地产项目成本管理控制与招投标、合同管理

龙湖湖项项目目成成本本管管理理控控制制与与招招投投标标、、合合同同管管理理讲师师介介绍绍高级级工工程程师师；；一一级级建建造造师师；；重重庆庆市市造造价价协协会会第第二二届届理理事事会会常常务务理理事事；；原原重重庆庆龙龙湖湖地地产产发发展展有有限限公公司司总总经经济济师师；；12年龙龙湖湖工工作作经经历历，，在在成成本本控控制制管管理理和和合合同同、、招招投投标标管管理理方方面面有有比比较较深深刻刻的的体体会会。。内容龙湖的项目成成本管理龙湖招标投标标管理龙湖的合同管管理龙湖的项目成成本控制内容龙湖的项目成成本管理龙湖招标投标标管理龙湖的合同管管理龙湖的项目成成本控制问题：成本是怎样形形成的成本是什么时时候形成的房地产主要成成本费项主要费项：一、土地费用二、前期费用用三、建筑安装装成本（基础设施、、配套设施、、单体建安））四、开发间接接费五、营销费用用六、管理费七、财务费用用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用勘察、设计费报建费

三通一平费等

3配套设施费用学校、幼儿园、会所等4基础设施费用水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程

5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程7工程相关费用审计费造价咨询费

监理费、定额外检测费

物业前期介入费、维修基金8期间费用销售费用营销设施建造费

其他销售费用9财务费用贷款利息等、税金10管理费用员工工资、福利等建设部2000年9月18日发布《房地产开发项项目经济评价价方法》第四章第24条明确“开发建设投投资是指在开开发期内完成成房地产产品品开发建设所所需投入的各各项费用，主主要包括：土地费用、前前期工程费用用、基础设施施建设费用、、建筑安装工工程费用、公公共配套设施施建设费用、、开发间接费费用、财务费费用、管理费费用、销售费费用、开发期期税费、其他他费用以及不不可预见费用用等。”成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环环境影响房地产成成本的主要因因素自身管理能力力项目开发节奏奏/现场施工龙湖成本管理理的目的龙湖成本管理理的目的成本管理的目目的是保证成成本的支出获获得最大效益益----提升价值以经济合理性最大的成本提提升产品的竞竞争力，并形形成行业成本本优势。价值工程数据分析与储储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算成本管理工作作的重心提前前准确测算、步步跟踪、事事前定价、动动态反馈、及及时结算龙湖成本管理理体系思路龙湖成本管理理的目标目标：建立目标成本管理理为导向的成本本管理体系龙湖成本管理理的基本内容容----合理确定成本本与有效控制成本本目标成本管理理有什么作用用目标成本管理理的作用在于于心中有数；；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理理原则不仅限于成本本目标值本身身、更要关注注成本背后的的产品目标成本管理未来来的发展方向管理重心前移移方案优化管理理创新龙湖的成本管管理成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管管理体系龙湖成本管理理体系制度流流程方方法工工具具（工作指引、、作业指导书书）业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分分制度流程体体系成本模块：制度流程与管管理工具以项目为管理理对象项目的完全直直接开发成本测算分解项目期间成本测算分摊龙湖项目成本本管理的内容容集团公司重庆公司成都公司北京公司项目2项目1项目2项目1项目2项目1项目N项目N项目NN公司项目N龙湖集团组织织形式龙湖项目管理理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理理项目工程经理理项目成本经理理项目营销经理理项目财务经理理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监监项目1项目2项目3项目N龙湖项目部主主要职能产品研发定位位施工组织和管管控成本测算和控控制营销策划和销销售客户管理品质质保证实行项目管理理后公司和部部门职能公司土地竞拍、资资金保障、人人力资源部门掌握制度、流流程、方法、、工具的制定定和更新；整理资源、知知识沉淀；集公司资源协协助支持项目目工作，检查查监督项目工工作培训项目需要要的合格的经经理和专员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖目标成本本管理三大工工具1、目标成本测算算与分解2、投资分析模模型3、历史成本数数据库龙湖项目目标标成本测算和和分解目标成本测算算的条件经讨论确定的的方案或设计计图（规划指标表表、建筑标准准、产品配置置）相应项目工程程造价历史成成本数据市场价格及其其走势的准确确把握测算成本正向测算：测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据据库）测算方式（估算、概算算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格格水平；确定利润要求求；反推计算成本本目标成本测算算的方法目标成本是根据产品定定位、产品预预期售价和期期望利润，结结合目前市场场价格情况，，参考历史成成本数据资料料，并同时预预测未来价格格走向，预先制定并力力争控制的产产品成本目标成本作为为产品未来成本的控控制依据，是产品设计计、采购、施施工等整个项项目开发过程程的指导和控控制性文件，，是企业各部部门通过技术、经经济和管理等等措施的努力力，需要实现现的产品成本本的控制线龙湖目标成本本管理的阶段段土地投资论证证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段段目标成本(启动版)方案设计阶段段目标成本(方案版)初步设计阶段段目标成本(执行版)工程实施阶段段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本本目标成本形成成动态及责任成成本执行土地投资论证证阶段成本测测算责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套套提供土地信息息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算算通过满足拿地成本本要求未通过审定存档投资分析模型型总经理重新给给定成本值土地阶段成本本测算方法：：成本经验值估估算法参考成本经验验数据，用表表格组合来完完成土地投资论证证阶段成本测测算

成本费项科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

成本费项科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2200-2400建筑面积双拼毛坯2000-2200建筑面积联排1800-2000建筑面积叠拼多层1500-1600建筑面积普通

1600-1800建筑面积高档

小高层1600-1800建筑面积普通

1800-2000建筑面积高档

高层2000-2200建筑面积普通

2200-2400建筑面积高档

《项目目标成本本测算（土地地版）》只是土地投资资论证的一部部分；把《项目目标成本本测算（土地地版）》与项目其他预设模块块进入《项目投资经济济分析模型》进行指标分析析，为土地投投资提供决策策；审定的《项目目标成本本测算（土地地版）》将作为项目启启动阶段目标标成本的参照照依据。项目投资经济济分析模型模型是什么模型就是模拟拟项目整个运运作过程，通通过数据之间间的逻辑运算算，得出项目目的评价指标标，从而衡量量项目的优劣劣通过模型进行行项目的实时时跟踪，从而而了解项目收收益的动态变变化情况。模型的基本结结构模型由以下几几个模块组成成：基础数据据表、项目分分期情况、成成本测算、项项目进度及付付款计划、销销售及回款计计划、资金来来源及运用表表和现金流出出表。模型中基本财财务指标净现值指在项目计算算期内，按行行业基准折现现率或其他设设定折现率计计算的各年净净现金流量现现值之和。净净现值是一个个绝对指标，，项目的净现现值越大越好好。内部收益率是指项目投资资实际可望达达到的报酬率率，也是使投投资项目的净净现值等于零零时的折现率率。内部收益益率是一个相相对指标，项项目的内部收收益率越高越越好。现金成本收益益率指投入1元的成本项目目可以带来的的现金收入，，该指标不是是衡量项目收收益高低的指指标，而是衡衡量项目现金金收益情况的的指标。权益资本乘数数指项目的权益益资本与项目目总投资的比比值，该指标标反应的是1元的自有资金金的投入可以以驾驭多少元元的总投资，，该指标越大大越好。项目指标的衡衡量体系影响模型的主主要因素有三三个指标：项项目的内部收收益率；项目目的现金成本本收益率；项项目的权益资资本乘数分别从三个主主要的方面衡衡量项目的优优劣：项目的内部收收益率：从项项目动态收益益的角度；项目的现金成成本收益率：：从项目现金金流的角度；；项目的权益益资本乘数数：从权益益资本使用用效率的角角度建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米

35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

****项目工期延后对项目评价指标的影响

单位按原工期延期1年内部收益率％24.37%19.10%净现值元16,01713,756项目启动阶阶段成本测测算项目团队确定产品定定位和销售售价格、销销售进度研发部根据规划条条件和市市场定位进进行预案的的调整或重重新考虑方方案（产品品业态、标标准）造价采购部部项目目标成成本测算计划财务部部根据售价、、销售进度度、成本测测算、进行行财务指标标计算拿地以后项目团队对对拟建项目目进行详细策划，设定项目市市场定位、、产品定位位，明确项目经经济技术指指标、配置置标准、建建造标准、、交房标准准、主要设设备的档次次或品牌、、测算目标标成本、施施工安排、、工程进度度，材料供供应方案，，销售策划划，销售进进度等项目启动阶阶段成本测测算是对土土地投资论论证阶段目目标成本测测算的细化化项目启动阶阶段成本测测算带入经济模型后应达到或或超过土地地版的收益益指标；目的对项目进行行沙盘推演演，预见和决策策未来，设定产品品定位，营销销方案、实实施计划，，成本控制制，测算财财务指标，识别别项目风险险，提出预预案。项目团队明明确项目成成功标尺及及具体指标标，达成共共识项目启动阶阶段的成功功标志项目启动会会主要内容（（成果）《项目定位》《项目建造标标准》《体验区选址址、定位及及开放计划划》《项目一二级级计划》《项目分期、、材料供应应方式范围围》《项目目标成成本（启动动）》《项目合约规规划》《投资分析模模型（启动动）》设计阶段成成本测算和和分解工程部提供现场布布置方案提供施工用用水电以及及甲方临设设设置方案案初步施工方方案及土石石方平衡对对比提供方案、、初步设计计图提供产品建建造标准基础方案对对比造价采购部部目标成本分分解进行成本敏敏感性分析析编制合约规规划研发部计划财务部部财务指标计计算设计阶段成成本分解主主要是方案设计、、初步设计计阶段的成本本测算和分分解方案设计阶阶段是设计计阶段成本本控制的重点初步设计阶阶段目标成成本，目的的是形成详详细、准确确的目标成成本，经审审批后，是是项目的执行目标成本案例：方案设计阶段成本测测算及分解解分解依据：：甲方的发包包与采购计计划分解内容：：总目标分解解为每个合合同项的目目标目标成本分分解：按合同计划划分解目的将各费项成成本对应分解成未来可执执行的合同同随项目进展展，合约规规划逐步变变成真实的的合同和合合同造价序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费

研发部工程部三通一平费等

工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程

造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费

造价采购部监理费、定额外检测费

工程部物业前期介入费、维修基金

营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部

其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目实施阶阶段成本管管理工程部现场签证、、技术核定定的现场控控制、工程程质量和进进度的管控控、编制进进度计划提供施工图图设计变更的的控制、专专项工程的的优化造价采购部部签证变更的的费用审核核、专项工工程的成本本分析、动动态成本的的跟踪和回回顾、成本本调整研发部计划财务部部财务指标的的动态跟进进资金计划审审核互动动态成本：：是项目实施施过程中各各个单项合合同（费项项）的实际际成本与目目标成本的的控制结果果在工程招标标和签订合合同时，与与合约规划划对应；结合合同或或预算造价价对目标成本进行调整合同变更(包括：经济济签证、设设计变更、、技术洽商商）所产生生的合同金金额变化及及时对目标标成本进行行调整动态成本管管理动态成本的的组成动态成本=已结算合同同成本+未结算合同同成本+非合同性成成本+待发生成本本动态成本待发生成本本待发生费用用未签约合同同估价已发生成本本非合同性成成本合同性成本本已结算合同同成本未结算合同同成本合同金额结算调整(含签证变更更)合同金额预估结算调调整(含预估签证证变更)月度成本回回顾在目标成本本中对已发发生、已结结算的合同金额调整；对未发生合合同费项进进行清理、预估估在目标成本本中按已发发生、已结结算的费用用金额调整整；对未发发生费用进进行清理、、预估成本动态重重大事项及及预警成本管理异异常事项披披露重大招标进进展补充预算动动态状况（（含设计变变更及洽商商）结算异常情情况说明（（超合同额额及目标成成本、以及及其它异常情情况均需说说明）成本目标评评审成本研究及及其它测算算动态成本月月报内容序号

项目名称

目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额

与目标成本相比与上月相比

已发生合同额变化说明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五

维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态成本月月度状况表表工程竣工阶阶段成本管管理工程部审核工程竣竣工资料对合同相关关条款进行行评估对供应商进进行相关履履约评估设计总结造价采购部部与供应商进进行竣工结结算（含材材料供应结结算）编制竣工成成本并与目目标本（执行版版）比较研发部计划财务部部财务决算核算最终的的财务指标标项目竣工成成本，是指在项项目竣工验收时时点上，项目的的全部成本本，包括确认（结算算）的已发生成成本和预估（结算算）的未发生成成本。其费费项包括开开发成本、、营销费用用、管理费费用、财务务等全部成本费费用。将《项目竣工成成本》与《项目目标成成本（执行行版）》比较，分析析、说明差差异原因按规定格式式形成《项目成本总总结和分析析》一、基本情情况的概要要成本目标的的下达成本目标的的分解成本目标的的完成二、分解和和完成的对对比以费项为跟跟本、对目目标成本和和实际成本本各费项的的结构分解解、完成情情况进行对比分析析基本结论目标成本和和实际成本本的对比分分析三、分析说说明ABC分析敏感性分析析失败和成功功事例的分分析四、改进建建议如何做好成成本管理目前成本管管理的瓶颈颈和破解龙湖的历史史成本数据据库……目标成本编编制的重要要参考历史成本数数据库主要要内容包括：成本测算基基础资料开发成本汇汇总表总体分项工工程成本指指标单位工程建建安指标如何参考历历史成本测测算新项目目成本基础数据（（项目规划划指标表、、确定产品品交付标准准）确定总体各各费项成本本在历史成本本数据库中中查找预设单单位工程特特征指数、、体形系数，，确定单位位工程预设设成本结合产品标标准和当前前市场价格格情况对主主要材料、、人工费、规费费等进行调调整以下下变变化化规规律律限限于于主主体体及及粗粗装装修修参参考考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价0.50%-0.50%-0.10%0.10%基础础部部分分：：挖挖孔孔桩桩基基础础的的测测算算数数据据见见下下表表参考考指指标标A类高高层层（（主主体体））钢钢筋筋47.72千克克、、水水泥泥86.69千克克、、预预拌拌砼砼0.33立方方B类高高层层（（主主体体））钢钢筋筋53.79千克克、、水水泥泥75.73千克克、、预预拌拌砼砼0.35立方方当窗窗墙墙比比为为0.28，体体型型系系数数为为0.28时，，主主体体结结构构及及粗粗装装修修部部分分的的造造价价基基数数约约为为1内容容龙湖湖的的项项目目成成本本管管理理龙湖湖招招标标投投标标管管理理龙湖湖的的合合同同管管理理龙湖湖的的项项目目成成本本控控制制项目目成成本本控控制制的的原原则则成本本控控制制的的目目标标原原则则不是是最最低低而而是是合合理理成本本控控制制的的核核心心是是合合理理的的成成本本获获得得最最大大效效益益成本本测算算过过程程的控控制制分分为为：：·投资资论论证证阶阶段段测测算算·设计计阶阶段段控控制制执行行过过程程的控控制制主主要要是是施施工工阶阶段段控控制制成本本控控制制包括括成成本本测算算过过程程的控控制制和和执行行过过程程的控控制制房地地产产项项目目土土地地投投资资论论证证·根据据提提供供的的土土地地信信息息，，确确定定拟拟取取得得地地块块的的项项目目定定位位·结合合市市场场需需求求对对不不同同业业态态使使用用功功能能建建筑筑面面积积的的合合理理配置置·参考考类类似似业业态态工工程程项项目目历历史史经经验验数数据据编编制制投投资资估估算算，，利用用投投资资分分析析模模型型测算算控控制制土土地地成成本本·结合合周周边边环环境境、、相相邻邻项项目目售售价价、、市市场场需需求求等等情情况况论证项项目目投投资资可可行行性性投资资论论证证阶阶段段的的控控制制（概概念念设设计计））方案案设设计计初步设计计（扩初初设计））施工图设设计（产品设设计确定定产品成成本）项目设计计阶段的的控制投资决策策至初步步设计阶阶段，通过对对设计方方案的比比较，本本阶段成成本控制制的效果果约为75%～80%，控制成成本的阻阻力最小小，控制制成本需需要的成成本最低低深化设计计至施工工图设计计阶段，，通过对对建筑标标准的比比较，本本阶段成成本控制制的效果果约为15%～20%施工图设设计结束束至施工工阶段（（实施阶阶段），，通过对对施工方方案的比比较，本本阶段成成本控制制效果约约为5%以内，控制成成本阻力力较大，，控制的的成本较较高设计阶段段投资控控制效果果概念设计施工/安装使用控制的效效果控制的阻阻力控制的成成本主要控制价值区101方案设计计控制要要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断102重点关注注：产品定位位，不同产产品比例例的搭配配，产品品功能、、配置、、标准，，主要设设计选型型，建筑筑平面，，建筑装装饰交付付标准，，停车方方式及比比率，小小区供配配电方式式…对业态和和户型的的多方案案设计比比较，通通过比较较确定单单体平面面和户型型；通过过对建筑筑面积、、套内面面积、公公摊面积积的比例例测算，，确定最最合理户型型和户型型搭配从从而获得得最大得得房率和和销售面面积。在容积率率指标控控制面积积，结合合市场需需求对不不同业态态建筑面面积的合合理配置置，建多多少高层层、建多多少多层层、建多多少商业业、建多多少别墅墅、建多多少花园园洋房；；配置那那些基础础设施和和配套设设施，获获得最大大销售额额和高额额利润。。注意设计计作品和和产品的的关系比较高层层与小高高层的成成本案例：某某项目目指标如如下，方方案设计计阶段没没有充分分利用建建筑密度度指标规规划利润润贡献大大的产品品，规划划建8栋高层，，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层与高高层、花花园洋房房的成本本比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额设计计确定限额额设计控控制指标标限额设计计是按照照批准的的设计任任务书及及投资估估算控制制设计，，对设计计规模、、设计标标准、工工程数量量和预算算指标等等各方面面的控制制凡是能进进行定量量综合的的设计内内容，均均要通过过计算确确定，要充分分考虑施施工的可可能性和和经济性性。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计建筑设计计方面根据初步步设计图图纸对规划建筑面积积、销售建筑面积积、造价建筑面积积进行计计算比较较，尽量量减少公公摊面积积增大得得房率。。控制单体体建筑的的特徵指指数，包包括：外外墙周长长、面积积系数，，门窗面面积系数数、窗墙墙比、窗窗地比指指标、体型系数数等对节能能保温、、消防、、抗震设设计标准准的影响响。控制建筑筑设计标标准，控控制单体体工程配配置标准准；比较较外墙保保温材料料和作法法，门窗窗材质、、标准；；外装饰饰材料的的选择搭搭配，室室内不同同公共部部分装修修标准、、装饰材材料的选选择搭配配，在满满足必要使用用功能的同时成成本最合合理。产品定位位结构设计计方面基础选型型、埋深深和布置应应合理楼面恒、、活荷载载及梁的的线荷载载，梁、、柱或墙墙的集中中荷载取值值合理，，安全系系数取值值合理主体结构构布置、、结构体体系选型型合理，，梁、柱柱、板钢钢筋配筋筋计算配配置合理理人防地下下室结构构选型应应正确，，设计荷荷载取值值、结构构计算与与构造强电设计计方面主要电气负荷荷指标配配置、供供电范围围、变压器器台数合合理进出线通通道是否合理理设备选择择、出线线回路计计算电流流、断路路器容量量和电缆缆截面配配置合理理发电机供供电范围围、容量量和台数数选择合合理敷设方式式和路径径、出线线回路、、线缆型型号截面面经济合合理弱电设计计方面弱电各系系统功能能和设备选选型合理理各系统管管线走向向布置合合理给排水设设计方面面设计参数数合理、计算指指标经济济；系统统流程合合理设备房设设置位置置及设备备布置合合理、使使用及维维护方便便主要的设设备材料料选用经经济合理理综合管网网方案，，包括：：道路工工程、雨雨污水工工程、雨雨污水处处理、强强弱电管管网、给给水管道道工程等等的走向向作法进进行造价价分析比比较，使使布置、走走向、作作法更合合理，挖沟的的土石方方量最小小。编制概算算，对投投资进行行控制。。景观工程程控制软硬景面面积比例例，包括水水体面积积，铺装装面积，，乔木、、灌木、、草坪面面积的比比例。确定项目目骨干树树种、基基调树种种电梯住宅宅的公摊摊面积经经济分析析公摊面积积的组成成垂直通道道：楼梯梯间、电电梯井、、垃圾道道、通风风井、管管道井、、提物井井、室外外楼梯；；墙体面积积：本幢幢楼各套套与公共共建筑之之间的分分隔墙和和整幢房房屋外墙墙水平投投影面积积总和的的二分之之一；设备用房房和管理理用房：：幢内共共同使用用的设备备用房，，辅助或或管理用用房，供供本幢使使用的其其他共同同使用的的面积对公摊面面积（公公摊系数数）的管管控第一，要要明确规规范的刚刚性要求求；第二，根根据项目目档次定定位和顾顾客价值值敏感度度，设定定大堂、、电梯间间、公共共走道的的合理尺尺度；第三、从从技术角角度通过过各公摊摊部位的的相对位位置的调调整、对对单个公公摊部位位的局部部优化降降低公摊摊。影响公摊摊系数的的因素公摊系数数＝公摊摊面积/套内面积积公摊系数数第一层层次的影影响因素素是建筑业态态超高层住住宅、写写字楼＞＞高层公公寓＞花花园洋房房＞叠拼拼别墅＞＞联排别别墅＞独独栋别墅墅公摊系数数第二层层次的影影响因素素是公摊面积积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用价值值工程控控制投资资投资测算算过程中中设计阶阶段测算算，这一一阶段运运用价值值工程分分析，确确定合理理功能，，有效控控制投资资。价值工程程是把技术术与经济济结合起起来的管管理技术术，通过过对产品品的功能能分析，，达到产产品适当当的价值值，以最最低的成成本去实实现产品品的必要要功能。。如何有效效提高产产品的价价值功能F成本C1、功能不不变，成成本下降降2、功能大大幅提高高，成本本略有增增加3、功能提提高，成成本降低低4、功能略略有降低低，成本本大幅降降低5、成本不不变，功功能提高高如何有效效提高产产品的价价值表中的价价值不是是从价值值构成的的角度来来理解的的，而是是从功能能角度出出发理解解价值的的，表现现为功能能与成本本之比；；成本也不不是一般般意义上上的成本本，它是是构成产品寿命命周期的的成本