房地产精装住宅户型空间设计概念详解（图文丰富）

精装装修修的的户户型型优优化化设设计计第一一部部分分：房地地产产精精装装的的市市场场定定位位与与原原则则一、、市市场场、、项项目目定定位位（一一））：：精精装装修修的的市市场场定定位位---提升升对对精精装装价价值值的的认认知知能能力力（二二））：：精精装装修修的的项项目目定定位位分分析析----提升升市市场场研研究究的的能能力力（三三））、、户户型型优优化化设设计计的的原原则则----提升升把把握握客客户户需需求求的的能能力力第二二部部分分住宅宅精精装装项项目目的的设设计计与与管管理理（一一））：：户户型型优优化化设设计计的的操操作作技技巧巧---提升升精精准准产产品品定定位位的的能能力力（二二））：：分分类类设设计计案案例例分分析析（三三））：：精精装装设计计项项目目程程序序化化管管理理---提升升精精装装设设计计管管理理的的能能力力（四四））、、户户型型优优化化设设计计的的成成本本关关系系---提升升精精装装成成本本控控制制管管理理的的能能力力（五五））：：总总结结与与回回顾顾目录录房地地第一一部部分分精装装住宅宅优优化化设设计计的市市场场定定位位与与原原则则一、、市市场场、、项项目目定定位位（一一））：：精精装装住宅宅优优化化设设计计的市市场场定定位位---提升升对对精精装装价价值值的的认认知知能能力力（1）、、住住宅宅精精装装发发展展方方向向、、思思考考基基础础、、方方法法及及设设计计价价值值基基本本结结论论1、住住宅宅的的发发展展演演变变行业业现现状状房地地产产经经历历了了20年的的发发展展，，取取得得了了辉辉煌煌的的成成就就，，2008年的的金金融融危危机机,2009年的的房房价价暴暴涨涨，，2010年的的政政府府新新12条调调控控政政策策的的来临临，正正在在影响响着着我我国国房房地地产产市市场场的的发发展展走向向。。使整整个个行行业业在短短短的的几年过过去去，，，市房房地地产产市市场场一一波波三三折折由于于中中国国特特殊殊的的经经济济政政策策，，房房地地产产市市场场在在短短时时间间内内，，又又将是是一场场新新的的变变革革。。中国国每每年年城城镇镇住住宅宅竣竣工工面面积积的的供供应应量量约约占占全全球球的的一一半半，，在在这这建建筑筑大大跃跃进进非非常常时时代代，，也也是是留留下下最最多多住住宅宅建建筑筑遗遗产产的的年年代代。。以往往大大部部分分的的住住宅宅产产品品设设计计是是“箩卜卜多多了了不不洗洗泥泥”的产产物物，，房地地产产市市场场的的繁繁荣荣，，使使建建筑筑设设计计变变成成了了拼拼装装生生产产流流水水线线，，对对室室内内空空间间各个个方方面面的精精细细化化设设计计缺缺乏乏仔仔细细的的研研究究和和推敲敲（（包包裹裹建建筑筑、、结结构构、、水水、、电电、暖暖通通及设设备备））。。目前前，，全全国国开开发发商商的的数数量量约约有有66000家，已经经开始从从事精装装修交房房的房地地产商5%，在精装装修领域域有深入入研究的的，并在在产品设设计方面面有所建建树的不不足0.5%。精装市市场的发发展将在在近两年年呈现出出井喷状状态，住住宅行业业的竞争争，促使使精装修修工业化化住宅产品品时代的的来临，，也在促使使着新一一轮的住住宅设计计的技术术革新，，全面住宅宅精细化化设计将将成为发发展的方方向。随着城市化进进程目标的加快，，目前，一一些政府部门在制定的的住宅开开发政策策时，明确确规定，，根据不不同资质质的开发发企业要要求有一一定比例例的精装装修住宅宅推向市市场。将更多的的推广绿色节能、低碳减排、控制污染和建建筑浪费费，积极引引领和推动工业化精装修住住宅的快快速发展展，使房房地产市市场开发发迈入一一个健康有序序的工业业化精装装修时代代。住宅产品品时代的来临，，必须强强调住宅建筑筑设计和和室内设设计形成一个个完整的的设计系系统。要要求在设计各个阶段段进行全全面配合合，真正实现住宅设设计的精细化管管理，以达到住宅设计基本而现现实的居住要求。住宅精装装修的精精细化设设计已经经将成为为房地产产开发的的必然发发展趋势势目前，正正处在于于一个转型调整期，，由以往往的半成成品毛坯坯交房转转化为全全成品住住宅交房房的转变变。政府的挑挑空政策策，整体住宅精装修时时代的来来临，房房地产市场将进行新一一轮的洗洗牌。同时，促使着住住宅建筑筑技术的的升级迫迫在眉睫睫。1；建国国初期，，为解决决人民的的居住问问题，使使“居者者有其屋屋”是当当时的重重要政治治任务之之一，但但受到社社会经济济能力的的限制，，住宅常常为多户户合住，，橱卫空空间多为为几户共共用。这这个时代代的居住住目标仅仅仅是““一人一一张床””。没有装修修的阶段段2；20世纪六、、七十年年代，受受到自然然灾害和和文革的的影响，，城市住住宅建设设发展缓缓慢。文革初期期，住宅标准准一度降降底，到到后期有有所缓解解。独门门独户，，满足家家庭使用用要求的的小面积积住宅，，已成为为多数人人的希望望。橱卫卫空间的独立已成成为各户户使用的基本要要求。开始进入入粗装修修的阶段段3；20世纪70年代末到到80年代，改改革开放放推动了了经济发发展，也也有效带带动了城城市住宅宅的建设设。“一一户一套套房”成成为居住住的目标标，住宅宅面积比比以往有有所增加加，住宅宅中的空空间配置置，基本本能满足足当时人人们的生生活需要要，部分分套型出出现了独独立小方方厅（即即餐厅）），初步步实现了了“居寝寝分离””。全面进入入粗装修修的阶段段4；1998年，我国国全面推推行商品品房政策策，城市市住宅的的形式大大为改观观。居住住者的需需求得到到进一步步重视，，各功能能空间进进一步完完善，““一人一一间房””是这个个时期的的居住目目标。套套型设计计也丰富富起来。。进入毛坯坯房时代代5；2000年以来，，住宅的的商品化化特征越越来越发发明显，，户型设计呈呈现多样样化的趋趋势。从从“健康康住宅””、“绿绿色住宅宅”、“生态住住宅”、“亲情住住宅”、“另类住住宅”到“第二居居”。营销策划划开始走走向市场场，住宅设计计新概念念层出不不穷，居居住的舒舒适性，，健康性性和文化化性受到到普遍关关注。2003年以后，，户型设设计也出出现了消消费超前前的倾向向，单户户面积开开始增加加，市场场上追崇崇着大户户型和豪豪宅，部分住住宅开始始出现精精装修，，以广州州星河湾湾，北京京现代城城，UHN国际村，，万方阿阿波罗计计划为代代表的住住宅项目目，拉开开了精装装修的序序幕。北京、上上海等国国内主要要城市率率先精装装修房，，最初以以外销房房的形式式推向市市场，内内外销并并轨后高高标准的的项目都都是以精精装修形形式进行行销售；；香港和海海外开发发商，包包括：新新鸿基地地产、仁仁恒集团团、嘉里里建设、、瑞安等等开发商商所开发发的项目目大部分分以精装装修交房房形式为为主；国国内开发发商这几几年也在在大力推推动精装装修房开开发，包包括万科科、绿城城、星河河湾等。。开始进入入精装修修的阶段段6；2008年，政府府全面支支持的城市住宅宅工业化精装修产品交交付政策策，更加加注重住住宅的产品化发展，全全面实现现城市住宅宅的提包包入住的的整体精装装修，强强调宜居居人文关关怀，注注重生活品质、提倡低低碳环保、创新生活方方式的产产品型工工业化住住宅（未未来方向向）（（政府行行为）2010年的房地地产新政政，必将将快速推推动住宅宅精装修修的发展展进程全面进入入精装修修的产品品时代国际市场场的趋势势与潮流流精装修日本韩国德国美国法国日本—60年发展，，标准化指指标，人人性化动动作特点：1、所有在在售房都都是全装装修房。。2、对住宅宅建设规规定了明明确的居居住水平平和居住住环境水水平要求求。3、日本住住宅所用用材料和和规格都都十分透透明，售售楼处设设有展示示厅，让让购房者者亲自体体验所有有建材的的优点。。4、局部采采用菜单单式装修修，比如如墙面涂涂装。韩国——住宅建筑筑、装修修一体化化特点：1、所有在在售房都都是全装装修房，，天地墙墙、厨卫卫都是标标准装修修配置。。2、项目整整体考虑虑，从规规划、建建筑、景景观、户户型到装装修一条条线考虑虑。水、、电、煤煤等各种种管道都都是浇筑筑混凝土土前预备备好。3、工厂化化生活方方式，住住宅通用用部品使使用频率率高。美国—法制健全全，没有有为个体体服务的的装修企企业。特点：1、法制健健全，没没有为个个体服务务的装修修企业，，全部为为开发商商做整体体服务。。2、基本实实现产业业化，一一般不准准买毛坯坯房，出出售的全全部是全全装修房房。3、避免手手工操作作。手工工操作不不可控因因素多，，误差大大，容易易发生质质量通病病。法国——轻装修、、重装饰饰特点：1、高层和和多层集集合式住住宅为完完全满足足使用要要求的成成品房。。2、对于节节能有欧欧洲标准准要求。。3、全装修修房比较较简单装装修，除除厨卫全全装修外外，墙面面为乳胶胶漆，基基本不吊吊顶，保保证基础础照明。。但后期期购房者者自行进进行装饰饰。德国——领先于住住宅节能能！特点：1、大部分分为精装装修，仍仍有少量量毛坯房房出售。。2、为防止止装修过过程的偷偷工减料料，材料料供应商商与装修修企业协协会及相相关专家家就安装装质量和和事故责责任签订订合同，，如有公公司违反反则取消消会员资资格。3、住宅节节能处于于世界领领先水平平，所有有房屋的的墙体和和所有设设备等方方面节能能措施确确保到位位。室内空间间设计是是建筑的的灵魂环境规划划设计是是住宅设设计的舞舞台，建建筑立面面形态设设计是住住宅设计计的主题题，而室室内空间间的精细细化设计计，以及及生活方方式的人人文关怀怀设计则则是住宅宅空间本本体的灵灵魂。创创新功能能合理的的人性化化空间设设计，是是开发商商与建筑筑师，室室内设计计师共同同的社会会责任。。精装修住住宅项目目的流程程设计，，要求室室内空间间优化设设计在建建筑概念念及初步步规划设设计阶段段就要介介入，专专业的全全装修室室内精细细化设计计显得至至关重要要。利用用丰富经经验的精精装设计计和技术术专家提提供精装装设计支支持。住宅设计计的核心心与灵魂魂住宅空间整体设设计的的优劣劣不单单纯是是的外外部立立面造造型和和环境境景观观。内部空空间的的人性性化、功能主主义、生活活动线线精细化化、室内内空间间有效效交流流是住住宅设设计的的核心心，也是一个个值得特特别关关注的重要要问题题。建筑与与环境境规划划设计计是住住宅项项目的的主题题，而而住宅宅室内内空间间精细细化设设计则则是住住宅设设计本本体的的灵魂魂。住宅设设计逻逻辑的的理性性思考考提倡人人文空空间设设计，，注重重精装装修住住宅产产品室室内户户型优优化设设计、、设备备专业业合理理化设设计、、收纳纳及功功能空空间精精细化化设计计。追求套套型结结构的的合理理配置置，功功能空空间的的灵活活可变变，厨厨卫空空间的的人性性化设设计，，以及及利用用压缩缩户内内多余余交通通面积积等手手段在在节地地的同同时保保证居居住空空间的的舒适适性。。整体精精装修修住宅宅开发发最重重要的的一个个衔接接点——建筑设设计、、室内内设计计、部部品设设计、、项目目管理理与系系统施施工的的一体体化。。同时，，住宅宅精装装修产产业政政策法法规的的不完完善，，精装装技术术标准准缺位位，缺缺少施施工规规范和和验收收标准准。目目前的的现状状，主主要依依靠开开发商商“摸摸着石石头过过河””。整整个行行业缺缺乏一一个共共同认认定的的行业业标准准，这这也是是精装装修急急待解解决的的重点点问题题。推广精精装修修住宅宅存在在的问问题：：1、市场场认知知度有有待提提高简单装装修，，全装装修，，公寓寓式精精装修修，居居住生生活方方式的的演变变。2、企业业的不不成熟熟开发企企业，，装修修设计计师，，装修修施工工企业业，装装饰材材料供供应商商，家家居部部品供供应商商到底底都应应该分分担什什么样样的角角色？？3、政策策不成成熟行业市市场如如何规规范、、住宅宅装修修设计计与施施工验验收标标准的的建立立、政政府是是否提提供财财政补补贴、、开发发商税税费减减免、、买房房者税税费减减免等等。4、主管管部门门推广广方式式的不不成熟熟建设主主管部部门、、行业业协会会、媒媒体导导向5、业主主维权权意识识不成成熟推广精精装修修住宅宅存在在的问问题：：传统装装修的的社会会反映映多数人人的装装修经经历疲疲劳症症人力物物力的的资源源浪费费材料成成本不不透明明，装装修预预算成成本无无法控控制工业化化程度度不高高，工工艺技技术没没有统统一标标准，，质质量无无法保保证部品工工艺不不规范范，效效率底底品品质质感较较差施工管管理不不规范范，缺缺乏产产业工工人的的系统统培训训。施施工现现场环环境污污染严严重，，长长期噪噪音扰扰民现现象的的困扰扰环保质质量难难以控控制时间成成本的的不可可控推广精精装修修住宅宅存在在的问问题：：1、担心心装修修风格格雷同同、没没有个个性，，而且且在实实用性性上也也只有有自己己装修修才最最清楚楚，70%不接接受客客户都都谈到到了这这点。。2、受访访不接接受客客户中中多为为女士士，她她们认认为家家还是是要自自己装装更有有味道道。3、部分分客户户认为为有很很多时时间，，以前前房子子也是是可以以自己己装好好的的。4、部分分超高高端客客户客客户认认为，，开发发商装装修的的标准准达不不到自自己的的要求求。5、担心心开发发商信信誉和和装修修品质质，认认为买买精装装房不不放心心，这这部分分客户户大多多对龙龙湖不不是很很了解解。6、曾经经买过过精装装房，，以前前的精精装房房交房房的就就没有有跟宣宣传是是一样样的，，以次次充好好，大大骗小小骗总总会受受骗。。7、买这这样的的房子子，一一辈子子也没没几次次，还还是自自己装装修比比较好好。认认为自自住就就自己己装，，投资资可以以考虑虑。8、担心心施工工方的的大面面积施施工质质量没没有把把握。。做精装装修的的理由由：1、精装装是未未来的的潮流流和趋趋势，，早主主动适适应比比晚被被动接接受好好。2、未来来的竞竞争是是产品品的竞竞争，，精装装是产产品竞竞争优优势的的体现现3、成本本的优优化和和税收收的调调整不做精精装的的理由由：1、全装修修住宅宅开发发的难难度高高。由于缺缺乏统统一的的精装装修标标准及及各环环节管管理标标准，，造成成操作作难度度、管管理成成本扩扩大，，若销销路不不畅，，精装装修无无疑是是个不不小的的包袱袱；2、个个性化化装修修难操操作，，风格格过于于统一一，整整体装装修不不能满满足个个性化化要求求，拒拒绝了了部分分客户户。精装房房，楼楼市发发展的的必然然趋势势！A、国国家家政策策导向向B、顾顾客客需求求C、开开发发商自自身竞竞争优优势导导向—未来核核心竞竞争力力的体体现。。D、精装修修需要要专业业化的的管理理及成成熟熟的供供应商商。结论：：模式一一菜单概概念精精装修修：由开发发商主主导，，选1-2家装饰饰公司司配合合，给给购房房者提提供N种装修修设计计方案案和装装修预预算菜菜单。。不仅仅是地地板、、墙面面、瓷瓷砖的的颜色色，连连材质质都是是可变变化选选择的的。而而且样样板间间建设设在实实楼中中，入入住前前不会会拆除除，以以此作作为购购房者者挑选选精装装修的的示范范。在装修修实际际运作作中，，程序序控制制非常常严格格，供供应部部、审审核部部等各各部门门独立立运作作，层层层负负责。。所有有精装装修内内容在在合同同中详详细标标注，，并加加强售售后服服务的的管理理，以以避免免纠纷纷。模式的的优缺缺点分分析与与探讨讨.模式二二集成概概念精精装修修：全装修修住宅宅采取取标准准化、、模块块化设设计、、专业业化、、流程程化施施工，，系统统化管管理。。在精精装部部品材材料选选择上上采取取公开开招标标的方方式。。选择择有品品牌、、质量量过硬硬的材材料商商，重重点考考虑成成本优优势。。自主管管理，，也可可进行行管理理托管管，整整合发发包，，统一一协调调监控控，既既可控控制成成本，，后期期交房房也可可避免免许多多不必必要的的麻烦烦。模式三全成品住宅宅工厂化精精装修：全面工业化化家居解决决方案从项项目定位、精细细化设计、、精装部品品、施工到到后期配置置，形成一一系列工厂厂化标准体体系。涵盖盖不同消费费层面的住住宅产品，，建立梯度度产品体系系设计。否否定了精装装修就是““毛坯＋装装修”。以万科为例例：“万万科全面家家居解决方方案”从项项目定位、、设计、部部品配置、、施工到后后期服务的的一系列标标准体系。。精装方案致致力于追求求业主导向向，从户型型设计入手手，强化室室内精细化化设计。通通过为业主主创造价值值，实现业业主终身锁锁定。模式四管理型精装装修：以全程运营营管理为基基础的全装装修解决方方案，需要要建立统一一的技术标标准。由精装项目目管理公司司总承包统统一管理精精装修设计计及部品研研发生产，，精装构件件工厂化生生产与现场场流程拼装装。各个环环节形成精精装住宅产产业的共生生体系。运营管理型型的精装修修模式可以以包含以上上三种业务务模式。比如开发商商、总承包包商和室内内设计单位位建立长期期合作伙伴伴关系。由总承包商统一管理装装修及部品品分包商，，将装修设设计、土建建、施工、、监理一体体化，共同同创造优秀秀的住宅产产品。模式五资本运营管管理型精装装修：1、精装修工工程的房地地产资本运运作概念指在装修工工程项目中中，乙方不不直接收取取甲方的工工程款，而而是通过本本项目完工工后的可售售商品房进进行等价置置换，抵冲冲工程款。。中国房地产产商精装管管理模式对对比万科模式绿城模式集团产产品规规划标准各各项目公公司报总部部审批精装设计标标准设设计方案案，供应商商选择全国采购战战略（多家家）区域/项目确确定项目目设计方案案确确定定项目设计计方案确定项目供供应商确确定项目目供应商工程实施工工程实施中国房地产产商精装管管理模式发发展三阶段段品牌堆砌期品质管理期集成管理期整体精装供供应商标准化户型标准化化设计标准化化产品标准化化指定几大供供应商多层别供应应商早期中期成熟期绿城模式万科模式星河湾模式式国内精装修修市场优势势与风险分分析优势：展现设计师师对建筑的的整体理解解，体现建建筑的美感感；精装修提高高项目档次次，易成为为地区标杆杆性项目；；增加项目成成本，转移移部分收入入，降低增增值税和所所得税支出出；提高销售收收入、销售售回款和项项目利润率率；小区居住品品质提升，，便于后期期的管理和和服务。风险：统一装修标标准一样与与客户个性性化化差异异；交房结果与与装修房宣宣传的效果果图或样板板房不一致致；装修质量差差，不能满满足客户的的需求；精装修资金金压力大，，存在资金金风险。（2）、社会发发展与行业业发展的对对应：住宅宅的项目定定位属性评评价（3）、行业发发展与住宅宅产品的对对应：1、城市化进进程的经济环境；一线二二线三三线高端中中端普普通发达发发展中2、细分区域市场环境判断；地域文文化经经济历历史史风风俗3、住宅精装装产品高效效低碳节能能基于全面家家居解决方方案的品质质体系有专人研究究住宅精装装修的标准准化体系。。这种住宅宅精装修的的研究，不不仅是简单单研究在毛毛坯房的基基础上如何何怎么再装装修一下，，而是全面面地提供整整套家居解解决方案。。全面家居解解决方案是是从建筑设设计方案开开始，对户户型、室内内设计、景景观设计、、厨房卫生生间设计、、水电气设设计、收纳纳及储藏系系统等多个个细节统一一研究，并并注重系统统的集成。。这种做法法比在以往往简单的地地在毛坯房房上做装修修已经有了了很大的提提升和进步步。关于精装修修住宅产品品的设计定定位精装修房设设计的定位位首先取决决于楼盘的的市场定位位。装修设设计标准要要根据项目目类别、户户型特点、、楼盘规模模、销售价价格来确定定。一般来说，，中高挡、、户型面积积和规模较较大的楼盘盘，装修设设计的标准准就相对会会高些；中中小户型楼楼盘，装修修设计则应应该简洁、、实用、经经济。为了了让客户有有更多的选选择性，开开发商可提提供二~三个装修方方案供客户户选择（特特别是建设设规模较大大、户型较较多的楼盘盘）。对于别墅类类的高档楼楼盘，开发发商可先制制作几套全全装修样板板房，作为为指引，让让客户可以以选择含精精装修的房房屋，也可可以选择毛毛坯房，不不宜一刀切切的全部做做到精装修修标准。（二）：精精装修的项项目定位分分析----提升市场研研究的能力力（1）、客户细细分原则、、方法及基基本结论1、项目基本本定位多纬度纵横横比较2、环境对比比定位区域位置交交通人人文3、客户群体体定位分层调研定定量定定型4、市场价值值定位品质卖点竞竞争项项目比较案例：万科广州样样板房业主主深度调查查分析2009-2010年-十种风格设设计思路5、户型类别别定位户型与客群群户户型与面积积例：青年群体全全装修工业业化产品企企划书6、建筑形态态定位风格、品味味、档次景景观7、空间组合合定位功能空间公公共空空间私私密空间收收纳空空间人人文空间例:两房+多功功能房--压缩版8、成本控制制定位风格与预算算售售价与9、风格趋向向定位项目设计策策划的定位位设计楼盘项目的的区域设计计定位消费群体的的市场分析析定位设计风格及及生活方式式协调统筹筹设计楼盘销售的的引导分析析卖场设计的的行为空间间细化分析析1、客户背景年龄层段：40岁左右职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历2、客户居住需求生活形态（关键词描述）：属于二次置业居住理念（关键词描述）：改善需求来源类别区域客户类型主要客户来源（周边客户）新塘、中新、广州经济技术开发区(包括东区、西区、永和开发区、科学城)个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源二（外围客户）荔城、石滩、广州黄埔区个体经营者、私营企业主、公务员、白领.客户来源三（远距客户）广州、及周边城市深圳、香港、东莞等周边有生意、商务往来的外籍(以港台为主)客商客户来源四新塘周围竞争楼盘的再次置业的业主其它偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业,以渡假、商务等需求高端客户精装修项目目的市场环环境和专业业设计方向向定位区域环境比比较（交交通，品质质，景观，，空间）消费群体调调研分析（客户研究指指标）青年群体公公寓产品需需求研究报报告精装空间品品质分析（空间行为功功能的精细细化设计）光大--学院派项目环境调调研分析.群体结构市场环境户型对比部部品精细化化收收纳空间品品质风风格化化个性性化教育程度背背景结构消消费费习惯审审美趋趋向年龄阶段家家庭庭成员组组织织结构生生活方方式交通环境教教育环境地地理理位置品品质可可比性项目竞争环环境定位商商业业环境整整体配配套消费环境调调研分析.群体空间人文环境户型对比部部品精细化化收收纳空间品品质风风格化化个性性化教育程度背背景结构消消费费习惯审审美趋趋向年龄阶段家家庭庭成员组组织织结构生生活方方式交通流线教教育环境地地理理位置品品质可可比性项目竞争环环境定位商商业业环境整整体配配套设计需求调调研分析.精细化空间成本设计户型对比部部品精细化化收收纳空间品品质风风格化化个性性化教育程度背背景结构消消费费习惯审审美趋趋向年龄阶段家家庭庭成员组组织织结构生生活方方式交通流线教教育环境地地理理位置品品质可可比性项目竞争环环境定位商商业业环境整整体配配套（2）、精装项项目与客户户的对应：：精装项目目属性评价价长沙精装市市场调研演演示文稿（3）、客户与与精装产品品的对应：：1、细分客户户判断；2、识别竞争争环境；3、精装产品品初步方案案成本测算算客户细分客户属性人口学\社会学特征购房目的价值观\生活方式年龄性别学历教育程度职业收入家庭结构自主投资SOHO衣食住行娱游交客户一客户二客户三客户四客户五万科案例:通过三个纬纬度将客户户分为5大类11小类客户细分（三）、户户型优化设设计的原则则----提升把握客客户需求的的能力设计范围的的界定：住宅精装修修可划分为为装修与装装饰两部分分。装修部部分一般是是实际的交交楼标准；；装饰部分分一般是非非交楼标准准的内容，，包括移动动家具、部部分家用电电器、室内内陈设、室室内绿化、、室内各种种生活用品品等。精装装修修房房交交楼楼标标准准部部分分的的设设计计内内容容：：主要要是是厨厨房房、、卫卫生生间间的的全全部部设设计计、、客客厅厅卧卧房房的的地地面面、、墙墙面面及及固固定定家家具具的的设设计计。。交交楼楼标标准准中中一一般般含含厨厨房房电电器器（（炉炉灶灶、、油油烟烟机机、、消消毒毒柜柜等等））；；卫卫生生间间含含洁洁具具、、梳梳妆妆镜镜、、排排气气扇扇、、灯灯具具等等。。这这里里需需要要重重点点提提出出的的是是橱橱柜柜的的设设计计。。橱橱柜柜是是固固定定的的家家具具，，应应该该属属于于精精装装修修房房交交楼楼标标准准的的内内容容。。精装装修修房房屋屋的的设设计计要要求求是是能能给给未未来来住住户户一一个个先先进进居居家家生生活活方方式式的的指指引引，，并并没没有有限限制制住住户户的的个个性性化化需需求求。。在在交交楼楼标标准准装装修修的的基基础础上上，，住住户户可可通通过过装装饰饰设设计计实实现现不不同同风风格格的的居居家家布布置置，，体体现现不不同同的的生生活活情情调调。。与住住宅宅部部品品制制造造商商共共同同完完善善产产品品设设计计与室室内内装装修修设设计计紧紧密密相相关关的的住住宅宅部部品品：：1、厨厨房房橱橱柜柜、、厨厨房房电电器器、、厨厨房房器器具具2、住住宅宅其其他他收收纳纳系系统统：：鞋鞋柜柜、、卫卫生生间间橱橱柜柜、、衣衣柜柜、、壁壁柜柜、、储储藏藏柜柜等等。。3、卫卫生生洁洁具具（（多多件件套套布布置置、、干干湿湿分分开开））。。4、家家用用电电器器：：电电视视、、冰冰箱箱、、洗洗衣衣机机、、空空调调、、吸吸尘尘器器、、电电脑脑、、音音响响等等。。5、室室内内家家具具（（完完善善合合理理布布置置））。。6、室室内内门门窗窗及及配配件件。。7、地地面面装装修修材材料料：：地地砖砖、、石石材材、、地地板板、、地地毯毯等等。。8、电器配件：：开关、插座座、安防系统统、灯具等。。（三）、户型型优化设计的的原则----提升把握客户户需求的能力力精装住宅产品品九大系统（1）、空间细分分原则、方法法及基本结论论1、公共空间系系统2、玄关空间系系统例：玄关柜模块设设计演示文稿稿3、卫浴空间系系统4、收纳系统例：三房户型—户型测试研究究报告5、家政空间系系统6、厅房空间系系统7、厨房空间系系统例：120平米三房ppt方案8、家居智能化化系统9、人文空间系系统例：两房+多功能房--压缩版经验提示（一一）户型方案阶段段要考虑的内内容：1、厨房的布置置（流程布置置、配置布置置、水电预埋埋定位等）；；2、卫生间的布布置（洁具布布置、小电器器布置、更衣衣壁橱的布置置、水电预埋埋定位等）；；3、入口玄关空空间的预留，，收纳系统的的布置；4、厅、房家具具布置方案、、空调机位布布置方案（确确定电气、弱弱电定位等））；5、洗衣机、拖拖布池等布置置（上水、下下水的布置））；6、室外空调架架的定位（与与预留洞及建建筑立面紧密密相关）；核心提示：户户型方案中一一定要严格做做好家具布置置图！检验提示（二二）装修细化设计计阶段需要注注意的问题：：1、入户门风格格与形式的选选择必须与室室内设计统一一；2、建筑设计院院的施工图与与精装修设计计是否矛盾（（尺寸差异、、水电定位差差异、机电设设备预留洞口口等）；3、室内公共部部分装修设计计与入户装修修设计的衔接接（地面标高高、入户门内内外门套的装装修）；4、室外设计与与室内设计的的衔接（阳台台、露台门、、窗等）；5、关于竣工验验收前装修、、验收后装修修的问题及相相关设计图纸纸的对应。经验提示（三三）如何选择工业业化的专业施施工&精装工程的项项目管理：基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理如果说卫生洁洁具在完成采采购后，可以以直接让装修修施工单位按按设计图纸安安装的话，那那么固定衣橱橱、室内门及及门套等部品品的安装就不不能简单地让让普通的装修修施工单位来来施工、制作作了。这同样应该由由专业的家具具制造商来完完成设计和施施工安装。因因为一个楼盘盘，少则几百百套房子，多多则几千套房房子，一种住住宅装修部品品的数量可能能就成千上万万，只有由专专业的部品制制造商才能保保质保量、按按时完成施工工任务，并达达到设计要求求。可由专业制造造商完成的施施工内容：橱柜工程、门门及门套工程程、木地板工工程、固定家家具工程、家家用电器安装装及调试、空空调及新风系系统安装、弱弱电系统安装装等。谁来协调？经验提示（四四）精装修住宅中中新技术及设设备的选择：：1、新风系统2、太阳能热水水系统3、直饮水系统统4、下排油烟系系统5、中央吸尘系系统6、小型中央空空调系统7、同层后排水水系统8、智能化管理理系统1、公共空间系系统拉阔的尺度只只是识别身份份的一个背景景，入户大堂开敞敞式空间区域，设计中中充分考虑住住户归家的动线和沿线放放松心情，体验到“回回家即是享受受的开始”。。2、玄关空间间系统体贴入微的生生活，从进入入家门那一刻刻才刚刚开始始，玄关空间间设计既便于于换鞋、放置置随身物品又又有充分的收纳空间使长短靴、高高跟鞋、便鞋鞋、老人鞋、、儿童鞋等不同类的鞋都都能安放。3、卫浴空间系系统细节着眼，点点滴关心，如如厕所、冲凉凉和洗漱分离离，使用率高高。毛巾、衣衣物不会轻易易被水打湿；；科学排水系系统，室内更更干燥。特制制防滑地面；；密闭淋浴屏屏；洗面盆及台面面设计足够大大，并无缝结结合，便于卫卫生，不会出出现死角。4、收纳系统除了你想展示示的个性，藏藏起其他想藏藏起的一切，，各种手提袋袋、背包都在在收纳系统中中有合理位置，在柜子设计计格式中既有有衣物和裤子子的收藏空间间，又有带锁的抽屉，存放存折等等贵重物品，，局部有储藏藏室。精装住宅产品品九大系统5、家政空间系统统日常家政琐碎碎与生活空间间分离、互不不干扰。机洗区、手手洗区、放置置区、专设吊吊柜、储储物柜和水盆盆柜设置，工工作以为流线线和空间合理理而变得轻松松高效。6、厅房空间系系统设计充分考虑虑电视柜、预埋音响线、留足插座、、设置调光开开关、无线上上网、电话和和网络的布线线的细节。餐厅专设插座座，轻松用电火火锅。7、厨房空间系系统操作动线布局局合理的厨房房，不但满足足洗、切炒、存存的合理流线线，存储物品方方便，而且油油烟、污渍容容易清洗，灶台前的墙面面就是用整块块不锈钢板覆覆盖。设计专用厨厨盆，满足各各式烹调器具具的需求。8、家居智能化化系统主卧间24小时报警按钮钮、厨房煤气报报警系统、门门禁系统等智智能化安防系系统。家居智智能化系统，，科技让业主主的居住更放放心。9、人文空间系系统通过对人体工工程学的研究究，进一步将将科学的精细细化设计进行行合理应用，，实现系统化化的人文关怀怀。精装住宅产品品九大系统流程设计设备设计空间设计材料设计设计调研专业化设计研究设计质量控制设计评评判标标准人文设设计成本设设计设计统筹需重点点关注注的内内容及及细节节户型优化部品精细化风格设计设备设计成本设计部品设计施工图设计根据建建筑概概念设设计要要求和和市场场调研研，确确定进进行户户型优优化设设计的的必要要性。。根据消消费群群体和和人文文设计计理念念，确确定精精装部部品精精细化化设计计工业业体系系的技技术标标准。。根据市市场调调研和和客户户群体体的调调研报报告，，确认认整体体精装装修设设计的的风格格表现现。根据优优化设设计，，部品品精细细化设设计，，风格格定位位。进进行精精装设设备专专业的的合理理化协协调设设计。。根据精精装成成本设设计要要求，，确认认部品品工业业化选选材设设计，，规格格，模模式，，造型型，技技术应应用。。根据精精装空空间的的优化化设计计要求求，确确认部部品尺尺寸，，比例例，工工艺接接点的的创新新设计计。根据精精装项项目的的总体体设计计规划划，确确认设设计图图纸的的交接接。１、布局设设计①收纳提提案时时，必必须事事先详详细了了解客客户现现有的的行李李量、、衣物物量、、书籍籍量、、鞋及及伞等等的数数量，，再在在这基基础上上提出出本公公司的的多样样化收收纳方方式，，呈上上最适适合客客户的的收纳纳提案案。利用墙墙体收收纳，，使书书柜内内的书书籍也也能同同样整整齐的的收纳纳。更衣间间也能能把平平时必必要的的衣物物收纳在方方便拿拿取的的位置置。储藏室室也采采用多多样化化的方方式，，能方方便的的收纳纳更多多东西西。玄关处处的大大收纳纳柜，，无论论什么么时候都都能使使玄关关保持持整洁洁。１、布局设设计１、布局设设计②卫浴提提案时时，运运用特特殊施施工方方法能能提高高台面面，更更重要要的是是还可可以改改变排排水位位置。。从这这里能能看到到新生生活提提案的的产生生。●实现干干湿分分离一般情情况下下浴缸缸、洗洗面台台和便便器是是放在在一个个房间间里，，而我我们可可以将将它们们隔离离开，，分别别设计计成独独立私私密的的空间间，更更整洁洁易打打扫。。１、布局设设计④AV设备的的方案案中，，在布布局设设计阶阶段时时,设计使使用一一系列列的智智能化化产品品。既既能把把各种种配线线都事事先埋埋在墙墙壁中中,也能把把各种种影音音设备备或扬扬声器器等都都设置置在最最佳的的位置置。●在整个个卧室室设计计方案案中,也可以以把DVD播放器器设置置在床床头边边,使客户户随手手就能能操控控DVD。当然然，各各种配配线都都隐藏藏在床床边或或墙壁壁中，，保持持卧室室的整整洁。。２、风格设设计軽快ＳＯＦＦＴＨＡＲＲＤ现代简洁前卫中国古古典欧洲古古典新古典典知性重厚自然風風正当性性重視視高貴貴追求求派温馨性重視視舒适追求派派先进性性重視现代追求派派高科技技・不同的的客户户钟情情于不不同的的设计计风格格。松松下电电工涵涵盖了了丰富富多彩彩的设设计风风格：：包括括流行行的中中国古古典式式设计计风格格或传传统的的欧洲洲古典典主义义设计计风格格等，，为客客户提提供高高品质质、高高品位位的多多元化化设计计风格格。装修风风格的的关注注点其他要要求：：1、100%不接受受装修修成统统一的的标准准。2、简约约和实实用是是客户户最关关心的的两点点。3、希望望风格格纯正正，且且能和和整个个户型型和建筑筑相吻吻合。。4、多考考虑到到生活活必需需的细细节方方面。。5、希望望多几几种菜菜单式式风格格可选选择。。风格关注数量比例共20批现代420.00%时尚630.00%中式210.00%田园210.00%古典15.00%欧式420.00%实用630.00%简约420.00%奢侈0

（2）、功功能空空间与与人文文交流流的呼呼应：：空间间属性性评价价（3）、客客户与与产品品的对对应：：1、空间优优化判判断；；功能的的满足足流流线线的合合理人人文关关怀传统户户型户型型：三房两两厅两两卫建筑面面积：134.99套内面面积：：115.44得房率率：85.51走道10.31m2客厅18.55m2餐厅7.26m2厨房7.34m2主卧室14.71m2北卧室210.17m2次卧室10.66m2次卫3.55m2洗衣区2.75m2衣帽间3.65m2主卫4.87m2储藏间1.6m2南阳台4.76m2工作阳台3.36m2传统户户型优化户户型户型型：三房两两厅两两卫建筑面面积：137.84套内面面积：：122.05得房率率：88.54玄关6m2餐厅14.8m2客厅17.4m2厨房7.6m2北卧室10.4m2主卧室14.5m2次卧室10.5m2次卫3.4m2洗衣区4.4+3.4m2主卫4.5m2走道2.2m2水炉间衣帽间4.2m2阳台8.6m2对比分分析面积对对比部位传统户型（m2）优化户型（m2）公共区域玄关6客厅18.5517.4餐厅7.2614.8功能空间厨房7.347.6次卫3.553.4主卫4.874.5洗衣区2.754.4走入式衣帽间3.654.2储藏室1.6独立空间主卧室14.7114.5次卧室10.1710.5北卧室10.6610.4灰空间走道10.312.3工作阳台3.363.4南阳台4.768.6对比分分析对比分分析1.玄关系系统直接进入客餐厅，无过渡空间未设置一些必要功能设施不便维持室内的清洁分类细致，多功能组合的收纳系统独立的内外过渡空间舒适的尺度2.9m1.4m储藏，鞋帽收纳组合衣物更换及储藏室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁对比分分析2.客餐厅厅餐厅空间尺度舒适走道空间融入客餐厅，空间利用充分客餐厅共享性好餐厅空间略小走道空间未充分利用客餐厅空间共享性略差4.2m3.2m4.5m走道过长，空间共享性略差对比分分析3.次卫系系统3.55m2坐便器+淋浴3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆独立洗衣间，组合功能设置次卫布局合理，空间利用充分与其他空间关系简单，无干扰干身区功能单一次卫空间利用率低与其他空间关系干扰多2.75m2洗衣机+洗手盆4.4+3.4m2洗衣池+洗衣机+烫衣板+衣柜+工作阳台空间关系复杂，多重干扰洗衣晾衣空间零距离与其他空间相对独立洗衣晾衣对比分分析4.其他阳台实际可用率低次卧走道面积大，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小走入式衣帽间功能单一阳台更加舒适宽敞次卧空间更加宽敞，不可利用空间少北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台走入式衣帽间增加梳妆台功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m设有观景阳台设置梳妆台，行为更加便捷，生活分类清晰例：山西康康居苑苑优化化设计计杭州-东方方郡案案例分分析2、空间精精细化化协调调对比比；细节优优化部部品协协调工工程衔衔接例：90平米三三房方方案远洋-万和城城精细细化3、优劣评评价指指标测测算（表））优（80分以上上）良（70-80分）中（65-70分）差（65分以下下）空间优优化设设计介介绍玄关的的设置置避免免了一一开门门视线线就对卫生生间门门的尴尴尬，，起到到了由由室外到室室内的的过度度.空间完完整美美观厨房调调整为为L型并将将厨房房门开开向餐餐厅，，以缩缩短通通往餐餐厅的的距离离。也也使客客厅餐餐厅更更完整整舒适适餐厅与与客厅厅相邻邻同处处一个个大空空间内，，既相相互独独立完完整，，又空空间共享享非常常开敞敞、明明亮此处设设置端端景台台有客客厅、、卧室室看去去是一一个美美丽的的景观观卧室宽宽敞明明亮，，衣柜柜、电电视柜柜、写写字台台一应应俱全全，中中央岛岛型衣衣柜的的设计计可充充分将将光线线引入入客厅厅卫生间间布局局紧凑凑合理理，空空间利利用率率高，，洗手手池、、坐厕厕、淋淋浴使使用流流程，，视觉觉感受受都非非常好好客厅是是整个个空间间最关关键的的区域域是整整个家家庭生生活活活动的的中心心，开开放宽宽敞的的布局局、良良好的的通风风、有有效的的采光光，使使客厅厅简练练大气气舒适适灵活活空间优优化设设计介介绍玻璃门门、窗窗设计计，可可以将将阳光光最大大限度度的引引入客客厅综合分分析岛型的的衣柜柜设计计可以以增加加室内内空气气的循循环两侧玻玻璃的的设计计使空间间更宽宽敞空间优优化设设计介介绍空间动动静区区分合合理顺顺畅卧室是是整个个空间间最私私密安安静的的区域域，所所以将将卧室室设计计在最最里侧侧，生生活休休闲互互不影影响静区动区流线厨房与与餐厅厅布局局方便便顺畅畅客厅与与餐厅厅空间间互增增空间间，由客厅厅去各各区域域顺畅畅空间优优化设设计介介绍综合分分析功能强强大的的收纳纳系统统玄关收收纳卫浴收收纳餐厅收收纳视听收收纳厨房收收纳书写收收纳衣柜收收纳临时收收纳巨大的的容量量和细细致的的功能能设计计，拥拥有购购置家家具无无可比比拟的的先天天优势势。标准模模数的的板式式家具具可以以根据据居住住者需需求轻轻松进进行功功能调调节。。空间优优化设设计介介绍综合分分析客厅立立面示示意整面采采光玻玻璃可可整体体移动动不但但可采采光亦亦能通通风岛型电电视主主墙的的设计计是客客厅的的中心心.两侧的的透光光玻璃璃是客客厅视视觉宽宽敞明明亮卧室门门厨房门门第二部部分住宅精精装项项目的的设计计与管管理（一））：户户型优优化设设计的的操作作技巧巧---提升精精准产产品定定位的的能力力（1）、空空间优优化原原则、、方法法及基基本结结论1、空间间组合合分析析2、交通通流线线分析析访客流流线家务流流线生活流流线起居流流线3、传统统空间间分析析起居室室客厅主卧室室次次卧室公共卫卫生间间主卧卫生间间书房厨房4、功能能空间间模块分析楼梯间间门门厅厅玄关过道餐餐厅生活阳阳台露台洗衣间间凉衣间间工工人房房储储藏空间5、部品品设计计模块分析玄关柜柜鞋鞋帽柜柜储储藏柜柜橱橱柜浴浴室室柜书书柜柜杂杂物柜柜电电视柜柜餐餐边柜柜如何实实现住住宅精精装修修工业业化模块化化设计计？精装工工业化化模块块化设设计材料部品设备部品厨房模块卫浴模块收纳模块功能模块模块综合根据建建筑概概念设设计要要求和和市场场调研研，确确定进进行户户型优优化设设计的的必要要性。。根据消消费群群体和和人文文设计计理念念，确确定精精装部部品精精细化化设计计工业业体系系的技技术标标准。。根据市场调调研和客户户群体的调调研报告，，确认整体体橱柜的功功能化设计计的风格表表现。根据优化设设计，进行行精装卫浴浴设备专业业的合理化化协调设计计。根据精装成成本设计要要求，确认认部品固定定家具收纳纳模块及技技术实现与与应用。根据精装空空间的优化化设计要求求，制定门门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空空间。根据精装项项目的总体体设计规划划，确认设设计图纸的的交接。6、设备设计计分析上下水强强弱电空空调地暖暖水处理理智能化化报警系系统7、人文设计计分析光环境无无障碍安安全保护色色彩环境与室内内宜居的无无障碍设计计对应精装的的部品在所有的房房间使用工工业化精装装部品，向向您呈上令令人满意的的居住空间设设计提案。。客厅卧室卫生间内装商品整体厨房电视机照明灯具·开关插座热交气调系系统卫浴商品热水器空调设备根据平面图图进行照明明设计，在在测算亮度后再出三维维效果图，，进行灯具具的专业提提案。←测算亮度后后出具的三维效果图图↑照明设计方方案花灯吸顶灯吊灯壁灯镜前灯筒灯・白炽灯1个回路500W，亮度可自由调节节。（合计1200W）・4种场景的记记忆功能记记下的场景可以通通过1个按键即可可简单再现。。・可用遥控器器进行远程操作作。4个不同场景景的详细记忆忆功能，简简单按键即即可轻松实实现