房地产项目开发建设流程（共34）

1房地产项项目开发发建设流流程2我们先来来了解一一下！！！！房地产：：也称为不不动产，，是房产产和地产产的总称称，是指指土地及及附着在在土地上上的人工工构筑物物和建筑筑物及其其附带的的多种权权利（及及所有权权、管理理权、转转让权等等）。房地产业业：是指指以土地地和建筑筑物经营营为对象象，从事事房地产产开发建建设、经经营、管管理以及及维修、、装饰和和服务的的集多种种经济活活动为一一体的综综合性产产业。房地产开开发：是是指房地地产开发发正业在在依法取取得土地地使用权权的土地地上按照照使用性性质的要要求进行行基础设设施，房房屋建筑筑的活动动。3国有土地地使用权权出让年年限住房用地地70年工业用地地50年科教、文文体、卫卫生用地地50年商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年综合或其其他用地地50年军事、政政府机关关用地长长期4房地产产的的特性性独一无二二性不可移动动性寿命长久久性数量有限限性用途多样样性相互影响响性易受限制制性价值高大大性难以变现现性保值增值值性5房地产业业与建筑筑业的区区别建筑业是是物质生生产部门门，属于于第二产产业房地产业业兼有生生产（开开发）、、经营、、管理和和服务等等多种性性质，属属于等三三产业房地产业业可分为为投资开开发业和和房地产产服务业业房地产中中介服务务业包括括房地产产咨询、、房地产产价格评评估、房房地产经经纪6建筑物的的分类根据中华华人民共共和国城城乡建设设部标准准《民用建筑筑设计通通则》JGJ37-87第1.0.5条民用建筑筑高度与与层数的的划分一、住宅宅建筑按按层数划划分为：：1～3层为低层层；4～6层为多层层；7～9层为中高高层；10层以上为为高层。。二、公共共建筑及及综合性性建筑总总高度超超过24m者为高层层（不包包括高度度超过24m的单层主主体建筑筑）。三、建筑筑物高度度超过100m时，不论论住宅或或公共建建筑均为为超高层层。7民用建筑筑物的分分类按建筑高高度分一般情况况下，根根据楼盘盘的用途途不同可可分民用用和商用用，根据据楼房的的高度不不同又分分为低层层、多层层、小高高层、高高层和超超高层。。通常人们们把１—３层称低低层、4—6层为多多层、7—１２层为为小高层层、１２２层以上上为高层层、总高高度为１１００米米以上为为超高层层。8按建筑形形态化分分别墅：独独栋、双双拼、联联排住宅：板板楼、塔塔楼商业、办办公：商商场、市市场、写写字楼、、酒店9房地产开开发的证证件1、核准或或备案证证（固定定资产投投资）2、土地证证3、建设用用地规划划许可证证4、建设工工程规划划许可证证5、建筑工工程施工工证6、商品房房预售许许可证10房地产开开发主要要涉及政政府部门门市（县））政府、、发改局局、土地地局、建建设局、、规划局局、房产产管理局局、安监监局、公公安消防防、人防防、防震震、气象象局、环环保局、、地税局局、自来来水公司司、电力力局、通通信公司司、燃气气公司、、广电局局、工商商局、水水利局、、财政局局等11房地产涉涉及税费费1、涉及房房地产购购置的：：包括契契税、印印花税及及交易手手续费。。2、涉及房房地产出出售的：：包括营营业税、、城市维维护建设设税、教教育费附附加、土土地增值值税、企企业所得得税、个个人所得得税、印印花税及及交易手手续费。。3、涉及土土地购置置的：土土地出让让金、地上附附着物补补偿款12河北省房房地产开开发项目目行政审审批流程程示意图图国土资源源部门提供供具备出让条件件的土地环保部门门提供审定定的规划环境影影响评价文件件地震部门门提供地震震安全性评价文文件规划部门门提出刚性性规划条件件国土资源源部门进进行国有有土地使使用权出出让（招招拍挂）），合法建设设用地毕毕准书、、国有土土地使用用权证书书普通商品品住宅固固定资产产投资项项目备案案规划部门门发放建设用地地规划许许可证（（1日）编制修建建性详细细规划或建设工工程设计计方案总总平面图、建建设工程程设计方方案施工图图设设计规划部门门审定修修建性详详细规划划或建设工程设设计方案案总平面面图、建建设工程程设计方案案（3日）建设、规规划、市市政、绿绿化、城城管、消消防、人人防、地震、环环保、气气象、技技术监督督、教育育、文物物、水利利、安监、国国家安全全等有关关职能部部门联合合审图、、备案（（3日）审图机构构进行施工图审审查规划部门门核发建建设工程程规划许许可证（（2日）已审定的的修建性性详细规规划（或或建设工工程设计计方案总总平面图图）、建建设工程程设计方方案规划许可阶段。。其中行政审批、、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察13组织施工工单位、、监理单位位招标招标文件件备案，招招标投标情况书书面报告，招招标合同备案案建设工程程质量、安安全监督手续续备案案排水部门门核发城市市排水许可可证【2日】市容环卫卫部门对城城市建筑垃垃圾处置核核准建设部门门核发建筑工程程施工许许可证【2日】1、提供土土地使用用权证、工程程规划许许可证2、提供施施工图纸纸审查合合格书；3、已办理理工程质质量、安安全监督手手续；4、建设资资金已落落实1、提供土土地使用用权证、、建设工程规规划许可可证、施施工许可证；2、投入开开发建设设的资金金达到工程建设设总投资资的25%以上3、已有商商品房预预售方案案房产部门门核发商品房预预售许可可证【2日】商品房预售合同备案房地产开开发企业业组织设计、施施工、工工程监理理等有关单位进行行竣工验收规划、建设、、市政、绿化化、城管、消消防、人防、地震、、环保、气象象、技术监督督、教育、文物、、水利、安监监等有关职能能部门联合进行竣竣工验收、认认可【3日】建设工程竣工工验收备案规划验线；规划条件、工程质量、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为4日竣工验收阶段。其中行政审批、办理、验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督14项目推广、销销售项目获取项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开开发建设流程程图15一、项目获取取项目可行性研研究调研当地房地产市市场形势；政府优惠政策策、投资环境境；当地消费水平平；人口组成；地理位置、交交通；项目开发成本本、利润测算算；…………16二、项目启动动1土地报批3房产资质审批批4项目可行性报报批批2项目公司注册册报批环保初步意见见5立项报批171、获取土地获取形式：拍拍卖、招标、、挂牌、划拨拨2、项目公司注册册A、项目公司申申报；B、办理项目公公司营业执照照、组织机构构代码证；C、办理银行开开户、税务登登记等手续；；3、房产公司资质质审核4、项目可行性研研究报告审批批5、项目立项报批批A、环保部门审审查，做《环境影响评价价报告》；B、发展计划部部门立项报批批，列入当年年投资计划；；18资质等级注册资本（万元）开发经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%20三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定资质证书书》的条件不得低低于四级资质质企业的条件件19三、项目规划划设计1规划方案审批批2初步方案审批批3施工图审批4建设工程规划划许可证报批批20211、规划方案审审批选址、定点报报批批规划设计条件件意见书审批批环境影响评估估报告书审批批规划方案审批批地质初勘222、施工图审批批施工图外审施工图内审规划报批气象报批消防报批防震报批人防报批环保绿化方案案报批地质详勘施工图设计施工图报批233、建设工程规规划许可证建筑工程规划划许可证报批批墙改改物业维修基金金散装水泥节能能24四、项目建设设施工1建设工程施工工许可证2项目建设能源源、系统报批批3施工建设杂项项报批251、建设工程施施工许可证工程类别核定定工程建设招投投标建设工程拟建建备案安全生产条件件备案工程质监备案案报批建设工程施工工许可证泥石流方案报报批林业部门报批批262、项目建设能能源、系统报报批项目建设能源、系统报批雨水、污水排放、接入许可证报批电力、燃气、热气、自来水、邮政电信相关部门报批装修消防报批273、施工建设杂杂项报批施工建设杂项报批城区绿化临时占用树木砍伐（迁移）报批城区道路、河道占用（借用）开设道路各项施工图变更28五、项目销售售房管处面积预预测商品房预售证证报批销售合同工商商审批备案商品房价格备备案审批29六、项目竣工工验收项目竣工验收收质监单项验收收验收备案单项局部验收收专项工程验收收综合竣工验收收竣工图纸档案备案规划验收土管验收建筑业管理处处备案30项目能源、系系统的开通运运营能源开通电力自来水电信雨水、