房地产企业成本管理理念分享（共41）

房地产企企业成本本管理理念分享享1房地产企企业成本本管理的的现状成本管理理就是工工程成本本管理；；只关注招招投标和和施工过过程成本本；成本管理理是成本本部和总总经理的的事情；；有目标成成本，但但是只有有签订合合同后才才能拆分分出；做了很多多年的房房产开发发，没有有一套完完整的成成本指标标库；……房地产企企业成本本管理的的现状房地产成成本管理理经典语语录利润＝＝收入入－成本本——省钱就是是赚钱！！合理的分分配成本本——好钢要用用在刀刃刃上！价值＝＝功能能/成本——花“小钱钱”赚““大钱””！2成本分级管控及落地关键1成本管理的“三全”管控目录房地产现现代成本本管理理理念全成本管管理全员责任任成本全生命周周期管理“三全””成本管管理全成本管管理为确保建设工程项目的投资收益和利润最大化，对工程建设从可行性研究开始经方案设计、扩初设计、施工图设计、招标、施工、竣工验收、工程结算、后评估等过程，围绕工程投资所进行的全部行为和组织活动。全成本管理的概念在项目建设的各个阶段，采用科学有效的方法和措施，在优化建设方案、设计方案和施工方案的基础上，把建设项目成本所发生的费用控制在合理范围和合理的限额以内，并及时纠偏，以保证项目目标成本及目标利润的实现，从而为公司获得最大限度的经济效益和社会效益。全成本管理的目的全成本管管理全成本管管理全生命周周期管理理土地获取取阶段成成本管控控的重点点土地获取取阶段的的成本测测算非常常重要，，成本测测算的准准确性与与否直接接涉及到到土地成成本的大大小，一一味疯狂狂不理智智的拿地地，最后后导致土土地成本本过高项项目亏本本无法开开发。更更坏的是是流转资资金套牢牢，公司司资金链链出现问问题，影影响企业业的发展展。影响土地地成本的的因素：：1、土地距距市中心心的距离离；2、土地的的成熟度度；3、土地上上是否有有附着物物，是否否需要拆拆迁；土地获取取阶段成成本管控控的重点点设计阶段段成本管管控的重重点占建安成本比例对工程造价影响降低工程造价直接影响对项目投资影响设计阶段1.5%-3%75%-90%10%建设费用的多少建设工期的长短极其重要特别是扩初设计计阶段对项目经经济的影影响达70%-95%，实际上上，当扩扩初设计计批复之之后，存存在的技技术问题题、费用用问题都都很难解解决，必必须重视视扩初设设计，以以避免““先天不不足”。。设计阶段段成本管管控的重重点方案设计计阶段关关注的重重点：在多个方方案设计计间进行行选择时时，除关关注交通通、功能能分区、、景观分分析等方方面以外外，成本本方面应应重点考考虑以下下几个方方面：(1)建筑主体体应避开开原水塘塘等淤泥泥质软地地基所在在位置；；(2)±±0.00的标高、、道路环环境标高高、基础础埋深等等引起土土方挖填填总方量量最小；；(3)水泵房、、配电房房、煤气气调压站站、控制制中心等等配套设设施的位位置能使使得各种种管线的的铺设长长度最短短。设计阶段段成本管管控的重重点除此还应应对方案案调整引引起的下下列变化化进行重重点关注注：(1)商业面积积调整；；(2)地下室及及人防面面积调整整；(3)停车比例例及方式式的调整整(停车率提提高；“架空停车车、地下下车库等等非路面面”停车的比比例)(4)基础形式式的调整整；(5)设备配套套方案的的调整；；(6)场地平衡衡基础处处理等内内容的增增加；设计阶段段成本管管控的重重点扩初设计计阶段重重点关注注：建筑平面面、基础础类型、、结构形形式、结结构布置置、建筑筑装饰标标准、停停车方式式及比率率、小区区供配电电方式、、主要设设备选型型等。扩初设计计阶段成本控制制设计阶段段成本管管控的重重点建筑专业业：确定建筑筑方案时时，要尽尽可能从从结构设设计方面面考虑建建造成本本，尽可可能减小小建筑专专业的不不合理布布置带来来的结构构设计成成本的增增加。同同时兼顾顾结构类类型的选选择，分分别评估估平面、、竖向等等各方向向的复杂杂程度，，不选择择不规则则或非常常不规则则的建筑筑方案。。在确定层层高时，，应综合合市场取取向，产产品自身身的定位位，同时时考虑长长期的取取暖及制制冷的能能源消耗耗，选择择合适的的层高等等，层高高每增加加0.1m开发成本本相应增增加该层层的3-5%。设计阶段段成本管管控的重重点门窗的设设计：在必须满满足通风风及采光光要求的的同时，，应注意意选择合合适的窗窗地比(外墙门窗窗面积与与建筑面面积比)。铝合金或或塑钢门门窗除风风格要求求外，分分格不宜宜过小，，以降低低型材的的用量。。设计阶段段成本管管控的重重点各停车方方式的优优势与劣劣势：(1)地面露天天停车(2)利用建筑筑物架空空停车(3)建筑物下下的地下下停车库库(4)平战结合合的人防防地下室室停车库库方案比较较进行成成本测算算时，应应注意容容易忽略略的露台台、不算算面积的的架空层层、假复复式、骑骑楼、空空中花园园等引起起的成本本增加。。设计阶段段成本管管控的重重点结构专业业关注点点:钢筋和砼砼成本占占主体建建筑成本本的较大大比重，，单方钢钢筋含量量和单方方砼含量量应作为为结构设设计控制制、审查查重点，，并与同同类建筑筑进行比比较分析析。一般情况况，各基基础类型型的成本本按以下下顺序递递增：天然浅地地基基础础、复合合地基浅浅基础、、筏板、、预应力力管桩、、灌注桩桩；柱、梁截截面尺寸寸直接影影响结构构的混凝凝土和钢钢筋含量量，也对对建筑使使用功能能有一定定影响，，在做方方案比较较时需着着重考虑虑。设计阶段段成本管管控的重重点安装专业业关注重重点:给排水、、电气设设备、智智能化设设备的选选择：首先应充充分调查查市场，，了解各各种品牌牌的声誉誉及供应应状况；；其次在满满足使用用要求的的前提下下，性价价比较高高，且兼兼顾长期期使用成成本。对于分期期建设的的大型小小区的总总配电房房、分配配电房及及水泵房房的方案案设计时时，应提提前做到到合理规规划，全全面考虑虑。设计阶段段成本管管控的重重点设计阶段段成本管管控的重重点园林景观观专业关关注重点点：在委托园园林景观观设计之之前，应应根据项项目档次次所定的的目标成成本或《设计限额额指标表表》，确定园园林景观观工程的的单位成成本(元/景观m2)，并向设设计院设设计师进进行交底底，作为为概念设设计的依依据。根据景观观区域的的位置可可把环境境分为重重要景观观区、组组团景观观区、宅宅间景观观区等，，设置成成本分配配系数，，让成本本投入能能在重要要的区域域有所侧侧重。详细的园园林景观观方案设设计中，，可把总总的环境境费用按按道路及及广场、、绿化、、建筑小小品、室室外照明明、室外外部品及及设施、、围墙等等进行拆拆分，明明确方案案的成本本目标。。在方案案完成后后，再逐逐步核算算分项费费用、总总费用是是否超标标，并反反馈给设设计师，，再调整整、再核核算。施工阶段段成本管管控的重重点招标时在在编制标标底前首首先要做做好下列列准备工工作：1、要清楚楚地了解解图纸及及工程规规范中有有无特别别的技术术要求和和施工工工艺，充充分考虑虑到其可可能会导导致报价价偏高或或偏低之之因素。。2、要清楚楚地了解解本工程程中有哪哪些可以以降低成成本的因因素。3、要清楚楚地了解解本工程程之报价价范围，，并对照照清单特特别说明明和清单单各项目目内容描描述结合合计量原原则来编编制各项项目之单单价，要要充分考考虑到特特殊材料料和设备备、质量量要求、、工期要要求、工工艺要求求、特殊殊的现场场环境对对报价的的影响。。4、要注注意分析析参加投投标的投投标人可可能提出出的报价价来作适适当地调调整。施工阶段段成本管管控的重重点施工方案是否先进、合理直接关系到施工质量，直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润最优方案施工降低成本、加快进度、保证质量和安全、实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益优化施工方案案选择施工阶段段成本管管控的重重点工程变更更在项目的的实施过过程中，，由于各各方面原原因，工工程变更更是很难难避免的的。变更工程量工期成本施工成本管理人员判断变更带来的索赔额度工程变更更一般包包括：设计变更更、进度度计划变变更、施施工条件件变更、、技术规规范与标标准变更更、施工工次序变变更、工工程量变变更等施工阶段段成本管管控的重重点现场签证证，必须须坚持三三个原则则：一是准确无误原则工程量签证要尽可能做到详细。不能笼统含糊其辞，以结算审核进行工程量计算方便为原则。二是实事求是原则凡是无法计算工程量的内容，只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严格把握，实际发生多少签多少，不得将其他因素考虑进去以增大数量进行补偿。三是现场跟踪原则为了加强管理，严格投资控制，凡是费用数额较大的签证，在费用发生之前，施工单位应与现场监理人员、甲方以及造价审计人员一同到现场察看施工阶段段成本管管控的重重点2成本分级管控及落地关键1成本管理的“三全”管控目录分级管控控

级别

定义责任人

要点

一级

目标成本

项目负责人

总额合理、每个费项合理；集团审批；

二级

合约规划

成本经理

合约预估金额合理；成本经理牵头编制，集中管理，定期修正，库存材料结转；

三级

合同管理

业务负责人

合同、变更执行、预估变更、合约规划修订申请、付款申请；

四级

工程量清单

工程经理（

造价工程师）

事前测算、事后核算、合同付款依据；合理授权权、层层层聚焦；；集团：抓抓大放小小，统一一标准（（目标成成本）；；公司/项目：保保证业务务的“灵灵活性””（合约约规划））；管理责任任划分（（样例））项目成本本经理开发成本本的责任任人；营营销费用用统计、、预警责责任人；；项目营销销经理营销费用用的直接接责任人人；项目财务务经理负责“部部门费用用”分摊摊；项目目预算；；收益分分析；项目负责责人目标成本本的责任任人，检检查、督督促全项项目合约约规划的的执行落地关键键一条主线线-以合同及及合约规规划作为为管理主主线，管管控项目目总体成成本三个模板板-目标成本本模板-合约规划划模板-成本历史史库模板板四个核心心成本数数据-目标成本本、动态态成本、、实际成成本、实实付成本本二个核心心-成本核算算-成本控制制一条主线线：合约约规划为什么要要做合约约规划？？合约规规划是是什么么？预计合合同将各费费项成成本分分解为为未来来可执执行的的合同同随项目目的进进展，，合约约规划划逐步步变成成真实实合同同统一成成本语语言事前控控制指导采采购招招标计计划制制定指导合合同签签订确保计计划的的按期期达成成从拆分分工作作解脱脱出来来成本支支出现现金流流，指指导资资金筹筹措基于合合约规规划的的成本本分级级管控控及落落地关关键三级科目保持一致。一个是合约分解，一个按测算明细科目分解控制：目标成本科目+合约规划核算：目标成本科目+明细测算科目成本管管理的的两大大核心心成本核核算强调成成本测测算（（预算算）模模型的的准确确性对成本本构成成的定定量分分析、、经济济技术术指标标的沉沉淀；；更倾向向于明明细级级（准准清单单）的的成本本核算算；成本控控制强调实实时的的过程程的，，可量量化的的控制制；目标成成本、、合同同执行行、动动态成成本、、调整整成本本；更倾向向于总总量级级的成成本控控制；；成本控控制vs与成本本核算算三级科科目保保持一一致。。一个是是合约约分解解，一一个按按测算算明细细科目目分解