房屋结构维修与管理

房屋结结构维维修与与管理理一、房屋维维修的的概念念（一））房房屋维维修的的含义义狭义的房屋屋维修修：仅指物物业管管理公公司对对房屋屋的养养护和和维修修广义的房屋屋维修修：养护护、、维维修修、、改改建建。。具体体地地说说，，房房屋屋维维修修包包括括：：对房房屋屋的的日日常常保保养养对房房屋屋破破损损部部位位的的修修缮缮对不不同同等等级级房房屋屋的的装装修修及及功功能能的的恢恢复复、、改改善善结合合房房屋屋的的维维修修加加固固增增强强房房屋屋的的抗抗震震能能力力等等工工作作。。房屋屋陈陈旧旧、、破破损损的的原原因因：：1．自然然因因素素风吹吹、、雨雨打打、、日日晒晒等2．使用用因因素素使用用磨磨损损、、腐腐蚀蚀等等3．生物物因因素素霉菌菌、、白蚁蚁等4．地理理因因素素地基基承承载载力力不均均、、碱化化作用用等等5．灾害害因因素素洪水水、、火火灾灾、、地震震、滑滑坡坡、、飓飓风风、爆爆炸炸等等（二二））房房屋屋维维修修的的特特点点：：受原原有有条条件件的的限限制制大量量、、经经常常性性项目目多多，，涉涉及及面面广广，，零零星星分分散散技术术要要求求高高具有有生生产产和和服服务务双双重重性性二、、房屋屋维维修修管管理理的的概概念念与与特特点点房屋屋维维修修管管理理：指物物业业管管理理公公司司根根据据国国家家和和地地方方相相应应的的标标准准和和规规定定，，对对其其经经营营管管理理的的房房屋屋进进行行维维护护、、修修缮缮等等的的运筹筹统统筹筹性性工工作作。(一)房屋屋维维修修管管理理的的概概念念房屋屋维维修修管管理理的的目的的与与任任务务：保证证房房屋屋的的正正常常使使用用，，延延长长房房屋屋的的使使用用年年限限防止止和和消消除除房房屋屋及及其其附附属属设设备备发发生生损损毁毁保障障使使用用者者的的安安全全、、改改善善住住用用条条件件(一)房屋屋维维修修管管理理的的概概念念（二二））房房屋屋维维修修管管理理的的特特点点1．复复杂杂性性2．计计划划性性3．技技术术性性（三三））房屋屋维维修修管管理理的的意意义义1．利利于于延长长房房屋屋的的使使用用寿寿命命，增增强强房房屋屋住住用用的的安安全全性性能能，，改改善善住住用用条条件件与与质质量量。。2.利于于保保证证房房屋屋的的质质量量和和房房屋屋价价值值的的追追加加，，使房房屋屋保保值值、、增增值值，为为业业主主使使用用人人、、物物业业企企业业、、国国家家带带来来直直接接的的经经济济效效益益。。3．利利于于城城市市建建设设和和管管理理，，美化化环环境境，，美美化化生生活活，促促进进城城市市经经济济发发展展。。4.利于于物物业业管管理理公公司司建立立良良好好的的企企业业信信誉誉，塑塑造造良良好好的的经经营营形形象象，，为为其其他他业业务务的的发发展展打打下下扎扎实实的的基基础础。。5．搞搞好好房房屋屋维维修修，，也也有利利于于物物业业管管理理在在经经营营中中创创收收。（四四））房房屋屋修修缮缮管管理理的的原原则则1.计划划、、经经济济、、适适用用的的原原则则计划划原原则则，就就是是根根据据实实际际情情况况，，制制定定合合理理的的房房屋屋修修缮缮计计划划；；经济济原原则则，就就是是在在房房屋屋修修缮缮过过程程中中，，节节约约与与合合理理地地使使用用财财、、物物，，尽尽量量做做到到少少花花钱钱、、多多修修房房；；适用用原原则则，就就是是指指从从实实际际出出发发，，因因地地制制宜宜、、因因房房制制宜宜地地进进行行养养护护维维修修，，以以适适应应住住户户在在使使用用功功能能和和质质量量上上的的需需要要。。2.维护护房房屋屋不不受受损损坏坏的的原原则则此即即““应应修修尽尽修修，，全全面面保保养养””的的原原则则。。3.区别别对对待待的的原原则则区别别对对待待是是指指对对不不同同建建筑筑结结构构、、不不同同等等级级标标准准的的房房屋屋采采取取不不同同的的修修缮缮标标准准。。4.为住住户户服服务务的的原原则则树立立为为住住户户服服务务的的思思想想，，改改善善服服务务态态度度，，提提高高服服务务质质量量，，切切实实做做到到为为住住户户服服务务。。第二二节节房屋屋维维修修管管理理的的内内容容一、、房房屋屋维维修修管管理理的的工工作作内内容容二、、房房屋屋的的日日常常养养护护三房屋屋修修缮缮工工程程一、、房房屋屋维维修修管管理理的的工工作作内内容容三方方面面工工作作：：房房屋屋完完损损等等级级评评定定房屋屋安安全全检检查查危房房鉴鉴定定及及排排险险（一一））房屋屋安安全全与与质质量量管管理理1．房房屋屋完完损损等等级级评评定定以建建设设部部1985颁《房屋屋完完损损等等级级评评定定标标准准》为据据，，按按统统一一标标准准、、统统一一项项目目、、统统一一方方法法对对现现有有整整栋栋房房屋屋进进行行综综合合性性的的完完损损等等级级评评定定。。任务：搞清情情况（房房屋的质质量状况况分布）），提供供管、用用、养、、修房依依据。2．房屋安安全检查查目的与任任务：及时发发现房屋屋存在的的安全隐隐患，采采取抢修修加固、、排除险险情的措措施。分类：按时间间间隔：定定期检查查、不定定期检查查按任务与与内容：：日常性性检查、、随时抽抽查、重点检查查、普查查3．危房鉴鉴定及排排险解危危主要工作作：（1）制定危危房鉴定定标准三种情况况：①整整幢危房房②局部危危房③危险点点（2）建立危危房鉴定定机构，，组织鉴鉴定（3）确定解解危办法法4种办法：：观察使使用法、、处理理使用法法停止使用用法、、整体体拆除法法（二）房屋维修修的技术术管理房屋维修修的技术术管理：：指对房房屋维修修工程中中的各个个技术环环节，按按国家的的技术标标准进行行科学管管理。三个基本本环节：：1．科学地地制定房房屋维修修的设计计、施工工方案，，确定经济济合理的的修缮费费用标准准；2．监督、、保证房房屋维修修施工过过程符合技术术规程要要求，确保施施工质量量与安全全生产；；3．建立房房屋的技技术档案案，贯彻技术术责任制制，打下好好的技术术管理基基础。（三）房房屋维修修的施工工管理房屋维修修施工管管理就是指按按照一定定施工程程序、施施工质量量标准和和技术经经济要求求，运用用科学的的方法对对房屋维维修施工工过程中中的各项项工作进进行有效效的科学学的管理理。专业外包包型房屋屋维修的的施工管管理工作作包括：：做好维修修工程的的招标维修工程程的设计计和技术术交底承包合同同签订施工质量量监管、、工程竣竣工验收收价款的结结算维修技术术资料的的整理、、建档等等自行维修修施工管管理的基基本内容容：落实房屋屋维修任任务，编编制房屋屋维修计计划、维维修设计计方案和和施工组组织设计计；做好维修修工程开开工前的的准备工工作；；制定合理理的材料料消耗定定额和严严谨的施施工措施施；大、中修修工程对对施工过过程进行行严格质质量控制制管理和和全面协协调衔接接；加强对房房屋维修修现场的的平面管管理，合合理利用用空间。。（四）房房屋维修修行政管管理房屋修缮缮的一般般责任：：所有人承承担租赁私房房的修缮缮责任：：依约承担担人为损毁毁房屋的的修缮责责任：行为人承承担房管部门门有权采采取修缮缮强制措措施（五）房屋屋维修的的费用管管理房屋的维维修费用用主要指指房屋保保养维修修过程中中，所花花费的人人工、材材料及设设备使用用等方面面的费用用。房屋屋的日常常养护费费用由管管理费支支出，而而房屋的的维修费费则用于于各种维维修项目目。二、房屋屋的日常常养护（一）房房屋日常常养护的的含义房屋养护护是保养养维护房房屋建筑筑的意思思。房屋屋养护工工作包含含的内容容有房屋屋零星损损坏日常常修理、、季节性性预防保保养以及及房屋的的正确使使用维护护管理等等工作，，这是物物业管理理公司对对房屋业业主和使使用人最最直接、、最经常常的服务务工作。。房屋养护同同房屋修缮缮一样，都都是为了房房屋能正常常使用，但但两者之间间又有区别别。修缮工程是是在相隔一一定时期后后，按需开开工进行一一次性的大大、中修。。房屋养护则则是经常性性的零星修修理，及时时地为广大大住户提供供的服务项项目，以及及采取各项项必要的预预防保养措措施，维护护保养好房房屋。（二）房屋屋日常养护护的类型和和内容房屋日常养养护可分为为小修养护护、计划养养护和季节节性养护。。1.房屋小修养养护的内容容（1）瓦屋面清清扫补漏及及局部换瓦瓦，屋脊、、泛水的整整修；拆换换及新做少少量天窗；；墙体局部部挖补；墙墙面局部粉粉刷；普通通水泥地的的修补及局局部新做；；天棚、雨雨棚、墙裙裙、踢脚线线的修补；；雨水井的的清理；井井盖、井圈圈的修配；；化粪池的的清理；明明沟、散水水的养护和和清理等。。（2）木门窗维维修及少量量新做；装装配五金；；木屋架加加固；木楼楼梯、木栏栏杆的维修修及局部新新做；细木木装修的加加固及局部部拆换等。。（3）水管的防防冻保暖；；给水管道道的少量拆拆换；排污污、废水管管道的维修修、保养、、疏通；便便器、脸盆盆、浴缸的的修补拆换换；水嘴、、阀门、抽抽水马桶及及其零配件件的整修、、拆换；屋屋顶压力水水箱的修理理、清污等等。（4）灯口、电电线、开关关的修换；；线路故障障的排除、、维修及少少量拆换；；配电箱、、盘、板的的安装、修修理；电表表与电分表表的新装及及拆换等。。（5）修缮后的的门窗补刷刷油漆、装装配玻璃及及少量门窗窗的新做油油漆；楼地地板、天棚棚、墙面维维修后的补补刷油漆及及少量新做做油漆等。。（6）钢门窗整整修，白铁铁、玻璃钢钢屋面的检检修及局部部拆换；白白铁、玻璃璃钢躺立沟沟、天、斜斜沟的整修修、加固及及少量拆换换。2.房屋计划养养护的内容容计划养护主主要属于房房屋保养性性质，定期期对房屋进进行检修保保养。计划划养护任务务应安排在在报修任务务不多的淡淡季。若报报修任务多多时，应先先安排报修修任务，再再做计划养养护工作。。3.房屋季节性性养护的内内容这是指由于于季节性气气候原因而而对房屋进进行预防保保养工作。。其内容有有防台、防防汛、防梅梅雨、防冻冻、防治白白蚁等。（三）房屋屋日常养护护的一般程程序1.项目收集。。日常养护的的小修保养养项目，主主要通过管管理人员的的走访查房和住户的随时报修两个渠道来来收集。走访查房是是管理人员员定期对辖辖区内住户户进行走访访，并在走走访中查看看房屋，主主动收集住住户对房屋屋修缮的具具体要求，，发现住户户尚未提出出或忽略掉掉的房屋险险情及公用用部位的损损坏。物业管理公公司接受住住户报修的的途径主要要有以下几几种：（1）设置报修修箱。在辖辖区的主要要通道处设设置信箱，，供住户随随时投放有有关的报修修单和预约约上门维修修的信函。。物业管理理公司的有有关部门要要定期开箱箱收集。（2）建立接待待值班制度度。物业管管理公司要要配备一名名专（兼））职报修接接待员，负负责全天接接待来访、、记录电话话和收受信信函。接待待员应填写写报修单，，处理回报报单上下两两联组成的的接待登记记表。（3）组织咨询询活动。一一般利用节节、假日时时间，物业业管理公司司在辖区内内摆摊设点点，征求住住户各方面面的意见。。2.任务落实。管理人员根根据房屋养养护的计划划表和随时时发生的急急修项目，，开列小修修养护单。。维护人员员凭养护单单领取材料料，根据养养护单开列列的工程地地点、项目目内容进行行施工。管管理人员应应每天到施施工现场，，检查当天天任务完成成情况，安安排次日工工作。（一）房屋屋完损等级级评定与要要求1房屋完损等等级评定房屋完损等等级：房屋屋的完好与与损坏程度度评定依据：：1985部颁《房屋完损等等级评定标标准》评定要素：：房屋的结结构、设备备、装修房屋结构组组成：基础础、承重构构件、非承承重墙、屋屋面等；房屋装修组组成：门窗窗、墙、柱柱的饰面、、顶棚、细细木装修等等；房屋设备组组成：水卫卫、电照、、暖气空调调及一些特特殊设备（（消防、电电梯、水泵泵、监视器器等）等。。三、房屋修修缮工程房屋完损等等级一般分分为五类：：完好房、基基本完好房房、一般损损坏房、严严重损坏房房、危险房房。完好房指房屋的结结构、装修修和设备各各部分均完完好无损，，不需要修修理或经一一般小修就就能具备正正常使用功功能的房屋屋。基本完好房房指房屋结构构基本完好好牢固，少少量构部件件有轻微损损坏，但还还稳定。屋屋面或板缝缝局部渗漏漏，装修和和设备有个个别零部件件有影响使使用的破损损，但通过过维修可恢恢复使用功功能的房屋屋。一般损坏房房指房屋结构构有一般性性损坏，部部分构部件件有损坏或或变形，屋屋面局部漏漏雨，装修修局部有破破损，油漆漆老化，设设备管道不不够畅通，，水、电管管线，电器器等有部分分老化、损损坏或残缺缺，不能正正常使用，，需要进行行中修或局局部大修，，更换部件件的房屋。。严重损坏房房指年久失修修的房屋，，房屋的部部分结构构构件有明显显或严重倾倾斜、开裂裂、变形或或强度不足足，个别构构件已处于于危险状态态，屋面或或板缝严重重漏水，设设备陈旧不不齐，管道道严重堵塞塞，水、电电、照明的的管线，电电器等残缺缺及严重损损坏，已无无法使用，，需要进行行大修或改改造的房屋屋。危险房屋指承重物件件已属危险险构件，结结构丧失稳稳定和承载载能力，随随时有倒塌塌可能，不不能确保使使用安全的的房屋。2完损等级评评定的要求求1）要求对整整幢房屋进进行综合评评定。2）要求以实实际完损程程度为依据据评定，而而不能以建建造年代或或原始设计计标准高低低为依据。。3）要求掌握握好评定等等级的决定定因素，以以结构部分分的地基基基础、承重重构件，以以及屋面中中最低的完完损标准来来评定。4）要求严格格掌握完好好房标准和和危房标准准。5）要求对重重要房屋评评定等级严严格复核测测试。6）对正在施施工的房屋屋要求做施施工前房屋屋评定。3完损等级评评定的基本本做法房屋完损等等级评定可可分为定期期和不定期期两类。定期评定：一般是每隔隔1~3年对所管房房屋进行一一次全面的的逐幢完损损等级的评评定。基本做法：首先进行组组织准备（（包括制订订评定工作作计划，建建立评定组组织，培训训评定人员员等）；其其次是实施施查勘；最最后是统计计汇总。不定期评定定：就是随机地地在某个时时间内对房房屋状况进进行抽查。。常见几种情情况：（1）根据气候候特征抽查查评定；（（2）房屋经过过中修、大大修、翻修修和综合维维修竣工工验收后重重新评定完完损等级；；（3）接管新建建房屋后，，要进行完完损等级评评定。（二）房屋屋维修工程程的分类按房屋损坏坏程度，维维修工程性性质，房屋屋维修工程程可分为：：小修工程中修工程大修工程翻修工程综合维修工工程1小修工程（1）小修工程程概念小修工程亦亦称零修工工程或养护护工程，是是指物业管管理企业为为确保房屋屋正常使用用，保持房房屋原来的的完损等级级而对房屋屋使用中正正常的小的的损坏进行行及时修复复的预防性性养护工程程。费用：综合合平均费用用占房屋现现时总造价价的1%以下特点：项目目简单、零零星分散、、量大面广广、时间紧紧迫、持续反复性性强、服务务性强。适用对象：：完好、基基本完好房房。2中修工程（1）中修工程程概念中修工程是是指房屋少少量主体构构件已损坏坏或不符合合建筑结构构的要求，，需要牵动动或拆换进进行局部维维修以保持持房屋原来来的规模和和结构的工工程。费用：一次维修费费用是该房房屋同类结结构新建造造价的20%以下。特点：工地比较集集中，项目目较小，工工程量较大大，工程的的计划性、、周期性强强。适用对象：：一般损坏房房屋。维修要求：：修后70%以上房屋要要符合基本本完好或完完好房标准准的要求。。（2）中修工程程的项目（1）屋顶瓦屋屋面局部拆拆换，平屋屋面局部修修补或部分分重做面层层等；（2）墙体局部部拆砌，或或墙体多处处小面积挖挖补、补强强等；（3）拆换或改改作个别承承重木梁、、木柱等；；（4）部分改换换楼地面结结构或面层层，或重做做水泥地面面等；（5）整幢房屋屋的门窗整整修，楼地地面、楼梯梯等的维修修、粉刷修修补，油漆漆保养，设设备管线的的维修及零零配件的更更换；（6）单项目的的维修，如如下水道重重做。3大修工程（1）大修工程程概念大修工程是是指无倒塌塌或只有局局部倒塌危危险的房屋屋，其主体体结构和公公用生活设设备（包括括上、下水水通风取暖暖等）的大大部分已严严重损坏，，虽不需全全面拆除但但必须对它它们进行牵牵动、拆换换、改装、、新装、以以保证其基基本完好或或完好的工工程。费用：同类结构新新建房屋造造价的25%以上。特点：工程地点集集中、项目目齐全、工工程量大、、花费大、、具有整体体性，一般般与房屋的的抗震加固固、局局部改善房房屋居住使使用条件相相结合进行行。要求：大修后，房房屋要达到到基本完好好房的标准准。适用对象：：严重损坏房房（2）大修工程程范围（1）主体结构构的大部严严重损坏，，局部有倒倒塌的危险险，不修不不能继续使使用的房屋屋；（2）整幢房屋屋的公用生生活设备（（包括上、、下水、电电照、通风风、采暖））必须进行行拆换、改改装、新装装的房屋；；（3）因改善居居住条件，，需局部改改建的房屋屋；（4）需对主体体结构进行行专项抗震震加固的房房屋。4翻修工程（（更新改造造工程）（1）翻修工程程概念翻修工程是是指原来的的房屋需要要全部拆除除，另行设设计，重新新建造或利利用少数主主体构件在在原地或移移动后进行行更新改造造的工程。。特点：规模大、投投资大、工工期长。费用：应低于同类类结构房屋屋的新建造造价。要求：翻修后必须须达到完好好房的标准准。适用对象：：危险房（2）翻修工程程项目（1）主体结构构全部或大大部严重损损坏，丧失失承载能力力，有倒塌塌危险的房房屋；（2）因自然灾灾害破坏严严重，不能能再继续使使用的房屋屋；（3）主体结构构、围护结结构简陋、、无修理价价值的房屋屋；（4）地处陡峭峭易滑坡地地区的房屋屋或低势低低洼长期积积水又无法法排出的地地区的房屋屋；（5）国家基本本建设规划划范围内需需要拆除恢恢复的房屋屋。5综合维修工工程（1）综合维修修工程概念念综合维修工工程指成片片多幢或面面积较大的的单幢楼房房，大部分分严重损坏坏而进行有有计划的成成片维修和和为改变片片（幢）房房屋面貌而而进行的维维修工程，，也就是大大修、中修修、小修一一次性应修修尽修（全全项目修理理）的工程程。费用：应是该片房房屋同类结结构新建造造价的20%以上特点：规模较大、、项目齐全全、工期长长、花费大大要求：综合维修后后的房屋应应达到基本本完好或完完好房的标标准。（2）综合性维维修工程的的项目（l）成片多幢的的房屋或面面积较大的的单幢楼房房，大部分分严重损坏坏，需进行行有计划维维修的房屋屋；（2）为改变片片（幢）面面貌而被列列入有计划划维修的房房屋。案例1维修费该由由谁承担？？2003年，林先生生在郑州市市某小区购购买了一套套商品房，，刚入住的的时候没什什么问题，，但半年后后，房子开开始出现暖暖气不热、、排水不畅畅等问题。。林先生随随即与开发发商联系，，但开发商商称已交房房，不承担担维修责任任。分析建设部2000年颁布的《房屋建筑工工程质量保保修办法》对各种情况况的保修期期作了明确确规定。关于屋面防水工工程。在正常使使用下，屋屋面防水工工程、有防防水要求的的卫生间、、房间和外外墙面的防防渗漏，最低保修期期限为5年。电气系统、、给排水管管道、设备备安装最低低保修期限限为2年。供热与供冷冷系统的最最低保修期期限为两个个采暖期（（供冷期））。其他土建建工程一般般包括地面面、楼面工工程、门窗窗工程等。。如室内地地面空鼓、、开裂，墙墙皮、面砖砖、油漆等等饰面脱落落，厕所、、厨房地面面泛水、积积水，阳台台积水、漏漏水等应属属建筑工程程的质量保保修范围