房地产工程质量缺陷及对策

工程质量量控制点点的设置置房地产项项目工程程质量缺缺陷及对对策前言房地产项项目工程程质量控控制的关关键点在在哪里？？作为业主主方的代代表，项项目工程程师的工工作重点点在哪里里？钢筋、混混凝土、、模板、、内外装装饰外观观质量？？工程质量量通病如如何防止止？居于国家家、地方方规程规规范的验验收标准准？还是居于于客户使使用、客客户投诉诉的系统统性缺陷陷消除？？本文通过过对项目目案例中中客户投投诉及其其处理的的统计资资料进行行系统的的分析、、整理，，提出房房地产项项目工程程质量控控制点的的设置。。特别注明明：本文文数据、、图片主主要来源源于2005年上海““麦莎””、“卡卡努”台台风后多多个项目目的工程程照片，，部分图图片来源源于网上上收集的的资料。。并非指指某一特特定项目目。目录1、客户投投诉分类类及统计计规律2、屋面与与露台渗渗漏3、门窗及及框边渗渗漏4、外墙面面渗漏5、卫生间间及管道道渗漏6、地下室室防裂与与渗漏7、墙地面面裂缝8、外立面面装饰9、成品保保护与验验收10、工程质质量管理理体系1.1客户服务务系统CRM投诉问题题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修修维护放放在服务务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题

屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题

施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.2、质量投投诉现象象及影响响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题

承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A

图B

图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A

图B渗水，造成装修损失，影响居住暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1.3“某工程””房屋交付付客户投投诉统计计（420户）数据来源源：（截截止12月25日，420户A区入伙收收楼书投投诉记录录）合格工程程客客户户满意门窗工程程：1.32条/户土土建裂裂缝：0.19条/户装饰工程程：0.39条/户给给排水水：0.05条/户土建渗漏漏：0.20条/户建议：建建立高于于普通工工程质量量验收标标准的公公司级验验收指标标，用于于提高工工程质量量验收标标准，争争取一次次达到（（或接近近）客户户要求，，降低投投诉率。。1.4、“某工程程”客户投诉问题题统计墙地面、、门窗、、渗漏是是三座大大山1.5“某工程””2005年上海““麦莎””与“卡卡努”台台风过后后1.6“某工程””2005年上海““麦莎””与“卡卡努”台台风过后后1.7从投诉统统计中寻寻找工程程质量控控制点4大客户投投诉问题题2、屋面与与露台渗渗漏2.1案例：屋屋面与露露台墙根根渗漏2.2案例：雨雨天不漏漏晴天漏漏水顺着女女儿墙面面渗入防防水层下下的保温温层内这是某户户露台积积水未排完的的情况，，露台三面高高过阳台台门槛，且无无泄水孔孔，一旦堵住住只有朝朝室内流室内这里最低低建议：水水落管设设计时要要多考虑虑非正常常情况，，尤其上上海暴雨雨较多，，而且使使用中也也会有意意外发生生2.3案例：屋屋面露台台积水、、排水不不畅2.4：案例：：室内外外无高差差，水倒倒灌入户户案例：C型露台、、ABD型进户平平台，都都因为没没有留足足够的高高差，且且无底槛槛，用户户装修后后内外高高差一样样，甚至至要略高高，下雨雨时倒泛泛水。石材贴完完就跟门门槛一样高高这儿也是，贴完面砖就和铝合金门下槛差不多了建议：设设计时充充分考虑虑实际使使用中的的情况2.5案例：砌砌体墙直直接落在在楼板上上，无混混凝土导导墙2.6：案例：：过多的的屋面反反梁设置置露台大多多是下有有房间、、梁上反反的做法法，这样样的做法法对下一一层的空空间感觉觉有利，，但给施施工、防防渗漏以以及露台台的装修修使用带带来很多多隐患。。露台反梁梁部分采采用膨胀胀珍珠岩填起起，上面面是卷材材，从基层做到到面层过过程较长长，过程中珍珠珠岩一旦旦受潮，，水蒸汽始终都都在夹层层中，早早晚是个隐患四面反梁梁，好像像一个水池池，但下下面是室内内2.7案例：卷卷材防水水层无法法收头象这里，，未卷进下槛槛，存水试验验不漏下雨漏漏建议：设设计时对对于反梁梁的设置置需慎重重，实际际上，由由于联排排的层高高较高（（尤其底底层大厅厅），下下面梁在在装修时时是可以以解决的的；露台台多固然然好，太太多就过过了；今今后审图图时对于于细部节节点和选选材要细细。2.8案例：出出屋面烟烟道根部部处理马马虎露台、屋屋面防水水节点设设计处理理，如烟烟道、防防水卷边边设计处处理，这这些部位位容易往往室内渗渗水图图A2.9、案例：：露台、、屋面防防水节点点设计处处理，如如护栏设设计处理理，这些些部位容容易往室室内渗水水图B2.10案例：过过时的披披水板及及屋面防防水构造造设计业主想搭搭阳光棚，，于是就就利用反反梁，结果果铝合金金地脚打打穿防水层层，造成成渗漏业主觉得得反梁有碍碍露台活活动于是面砖砖贴到反反梁顶，雨大大时水会会翻过卷材渗渗入墙内内2.11案例：屋顶花园园女儿墙墙周遍种种植物已已高于防防水线返回2.12屋面、露露台施工工:1.主要是控控制结构构层不渗渗漏，防水施工工前先进进行结构构闭水试试验(淋雨检查查)，若有漏点点先用防防水宝或或注浆处处理；2.防水施工工时要求求重点处处理细部部:泛水,墙根,管边等女儿墙泛泛水墙根防水水细部2.13屋面防水水保温构构造1、结构密密实，自自防水2、混凝土土导墙、、反梁3、倒置式式屋面防防水构造造设计4、女儿墙墙、管根根、孔洞洞节点优优先处理理5、防水材材料必须须收口6、排水顺顺畅，防防止倒灌灌3.1案例：门门窗框边边渗水3.2案例：门门窗框顶顶部底部部渗漏3.3案例：门门窗拼缝缝打胶渗渗漏铝合金窗窗几乎所所有的接接缝部位位都存在在渗漏的的可能性性3.4案例：推推拉窗无无高低脚脚，雨水水倒灌3.5案例：铝铝合金门门窗水泥泥砂浆框框边塞缝缝不密实实发泡涨出出切割，，表面防防水膜破破坏3.6案例：发发泡剂表表面防水水膜破坏坏打胶里面空的的，发泡泡剂断打打3.7案例：打打胶太薄薄轻易拉拉脱下槛里填填的木块块、木屑，发发泡剂打打的没用3.8案例：建建筑垃圾圾填塞底底框3.9铝合金门门窗框防防水加强强层3.10铝合金框框边滴水水和排水水坡门窗:（1.）留设门门槛(出阳露台台门下槛槛)（2.）门窗框框接头打打胶质量量门下槛起起到防水水设防作作用门窗框进进场时验收接头头打胶3.11施工过程程控制门窗:（3.）门窗框框塞缝后后,隐蔽前的的交接验验收（4.）外框周周边打胶胶质量（5.）淋水检检查门窗框周周边塞缝缝需逐一一验收3.11施工过程程控制3.12门窗淋水水检查方方法标准：门门窗和墙墙体采用用常压（（0.2-0.3MPA）淋水检检查，淋淋水管ø10PVC管，钻孔孔ø2@50；同栋搂搂每批3－4个。时间间2小时。全数检查查3.13非打开方方法的渗渗漏处理理方案3个主要工工序1、内灌浆浆2、外墙面面砖防水水勾缝3、外墙面面砖防水水封闭4、墙面渗渗漏4.1案例：墙墙面孔洞洞与裂缝缝处渗漏漏4.2案例：一一步台排排水不畅畅，雨水水倒灌浸浸泡地板板。4.3案例：空空调平台台未做防防水、排排水不畅畅返回4.4案例：地地下室线线盒渗水水损坏业业主已装装修墙面面。4.5外墙渗水水通道勾缝剂及及外墙裂裂缝是进进水的第第一通道道找平层及及粘接层层是良好好的“小小水库””和渗水水通道墙体有不不少的缺缺陷，轻轻质墙体体内水可可以到处处流动窗户塞缝质量量很难保证窗户本身漏水水也常出现4.6石材挂贴外墙墙构造4.7石材墙面压顶顶4.8空调板根节点点4.9外墙面孔洞堵堵补5、卫生间与管管道渗漏5.1案例：厨卫管道渗水水5.2案例：热水管管（PPR管）施工过程程中热熔处理理不好，水管管热熔接口容容易破、渗水水。5.3案例：返潮、、发黑的装修修木门套、木木踢板返回5.4案例：室内采采暖管线、各各上水管线施施工与图纸偏偏差太多，业业主装修损伤伤管线，造成成渗水。5.5案例：照明系系统线管受潮潮、进水、漏漏电、短路：：图为灯泡内内进水，非常常危险。5.7案例：预埋供供水铝塑管接接头渗漏返回5.8案例：弱电系系统设备均在在地下井内，，易受潮或被被水淹，给检检修带来困难难。厨房、卫生间间:1.同样是控制结结构层不渗漏漏，防水施工工前先进行结构闭水试验验，逐间检查查,若有漏点用防防水宝或注浆浆处理；2.控制管根、烟烟道等部位的的吊模质量,用膨胀细石砼砼，必须分两次浇浇筑，第一次次完成后要求求灌水检查,不合格的打掉掉重来3.防水施工时要要求重点处理理细部:管边,墙根等插入图片5.9卫生间防水施施工控制5.10卫生间防水构构造5.11管根孔洞堵补补5.12地漏防水节点点5.13卫生间木门根根部防水1、木基层板离离开卫生间地地面50MM，内灌发泡剂剂2、门饰面板离离开地面5MM，下面打玻璃璃胶6、地下室裂缝与与渗漏防治6.1地下室结构裂裂缝控制三个地下室长长200米，宽17－53米，是超长大大体积混凝土土结构设计采用3条后浇带，混混凝土及后浇浇带全部掺入入HEA外加剂项目中心与监监理、总包多多次洽商讨论论，并实地考考察混凝土泵泵站将地下室裂缝缝控制的重点点放在：混凝土坍落度度（12－14CM）、砂石含泥量量、施工控制制和养护取消混凝土板板内的HEA，仅保留了后后浇带部分的的HEA在顶板转角处处增加了抗裂构造钢筋筋6.2地下室外墙防防水构造6.3地下室顶面防防水构造6.4地下室地面防防水构造6.5地下室孔洞堵堵补7.墙地面裂缝7.1案例：外墙面面裂缝底层悬挑梁上上部的垂直缝较明显，部分分外墙可见，约约0.3mm。多分布在叠加房底层客厅部位。这些裂缝由于于悬挑梁下部部地基处理不不当（原设计计要求填炉渣渣或聚苯板，，实际下部已已填实）,实际受力与计计算不符造成成，部分裂缝缝内外贯通，，直接导致渗渗漏7.2案例：内墙、、地面裂缝7.3案例：回填土土不实,散水台断裂。。这一类是梁下下水平、柱旁旁竖直缝：缝缝随温度变化化明显，清晨晨夜晚几乎看看不见，中午午温度高时明明显，一般小小于0.3mm。该类缝大部部分由于砼或或砌块材质不不同，线膨胀胀系数不同，，对温度变化化敏感，多位位于外墙两种种材料交界处处打开以后看，，钢丝网按要要求做了，但裂缝还是是出来此处渗漏有些就是因为内外贯通缝7.4案例：砌体界界面裂缝7.5案例：墙体界面裂缝缝、螺栓孔、、脚手眼堵补补不密实7.6控制砌体砌筑筑质量斜砌砂浆饱满满斜砌前至少放放置10天砌筑时间要控控制,分四次进行砌块砌筑前要要存放28天,运至楼内存放放顶砌斜砖至少少10天后进行7.7砌体构造要求求要规范:1.设置构造柱---墙端头\拐角2.窗台压顶砼伸伸入墙体3.施工洞口过梁梁设置规范窗台砼压顶两两端伸入墙体体至少200.施工洞口设置置过梁,并留马牙槎及及构造钢筋7.8甩浆:(工具采用空压压机)1.粉刷墙面均提提前一天甩浆浆，重点是砼砼结构面，加强甩浆质量量、控制甩浆浆密度、强度度2.砖墙与结构柱柱相接时，砌砌筑前在墙体体接触面甩浆浆，避免竖向砖缝缝开裂甩点均匀,控制密度及强强度7.9贴网:1.墙体与结构梁梁柱相接处2.过梁和窗台压压顶的八字角角处3.水电予埋管线线处墙与梁柱结合合处水电线管处外墙钢丝网(用保温钉粘贴贴)拉结筋与压顶顶钢筋拉通窗下口设45°玻纤网，400宽800长。8、外立面装饰饰8.1外墙砖返碱，，影响外立面面（售楼处））图B8.2外立面墙砖空空鼓、脱落，，容易伤人，，8.3外墙面砖施工前，，根据图纸尺尺寸，核实结结构实际情况况，以大面排整砖砖为原则，绘绘制施工大样样，避免出现现“破活”窗间墙排版确保对称美观观9、成品保护与与验收9.1案例：惨痛的的铝合金门框框9.2案例：交叉作作业保护9.3面砖涂料阴角角交接处处理理，用粘胶带带贴好，防止止相互污染美纹纸贴边确保顺直美观观9.4窗边打胶同样样要求用粘胶胶带贴好后再再打胶美纹纸贴边确保顺直美观观9.5楼梯间梯井的的细部处理滴水线条加鹰嘴处理9.6部品组装化设设计9.7交房验收:逐间房实测实实量并记录---整改完善---确保每间房的的开间、方正正、平整度、层高等无偏差差开间检查层高检查10、工程质量控控制体系10.1建立完善的工工程质量管理理体系技术准备质量记录过程控制统一工程技术术标准统一设计节点点细节技术讨论与沟沟通样板引路：消消除设计缺陷陷和施工差异异性工序检查：重重要工序、关关键部位平行行检查成品保护：落落实措施，交交叉作业保护护分户验收：分分阶段依次以以户为单位验验收《样板指引验收收表》《工序检查验收收表》《分户验收表》4、工程质量与安安全控制10.2样板引路墙体定位墙体材料、厚厚度空调预留孔洞洞卫生间排气孔孔厨房强排孔洞洞住户配电箱定定位多媒体箱单位位开工、插座定定位门窗开启碰撞撞土建工程师检检查给排水工程师师检查电气工程师检检查施工大面积展展开设计师、营销销书面确认监理人员跟踪踪检查4、工程质量与安安全控制10.3工序检查地下室侧板地下室顶板屋面防水墙面防水卫生间防水螺栓孔修补混凝土基面修修整施工缝加强防水底层施工工粘贴加强层防水面层施工工保护层施工混凝土基面清清理后浇带处理防水层施工保护层施工屋面结构闭水水911加强层911防水层水泥砂浆保护护层APP卷材屋面闭水试验验挤塑苯板保温温层螺栓孔堵补脚手眼堵补门窗框砂浆塞塞缝墙体基层粉刷刷门窗框边JS涂膜门窗框边打胶胶墙面淋水试验验混凝土导墙浇浇筑管道孔洞堵补补加强层施工防水层施工保护层施工卫生间闭水10.4成品保护各专业分包工工程成品保护措施施的落实交叉作业成品保护监控控屋面防水卫生间防水铝合金门窗阳台栏杆空调调百百叶叶入户户门门电梯梯安安装装优化化分分包包施施工工工工序序10.5分户户验验收收施工工单单位位分分户户验验收收监理理单单位位分分户户验验收收项目目中中心心分分户户验