运作；每天定时检查工作范围内现场；各有关检修现场检查，发觉问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理；检查下属各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；批阅或编制维修、保养等报表，。提出节约能源措施和贯彻执行；负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；组织和督导职员认真执行《职员守则》和大厦的各种规章制度，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）处于良好的运行（或待运行）状态；制定各设备定期维护保养打算及各类设备维修、保养的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施；遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；全面掌握当班大厦的设备状况，解决本班设备运行和维修中出现的问题。依照实际情况的轻重缓急，合理分配人员检修。设备维修、抢修的工作都要有始有终地跟进其工作情况、进度，直至完成为止；遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报；遇重大事故发生时要平复，在向上级汇报的同时，要组织人员采取措施防止事故扩大或漫延，同时有责任爱护好事故现场；督促维修班全体人员搞好设备设施检修后的现场卫生清洁工作，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色；及时处理有关工程上的投诉并做分析，幸免重复发生并作好记录向上级汇报；参入大厦客户的二次装修的审图；装修过程的有关检查及安全检查，确保装修过程操纵在大厦相关规定内有序进行；装修竣工验收检查及整改项目的跟进等；组织维修组人员学习技术业务，提高本身或技工的技术素养和业务水平，大力开展增收节支活动；负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，职员较大或重大工伤事故率为0%；认真监督外包单位保质保量按时地完成外包维保工作，更换材料要通过认真检查并详细登记，若需付费要以旧换新；积极向上级汇报工作，完成上级交给的其他工作。运行技工岗位职责：必需具有国家承认的电工、空调等操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；在领班的领导下，运行工负责对大厦供配电、空调、电梯、消防、给排水等系统设备的运行值班，处理一般性故障，参与设备、设施的维修保养工作。对发生的问题及时向上级汇报；熟悉自已工作范围内各变配电设备和其它电器设备的性能、分布，能完成本职内的各项工作；严格执行安全操作规程，开机前应认真作好检查工作，设备状况正常，方可开机。空调主机的非正常开、停，必须及时向领班或上级汇报；当班人员要尽职尽责，坚守岗位，服从指挥，按照有关规定对空调主机及各层新风机的运行数据及运行状况逐项填写运行记录和巡视记录并签名，发觉问题立即报告领班或上级。有超时空调的单元，需要进内测温，并记录；负责对大厦各空调区域的温度及设备运行状况进行监测，并依照外界气温情况，对空调运行参数进行调节。在使各空调区域的温度相对保持在符合规定的数值范围的同时，努力提高空调的运行效率，降低空调运行的能耗；严格做到：三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后的现场洁净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；严格遵守考勤，安全操作规程和其它有关制度。不同意有脱岗、睡岗现象；同意和执行上级命令，供配电系统操作严格执行工作票、操作票工作制度；负责所有变配电室设备巡视、安全检查工作，负责责任区域内的设备维护和清洁工作，认真做好巡视记录、运行记录和值班（及交接班）记录；严格执行各项电气安全操作规程，负责所有变配电室的人员出入登记和跟踪，发觉异常情况立即上报；保持变配电设备房物品的有序摆放，做好设备房的防水、防火、防小动物的安全治理工作；遇到突然停电或其他突发性事故时，采取正确有效的应急措施，确保备用电源或应急电源能投入使用，同时向上级汇报；为客户维修服务时,必需带头遵守治理处的有关规定；积极参与实施增产节约活动；熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提早向上级建议购买工作所需之零配件或物料；对客户计量电表进行标识、巡查，及时更换损坏电表。认真做好电表的统计工作；完成上级交给的其他工作。维修技工岗位职责：必需具有国家承认的相关证件,并经部门考查合格后,方能正式上岗；在领班的领导下，完成各项设备、设施的维修保养工作；熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法。能完成本职范围内的各项工作任务；严格做到：三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后的现场洁净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；严格遵守考勤，各安全操作规程和其它有关制度；按时完成机电设备（设施）的各项维修、保养工作，依照设备保养打算对设备进行维护保养，并认真做好有关记录；严格遵守安全操作规程和维护保养规程，防止发生安全事故；维修工作中遇到难题或需要进行协调时，应向当值领班汇报，由当值领班安排解决，若仍未能解决再向其它上级报告，以便使问题尽快得到解决；服从当值领班的工作安排，平常应于工程维修部待命室待命，有工作单时应即时行动到达维修现场，并尽快、高质量地完成有关维修项目，做到工完场清、用料节约。完成维修单之工作后，应即时回到待命室并主动联系领班接新的工作单，以确保工作效率；每日需认真填写维修单（标明维修时刻、维修具体内容、所耗材料等）；熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提早向上级建议购买工作所需之零配件或物料；为客户维修服务时,必需遵守治理处的有关规定；发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备（设施）的正常完好；积极参与实施增产节约活动；完成上级领导交给的其他工作。维修技工（电工）岗位职责：必需具有国家承认的电工操作证,并经部门考查合格后,方能正式上岗；在领班的领导下，完成各项电气设备、设施的维修保养工作；熟悉大厦范围内各用电设备和操纵电器的性能、分布，和有关技术规范、规定，熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法。能完成本职范围内的各项工作任务；严格做到：三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后的现场洁净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；严格遵守考勤，各安全操作规程和其它有关制度。按时完成机电设备（设施）的各项维修、保养工作，依照设备保养打算对设备进行维护保养，并认真做好有关记录；严格遵守安全操作规程和维护保养规程，防止发生安全事故；供变电系统操作时严格执行工作票、操作票工作制度；熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提早向上级建议购买工作所需之零配件或物料；为客户维修服务时,必需遵守治理处的有关规定；发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备（设施）的正常完好；积极参与实施增产节约活动；完成上级领导交给的其他工作。维修技工（空调工）岗位责职责：必需具有国家承认的空调工操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；在领班的领导下，空调工负责对大厦中央空调系统设备、新风系统的运行及日常维护保养工作，处理突发故障，主动对设备、设施的进行维修保养工作。对发生的问题及时向上级汇报；严格做到：三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后的现场洁净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；及时完成领班或上级分派的各项客户报修任务，按要求做好各项工作记录；认真做好交接班工作和办好交接手续，打扫洁净工作场所，保持设备洁净；自觉遵守公司和规章制度、操作规程、保证安全文明生产；为客户维修服务时,必需遵守治理处的有关规定；在设备停机抢修时，一定要注意给油箱保温，并挂好警示牌，以防发生意外；按时向上级提交维修、保养、材料、费用预算报告。负责对空调系统外包合同的履行、施工数量、质量、工期等进行监督；遇到突发性事故时，必须采取正确有效的应急措施，确保空调主机及其它设备的安全，同时向上级汇报；积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动；完成领导交给的其他工作。维修技工（给排水）岗位职责：必需具有深圳市卫生防疫站体检合格证及二次供水卫生知识培训合格证，方能正式上岗；熟悉大厦范围内各给排水设备、设施及消防水设备、设施及及各类污水池化粪池的性能、分布，和有关技术规范、规定，熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法，熟悉各种卫生洁具的修理。能完成本职范围内的各项工作任务；自觉遵守公司各项规章制度、操作规程、保证安全、文明生产；严格按各项安全操作规程执行设备操作，防止发生安全事故。按巡视周期巡视管辖的设备、设施，落实区域责任制；工作积极主动，凡上级交给的任务，不分内外积极完成，做好机水设备的保养、维修工作；严格做到：三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后的现场洁净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；负责所有机房设备巡视、安全检查和处理报修工作，负责责任区域内的设备维护和清洁工作；发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备设施的正常及大厦的安全；按时、按质、按量地完成本专业布置的打算性维护工作，并填写相应记录。进行维修保养工作时，需在工作范围放置标示牌，若遇到难以解决的问题，要及时向上级反映，不能隐瞒、拖延；定时通知客户服务部安排清洁工清理各集水井、各种管道，以免造成堵塞；认真做好卫生工作，保持设备和工作场所的卫生，确保二次供水安全卫生；负责跟进二次供水系统清洁、消毒工作，确保二次供水符合本市有关规定；为客户维修服务时,必需遵守治理处的有关规定；积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动；完成领导交给的其他工作。维修技工（泥木工）岗位职责：具有熟练的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相应安全规程，经部门考查合格后,方能正式上岗；负责大厦内外地坪、玻璃幕墙、钢结构、装饰、墙面、地毯、窗帘、木门、家具、锁、镜面等服务设施的维修保养工作，以保持其美观、整洁、安全；及时按质按量完成当值领班分派或本专业布置的打算性维护工作和客户报修任务，按要求做好各项工作记录。遇到困难时，应报告领班并听从领班安排；严格做到：三洁净：设备洁净、工作场所洁净、维修后的现场洁净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；三良好：使用性能良好、外观良好、安全性能良好；认真做好卫生工作，保持设备和工作场所的卫生；努力学习技术，做到故障推断准确，维修快捷；开拓个人积极性，对经常出现的故障，作技术上的改造，降低设施便用的故障返修率；当遇有台风、地震、火灾等自然灾难时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固；努力学习，提高技术水平。熟悉一般建筑的结构及原理及防水材料性能，熟悉一般装修、木工材料及装饰材料性能，努力完成上级交给的装修维修、制作等工作任务；严格遵守公司的各项规章制度，严格执行本岗位责任制；积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动；为客户维修服务时,必需遵守治理处的有关规定；配合上级进行土建项目的交接、验收和整改工作；完成领导交办的其他工作。4．工程维修部治理制度特种作业人员治理制度：目的：从措施上保证安全，特种作业岗位保证不出安全责任事故。适用范围：适用于****项目特种作业。内容：特种作业岗位：电工:在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工操作证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。焊工:应具有有效的焊工操作证（由劳动部门颁发）制冷（空调）工:应具有有效的制冷（或空调）工操作证（由劳动部门颁发）水工:应有市卫生防疫站二次供水体检合格证,及二次供水卫生知识培训合格证.新职员上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可同意上岗独立工作：电工：本公司有关电气方面的操作规程和有关制度、措施；本公司高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方法等；电气安全装置、设施等性能、作用及治理使用方法；电气安全防护及人身事故抢救；本公司变配电运行方式，负荷情况和负荷调整方法、电压调节等措施。本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施；焊工：本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施；本公司电、气焊设备操作要求和维修保养方法一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法；电、气焊接安全防护及人身事故抢救；熟悉本大厦平面布置及消防分区。制冷（空调）工：本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施；本公司制冷、空调设备操作要求和维修保养方法；一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法；焊接安全防护及人身事故抢救；熟悉本大厦平面布置及消防分区。水工：本大厦有关给排水、消防水设备、设施方面的操作规程和有关制度、措施；本大厦有关给排水、消防水设备、设施的治理要求和维修保养方法；二次供水的卫生要求及熟悉本大厦给排水、消防水设备、设施平面布置。工作要求：工作人员应按规定穿戴整齐；必要时必须穿戴规定的劳保防护服装（或用品）；工作前做好必要的安全防护预备（如焊接前要开动火证及预备灭火器等）；工作中必须严格遵守相应的安全操作规程（或规定）；工作中分工不分家，各工种应相互配合，相互爱护；遇有意外发生，相应专业人员必须按各种事故紧急预案处理，不得临阵脱逃及躲闭；意外发生处理后，相应专业人员必须实事求是的填写事故报告，不得隐瞒。其它：电梯、消防、中央空调外包必须是有合格资质的外包专业公司,来大厦维保人员个人资质应提供复印件在工程维修部存档。来大厦维修玻璃幕墙或其它高空作业的必须是有合格资质的外包专业公司。来大厦进行二次装修的施工队，其队内个人特种作业资质应由楼宇治理部核对把关及存档。高低压配电室安全工作制度：目的：从行政组织措施上保证安全，杜绝人为安全责任事故发生。适用范围：适用于本大厦高低压配电操作。内容：在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。新职员上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可同意上岗独立工作。工作时刻，工作人员应按规定穿戴整齐；严密监视变电室各种设备、仪器仪表信号装置等的运行情况，早班每二小时应进行一次抄写各种运行数据的记录和相关讲明,中、夜班每四小时一次。严格按工作票、操作票制度进行操作，发生事故紧急处理并上报，做好记录。每班在抄写运行参数时必须巡查高低压变配电室的通风、照明及气体灭火装置是否正常，有无阻碍安全运行的异物或异常现象。保管好各种资料、图表、工具仪器、消防设施与器材、电气安全用具等，做好室内设备及环境卫生.按制度做好交接班工作。闲杂人员不得进入供配电设备房，若需进入，须经工程经理批准，并在运行电工的陪同下方可进入。按打算做好维修保养工作和各项必要的安全试验，必须严格按电气设备检修安全技术措施办事。每月中和月未中班应启动柴油发电机组，运行20分钟。倒闸操作以及维修工作，一般都应有二人以上，一人操作、检修，一人监护。高压室无杂声、通风良好、温湿度正常，电压指示灯正常闪耀，高压柜按规定上锁、挂牌。离开高低压配电室应锁好门。变配电工作票、操作票制度：目的：做到“安全第一”，确保不出任何人为安全责任事故。适用范围：适用于本大厦电气设备操作。内容：在全部停电或部份停电的电气设备上工作，必须执行工作票、操作票制度。经理或主任在停电任务确定后，即签发工作票一式两份（或托付领班签发），一份交给领班，一份交给值班电工。值班领班或电工应负责审查工作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件，并应完成施工现场的安全措施，并应认真填写操作票，按操作票所列顺序操作，即进行停电验电挂临时接地线，挂标识牌及装设临时遮拦和下达工作许可通知，工作终结的恢复供电工作等。操作票内容：包括：填写日期、编号、发令人、受令人、下令时刻、操作开始时刻、操作结束时刻、操作任务、顺序、项目、操作人、监护人及备注等。执行操作票的具体要求：高低压变配电室的倒闸操作均应填写操作票。填写操作票必须以命令或许可为依据。命令的形式有书面和口头两种。书面即工作票；口头命令可由经理或主任亲自向值班领班或电工当面下达或以电话方式下达。值班领班或电工必须将口头命令复诵，确认无误后，将受令时刻填入值班记录内，操作票由值班领班或电工填写。操作票应按操作顺序填写，不应涂改，不许用铅笔填写。操作票应进行编号，差不多操作过的应注已“执行”，每月交文员存档。操作项目中应包括以下内容：按要求的操作程序填写清晰。如：拉开XXX，合上XXX。应检查临时接地线是否拆除。如：拆除XXX处的接地线。若停电则应检查需要悬挂临时接地线的设备或线路确已无电。某一回路送电前，先检查所有高压断路器（或自动开关）确在断开位置。如检查XXX确在断开位置。拉开的高低压断路器、隔离开关、自动开关，应检查实际的断开位置。如：检查XXX确在断开位置。合上的高低压断路器、隔离开关、自动开关，应检查实际的合闸位置，如：检查XXX确在合闸位置。电压互感器的隔离开关合闸后，应检查电压情况。取下或装上某操纵回路及电压互感器一、二次侧熔断器，亦需填写操作票。解除或恢复继电爱护装置以及改变整定值时，应将其内容填入操作票。不需要操作票的操作项目：在发生严峻威胁设备或人身安全的紧急情况下，不需填操作票，应立即断开有关电源，但事后必须向上级报告，同时将详细情况记入值班记录本内。操作中发生疑问时，必须立即向领班或主任报告，弄清晰后再进行操作。不准擅自更改操作票。相关记录：《停、送电操作票》《停、送电工作票》电梯安全治理规定：目的：电梯属于国家规定的危险性较大的特种设备，是大厦要紧的垂直交通运输工具。为保证电梯正常安全运行，更好地为客户服务，特制订本规定。适用范围：适用于大厦直梯和扶梯的安全治理。内容：电梯工须具有高中以上文化，并经深圳市质量技术监督局培训取得电梯操作证和维修证后方可上岗，无证人员禁止操作。电梯工应配备必要的联络工具，做到随叫随到，确保接到电梯故障通知后，能尽快赶到现场。电梯机房应悬挂《电梯紧急情况的应急处理措施》，如发生困人故障，应严格按规程执行。电梯工应每日对电梯进行巡视、检查，并填写《电梯机房巡视记录》，对不能解决的问题应及时书面报告主管研究解决。未经治理处书面批准，电梯任何设备及功能不准变动，否则，后果自负。电梯维保单位的维保人员认真按《电梯保养作业报告》的保养项目进行定期保养。因例行保养、电梯故障等缘故造成的电梯停运，应事先通知物业服务部并在基站放置检修指示牌。在大厦监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到警报。工程维修部应严格按程序文件规定对电梯分包方进行评审，合格的电梯公司方能承担大厦电梯维保工作。经深圳市质量技术监督局检测不合格，未取得《安全检验合格》证的电梯严禁投入使用。电梯维保服务考核制度目的为保证电梯安全运行，保质保量地完成电梯维护保养任务。适用范围适用于****项目工程维修部。考核内容：报修响应时刻。紧急故障处理，5分钟内到达现场；一般性故障处理，15分钟内到达现场；故障修复时刻。一般性故障修复时刻不超过二小时；由于电路板与要紧电器元件损坏等引起的故障修复时刻不超过二十四小时；是否按照合同的要求，完成各项维修、保养、年审等；维保现场是否规范。有无防护设施、有无提示标识、有无引起客户不良投诉等；日常机房设备检查是否规范，机房应整洁、美观；有无按时提交维修保养报告；相关表格《****中心电梯维保服务考核表》4.6电梯机房治理规定：目的：规范电梯机房的治理，确保电梯系统正常运行。适用范围：适用于大厦电梯机房。内容：电梯机房必须正常上锁，机房门上应标有“机房重地，闲人免入”等标识，通往机房的通道必须畅通。电梯的各项治理制度按要求上墙并张贴于显眼位置。机房通风良好，温度操纵在5℃至40℃之间，相对湿度不大于85%(在25℃时)。电梯机房钥匙应设专人保管，无关人员严禁进入机房。电梯机房应防止墙壁与天花板渗水，在台风暴雨时要注意防止雨水从排风扇进入电梯机房。机房不得住人、存放杂物，机房内严禁烟火。机房照明设施完好，电源插座要保证电源供应。轿厢平层位置应用黄色油漆在主钢丝绳上作出标记，使其清晰可见。清扫操纵柜时，应关掉电源，用手提吹风机清扫，不能用毛刷、毛巾直接清扫操纵柜内的电子元件。每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁、整齐。设备机房治理制度：目的：使设备机房日常工作有据可依．有章可循。适用范围：适用于****项目设备机房治理。内容：机房标识：凡易燃易爆的设备间（房），高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识，包括设备名称、要紧性能、最近检修保养时刻及责任人。机房设备状态标识均应简单明确。安全治理：机房人员出入安全严禁无关人员进入机房。外来人员若要进入机房，须经部门领导批准，由设备专业人员陪同进入，遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。机房人员离开机房应随手关闭门窗。（配电房通风须罩上铁丝网）机房钥匙是专用钥匙，未经该系统工程主任批准并登记在册，任何职员不得持有或随意配制机房钥匙。进入高、低压配电室应将门随手关闭，以防小动物或外来人员闯入。机房防火安全治理：不得在机房内吸烟，不得存放易燃物品。机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。机房内的消防设备完备，并定期检查，确保使用时不出故障。配电房电工工具、绝缘鞋、绝缘手套排列整齐。维修工作中需使用易燃易爆物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。需要动火作业时，责任人填写机房动火作业申请表，主管领导签名同意，报楼宇治理部批准后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，及摆放2台以上的灭火器。施工后认真检查，确无火种方能离开。当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好灭火措施。遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。机房卫生、环境治理规定：清洁卫生要求：值班室：值班室内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。当班职员必须按时清洁值班室，做到地面无明显污渍，无杂物；墙面无乱涂乱画。设备机房：机房内、外保持清洁，地面、墙壁、门窗、管道设备等均无积尘、积水、油渍。机房内电气操纵箱及电器开关表面必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。按时清洁机房通风系统滤尘网。工作环境要求：值班室室内照明、通风良好，对计算机的软硬件配备不得擅自修改，不得使用计算机游戏软件。设备机房不得堆放与工作无关的杂物，环境温度应保持在5℃-40℃（电梯机房环境温度应保持4℃-30℃），对温度操纵有严格要求的机房墙上应挂有温度计。机房设备操纵治理：机房内设备必须由专业设备人员负责操作，其他人不得擅自操作，更不准许擅自改变设备及线路。机房内设备应有明确标识。设备应及时得到检查、测量、保养、维修，确保性能处于良好状态。爱护机房内的设备设施，不得私自挪用一切设备设施。机房内的计算机必须专用，对计算机的软、硬件不得擅自修改或配置，不得使用计算机游戏软件。设备维修机房物品摆放：货架：设备维修间由公司统一配置货架，其规格与数量依设备维修人员数量及场地而定。货架上应整齐、有序排放工具箱及适量的维修备品。工具箱：维修时维修人员随身携带工具箱，维修完成后按原位放置到货架上。工具箱外观应保持整洁，工具箱内物品配备齐全。依照各治理处、各专业维修人职员作的具体情况，工具箱内工具品种、规格、数量可作适当调整。公用工具：公用工具应有固定位置统一摆放，并在货架上加以标识。工具使用后应放回原位，主管应在每天下班前检查公用工具，如发觉空缺，应及时寻回公用工具，工具损坏应修复（或及时以旧换新）。治理要求设备维修人员不得将各类工具外带私用，以免阻碍急修使用。主任负责日常检查及监督。机房内各设备操作运行、巡视检查、维修保养记录应保持清晰、完整、可追溯，存放于干燥区，并给予适当的标识或编号。定期装订成册后按工程档案治理规定归档存放。治理程序——防火安全检查流程图（见下页）：防火责任人（每周一次）防火责任人（每周一次）完善切断电源赶忙清理清理整改隐患是不良是是否否否是良好否防火安全检查辖区内设备环境是否堆放杂物、易燃物是否遗留火种灭火器情况非工作设备是否切断电源是否存在火险隐患是否存在火险隐患防火安全检查流程图设备机房防火治理规定：目的：规范机房的防火治理，保证机房设备的安全。适用范围：适用于大厦设备机房。内容：不得在机房内吸烟；维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品；需要动火作业时，由领班填写机房动火作业申请表，工程经理批准，获楼宇治理部批准后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，并在现场放置2个以上4kg灭火器。施工后认真检查，确无火种方能离开；职员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救设施，职员必须掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法；当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号；机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件；机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施必须保持完整好用，楼宇治理部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报总物业经理；发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火”的原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救；火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施；遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。设备事故处理规定：目的：规范工程设备事故处理程序，确保正确处理设备事故。适用范围：适用于大厦工程设备之设备事故的处理。术语和定义：设备事故：是指设备在运行中出现非正常损坏，造成设备不能正常运行或设备效能降低而失去原有功能，停机时刻和经济损失超过规定限额者；责任事故：由于人为缘故，如违反操作维修规程、擅离职守、设备超负荷运行等，致使设备不能正常运行或设备效能降低者；质量事故：由于设备原设计、产品制造质量、安装等缘故，造成设备不能正常运行或设备效能降低者；自然事故：由于遭受自然灾难的缘故，致使设备不能正常运行或设备效能降低者；重大事故：指设备在运行中非正常损坏，造成设备不能正常运行，须停机更换零配件，修理过程专门复杂，停机时刻专门长和经济损失专门大，并可能有人员伤亡的。凡达到下列情况之一者为重大事故：要紧设备发生事故，使那个设备运行系统停机1小时以上；动能设备发生故障，使动能供应突然中断，不论中断时刻长短，凡造成要紧运行系统中断或设备损坏严峻者；凡设备发生事故，直接引起火灾、水灾、爆炸建筑物倒塌，或使人身中毒、重伤、伤亡；一段或一段以上母线供电中断；一般事故是指设备在运行中非正常损坏，造成部分设备不能正常运行，须停机检修，停机时刻不长和经济损失不大。治理原则：事故报告、调查和处理工作必须坚持实事求是、尊重科学的原则；预防原则：为实现设备安全生产的目标，必须积极做好预防措施，提高安全生产意识，防止设备事故的发生；设备事故处理“三不放过”原则：事故缘故分析不清不放过；事故责任人与职员未受到教育不放过；没有整改和防范措施不放过。内容与要求：事故处理：设备发生事故，工程维修部有关人员（包括外包维修设备的供方维修人员）须立即赶赴现场，同时报告上级领导。发生重大事故须立即报告公司总经理；不能破坏事故现场。严格勘查事故现场，进行详细的记录和照相；组织抢修。一般事故由工程维修部经理调配资源组织设备的修理恢复。重大事故由公司总经理调配一切资源组织进行抢修，尽快恢复设备运行。事故分析：设备事故发生后，重大事故由公司领导组织设备、楼宇治理部门和事故有关人员进行事故调查和事故分析，一般事故有工程经理组织力量进行调查分析，找出事故缘故，并采取相应的纠正措施，防止事故的再度发生；对事故的责任者进行教育和严肃处理，使其从中吸取教训；事故的原始证据、分析与处理记录应进入设备档案，分析事故缘故时，不能凭主观臆测作出结论，要依照调查情况与测定数据进行客观分析推断。对事故责任者的处理。任何事故均须查清缘故、分清责任，对责任人应按情节轻重、责任大小、认识态度等分不给予批判教育、行政处分、经济处罚或开除处理，触犯刑律的要依法处理。事故通过调查分析，设备通过修复重新运行以后，事故发生部门应在事故后三日内按规定填写设备事故报告，登记维修记录，计算实际损失，载入事故报告损失项，上报公司总经理。一般事故报告由工程维修部签署意见，上报公司总经理；重大事故由公司总经理批示并向业主报告。发生人员死亡和财产重大损失须按国家有关规定报告政府治理部门。发生的各种设备设施事故，工维修程部每月应统计上报，并记入历年设备事故登记簿中。对设备事故隐瞒不报或弄虚作假的单位和个人，应加重处罚，并追究领导责任。设备事故如属于设备设计制造的质量事故，应将设备出现的问题反馈到原设计、制造单位。设备事故记录应包括以下内容：设备的名称、编号、型号、规格、位置及事故概况。事故发生的时刻、地点、单位、简要通过、伤亡人数及责任人，采取的应急措施。设备损坏情况及缘故，分析处理结果。重大事故应有现场照片。设备事故的一切原始记录和有关资料，均应存入设备档案或设备台帐。设备事故损失计算:修理时刻：从设备动工修理时起，至全部修复后交付使用时为止。修理费用：修理费（元）=修理材料费+备件费+工具辅助费+工时费。事故损失：事故损失（元）=修理费+其它损失。设备事故预防：为保障设备的正常运行，杜绝事故的发生，必须认真对每一台设备修订使用、维修、巡视检查、预防性检修四大规程，并严格执行规程，定期校验各类爱护装置，定期维护各项监测仪器仪表，使之达到灵活可靠、认真开展设备设施预防性检修工作，做到防患于未然。各岗位操作人员应熟练操作设备、认真维护设备和掌握一般故障的处理方法。各级治理人员和职员，都应把设备事故的预防工作列入工作的议事日程，严格禁止违章操作，超负荷运行、带病运行和冒险作业。认真贯彻执行设备维护、预检修制度，把每一台设备的检查点排列成表，明确检查点的检查周期，检查部位，职责范围，落实到人并填写记录，发觉异常现象，设备操作者应立即处理，不能处理的，应立即向上级主管报告，不得拖延。如一时不能处理，应做预修打算，定期处理。必须认真执行设备润滑制度，每台设备都应绘制润滑图和编制润滑表，“五定”〈即定点、定时、定质、定标、定人〉，依照润滑表，开展润滑工作。治理职责：一般事故由工程经理组织相关人员进行分析和处理，重大事故由公司总经理领导组织工程维修部、安管等部门和事故有关人员进行分析和处理。检查与考核：本标准由工程维修部负责归口治理，每年进行一次全面检查。本标准具体内容，已归入各部门及各类人员的工作考核标准中,由综合治理部一并进行考核。设备机房卫生治理规定：目的：规范机房内外和设备的清洁，保证设备的最佳运行环境。适用范围：适用于大厦设备机房。内容：机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物；各班职员必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘；机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘；机房值班职员必须按时清洁机房通风系统滤尘网；机房内电气操纵箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。领班负责制定本机房清洁卫生，并对机房卫生负责；工程主任定期抽查机房卫生清洁情况，发觉严峻卫生问题，赶忙组织整改；设备运行记录治理制度：目的：规范运行记录,建立准确、完整、系统的设备运行资料。适用范围：适用于设备运行记录。内容：工程维修部机管系统巡查记录表、弱电系统巡查记录表、供配电设施运行记录、空调系统运行记录表，每日由领班检查后每月月底将表格汇总由部门文员分类治理。设备检查保养表由检查职员填好后交领班审查后签名，每月月底将表格汇总由部门文员治理。设备检查必须认真、认真，记录须填写认真、字迹清晰。所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。设备标识治理规定：目的：规范各类标识的设置和安装，使大厦设备设施标识标准化、清晰化，以达到方便治理的功效。适用范围：工程维修部设备设施标识治理。标识治理：工程维修部所有设备标识由工程维修部统一制作、统一安置，由工程维修部值班人员进行巡视检查，损坏的及时更换。设备标识：设备标识分设备编号和设备登记卡。指示标识：包括方向箭头和简单的讲明或汉语拼音缩写等。设备台帐治理制度：目的：设备台帐是对有关设备的各项明细资料及数据的记录，是设备治理的要紧依据，这些记录可作为设备打算检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造的要紧依据。适用范围：适用于****项目设备资料治理。内容：设备台帐其中包括设备重量、差不多性能、设备附的数量和名称、保养维修情况等。设备台帐按照设备的分类顺序，统一填写在设备登记表上，作为工程维修部治理设备数量及变动数量的台帐。一般每年进行一次全面的清点核对，做到帐物相符。在建立设备台帐以后，还需在每件设备上喷涂或书写各种代号，以示区不，供登记卡用。台帐具体内容应包括：设备选型及配套讲明；设备安装调试记录、精度检验记录和验收移交记录；设备登记卡，格式；运行记录；巡视检查记录；维护保养记录；预防性检修记录；修理记录；零配件更换记录；故障分析报告；事故报告；报废记录。相关记录：《设备台帐》《设备档案》《设备登记卡》机电设备维修工具治理规定：目的：规范机电设备维修工具的治理，确保工具的正常使用及维护。适用范围：适用于工程维修部机电设备维修工具的治理。内容：机电设备维修工具的治理应规范化，从购买入库到使用、报废均应有完整的治理程序。机电设备维修工具由部门主管负责申请购买、使用分配。机电设备维修工具配发分为公用工具和个人使用工具。公用工具由责任领班签名领取、负责存放保管；个人使用工具由使用者签名领取负责保管、维护。专业工具未经培训不得随意使用。公共使用的工具如电焊机，切割机等大件工具应按操作规程操作，安全爱护装置不得随意拆除，电动工具应按国家颁发的电动工具使用治理方法实施。检测等测量仪器仪表应正确使用，使用完毕后应擦试洁净包装好。个人工具因维修损坏，应将损坏件交回报废以旧换新，并在档案中注明。各类工具应定期保养，因使用不当造成工具损坏、丢失的由使用者作出赔偿，原则以购回同规格同价值为准。未经部门主管批准，不可将工具用于不属于大厦日常维修以外的维修使用。外单位原则上不予外借，借用需经部门经理同意，借用者填写《工具维修部物品外借登记表》方可借出，如有损坏按原物赔偿。较大型的专业工具应随用随借，当日归还。因人员岗位变动或离职，个人工具如数交回。所有工具都要进行建帐治理，做到帐物相符，使用者必须在各自的工具清单上签字。工程文员作好工具的登记工作，定期对个人领用工具及公用工具进行盘点核实。维修工具的档案记录由工程文员治理保存。安全用水、供水治理制度：目的：确保符合深圳市安全用水治理的有关规定。适用范围：适用于****项目二次供水。内容：依照市安全用水治理的有关规定，结合本大厦的具体情况，对大厦供水治理规定如下：凡属大厦范围内的供水系统（即自来水公司向本大厦供水总表以内的）一律由****项目治理处治理。用户出门前应将水阀关闭，幸免发生事故。用户不可随意更改大厦供水管道。有以下现象的均属偷水行为，治理公司将按下列规定处理：私自装表接水或绕表接水者，除当场停用、按最大流量和使用时刻加倍追计水费外，赔偿大厦损失。私自启动水表的封印阻碍准确计量，除按用水量和使用时刻加倍追计水费上，赔偿大厦损失。私自起用水表的，不管停用时刻长短，除按用水量和使用时刻加倍追计水费外，赔偿大厦损失。用水要注意节约，阀门开启以够用为宜，不得滥冲滥放！提倡用完即关的良好适应。能在低区用水的，不要到高区取水！用户违反安全用水规定，拒绝治理公司机电维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，阻碍供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。相关记录：《生活水池清洗记录》监视、测量装置治理规定：目的：对监视和测量装置进行操纵，以保持其测量能力与测量要求的一致性，为设备运行的安全符合规定的要求提供证据。适用范围：适用于****项目使用的用以证实设备运行安全符合要求的所有检验、测量和试验设备、器具的操纵。内容：确定适用的监视与测量装置。包括工程运行中使用监视与测量装置。各工程维修部假如需要增加监视与测量装置，应编制需求打算审核同意后，报总物业经理批准，办理采购手续。监视与测量装置需通过校准（检定）合格方可使用，并要进行适当的维护、正确调整和妥善的储存等操纵，确保持续保持测量能力与测量要求相一致。已建立符合国际或国家标准的测量标准的监测设备，必须按照规定的时刻间隔或使用前进行检定或校准，送国家承认、技术监督部门授权的具有检定资质的计量单位进行检定或校准，保存检定或校准记录；工程维修部年制定《年度检测、计量设备检定打算表》由工程维修部经理批准后按规定的时刻送检。关于台秤等计量器具，虽经检定合格，然而使用前仍需调整（清理）、调零点。对经检定合格的监视与测量装置，应进行标识，表明当前的校准状态及其有效期。关于无标识或校准有效期已超过的监视与测量装置，操作者要拒绝使用。关于监视和测量装置的封缄等防护措施结果，任何人不准乱动、乱调整，以防止偏离校准状态而使测量结果失效。如必须要调整时，由送具备资格的法定检定单位进行调整，重新封缄。对监视与测量装置、器具进行搬运时要轻拿轻放；储存条件须具备防潮、防锈蚀和防剧烈振动等条件，防止锈蚀和镜片模糊等情况发生。使用后的监视与测量装置不要随处乱放，须送库房交保管员妥善保管。当发觉监视与测量装置失准确或损坏时，要停止使用，并由工程维修部组织对此前测量结果的有效性进行评价并记录；同时，要对失准的监视与测量装置采取校准、修理和报废等措施。在《年度检测、计量设备检定记录表》《设备报废申请表》记录清晰。4.16.4相关记录：《年度检测、计量设备检定记录表》《设备报废申请表》运行值班工交接班制度目的从组织措施上保证操作运行安全及工作质量，区分职责范围，不出人为安全责任事故。适用范围适用于大厦设备设施（中央空调系统、供配电系统、发电机组、给排水系统、直饮水系统等）的运行治理。内容接班人员必须提早10分钟到岗，进行交接班的检查工作。首先查看运行记录，详细了解上班的运行情况、负荷情况以及有无事故或事故隐患。交班人员应主动介绍本班工作情况和注意事项。检查各设备、设施的运行参数，如电压、电流、液位或显示的其它信号和爱护装置是否正常。检查各设备、设施的负荷状况。机房内各空调、通风以及照明是否正常。机房内噪声情况是否正常。检查公用工具、化验设备及药剂、安全防护用品、消防工具等是否齐全和处于良好待用状况。检查各设备机房的卫生情况。以上工作正常方可办理交接班手续，交班者在未办理完交接手续前，不许离开工作岗位。在事故状态下，不能进行交接班。接班人员在当班人员要求和主持下协助处理事故。若事故一时不能处理完毕，在征得接班人员或上级同意后，方可进行交接班。醉酒者不同意上班，且作旷工处理。认真填写交接班记录，双方签名。工程、维修档案治理制度目的将本部门在工作中形成的维修养护技术资料按档案部门的要求收集、整理和立卷，确保有关文件材料完整与安全。适用范围适用于****项目工程维修部。内容工程档案治理制度所有的工程设备档案由工程文员负责治理。工程档案治理人员应严守公司档案治理制度和保密守则。各类档案应按强电、弱电、空调制冷、机水、消防、电梯、土建系统分类，统一存放档案盒并贴上标签。编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统工程主任、领班核对实物，如图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发觉用途不明的资料应交工程经理批阅确定用途。需销毁的资料应由工程经理及副经理等组成鉴定小组研究后上报决定。借阅档案须经相应系统的工程主任以上批准，文员登记并指定归还日期，由文员按期追还，需续借的要重新登记。维修档案治理制度维修档案属工程档案的一部分，由工程维修部各领班组织填写，并交工程文员统一治理。设备维修档案按强电、弱电、机修给排水、空调、消防、电梯、土建装修等设施分类。维修当值领班每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入每日维修记录表内，如发觉不符立即追查缘故。档案治理人员每月对维修档案记录、维修单等进行整理，归档。维修档案作为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的依照，应妥善保存。保存期限一般为二年，重大维修项目保存期至少为五年。过期档案由工程经理组织的鉴定小组统一审定后销毁。房屋修缮治理制度：目的：达到“预防为主”，“安全第一”，确保房屋结构及装饰处於良好状态。适用范围：适用于本大厦房屋修缮。内容：工作范围(以泥木工为主)：以维修保养为主；屋面钢架结构及混凝土结构；室内地坪、砖或其他地坪装修；内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆；各类门窗；玻璃幕墙结构；各洗手间等有防漏水结构要求的；各烟道、风道、加压井道结构；各类管道井、强弱电井等结构；各类清水池、消防水池、污水池、化粪池等；大厦各类钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构；公用通道、写字楼、公用场所等装修如天花、地毯和各类装饰；各类沟渠结构；各类会议布置，临时装修等。维修保养：贯彻“预防为主”的方针，做到打算检修与检查后修理相结合，并做到“安全第一”。接到维修单后，应在15分钟内赶到维修现场。日常维修保养：每天巡视本职工作范围内的现场，认真检查，并做好记录。26F以上屋面及5F外露屋面，每周不得少于一次检查，各屋面地坪有无开裂、空鼓、起砂和有无漏水等，各类墙面有无桨活起碱脱皮，各类钢结构有无锈蚀等。室内通道各瓷砖、墙面有无松脱、破裂、关键地坪、墙面特不是车道、停车场地坪、墙面等若有损坏应及时修补。各类门窗检查有无开关不灵，变形或缝隙超过规定、门锁是否良好；大厦玻璃幕墙有无脱漆、裂缝、漏水及钢架结构有无松动及变形；各开水间、卫生间等有无漏水；各类井道内结构有无变形、开裂及其它损坏，各基础有无沉降变形；各类装修是否保持美观、华丽，有无污染或损坏；各类盛水的池、沟等有无漏水或其它损坏。打算检修：凡修理材料价格在1000元以内，所需工时不多时，应在平常维修保养时进行；凡修理材料价格在1000元以上，所需工时又较多时，应列入月打算检修。平常不能处理，修理材料价格费用又高，作为全年综合维修工程，提早造出划，年底一起计处理；外包工程，负责合同的签订、执行过程中把好质量关，做好施工验收及缺陷跟进。相关记录：《工作单》《土木装饰巡视记录表》《物业工程项目验收表》外包工程项目治理制度目的为保证外包项目有序进行，保质保量地完成外包项目任务，特制定如下制度。适用范围适用于公司治理处所辖范围内的各工程、维修、保养施工工作。内容合同签订严格按《外包项目合同签订工作程序》执行。实事求是，不徇私情。遵守国家法令、公司制度，不准收受财物和吃请。合同执行严格按《外包项目监管程序》执行。做好项目的跟进，认真填写和收集各项原始记录，把好各工程时期的关口。按合同要求严格执行。加强与对方的联络沟通，保持公司间良好的合作关系。长期维修保养的外包项目应做好月评价及年度评价，供公司参考。外包项目竣工按合同要求，做好竣工验收工作。认真填写《物业工程项目验收表》。跟进工程缺陷的整改，完善整改记录。按合同要求办理付款手续。长期维修保养的外包项目应做好月评价及年度评价，供公司参考。资料存档。4.20.4相关记录：《物业工程项目验收表》5．工程维修部工作规程电气设备检修安全技术规程：目的：从技术措施上保证检修安全，杜绝发生人为安全责任事故。适用范围：适用于大厦电气设备检修工作。内容：在全部停电或部份停电的电气设备上工作前，必须完成技术措施如下：停电：工作地点，必须停电的设备：检修的设备；与工作人员在进行工作中正常活动范围小于安全距离的带电设备（10kv安全距离为0.35M）。工作人员的后面或两侧有带电部分，又无可靠的安全措施的设备。线路作业，应停电的范围：检修线路的出线问题及联络开关；可能将电源返至检修线路的所有开关；在检修线路工作范围内的其他带电线路。停电注意事项：将检查设备停电时，必须把各方面的电源断开，且各方面至少有一个明显的断开点（如隔离开关、刀开关等）。禁止在只经断路器或自动开关电源的设备上工作，必须断开本回路的隔离开关；为了防止有反送电源的可能，应将与停电设备有关的变压器和电压互感器从高、低压两侧断开；对一经合闸即可送电到停电设备的隔离开关，必须将操作手把锁住。验电：检修的设备停电后，在连接地线之前，必须用验电器检验有无电压；验电时，必须使用电压等级合适，经试验期限有效的验电器；验电前，应先将验电器在带电的设备上检验其是否良好；应在施工或检修设备的进出线各相分不进行；高压验电必须戴绝缘手套及绝缘鞋；联络用的断路器或开关检修时，应在其两侧验电；线路的验电应逐相进行，架设在一起的多层电力线路先验下层，后验上层。装设临时接地线：装设时，应先将接地端可靠接地，当验明设备或线路确无电压后，立立即临时接地线的另一端（导线端）接在设备或线路的导电部份上，现在设备或线路已接地并三相短路。拆除时相反，先拆导体端。临时接地线应使用多股软裸铜线，截面不小于25mm2.分段母线在断路器或隔离开关断开时，各段应分不验电并接地之后方可进行检修。若高低压变配电室需全部停电时，应将可能来电的高压进线柜开关扭至接地位置。临时接地线应装在工作点能够看见的地点。带有电容的设备或电缆线路，在装设临时接地线之前，应先放电。装拆临时接地线工作必须二人进行。若一人值班时，只同意使用接地隔离开关接地。应悬挂标示牌和装设临时遮拦：标示牌悬挂数量；禁止类标示牌的数量应与参加工作的班组数相同；提醒类标示牌的数量应与装设接地线班组数相同；警告类和准许类标示牌的数量，视现场情况适量悬挂。装设临时遮拦是为了防止工作人员误碰或靠近带电体，也能够作为安全隔离装置。相关记录：《供配电室值班记录表》。配电室倒闸规程：目的：从技术措施上保证操作安全。适用范围：适用于大厦配电室。内容：有关规定：倒闸操作应有二人进行，其中一人唱票（操作票）与监护，另一人复诵与操作。操作前，应依照操作票的顺序，在配电系统图上进行核对性操作。操作中，应认真执行监护制、复诵制等。每操作完一项即由监护人在操作项目前画“√”。操作时，必须先核对设备的名称、编号、并检查断路器、隔离开关、自动开关、刀开关等的通断位置与工作票写的应相符。操作中发生疑问时，必须搞清晰再操作。不准擅改操作票。应穿长袖衣、长裤进行操作。高压部分操作时还应带绝缘手套及穿绝缘鞋。操作过程中，应注意观看有关仪表及回路爱护装置，若有异常应立即处理。高压送电操作规程：有操作票，按上述有关规定做好预备工作。验明高压柜的编号及状态，进线柜接地刀闸处于分闸位置，并确认。检验一切正常后，按实际需要选用1#或2#进线，分段送电。依照所需送电的变压器、开关柜，确认变压器、开关柜编号无误后，拉开接地刀闸送电。备用电源应挂上“有人工作，严禁合闸”的标示牌。低压送电操作规程：按操作票检验各开关位置，各开关应在分开位置无误后才能进行。先合变压器低压侧进线总开关，然后再依次送负荷各分路开关。停电操作规程：按操作票验明所停电线路的开关位置，确认无误后再进行操作。全部或一台变压器停电时，应按照从低压侧各有关负荷分开关断开停电，然后切断变压器低压总开关，再最后切断高压分路开关顺序操作。停电检修应严格按工作票操作制度进行。相关记录：《停、送电操作票》《停、送电工作票》市电、发电联锁柜操作、维护规程：目的：确保应急电源正常输入。适用范围：适用大厦联锁柜。内容联锁柜自动投入程序。合市电联锁柜自动合闸选择开关，市电输出。合电梯、消防系统及其它应急照明开关。将发电联锁柜选择开关打至“自动”。停市电时发电机信号继电器失电，常闭触点闭合导能安电机起动模块，发电机自行起动加速。发电机加速至1500转时发电联锁柜得电自动闭合送应急负荷。联锁开关柜维护。定期检查联锁机械钢线有无松脱或行程过大，如有应调整。定期检查发电机信号继电器和市电中间继电器保持触头接触良好。每年检查市、发电联锁开关柜电气联锁常闭触头，防止误动作。电梯安全操作规程：目的：规范电梯的操作，确保设备和人身安全。适用范围：适用于大厦升降梯的操作。内容：开梯前的检查与预备工作。开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层；开启轿内照明；电梯启用前，将电梯上下运行数次，无异常现象后方可投入使用；层门关闭后，从层门外不能用手拔启；当层门、轿门未完全关闭时，电梯不应正常启动；平层准确度应无显著变化（满足国家规范要求）；依照地坎卫生状况，不定期地清洁层门地坎、轿门地坎。电梯行驶中注意事项。若电梯在司机状态下运行，如电梯司机有事离开或电梯停用时，须将轿内电源开关断开，如层门有可能从不处开启的设施亦要将层门关好；若电梯在自动状态下运行，如电梯停用时，只需将轿内电源开关断开并挂暂停使用指示牌；轿厢的载重量不应超过额定载重量；不同意装运易燃、易爆的危险物品，如遇专门情况，需由使用单位提出申请，经治理处同意，在做好安全防护措施后在电梯工的监管下装运；严禁短接层门安全回路，严禁在层门开启的情况下，按下检修按钮来开动电梯作检修运行；不同意通过按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号；不同意利用轿顶安全窗来装运超长物品；电梯行驶时，电梯司机应劝讲乘客不要倚靠轿门；电梯候客时，电梯司机应劝讲乘客不要站在层门和轿门之间；轿厢上部，除电梯固有设备外，不得放置其它物品。当电梯使用中发生如下故障时，电梯工或治理人员应立即通知电梯维保单位的维修人员紧急处理。层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；电梯到达平层位置而不开门时；运行速度显著变化时；层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；行驶方向与选定方向相反时；内选、平层、快速、外呼和层显信号失灵、失控时；发觉有异常响声，较大震动或冲击时；轿厢在额定重量下，超越端站位置接着运行时；安全钳误动作时；闻到电气部件因过热而发生焦热的臭味时；电梯金属部件有麻电现象时。电梯使用完毕暂停使用时，电梯司机应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。电梯长期停用时，应将电梯机房总电源关掉（注意观看CPU电池的电量是否足够）。发生紧急事故时，电梯工应采取下列措施：当发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时，电梯司机应保持冷静，并告诫乘客切勿企图拨开轿门跳出轿厢，并做好承受因轿厢急停而产生冲击的预备；电梯行驶中突然发生停梯故障，电梯司机应立即按下报警按钮与中控室取得联系，并通知治理处电梯工，设法让乘客尽快安全离开轿厢；电梯发生困人故障需在机房用手轮盘车使电梯短程升降时，必须先将电梯主电源断开，严格按《电梯困人救援规程》执行。给排水设备安全操作规程：目的：规范水泵操作，确保设备、人身安全。适用范围：适用于大厦生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的操作。内容：在生活水泵、消防水泵起动之前，首先检查水泵润滑油、水池（箱）水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。对双电源互投柜的操作：合上互投柜内的空气断路器，接通操作面板上的转换开关。生活水泵的手动操作。把生活水泵操纵柜面板上的转换开关拨到“手动”位置；把操纵面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位；合上生活加压泵操纵柜内的自动空气开关，接通操纵回路电源，电源指示灯亮；按1#或2#泵起动、停止按钮，能够就地操纵生活水泵的起停。生活水泵