房地产开发与经营-房地产项目土地的获取

房地地产产开开发发与与经经营营第四四章章房房地地产产项项目目土土地地的的获获取取温海海珍珍博博士士浙江江大大学学房房地地产产研研究究中中心心浙江江大大学学土土木木工工程程管管理理研研究究所所一、、土土地地制制度度及及其其演演变变1、我我国国土土地地制制度度的的简简单单回回顾顾1949年以以前前的的土土地地制制度度：：土土地地私私有有制制，，私私人人和和政政府府都都可可以以拥拥有有土土地地。。1949年后后，，情情况况发发生生了了根根本本性性变变化化。。土土地地改改革革，，社社会会主主义义改改造造运运动动中中，，通通过过合合作作化化运运动动将将分分给给农农民民的的土土地地和和农农具具再再度度集集中中，，变变成成集集体体所所有有。。城城市市土土地地名名义义上上全全部部收收为为国国有有。。在50年代代中中后后期期进进行行的的社社会会主主义义改改造造运运动动中中，，通通过过合合作作化化运运动动将将分分给给农农民民的的土土地地和和农农具具再再度度集集中中，，变变成成集集体体所所有有。。城城市市土土地地名名义义上上全全部部收收为为国国有有。。至60年代代初初，，基基本本上上奠奠定定了了我我国国土土地地所所有有制制即即公公有有制制的的基基础础。。土土地地公公有有制制有有两两种种形形式式：：全民民所所有有制制（（国国有有））：：由由国国务务院院行行使使所所有有权权农村村集集体体所所有有制制：：由由村村级级组组织织行行使使所所有有权权2、土土地地使使用用制制度度改改革革最先先进进行行尝尝试试的的是是改改革革开开放放的的窗窗口口———经济济特特区区深深圳圳。。最最初初的的做做法法是是收收取取土土地地使使用用费费，，后后来来又又变变成成收收取取土土地地使使用用税税，，按按年年收收取取。。1986年出出台台了了第第一一部部《土地地管管理理法法》。1987年，，深深圳圳等等地地方方率率先先进进行行土土地地出出让让尝尝试试，，并并得得到到肯肯定定，，经经验验得得到到推推广广。。1988年修修改改了了宪宪法法和和土土地地管管理理法法。。1990年5月19日，，《城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让转转让让暂暂行行条条例例》。存在在的的问问题题（1）土土地地双双轨轨制制，，划划拨拨（（历历史史遗遗留留和和新新划划拨拨））和和商商业业出出让让并并存存；；（2）管管理理和和监监控控水水平平低低；；（3）土土地地市市场场不不统统一一，，土土地地杠杠杆杆失失灵灵；；（4）权权力力滥滥用用，，乱乱批批开开发发区区，，越越权权批批地地；；（5）转转轨轨中中土土地地收收入入的的流流失失；；（6）市市场场上上开开发发水水平平良良莠莠不不齐齐，，关关系系强强、、水水平平低低的的非非专专业业开开发发商商多多；；（7）滋滋生生腐腐败败；；3、现现阶阶段段土土地地使使用用制制度度的的特特点点（1）批批租租制制由于于我我国国实实行行土土地地公公有有制制，，不不论论是是国国有有土土地地还还是是农农村村集集体体所所有有的的土土地地，，其其所所有有权权均均不不允允许许买买卖卖，，在在土土地地交交易易过过程程中中发发生生转转移移的的只只是是土土地地使使用用权权，，而而且且这这种种使使用用权权还还是是有有年年限限的的。。虽虽然然土土地地使使用用权权可可以以依依法法出出让让和和转转让让，，也也就就是是所所谓谓的的批批租租，，其其实实质质不不过过是是土土地地使使用用权权的的长长期期出出租租而而已已，，只只不不过过租租金金一一次次性性缴缴清清罢罢了了。。所所以以说说，，在在我我国国的的土土地地制制度度中中，，不不存存在在真真正正的的土土地地买买卖卖，，只只存存在在长长时时期期的的土土地地使使用用权权出出租租，，即即批批租租制制。。（2）垄垄断断制制第一一层层含含义义，，我我国国实实行行的的土土地地公公有有制制只只允允许许政政府府和和集集体体组组织织等等公公有有团团体体拥拥有有土土地地，，这这本本身身就就是是一一种种垄垄断断。。第二二层层含含义义，，在在土土地地交交易易市市场场上上，，只只有有政政府府一一个个土土地地供供应应者者，，其其他他任任何何一一个个机机构构和和团团体体都都不不允允许许向向市市场场提提供供土土地地。。即即使使集集体体经经济济组组织织作作为为土土地地的的所所有有者者，，也也不不能能提提供供。。农农村村集集体体经经济济组组织织的的土土地地若若要要转转变变成成可可在在市市场场上上交交易易的的开开发发建建设设用用地地，，必必须须通通过过国国家家征征用用，，由由集集体体土土地地转转变变成成国国有有土土地地后后，，方方为为合合法法。。政政府府在在法法律律上上和和名名义义上上垄垄断断了了土土地地的的供供应应。。（3）双双轨轨制制所谓谓的的双双轨轨制制就就是是指指依依据据土土地地用用途途和和目目的的的的不不同同实实行行不不同同的的土土地地取取得得方方式式的的土土地地供供应应制制度度。。一一般般而而言言，，非非赢赢利利性性和和带带有有公公益益性性质质的的土土地地用用途途可可以以以以划划拨拨方方式式取取得得，，而而赢赢利利性性土土地地用用途途，，则则必必须须通通过过出出让让方方式式取取得得。。以上所说的双双轨制实际上上是双重的。。具体表现为为：在划拨土地中中，许多被用用于商业用途途，如许多军军用土地被开开发成住宅和和办公楼，用用来出售或出出租，以另一一种形式进入入市场。在以以出让方式取取得的土地中中，大部分是是以协议方式式获得的，只只有少部分是是以指标和拍拍卖方式取得得的。（4）储备制土地储备制度度是指为加强强对土地一级级市场的统一一管理,政府依照法定定程序,运用市场机制制,按照土地利用用总体规划和和城市规划,对通过收回、、收购、置换换和征用等方方式取得的土土地进行前期期开发,并予以储存,以供应和调控控城市各类建建设用地需求求的一种经营营管理制度。。土地储备制制度的建立初初衷是为了使使混乱的土地地市场变成有有序的土地市市场，让政府府真正掌控土土地市场，加加强宏观调控控，让土地地市场公开透透明，减少腐腐败，真正实实现其作为垄垄断者的角色色。土地储备备制度设立的的主要目的不不是为了使政政府的收益最最大化而是为为了使公众利利益最大化。。土地储备制度度带来很大的的社会效应：：增强了土地市市场的调控能能力；为城市建设筹筹集了资金；；抑制了土地炒炒作，规范了了市场；为实施总体规规划创造了条条件土地储备制度度带来的变化化：地价和房价上上升；房地产开发企企业的大重组组；推动了土地金金融的发展；；导致财富的转转移。二、土地使用用权出让1、土地使用权权出让的概念念国家将国有土土地使用权在在一定年限内内出让给土地地使用者，由由土地使用者者向国家支付付土地使用权权出让金的行行为。主体：出让方方——土地所有者，，国家，地方方政府具体代代表；受让方方——境内外公司、、企业、其他他组织和个人人。客体：城镇国国有土地。出让内容：一一定年限的土土地使用权2、土地出让的的方式最高出让年限限居住用地70年，工业用地地50年，文体科教教用地50年，商业、旅旅游、娱乐用用地40年，综合或其其他用地50年。三种主要出让让方式：拍卖招标公开招标；邀邀请招标协议3、三种出让方方式的比较协议招标拍卖出让程序不一样适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块选择受让人的自由度大，不利于公平竞争利于公平竞争，给出让方留有选择的余地利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价三、土地使用用权转让1、概念广义的土地使使用权转让是是指土地使用用权发生转移移的所有行为为，包括出让让。狭义的土地使使用权转让是是指通过出让让方式获得土土地使用权的的土地使用者者，通过买卖卖、赠与或其其他合法方式式将土地使用用权