物业管理服务过程应当注意的法律问题课件

物业管理服务过程中

应当注意的法律问题梁新春合伙人律师

★

★单位：辽宁申扬律师事务所地址：沈阳市和平区北五经街十七号传真：024－22827654电话箱：lawexit@163.com一、需要明确的几个法律概念二、附属公共设施、设备的维护与维修及公共道路的维护三、保安的义务

一、需要明确的几个法律概念专有权：建筑物区分所有权的业主对专有部分享有的权利为专有所有权，即业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。共有权：建筑物区分所有权中的共有权，是指建筑物区分所有的共有人对共有部分享有的权利的总称。共有人：建筑物区分所有的共有人由整座建筑或一个小区内所有建筑中的业主组成。

某住宅小区入住时间为2006年8月31日，开发商在此前已经通知了所有的物业买受人。业主甲于2007年4月1日到物业公司办理入住手续，物业公司让他交一年的物业费，从06年8月31日起计算至07年8月30日止。业主甲认为物业费应当从其实际办理入住的时间即07年4月1日起计算，理由：该业主认为其未入住之前，没有享受到物业公司的服务，当然没有交付06年8月31日至07年4月1日这段时间物业费的义务。

没住凭什么让我交？

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业管理的三个法律特征在物业管理服务合同中，物业管理企业与业主形成的是对物业的委托管理关系，而非保管合同关系；物业管理企业提供服务的内容是，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理；物业管理企业服务的空间范围是物业的公共区域，业主的私人空间不在物业管理的范围内。二、附属公共设施、设备的维护与维修

及公共道路的维护物业公司是否应当承担赔偿责任？物业公司应当怎么做？2006年12月份，陈某路过小区一幢楼南面的自来水表井。井口用一水泥制盖板盖着，但水泥制盖板没盖全，只是虚盖了一半。不知情的陈某不慎一脚踏空，掉了进去，当时，左膝被摔伤动弹不得，被家人急送往医院，他的膝盖韧带拉伤造成八级伤残。出院后，陈某就为自己讨说法。可是，这个水表井究竟属于谁的呢？物业称属于自来水公司，而自来水公司则称还没有接管，不应该承担责任。各说各的理，为此，陈某便将小区物业公司、物业公司所属集团及自来水公司一起告到了法院，要求共同赔偿医疗费、误工费、残疾赔偿金等共计12万多元。所有者或者管理者举证责任自来水表井及井内相关设施属于小区业主所有，小区物业作为物业管理者，收取了业主的物业管理费，在自来水公司接管之前，就应当承担起维修、养护、管理的责任，因管理不善导致今天的后果，应当承担赔偿责任。同时陈某、小区物业及所属集团均没有证据证明自来水公司已经接管了该水表井，因此，责任应由小区物业承担。2007年9月底，东营市东城金汇小区进行暖气管道维修，该小区的物业管理公司在小区内的道路上挖了一个坑，占了路的大部分，但没有设置文字性的警示标志，只是象征性的在路上放置了一个枯萎的树枝当作横杆。10月12日晚，当小学生王军与同学一起在居民小区内骑车玩耍时，不小心摔进了沟内，被医院诊断为头皮裂伤，上中切牙缺损两颗。因赔偿问题双方未达成一致意见，原告遂诉至法院，要求判令该物业公司赔偿费用27476.6元。物业公司是否应当承担赔偿责任？物业公司所做的，有哪些不妥之处，物业公司应当怎么做？三、保安的义务女业主命丧豪宅案2007年7月21日上午9时许，钟某携带装了铁锤、卷尺的塑胶袋和几斤旧报纸，走到东海花园福禄居11栋地下车库入口处，对保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。保安员没有看清楚《出入证》，也没有要求钟某登记，即同意其进入车库。钟某先走到9楼，按了9E房的门铃，对保姆李某某称是来搞维修的。进屋后，钟某即将保姆杀害，在屋内找到一千多元现金和6部手机。庄加义家住江苏省淮安市新新家园小区，淮安市新新物业管理有限公司系该小区的物业管理企业，但双方未签订物业管理合同。2006年8月24日下午，庄加义私人车库被撬，存放在内的一辆美达牌电动车被盗。庄当即报案，公安机关作了接处警记录，新新物业公司也在巡查记录中作了记载。后庄向物业公司多次索赔未果，遂诉至淮安市清浦区人民法院，要求物业公司赔偿其电动车损失1700元。被告辩称，原告与被告是物业管理合同关系，而非保管合同关系，被告已经履行了正常的巡查义务，原告的诉讼请求于法无据，故请求法院驳回其诉讼请求。2003年11月15日凌晨4时30分许，原告之妻潘宝鸿发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。物业管理中的“保安”，其职责仅限于物业公共区域防范性安全保卫活动，目的是维护物业公共区域的秩序，为业