物业管理经营机构框架及管理目标

物业管理经营机构框架及管理目标一、管理经营机构框架管理公司如受委托管理康宁小区，将以管理公司优秀的管理、专业物管、工程技术人才组成管理处管理架构，为小区提供优质的管理和良好的服务。小区的管理实行物业经理负责制，并辅以直线—职能制管理方式。管理处项目经理为小区管理的责任人和主要领导，各职能部门均在物业经理的领导下进行工作。纵向之间，操作员工对助理负责，助理对部门经理负责，部门经理向物业经理负责；横向之间，各部门分工合作，实行科学的网络流程管理，做到既协调动作，又相互制约。组织结构图如下：董事长行政人事部 物业部 保安部 工程部 财务部 经营部管理处1 管理处2康宁管理处保洁部 工程部 保安部 人事财务部管理处职责范围：1）负责对小区实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司客户部、工程部、护卫部等部门的指导和监督；2）贯彻执行公司制订的物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理；3）完成与公司签订的年度管理目标和经济指标；4）管理调配人员，保持各岗位的分工与协作；5）制定设施设备保养维修计划，定期对所有的公共设施和设备如供水、供电、消防、环保、机电设备、通讯、路灯、园林绿化、排水、车辆等实施维修养护并配置相当的管理人员。6） 负责业主单元的装修审批，协调违章处理和落实；7）负责开展丰富多彩的社区文化活动；8）负责拟定小区月工作计划；9）负责日检、周检工作，并做好记录，接受开发商和本公司、业主、物业使用人和业主委员会的监督检查；10）参加创建“大丰市物业管理示范小区”、“盐城市物业管理示范小区”、“全国物业管理示范小区”的考评工作，提高管理服务水平；11）小区的安全防范、消防管理工作；配专职护卫人员，24小时值勤承担门卫盘查外来人员及通出车辆等任务,确保小区安全。12）协调供水、供电、供气与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。13）理顺关系、协调各方。协助配合街道居委会，派出所、政府相关能部门管理好小区的治安、流动人口、消防、车辆、通讯等工作。14）维持业主的合法权益，并提供必要的有偿服务，努力为业主排忧解难。工程部职责范围：房屋、设备、设施的日常养护和定期维修，水、电气、设备、设施的运行、养护。护卫部职责范围：巡逻、门卫、消防、车辆管理人事财务职责范围：处理有关人事财务方面的工作。客户部职责范围：处理业主投诉，巡视、回访、跟踪监督作业人员业务。清扫、保洁、绿化管理。二、人员编制计划本着小区管理人员精干、高效、一专多能的原则，确定人员编制，详细之人员编制情况请参阅管理费成本测算。管理处配置管理人员8名，具体见下表：物业管理公司财务部管理处主管1名门卫2名

护卫部巡逻岗1名

维修工1名消防中控员1名

保洁2名三、管理服务目标总体目标：在委托有效期内把康宁小区建设成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区，在康宁小区达到硬件指标后，在开发商、业主委员会的协助下，第二年达到“大丰市物业管理示范小区”的目标，第三年达到“盐城市物业管理示范小区”的目标。分项管理指标：序号指标名称国家标准达标标准管理指标实施措施1房屋完好率98%以上100%分区负责，责任制人，实行日巡视制度，建立完善档案、资料，确保房屋完好率。房屋零修、急修接到维修信息，维修人员在10分钟内赶到现场维修、2100%100%零修工程，及时完成，急修工程不过夜，并建立回访制及时率度，做好回访记录。3维修工程质量100%100%分项监督，工程维修部严格把关，按照施工程序一步到合格率位，杜绝返工，并及时回访。4管理费收缴率98%98%超值服务，按规定收取管理服务费并定期公布收支情况，增大透明度，接受业主的监督。5绿化完好率95%98%以上建立专业绿化管理人员，进行对区内的绿化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小区四季常青。实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转6清洁、保洁率95%以上99%以上站及清洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。道路完好率7 95%以上及使用率8 化粪池、雨水井，95%以上污水井完好率9 排水管，明、暗95%以上沟渠完好率停车场、单车棚95%以上完好率路灯完好率95%以上公共文体设施、休息设施以及小98%以上品雕塑完好率13小区治安案件1%以下发生率14火灾发生率1%以下15违章发生率1%以下与处理率90%以上16业主有效投诉率2%以上与处理率95%以上17管理人员100%专业培训合格率18维修服务回访率95%以上

100%99%以上实行个人工作责任制，监督考核机制，制定各项维护、99%以上保养、巡视的管理制度，对市政公用配套设施进行编号入档管理，做好检查，定期清疏，讯期做好排水工作，100% 不因管理责任造成堵塞、溢漫。98%以上100%实行24小时护卫巡查制度，三级巡逻，管理中心24小1%以下时值班，技防、物防、人防三重相结合。组建护卫义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，0对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。建立三级交叉巡视制度，跟踪管理，加强装修户的监管，0及时发现，及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并100%建立相应的回访记录。1%以下以人