房地产战略管理（共22）

房地产产项目目开发发房地产产开发发的基基本理理念房地产产开发发企业业也是是企业业：所有企企业都都遵循循的基基本理理念：：生存——净现金金流>0；发展——利润>0；效率和和规模模——资源利利用率率；核心竞竞争优优势——资源配配置方方式；；机会选选择——利润率率与风风险；；房地产产开发发基本本理念念——开发模模式以建造造——销售为为主的的企业业：（（商品品住宅宅、散散售商商业））快速：：争取取最短短的资资金占占用时时间；；重视销销售：：加快快回款款；规避风风险：：控制制风险险>利润；；以土地地开发发为主主的企企业：：（一一级开开发））重视规规划：：土地地经营营和城城市经经营带带来增增值；；重视政政府：：平衡衡利益益，未未来发发展；；分散成成本：：多环环节、、多细细节实实现利利润以自持持经营营为主主的企企业：：（商商业、、写字字楼等等）重视运运营：：终端端客户户重视资资产价价值增增值：：稳定定增长长>快速回回报房地产产开发发的基基本理理念——普遍规规律资源整整合：：优化化、配配置、、管控控寻找、、发展展、调调整合适的的、优优质资源；；通过管管理、、支持持、互互助、、互信信，磨磨合最佳的的合作方方式；；共同发发展、、长期期合作作；合作：：优化化、过过程磨磨合团队合合作：：最少少的人人、最最优的的组合合——效率和和风险险；合作伙伙伴：：双赢赢、多多赢，，绝非非你死死我活活；竞争对对手：：成长长的动动力、、参照照的标标准核心竞竞争优优势发展趋趋势：：行业业、产产业的的未来来，前前瞻性性，顺顺势而而为；；优势资资源：：人员员、经经验、、资源源，充充分挖挖掘；；差异化化：扬扬长避避短、、强化化壁垒垒；房地产产开发发的运运行规规则——基本理理念对宏观观环境境的研研判，，选择择投资资时机机和方方向，，决定定了50%以上的的收益益和风风险前期策策划（（方案案前））决定定了80%以上的的利润润施工图图（施施工前前）决决定了了80%以上的的成本本时间往往往是是最大大的风风险，，代价价远远远不止止财务务成本本对现金金流的的管理理是项项目总总经理理最核核心的的工作作最重要要的成成本控控制工工作是是确定定标准准，不不是确确定价价格管控的的目的的是不不违规规和提提高工工作质质量标标准，，不是是替代代一线线工作作专业管管控提提供的的专业业建议议，无无法承承担决决策责责任；；决策策者承承担全全部风风险和和决策策责任任事前确确定规规则和和标准准，可可以减减少事事后50%以上的的协调调工作作每次强强迫合合作单单位接接受不不合理理的条条件时时，自自己往往往已已经或或即将将付出出数倍倍的代代价对管理理者而而言，，往往往更希希望工工作顺顺利推推动，，除非非他承承担很很大的的成本本责任任房地产产开发发运行行规则则——管理和和合作作沟通与与协作作开发商商的大大部分分工作作是管管理和和沟通通专业性性体现现在提提供标标准和和督促促实现现房地产产开发发事事事相关关、环环环相相扣，，不可可能一一个人人包打打天下下了解自自身工工作对对团队队工作作整体体的影影响也也是本本职工工作的的一部部分每个人人都是是项目目信息息的提提供者者和使使用者者，每每个人人都应应主动动提供供信息息团队内内应有有专人人系统统管理理信息息不要以以为别别人都都知道道不要舍舍不得得提供供信息息和资资源，，信息息在共共享中中会产产生增增值每个人人都希希望在在工作作中成成长，，团队队成长长也是是工作作的重重要目目的房地产产开发发运行行规则则——管理和和合作作平衡与与取舍舍每件事事都是是风险险和效效率的的平衡衡，是是成本本、进进度和和质量量的平平衡没有绝绝对正正确的的事，，也没没有完完美无无瑕的的事不同岗岗位、、不同同阶段段有不不同的的标准准重要的的是理理解不不同岗岗位、、不同同标准准的原原因，，不是是争吵吵什么么标准准正确确目标的的变化化必然然带来来标准准的变变化团队工工作时时需要要讨论论和明明确项项目的的目标标和取取舍标标准每个岗岗位面面对的的压力力应该该分担担到所所有团团队成成员提供专专业建建议和和决策策建议议是每每个团团队成成员的的责任任取舍是是决策策人的的核心心工作作，需需要明明确的的授权权级别别执行是是确保保决策策有效效的关关键房地产产开发发运行行规则则——管理和和合作作计划协协调团队协协作必必须有有计划划计划不不是给给领导导看的的，也也不是是领导导制定定的对计划划达成成共识识是实实施的的前提提计划协协调不不涉及及行政政级别别，决决策和和风险险承担担才需需要分分级授授权计划应应该分分级、、分阶阶段、、滚动动更新新比单项项工作作完成成时间间更重重要的的是各各事项项之间间的逻逻辑关关系工作计计划应应该与与资源源计划划（资资金、、人员员、材材料等等）同同步匹匹配计划是是回溯溯既往往、总总结经经验、、管理理绩效效的基基本工工具计划及及协调调是全全员工工作，，应该该占10%的工作作量房地产产开发发运行行规则则——管理和和合作作风险与与责任任所有事事情都都有风风险，，风险险与收收益同同在所有岗岗位都都面临临责任任和风风险，，这就就是各各个岗岗位存存在的的理由由所有风风险都都可以以制定定对策策，实实施与与否取取决于于概率率和成成本所有可可预见见的风风险都都需要要面对对，应应该也也必须须制定定对策策应对风风险需需要团团队的的合作作，不不能只只靠某某个岗岗位风险需需要进进行揭揭示和和管理理，不不良沟沟通往往往掩掩饰风风险对风险险有预预见、、有对对策建建议、、有措措施、、有执执行的的可以以减少少责任任不要指指望领领导承承担全全部责责任战略管管理战略规规划：：(两点一一线)战略规规划解解决企企业发发展中中两点点一线线的问问题:企业目目前在在哪里里？将将来往往哪里里？路路径是是什么么？房地产产企业业的战战略诊诊断行业发发展前前景行业市市场分分析行业机机遇与与风险险房地产产企业业自我我分析析企业定定位：：我是是谁企业SWOT分析行业中中（区区域中中）企企业的的位置置自我核核心竞竞争力力提炼炼房地产产企业业竞争争能力力系列列分析析企业核核心竞竞争力力的提提炼发展、、维护护核心心竞争争力战略管管理标杆企企业与与竞争争对手手的模模式研研究标杆企企业1标杆企企业2竞争企企业3房地产产市场场细分分住宅写字楼楼商业地地产工业地地产旅游地地产专业地地产房地产产企业业战略略发展展方向向与目目标战略方方向（（定性性：什什么样样的开开发商商？））战略目目标（（定量量：中中长期期的企企业愿愿景？？）战略管管理商业模模式定定位客户定定位产品定定位业务定定位区域定定位服务定定位发展模模式定定位精品模模式规模模模式高周转转模式式服务模模式均好模模式合作开开发模模式专业化化模式式多元化化模式式组织管管控战略资资源管管理：：组织织管控控链的的管理理企业组组织管管理四四个基基本点点：开风商商企业业的资资源配配置（（管好好人））架构管管理系系统开发商商企业业的系系统运运营（（管好好事））计划管管理系系统开发商商企业业的投投入控控制（（管好好投入入）成本管管理系系统开发商商企业业的产产出控控制（（管好好产出出）绩效管管理系系统组织管管控架构管管理系系统问题：：开发发商架架构管管理中中普遍遍存在在资源源配置置不合合理，，职责责不清清，扯扯皮推推诿，，效率低低下，，管管成成本高高企等等问题题。怎么解解决这这些问问题？？要点:专业优优化组组合专业设设置及及组合合简约管管理架架构设设计职能工工作细细分部门职职能的的工作作清单单操作部部门的的接口口岗位责责任系系统定岗定定编职务说说明书书运作权权限系系统部门职职责权权限各种审审批流流程组织管管控创新计计划管管理问题：：开发发商运运营中中普遍遍存在在工作作衔接接不畅畅，人人员忙忙于奔奔命，，效率率低下下，成成本高高企等等怎么解解决问问题？？要点：：计划体体系的的内容容：一级计计划：：战略略规划划及五五年发发展计计划二级计计划：：经营营计划划指标标、七七大计计划系系统（（项目目开发发计划划、设设计计计划、、总体体工程程计划划、成成本计计划、、销售售计划划、资资金计计划和和管理理计划划模板板）三级计计划：：部门门月度度计划划模板板四级计计划:岗位个个人周周计划划计划的的编制制：计划主主要节节点的的分层层管理理主要节节点之之间标标准工工作周周期计划的的分解解与运运行计划的的监控控与考考核组织管管控创新成成本管管理问题：：开发发商普普遍缺缺失成成本管管理系系统，，各种种浪费费，极极大地地吞噬噬了项项目的的利润润怎么解解决问问题？？要点：：建设前前期成成本控控制目标成成本与与责任任成本本成本控控制指指导书书建设过过程成成本控控制动态成成本控控制建设后后期的的成本本控制制结算、、决算算与成成本考考核组织管管控创新绩绩效管管理问题：：团队队管理理中普普遍存存在能能力与与动力力不足足，团团队执执行力力低下下，项项目目不能能取得得预期期利润润等问问题。。怎么解解决问问题？？要点：：项目绩绩效考考核项目绩绩效考考核中中的二二次分分配项目绩绩效考考核指指标骨干人人员的的长期期激励励机制制月度目目标管管理考考核流流程：：计划考考核指指标的的量化化绩效工工资体体系的的建立立多元考考核主主体的的考核核办法法价值链链管理理战略运运营管管理:项目价价值链链管理理问题：：传统统拿地地的风风险在在于,项目能能否赚赚钱基基本取取决于于房价价上涨涨。怎么解解决问问题？？要点：：房地产产项目目开发发的六六大价价值增增值点点构成成项目目的价价值链链，以下每每个价价值点点都要要为项项目增增值。。1、项目目论证证管理理----怎样拿拿到一一个好好项目目项目初初步设设计分分析项目成成本估估算方方法土地的的投资资价值值2、项目目策划划管理理----怎样策策划一一个好好产品品客户定定位(客户是是谁,需要什什么)造价定定位(客户支支付能能力,造价标标准)产品定定位(项目核核心问问题,做什么么产品品)运营定定位(项目开开发节节奏,经营目目标3、设计委委托管管理流流程----怎样得得到一一张好好图纸纸设计任任务书书设计评评审及及优化化设计跟跟踪服服务设计变变更价值值链链管管理理4、甲甲方方工工程程管管理理----怎样样盖盖出出一一座座好好房房子子甲方方工工程程部部的的角角色色与与作作用用工程程管管理理指指导导书书及及工工程程管管理理标标准准甲方方现现场场管管理理十十大大关关键键点