投资测算成本分析及总结

2019年3月投资错漏缺缺专项分析及总结结目录投资错漏缺缺分析1投资错漏缺关注清单单2后续相关工工作要点与与方向3分析说明»样本：11个项目»数据来源：：投资测算、、目标成本本»背景：投资测算是是项目定案案的决策依依据，是风险前控的重要内容容，是对拟拟获取项目目经营状况况预判的基基础导向。。项目获取取后能否健健康发展，，是项目投投资的出发发点和落脚脚点。»形式：通过总结与分析析以往编制目标成成本的相关关项目投资资错漏缺的情况，，形成关注清清单。通过标准管管控动作降降低投资测测算风险，，提高资金金安全和盈盈利能力。。01投资错漏缺缺分析1成本错漏缺缺科目分析析：工程类类中主体建建安影响占占比56%；费用类中财务费费用影响占占比70.59%2成本错漏缺缺原因分析：72%因专业欠缺缺所致3成本错漏缺缺科目分析析：8个项目错漏漏缺比例大大于5%；占总监控项目目的73%二、成本错错漏缺原因因分析72%12%10%6%前期缺乏数数据库或数数据库不足足，计算错误误，计算基础础明显错误误、费用计算随意前期无相对明确的的计算方案案，导致实际际成本增加加的，如基础础工程费按按建筑预估估拿地对地块调研不充分，导导致成本少少算漏算投资阶段对对项目定位位不清，导导致成本漏漏算少算，如产品定位不不清专业欠缺方案不明调研不足定位不清通过对比分分析发现，，造成成本错漏缺缺的主要以下下几点原因因，其中：：2018年启动的项项目多为2015/2016年获取的老老地块，由由于前期缺缺乏完整的数据据库与测算算模型；原因说明前期各项机机制尚未完完善，缺乏乏对市场竞竞品产品及及去化情况况、客户群群、优劣势势、地块内内外四至等等风险因素素深入研究究与分析，，建造标准不不明确三、成本错错漏缺科目目分析结论：投资错漏缺缺金额中建造成本占比最高（（81%）结论：费用类成成本缺漏中中，财务费费用占比70.59%总成本建造成本三费结论：主体建安安占建造成成本错漏缺缺的56%监控：3个项目错漏漏缺金额比比例大于10%，占总统计计监控项目目的27%；8个项目错漏漏缺比例大大于5%，占总监控控项目的73%。序号项目名称目标成本目标总成本

（万元）投资错漏缺（万元）占比（%）按类别合计按类别合计土地成本建造成本三费土地成本建造成本三费1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%汇总69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指标：投资错漏漏缺金额比比例大于5%四、成本错漏漏缺项目分分析02投资错漏缺缺关注清单单12专项成本类类3土地成本类类4其他类规划指标类类投资错漏缺缺关注清单单020103规划条件““四”要素、产品品配置、公公配配置、、车位配比比、地上车车位停车占占比、停车车效率、可可售面积、、售价等规划指标类类原有设施迁迁移、升级级改造、建造标准、、周边环境境影响（环环评与日照影响）、回迁物物业、财务务专项，规规划后期改改造成本专项成本类类土地协议相相关风险土地成本类类04尽职调查（股权权收购类项项目）、增值税税税率、成成果复核其他类一、规划指指标类—规划条件“四””要素2014201520162017投资资测测算算时时，，需需与与营销销、、设设计计等等部部门门做好好充充分分的的沟沟通通与与联联动动，，在在产产品品强强排排方方案案时时结结合合产产品品类类型型、、售售价价与与开开发发成成本本，，以以达达到到最优优容容积积率率的要要求求。。通常常情情况况，，容容积积率率未未做做足足时时需需做做专项项说说明明。投资资测测算算时时，，规规划划指指标标中中建筑筑密密度度严禁禁按照照经验验值值填填写写，，需需要要根根据据项项目目设设计计条条件件进进行行填写写。。（（比如如：：规规划划设设计计条条件件告告知知书书））；园建工工程程的的工工程程量量需根根据据建建筑筑密密度度、、绿绿地地率率等等进进行行闭闭合合计计算算。。投资资测测算算，，需需重重点点关关注注建建筑筑限限高高，，建建筑筑限限高高会会影响响产产品品方方案案类类型型的的选选择择，建建筑筑物物高高度度不不同同，，结结构构、、电电梯梯、、消消防防和和抗抗震震等等成成本本也也不不同同规划划指标标中中绿地地率率严禁禁按照照经验验值值填填写写，，需需要要根根据据项项目目设设计计条条件件进进行行填写写。。（（比如如：：规规划划设设计计条条件件告告知知书书）绿化化工程程的的工工程程量量需根根据据绿地地率率进进行行算算。容积积率率建筑筑密密度度建筑筑限限高高绿地地率率一、、规规划划指指标标类类—产品品配配置置不不合理理风险险项项：投投资资强排排方方案案均均为为高售售价价、、高高利利润润产品品，，实际际方方案案规规划划阶阶段段无法法落落地地，又又调调整整为为其其他他低售售价价产品品。。建议议：公公司司整整体体的的大宗宗资资产产去去化化相对对较较慢，，易易形形成成沉沉淀淀。。投投资资测算算时时，，需需联联动动营营销销、、设设计计等等部部门门充分分调调研研。在在产品品配配置置时时，，商商业业配配比比不宜宜过过多多（但但应应满满足足规规划划条条件件），，商业业配配比比需需结结合合项目目的的区区位位、、区区位位间间竞竞品品的的商商业业去去化化情况况、、售售价价等等各方方面面综合合考考虑虑。【公司司参考考建建议议值值为为商业业货货值值占占项项目目总总货货值值5%】产品规划指标销售单价（元/m2）总价（万元）计容面积建筑面积可售面积洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商业街1600016000158402500039600合计216198284798211660.02/251685.72方案案调调整整产品规划指标销售单价（元/m2）销售总价（万元）计容面积可售面积洋房187368185494不变185494.3商业街10000990024750底商不变合计216198211660

/242775.7投资资测测算算阶阶段段实际际规规划划阶阶段段增加加6000m2减少少6000m2货值减减少少8910万»某案案例例项项目目数数据据商业业货货值值占占总总货货值值比比为为29%商业业货货值值占占总总货货值值比比为为24%，仍仍存存在在较较大大风险险监控控：在在投投资资拿拿地地阶阶段段，，3个项目未按规规划要求配置置幼儿园，占占总统计监控控项目的27.27%。风险项：投资拿地阶段，物业及及配套用房与其他配套套（幼儿园、学校校、医院、肉肉菜市场）等公配预估不足。在实际方案规规划设计阶段段时，按实配配置后直接导导致货值减少、可售比下降降与可售成本增加。建议：在项目做投投资拿地测算算时，应严格按规规划设计相关制度度文件规定配置公配配，在规划设计时重点关注应配置的的物业及配套用房与与其他配套（（幼儿园、学学校、医院、、肉菜市场）等公配的配建规模模，杜绝缺漏漏项或者配建建不足。一、规划指标类—公配预估不足项目名称投资测算目标成本阶段货值影响（万元）可售比增加成本金额（万元）A均未考虑相关配套按规定配置2708m2幼儿园-3652-2.34%497B按规定配置2685m2幼儿园-2685-0.96%493C按规定配置2729m2幼儿园与物管用房-3684-1.25%594货值减少、可售售比下降和成成本增加利润率不同程程度上受到了了极大的影响响！备注：货值影影响=因公配不足导导致减少的可可售面积*主力产品售价价；增加成本金额额为主体建安安成本上述可售比数数据列仅为公公配不足对可售比比的影响»某案例项目数数据风险项：投资测算时时，车位未根据市有关规划设计计的技术管理理规定进行车车位配比计算算，导致车位配比不足，且人防工程未按实际际规划要求预估面积。在实际方案规划划设计时，按实计算配置后后，地下室面面积增加，成本增加。建议：投资测算时时，充分调研研当地规划设计计政策的规定，以及及土地出让时时的规划设计条件件告知书进行车位配比比计算（比如如：A市车位配比一般般住宅按地上每100m2计容物业建筑筑面积≥1.0个，商业按每每100m2计容建筑面积积≥0.5个），严禁少配与超配。人防工程应严严格按实际规规划要求预估估面积。可参参考《人民政府关于规范我市市新建民用建建筑修建防空空地下室建设设和易地建设设费收费管理理的通知》的要求进行行计算。一、规划指标类—车位配比不足足»某案例项目数数据分项投资测算目标成本面积差异(B-A)差异率(B-A)/B影响金额(万元)面积A车位个数面积B车位个数非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合计////33228/9118备注：影响金金额=（目标成本地地下室面积-投资测算地下下室面积）*地下室主体建安成本地下室主体建建安成本参考考数据库：非非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面积增增加33228m2，预估增加成本9118万元一、规划指标类—可售面积预估估过高监控：在投资拿地地阶段，7个项目直接采采用可售面积=计容面积，占总统计监控控项目的63.64%。风险项：项目实际开发过程中，，存在发生预（实）测绘绘、架空层等影响导致可可售面积相对对计容面积减减少的风险，，导致项目整体货值值减少。建议：在投资测算时，应当考虑虑预（实）测测绘、架空层的影响响导致可售面面积相对计容容面积减少的的风险，根据区域以以外经验，地上业态的可售面面积按照相应应业态计容面积*99%考虑进行测算算。产品规划指标销售单价（元/m2）总价（万元）计容面积建筑面积可售面积洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商业街1600016000160002500040000合计216198284798213798

254228方案规划综合合考虑风险后后投资测算阶段段方案规划阶段段货值减少2542万»某案例项目数数据产品规划指标销售单价（元/m2）总价（万元）计容面积建筑面积可售面积洋房不变179554.32不变179554.32底商16265.732531.4商业街1584039600合计211660.02

251685.72可售面积按计容面面积的99%考虑风险后风险项：投资测算时，地上车位占比考虑过于激进，高于地方规规定。实际规划设计计时，在项目目容积率不变变的情况下，，地上车位占比比减少，直接导致地地下室建设面积增加，成本增增加。（目前市场地下室车位的的售价相对成成本来说，大部分是亏本销售）。建议：目前市场地下室车位的的售价相对成成本来说，大大部分是亏本本销售，而且且去化较慢。。在投资测算算时，充分调调研当地地上上停车位的占占比规定，在在满足项目规规划车位配比比的情况下，，考虑地上车车位占比时按按地方规定上上限，尽量减减少地下室车车位占比。市地上车位占比比上限一般为为10%，如果后期存存在突破空间间，在目标成本目目标成本阶段段做优化即可。。一、规划指标类—地上车位配比预估过高产品投资测算目标成本差异(B-A)差异率(B-A)/B影响金额(万元)建筑面积车位数量A占比建筑面积车位数量B占比地上车位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防车位66000200074%70455213579%1356%1136人防车位1080030011%1080030011%00%/合计768002706100%812552706100%00

»某案例项目数数据备注：影响金金额=（目标成本地地下室面积-投资测算地下下室面积）*地下室主体建安成本地下室主体建建安成本参考考数据库：非非人防按2551元/m2地上车位占比比由15%调整为10%后，地下室面面积增加4455m2,预估影响成本本1136万元风险项：投资阶段停车车效率考虑过于乐观，项目存在先先天条件限制制，导致实际投资测算算限额设计标准无法法落地，如地块形状、人防设设计规范要求求、设备用房房面积大、建筑退线等导致停车效率无法法实现，停车效率相对降低低，地下室面积增大，导致成本增加。建议：投资测算时时，需充分与设计管理部部门沟通，在参考集团团限额停车效率的基础上，非人防地下室室为33m2/个，人防地下室室为36m2/个。根据地块形状、人防设计规规范要求、设设备用房面积预布置情情况、建筑退退线等因素综综合考虑停车效率，适适当考虑风险（建建议2~3m2/个）。如后期强排排方案可优化化，过程中适适时做优化即即可。一、规划指标标类—停车效率考虑虑过于乐观项目名称投资测算停车效率A目标成本停车效率B差异（B-A）差异率（B-A）/A目标成本车位个数影响金额（万元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退线+规划市政路穿过地块B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退线+车库形状不规则C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遗留问题D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地块分散+长条状E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499负一层半地下室不满足人防设计要求，局部设置负二层布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369车库形状不规则+塔楼下剪力墙较密+设备用房面积大备注：影响金金额=（目标成本停停车效率-投资测算停车车效率）*目标成本的的车位个数*地地下室主体建建安成本地下室主体建建安成本参考考数据库：非非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2»某案例项目数数据风险项：多种敏感性因因素共同作用下，，多个项目可可售比出现了了不同程度的的下降，成本增加、货货值减少。一、规划指标标类—可售比下降公配配置不足可售面积预估过高地上车位配比预估过高车位配比不足停车效率考虑过于乐观可售比直线下下降监控：在投资拿地地阶段，9个项目可售比比出现不同程度的下下降，占总统计监控控项目的81.82%。项目投资测算目标成本差异主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配预估不足+停车效率考虑过于乐观+可售面积预估过高B75.34%72.23%-3.11%停车效率考虑过于乐观C66.67%63.44%-3.23%规划调整，总建筑面积增加D77.23%74.39%-2.84%收购项目，车位不满足规划验收要求，投资测算未考虑此项E79.36%78.90%-0.46%可售面积预估过高F80.70%77.59%-3.11%停车效率考虑过于乐观+公配预估不足G80.67%79.47%-1.20%停车效率考虑过于乐观H78.76%75.27%-3.49%停车效率考虑过于乐观+公配预估不足I88.95%74.48%-14.47%车位配比不足+公配预估不足»某案例项目数数据建议：建立规划指标标承责机制，重视可售面面积管理，对对于政府文件件明确规定的的规划指标，，人为原因造造成漏记、少少记公配或地地下室面积，，或乐观预估估地上车位占占比等情况，，建立承责机机制。项目获获取时需对及时识别各类类风险，避免投资决策失误误。风险项：在目前市场下行、政政府限价的情况下，需需结合市场竞竞品、项目自自身竞争力与与产品力，合合理预估售价价。在投测时时一旦预期售价价预估过高，则容易形成成虚假的经营指指标，导致投资决策失误误，无法真正实实现科学合理地拿地。一、规划指标标类—售价预估过高高及车位去化化过于乐观»某案例项目数数据产品投资测算目标成本差额面积/个数售价货值（万元）面积售价货值（万元）高层洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55别墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合计

//

314543.12//

243639.70-70903.42投资拿地时，，周边市场火火爆；方案测算时经经综合考虑，，方案调整且且受政策影响响，项目货值值直降7个亿建议：建立售价承责责机制，建议遵循市市场规律，拿地阶段定价价应承责任。备注：项目获获取时需对非非人防车位考考虑100%去化，方案规规划时仅考虑虑50%去化。风险项：因项目获取取时调研不足，导致项目自身定位不清、各类专项方案不明，导致在投资资测算中超配或者少配，影响项目科学合理地拿地建议：需组织投资、营营销、项目、、设计、开发发、成本等部部门现场踏勘，充分沟通后，编制出项目投投资测算建造造标准配置表。由各部门确认后，根据据项目投资测算建造造标准配置表表的相关信息息来进行投资资测算，准确确测算建造成本。二、专项成本本类—建造标准的确确定包括是否选用用新体系、各各类产品敏感性成成本与专项方方案、，最后需经办办人与部门负负责人签字确认风险项：在项目获取取投资测算时，没有有详尽调研当当地的垄断工程及其价格水平。如按照照正常成本水平平测算，会导致成本偏低。。建议：调研当地的的垄断工程及及其价格水平平。如：建材、土方、、大市政等。建材方面主要关注注预拌砼及砂砂浆，充分了了解当地价，，测算时充分分考虑比正常常市场价增加加的成本；土方、大市政等根根据调研的当当地垄断价格格进行合理预预估。。二、专项成本本类—地方市场垄断断建议：调研地块周边的基基础配套情况况及仔细研读读土地出让合合同等资料（（收购类项目目）分析是否有需自行行配建、捐建建道路等基础设施的的条款，或政府规划路路是否影响我司开盘盘，投资测算时需预留该笔成本。原有基础设施施迁改配建、捐建道道路等基础设施红线外景观升升级二、专项成本本类—原有设施迁移移、升级改造造风险项：在项目获取取时，未对地块内外邻近原有设施是否否需要迁移、、升级改造等进行排查，在投资测算算预留相关的的建设成本，导致成本漏项。备注：可结合项目投资测算建造造标准配置表，在此基础上上进行进一步步的深化与调调研，以便指指导科学合理地拿地。高压线、输油油管等市政设施迁移移建议：充分调研地块内是否存存在原有村道等基础设施施进行勾选排排查。若存在需要进行行道路迁改建建设，需合理理预测相关成成本。建议：充分调研项目现场场，预判是否存存在高压线迁迁移、输油管管道迁移、市市政管道迁移移等市政设施施迁移若存在上述情况，需合理预测相相关成本。建议：充分调研项目现场场，预判红线外需景观是否否需升级改造造如需则可通过过圈图的形式式确定景观升升级改造的面面积，并合理理预估风险系系数，确定其其敏感性，选选取相对应的的套餐标准。。关注点：在村企合作项目中中，如果合作作协议里注明明部分开发物物业，投资测测算时，这部部分开发物业的建建设成本需计算，并摊摊入到其他可可售产品中。二、专项成本本类—回迁物业回迁物业建设成本回迁物业税费关注点：股权收购后开发物物业回迁一定比例的物业给村民，开发发公司转让物物业给村民确确权时，期间会产生契契税、增值税税及附加税、、土地增值税税、所得税（（税费的计算算基数可能按按照物业成本本价或者评估估价、或者本本项目销售价价确定，具体体根据当地税税法规定）。。»说明：仅针对对股权收购类项目风险项：在项目获取取阶段，方案案强排规划时时未关注项目目对周边的环环境的影响，，未及时识别风风险。在投资测算中中未预留相关关成本，造成成投测成本失准准，影响经营决策策。二、专项成本本类—周边环境的影影响周边楼房的日照影响环境评价影响政策规定：根据国家规范范，应满足受受遮挡建筑的居室在大寒日日的有效日照照不低于2小时，居室是指卧卧室、起居室室；敬老院、老人人公寓等特定定的为老年人人服务的设施施，其居住空间不应低于冬至日日2小时的日照标标准；托儿所、幼儿园的生生活用房应不不低于冬至日日3小时的日照标标准。中小学学教学楼的教教学用房应不不低于冬至日日2小时；医院病房楼的的病房部分应应满足冬至日日不低于2小时的日照标标准。满足以以上日照要求求时即视为日日照不受影响响。需关注地块周边边是否有紧挨着红线边边的建筑物。若有，在规划阶阶段需考虑单体建筑对周周边楼房的日日照影响。超出国国际规范时，，需及时评估估周边受影响响居民协商赔赔偿成本，或或者规划强排排调整。若需和解赔偿，，投资测算需需计入成本。。环评主要涉及到：隔音、污水处理、、空气污染，需分别对应增加隔音音成本（楼面面隔音措施、、铝窗隔音措措施等）、环环保工程（污污水处理）、、环境批复报报告费用（其他通过环评评批复措施）做好周边环境影响响调研，根据据调研结果，在相对应科目目中预估相关成本。建议：投资测算时，，同设计部门门确认别墅产产品、洋房产产品的面积赠送比例例及架空层面面积，合理预估该部部分成本。将此部分面积结结合相应单价价进行折算，，增加到单价中，并且保持原规划指标的建筑面积不变。风险项：在投资方案案产品强排时时，别墅产品业态规划划时均会考虑虑面积赠送，待项目规划划验收后再进进行二次改造造，改造内容容包含但不限限地下室房间间改造、加建楼楼板、阳台封窗、、室内装修等。投资测算时时按照建筑面积=计容面积计算算建筑成本，，未考虑面积赠送所增加建筑成本。二、专项成本本类—规划后期改造增加加成本面积赠送加建楼板地下室方面改造阳台封窗股权比例：必须以项目公司为主体单位核核实土地价款款是否遗漏总收购（出让让）价组成：包含协议中约定的的明示、暗示部分需分摊费用：协议中哪些费用需需要分摊、附加条件有哪些；是否否包含其他代建（费用由谁承承担），已建建完成项目中中接盘过来后后是否要对先先期建完的部部分成本进行行分摊交易税费：股权交易或股权变变更所发生的的税费，关注注承担费用主体体；了解付款方式条款中隐含的的费用条款