房地产流程及各环节涉及的文件资料

房地产开开发流程程及各环环节所涉涉及的文文件资料料1房地产开开发程序序可分为四四个大阶阶段项目立项项阶段项目前期期准备阶阶段项目建设设阶段项目销售售及售后后服务阶阶段也有将其其分为8个步骤或或其他划划分，本本讲不着着重分析析阶段步步骤划分分及工作作内容，，也重在在借一个个较为完完整的开开发程序序说明其其中所涉涉及的相相关文件件资料等等信息资资源管理理内容。。2房地产开开发流程程一般8个步骤投资机会会寻找初步可行行性研究究获取土地地使用权权详细可行行性研究究规划设计计与方案案报批签署合作作协议及及合同施工建设设与竣工工验收市场营销销与物业业管理3项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4房地产开开发公司司的设立立房地产开开发公司司的设立立进行房地地产开发发要求企企业有开开发资质质,无者,需要进行行企业注注册,设立房地产产开发公司司。相关法法律程序：：公司设立准准备申请资质等等级审批申请办理企企业名称预预先核准办理工商注注册登记办理税务登登记5房地产项目目立项工作程序投资机会研研究——项目设想投资是对投投资地区和和投资环境境进行研究究、分析，，根据对自自然资源的的了解和市市场情况的的调查预测测，以及国国家的经济济政策和政政治环境等等情况，分分析是否具具有最有利利的投资机机会，为投投资机会的的选择提供供依据。可先进行项项目设想，，再寻找合合适地块先找地块，，再进行项项目设想项目设想的的具体化，，包括：建设地点初步落实建建设用地自然条件适适宜性研究究等6土地信息获获取途径（1）政府职能能部门拟出出让土地（2）其他开发发商拟转让让或寻求合合作（3）其他土地地信息（拟拟清算可直直接开发或或变更手续续简易且可可用于房地地产开发的的土地）编制与报批批项目建议议书进行项目环环境影响评评价项目可行性性研究及报报批或备案案落实建设用用土地（招招标、挂牌牌、拍买等等方式）发改委立项项目土地获取取后，进行项项目市场深度度研究，包括括项目定位等等，这又涉及及到相关信息息收集分析7立项审批阶段段涉及主要文文件材料1、项目立项申申请报告书（（原件一份））2、项目建议书书或项目可行行性研究报告告（一份）3、建设用地的的权属文件或或建设项目用用地预审意见见书（一份））4、项目建设投投资概算（一一份）5、银信部门出出示的资金证证明（原件一一份）6、企业法人营营业执照副本本（复印件一一份）；（房房地产项目需需提供资质证证明一份）7、项目地形图图（一份）8、有关关职能能部门门的意意见。。其他资资料项目环环境影影响评评价报报告（（若需需要的的话））8项目建建议书书审批批主管部部门发改委委所需材材料项目建建议书书项目建建设投投资概概算银信部部门出出示的的资金金证明明企业业法法人人营营业业执执照照副副本本9可行性研研究审批批审批部门门发展与改改革委员员会申报资料料编制待批批的可行行性研究究报告项目环境境影响评评价报告告书项目建议议书批复复副本等等10项目立项项主管部门门发改委所需资料料项目立项项申请报报告书项目建议议书或项项目可行行性研究究报告（（及批复复文件））企业法人人营业执执照副本本（复印印件一份份）；（（房地产产项目需需提供资资质证明明一份））有关职能能部门的的意见等等11在编制项项目建议议书、项项目可行行性研究究报告、、环境影影响评价价报告、、以及在在进行项项目机会会分析策策划阶段段，需要要收集大大量与项项目所在在地政治治、经济济、各种种自然与与社会环环境等方方面信息息（见前前面关于于信息介介绍）12区域市场场现状及及其趋势势判断宏观经济济运行状状况国内生产产总值：：第一产业业数量第二产业业数量第三产业业数量房地产所占比比例及数量房地产开发景景气指数国家宏观金融融政策：货币政策利率13货币政策利率房地产按揭政政策固定资产投资资总额：全国及项目所所在地其中房地产开开发比重社会消费品零零售总额：居民消费价格格指数商品住宅价格格指数14对于房地产开开发经营中反反映项目地块块相关信息有有：土地性质地理位置地质地貌状况况土地面积及红红线图土地规划使用用性质七通一平现状状15土地周边环境境相关信息地块周边的建建筑物绿化景观自然景观历史人文景景观环境污染状状况地块交通条条件相关信信息地块周边的的市政路网网以其公交交现状、远远景规划项目的水、、路、空交交通状况地块周边的的市政道路路进入项目目地块的直直入交通网网现状16周边市政配配套设施调调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮饮、运动生活服务娱乐休息设设施周边可能存存在的对项项目不利的的干扰因素素历史人文区区位影响17房地产开发发前期准备备阶段办理建设用用地规划许许可证购置土地相相关后续工工作申领项目选选址意见书书申请定点申请购置土土地办理土土地产权手手续（获得得土地使用用权）申领规划红红线图、规规划设计条条件通知书书等文件编制规划设设计总图申领建设用用地规划许许可证可进入拆迁迁环节1819办理建设工工程规划许许可证项目选址意意见通知书书—获得建设工工程设计条条件要求通通知书委托规划设设计部门进进行规划设设计并报批批规划设计主主案统制及及报审初步设计及及送审施工图设计计及送审消防、人防防、卫生防防疫、环保保施工图审审查、教育育报建、园园林交通报报建、签订公共配配套协议书书建筑筑外外装装饰饰、、环环境境设设计计方方案案办理理获获取取工工程程规规划划许许可可证证20需要要的的相相关关文文件件资资料料建设设项项目目地地点点征征求求意意见见函函建设设项项目目规规划划审审批批申申报报表表建设设单单位位用用地地申申请请及及拟拟建建项项目目情情况况说说明明拟建建方方案案设设想想总总平平面面图图规划划报报建建申申请请表表选址址意意见见书书规划划选选址址测测绘绘成成果果图图测绘绘部部门门划划定定规规划划控控制制线线放界界、、测测绘绘图图21控制制性性详详细细规规划划报审审图图纸纸的的电电子子文文件件竖向向设设计计、、管管线线综综合合专家评审的参参审方案规划许可证申请表施工图说（加加盖设计资质质印章，建筑筑工程仅限建建施图）及其其电子文档土地证、用地地批准书市建委初步设设计批复消防、市政、、人防、环保保、防雷、教教委意见施工图设计文文件审查意见见书地勘报告其他资料见例例子中所列，，各地区可能能不一样2223项目建设阶段段市政配套工程程各项目市政配配套工程咨询询电信、供电、、供水、道路路方案、热力力方案等咨询询市政项目综合合设计与审定定项目综合方案案审定建设项目规划划审批报表市政项目综合合方案24审定方案总图图及道路方案案市政各专业项项目咨询方案案各单位位报批批雨污水水方案案初步步设计计市政设设计综综合方方案会会审市政专专业施施工图图设计计25办理施施工许许可证证办理施施工许许可征征求意意见办理招招投标标（施施工、、监理理)树木采采伐手手续地名办办批复复质量监监督通通知书书安全监监督通通知书书年度施施工计计划统计局局登记记通知知施工图图审查查意见见建筑工工程施施工许许可证证26办理工工程报报建施工现现场检检查及及市政配配套办办理施工图图设计计审查查落实监监理单单位落实招招投标标规费缴缴纳所在区建委委审查获得《建设工程施工许可证证》27涉及到的文文件与资料料（一）建设设工程报建建，首先要要提供如下下资料到建建委办理登登记手续。。1、计划部门门核发的《固定资产投投资许可证证》或主管部门门批准的计计划任务书书；2、规划部门门核发的《建设用地规规划许可证证》和《建设工程规规划许可证证》；3、国土部门门核发的《国有土地使使用证》；4、符合项目目设计资格格设计单位位设计的施施工图纸和和施工图设设计文件审审查批准书书；5、人防办核核发的《人民防空工工程建设许许可证》；286、消防部门门核发的《建筑工程消消防设计审审核意见书书》；7、防雷设施施检测所核核发的《防雷设施设设计审核书书》；8、地震办公公室核发的的《抗震设防审审核意见书书》；9、建设资金金证明；10、工程预算算书和造价价部门核发发的《建设工程类类别核定书书》；11、法律、法法规规定的的其他资料料。29（二）公开开招标的建建设工程，，要补充如如下资料到到招标办办办理手续。。1、建设单位位法定代表表人证明或或法定代表表人委托证证明；2、建设工程程施工公开开招标申请请表；3、建设工程程监理公开开招标申请请表。30（三）邀请请招标的建建设工程，，要补充如如下资料到到招标办办办理手续。。1、建设单位位法定代表表人证明或或法定代表表人委托证证明；2、建设工程程施工邀请请招标审批批表；3、建设工程程监理邀请请招标审批批表；4、工商部门门签发的私私营企业证证明；5、法人营业业执照；6、其他申请请邀请招标标理由证明明。31（四）直接接发包的建建设工程，，要补充如如下资料到到招标办办办理手续。。1、建设单位位法定代表表人证明或或法定代表表人委托证证明；2、建设单位位申请安排排建设工程程施工单位位报告；3、建设单位位申请安排排建设工程程监理单位位报告；4、工商部门门签发的私私营企业证证明；5、法人营业业执照；6、建设工程程直接发包包审批表。。32（五）办理理建设工程程质量监督督，要提供供如下资料料到质监站站办理手续续。1、《规划许可证证》；2、工程施施工中标标通知书书或工程程施工发发包审批批表；3、工程监监理中标标通知书书或工程程监理发发包审批批表；4、施工合合同及其其单位资资质证书书复印件件；5、监理合合同及其其单位资资质证书书复印件件；6、施工图图设计文文件审查查批准书书；7、建设工工程质量量监督申申请表；；8、法律、、法规规规定的其其他资料料。33（六）办办理建设设工程施施工安全全监督，，要提供供如下资资料到安安监站办办理手续续。1、建设单单位提供供的资料料：（１）工工程施工工安全监监督报告告；（２）工工程施工工中标通通知书或或工程施施工发包包审批表表；（３）工工程监理理中标通通知书或或工程监监理发包包审批表表；（４）工程项项目地质勘察察报告（结论论部分）；（５）施工图图纸（含地下下室平、立、、剖）；（６）工程预预算书（总建建筑面积、层层数、总高度度、造价）；；342、施工单位提提供的资料：：（１）安全生生产、文明施施工责任制；；（２）安全生生产、文明施施工管理目标标；（３３））施施工工组组织织设设计计方方案案和和专专项项技技术术方方案案；；（４４））安安全全生生产产、、文文明明施施工工检检查查制制度度；；（５５））安安全全生生产产、、文文明明施施工工教教育育制制度度；；（６６））项项目目经经理理资资质质证证书书复复印印件件，，安安全全员员、、特特种种作作业业人人员员上上岗岗证证原原件件和和复复印印件件；；（７）现现场设施施、安全全标志等等总平面面布置图图；（８）购购买安全全网的合合格证、、准用证证发票原原件和复复印件；；（９）建建设工程程施工安安全生产产责任书书；（10）建设工工程施工工安全受受监申请请表；（11）法律、、法规规规定的其其他资料料。35（七）领领取《施工许可可证》，除第（（一）条条规定提提供的资资料外，，要补充充如下资资料到建建委办理理手续。。1、工程施施工中标标通知书书或工程程施工发发包审批批表；2、工程监监理中标标通知书书和工程程监理合合同；3、施工单单位项目目经理资资质证书书（桩基基础工程程要提供供建设行行政主管管部门核核发的桩桩机管理理手册））；4、使用商商品混凝凝土《购销合同同》或经建设设行政主主管部门门批准现现场搅拌拌的批文文；5、质量监监督申请请安排表表；6、安全监监督申请请安排表表；7、建设工工程质量量监督书书；8、建设工工程施工工安全受受监证；；9、施工许许可申请请表；36四、建设设工程竣竣工验收收（一）建建设工程程竣工验验收，要要提供如如下资料料到质监监站审核核，质监监站在7个工作日日内审核核完毕；；建设单单位组织织有关单单位验收收时，质质监站派派员现场场监督。。1、已完成成工程设设计和合合同约定定的各项项内容；；2、工程竣竣工验收收申请表表；3、工程质质量评估估报告；；4、勘察、、设计文文件质量量检查报报告；5、完整的的技术档档案和施施工管理理资料（（包括设设备资料料）；376、工程使使用的主主要建筑筑材料、、建筑构构配件和和设备的的进场试试验报告告；7、地基与与基础、、主体砼砼结构及及重要部部位检验验报告；；8、建设单单位已按按合同约约定支付付工程款款；9、施工单单位签署署的《工程质量量保修书书》；10、市政基基础设施施的有关关质量检检测和功功能性试试验资料料；11、规划部部门出具具的规划划验收合合格证；；12、公安、、消防、、环保、、防雷、、电梯等等部门出出具的验验收意见见书或验验收合格格证；13、质监站责令令整改的问题题已全部整改改好；14、造价站出具具的工程竣工工结算书。38（二）建设工工程竣工验收收前，施工单单位要向建委委提供安监站站出具的工程程施工安全评评价书。（三）建设工工程竣工验收收备案，自工工程竣工验收收之日起15个工作日内，，要提供如下下资料到质监监站办理手续续。1、工程竣工验验收报告；2、《施工许可证》；3、竣工验收备备案表；4、工程质量监监督报告；395、工程竣工验验收申请表；；6、工程质量评评估报告；7、工程施工安安全评价书；；8、工程质量保保修书；9、工程竣工结结算书；10、商品住宅要要提供《住宅质量保证证书》和《住宅使用说明明书》；11、法律、法规规规定的其他他资料。40（四）建设工工程竣工结算算审核，要提提供如下资料料到造价站办办理手续。1、工程按实际际结算的，要要提供如下资资料：（1）建设单位和和施工单位的的委托书；（2）工程类别核核定书；（3）工程施工中中标通知书或或工程施工发发包审批表；；（4）工程施工工承发包合合同；（5）施工组织织设计方案案；（6）图纸会审审记录；（7）工程施工工开工报告告；（8）隐蔽工程程验收记录录；（9）工程施工工进度表；；41（10）工程子目目换算和抽抽料（筋））表；（11）工工程程设设计计变变更更资资料料；；（12）施施工工现现场场签签证证资资料料；；（13）竣竣工工图图。。2、工工程程按按甲甲乙乙双双方方约约定定的的固固定定价价格格（（或或总总造造价价））结结算算的的，，要要提提供供如如下下资资料料：：（1）建建设设单单位位和和施施工工单单位位的的委委托托书书；；（2）工工程程承承包包合合同同原原件件；；（3）竣竣工工图图。。42五、、办办理理预预售售许许可可证证l、预预售售人人已已取取得得房房地地产产开开发发证证书书、、营营业业执执照照。。2、已已取取得得土土地地管管理理部部门门出出具具的的用用地地批批文文及及土土地地使使用用证证。。3、持持有有《建设设工工程程规规划划许许可可证证》及《建设设工工程程施施工工许许可可证证》。4、计计划划部部门门签签发发的的《项目目投投资资许许