房地产市场调查报告（共49）

XX市房地产产市场调查分析析报告调查人员员:XXXXXX时间：2016年8月8日2目录CONTENTS一、城市市宏观环环境一城市宏观环境二项目地块及SWOT分析三房地产市场调查及竞盘分析四本案核心问题及解决思路一、城市市宏观环环境城市宏观观环境1、城市概括2、城市区位及交通3、城市经济发展4、

总结阜康地理理位置：：阜康市位位于天山山东段北北麓，准准噶尔盆盆地东南南缘，东东与吉木木萨尔县县相连，西西与首府府乌鲁木木齐市相相邻，南南依天山山，北与与阿勒泰泰地区相相接，隶隶属新疆疆昌吉回回族自治州州。1992年撤县设设市。阜康行政政区域：：全市总面面积11726平方公里里，总人人口22万，有汉汉、回、、哈萨克克等26个民族，，下辖天天池景区区、阜康康产业园园（甘河河子镇））和4镇3乡、3个街道办办事处，，市域有3个兵团农农场、20多家中央央及区、、州驻市市单位。。·城市化建建设：截止2015年底，城城区面积积扩大到到25平方公里里，城市市化水水平达到到45.6﹪。·人口：截止2015年，全市年末末总人口口16.70万人，其其中城镇镇人口为为8.58万人。4城市宏观观环境1、城市概括区位：阜康市与与首府国国家级工工业园区区甘泉堡堡相邻，，东临吉吉木萨尔尔县，西西与米泉泉市接壤，南南与乌鲁鲁木齐县县相望，，北与阿阿勒泰地地区富蕴蕴县相连连，境内内东西最最宽处76千米，南北最长长处198千米。西西距新疆疆自治区区首府乌乌鲁木齐齐市57千米，距距离乌鲁鲁木齐国国际机场50公里，距距昌吉市市93千米，乌乌鲁木齐齐向东通通往国家家级准东东经济技技术开发发区以及及蒙古国的必必经之地地。交通：国道216线、省道道303线、省道道111线、吐-乌-大高等级级公路以以及国家家一级货货运铁路乌乌准铁路路贯穿全全境。将将建成4个货运铁铁路中转转站，年年货运吞吞吐能力力达5000万吨。即新建的的乌-阜城际铁铁路横贯贯阜康全全境。市市区规划划环城北北路，连连接乌鲁鲁木齐与与昌吉。。5城市宏观观环境2、城市区位及交通阜康市区区区域（一）市市属工工业经济济略有回回升：截止2015年12月，市属属工业累累计完成成工业总总产值227.1亿元，实现工业业增加值值54.1亿元，同同比增长长16%，较去年年同期回回落了32.7个百分点点。（二）固固定资产产投资持持续增长长：截止2015年12月，全市市固定资资产投资资完成225.06亿元，同同比增长14.8%，总体保保持平稳稳增长态态势。·（三）社社会消费费品零售售总额增增速回落落：截止2015年12月，实现现社会消消费品零零售总额额29.7亿元，同比增长长10.6%，增速比比去年同同期回落落5.1个百分点点。·(四)旅游经济济收入稳稳步增长长：截止2015年12月，全市市接待游游客521.2万人次，，同比增增长8.25%；旅游经济济收入为为39.12亿元，同同比增长长11.68%；接待过过夜游客客48万人次，，同比增增长10.68%。·（五）财政增收收稳健，，资金运运行效率率平稳：：截止2015年12月，地方方财政收收入累计计完成18.94亿元，同同比增长长11.34%；地方财财政支出出累计完完成28.93亿元，同同比增长长19.07%；金融机机构各项项存款余额达达89.14亿元，与与年初相相比增长长1.7%。6城市宏观观环境3、城市经济发展（上）（六）阜阜康市人人均收入入：截止2015年12月，城镇镇居民人人均可支支配收入入达到27278元，增长长12%。农村居民人均均纯收入入达到16132元，人均均增加800元，增长长5.22%。城市宏观观环境综合：全年实现现地区生生产总值值（GDP）140.5亿元，同同比增长长10.5%。其中，，第一产产业增加加值27.45亿元，增增长3.7%；第二产产业增加加值76.54亿元，增增长11.9%，第三产产业增加加值36.51亿元，增增长9.5%。三次产产业比例例为19.5：54.5：26,分别拉动动经济增增长0.53个、7.5个和2.47个百分点点。3、城市经济发展（下）8城市宏观观环境总结：1、做为昌昌吉州重重点县级级市，阜阜康还是是以传统统工业和和农业为为主导地地位，旅旅游和相相关配套套服务业业为城市市主要服服务业，，总体经经济呈现现逐年上上涨趋势势；2、阜康城城市经济济及三产产发展加加速，带带动城市市商贸需需求；3、城市人口增增加、人均收收入及支出水水平提高，城城市消费群需需求空间拉大大；4、城市化进程程加速，拉动动城市商贸模模式创新及升升级换代，以以满足城市需需求。4、城市宏观环境总结二、项目地块块及SWOT分析1、项目用地概述2、项目地理位置及周边配套3、商业项目及车库、车位简介4、剩余房源明细及价值5、项目SWOT分析6、目标客户群分析6、

总结项目地块及SWOT分析本项目地处阜阜康市新城区区，属于阜康康市公务员小小区区域规划宗地，地地理位置较好好。近年来，，随着阜康市市公务员小区地产开发的的逐步拓展规规划建设，此此区域做为公公务员小区的重要商业地地产密集板块块，日益得到到消费者的重重视和青睐本项目所在区区域将成为阜阜康市公务员员小区最具商商住潜力的城市开发新地地带之一。101、项目用地概述（上）项目地块及SWOT分析111、项目用地概述（下）项目地块及SWOT分析土地性质：占地面积：建筑面积：（住宅：

，商业：）车库+车位：

个（车库：个，车位：个）2、项目地理位置及周边配套12项目地块及SWOT分析地理位置：项目北至XXXX路，南XXXX路，东至XXXX路，西临XXXX路（以上道路路均为XXX市区道路）。。周边配套：XXXXXX小区地处新城城区的中心地地段，西临XXXX景观公园，北北靠XXXX文博中心、体体育馆，周边边住宅项目云云集，消费人人群集中。凭凭借市政中心心及城市体育育馆的迁入，，该商圈将辐辐射全城10万人口。XXXXX商业广场地处处阜康城市交交通枢纽，城城市主干道XXXX路、XXXX路、XXXX路等多条道路路贯穿项目周周边。项目周边区域图项目地块及SWOT分析项目地块及SWOT分析本案雪莲莲花花路路文博博路路南华华路路准葛葛尔尔路路体育馆阜康文博中心心、电影院水磨河景观公园备注：上图XXX路已更名XXX路，XXX路已更名XXX路，XXX路已更名XXXXX陆。项目地块及SWOT分析3、商业项目及车库、车位简介项目地块及SWOT分析瑶池明珠小区全景图项目地块及SWOT分析4、剩余房源明细及价值商业剩余面积：XXX㎡剩余价值：XXX万元车库剩余间数：XXX剩余价值：XXX万元车位剩余间数：XXX间剩余价值：XXX万元地下室·剩余面积：XXX㎡·剩余价值：XXX万元总计剩余价值值：XXXX万元项目地块及SWOT分析5、项目SWOT分析项目位于XXX新城区，有体体育馆、博物物馆、电影院院等大众场所所，区位环境境优良；.项目紧邻新城城与老城区主主干道（文博博路），未来来前景极佳.项目规模较大大，可达到完完善的社区配配套，公务员员小区，认可可度高。周边商业逐渐渐已形成规模模。优势Strengths项目地块及SWOT分析·项目周边综合合商业体较多多，且均有大大型小区做支支撑，面临市市场竞争压力力较大；·项目南侧靠近近准葛尔路，，拆迁户较多多，人群相对对分散，人流流量不够集中中；·由于前期操作作失误，错过过了最佳卖点点时间，致使使大部分客源源流失；·本案部分地下下车位内部环环境有待改善善。劣势Weaknesses项目地块及SWOT分析·新城区的高起起点规划、建建设，有效的的刺激了周边边物业的需求求，为本项目目提供良好的的外部环境；；·2016年阜康市政府府积极采取五五项措施加大大房地产管理理制度，重点点去库存；·成熟商圈价位位普遍偏高，，本案做为新新区价位方面面有优势，且且所属辖区为为公务员小区区，社会认可可度高。机会Opportunities项目地块及SWOT分析·区域产品同化化严重，均为为商业综合体体模式；·产品过剩，阜阜康市城镇人人口增长过慢慢，比例不协协调；·政策面及经济济环境的不确确定性，市场场竞争的加剧剧，对本案的的影响不容乐乐观；·直接威胁：元元森国际、百百润.公园6号、德城商贸贸广场及碧琳琳城等--是本案最直接接的竞争与对对比个案，与与本案有诸多多共同点且已已分流了本案案部分客户，，各方面的参参数将直接影影响到本案。。威胁Threatens项目地块及SWOT分析6、项目的目标客户群分析一、客源区域域：a、部分在XXX市经商的外地地人及周边区区县；b、乌鲁木齐或或昌吉用来购购买投资的人人群；c、其他。二、职业类别别：a、政府职能部部门的公务员员；b、个体、私企企老板；c、企、事业单单位高级白领领、教师。三、购房动机机：项目所处XXX市新城区的地地段、配套的的公务员小区区、物业的投投资回报以及及升值前景，，是购房的主主要动机。小结：投资客认同产产品附加值，，渴望得到基基本薪资外的的其他部分收收入，具有感感性消费心理理，理性消费费行为的交叉叉状态。项目地块及SWOT分析目标客户群锁定中间知识财富富阶层，二次次/三次置业点评:本案潜在客源源主要为阜康康市区及周边边县市区域收收入较高、相相对稳定人群群。总体消费费能力较强，，且多为30—60岁的中青年夫夫妇，基本是是二次或三次次置业人士，，这部分人群群对于投资比比较谨慎，注注重回报。然然而，良好的的区位发展前前景也吸引了了部分的投资资者。因此，，本案的包装装和推广需充充分考虑到客客源特征。项目地块及SWOT分析7、项目地块及SWOT分析总结商业项目因有有公务员小区区做支撑，社社会认可度较较高。新城区道路状况良好好，环境优良良。毗邻XX市新城区，而其其紧邻水系公公园，相对比较有卖卖点。通过对项目所所在地自身属属性的分析以及从区位预期发发展的角度来来看，本项目目适宜定位为为中高档产品，并可可凭借项目产产品品质、物物业管理和物物业配套、商商业经营范围围等方面为所所在区位的价价格优势等带带来有力的支支撑。三、阜康房地地产市场调查查及竞盘分析1、XX市房地产宏观环境分析2、XX市在售商业项目调研及竞盘分析3、

区域调研综述阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析26阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析从全市房地产产销售情况看看，待售面积积大幅增加，，商品房积压压，房地产开开发市场景气气指数有待提提高。27阜康市房地产产调查及竞盘盘分析1、阜康市房地产宏观环境分析阜康市房地产产市场在保持持了较高增长长速度的同时时也出现了有效需求不足足、房产品结结构失衡的现象，房地地产的总量大大于有效需求求，商品房空空置率较高、、商业产品过过剩等。自2013年以来，XXX市的房价开始始出现分化，部分分房价呈现出出下跌的趋势势，由于对未来房房价预期的改改变，消费者开始了对楼市市的观望态态度，房屋屋销售市场交易量开开始急剧萎缩缩。消费者观望情情绪的蔓延，，成为影响较较为明显的市市场因素。之前的房地产产井喷已经将自住客和投投资客的购买买力消化完毕。改改善型买家不不愿意接受目前的的房价，他他们要等一个合理的的价位再入市市；而另外一部分分比较谨慎的的房地产投资型买买家，则担心心入市后被市场套套牢，于是乎乎开始观望房房地产市场的的后期发展趋趋势。阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析办公楼：0.1亿元同比增长：0.1亿元商业营业用房：6.3亿元同比增长：185.1%住宅：4.6亿元同比下降：47.9%其他投资：0.1亿元同比下降：72%2015年度XX市房地产开发发总投资完成成11.1亿元，同比下下降2.4%。阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析2015年商品房销售面积：19.8万平方米增长：6.9%现房销售面积：11.1万平方米增长：71.1%期房销售面积:8.7万平方米下降：27.4%31阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析2、阜康在售商业项目调研及竞盘分析前言：：随着阜康市房房地产客户日日趋理性，开开发商传统的的主要营销手手段如依靠户户型产品、功功能、质量等等单一卖点与与竞争对手进进行差异化竞竞争，已经越越来越不能适适应日趋激烈烈的市场竞争争化要求。开开发商的优势势将变的短暂暂化、易替代代化，能否通通过快速密集集的创新来动动态的保持市市场竞争优势势，将成为未未来阶段特别别是市场冷淡淡时开发商竞竞争成败的关关键。透过房房地产市场种种种竞争表象象，我们可以以看到开发商商之间一切竞竞争的本质就就是如何获得得客户对其提提供的产品或或服务的价值值认同。鉴于于此，我们特特从物业式样样、体量、市市场定位等层层次全面调查查、剖析，以以便明确产品品营销中应该该努力的方向向。32阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析XXX市新城区板块块，围绕南华华路及博峰西西路，是商业业项目的集中中区域。和本本案形成正面面竞争的项目目除元森国际际城外，博峰峰路以北相对对本案入驻商商铺较多，已已逐渐形成小小型商圈的趋趋势。项目正面临着着强势的市场场竞争碧琳城德诚商贸广场场阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析本案百润.公园6号碧琳城元森国际城德城商贸广场场打好竞争争的两两大战役役北面战役西面战役34阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析PK元森国际城二期商业项目目一期商业项目目竞争指数：推广主题：XXX首席超百米商商业步行街，，核心商圈第第一桶金。集集购物、娱乐乐、餐饮、文文化、休闲与与商务多层次次立体相结合合，享受一站站式购物。三期商业项目目35位置阜康市雪莲花路与文博路交汇处/距离本案约500米开发商新疆元森房地产开发有限公司销售热线0994—3528888商业规模一期+二期约3.5万平方米/三期约6.5万平方米物业形态围合式沿街商铺/住宅底商项目定位城市综合体业态餐饮/超市/通讯/服装/步行街等商铺面积20—200平方米售价一层1.3—1.5万/㎡、二层0.7—0.8万/㎡去化情况2011年开始一/二期部分商家已进驻，销售60%以上。租售政策免租15个月；全款购房享受9折；年返首付6%，连返3年，总计18%现状分三期开发。一期、二期均为现房，住宅底商招商、销售；三期已盖至地上一层，不明原因停工。元森国际商商业项目简简介：阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析车位情况小区车位5.9万元起36阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析竞盘分析优势：※商业项目工程程进度快，早早期分流了我我们很多投资资客；※一期、二期招招商力度较大大，免租15月，60%以上商铺已入入驻；※商铺紧邻城市市主干道文博博路，具有人人气、物流、、成熟商业的的支撑；※政府扶持，每每月逢2、6日有小型集市市。劣势：※西侧商业被体体育馆、市文文化中心、电电影院等包围围，客流量稀稀少；※北侧商业紧靠靠三期施工现现场，配套不不够完善；※三期商业不明明原因停工已已久，施工现现场杂草丛生生无人看管，，影响整个商商业项目的品品质。37阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析PK百润.公园6号竞争指数：推广主题：12.4万平米缤纷商商业街，足不不出户享繁华华。一期商业二期商业一期商业项目目38位置阜康市博峰路与文博路交汇处/距离本案约800米开发商新疆百润房地产开发有限责任公司销售热线0994—3524666/0994—3525666商业规模建筑面积约12.4万平方米物业形态T字型住宅底商项目定位城市综合体业态餐饮/超市/通讯/服装/步行街/金融等商铺面积60—200平方米售价一层1.8—2.2万/㎡；二层1.5-1.8万/㎡；三层0.8-1.2万/㎡。地下负一层农贸市场只租不售。去化情况2015年9月开盘1.5万平方米商业，目前已售约40%以上。租售政策全款购房享9.5折现状目前商业项目基本已建成90%，均为现房。首批开盘1.5万平方米，其余部分均未开盘。进驻率为30%.百润.公园6号商业项项目简介：阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析车位情况地上车库：16—20万/个；地下车位：10—11万/个39阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析竞盘分析优势：※百润地产为品品牌开发商，，实力雄厚；；※住宅+商业预计66万㎡，规模大大，品质好；；※商铺沿阜康市市老商业街博博峰西路，发发展潜力好；；※政府扶持，地地下建有农贸贸市场，地上上建有夜市广广场。劣势：※小区入住率比比较低，人气气不旺；※12.4万平方米大体体量商业，销销售困难；※商业价位普遍遍偏高，招商商优惠政策比比较单一，使使部分投资客客望而却步；；※去化时间较长长，已经处于于低谷阶段。。阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析PK德诚商贸广场场竞争指数：推广主题：开启购物新模模式阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析位置阜康市博峰西路，市法院西侧/距离本案约1000米开发商新疆德诚房地产开发有限责任公司销售热线0994—3525825商业规模建筑面积约1.4万平方米物业形态一字型四层内商项目定位中高端商场业态时尚百货/潮流服饰/精品珠宝/美食娱乐等商铺面积60—200平方米售价一层0.9-1.4万/㎡；二层0.8-1万/㎡；三层0.6-0.8万/㎡；四层0.65万/㎡去化情况预计2016年9月开盘。租售政策拿号享折扣，交1万返1万现状计划今年11月份完工，目前已出正负零。德诚商贸广广场简介：42阜康房地产市市场调查及竞竞盘分析竞盘分析优势：※德诚房产在阜阜康市本地知知名度、认可可度较高，建建有新城花园园等大型综合合社区；※统一业态规划划，布局优势势；※靠近阜康市老老城区商圈，，发展潜力好好，受投资客客认可；※性价比较高高。劣势：※该项目为期期房，交房房时间相对对比较晚；；※康本市许多多居民习惯惯去首府乌乌鲁木齐购购物，该商商业项目未未来市场堪堪忧。阜康房地产产市场调查查及竞盘分分析PK碧琳城城-物阜民康、、碧水琳城城竞争指数：：推广主题：：碧琳城，阜阜康人的会会客厅。斥斥资5亿元打造阜阜康新体验验式休闲商商业聚合体体。阜康游游客集散中中心。位置阜康市南华路与新运路交汇处/距离本案约1500米开发商阜康市灿坤房地产开发有限公司销售热线0994—8366333/0994—8366111商业规模建筑面积约9万平方米物业形态旅游+商业步行街项目定位城市综合体/旅游集散地业态特产购物街/大型玉器城/西域美食街/主题酒店/特色客栈/民俗文化体验馆等商铺面积39—900平方米售价一层1.5万/㎡；二层0.8万/㎡；三层0.5万/㎡。去化情况已售约30%以上。租售政策免房租两年，第三年开始收取租金。现状商业项目均为现房。碧琳城城商业业项目简介介：阜康房地产产市场调查查及竞盘分分析车位情况车位配比1：1.2，人车分流，环圈式车道45阜康房地产产市场调查查及竞盘分分析竞盘分析优势：※该物业规模模较大，堪堪称新城区区第一综合合商业大盘盘；※招商力度大大，最高免免前两年租租金；※紧邻政府综综合办公楼楼、政法大大楼，公务务人员带动动部分消费费市场※打造阜康市市本土旅游游+商业新模式式；※紧贴该项目目的阜康市市旅游集散散中心已正正式运行，，游客数量量逐渐递增增。劣势：※该商业体量量较大，人人流量不够够密集；※位置相对较较偏，临近近城市边缘缘，周边配配套目前还还不够完善善；※商业业态划划分较模糊糊，没有形形成细分划划。阜康房地产产市场调查查及竞盘分分