房地产项目精细化管理PPT讲义（1104超全）

房地产项项目管理理精细化化之-计划、风风险、质质量及现现场管理理第一部分分工工程管管理的范范围及现现状第二部分分要要素管管理第三部分分现现场管管理及工工程质量量把控目录第一部分分工程管管理的范范围及现现状先从房产产品的质质量谈起起，更多多的房地地产公司司谓之““品质””国家规范范对工程程质量的的影响：：国家相关关分部分分项工程程验收是是采取按按一定比比例抽样样检查、、其检验验内容包包括分为为主控项项目（保保证项目目）检查查和一般般项目（（允许偏偏差项目目）检查查。当检检查合格格率对于于一定比比例时，，只需对对比例抽抽检发现现的不合合格项进进行整改改，即可可判定该该分部分分项工程程整体验验收合格格。项目交付付业主验验收时，，对于业业主而言言不存在在抽样验验收比例例问题，，任何一一个点存存在质量量问题都都认为该该房屋工工程质量量不合格格。国家相关关分部分分项工程程验收属属于事后后检验，，对施工工过程的的质量控控制无法法控制。。强调过过程质量量控制的的国家相相关工程程检验批批验收规规定，其其检查重重点、检检查要求求不明确确，对部部分关键键部位、、关键工工序的质质量控制制缺失，，无法满满足房地地产企业业工程质质量控制制的基本本需要。。只告诉你你如何检检验“合合格”与与否，从从不告诉诉你如何何达成““合格””，更不不用说达达成“精精品”铝合金门门窗分项项工程验验评表中中，对房房地产企企业重点点关注的的门窗防防渗漏没没有任何何针对性性的检验验项目和和检验要要求。对所需检检验项目目的检验验方法没没有明确确要求。。一、传统统的工程程管理模模式与实实现产品品价值的的距离；；二、产品品的价值值评判标标准的差差异；三、建立立最终使使用者评评价标准准的重要要性目标（范围））质量：工艺质量量标准进度：施工工艺艺进度成本：合同成本本控制施工企业业的目标标管理房地产企企业产品品力提升升之道-施工单位位管理目目标的修修正与升升华房地产企企业普遍遍面临的的问题：：1、越来越越多的挂挂靠总包包，只做做土建且且缺乏总总承包能能力；2、肢解分分包，房房地产公公司如何何做总承承包？3、供应商商、施工工单位的的素质几几乎决定定了工程程营造的的品质;4、新的施施工工艺艺、逐步步转型的的精装修修开发模模式，如如何有效应对，，几何级级数倍增增的复杂杂要素如如何掌控控？5、满足国国标质量量就能做做出好品品质吗？？6、工程管管理人员员素质层层次不齐齐，监理理形同虚虚设，如如何将优秀的质质量标准准贯彻进进工程营营造的全全程？7、低价中中标的误误区落地执行行难？？？方向与执执行的关关系管理发展展阶段的的启示规范型管理观念转变阶段规范化阶段精细化阶段经验型管理精益化阶段精细型管理精益型管理创业期成长期成熟期再造期

企业生命周期手工作坊坊粗放式规范化精细化精益化做什么？？如何做？？如何做好好？如何做到到最优？？现阶段的的解决之之道：工程精细细化管理理对制度、、流程、、标准的的认知规定管理理原则、、统一行行为准则则、说明明层级责责权等是各类管管理文件件的基础础和依据据；用于说明明业务活活动开展展的程序序及方法法；基于制度度，应用用于业务务协调；；规定具体体工作节节点的工工作标准准，并提提供统一一操作方方法是实现业业务操作作标准化化的重要要保障制度流程标准/模板工程管理理的范围围：纵向与横横向的幅幅度探讨讨。浦东星河河湾一期期售价4.8万元/平米，周周边2万元/平米；二期售价价8万元/平米，周周边3万元/平米浦东星河河湾一期期售价4.8万元/平米，周周边2万元/平米；二期售价价8万元/平米，周周边3万元/平米温州鹿城城广场实实现两年年内3倍溢价第二部分分要素素管理审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理理成品保护护管理木制品的的成品保保护案例：某某工程项项目的规规定：根据现场场情况，，应搭建建临时卫卫生间或或在阳台台、露台台部位放置小便便桶等临临时卫生生设施，，严禁现现场随地地大小便便。管理程序序-固化的成成品保护护规定重点：图图片化的的标准，，形象直直观，标标准统一一。小结：通过图文文并茂的的指引文文件，形形成全面面细致的的成品保保护标准，通通过详细细的表格格检查记记录固化化操作流流程和标标准，不仅提高高工程管管理人员员的全面面性，更更能积极极调动监监理的力量为质质量提升升提供可可靠的保保证。审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理理一、设计管理理与技术术评审管管理常见问题题1、产品品品质与客客户需求求有差距距，但找找不到为为什么？？2、产品品品质有问问题，但但主要是是工艺的的问题；；3、设计各各专业““打架””现象严严重，领领导“拍拍板”的的方案需需推倒重重来；4、设计院院“粗心心大意””，小业业主投诉诉问题颇颇多，但但好像无无法避免免。5、决策性性错误多多，导致致开发困困难、成成本居高高不下。（产品品标准化化能解决决问题吗吗?）可实现性性功能定位位设计管理理审图要点点基础性工工作：标标准的制制定和研研究1、技术评评审-可实现性性把控可实现性性案例工艺实现现与设计计效果的的辩证统统一工具是什什么？任何项目目的理念念和定位位，都需需要通过过工程施施工才能能由思路路、方案案变成最最终的产产品，所所以在策策划和方方案设计计阶段需需要工程程人员对对方案的的施工工工艺难易易程度发发表专业业意见，，通过各各职能的的相互藕藕合，追追求项目目在“理理想”和和“现实实”的高高度统一一。比如如：产品品的前瞻瞻性与可可行性如如何兼顾顾？如何何使定位位的产品品更容易易实现？？哪种材材料更容容易施工工？质量量更稳定定？采用用何种施施工工艺艺方案进进度更快快、质量量更好？？差距交付样板板房地面面马堤花花石材出出现黑茎茎和红斑斑调整后的的欧亚米米黄石材材整体效效果实现的目目标=客户评价价标准》设计效果果客户评价价标准评评价标标准的建建立与执执行案例：石石材的客客户评价价标准如如何建立立？启示：1、未雨绸绸缪，可可实现性性把控理理所当然然成为设设计把控控的首要任务；；2、理想与与现实的的差距，，适当的的时候只只能调整整“理想想”；2、功能定定位与功功能性把把控宴会厅原原设计方方案效果果图宴会厅吊吊顶方案案调整案例2：某项目目吊顶管管线综合合图绘制制完成后后引起的的设计调调整宴会厅调调整后效效果图宴会厅吊吊顶方案案调整最终确认认的宴会会厅天花花综合图图宴会厅吊吊顶方案案调整总结：有有效工具具-综合天花花图某楼盘阳阳台能走走通某楼盘阳阳台能走走通某楼盘小小屋面能能走通某楼盘八八角窗均均为封闭闭玻璃58座便器空空间控制制在750以上；冰箱预留留宽度均均调整为为640mm～670mm之间；洗衣机预预留宽度度均调整整为630mm～650mm之间，（（下图9）60一期厨房房的台面面造型在在与墙面面瓷砖的的挡水条条阴角处处为直角角容易堆堆积污垢垢，边沿沿突起挡挡水（左左图12）二期厨房房的台面面造型在在与墙面面瓷砖的的挡水条条阴角处处理为圆圆角，边边沿无突突起、下下部设滴滴水线，，确保台台面清洁洁、使用用空间更更舒畅（（右图13）二期厨房房的门板板在一期期的基础础上增加加阻尼装装置，消消除了门门板关闭闭时的碰碰撞声，，延长了了使用寿寿命；（（见如下下对比照照片）（一期厨厨房下柜柜门板安安装情况况如左图图14）（二期厨厨房下柜柜门板安安装情况况如左图图15）总结：使使用功能能是客户户基本需需求的着着力点案例总结：美美观，创创造美好好是抓住住客户升升华点，，是开发发者作为为商人的的基本职职责。启示：1、综合再再综合，，穿针引引线于设设计和施施工之间间的重任任唯一也只能能落在我我们身上上；2、以业主主的心态态去弥补补设计师师的“粗粗心大意意”；3、必须形形成全面面的审图图标准，，企业内内部“强强规”，，弥补“百密密一疏””。问题：1、管理制制度一大大堆，八八股化严严重，解解读困难难？2、无实际际操作的的标准？？3.“强制性条条文”解解读1）电梯基基坑采取取有组织织排水；；2）淋浴房房2000以下做防防水；3）电梯轿轿厢吊顶顶禁止采采取玻璃璃饰面（含安全全玻璃璃）3.“强制性条条文”解解读4）园区保安安亭设置置应在规规划设计计阶段予予以整体体考虑，，建筑设设计应充充分考虑虑保安亭亭的遮风风避雨功功能及夏夏热冬冷冷防护措措施，并并设置洗洗手间.保安亭视视线应通通透无遮遮挡。5）幼儿园建建筑外墙墙禁止采采用面砖砖、石材材等饰面面。6）在砌体和和墙抹灰灰施工中中，严禁禁使用砂砂浆王、、石灰王王、微沫沫剂等外外加剂。。7)生活水箱箱和给水水泵应采采用食品品级不锈锈钢材质质。8)电梯井道道和机房房不得与与卧室、、起居室室和书房房紧邻布布置，无无法做到到的，必必须要进进行噪音音测试和和隔音设设计。3.“强制性条条文”解解读9）毛坯交付付用房应应在墙上上标注户户内暗埋埋管线的的走向。。10）毛坯交付付用房室室内面板板、插座座等离地地高度，，除应满满足国家家相关规规范要求求外，尚尚应预留留不小于于50mm的地面装装饰面层层厚度。。11）基坑围护护设计和和施工方方案、桩桩基工程程施工方方案、钢钢结构工工程施工工方案等等应经过过集团公公司相关关职能部部门评审审后方可可实施。。12)石材幕墙墙、玻璃璃幕墙、、铝板幕幕墙等外外墙饰面面工程(含保温防防水体系)应委托有有资质的的专业公公司进行行施工图图专项深深化设计计，并经经过集团相关职职能部门门评审后后方可实实施.O.1、项目级级标准的的制定图纸案例例分期、地地库、户户型图纸案例例节点做法法梳理O.2、公司级级标准的的制定审图的提提升空间间控方案优优成成本增增效益益案例：地下车库库设计地下车库库停车率率分析平面形式式有无人防防柱网取值值建筑主体体分析报告第一部分分停车率:有效地下下车库建建筑面积积/停车数（这里的的地下车车库总面面积由于于各种计计算方式式不同有有较大差差异，可可以指地地下车库库外墙围围合的所所有建筑筑面积，，也可以以是剔除除设备用用房和地地上建筑筑主体地地下部分分后的总总面积。。）设备用房房一、停车车率分析析分析报告技术指标对比项目名称地杰浦江花园国际绿地公元1860绿城玉兰花园江桥万达广场恒大华府2号车库有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837车位数量333（含机车位）一期：706二期：579435637268北区:2351734+400（机械位）273

停车率（有效地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69

停车率（扣除主体设备用房）..二期：3934373939.34柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4影响地下下车库停停车率因因素平面形式式有无人防防柱网取值值建筑主体体分析报告设备用房房分析报告1、平面形形式：结论：以以同样4000平米车库库面积计计算,规整形比比不规整整形地库库停车率率大约约3m2/辆规整形不规整形形一、停车车率分析析建筑面积积:4104m2停车位:157个停车率:26.11建筑面积积:4104m2停车位:141个停车率:29.1一、停车车率分析析分析报告2、地下车车库是否否含人防防：结论：同同条件情情况下,有人防地地下车库库比普通通地下车车库增加加约5平方/辆普通地库库停停车率率:29人防地库库停车率:34按规范凡凡九层以以上以及及基础深深超3米的建筑筑按首层层投影面面积配置置人防，，多层部部分地上上面积的的2%配置。具具体需经经民防办办核面积积。人员掩蔽蔽体口部部:290平方一、停车车率分析析分析报告3、车库车车位布置置与柱网网关系：：标准车位分析析车型号长(mm)宽(mm)高(mm)宝马730521219021478奥迪Q7508619831737雅阁2.0494518451480帕萨特467517401461奥迪Q5462918801653标致307424917861556马自达34532175514658.8.4X8.48.1X8.18.7X8.7随着车辆的使使用率的提高高,车辆的外形也逐渐渐变大.且SUV的保有量也越越来越多.停车的舒适性性越来约被人人们强调.一、停车率分分析分析报告地下车库柱网网取值：结论：用相同同停车数量所所需面积推算算,柱网大小对停停车率数值以以2平米递进.柱网的取值由由车位大小以以及主楼柱网网大小所决定定.8.1x8.1柱网8.4x8.4柱网8.7x8.7柱网建筑面积:4104m2停车位:157个停车率:26.11建筑面积:4418m2停车位:155个停车率:28.51建筑面积:4658m2停车位:155个停车率:30.05一、停车率分分析分析报告4、建筑主体是是否落入车库库内：如果建筑主楼楼落在地下室室中间会对地地下室停车位位的设置\行车路线以及及柱网大小带带来一定影响响.据万科集团的的研究,上部建筑落入入地下室的面面积比例大于于地下室面积积的三分之一一时,停车率数值在在原有数值上上至少增加1平米,且随着比例越越大值也越大大.建筑主楼一、停车率分分析分析报告5、设备用房的的面积：一般地下室的的设备用房包包含变配电电电间,水泵房,生活水池,消防水池,进风排风机房房消防控制室室等.根据几个案例例项目的设备备用房面积分分析，设备用用房占到整个个地下车库的的8％－15％不等。对停停车率的影响响较大。技术指标对比项目名称地杰浦江花园新都绿地公元1860绿城玉兰花园江桥万达广场恒大华府2号车库有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837设备用房二期：24321305127480416451553

停车率（有效地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69

停车率（扣除主体设备用房）..二期：3934373939.34柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4分析报告影响停车率的的因数:分析影响地下库停车率的主要因数主要因素主要因素的表现形式规范限值控制指标固有因素地下车库平面形态

无人防车库停车率：32平米/辆有人防车库停车率：1/4地下总面积〈人防面积〈1/3地下总面积35平米/辆1/3地下总面积〈人防面积〈1/2地下总面积37平米/辆

人防面积>1/2地下总面积39平米/辆******************************************************注:上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3,表中数值加1.

地库是否有人防建筑设计技术因素地下车库柱网取值地库内是否设有建筑主楼

设备用房的布置方式以及轮廓线形式停车位置及行车方式综述:在分析各项目目停车率指标标时不应简单单地用数字比比较而是应分分析平面形态态,是否有人防等等条件,再做判断.一、停车率分分析一、停车率分分析分析报告提高停车率的的措施一、停车率分分析分析报告人防设置原则则:人防面积尽量量少设置项项目之初与民民防办积极协协商人防的口部防防消空间尽量量设置在主楼楼地下或其它它不影响停车车的部位，避避免空间浪费费。人防布置考虑虑与防火分区区合并，消防防疏散口尽量量与人防出入入口结合。一、停车率分分析分析报告设备用房的布布置原则设备用房布置置减少对有效效车位的占用用，保证地库库经济性。设备用房邻邻近外墙，，便于管线线进出。尽可能将设设备用房、、辅助用房房及停车全全部设置在在地下室，，地面计容容面积尽可可能做为可可销售面积积，增大容容积率控制制范围内的的建筑面积积可销售。。垃圾圾房房设设置置在在地地下下室室，，不不对对地地面面环环境境产产生生破破坏坏影影响响。。应布布置置在在塔塔楼楼下下方方及及其其它它不不便便停停车车的的边边角角地地带带设备备用用房房不不能能挤挤占占停停车车位位置置。。水池池水水箱箱应应尽尽量量利利用用坡坡道道下下方方及及其其他他受受限限制制空空间间。。一、、停停车车率率分分析析分析报告设备备用用房房的的布布置置原原则则：：P型变变电电站站K型变变电电站站水泵泵房房用户户站站垃圾圾房房

排风机房

P型变电站

K型变电站

水泵房

用户站

垃圾房

地杰杰项项目目—设备备用用房房的的平平面面布布置置图图一、、停停车车率率分分析析分析报告地下下车车库库轮轮廓廓线线及及停停车车设设计计原原则则：：轮廓廓线线应应简简洁洁，，避避免免出出现现多多段段折折线线，，造造成成外外墙墙增增多多。。布置置应应紧紧凑凑，，避避免免出出现现多多余余空空间间，，造造成成无无效效面面积积。。轮廓廓线线应应方方正正，，避避免免出出现现锐锐角角弧弧线线，，造造成成布布车车障障碍碍。。充分分利利用用地地库库角角部部空空间间，，布布置置机机房房及及竖竖向向交交通通口口。。尽量量在在长长边边布布置置停停车车位位，，鱼鱼骨骨状状方方式式最最佳佳。。避出出现现单单边边停停车车，，行行车车道道靠靠外外墙墙的的情情况况。。一、、停停车车率率分分析析分析报告设备备用用房房的的布布置置方方式式及及轮轮廓廓线线：：浦江江项项目目—地下下车车库库轮轮廓廓线线设设计计调调整整增加加母母子子车车位位：：按按1.5个在初初步步设设计计基基础础上上，，减减小小地地下下室室面面积积600平左左右右，，优优化化停停车车位位数数量量：：1.优化化外外轮轮廓廓，，2.优化化车车道道宽宽度度，，保保持持：：5500。3.增加加母母子子车车位位缩小小轮轮廓廓线线双车车道道宽宽：：5500角部部布布置置设设备备用用房房调整整行行车车道道宽宽度度影响响地地下下车车库库成成本本因因素素地库库层层数数埋深深、、覆覆土土结构构体体系系机电电设设计计分析报告第二二部部分分1、地地下下车车库库层层数数及及层层高高分析报告二、、成成本本因因素素分分析析与与措措施施地下下一一层层普普通通地地下下车车库库每每平平方方造造价价:2000~2200元人防防地地下下车车库库每每平平方方造造价价:2800~3000元地下下二二层层：：每每层层造造价价约约为为2300元，，但但加加上上土土方方及及基基坑坑围围护护的的费费用用较较一层层地地库库增增加加约约700元/平米米结论论：：尽量量不不做做二二层层以以上上地地下下车车库库。。层高高也也是是同同样样每每增增加加100，成成本本增增加加10－20元，，因此此层层高高控控制制的的好好也也能能有有效效节节约约成成本本见见下下表表:地下下车车库库层层高高控控制制与与景景观观覆覆土土分析报告二、、成成本本因因素素分分析析技术指标对比项目名称分类层高控制项控制要点覆土浦江二期人防地下车库3700~4000结构高度:900尽量减小板厚及梁高机电布置让位其他项1.2管线设备高度：600停车空间净高：2200浦江一期无人防地下车库3500结构高度:7001.05管线设备高度：450停车空间净高：2200（局部：2000）

地杰无人防地下车库4800－5800结构高度:8001.0管线设备高度：700停车空间净高：3700分析报告二、、成成本本因因素素分分析析层高高控控制制要要点点：：分析报告二、、成成本本因因素素分分析析与与措措施施结合合柱柱网网要要求求控控制制结结构构梁梁高高及及板板厚厚，，降降低低结结构构高高度度。。综合合设设计计设设备备管管线线，，降降低低安安装装高高度度。。控制制行行车车道道的的最最小小净净高高，，够够用用即即可可。。不不需需过过于于浪浪费费。。结合合不不同同场场地地做做结结构构降降板板处处理理。。解解决决场场地地管管线线和和种种植植大大型型乔乔木木要要求求。。地杰杰项项目目降降板板示示意意2、地地下下车车库库埋埋深深与与景景观观覆覆土土分析报告二、、成成本本因因素素分分析析埋深深设设计计原原则则：：政政府府要要求求大大于于1m覆土土，，满满足足管管线线敷敷设设,满足足绿绿化化种种植植要要求求景观观覆覆土土:按1－1.2米厚厚度度控控制制，，需需要要种种大大树树时时，，可可局局部部堆堆土土。。地下下一一层层层层高高计计算算：：结构构层层高高计计算算：：梁高高（（800）+设备备高高度度（（600）+车道道净净高高（（2300）办办公公要要求求车车道道净净高高相相应应较较高高+降板板（（1200）（（景景观观覆覆土土要要求求））＝＝4900浦江二期剖面面分析梁高900设备高度600车库2200覆土：10002、地下车库埋埋深与景观覆覆土分析报告二、成本因素素分析车库净高2200梁高700xx一期剖面分析析建筑面层150设备高度450覆土1050将建筑主体地地下室埋深抬抬高至3米以内，减少少人防面积3、地下车库的的构造做法分析报告二、成本因素素分析设计原则:①集水井设置方方式②排排水沟及面层层设计③底板防水层集水井设计原原则：地下一层层高高计算：结构层高计算算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车车道净高相应应较高+降板（1200）（景观覆土土要求）＝4900给水井的布置置不影响车位位布置，宜靠靠墙设。或或靠柱敷设时时：单侧设排排水沟3、地下车库的的构造做法分析报告二、成本因素素分析②排水沟及面面层设计目前施工条件件决定不设地地漏。通常地地库多以明沟沟排水。底板板面层厚度常常规为200－300左右，厚度由由明沟长度所所决定。由于于地库比较干干燥没有大量量的排水。因因此建议合理理减少明沟坡坡度，将面层层控制在150内。关注明沟设置置方案，尽量量减少集水井井数量。减少明沟跨越越行车道。明明沟应靠墙设设置。应设置置在车位后方方或前后两个个车位中间。。在人员不到的的地方可不设设明沟盖板。。地下一层层高高计算：结构层高计算算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车车道净高相应应较高+降板（1200）（景观覆土土要求）＝4900③底板防水层地板防水做法法按公司惯例例施工时予以以取消（但施施工图不允许许）每平米可可节约30－40元。但应采取取施工措施，，提高混凝土土密实度，提提高自防水质质量。4、地库机电设设计控制分析报告二、成本因素素分析排风优化设计计：使用诱导导风机系统，，通风效果好好，节省风管管高度，节省省风机房面积积，一次性投投入较低可比比传统通风系系统省15－25％。安装简单单，围护方便便。利用地下庭院院，通过自然然补风，可以以减少甚至取取消机械补风风系统配置，，并进一步减减少机房面积积。因此地下下室利用自然然补风结合诱诱导风机系统统，可最大限限度地减少成成本投入和围围护费用。室内综合管线线优化设计：：在方案设计之之初进行讨论论，主动设计计机房及管线线走向，避免免施工图后期期被动选择机机房位置。管线设计尽可可能按直线布布置，减少转转弯分流，以以减少分管尺尺寸。管线设计尽量量避免或减少少交叉，且所所有主管线尽尽可能集中在在地库公共区区域，以方便便检修。地下一层层高高计算：结构层高计算算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车车道净高相应应较高+降板（1200）（景观覆土土要求）＝4900总结设置原则分析报告第三部分设置原则：分析报告三、总结小区的样板区区因为展示需需要，尽早开开放。结合工工期原因原则则上不设地下下车库。积极与政府部部门沟通，一一定程度地减减少车位数。。结合项目定定位合理设置置地面停车数数。尽可能减减少地下车库库的面积从而而在根本上节节约成本。积极与政府部部门沟通，尽尽可能少地核核准民防面积积，尽量设六六级二等，如如有可能多设设物资库人防工程（类类型、等级））普普通车库库基础上增加加的费用1.六级二等人员员掩蔽体工程程800元/平方米2.六级二等战备备物资库工程程600元/平方米3.五级二等人员员掩蔽体工程程1000元/平方米4.五级一等人员员掩蔽体工程程1500元/平方米5.五级专业队掩掩蔽工程1500元/平方米地下一层层高高计算：结构层高计算算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车车道净高相应应较高+降板（1200）（景观覆土土要求）＝4900设置原则：分析报告三、总结地下车库原则则上不建二层层以上，适当当可设置机械械车位。利用下沉庭院院进行补风从从而减少设备备投入及后期期围护。地下车库尽量量减少埋深，，控制绿化种种植，综合管管线埋设要求求。在项目设计方方案阶段，就就将地下车库库经济性设计计作为一个重重要控制节点点。力求在停停车率、结构构、机电设计计的合理性、、人防经济性性等方面取得得一个平衡点点。地下一层层高高计算：结构层高计算算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车车道净高相应应较高+降板（1200）（景观覆土土要求）＝4900可实现性+功能定位企业内部强规规审图要点国家规范问题：1、我们自己““粗心大意””，怎么办办？2、管理人员水水平层次不齐齐，怎么办？？3、管理人员经经验不足，怎怎么办？解决方案：1、策略-形成指引性文文件2、执行-表格式的会审审指引性文件：：1、流程：内部部评审-施工、监理单单位评审-交接-记录-反馈-落实2、评审审内容容-分专业业，涵涵盖易易错点点、规规范、、企业业内部部强规规评审：：是一个个论证证的过过程，，论证证不成成功则则是一一个寻寻求解解决方方案的的过程程。标准管管理程程序的的形成成-结果输输出标准管管理程程序的的形成成-结果输输出标准管管理程程序的的形成成-结果输输出标准管管理程程序的的形成成-结果输输出标准管管理程程序的的形成成-结果输输出标准管管理程程序的的形成成-结果输输出问题：：1、图纸纸变更更太多多，根根本不不知道道哪版版图是是新的的？2、人员员（含含设计计院人人员））变换换频繁繁，无无人知知晓变变更的的来源源？3、互相相推诿诿，口口头禅禅“我我不知知道””派标准管管理程程序的的形成成-设计院院图纸纸目录录与成本本相关关的案案例：：技术评评审-含钢量量钢筋混混凝土土结构构的配配筋是是否正正确及及每平平方米的的含钢钢量的的合理理性。。“每平平米钢钢筋含含量低低于限限额””惹的的祸启示：：图纸会会审需需要二二次回回馈。。案例：：某项项目分分期开开发地地库连连通口口爆裂裂。对工程程营造造过程程中的的重大大、专专项技技术方方案的的评审审，借借鉴专专家及及各方方资源源，确确保重重大、、专项项技术术方案案安全全、可可靠，，可操操作。。尤尤其是是“临临时性性”的的施工工措施施，更更应注注意。。审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管管理二、材材料与与样板板管理理（一））打样样-可实现现性工工作的的延续续案例某酒店店的设设计过过程中中，需需打样样的材材料多多达260多种，，设计计师对对材料料的设设计效效果要要求极极其严严格，，每种种材料料的反反复打打样平平均在在5次以上上，竭竭尽全全力满满足设设计要要求成成为工工作的的重点点。材材料样样板都都经设设计师师认可可后才才进行行施工工，在在材料料打样样过程程中与与设计计师共共同探探讨、、研究究寻找找共同同点，，以求求问题题的完完美解解决！！中餐厅厅部分分材料料样品品材料样样板打打样过过程中餐厅厅部分分材料料样品品材料样样板打打样过过程墙、地地面石石材的的打样样材料样样板打打样过过程铜雕刻刻制品品打样样材料样样板打打样过过程25*5雕花铜铜线10mm波纹铜铜板厚5mm厚铜板板50*10雕花铜线材料样板打打样过程启示打样是设计计意图可实实现的第一一步，如果果样品都做做不出来，，谈何实现现的效果呢呢！打样更是材材料控制的的首要工作作，设计、、工程、材材料部门均均应参与。。在此阶段形形成施工阶阶段的管理理标准，从从而为事中中控制打下下良好基础础。中餐厅木雕雕刻打样材料样板打打样过程（二）、样样板工程程管理施工样板先先行制度及及案例施工样板先先行制度，，将施工工工艺标准具具体化，将将高标准的的施工工艺艺贯彻到底底；分类样板工程名称部位幕墙幕墙工艺样板1#楼5层机电机电工艺样板1#楼7层精装修2#楼装修工艺样板2#楼4层1#楼装修工艺样板1#楼7层景观景观铺装工艺样板办公庭院内工艺样板-幕墙吊顶龙龙骨安装工艺样板-精装修基层层及管线安安装严格实施施施工样板先先行制度，，1月26日设计师到到现场查看看铺地样板板，其中3块样板提出出需做设计计调整，并并于2月13日出调整图图纸重新铺铺设3块样板。正在重新铺铺设调整后后的样板。。计划于4月3日完成。（三）样板板管理-固化程序（三）样板板管理-固化程序（三）样板板管理-固化程序通过建立工工程样板制制度对重要要分项工程程在大面施施工前、重重要部位、、关键节点点、新工艺艺新材料应应用等实行行板先行；；通过相关关职能部门门、设计单单位和公司司领导参加加样板的评评审，解决决施工中的的难点、重重点，确保保工程营造造品质得到到保障。样板应用样板确认以以后，由工工程管理部部对样板实实施进行总总结，对工工艺工法和和质量标准准进行交底底、固化，，要求施工工单位严格格执行，监监理单位监监督检查。。有多家施工工单位的工工序，工程程管理部应应组织相关关人员进行行样板学习习，统一做做法与标准准。通过样板实实景或影像像资料的展展示，为销销售工作提提供支撑。。（三）样板板管理-固化程序总结：从样样板工程计计划、过程程实施、过过程验收、、最终验收收等精细化化管理的手手段，可有有效保证样样板工程贯贯穿项目进进展的全过过程、采购计划表表合格供方外外采购物资资申请表设备进场验验收记录工程样板板过程验验收单工程样板板最终验验收单重点：建建立操作作表单。。（四）样样板层的的结构处处理方案案注：1.本节点适适用于中中间一层层精装修修样板施施工，其其余尚未未开始墙墙体砌筑筑;2.样板房墙墙体砌筑筑时应将将上层墙墙体砌筑筑但不允允许封顶顶，以防防止上部部梁结构构受力变变形影响响样板房房的墙体体；3.如果中间间结构分分两次验验收时，，填充墙墙砌筑分分界层也也应按此此节点施施工。非常规填填充墙封封顶方案案实景样板板房应做做为一个个完整的的项目来来管理，，除其进进度、质质量、成成本外，，还应考考虑其环环境的因因素，结结构、防防水、立立体施工工、看房房通道及及其对整整体项目目的影响响等等。。（五）样样板房管管理-程序审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理理四、工程程进度管管理材料进度度分析你是否碰碰到过如如下情况况：1、乙供的的材料迟迟迟不能能到场2、施工单单位内部部连材料料的进场场计划都都没有3、虽有计计划，但但由于品品质原因因屡屡被被退，导导致彻底失去去了供料料的动力力；4、施工单单位无力力支付材材料款（备料款款挪做他他用），，导致材材料商迟迟迟不发发货为保障材材料供应应不出问问题，甲甲方如何掌握采购购的主动动权？提前启动动招标采采购，绝绝大部分分材料提提前三个个月到半半年开始始招标；；在采购方方式上应采用甲供供的方式式，大宗宗材料即即使不甲甲供也采采取由甲甲方事先先进行招招标，确确定价格格和供应应商后再再委托乙乙方进行行采购的的“类甲甲供”方方式；并在合同中中明确约约定：一一旦材料料品质和和供应出出现问题题，甲方方有权立立即改为为甲供或或直接付付款。启示：凡事预则则立，尤尤其是关关键性节节点材料料，是掌掌控的要要点，避避免巧妇妇难为无无米之炊炊。1、进度计计划编制制的要素素《工程总体体进度计计划》编制时应应充分考考虑出图图时间、、施工工工艺、周周边环境境、季节节影响、、销售节节点等因因素；并并应明确确甲方或或乙方分分包工程程的进退退场时间间（包括括电梯、、消防系系统、空空调、防防水、铝铝合金、、通讯系系统、有有线电视视、高低低压配电电、室外外给水、、煤气、、景观、、室内精精装修等等等）2、计划实实施时各各部门的的协调程程序工程管理理部根据据《工程总体体进度计计划》制订工程程招标计计划、施施工单位位进场计计划、施施工图纸纸交付计计划以及及甲供材材料进场场计划，，并分别别抄送公公司其他他职能部部门等，，以便各各职能部部门根据据项目时时间要求求和工作作本身周周期安排排部门工工作计划划。在每每月的工工程月报报中对下下月需要要职能部部门的工工作列出出时间清清单，前前瞻性地地敦促和和协助职职能部门门完成相相关的工工作。2、计划编编制时需需注意的的具体事事项在进度计计划中，，施工图图出图时时间、施施工许可可证的取取得、项项目开工工、±00的完成时时间、主主体结顶顶、样板板房及样样板房装装修完成成、外架架拆除、、竣工验验收等工工作任务务节点是是具有里里程碑意意义的关关键节点点，故在在进度计计划的编编制时需需重点安安排。2、计划编编制时需需注意的的具体事事项按照正常常工期来来编排进进度计划划，工期期往往不不能满足足施工进进度总目目标的要要求，因因此需按按照施工工进度控控制总目目标来对对进度计计划的工工期进行行优化调调整。如如：按照照正常进进度工期期考虑，，施工许许可证的的办理需需占据关关键线路路的时间间，但由由于工期期压缩的的需要，，可通过过费率招招标、桩桩基的提提前开工工等方式式来减少少报建等等流程在在关键线线路的耗耗用时间间，从而而有效缩缩短工期期。2、计划编编制时需需注意的的具体事事项一味压缩缩工期将将造成工工程费用用的提高高，各分分部分项项工程的的合理工工期得不不到保证证也将造造成工程程质量和和安全文文明施工工管理的的失控。。因此，，在编排排进度计计划时需需要尽量量在工期期、质量量和费用用方面取取得平衡衡，在满满足进度度、质量量、费用用控制目目标基础础上编排排合理工工期，合合理安排排各项工工作任务务的起止止时间。。例如：：在未取取得施工工许可证证之前，，应合理理安排桩桩基础提提前施工工的时间间；如桩桩基础提提前施工工完毕，，而主包包单位迟迟迟不能能进场进进行主体体结构的的施工，，必将造造成桩机机设备和和资金的的闲置浪浪费。2、计划编编制时需需注意的的具体事事项进度计划划编排时时要考虑虑本项目目造价控控制水平平下所能能吸引到到的施工工单位的的进度控控制水平平，同时时还需要要考虑复复杂地质质条件、、建筑市市场劳动动力短缺缺、雨季季等气候候条件、、春节等等节假日日等不利利因素的的影响，，故施工工进度计计划的编编排要安安排应适适当、符符合实际际，既不不能太紧紧，又不不能太松松，计划划太紧造造成无法法完成，，计划太太松则不不能发挥挥施工效效率。2、计划编编制时需需注意的的具体事事项在工程施施工过程程中，各各分部分分项工程程之间存存在一定定的逻辑辑联系，，应通过过合理编编排，使使各分部部分项工工程在总总工期的的约束下下无缝搭搭接、穿穿插施工工，确保保主分包包单位各各施工班班组能够够组织连连续、均均衡作业业和流水水施工，，避免由由于工序序不能有有效搭接接以致大大型设备备的反复复进出场场、劳动动力停工工窝工严严重现象象的发生生。2、计划执执行时关关键要点点项目公司司须针对对影响进进度的因因素前瞻瞻性地采采取措施施，及及时办理理报批报报建等手手续，及及时解决决图纸供供应、甲甲方分包包、甲供供（包括括甲控））材料等等甲方要要协助的的问题。。监督监监理单位位检查施施工单位位的月进进度计划划及完成成情况，，检查现现场劳动动力安排排、机械械设备、、材料的的到位情情况，对对周、月月及总进进度控制制计划与与实际进进度进行行对比，，分析进进度滞后后的原因因，提出出追赶进进度的方方法，督督促监理理单位落落实各项项工作。。2、计划执执行时关关键要点点由于雨季季施工、、劳动力力和材料料短缺、、政府主主管部门门政策变变化等原原因仍有有可能造造成了进进度计划划的延误误，需要要对后续续进度计计划进行行调整，，并采取取工期补补救措施施，弥补补前期进进度延误误工期。。一旦发发现进度度滞后需需立即认认真分析析原因、、总结经经验并提提出改进进措施。。对技术术要求比比较复杂杂的关键键工序，，要督促促施工单单位制定定施工方方案并对对可能发发生的问问题制订订出相应应的对策策，以确确保进度度计划的的实现。。2、计划执执行时关关键要点点配套管线线施工前前，由工工程管理理部经理理负责组组织管线线综合协协调会，，邀请政政府相关关职能部部门、各各配套管管线设计计单位、、各配套套管线施施工单位位、公司司造价咨咨询公司司、总包包施工单单位和监监理单位位参加，，对各管管线施工工的先后后顺序和和相互衔衔接进行行明确。。当具备备施工条条件时，，工程管管理部应应督促管管线施工工单位按按时进场场施工。。4、案例重点分析析交叉工工作面，，明确过过程控制制节点某工程在在未完成成幕墙门门窗的情情况下即即大面积积开展精精装施工工，为保保证精装装的施工工条件，，如何分分解幕墙墙和机电电的施工工节点，，调整施施工顺序序，有效效的加快快精装修修的施工工？1）机电与与精装交交叉节点点分析与与目标①、为保保证卫生生间地坪坪施工，，先行铺铺设地暖暖管道，，1月20日已完成成所有地地暖保护护层的施施工；②、卫生生间给水水系统先先行施工工，保证证卫生间间防水施施工，1#楼将按计计划于4月10日前完成成给水系系统施工工。③、设定定吊顶内内管线施施工节点点，保证证吊顶封封板。1#楼将按计计划于4月30日完成吊吊顶内管管线施工工。2）幕墙门门窗工程程与精装装施工交交叉节点点分析与与目标①、设定定独立门门窗窗框框安装节节点，保保证厨房房、部分分卫生间间的墙面面石材施施工；2#楼3月10日、1#楼4月10日完成。。②、设定定幕墙体体系中门门窗框架架安装节节点，保保证石材材铺贴及及基层湿湿作业施施工；2#楼4月30日、1#楼5月30日完成。。③、设定定门窗洞洞口封闭闭节点，，保证精精装修收收尾（墙墙纸、木木制品））工作；；2#楼5月30日、1#楼6月30日完成。。3）设定独独立门窗窗窗框安安装节点点，保证证厨房、、部分卫卫生间的的墙面石石材施工工；4）设定幕幕墙体系系中门窗窗框架安安装节点点，保证证石材铺铺贴及基基层湿作作业施工工；管理精细细化所构构建工程程进度管管理体系系：（1）需对原有的基基准工期期标准进进行细化化和完善善，并根根据不同同的产品品类别分分别规定定相应的的工期标标准，并并对样板板房、样样板区的的完成时时间，屋屋面防水水、外围围护砌体体及各项项专业验验收的时时间应进进行相应应的规定定。（2）对工程进进度计划划的编制制方法和和编制深深度应进进行规定定，其中中控制性性进度计计划应要要求采用用网络图图或时标标网络图图进行编编制；对对进度计计划的审审批、执执行、调调整都应应进行规规定。（3）必须对工工程进度度计划的的实施情情况进行行动态跟跟踪和管管理，进进度计划划调整时时应对资资源投入入进行优优化平衡衡，妥善善处理好好进度、、成本和和质量的的关系。。重点：编编制进度度计划审审核要点点，指导导进度计计划审核核3.4工程进度度管理指指引2、劳动力力的组织织案例农业“双双抢”和和春节期期间的施施工劳动动力的安排排。我们该采采取哪些些措施来来避免工工人的流流失呢？案例事先摸底底鼓励施施工单位位选择远远区域的的劳务队伍；；鼓励施工工单位选选择长期期合作的的劳务队队伍；“加班””工资的的发放。。启示：必须深入入到一线线中才能能制定切切实有效效的策略略劳动力组组织案例例解析质量、进进度责任任状深入基层层，标段段管理员员在组织织施工帮帮组开会会在主体施施工阶段段，进度度上不来来，施工工单位人人员上报报数量又又很大，，于是进进行清点点。（清清点时间间上午6：30，连续三三天）每两天一一次的项项目经理理协调会会会议之后后夜间检检查施工工作业面面，清点点人数会议之后后夜间检检查施工工作业面面，清点点人数赶工期间间加班情情况部门组织织施工单单位领导导开会协协调小结：劳动力组组织的纠纠偏措施施一定是是有针对对性的，，一定是是有层次次的，也也是必须须始终保保持和坚坚持的。。问题与启启示：标准的工工日消耗耗从何而而来？1、定额靠靠谱吗？？2、经验数数值靠谱谱吗？3、那怎么么办？5）案例进进度度及劳动动力计划划工序施工周期（天）所需工日所需劳动力施工开始施工完成备注埋件、墙面龙骨及吊顶龙骨安装241200503月25日4月18日洞口封闭框料安装301500503月25日4月25日铝板系统墙面601500255月1日6月20日吊顶651500245月10日7月15日墙面玻璃及百叶906000674月30日7月30日阳台栏板系统1506750384月1日9月30日屋面

百叶及铝板401600405月1日6月10日钢结构及脚手架35700203月25日5月1日裙房301800605月30日6月30日5、进度管管控要点点1）主体施施工阶段段，应督督促施工工单位准准备几套套模板？？2）当主体体结构上上至几层层时，应应督促施施工单位位安装调调试井架或或人货笼笼等垂直直运输设设备？？为什么么？3）高层建建筑的外外架如何何搭设，，能有效效缩短总总工期，，为什么？？4）为加快快地下室室机电施施工进度度，应提提前做什什么工作作？总结：工工程进度度管理的的问题与与对策工程进度度控制的的重点是是三个方方面：一是进度度计划的的科学性性和严密密性。所所谓科学学就是计计划要与与施工技技术方案案和气候候条件紧紧密结合合。所谓谓严密，，是指不不但要排排细，能能检查好好执行，，而且要要进行跟跟踪管控控，并保保障落实实；二是要能能深刻了了解项目目，决策策时有一一定的前前瞻性，，能提前前做好准准备并采采取必要要措施，，以防患患未然，，减少风风险；三是要能能统筹安安排，从从平面和和空间上上创造各各种条件件，能合合理组织织人力、、物力，，安排好好人流、、物流，，提前组组织好施施工作业业区、外外围交通通道路、、材料堆堆场和物物料垂直直运输方方案，合合理安排排组团、、幢与幢幢之间的的进度差差，保障障工种和和组团之之间的流流水施工工，并想想方设法法减少资资源集中中使用带带来的各各种压力力。设计、成成本部门门的案例例分析案例分析析工程总包包招投标标的询标标过程中中，在询询标文件件制订阶阶段，项项目公司司成本部部提出““±0.000以下垂直直运输费费用不予予考虑””。请问可能能带来什什么隐患患？不靠塔吊吊运输，，人工降降效严重重同时无无法保证证快速施施工。总总包单位位即使承承诺该条条款也会会使双方方在后续续工作推推进中陷陷入被动动，影响响整体工工作推进进。针对这一一条款，，反映在在实际工工程施工工过程中中就是施施工方对对立情绪绪严重，，在初始始的清土土、垫层层、防水水、保护护层阶段段不愿意意启用吊吊车作业业，导致致吊车进进场时间间滞后、、影响效效率，延延误工程程进度。。当地一些些地产公公司确有有所见，，主要是是建设商商为降低低施工成成本制定定的，同同时作为为该条款款提出的的基础，，当地一一些开发发商在设设计阶段段即着力力控制设设计指标标，减少少地下车车库面积