房地产开发项目的工程建设管理

第六章房房地产开开发项目的工工程建设管管理教学内容房地产开发项项目建设与项项目管理开发项目投资资控制开发项目进度度控制开发项目质量量控制开发项目的建建设监理教学目的：通通过本章学习习，使学生了了解开发商在在建设阶段的的主要工作，，建设监理的的内容及竣工工验收的要求求；熟悉房地地产开发项目目建设与项目目管理的内容容和程序，使使学生对开发发项目的建设设过程有一个个全面的认识识。重点难点：重重点是建设过过程中的三个个基本控制；；难点是三大大控制目标的的实现的方法法和监理的实实施。教学时数：4第一节房房地产开发项项目的建设与与管理项目建设程序序项目工程管理理项目管理内容容房地产开发项项目1.房地产产开发项目必必须具备的条条件（1）有明确确的建设目的的；（2）有确定定的投资总额额；（3）有一定定的任务和工工作量；（4）有明确确的建设时间间；（5）有完整整的组成要素素体系；（6）项目实实施有一次性性的特点。一、开发项目目建设的概念念和程序2.项目建设设的概念项目建设是指指开发项目的的工程建设，，即将开发项项目所涉及到到的劳动力、、资金、材料料、设备、基基础设施以及及专业技术人人员的技术和和经验等多种种资源聚集到到某个特定的的时空点上来来进行的一项项复杂的施工工生产活动。。3.项目建设的基基本程序（1）项目建设准准备（2）优选施工队队伍（3）项目施工建建设（4）项目竣工验验收二、开发项目目管理意义和和内容（一）项目管管理的基本概概念及其意义义1.项目管理理的目标成果性目标和和约束性目标标（1）成果性目目标：如投资资回收率、销销售利润率、、投资利润率、、项目功能性性要求。（2）约束性目目标：建设工工期、投资限限额、质量标标准等。2.项目管理理的概念开发项目管理理是以高效率率地实现项目目目标为目的的，以项目经经理负责制为为基础，运用用系统工程的的观点、理论论和方法，对对贯穿于项目目开发经营的的全过程进行行有效的计划划、组织、协协调、监督和和控制的管理理系统。3.项目管理理的意义（1）能使项项目开发有计计划、有序地地进行（2）为开发发项目提供有有力的组织保保证（3）为开发发项目提供协协调和谐的公公共环境（4）有利于于对项目控制制和获取最大大综合效益（二）项目管管理的主要内内容（二）项目管管理的主要内内容1.组建项项目管理机构构★选择项目经理理★组建项目管理理班子2.办理项项目报建和施施工所需的各各种证件批件件手续★办理项目报建建手续★办理施工许可可证3.项目招标标投标工作4.项目实施施的控制工作作5.项目合同同管理工作6.项目竣工工验收工作7.项目完成成以后的评价价工作8.项目管理理的其他工作作三、开发项目目的工程管理理（一）项目工工程管理的概概念1.项目工程程管理的概念念项目的工程管管理，即项目目工程建设阶阶段的管理，，是指对项目目从项目开工工准备到竣工工验收的整个个过程所进行行的管理。2.项目工程程管理的主要要任务开发项目管理理的主要任务务是以合同管管理为手段，，运用计划、、组织、协调调、检查和控控制等方法，，从组织和管管理的高度，，对工程建设设中的技术经经济活动进行行监督和管理理，最终目的的是实现项目目的总目标———投资、进进度、质量的的最优化。（二）编制项项目工程管理理方案1.制定项目目工程组织管管理方案项目工程组织织管理方案是是统筹安排项项目工程建设设工作的重要要技术经济文文件，是制定定项目年度开开发建设计划划，与各施工工、协作单位位签订合同，，开展项目工工程管理的主主要依据。（1）制定项目工工程组织管理理方案的原则则★遵循基本建设设的各项方针针政策，坚持持先地下后地地上、先基础础设施后房屋屋建设，主体体工程与配套套工程同步建建设交付使用用；★统筹安排、配配套建设，合合理安排各单单位工程、单单项工程的施施工；★合理安排施工工区域和布置置施工临时用用地；★做好资金、材材料、设备等等的综合平衡衡，确保项目目建设需要。。（2）项目工程组组织管理方案案的内容工程组织管理理方案的内容容包括：工程程概况、工程程勘察、设计计出图、拆迁迁安置、“七七通一平”、、施工队伍落落实、“三控控”要求、、材料、设备备安排等。2.制定年度度基本建设计计划3.制定筹集集资金计划4.制定建材材、设备供应应计划（三）项目工工程技术管理理1.施工图纸纸等的管理、、审查、设计计交底2.全面质量量管理制度的的建立健全（四）项目现现场管理1.开工准备备工作管理2.现场工程程管理3.工程验收收及决算管理第二节房房地产开发项项目投资控制制投资控制原理理房地产开发项目建设投资控制实施施一、开发项目目投资控制原原理（一）项目投投资控制1.项目投资资控制的含义义在投资决策阶阶段、设计阶阶段、招标阶阶段、施工阶阶段和项目竣竣工验收阶段段，把项目投投资控制在计计划限额以内内，并随时纠纠正偏差，保保证目标的实实现。2.项目投资资控制的目标标投资估算———设计概算———施工图预预算——施工预算算——决算（二）项目投投资控制原理理1.影响项目目投资超额的的因素分析（1）作第一一次投资估算算时，规划、、设计不深入入（2）资料数数据不准确，，投资计算粗粗糙（3）各设计计阶段的投资资计算超过投投资计划目标标（4）价格上上涨（5）规划或或要求改变（6）招投标标时投标者较较少（7）不可预预见因素（8）人为因因素2.项目投资资控制的主要要方面(1)项目目建设各阶段段对投资的影影响(2)项目目投资控制的的主要方面———规划设计计阶段3.项目投资资的动态控制制(1)动态态控制的含义义(2)动态态控制过程中中应注意的问问题二、开发项目目投资控制的的实施（一）项目设设计投资控制制1.投资评估估2.设计开始始前的投资框框算3.项目限额额设计4.项目设计计概算（二）项目施施工投资控制制1.项目施工工招投标控制制(1)工程程项目承包合合同价确定(2)项目目施工招标投投资控制实施施2.项目施工工阶段投资控控制(1)项目目施工规划审审查(2)项目目施工投资控控制实施第三节房房地产开发项项目进度控制制进度控制原理理房地产开发项目建设进度控制方法法进度控制实施施一、开发项目目进度控制原原理（一）项目进进度控制项目进度控制制是指项目实实施阶段以项项目进度为目目标，以动态态控制原理为为指导，按照照项目进度计计划及其实施施细则规定的的内容，监督督和检查项目目进度实施过过程的动态变变化，发现偏偏差，及时采采取控制或协协调的有效措措施，或修改改原计划的综综合管理过程程。将项目进度控控制的目标分分解为：（1）项目设设计进度控制制目标（2）项目招招标进度控制制目标（3）项目是是施工进度控控制目标（4）项目竣工验收进度度控制目标（二）项目进进度控制原理理1.影响项目目进度控制的的因素分析2.项目进度度控制的基本本思想项目进度控制制的基本思想想为：进度计计划的拟定，，平衡是相对对的，计划的的调整、变化化是绝对的。。（三）项目进进度控制的主主要内容1.编制进度计划划2.进进度度计计划划的的监监测测与与调调整整（四四））项项目目进进度度控控制制措措施施1.组组织织管管理理措措施施————““四四保保一一协协调调””2.技技术术管管理理措措施施3.合合同同管管理理措措施施4.经经济济管管理理措措施施5.信信息息管管理理措措施施二、、项项目目进进度度控控制制方方法法（一一））线线性性图图法法1.水水平平图图2.垂垂直直图图（二二））网网络络图图法法1.双双代代号号网网络络图图2.单单代代号号网网络络图图三、、项项目目进进度度控控制制实实施施（一一））项项目目设设计计进进度度控控制制1.以以网网络络图图为为主主，，辅辅以以横横道道图图2.将将总总目目标标分分解解为为若若干干分分目目标标（二二））项项目目施施工工进进度度控控制制1.影影响响项项目目施施工工进进度度控控制制的的因因素素2.项项目目施施工工进进度度调调整整第四四节节房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制质量量控控制制原原理理质量量评评定定质量量控控制制方方法法质量量控控制制实实施施房地地产产开开发发项目目建建设设一、、开开发发项项目目质质量量控控制制原原理理（一一））项项目目质质量量控控制制1.项项目目质质量量控控制制的的含含义义开发发项项目目质质量量控控制制，，是是指指项项目目管管理理机机构构为为了了确确保保开开发发项项目目质质量量符符合合合合同同规规定定的的质质量量标标准准或或国国家家标标准准规规范范，，所所采采取取的的一一系系列列监监督督、、管管理理的的措措施施、、手手段段和和方方法法。。2.开开发发项项目目质质量量的的特特点点（1））项项目目质质量量形形成成过过程程复复杂杂（2））项项目目质质量量水水平平不不易易稳稳定定（3））影影响响项项目目质质量量的的隐隐患患多多3.项项目目质质量量控控制制的的目目标标将项项目目质质量量控控制制的的目目标标分分解解为为：：（1））项项目目设设计计质质量量子子系系统统（2））项项目目材材料料质质量量子子系系统统（3））项项目目设设备备质质量量子子系系统统（4））项项目目土土建建施施工工和和设设备备安安装装质质量量子子系系统统（二二））项项目目质质量量控控制制原原理理1.项项目目质质量量控控制制的的基基本本原原理理项目目质质量量控控制制的的基基本本原原理理，，就就是是由由分分别别代代表表政政府府和和建建设设单单位位的的政政府府质质量量监监督督部部门门和和社社会会质质量量监监理理部部门门，，对对项项目目的的设设计计、、施施工工和和竣竣工工验验收收等等各各个个阶阶段段实实行行全全面面质质量量管管理理和和控控制制。。2.项项目目质质量量控控制制的的基基本本原原则则(1)质质量量第第一一(2)预预防防为为主主(3)为为用用户户服服务务(4)用用数数据据说说话话1.计计划划阶阶段段2.执执行行阶阶段段3.检检查查阶阶段段4.处处理理阶阶段段二、、开开发发项项目目质质量量控控制制方方法法（一一））PDCA循环环法法（二二））数数理理统统计计方方法法1.直直方方图图法法2.排排列列图图法法3.控控制制图图法法4.相相关关图图法法5.分分层层法法6.因因果果分分析析法法7.统统计计调调查查表表法法三、、开开发发项项目目质质量量控控制制实实施施（一一））开开发发项项目目质质量量控控制制子子系系统统1.设设计计质质量量子子系系统统的的质质量量控控制制2.材材料料质质量量子子系系统统的的质质量量控控制制3.设设备备质质量量子子系系统统的的质质量量控控制制4.土土建建施施工工和和设设备备安安装装质质量量子子系系统统的的质质量量控控制制（二二））全全过过程程的的质质量量控控制制1.事事前前控控制制2.事事中中控控制制3.事事后后控控制制四、、开开发发项项目目质质量量评评定定与与竣竣工工验验收收（一一））开开发发项项目目质质量量评评定定项项目目的的划划分分1.分分项项工工程程2.分分部部工工程程3.单单位位工工程程（二二））工工程程质质量量的的评评定定1.分分项项工工程程质质量量评评定定2.工工程程质质量量评评定定的的等等级级标标准准（三三））工工程程项项目目的的竣竣工工验验收收1.单单项项工工程程验验收收2.全全部部验验收收第五五节节开开发发项项目目的的建建设设监监理理监理理含含义义作作用用房地地产产开开发发项目目建建设设监理理内内容容管管理理一、、建建设设监监理理的的含含义义和和作作用用1.建建设设监监理理的的含含义义是指指由由具具有有法法人人资资质质条条件件的的工工程程监监理理单单位位，，根根据据建建设设单单位位的的委委托托，，依依照照法法律律、、行行政政法法规规及及有有关关的的技技术术标标准准、、设设计计文文件件和和建建筑筑工工程程承承包包合合同同，，在在施施工工质质量量、、建建设设工工期期和和建建设设资资金金使使用用等