商业地产设计的鱼骨模式（PPT）

商业地地产为为商业业流通通搭建建一个个实体体平台台研讨目目的:建立对对商业业地产产共同同认知知的平平台为什么么需要要建立立有效效的设设计模模式社区商业购物中心商业综合体专业市场旅游地产泛商业地产商业地产主要类型1、商业业地产产概述述——商业地地产的的分类类西郊百联购物中心证大大拇指广场南方百联购物中心正大广场大宁国际商业广场正大广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡湖创邑·老码头创邑·幸福湾其他分类方式按规模分类物业型综合体普通MALL型综合体百货型商业综合体连锁型商业综合体按物业类别<3万平方米3万~10万平方米10万~30万平米>30万平方米都市型区域型近郊型按区位分类1、商业业地产产概述述——商业地地产的的分类类弘基地产模式万达地产模式宝龙地产模式颐高地产模式典型商业地产模式大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业商业运营商占主导，长期持有部分物业，通过持续经营获得持续商业收益通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售万达地产（三益设计）宝龙地产颐高地产弘基地产（三益设计）1、商业业地产产概述述——商业地地产的的分类类持有型型物业业明显显增加加大项目目呈现现集中中放量量商业与与地产产迈向向深度度合作作大中型型城市市开发发布局局多中中心化化二、三三线城城市将将成为为投资资新热热点外资进进入方方式趋趋于多多样化化三、四四线城城市对对住区区配套套商业业的关关注加加大1、商业业地产产概述述——商业地地产的的发展展趋势势2、商业业地产产的特特质长线盈盈利融资风风险主题设设定专业服服务共同利利益3、商业业地产产的特特征地产的的形形态特特征强地域域性（（城城市住住宅为为载体体）强基础础性（（城城市商商业的的基础础））强日常常性（（经经营内内容日日常化化））强集成成性（（资资源整整合，，一次次性开开发））地产的的操作特特征操作主主体（（商商业地地产开开发商商））操作手手段（（以以市政政规划划为主主））操作模模式（（开开发经经营高高度统统一））服务业业态（（链链接式式、业业态全全））市场程程度（（市市场化化程度度较高高））地产的的运运营特特征社区商商业的的成功功启动动依赖赖于成成熟的的住宅宅环境境聚人在在先，，消费费与升升值在在后的的循环环经营营开发发利用“商业锚锚”的预热热作用用进行行开发发的模模式地产的的多多主体体特征征开发主主体经营主主体管理理主主体体消费主体体地产的复复杂性性特征多元的产产业链操操作繁杂的产产业链运运做多变的运运营与管管理利益的长长短期博博弈地产的创创新性性特征内向型服服务过渡渡为外向向型服务务由依附型型过渡为为独立型型商业形形态关注“主力店”与“品牌效应应”倡导业态态业种细细分与差差异化经经营制造社区区城市公公共活动动与生活活方式中中心创造人性性化、多多元化、、新奇化化空间体体验只有经营营的成功功才是设设计的成成功如何评价价商业地地产设计计成功的出出售背后后，是艰艰难的招招商过程程，症结结何在？？招商开业业后，商商家却纷纷纷选择择撤场，，为什么么？面对强势势主力店店的整改改清单，，商家如如何选择择？100%的出租率率却得不不到预期期的经营营回报，，怎么办办？美轮美奂奂的设计计换不来来旺盛的的人气，什么原原因？——

商业如何精准定位？——

经营权谁来掌控？——

如何在强势商业集团面前把握主动权？——

如何遴选合适的业态与业种群？——

如何走出商业设计的误区？4、不火的的商业的的背后从来就不不只是设设计问题题商业地产产设计商业地产产从前期期项目定定位到后后期经营营管理是是一个完完整系统统的操作作过程，，商业地地产的开开发应当当建立在在系统化化分析与与理性操操作平台台基础上上，将各各个环节节之间有有效的串串联、衔衔接与配配合，进进而形成成完整的的商业系系统支撑撑体系。。QONE商业定位位对建筑筑设计的的影响难题一一个精准准的商业业定位，，必然从从一份实实效的商商业调研研报告开开始，商商业调研研报告的的基本内内容包括括：宏观观市场的的研究、、区域市市场深化化研究、、经济数数据调研研、消费费市场调调研等。。在商业前前期调研研的这些些诸多内内容中，，有四个个关键项项目必须须明确：：目标商商户定位位调研、、投资小小业主定定位调研研、零售售市场供供求状态态调研、、产品设设计调研研。这四四项调研研为一个个精准的的商业定定位打下下坚实的的基础。。商业定位位的五个个方面:1.目标市场场消费商圈圈2.客户群体体消费群/投资群/商户群3.经营模式式差异化（（主题、、方式、、业态））4.规模消费能力力/规划指标标5.形象时尚坐标标/地方文脉脉消费商圈圈构成：：主圈--65％的顾客客；小型商店店主圈在在0.8公里以内内，步行行10分钟；大型商场场主圈在在5公里以内内，任何何交通工工具20分钟以内内。次圈--25％顾客；；小型商店店主圈在在1.5公里以内内，步行行20分钟；大型商场场主圈在在8公里以内内，任何何交通工工具40分钟以内内。边圈--10％顾客；；小型商店店主圈在在1.5公里以外外，步行行20分钟以上上；大型商场场主圈在在8公里以外外，任何何交通工工具40分钟以上上。商圈辐射射范围：：包括一一级商圈圈、次级级商圈辐辐射范围围；1、目标市市场目标市场场的考虑虑因素：：城市发展展状况：：包括GDP指数，人人口分布布，产业业结构等等等；项目所在在区域商商贸状况况：包括括商品交交易状况况，恩格格尔系数数；居民收入入及消费费构成等等。人流研究究：人流流数量，，停留时时间，每每次消费费，对不不同类别别的需求求（吃、、喝、玩玩、乐））等；2、客户群群体消费群、、投资群群、商户户群消费群体体定位必必须与所所处区域域功能相相联；必须做好好客源重重叠分析析和规划划；消费群考虑地域域差异、、宗教，，民族族，年龄龄，性别别等；寻找消费费者偏爱爱程度高高的商场场吸引点点；逛商场频频度是影影响商场场人流的的关键；；投资群投资类型型、租金金范围及及交纳方方式等，，即投资资动向；；经营时间间、营业业时间、、辐射范范围等；；商户群设店商家家的选址址意向；；设店商家家的设店店标准；；百货店、、大连锁锁店或快快餐集团团的个别别需要；；3、经营模模式主题、方方式、业业态主题的确确立是经经营模式式选择的的第一步步；主题的确确立应遵遵循差异异化原则则，即商商业主题题必须众众不同，，独具个个性。多元的经经营主题题以自然景景观为主主题：日日本博多多水城、、南京水水游城；；以人文景景观为主主题：上上海新天天地、杭杭州新天天地；以城市RBD休闲娱乐乐为主题题；以营造城城市24小时活力力为主题题；主题差异异与主题题创新相相辅相成成运动主题题、科幻幻主题、、娱乐主主题、文文化主题题等；主题的差差异性影影响店铺铺组合的的差异性性；主题的差差异性影影响建筑筑风格与与经营模模式。3、经营模模式人文环境境与主题题定位济南省府府前街（（三益设设计）——城市政治治文化中中心区的的综合性性商业项项目——延续地方方文脉特特质，打打造现代代商业模模式山东省府府前街改改造后将将依然保保留古建建筑风貌貌，功能能定位以以商业为为主，兼兼有人防防、办公公等设施施。在主主题定位位方面做做了如下下尝试：：●在建建筑群体体的总体体规划方方面，延延续了泉泉城济南南传统民民居的合合院文化化，以院院落设计计为主题题，串联联起不同同的功能能单元，，还原传传统的邻邻里式交交往模式式；●在建筑筑的单体体设计中中，借鉴鉴了济南南历史文文化名街街芙蓉街街的城市市改造经经验，以以现代简简洁的造造型手法法再现传传统民居居的坡顶顶、翘屋屋脊脊、格窗窗等地方方性语言言，并有有机融入入到现代代城市的的整体氛氛围中；；●以门门式造造型暗暗喻地地块的的政治治经济济文化化中心心的城城市窗窗口作作用，，将商商业人人流自自然引引入到到整体体的空空间序序列中中。济南省省府前前街(鸟瞰图图)济南省省府前前街(透视图图)济南省省府前前街（（内景景图））济南省省府前前街(透视图图)3、经营营模式式自然资资源与与主题题定位位日本福福冈博博多水水城（（CanalCity）这个占占地250万平方方英尺尺的巨巨大综综合型型建筑筑物形形似峡峡谷状状，位位于一一条新新开辟辟的运运河两两岸。。整个个商城城显现现出浓浓郁的的西方方建筑筑色彩彩，融融饭店店、办办公和和贸易易等多多种功功能为为一体体，是是当地地举办办大型型节日日庆典典、商商品市市场推推广及及社区区公益益表演演的最最佳场场所。。围绕绕水道道商城城内部部分为为5大主题题区域域，分分别命命名为为：星星际天天地、、月亮亮步道道、地地球步步道、、海洋洋世界界和太太阳广广场，，游客客们可可以通通过商商场内内特有有的拱拱廊往往返运运河两两岸。。项目位位置：：日本本福冈冈县占地面面积：：约23万平方方米建筑面面积：：26.7万平方方米日本福福冈博博多水水城日本福福冈博博多水水城（（卫星星图））经营方方式服服务于于商业业主题题；经营方方式与与商业业主题题相互互促进进、相相得益益彰；；3、经营营模式式场内商商铺既既不出出售也也不出出租，，完全全由开开发商商自己己经营营管理理；自营根据企企业实实力、、经营营目标标、承承受风风险能能力等等因素素一般般可以以采用用以下下几种种方式式：经营方方式委托管管理公公司进进行经经营管管理统一招招租部分经经营租租赁加加部分分出售售店中店店时差分分租售后包包租多种租租赁形形式组组合场内商商铺既既不出出售也也不出出租，，将由由专业业管理理公司司进行行经营营管理理。将场内内铺位位或专专柜统统一出出租给给实际际用家家，所所有者者获取取租金金收益益，实实际用用家负负责经经营，，获取取经营营收益益。一定面面积的的商铺铺用于于出售售，一一部分分面积积的商商铺用用于出出租，，也可可能余余留一一部分分面积积的商商铺自自营。。是一种种高档档的档档位出出租形形式，，与档档位出出租的的差异异在于于档位位是全全开放放式的的，店店中店店是在在一个个大的的商业业空间间中划划分出出一个个个小小的独独立的的封闭闭型的的集中中的档档位空空间。。利用不不同业业态、、不同同营业业时间间要求求进行行时段段季节节性的的时差差租赁赁，通通过运运用各各种业业态不不同经经营时时间的的交叉叉，可可以使使商铺铺的时时间价价值得得到最最大体体现，，为投投资者者或实实际用用家取取得更更好的的效果果。将商场场内一一定面面积商商铺分分割成成多个个独立立产权权的销销售单单元进进行出出售，，并向向购买买者作作出一一定的的投资资回报报承诺诺。包包括“返租回回报”“带租约约销售售”“利润共共享”“保底分分红”。依据市市场需需求，，灵活活运用用多种种租赁赁组合合形式式，达达到利利润最最大化化。3、经营营模式式经营方方式经营方方式案案例：：徐家汇汇弘基基休闲闲广场场(三益设设计)小店面面分租租，统统一经经营权权，形形成以以餐饮饮为主主的特特色化化经营营模式式。建筑规规模：：1.5万平方方米建设地地点：：上上海市市徐汇汇区徐徐家汇汇设计时时间：：1999年建成时时间：：2000年徐家汇汇弘基基休闲闲广场场位于于繁华华的徐徐家汇汇商业业区虹虹桥路路恭城城路转转角处处，广广场基基地面面积35343平方米米，绿绿化覆覆盖达达46.3%，是一一座集集餐饮饮、娱娱乐、、休闲闲为一一体的的综合合性广广场。。徐家家汇弘弘基休休闲广广场是是一个个真正正的美美食天天地，，汇聚聚了全全国各各地风风味的的餐馆馆和酒酒吧，，同时时广场场也为为徐家家汇地地区带带来大大片绿绿地，，改善善了商商业中中心的的环境境，与与肇嘉嘉浜路路绿化化带遥遥相呼呼应，，象一一条绿绿色长长廊上上的宝宝石，，使徐徐家汇汇逐步步成为为一个个绿化化覆盖盖率较较高的的休闲闲商业业区。。徐家汇汇弘基基休闲闲广场场（三三益设设计））3、经营营模式式经营业业态[定位位优势势]当地常常住居居民人人口较较多，，在弘弘基文文化休休闲广广场３３公里里范围围内分分布较较集中中，有有良好好的消消费人人群优优势；当地社社区大大型的的商业业卖场场和多多样化化的娱娱乐场场所比比较缺缺乏，，弘基基文化化休闲闲广场场的休休闲娱娱乐场场所对对此是是一个个很好好的填填补。。当地居居民较较为看看重的的服务务、质质量、、品牌牌，是是弘基基文化化休闲闲广场场的优优势所所在。。当地地日益益开发发的商商品住住宅将将入迁迁中高高收入入水平平的业业主，，弘基基文化化休闲闲广场场对他他们来来说是是一个个很好好的综综合配配套商商业设设施；随着当当地商商品房房建造造的力力度加加强，，中高高消费费者势势必逐逐渐增增加，，其总总体消消费水水平也也将随随之逐逐渐提提高，，有利利于良良好的的商业业业态态发展展；弘基文文化休休闲广广场的的餐饮饮业态态可以以适应应大学学生多多层次次、多多口味味、多多选择择的餐餐饮特特点，，休闲闲娱乐乐场所所的增增设可可以适适当满满足大大学生生的娱娱乐需需求，，商铺铺的开开设，，一定定程度度上对对大学学生们们购物物不便便、商商品挑挑选余余地不不大的的现状状的一种很很好的的补充充；弘基文文化休休闲广广场的的中低低档的的商品品市场场定位位，符符合大大学生生们消消费支支出低低、消消费选选择价价廉物物美的的特征。案例1：弘基商商业模模式——上大弘基文文化休休闲广广场：上海大大学城城商圈圈之先先锋(三三益设设计)上大弘弘基休闲广场集集文化化消费费、餐餐饮美美食、、休闲闲娱乐乐、购购物于于一体体，是由由上海弘弘基商商业管管理公公司将将城市市的文文化休休闲广广场商商业业业态，，向城城郊接接合部部进行的的延伸。商业业广场场建成成后极大地地丰富富、繁繁荣了城郊接接合部部的商商业功功能。。目前前，弘弘基文文化休休闲广广场内内陆续续开业业的商商铺，，每天天都吸吸引了了渴望望现代代商业业设施施的周围居民们们前来来，一一些人人称弘弘基文文化休休闲广广场是是当地的“城隍庙庙”。上大弘弘基文文化休休闲广广场(手绘稿稿)上大弘弘基文文化休休闲广广场(内街透视)上大弘基文文化休闲广广场(鸟瞰)上大弘基文文化休闲广广场(总平)上大弘基文文化休闲广广场（三益益设计）案例2：徐州东城国国际花园城城商业中心心（（三益设设计）——城市副中心心的超大性性商业综合合体项目住宅区——居民需要完善的的生活配套套和区域商商业中心区域商业综综合体管委会——办公商务人人员需要商务用用房及餐饮饮休闲设施施酒店公寓及及商务办公公高铁及高速速——外来人员目的性消费费及路过性性消费目的性专业业性卖场3、经营模式式经营业态徐州东城国国际花园城城商业中心心（三益益设计）3、经营模式式经营业态徐州东城国国际花园城城商业中心心(商业街)徐州东城国国际花园城城商业中心心(超市)徐州东城国国际花园城城商业中心心(五星级酒店店和办公楼)徐州东城国国际花园城城商业中心心（三益益设计）4、规模商圈范围确确定后，可可根据区域域产业结构构、行业发发展态势、、消费市场场容量，初初步确定项项目经营规规模；项目经营规规模在通过过商圈分析析后，通过过一定的宏宏观量化计计算也可得得出：购买力决定定规模公式式：规模=商圈购买力力－圈圈内竞争分分流购买力力一个不可忽忽视的指标标：城市经经济技术指指标城市总体规规划，一开开始就设定定了商业成成功的起跑跑线；经济技术指指标规模与与定位规模模的比较：：面积不足足？面积积过剩？市场潜在需需求分析——整合出一个个结构丰富富的综合产产业链结构构5、形象形象的定位位依据：主主题定位，，经营管理理企业的品品牌形象定定位。作为商业市市场竞争的的主体，要要始终保持持统一的主主题形象和和品牌形象象；形象的作用用不容忽视视：以时尚展示示打造和树树立城市“时尚坐标”、“咨询坐标”的形象定位位，维护持持久的竞争争力；定期的展示示性和推广广是一种重重要的途径径，包括产产品价格质质量服务、、促销策略略等；形象的建筑筑设计语言言：形状、、结构、颜颜色、购物物气氛经营营、场内购购物环境、、布局设计计、橱窗设设计、形象象展示、广广告等；商业建筑本本身是一个个形象广告告系统。5、形象形象案例1上海新天地地土地面积：：3万平方米总建筑面积积：57,000平方米项目概况：：上海新天地地位于上海海市中心，，毗邻高雅雅、繁华的的淮海中路路以及黄陂陂南路地铁铁站。上海海新天地以以「传统与与现代结合合」为设计计理念，用用现代技术术保留了建建于20世纪初期的的石库门老老建筑。项目定位：：上海新天地地的定位经经历了三个个阶段的深深化。第一阶段：：强调综合合性，将餐餐饮、娱乐乐、购物和和旅游、文文化等功能能全部集在在一起，填填补了市场场空白；第二阶段：：将该项目目打造成上上海市中心心具有历史史文化特色色的都市旅旅游景点；；第三阶段：：让新天地地成为一个个国际交流流和聚会的的地点。上海新天地地5、形象形象案例2上海复地城城隍庙广场场（三益设设计）——以豫园的传传统建筑式式样为蓝本本，以庭院院化空间布布局满足现现代商业与与旅游的需需求。设计计以仿古建建筑为主，，部分建筑筑体量较大大。沿方浜浜中路步行行街则以传传统二层建建筑和少量量欧式建筑筑为主，街街道尺度宜宜人。上海复地城城隍庙广场场(夜景)上海复地城城隍庙广场场(内街透视)上海复地城城隍庙广场场(透视)上海复地城城隍庙广场场(透视)上海复地城城隍庙广场场（三益设设计）5、形象形象案例3创邑·老码头改造造（三益设设计）——创意产业园园的改造与与设计该项目原来来是上海油油脂厂。其其位置距离离上海的母母亲河黄浦浦江仅30米，其改造造思路：第一，做一一个现代的的、时尚的的、前沿的的建筑；第二，保存存老的纪念念性的构件件。这里要要让新与旧旧共存、融融合，让人人们在情感感上有一个个很好的延延续。本项目规划划由多种商商业形态交交织共融。。5，6层的建筑物物改造成设设计类创意意产业园，，部分楼层层可远眺浦浦江，景观观资源丰富富，可改造造休闲类的的俱乐部或或会所，中中部广场区区域新建一一个典型石石窟门风格格建筑，室室内为特色色西餐酒吧吧，室外为为大型水上上秀场，是是本项目的的最大亮点点！同时，，周边建筑筑改造为特特色服饰和和精品展示示店，沿外外马路建筑筑楼层较低低，改造重重点为以特特色餐饮，，酒吧为主主的商业街街。随着世世博的临近近，本项目目的实施，，一方面填填补了外滩滩和世博会会基地之间间的空白区区域，将外外滩的时尚尚元素和城城市形象功功能进行延延伸拓展，，同时，与与隔江相望望的小陆家家嘴也形成成呼应，将将新时代时时尚气息的的休闲商业业中心与小小陆家嘴金金融商务区区形成城市市功能的互互补。整个项目以以装饰、加加固为主，，其中局部部混凝土构构件与钢结结构交杂，，配以部分分木质构件件，构成整整个项目的的现代基调调。面砖，，钢材，涂涂料的色彩彩变换运用用，以及各各种材料在在细部上的的巧妙组合合，使现代代风格中又又融入了英英式老厂房房的浓郁味味道，辅之之以广场中中心与海派派石库门的的建筑呼应应，使整个个项目大气气又不失柔柔和，现代代的同时兼兼俱些许“老气”的沧桑。上海创邑·老码码头(夜景)上海创邑·老码码头(透视)上海创邑·老码头（三三益设计））QTWO商业经营模模式对设计计的影响难题二经营权是所所有权的一一种权能，，即不变更更生产资料料的所有制制性质,依法占有、、支配和使使用所有者者的生产资资料和商品品的权利。。在商业运运做中，卖卖还是不卖卖的关键问问题实际是是一个对经经营权的认认识问题，，无数成功功的商业模模式昭示着着一条永恒恒定律：掌掌握经营权权是兴盛商商业的关键键。1、“持有”——国际上商业业运营的成成熟做法从国际成熟熟经验来看看，在国外外开发商通通常是商业业地产运营营商，包括括大型零售售商、专门门的商业开开发商、房房地产开发发商、甚至至是保险公公司、基金金会等。由由于健全的的金融体系系支持，这这些商业地地产运营商商在完成商商业地产的的开发后通通常都是自自己持有物物业、只租租不售。他他们委托专专业的商业业管理公司司对物业进进行运营管管理，商业业管理公司司的核心职职能是通过过专业的运运营管理，，为进场商商户提供一一个一流的的经营环境境，塑造强强势卖场品品牌，不断断提升物业业价值，获获得不断上上升的租金金回报，最最终通过在在资本市场场上市实现现商业地产产的终极价价值。因此此国外商业业地产的收收益主要来来自于物业业销售和租租金的收益益，商业地地产运营商商更看重的的是长期利利益，他们们通过长期期持有物业业，使物业业持续增值值。著名名如如美美国国拉拉斯斯维维加加斯斯商商业业物物业业，，开开发发商商根根据据物物业业所所在在区区位位确确定定采采取取何何种种方方式式运运营营。。拉拉斯斯维维加加斯斯大大道道区区域域客客流流量量大大，，娱娱乐乐业业非非常常发发达达，，因因此此，，此此区区域域的的商商业业地地产产都都采采取取了了开开发发商商持持有有的的运运营营形形式式，，基基本本无无商商业业物物业业出出售售。。2、我国本土化化的商业运作作模式运做模式特色分析只售不租出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。售后招商：对投资者的权益很难保障。先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。又售又租部分租部分卖，出租部分起示范作用分割产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。由于商业地产产耗资巨大，，周期较长，，因此融资问问题是商业地地产开发的瓶瓶颈。基于目目前的实际国国情与政策体体系，开发商商尝试通过多多种形式实现现商业运做进进而顺利完成成融资，常见形式有以以下几类：2、我国本土化化的商业运作作模式>>>商业成功的黄黄金法则——掌握经营权随着市场走向向成熟，开发发商的融资渠渠道逐渐拓宽宽，这种产权权式商铺也将将逐渐退出历历史舞台，最最终持有型商商铺应该是商商业地产的主主轴。但是鉴鉴于国内商业业地产发展的的历史和现状状，这一过程程可能持续的的时间将很长长，我们将拭拭目以待。QTHREE招商对设计的的影响难题三主力店的入驻驻对商家是喜喜是悲，不仅仅要看主力店店本身的名气气与效力，还还应以全局的的眼光衡量主主力店在整体体经营中发挥挥的作用，最最终的目的，，就要寻求一一个相对稳定定的动态平衡衡，在这一平平衡中，能够够化解风险，，制造利润，，取得最佳的的投资回报，，形成可持续续发展的良性性运做。百货店[太平洋百货、、百盛、巴黎黎春天、富安安百货、铜锣锣湾百货等]大型综合超市市[家乐福、易卖卖得、大润发发、沃尔玛、、好又多、欧欧尚、易出莲莲花等]专业店[国美电器、红红星美凯龙、、百脑汇汇、百安居等等]专卖店[迪卡侬、卓依依尔女装、协协亨手机、雪雪姬美素、SPORT100等]餐饮类商家[味千拉面、棒棒约翰、永和和豆浆等]娱乐类商家：：[汤姆熊电玩世世界、玩具反反斗城等]1、成功实现主主力店招商是是项目整体成成功的关键判断主力店的的三个标准强大的商业号号召力与良好好的商业信誉誉一支稳健的商商业运营团队队具有招商的可可靠性，不轻轻易撤场主力店的分类类主力店招商前前置在项目整体定定位完成后，，就应当确定定下具体的主主力店类型，，并在商业规规划前期完成成主力店的招招商工作，以以更快的解决决诸多结构平平衡问题中的的主要制约点点。由于主力店所所处的位置、、所占的面积积、所需要的的停车位和货货运通道等因因素对商业建建筑设计产生生重要影响。。因此，主力力店的招商前前置，可以确确立正确的空空间设计思路路。1、成功实现主力力店招商是项项目整体成功功的关键2、合理确定主力力店与经营散散户之间的关关系面积比例主力店的引入入是为了促进进散户的经营营主力店和散户户的经营面积积、租金收入入是彼此消长长的关系合理的购物中中心中，主力力店面积可为为30%~50%楼层设置将主力店设置置于中等楼层层，既保证其其有一个相对对理想的经营营位置，又能能为散户赢得得更为有利的的商业楼层，，同时为商家家争取更多的的投资回报利利润。3、商业的平衡术术低风险中低风险中高风险高风险风险低利润中低利润中高利润高利润主力店零售百货类次主力店酒楼、小型专专卖超市、折折扣店专卖店批发零售个体店连锁品牌店、、便利店业态风险和利利润成正比例例商业地产的本本质是金融地地产，其运营营需要诸多的的结构平衡共共同实现：品牌店铺与一一般店铺的平平衡；强承租户与弱弱承租户的平平衡；大型租户与小小型散户的平平衡；长期租户与短短期租户的平平衡；白天运营与夜夜晚运营的平平衡；业态与业种配配置的效益平平衡；“剑有双刃，刀刀走偏锋”商业的主要租租金收入来自自于各种中小小型店铺，中中小型店铺经经营灵活，赢赢利能力高，，平均租金水水平远远高于于主力店，是是商业主要租租金收入的贡贡献者；但是是也应注意商商家租赁面积积与租金体系系的平衡问题题。建立最高高利润与最低低风险的平衡衡点就要找出出最佳的投资资回报方式；；合理的投资资回报方式应应从低风险出出发，制造出出高利润；平衡规则一：：业态风险与与利润成正比比；平衡规则二：：建立利润风风险平衡点；；案例分析：3、商业的平衡衡术万达商业广场场——定单地产型通过定单地产产概念的导入入，引入沃尔尔玛、苏宁电电器等超级主主力店，其中中超级主力店店所占面积很很大，超过总总面积的50%，这样使得商商业租金收益益变低，但同同时也将了风风险，收益比比较稳定。连锁化发展的的万达集团其其核心能力在在于通过城市市运营获得土土地增值效益益，并通过与与国外基金合合作，解决前前期的资金问问题，大面积积的主力店虽虽然造成了租租金收入较低低，但能实现现稳定连锁化化发展。对于于总体开发规规模不大的商商业地产开发发商来说，万万达模式是一一种不可克隆隆的商业模式式。日景透视夜景鸟瞰南京万达商业业广场(三益设计)三益的“鱼鱼骨模式”——商业地产设计计模式的反思思1、商业开发的的流程及弊端端以前多数的商商业开发流程程拿地——建筑设计公司司——商业定位(商业策划公司司或自己团队队)——招商（商业管管理顾问公司司或自己团队队）——销售（销售代代理公司）——运营——再开发。弊端(1)拿到地后盲目目进行设计，，导致无法满满足经营商家家的设店要求求，后期投资资成本增加；；(2)将广告策划等等同于商业策策划，导致商商业项目的业业态定位缺失失；(3)后期招商忽视视了定位的控控制作用，出出现招商混乱乱，空间设计计不符合设店店需求，导致致建筑设计乃乃至施工的反反复与翻工；；(4)开发过程不同同的主体分阶阶段介入时，，各个环节专专业缺乏沟通通平台，无法法保证专业化化介入的深度度，项目整体体的控制与把把握难以保证证。适宜的商业开开发模式：(1)专业化的服务务主体的高度度集中与整合合；(2)投资、策划、、设计、招商商、运营、管管理——全程一体，专专业协同(3)以商业策划与与先导；(4)以建筑设计为为纽带；(5)以招商运营为为核心；2、适宜的商业业地产开发模模式3、设计模式的的修正——全程一体，专专业协同“鱼骨模式”的核心全程一体：从前期项目定定位到后期的的经营管理的的全程一体化化服务，在商商业项目的开开发过程各个个环节由不同同专家提供专专业支撑，各各个环节之间间进行有效串串联、衔接与与配合；专业协同：不同业态的商商业专家和不不同专业的设设计专家在系系统体系下协协同工作，保保证服务水平平的专业化深深度和对项目目的整体把握握；商业择地立项前期商业调研与策划精确的商业定位基本运营模式的选择与确立初步商业模型