国际体育交流中心项目市场研究及定位策划汇报课件

北京龙潭湖国际体育交流中心项目

市场研究及定位策划汇报北京龙潭湖国际体育交流中心项目

市场研究及定位策划汇报（万平方米）A地块B地块C地块总计占地面积0.953.533.087.56建筑面积1.897.062.47万（容积率0.8）11.426.16万（容积率2.0）15.212（万平方米）A地块B地块C地块总计占地面积0.953.533

一、基本条件分析

二、项目定位策划

三、开发运营策略

四、动态投资测算

3

一、基本条件分析

二、项目定位策划

三、开发运营策略

地缘格局

商业环境

人文资源

优势劣势

一、基本条件分析

4地缘格局

商业环境

人文资源

优势劣势

一、基本条件分析

本项目南城崇文区天坛红桥地缘格局5本项目南城崇文区天坛红桥地缘格局53#商务、办公星光大道配套居住休闲、运动、娱乐1#2#地缘格局63#商务、办公星光大道配套居住休闲、运动、娱乐1#2#地缘格商业环境崇文门商圈红桥市场方庄商业区永外文体批发区批发商业与大众消费型商业、专业商业交叉分布，商贸氛围浓厚。传统零售商业档次正逐步提升，商业零售与休闲娱乐、文化的融合在崇文门商圈蓬勃开展。以红桥、四块玉、永外为据点的批发/专业商业正悄然展开新一轮的提升与整合。7商业环境崇文门商圈红桥市场方庄永外文体批发区批发商业与大众消区域商业的升级换代，商业物业档次、品质的持续提升。体育商业氛围有待依托奥运机遇，实现产业升级。商业环境8区域商业的升级换代，商业物业档次、品质的持续提升。商业环境82006年，崇文区A级及以上和主要旅游区（点）全年实现营业收入2.64亿元，比上年增长32.9%；全年共接待游客839.34万人次，比上年增长49.2%，其中，境外游客77.75万人次，比上年增长2.0%。人文资源9人文资源9人文资源北京游乐园国家体育总局10人文资源北京游乐园国家体育总局10地域局限性交通条件商业原始环境人口密度地块形状弱點優勢人文旅游资源体育产业背景体育商业商务环境物业持有经营优势劣势11地域局限性弱點優勢人文旅游资源优势劣势11基本定位思路

项目发展定位

产品策划构想

二、项目定位策划12基本定位思路

项目发展定位

产品策划构想

二、项目定位策划1思路一：借势

借助周边北京游乐园、天坛及红桥市场、体育相关企事业单位的资源优势，将区域资源纳入项目整个商业消费链条之中，将劣势转化为优势！基本定位思路13思路一：借势

借助周边北京游乐园、天坛及红桥市场、体育相关企思路二：突破

针对项目交通及周边消费人口及商业环境的劣势，本项目必需创造差异化亮点，突破项目区域，形成更为广阔的吸引力和影响力！基本定位思路14思路二：突破

针对项目交通及周边消费人口及商业环境的劣势，本思路三：成长

项目的长期持有经营属性，使得我们必须关注商业物业持续经营的价值，基于长远的考虑进行商业运营规划基本定位思路15思路三：成长

项目的长期持有经营属性，使得我们必须关注商业物北京游乐园就是本项目的娱乐主力店!借势－游乐园与北京游乐园形成互补的运动健康商业内容，将能够共同促进区域繁荣!16北京游乐园就是本项目的娱乐主力店!借势－游乐园与北京游乐园形奥运商机无限市场前景借势－奥运17奥运商机无限市场前景借势－奥运17体育商业零售，本项目具有较好的市场发展基础。

各类体育相关企事业单位，必将带来日益增加的商务需求。体育商业市场基础

体育相关企事业单位借势－体育氛围18体育商业零售，本项目具有较好的市场发展基础。

各类体育相关生态特点与区域环境一脉相承；

生态化的商业空间可以成为项目的差异化亮点，也是本项目的优势条件所在。借势－生态19生态特点与区域环境一脉相承；

生态化的商业空间可以成为项目的周边古老的人文资源以及众多的教育文化资源。

充裕的、飞速发展的旅游资源。借势－文化20周边古老的人文资源以及众多的教育文化资源。

充裕的、飞速发展突破－差异化突破市场局限前沿运动体验设施，创造消费新体验。特色商业内容，吸引市场关注。个性定制配套服务，形成品质差异化。全新商业主题，领航商业市场。21突破－差异化突破市场局限前沿运动体验设施，创造消费新体验成长－全方位启迪商业未来全面满足消费者的未来生活所需。前沿运动体验娱乐，创造消费新体验。舒适生态购物设计，公园里的商业。完善休闲配套，实现物业综合价值。潮流时尚文化，生生不息的魅力。22成长－全方位启迪商业未来全面满足消费者的未来生活所需。前成长－商业环境舒适的商业环境，多彩的商业空间，是商业项目赢得未来的基础。23成长－商业环境舒适的商业环境，多彩的商业空间，是商业项目赢得成长－体育体育与商业的结合是现代商业发展的必然趋势和特点；2008奥运将带来新一轮的体育消费热潮。24成长－体育体育与商业的结合是现代商业发展的必然趋势和特点；2成长－文化独特的商业文化，为商业项目的持续发展提供原动力。25成长－文化独特的商业文化，为商业项目的持续发展提供原动力。2项目主题定位DreamSportsPARK梦幻运动公园26项目主题定位DreamSportsPARK梦幻运动公园2项目发展诉求

国际体育商业生态示范区

体育商业发展之中国模式27项目发展诉求

国际体育商业生态示范区

体育商业发展功能物业组合商业零售－满足休闲生活所需运动娱乐－

创造消费新体验商务配套－

全方位满足访客所需28功能物业组合商业零售－满足休闲生活所需运动娱乐－

创造消费新IMAX是一家世界上处于领先地位的娱乐技术公司，始终引领70毫米15齿孔巨幕电影市场（15/70）。IMAX影院网络是目前世界上覆盖面最广的巨幕影院网，实际囊括该市场100％份额。自1970年这一媒介问世以来，超过7亿观众欣赏了IMAX影片。现在，每年约有7千万观众访问IMAX影院。截止2002年年底，全世界32个国家中，共有232家IMAX影院在运营，在今后几年，还将有52家IMAX影院计划开张。IMAX品牌就是巨幕电影的代名词。产品策划构想－“IMAX”29IMAX是一家世界上处于领先地位的娱乐技术公司，始终引领70“IMAX”的文化突破以“IMAX”电影文化作为本项目文化定位的表达与体现以“IMAX”巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传统商业形态IMAXExperience是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银幕最高可高达8层楼房，伴以12000瓦的数字音响，IMAX技术将使您身临万象，感受极限。“IMAX”以其张力和魅力，使全世界7亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院娱乐30“IMAX”的文化突破以“IMAX”电影文化作为本项目文化“IMAX”消费市场特征IMAX电影以科学探索、好莱坞大片两大类型为主，对其自身做出清晰的定位。IMAX主要以科学探索类影片吸引着广泛的观众群体，不仅抓住孩子们善于幻想、对未来的渴望与追求，引导青少年对自然与科学进行探索，也充分满足了成年人对未知、神秘世界的探求欲望，并兼顾了家庭休闲娱乐功能，老少咸宜。对好莱坞大片的重新制作是IMAX影片近年来又一成功突破。针对现代新兴电影观众和年轻时尚人群，利用好莱坞大片自身具备的号召力，重新加工制作出更具震撼与感受力的体验式影片，丰富、提升了IMAX电影的功能，和观赏性。IMAX电影以神秘、探索为主题，不少影片还配有相关知识、指导手册，关联产品众多，非常具有市场潜力。31“IMAX”消费市场特征IMAX电影以科学探索、好莱坞大片“IMAX”商用模式“IMAX3DMPX”放映系统适用于300-400座的影院，屏幕为高13.5米（IMAX巨幕最高可达24米）。影院规模一般为宽21.6米，深24.3米，与普通350座影院相当。本项目可引进的会是“IMAX”的商业巨幕放映系统“IMAX3DMPX”，该系统主要由mpx放映系统、IMAX影院音响系统、IMAX3DMPX银幕系统、标准偏振眼镜等组成，适用于IMAX标准建筑。32“IMAX”商用模式“IMAX3DMPX”放映系统适“IMAX”经营介绍IMAX票价及片源目前国内IMAX票价DMR大片(由传统35mm影片转制或专门以IMAX标准制作)－￥80/人次原版片（以科学记录片和体验式影片为主）－￥40-￥50/人次片源：DMR大片目前国内已引入4部，并不断引入中；迪斯尼作为IMAX的拥护者，不仅将以往经典影片以IMAX格式重新制作，新片也将专门发行IMAX版本；目前IMAX影片已近200部，原版片国内已有近30部；每年新增片源20多部。 例如：星球大战前传二：克隆人的进攻阿波罗13黑客帝国二、三哈里波特三猫女33“IMAX”经营介绍33“IMAX”经营介绍34“IMAX”经营介绍34“IMAX”经营介绍IMAX影院目前国内及港台状况

已开业：上海和平影都内IMAX厅，和平影都位于上海市人民广场西藏南路，临近福州路，与来福士购物中心相连。日常每日三场，每场1-2部片，日场以包场为主，夜场以大片放映为主。上海科技馆，上海浦东黑龙江省科技馆，哈尔滨市太阳岛风景区入口香港太空馆台湾：台北两家、高雄、台中正在筹备或即将将开业（2007）：东莞科技馆上海某模拟驾驶中心、香港国际机场北京中国电影博物馆35“IMAX”经营介绍35“IMAX”影院形式IMAX3DMPX影院形式IMAX单厅影院不仅可以放映IMAX3D电影，在与IMAX沟通确认的前提下也可以放映传统2D电影，且不需添加新的放映设备，一般建筑规模在600平米。含IMAX影厅的多厅影院为了降低运营成本，提升效益，IMAX影院可采取多厅影院的形式。本项目建议采取6-8厅以IMAX影厅为主的经营规模，一方面充分发挥品牌效应，一方面为消费者提供更多选择。36“IMAX”影院形式IMAX3DMPX影院形式36“IMAX”的投资模式与运营成本IMAX的投资方式国际上IMAX影院投资方式有以下几种：开发商投资影视娱乐业投资商投资IMAX公司投资几方共同投资 目前国内商业IMAX影院投资方式主要采取先期开发商投资、后期专业院线公司运营的方式，以期项目能够快速启动，带动整体招商和营销。IMAX投资组成引入IMAX3DMPX系统需要投资：放映系统（不包括运费，FOB多伦多） 150万美元每年服务计划、保养和替换部件 5.5万美元其它 5万美元37“IMAX”的投资模式与运营成本IMAX的投资方式37经济效益目前在欧美运营的IMAX影院，当年客流达到25万人次时，可有20％的投资回报；而根据目前国内票价和经营成本初步测算，当年客流量达到18万时，IMAX影院即可有30%以上的投资回报，这还不包括影院其他影厅及周边产业的收入。经营者经营IMAX影院的收入来源主要为票房收入，同时根据影片类型及来源，IMAX公司将对影片票房采用分成方式收取拷贝租用费，传统IMAX影片为票房的11-15％，DMR电影（大片）为20-25％左右。考虑到本项目临近北京自然博物馆、天坛公园、北京游乐园等设施，IMAX电影主题与之均相契合，有较有利的团体包场经营条件。除IMAX电影的票房收入外，IMAX相关文化、科技、生活产品（影碟、原声唱片、影音器材、海报、电影主题衣帽、饰品、摆设/装置、玩具/玩偶、模型、轻餐饮等），以及附加的广告、活动均可带来可观的收入。本项目设计采取外包经营方式，外包价格为此项目投资保本价格。38经济效益目前在欧美运营的IMAX影院，当年客流达到25万人次对项目收益的提升力IMAX影院直接所需面积为600平方米，加上直接与之相关产业经营展示面积1400平方米，周边产业及间接相关产业经营面积1000平方米，整个IMAX电影文化主题部分为3000平方米。从IMAX在全世界开设的多功能影院于商业购物场所的经营情况来看，商场在招商与销售方面获得空前的商业价值，IMAX的进驻带动了的实力主力机构的入驻（比如大型超市、百货等），在此之后，得到大量投资者的青睐，商铺销售价格的提升就是最好商业价值的体现。对于本项目，主力商家的进驻与后期商铺的销售是开发商最关心的问题，可以设想，结合IMAX采用“文化+地产”的模式对与项目主力商家的谈判及最终进驻是有优势的；为项目后期租/售价格的提升带来更大空间。预期项目开业时商业用房售价可大幅度提升。39对项目收益的提升力IMAX影院直接所需面积为600平方米，加“IMAX”的文化突破文化“IMAX”购物餐饮娱乐以文化休闲消费为主旨，集多功能于一体的新型商业中心，融合多种消费乐趣于整体环境中，打造南城休闲文化及购物的新境地旧有商业模式购物休闲娱乐现代新型商业中心模式餐饮文化其他新业态其他新业态40“IMAX”的文化突破“IMAX”购物餐饮娱乐旧有商业“IMAX”的文化突破提升“

IMAX

”城市印象项目整体形象项目物业价值作为国际娱乐的顶级品牌，巨幕电影“IMAX”在华北地区的首次引入，进将会大大改变和提升北京南城带给人们的整体印象，有力聚合北京地区甚至旅游市场消费者来此游逛、休闲、消费与国际名牌合作，项目整体将焕然一新，拥有更广泛的知名度，有利于开发商进一步开拓商业房地产市场，增强企业竞争力项目形象、品质直接提升，将会有更多国内外知名商户进驻和得到投资者的关注，同时也会吸引更多当地人前来消费。拥有良好的市场支撑，项目整体收益定可冲高经营城市制造焦点41“IMAX”的文化突破提升“IMAX”城市印象作为产品策划构想－明星餐饮街-影视文化与影视明星的联合42产品策划构想－明星餐饮街-影视文化与影视明星的联合42产品策划构想－极限运动走廊整合众多青年人群喜爱和关注的极限项目于项目商业之内，并通过赛事、俱乐部等形式带动市场关注，打造差异化吸引力。

U板轮滑

极限运动的代名词43产品策划构想－极限运动走廊整合众多青年人群喜爱和关注的极限项攀岩

攀岩运动具有时代感，是最酷的运动之一。攀岩又被称作“岩壁上的芭蕾”，攀爬者轻盈的动作，矫健的身姿给人以美的享受。

与传统的广告牌相比，其趣味性和动感的表现力能吸引大部分路人的注意力，甚至驻足观看。

攀岩运动的前卫和时尚，可以为品牌形象注入更多的健康和活力。

44攀岩

攀岩运动具有时代感，是最酷的运动之一。攀岩又被称作“飞天蹦极球飞天蹦极球坐在飞天蹦极球座椅上，您就可以在一个充满氦气的大气球的带领下飞上天空。到达一定的高度后，再通过绞盘机或人力把球拉回地面，从而实现载人升空再返回地面的运动过程。这种让人一步登天的运动，因有其特殊的冒险娱乐性，是众多青少年所喜爱的运动之一。45飞天蹦极球飞天蹦极球45弹跳飞人此产品是以普通“欧洲蹦极”为基础，由世界“奥林匹克运动器材发明”金牌三次获得者富兰克贝尔先生发明设计，是一种集体育运动和娱乐健身为一体的器械。由于其适合的年龄段广、参与性强、安全性高、场地要求低、使用范围广等诸多优点，一经推出便深受好评，不但给游客带来了欢乐，也给经营者带来了不错的收益。主要指标：1、钢架交叉结构。占地面积8.5米×8.5米，高8.7米。该设备易拆卸、易挪动、易保管、不需要任何地面施工。2、750瓦电机4台，用电均为220伏。3、安全垫设备：该垫铺设在四个方向，有效地保护乘客安全，同时辅助完成弹跳。4、弹力绳：每一面8根。玩法及安全性

首先，由工作人员为乘客系好安全带，然后开启电机收缩牵引绳，使弹力绳受力。释放瞬间游客忽高忽低，翻转腾挪，尤如跳高场上的名将，体操场上的冠军。46弹跳飞人主要指标：玩法及安全性46太空球太空球是一项新兴的极限运动。英文名称为Zorb,该运动最早起源于新西兰，并在欧美迅速流行。太空球由一个充满压缩空气的塑料气球(直径3米）组成，气球内部还装有一个直径为2米的塑料球。人从一个井状洞口钻入气球，这个洞口也为里面的人提供足够的空气。如果人钻入气球从山坡、河流往下滚，离心力会使人紧贴球壁，所以人不会在球内乱滚。气球还有50厘米厚的气垫，在气球碰撞物体和在高低不平的地方滚动时，会起缓冲作用，使人在里面很安全，不会受伤。人在滚动的时候会感觉心跳加速，非常刺激。香港影星成龙在其主演的影片《亚洲飞鹰》中曾经使用该球，给人留下深刻印象。太空球是继攀岩、蹦极之后又一新兴热点项目，安全可靠，惊险刺激。适合于各种旅游风景区、水上乐园、滑雪场、滑沙场以及儿童乐园等地。47太空球47充气攀岩提到攀岩出现在您脑海中的一定是全副武装的运动员攀爬在悬崖峭壁上景象，现如今随着人造岩壁的出现，此项运动已得到推广普及，受到更多人的青睐。但参与此项运动的人群也多半集中在身强力壮的年轻人。趣味攀岩是充气式软体攀岩，集合了攀梯、软梯、攀网和单绳引体攀登四种玩法于一体，使得4至30岁不同年龄层的人都可以加入到此项运动中来，体会此项运动的魅力。该产品主体高度为8.8米，选用高强度经编PVC涂布，并经反复加强，大大提高了其使用寿命。在攀岩主体下方是一个8×8平方米的保护气垫，可同时供八个人分别玩4种不同的攀登，使您在体会攀岩乐趣的同时毫无后顾之忧，主体上三角形部分可用于悬挂广告条幅，进行广告宣传。48充气攀岩48室内山地车山地车是专门为越野(丘陵,小径,原野及砂土碎石道等)行走而设计的自行车,一九七七年诞生于美国西岸的旧金山。从此,"速降竞技"作为体育比赛中的一个新项目崭露头脚.运动员骑山地车沿规定的下坡线路高速滑降,速度快者为胜,吸引了众多的爱好者。因为山地车对周边地理状况等环境要求的因素，一般室内很难规划。但是，仍有众多的年轻人对此热衷，因此，一种变形的室内山地车运动悄然兴起，这种运动就是动漫山地车运动，在山地车前方的动漫视频内出现一个接一个的隧道、山谷，人们去体验山地车的快感和刺激。49室内山地车49产品策划构想－“奥运体验场”“奥运体验场”活动由北京奥组委新闻宣传部批准同意、竞报主办，已在今年的3月27日——奥运会倒计时500天时在北京正式启动。除了28个奥运比赛项目的体验外，还有奥运知识普及、奥运会文化体验和奥运志愿者风采、百年奥运图片及奥运文物展。本次活动是让市民亲身体验奥运项目和文化，增强市民对比赛项目规则的理解，了解观看比赛的看点和礼仪，提前营造良好的奥运观赛环境及和谐的奥运会比赛气氛。

奥运体验场活动将历时一年，以北京为起点，在北京、上海等全国9个城市中举行。

该项活动结束后，可通过相关接洽，将其引入到本案中，将本项目作为其永久经营场地，继续宣传奥运精神，借助其广泛的广告效应，事半功倍，促进本项目的发展。

50产品策划构想－“奥运体验场”“奥运体验场”活动由北京奥组委产品策划构想－特色建筑形态51产品策划构想－特色建筑形态515252产品策划构想－舒适交通体系53产品策划构想－舒适交通体系535454产品策划构想－公园式商业构造下沉庭院55产品策划构想－公园式商业构造下沉庭院55产品策划构想－温暖的场馆56产品策划构想－温暖的场馆56产品策划构想－体育主题酒店

借助体育总局和周边体育资源，打造特色体育主题酒店，包括超大超高运动员专用客房、体育相关机构大型多功能会议中心、跳伞等航空体验场。

运动员专用超大客房

为姚明等NBA球星打造专用超大、超高客房，特殊用具、床品等，吸引国际大牌运动明星的入住，提升项目市场知名度和国际影响力。

跳伞体验

项目跳伞塔价值最大化，引进相关跳伞设备，让入住酒店的客人免费体验跳伞一次，这将成为国内独一无二的跳伞体验酒店！

57产品策划构想－体育主题酒店

借助体育总局和周边体育资源，打造产品策划构想－公园式办公充分利用周边生态资源，以及项目的低密度优势，开发迎合市场需求的生态办公物业！58产品策划构想－公园式办公充分利用周边生态资源，以及项目的低密产品策划构想－墙体形象展示59产品策划构想－墙体形象展示59功能布局－如何组织？商业功能区商务功能区运动娱乐功能区60功能布局－如何组织？商业功能区商务功能区运动娱乐功能区60功能布局－建筑主线61功能布局－建筑主线61交通动线规划商业车流主要入口商业车流主要出口商业人流主要出入口2商业人流主要出入口162交通动线规划商业车流商业车流商业人流商业人流62商业产品规划B1B2B3B4B5A体育主题商业体育品牌旗舰店体育休闲商业街极限运动走廊文化休闲娱乐区明星餐饮街高档俱乐部63商业产品规划B1B2B3B4B5A体育主题商业体育品牌旗舰店商业产品规划地块楼层面积经营项目层高A4层4700平米品牌餐饮、特色中餐4.5米3层4700平米体育类培训机构4.5米2层4700平米体育用品精品专卖店4.5米1层4700平米体育用品精品专卖店5.2米地块区域面积商业主题建筑形式BB12400平米品牌旗舰店独栋建筑B22.76万休闲商业街室内商业街B31.5万平米文化娱乐区2层商业建筑B41.5万平米餐饮街3层外街B51万平米高档俱乐部独立建筑64商业产品规划地块楼层面积经营项目层高A4层4700平米品牌餐运动体验规划地下全项运动广场奥运体验场65运动体验规划地下全项运动广场奥运体验场65运动场馆66运动场馆66商务产品规划体育主题酒店67商务产品规划体育主题酒店67低密度商务办公设计原则：

1、独立性：产品与产品之间的独立性

2、融合性：与周边自然景观的融合

3、灵活性：产品布局上要可灵活组合及拆分

4、生态性：确保自然景观的优势建筑规划：产品建筑面积（平米）数量（栋）12000-35004-523500-4000平米2-335000-6000平米1-268低密度商务办公设计原则：

1、独立性：产品与产品之间的独立物业开发配比69物业开发配比69开发节奏建议

经营管理框架

市场运营策略

四、开发运营策略

70开发节奏建议

经营管理框架

市场运营策略

四、开发运营策略开发节奏建议依托市场发展节奏，进行分期开发，降低项目奉献71开发节奏建议依托市场发展节奏，进行分期开发，降低项目奉献71经营管理框架统一管理分散经营72经营管理框架统一管理市场运营策略时尚极限赛事，低成本营销。73市场运营策略时尚极限赛事，低成本营销。73市场运营策略前沿文化盛事、电影首映，提升项目形象力。74市场运营策略前沿文化盛事、电影首映，提升项目形象力。74市场运营策略依托周边教育资源，强化科教文化吸引力。75市场运营策略依托周边教育资源，强化科教文化吸引力。75财务分析假设

开发成本估算

运营收益预测

财务效果评估

租金敏感分析

四、动态收益测算

76财务分析假设

开发成本估算

运营收益预测

财务效果评估

租金财务分析假设本财务模型以稳健经营方式为构想。项目计算期为50年，其中筹备及建设期为4年，从2007年起至2010年，经营租赁期发生在从2009年到2056年。基准收益率按10%计算。商业，体育休闲场所，会所，影院全部出租，酒店部分全部用于运营，停车免费。项目土地成本费用依照周边项目土地市场价格类比推测，按2000万元/每年租赁费测算，其他开发成本费用根据中原地产所掌握资料所得。营业税金及附加：按租赁收入的5%和0.05%缴纳营业税，经营部分按照经营收入的5.5%缴纳。所得税：依据国家相关规定，按照33％的税率计征。不可预见费：考虑自然灾害、物价上涨等不确定因素，按照项目建筑安装、前期、配套工程、间接费部分投资总额的3％计算不可预见费。基准收益率：为10%。成长性：租金等经营收入年增长率为3%。77财务分析假设本财务模型以稳健经营方式为构想。77总投资商业影院会所酒店办公运动场馆地下车位项目总计（万平米）7.850.612.4702.32.5A地块（万平米）1.8900000.30.5B地块（万平米）5.960.610021C地块（万平米）0002.47001建安造价（元/平方米）3500350045009000400030002000设备投资（万元）801200建安工程费（万元）275552100450022230069005000建安费用总计（万元）69485成本估算C地块容积率0.878总投资商业影院会所酒店办公运动场馆地下车位项目总计（万平米）经营收入预测零售商业出租收入（万元）租金单价(元/平方米.天）总面积（万平方米）空置率三层3402.485.001.960.95二层5103.727.501.960.95一层6804.9710.001.960.95地下一层5103.737.501.960.95年总收入20414.91休闲场馆出租收入租金单价总面积空置率1595.052.002.30.95IMAX出租收入（万元）租金单价(元/平方米.天）总面积空置率416.102.000.60.95会所出租收入（万元）租金单价(元/平方米.天）总面积空置率1040.253.0010.95酒店经营收入（万元）客房数（个）客房单价（元/平方米）出租率客房6158.57196.001150.000.75其他配套5141.56年总收入11300.13项目年收入34766.44标准年度79经营收入预测零售商业出租收入（万元）租金单价(元/平方米.开发建设成本（万元）78632.00项目总收入（万元）3466187.49总成本费用（万元）1973499.70税前利润（万元）1492687.79税后净利润（万元）649458.56财务净现值（税前，万元）81353.10财务净现值（税后，万元）24046.15内部收益率（税前）18.03%内部收益率（税后）13.38%基本财务效果80开发建设成本（万元）78632.00项目总收入（万元）34依据项目财务测算模型，按10%的变动单位，即使租金水平仅达到预期得60%，项目仍能保持每年10