房地产开发过程的设计管理

房地地产产开开发发过过程程的的设设计计管管理理内容容提提要要一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容二、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计管管理理的的意意义义三、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计管管理理的的任任务务和和目目标标四、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计管管理理的的措措施施五、、各各阶阶段段设设计计的的统统筹筹管管理理建设设工工程程项项目目的的阶阶段段划划分分建设设工工程程项项目目的的全全寿寿命命周周期期包包括括决策策阶阶段段（调调查查研研究究、、编编制制可可行行性性研研究究等等项项目目的的前前期期的的组组织织、、管管理理、、经经济济和和技技术术方方面面的的论论证证））实施施阶阶段段（设设计计前前的的准准备备阶阶段段、、设设计计阶阶段段、、施施工工阶阶段段、、动动用用前前期期准准备备阶阶段段、、保保修修期期））使用用阶阶段段（设设计计寿寿命命周周期期内内的的使使用用））建设设工工程程项项目目的的阶阶段段划划分分项目目立立项项是是项项目目决决策策的的标标志志。。决决策策阶阶段段的的主主要要任任务务是是确确定定项项目目的的定定义义，，一一般般包包括括如如下下内内容容：：·确定定项项目目实实施施的的组组织织·确定定和和落落实实建建设设地地点点·确定定建建设设任任务务和和建建设设原原则则·确定定落落实实项项目目建建设设资资金金·确定定项项目目投投资资目目标标、、进进度度目目标标、、质质量量目目标标。。建设设工工程程项项目目的的阶阶段段划划分分项目目实实施施阶阶段段管管理理的的主主要要任任务务是是通通过过管管理理使使项项目目的的目目标标得得以以实实现现。。建设设工工程程项项目目管管理理的的时时间间范范畴畴是是建建设设工工程程的的项项目目实实施施阶阶段段。。《建设设工工程程项项目目管管理理规规范范》对建建设设工工程程项项目目管管理理作作如如下下术术语语解解释释：：运用系统的理理论和方法，，对建设工程程项目进行的的计划、组织织、指挥、协协调和控制等等专业化活动动，简称为项项目管理。项目管理内涵涵是：自项目目开始至项目目完成，通过过项目策划和和项目控制，，以使项目的的费用目标、、进度目标和和质量目标得得以实现。建设工程项目目实施阶段的的组成决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目市场信息息收集调研编制可行性研研究报告编制项目设计计任务书修建性详细规规划（总平方方案）建筑方案设计计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束项目决策阶段段项目实施阶段段一、房地产开开发过程设计计的内容规划设计建筑设计施工图设计园林景观道路路环境设计区内综合管网网、专业配套套设计具体方案、节节点设计一、房地产开开发过程设计计的内容规划设计规划设计是根根据城市规划划条件、土地地招标文件和和选址意见书书上有关指标标和有关规范范要求，按照照建筑与环境境关系的原则则，对建筑布布局、道路、、竖向、绿化化及工程管线线等进行综合合性的场地设设计。一、房地产开开发过程设计计的内容规划设计的依依据是经规划划行政部门核核发的选址意意见书、规划划设计条件、、拟建项目的的现势地形图图、环保部门门批准的环境境影响报告书书、有关城市市规划设计规规范等。一、房地产开开发过程设计计的内容一般规划设计计阶段的成果果是修建性详详细规划，包包括以下内容容：（一）规划地地段区位关系系图。反映规规划地段的位位置，周边道道路走向，规规划地段与毗毗邻用地和城城市中心区的的关系。（二）规划地地段现状图。。标明建设用用地现状自然然地形地貌、、道路、绿化化、工程管线线及各类用地地内建筑的范范围、性质、、层数、质量量、单位名称称，以及规划划四至范围以以外50米内的建筑层层数和建筑性性质；标明用用地界线、各各类规划控制制线；附具现现状用地构成成表。一、房地产开开发过程设计计的内容（三）规划总总平面图。标标明规划四至至范围，各类类规划控制线线；标明规划划建筑性质分分类，各类建建筑位置、层层数、间距系系数，建筑退退让各类规划划控制线的距距离，道路名名称、道路宽宽度，市政和和公共交通设设施以及场站站点，机动车车停车场位置置；确定主要要入口方向，，标明主要出出入口与城市市道路交叉口口距离；确定定地下设施范范围、地下设设施出入口；；附具用地平平衡表、技术术经济指标以以及公建一览览表。一、房地产开开发过程设计计的内容（四）空间分分析模型或者者效果图。表表达设计意图图，反映空间间环境关系。。（五）道路交交通以及竖向向规划图。标标明道路红线线位置、横断断面、交叉点点坐标、标高高、转弯半径径、公交站场场以及停车场场用地界线。。（六）工程管管网规划图。。标明规划区区外围城市道道路中各类市市政基础设施施和管线平面面位置、间距距、管径尺寸寸以及主要道道路断面管线线示意。（七）绿地规规划图。标明明各类绿地的的位置和界线线；标明小区区道路、停车车场等其他用用地的界线以以及与绿地的的关系；附具具绿化用地指指标表。一、房地产开开发过程设计计的内容道路红线——规划城市道路路（含居住区区级道路）用用地的边界线线。用地红线——各类建筑工程程项目用地的的使用权属范范围的边界线线。建筑控制线——有关法规或详详细规划确定定的建筑物、、构筑物的基基底位置不得得超出的界线线。建筑密度——在一定范围内内，建筑物的的基底建筑面面积总和与占占用地面积的的比例（%）。绿地率——一定地区内，，各类绿地总总面积占该地地区总面积的的比例（%）。容积率——在一定范围内内，建筑面积积的总和与用用地面积的比比值。主要反反映用地的开开发强度。建筑密度、建建筑容积率和和绿地率是控控制用地和环环境质量的三三个重要指标标一、房地产开开发过程设计计的内容新建居住区建建筑密度、容容积率不得超超过右侧指标标。注：1.多层与高层混混合住宅根据据规划设计具具体确定。2.混合层取两者者的指标值作作为控制指标标的上、下限限值。3.本表不计入地地下层面积。。建筑密度容积率1～3层（底层）

33%1.04～6层（多层）

25%1.5

7～9层（中高层）

22%1.8

≥10层（高层）

16%2.5一、房地产开开发过程设计计的内容建筑面积的计计算住宅建筑、居居住型公寓和和混合型公寓寓标准层层高高大于3.6米且小于或者者等于4.8米，不论层内内是否设置隔隔层，建筑面面积计算值按按照该层水平平投影面积的的1.5倍计算；标准准层层高大于于4.8米且小于或者者等于5.4米，不论层内内是否设置隔隔层，建筑面面积计算值按按照该层水平平投影面积的的2倍计算。但跃跃层式住宅、、低层住宅起起居室（厅））层高为户内内通高以及住住宅坡屋顶部部分除外。建筑物地下部部分顶板面高高出室外地坪坪1.5米或者等于1.5米，建筑面积积计算值按照照该层水平投投影面积计算算；建筑物地地下部分的顶顶板面高出室室外地坪小于于1.5米，建筑面积积不计入容积积率。一、房地产开开发过程设计计的内容建筑间距有关关知识建筑间距是指指两栋建筑物物或构筑物外外墙之间的水水平距离。外外墙应当包括括保温层和外外加装饰层，，但不包括勒勒脚。确定建筑间距距、退界距离离和后退道路路、建筑物面面宽、建筑限限高时，建筑筑高度按下列列规定计算：：一、房地产开开发过程设计计的内容（一）平屋面面建筑，有挑挑檐屋面的，，自室外地面面计算至檐口口顶；有女儿儿墙的，自室室外地面计算算至女儿墙顶顶。aa一、房地产开开发过程设计计的内容（二）坡屋面面建筑，确定定建筑间距时时，按照屋脊脊顶面和檐口口顶分别计算算，以影响大大的计算建筑筑间距；确定定其他情况时时，屋面坡度度小于或者等等于45度的，自室外外地面计算至至檐口顶，坡坡度大于45度的，自室外外地面计算至至屋脊顶。aa一、房地产开开发过程设计计的内容（三）楼梯间间、电梯机房房、水箱间等等局部突出屋屋面的辅助用用房，水平面面积之和小于于屋顶平面面面积四分之一一的，不计入入建筑高度；；通风道、烟烟囱、装饰构构件、花架、、通信设施等等其他屋面突突出部分，不不计入建筑高高度。建筑设计建筑设计是对对建筑物本身身的设计，包包括建筑物平平面、立面、、剖面，房型型等。是对建筑物相相对详细具体体的设计，涉涉及建筑的各各个立面效果果（颜色、装装饰、构造件件），每一层层的平面图（（房型、公共共部位）不同同部位的剖面面图。是非常常量化的，每每个位置都要要有具体的尺尺寸，能为施施工图开展提提供必要依据据。一、房地产开开发过程设计计的内容包括建筑的平平面布置，各各用房的分配配，层高和室室内净高，交交通及电梯、、楼梯走到布布置，墙身、、变形缝等，，门窗设计、、外檐效果，，采光，通风风，保温防热热，消防要求求等等，在这这一阶段都要要充分考虑设设计。一、房地产开开发过程设计计的内容层高和室内净净高ba坡顶结构面层层外墙皮延长线线a楼面面层（完完成面）施工图设计施工图设计是是建筑设计的的深入，包括括：1、结构设计、、给排水设计计、电气设计计、采暖通风风、设备设施施等各专业施施工图设计说说明及所需的的全部图纸。。2、重要施工安安装部位的施施工操作说明明。3、在施工总图图上应有的设设备、房屋或或构件、结构构、管线个部部分的布置，，以及它们相相互配合，标标高和外形尺尺寸、坐标。。4、设备材料明明细表、标准准件清单。5、施工详图及及专业计算书书。一、房地产开开发过程设计计的内容对施工图设计计深度的要求求：1、满足设备、、材料的订货货和采购。2、满足非标准准设备和建筑筑构配件制作作要求。3、满足编制工工程量清单和和标底的要求求。4、满足施工组组织设计的编编制和土建施施工、设备安安装的需要。。5、防火设计专专篇级环境保保护专篇满足足办理消防及及环保审批手手续的要求。。园林景观道路路环境设计园林景观道路路设计是对小小区环境的设设计，包括植植物选型搭配配、道路交通通组织、铺装装、小品、功功能划分等。。一、房地产开开发过程设计计的内容环境设计有双双重内涵，一一是充分依托托设计物周围围可见的特定定内容。如山山川、河谷、、林木、水波波、云雾等大大自然一切美美的东西，使使建筑物依存存它，装点它它、筛选它，，构成内外环环境的、多样样的、自由的的协调统一；；二是人造自自然。如水，，建筑物中可可以运用水来来唤起人对自自然环境的回回忆；小溪、、喷泉、瀑布布、湖泊，往往往给人以亲亲切、眷恋等等多种情感。。区内综合管网网、专业配套套设计区内综合管网网设计是对小小区生活配套套的设计，包包括污水、雨雨水、自来水水、中水、热热力、燃气、、电力、电视视电话网络等等，还包括专专业设施方面面，如泵房、、配电间、变变电室、换热热站、调压站站等。具体方案、节节点设计在设计图纸的的深度达不到到的方面，需需组织进行详详细设计，如如门窗节点、、保温方案、、扶手栏杆、、地面砖分隔隔等。二、房地产开开发过程设计计管理意义1、设计决定项项目开发成本本2、设计决定项项目品质3、设计影响项项目的验收4、设计质量与与进度影响项项目周期二、房地产开开发过程设计计管理意义1、设计决定项项目开发成本本（1）规划设计管管理对项目开开发成本的影影响不同的规划方方案的开发成成本是不一样样的，规划对对项目投资有有着重要的影影响。如通过过对容积率的的充分把握选选择合理的建建筑形式，在在瑞宁嘉园和和好美嘉园项项目规划中得得到了很好的的验证。瑞宁宁嘉园容积率率是2，好美嘉园容容积率是1.8，我们选择了了高层和多层层相结合的方方案，而且尽尽量多的设计计多层，这样样从根本上降降低了开发成成本。二、房地产开开发过程设计计管理意义从消防要求讲讲，7-9层或24米至32米的民宅消防防标准为一个个档次；13-18层以上或32米至50米的民宅消防防标准。12层及12层以上的高层层住宅，每栋栋楼的电梯不不得少于2台。层数越高，对对地基基础要要求越高。人防（2）建筑设计管管理对房地产产开发成本的的影响外檐的形式影影响工程造价价，立面简单单，装饰构件件少，工程造造价低。平面面设计中房型型越小，户数数越多，配套套设施越多，，如入户门、、水表等越多多，工程造价价就会相应提提高。如好美美嘉园项目以以小户型为主主，户数设计计较多，相应应工程、配套套成本提高。。（3）施工工图设设计管管理对对房地地产开开发成成本的的影响响建筑施施工图图设计计中，，材料料选择择影响响工程程造价价，如如对外外檐窗窗的设设计、、公共共空间间装修修设计计等。。结构构设计计中钢钢筋含含量、、混凝凝土标标号等等对工工程造造价起起着重重要影影响。。如在在好美美嘉园园项目目中，，通过过各种种措施施降低低了钢钢筋含含量，，从而而降低低了工工程造造价。。桩基基形式式影响响工程程造价价，充充分利利用勘勘察报报告指指标，，选择择合理理桩基基形式式可降降低工工程造造价。。（4）园林林景观观设计计对房房地产产开发发成本本的影影响选用植植物种种类影影响园园林施施工成成本。。同样样的植植物选选用小小苗木木可降降低施施工成成本。。小区区设施施的品品质影影响施施工成成本。。2、设计计决定定项目目品质质（1）规划划设计计对品品质的的影响响规划是是对项项目的的整体体构思思，是是宏观观上对对项目目的定位位，建建筑密密度、、容积积率、、绿地地率、、车位位数等等重要指指标就就决定定了项项目品品质。。（2）建筑筑设计计对品品质的的影响响建筑设设计决决定了了建筑筑物的的效果果，色色彩的的选用用、外外立面面装饰饰构件件的设设计、、空调调护栏栏的设设计等等都影影响建建筑物物的美美观。。平面面设计计中房房型的的设计计更是是影响响项目目的品品质，，决定定市场场认可可度。。（3）施工工图设设计对对品质质的影影响施工图图设计计中的的材料料的选选用对对项目目品质质产生生主要要影响响。如如管材材的选选用、、窗材材料的的选用用等。。（4）园林林景观观设计计对品品质的的影响响园林设设计决决定小小区的的整体体环境境，小小区内内是业业主茶茶余饭饭后娱娱乐休休闲的的场所所，是是业主主拉开开窗帘帘就看看到风风景。。园林林设计计的风风格、、植物物的选选择搭搭配、、小品品的设设计、、功能能区的的设计计等都都影响响项目目的品品质。。3、设计计影响响项目目的验验收（1）规划划、建建筑设设计的的消防防审查查在取得得规划划设计计方案案许可可文件件前要要经过过消防部门门的专专业审审查，，如小小区规规划道道路等等是否否符合合规范，，建筑筑平面面布局局是否否符合合消防防规范范等。。（2）规划划、建建筑设设计的的规划划审查查规划审审查对对项目目各审审批文文件取取得和和建设设起着着重要要意义义，规规划通通过后后方可可进行行具体体施工工图设设计以以及之之后各各项行行政许许可文文件取取得。。是否否符合合规范范要求求决定定规划划验收收是否否能顺顺利通通过。。（3）建筑筑、施施工图图设计计的图图纸审审查施工图图审查查是行行政许许可的的一关关键环环节，，决定定施工工图纸纸是否否符可可付之之实施施。是是对施施工图图纸的的全面面审查查，包包括建建筑图图、结结构图图、水水暖电电等。。只有有取得得图审审合格格证明明文件件后，，施工工图方方可用用于施施工。。施工工图设设计水水平影影响是是否可可以顺顺利通通过图图纸审审查。。（4）各专专业配配套的的设计计审查查各专业业配套套实施施前应应将设设计图图纸送送相关关配套套部门门，听听取专专业意意见并并按要要求修修改图图纸。。因为为相关关配套套设施施将最最终由由各配配套部部门接接管，，多以以他们们会就就设计计提出出要求求。如如室内内采暖暖工程程，供供热办办会提提出很很多要要求，，如各各材料料的选选择，，温控控阀、、压差差阀等等设施施的配配套等等。4、设计计质量量与进进度影影响项项目周周期合理的的设计计期限限既能能保证证设计计质量量也能能满足足项目周周期要要求。。没有有经审审查合合格的的设计计图纸纸就不不能开工工建设设，多多以设设计文文件完完成进进度决决定了了项目目的开始始建设设节点点。设设计文文件的的设计计质量量也决决定了了设计文文件是是否能能顺利利通过过相关关设计计晚间间的审审查。。三、房房地产产开发发过程程设计计管理理的任任务和和目标标1、保证证各设设计阶阶段进进度2、保证证各设设计质质量3、控制制项目目开发发成本本4、控制制开发发项目目的品品质5、保证证各阶阶段设设计的的连续续统一一三、房房地产产开发发过程程设计计管理理的任任务和和目标标1、保证证各设设计阶阶段进进度设计过过程占占用时时间在在项目目建设设周期期中不不算长，但但设计计是否否能按按计划划节点点按时时开始始和完完成，，却制约约项目目建设设，决决定项项目是是否能能按计计划开开始相相关工作作，从从而影影响项项目开开发周周期。。所以以开发发团队队应通过过制定定科学学准确确的设设计进进度计计划、、时间间节点点计划，，通过过积极极的组组织、、监督督、沟沟通协协调，，来保保证设计计进度度。2、保证证各设设计质质量设计工工作是是知识识密集集型工工作，，具有有很强强的专专业性，，且设设计工工作是是委托托给具具有相相应资资质的的设计计单位完完成。。设计计文件件是项项目建建设的的依据据，所所谓按按图施工工。设设计文文件的的准确确性和和规范范性影影响是是否能能够通过过相关关政府府机构构的严严格验验收。。所以以开发发团队队应通过过设计计任务务书、、图纸纸审查查等有有效的的管理理手段段来保证证设计计文件件质量量，为为项目目建设设提供供准确确可行行的依据据，保保证项项目的的顺利利进行行及验验收。。3、控控制制项项目目开开发发成成本本成本本控控制制是是项项目目开开发发的的根根本本，，直直接接影影响响项项目目的利利润润情情况况，，而而成成本本控控制制的的根根本本在在于于设设计计阶阶段段对对设计计文文件件的的控控制制。。项项目目投投资资的的估估算算、、概概算算、、预预算算、、合同同谈谈判判、、签签证证结结算算等等成成本本控控制制工工作作的的基基础础都都是是设计计文文件件。。而而且且设设计计人人员员对对开开发发成成本本的的重重视视程程度度与开开发发商商是是有有一一定定差差距距的的，，甚甚至至会会有有矛矛盾盾一一面面。。所以以开开发发团团队队应应通通过过与与设设计计人人员员积积极极有有效效的的沟沟通，，通通过过设设计计优优化化、、专专家家论论证证、、概概预预算算等等措措施施来来将开开发发成成本本控控制制在在预预期期的的范范围围内内。。4、控控制制开开发发项项目目的的品品质质房地地产产开开发发商商是是项项目目开开发发的的组组织织者者，，设设计计单单位是是要要根根据据开开发发商商的的定定位位、、设设想想来来进进行行设设计计的的。。开发发商商根根据据项项目目的的定定位位不不同同会会选选择择不不同同的的品品质质。。如高高档档住住宅宅小小区区、、别别墅墅区区、、经经济济适适用用房房的的品品质质要要求肯肯定定是是不不一一样样的的。。开开发发团团队队应应通通过过设设计计任任务务书书和与与设设计计的的沟沟通通来来将将品品质质要要求求、、材材质质选选择择等等信信息息准确确传传达达给给设设计计单单位位，，并并通通过过过过程程控控制制与与设设计计文文件审审查查来来确确定定是是否否符符合合项项目目品品质质要要求求。。5、保保证证各各阶阶段段设设计计的的连连续续统统一一房地地产产开开发发的的设设计计任任务务分分较较多多阶阶段段，，每每一一阶阶段的的设设计计人人不不同同或或者者设设计计单单位位不不同同，，每每一一阶阶段段的的设计计任任务务和和重重点点也也不不同同，，但但这这些些设设计计工工作作都都是是围围绕同同一一个个项项目目进进行行。。所所以以开开发发团团队队在在设设计计管管理理时时应综综合合考考虑虑各各环环节节的的设设计计相相关关内内容容，，满满足足各各设设计计环节节的的统统一一性性。。四、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计管管理理的的措措施施1、组组织织措措施施2、技技术术措措施施3、合合同同措措施施4、经经济济措措施施5、管管理理措措施施四、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计管管理理的的措措施施1、组组织织措措施施（1）完完善善公公司司开开发发团团队队的的组组织织结结构构，，明明确确各各部部门门、、各各岗位位职职责责分分工工，，明明确确工工作作流流程程。。（2）加加强强设设计计管管理理部部门门、、相相关关岗岗位位人人员员的的专专业业知知识识水水平，，与与设设计计人人员员顺顺畅畅沟沟通通并并可可更更专专业业的的完完成成设设计计协协调调工工作。。2、技术术措措施施（1）通通过过专专家家论论证证、、借借助助专专业业公公司司，，优优化化设设计计，，对对设设计计基基础础资资料料及及设设计计文文件件深深入入研研究究探探讨讨，，充充分分利利用用专专业业能能力力，，控控制制设设计计阶阶段段对对成成本本的的影影响响。。（2）图图纸纸审审查查，，在在正正式式出出设设计计图图纸纸之之前前和和出出图图后后都都应应组组织织设设计计图图纸纸审审查查，，将将设设计计问问题题纠纠正正在在实实施施之之前前。。3、合合同同措措施施（1）保保证证合合理理的的设设计计费费用用，，设设计计费费用用占占房房地地产产开开发发成本本很很少少份份额额，，但但设设计计工工作作却却对对项项目目开开发发成成本本计计决决定定作作用。。所所以以不不要要因因为为过过低低的的设设计计费费用用降降低低设设计计公公司司的的工工作作积极极性性和和工工作作质质量量，，从从而而难难以以保保证证图图纸纸质质量量。。（2）保保证证合合理理的的设设计计周周期期，，设设计计工工作作需需要要设设计计人人员员用心心去去完完成成，，时时间间太太仓仓促促，，必必定定影影响响设设计计人人员员的的专专注注程程度，，从从而而造造成成只只有有速速度度而而丢丢了了质质量量，，这这对对开开发发上上来来说说也也得不不偿偿失失。。（3）严严密密合合同同条条款款，，比比如如对对图图纸纸数数量量的的约约定定，，对对变变更工工作作的的约约定定，，要要在在合合同同中中体体现现，，避避免免后后期期费费用用的的增增加加。。4、经济措措施（1）积极采采取奖励励机制办办法，鼓鼓励设计计公司为为开发商考虑成成本问题题，鼓励励通过优优秀设计计降低开开发成本本。明确若设计计公司将将影响成成本的指指标控制制在一定定合理范范围内将予以适适当奖励励。这样样可大大大提高设设计公司司的积极极性，从而降低低房地产产开发成成本。（2）明确若