昆山金鹰新聚仁机构

金鹰昆山项目市场策划提报PART1——项目整体定位PART2——产品定位及建议PART3——客源定位PART4——价格建议报告框架PART1——项目整体定位区位理解政策环境高端市场商业市场巴黎都市圈伦敦都市圈纽约都市圈五大湖都市圈长三角都市圈东京都市圈

世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：

21世纪经济发展的主旋律城市背景产三角一体化战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群世界级的城市群规划，整体发展、产业整合，昆山城市、经济将站在更高平台发展长三角●世界第六大都市圈长三角交通密集上海铁路局共开行４６对动车组列车，其中沪宁段有３１对管内动车组列车，其中上海到昆山的动车车次每天26班交通网络进一步升级京沪高铁从北京到上海虹桥，10年7月1日开通，上海至昆山10-15分钟；城际轻轨上海到南京，经停昆山南；上海11号线延伸至花桥昆山经济快速发展，与上海、苏州同城比价效益将促进高端房地产市场发展城市背景同城发展城市00年05年08年09年高端房价GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅单价上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10万以上苏州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5万昆山23014.5％73028.1％150030.4％175016.8％1万连年百强县之首，有来自55个国家和地区开发4800多个项目，有24家世界500强投资了52个企业；总投资超亿的企业有42家；目前昆山私营营企业已超过20000家；城市经济发达，私营企业充沛，支撑房地产高端市场城市背景区位背景城市第一价值核心区城中城东城南城西城北昆山市政府火车站本项目工商管理局友谊公园昆山城市公园玉山中学市民文化广场仁爱医院世茂东壹号8500元/㎡森隆珑庭10500元/㎡时代中央社区9200元/㎡弘辉首玺15000元/㎡云山诗意8500元/㎡城市价值最高点，距昆山市政府1公里，距火车站2公里玉山中学：昆山重点中学中茵广场：集五星级酒店、甲级写字楼、高端商业为一体的15.7万㎡目前昆山最大的纯商业综合体；世纪联华中茵广场本项目代表城市核心居住价值；本项目东新路滨江商贸区高档居住区高档写字楼区东新街滨江商贸区：沿娄江“东新街”两侧：建设集娱乐、集会、特色餐饮等于一体的东新开放广场，成为市民文化休闲理想场所；届时：金鹰国际广场、万达广场相续进驻，东新街将成为昆山最大型的商业中心；高档居住区：以朝阳路为轴，规划将百润发拆迁至城北，此处老居住区全面拆迁，将改造为高档居住区；高档写字楼区：长江路以东，黑龙江路以西，规划建设高档写字楼区域；100亿投向东新街昆山中央商贸区首期启动，东新街区域长江路以西地区，西至柏庐路，北到娄江、南到朝阳路，主要具有商业功能、文化休闲功能、高档居住功能。开发区计划在三年内基本完成启动区的建设。总投资超过100亿元，总建筑面积达200万平方米。本次联合开工开业的双百亿项目包括竣工开业项目100个，总投资140.9亿元；新开工项目50个，总投资180.2亿元。中央商贸区区位背景百亿级配套规划本项目处于改造核心区内，代表了昆山未来城市发展的新形象；南京金鹰国际商城已运营珠江一号已运营仙林金鹰已运营南京中心已运营南京汉中金鹰天地已运营南京金桥市场已运营南京国仕达酒店已运营上海金鹰天地已运营泰州金鹰天地已运营芜湖新百中心已运营南京金鹰三期在建及储备南京河西金鹰天地在建及储备南京江宁金鹰天地在建及储备南京新百新城在建及储备上海虹桥金鹰花园在建及储备昆山金鹰天地在建及储备宿迁金鹰天地在建及储备盐城金鹰天地在建及储备徐州金鹰天地-主辅楼在建及储备连云港金鹰天地在建及储备马鞍山金鹰天地在建及储备昆明金鹰天地在建及储备鄂尔多斯金鹰天地在建及储备第九届中国最大500家企业集团中国服务业企业500强第141名全国售后服务十佳单位建筑业专业承包一级资质企业城市核心的区位形象以及金鹰在全国的品牌号召力，不仅只是昆山市中心高端个案它更是承载金鹰品牌、树立金鹰品牌在长三角品牌形象的使命区位属性金鹰品牌铸就品质区位价值理解结论依托长三角都市圈规划，昆山区位交通、产业聚集效应凸显，长三角相关产业聚集效应日益凸显，大昆山概念形成，房地产迎来新的发展机遇项目位于大昆山城市核心、是昆山城市居住价值认同度最高的区域；百亿级的配套带动核心新一轮发展，树立未来市场核心居住形象新价值；项目不仅为昆山市中心个案，更应站在长三角都市圈的高度来运作，它应该是长三角城市的豪宅个案；PART1——项目整体定位区位理解政策环境高端市场商业市场一、四月首轮调控、效果仅维持了3-4个月；

本轮应为整个调控周期中的中间节点，力求加强成效；

“房产税”的正式颁布将达到本轮调控的终点。二、中低端购房信心受挫，短期内价跌量缩不可避免，无法延续8、9月成交热潮三、刚需购房者首套压力基本不变，主要打击多套置业及上海等异地投资；商铺及办公产权产品及大户型豪宅并未受到调控，反而成为投资契机。四、购房意愿并不急迫的民众无疑将再次陷入观望，甚至因购置门槛的提高而放弃近期买房。期待楼价的再度下跌，关注进一步动向。市场发展评估新政解读低价小户型：目前市场的供应主力，由于直接面对首套刚需，政策对其基本都不构成威胁，但由于供应量大且本地客源对小户型需求有限，竞争将极为激烈；豪宅级公寓：不受政策影响，由于豪宅本身的独特性，昆山私营企业发达的城市，其依然是具备足够消费力的，各种税收对于豪宅客户来说也基本忽略，短期可能会受整体市场波动，但长期利好；（弘辉首玺热销）投资性住宅：受到政策调控的专向针对，无论是近期或远期都不值得看好。改善型别墅：虽不受本次政策影响，但由于其购买用途有较多部分外地客源，多为投资度假，非自住需求，受政策影响的不确定性较大；各类产品发展评估新政解读政策总结大户型豪宅产品政策目前环境宽松，市场购买信心较强，长期利好；PART1——项目整体定位区位理解政策环境高端市场商业市场高端市场概况高端平台吉田国际弘辉首玺鹿城一品隆森十栋时代中央风景英伦中基高尔夫云间诗意阳澄湖别墅区市中心9500-13000城北8000-11000城南11000-12000城西9000世茂东一号珠江御景城东8600-8800此价格包括装修市中心价值最高，达到13000元/㎡，代表城市最高价值；区域代表个案价格成交价面积段总价段市中心弘辉首玺15000（含1000装修）12000-13000125-200150-260鹿城一品大户型：110009500162－200154-190城南隆森十栋13800（含1500装修）11000-1200090-20089-240吉田国际12800（含2000装修）11000115-180127-198城西时代中央93009000120-200108-180风景英伦92008900-900088-12878-115城北天成佳园(中基高尔夫）//188-300/云山诗意8000780095-16774-130城东世茂东一号8800860092-13879-118珠江御景9000880097-14385-126市场高端公寓主力户型基本都控制在200㎡以内，主力总价在200万以内，弘辉首玺以150㎡-240㎡的面积，260万的总价段成为城市第一个案；高端市场户型价格高端平台区域代表个案总价段推盘时间推盘套数去化套数去化率月均去化套数市中心弘辉首玺150-26010.861919932%66鹿城一品154-19009.0612410786.3%6.7城南隆森十栋99-24010.10514377.2%37吉田国际127-19810.929911840%59城西时代中央108-18010.9935155%51风景英伦78-11510.9706084%60城北云山诗意74-13010.914013294%62城东世茂东一号79-11810.437219853.2%33珠江御景85-12610.91508053.3%80高端市场保持月均50套以上的去化速度，需求有保障；弘辉首玺城市第一豪宅的价格保持着豪宅最高去化速度；高端市场去化状况高端平台豪宅市场有需求支撑，而市中心豪宅无论在价格和去化上都有更好的保障；区域代表个案一房二房三房四房及复式以上面积段套数去化面积段套数去化面积段套数去化面积段套数去化市中心弘辉首玺-----16024481178-20214765386-412248鹿城一品------------161-201124107------城南隆森珑庭------897618130-14312917171534吉田国际------112-12815854140-16710650180-2004314城西时代中央------1233011156-1756340------风景英伦------88-8942411282819------城北云山诗意------90-1148478163-1935655------城东世茂东一号------9218612413818676------珠江御景------97502414010056------合计------88-134822395130-2011036501149-55026791去化率--48%48.4%34%大户型去化有保障，并且市中心产品面积越大，去化越好；小户型的豪宅产品反而没有市场认可；高端市场去化细分高端平台改善需求房型面积越来越大，本项目区位对大户型豪宅产品形成支撑；高端市场客源表现市场客源区域代表个案客源分布年龄层次客源层次购买动因市中心弘辉首玺本地高端人群为主35-45岁企业高层、私营业主改善居住鹿城一品台湾及周边产业客源，其次为市区客源35-45岁企业高层、私营业主改善城南隆森十栋（预定客源）昆山70%，上海15%，台湾15%35-45岁私营业主、企业高层改善自住70%，投资30%吉田国际本地及台湾人为主35-45岁私营业主、企业高层改善自住城西时代中央昆山本地60%，台湾20%，江浙18%，其他2%35-45私营业主、企业中高层改善自住风景英伦昆山本地人为主30-45私营业主、企业中高层、公务员改善居住城北云山诗意昆山本地为主35-45私营业主、企业中高层，事业编制人员改善居住城东世茂东一号上海客源为绝对主力70%30-45岁企业中高层、私营业主投资60%、自住40%珠江御景上海34%、外省市30%、城东14%、其他22%30-40岁42%40-50岁25%企业中高层、当地上班族、私营业主、个体老板投资、自住皆有高端项目主要以自住为需求大户型改善产品主要以本地客卧支撑，即使在外区域客源较多的城南也以本地客购买为主城东以外区域客为主（上海），投资需求较多；高端豪宅类产品供应稀缺，去化有保障，而从需求而言户型趋大化成为市中心豪宅发展方向本地客为豪宅项目的主要客源，而城西又是认可度最高的区域，项目具备客源支撑保障；本项目位于绝对市中心，本地客源的认可度最高，市场平台良好，支撑打造市中心第一豪宅，追求项目价值最大化市中心产品分析翡翠名都弘辉首玺蓝海鹿城一品2独较为独立的楼2独较为独立的楼行列式排布缺乏小区概念大栋距行列式排布两排行列排布2栋较为独立的楼，无小区形象产品总规玖珑湾景秀丽都广场行列式排布宅间景观设计无社区概念、广场式排布产品总规常规行列排布，缺乏小区居住氛围和景观营造；翡翠名都弘辉首玺蓝海鹿城一品新古典立面风格褐色面砖品质感较好欧式式风格基部石材、以上为面砖现代风格仿真石漆，下3层石材现代风格全石材干挂立面产品立面1玖陇湾景秀丽都广场现代立面下三层为干挂石材现代立面涂料材质产品立面2市中心产品以现代风格为主，材质上多为底部石材，风格单一，具有差异竞争机会点；翡翠名都弘辉首玺蓝海鹿城一品118㎡三房2房朝北、南北通透性差厅开4.0，主卧3.6无附加值125㎡二房主卧套房设计厅开4.0，主卧3.8无附加值145㎡三房客厅4.7米，主卧3.6米无附加值162㎡三房客厅4.7米，主卧3.6米无附加值产品分析户型1玖陇湾景秀丽都广场133㎡三房客厅4.2、主卧3.7无附加值110㎡三房客厅4.0主卧3.8无附加值常规户型，无附加值产品分析户型2市中心高端楼盘风格较为单一，总归排布景观简单缺乏居住氛围、房型常规产品无附加值；市场缺乏代表市中心居住品质的公寓产品，给项目树立市中心新形象标杆提供了良好的市场空间；城北板块小结代表昆山城市形象为城市顶级客源打造的市中心首席豪宅项目住宅产品定位1、市中心价值、代表新一轮改造重塑中心新标杆；2、当地客源对高端改善产品有较大需求，而市场缺乏代表市中心未来居住品质和价值的项目3、豪宅政策环境较为平稳，市场购买信心足，长期利好；PART1——项目整体定位区位理解政策环境住宅市场商业市场全市消费品零售总额增长迅猛，年增幅保持在15%以上，最高达26%，09年达298亿；商业市场商业宏观指标同比增长%医疗保健和个人用品类1.5%烟酒类1.5%食品类0.3%娱乐教育文化用品及服务类0.3%衣着类-3.9%居住类-3.6%交通和通讯类-3.1%家庭设备用品类-2.6%消费增长以食品类居多，居住、衣着等消费增长较缓使得未来结构调整的潜力和空间非常大；商业市场商业宏观以传统业态为主，缺少主题型、体验型的商业业态目前，昆山的零售业态较为传统，主要以商业街、传统百货、大卖场、专业店等业态为主，尚未出现与其经济发展程度相匹配的主题型、体验型商业业态从商业档次看，已有商业项目多以中档、中低档为主，导致区域高端消费人群外流从开发形式看，多为传统百货或自发形成的沿街商铺，以及以销售为导向的购物中心，统一开发、统一运营和管理的商业项目较为匮乏；业态项目名称建筑面积百货昆山商厦人民路店30000昆山商厦北门路店20000巴黎春天20000大卖场大润发20000易初莲花20000欧尚20000沃尔玛20000TESCO20000家乐福20000电器专业店永乐家电3000五星家电4500昆山电器商厦3000苏宁电器4500国美电器5000家具专业店红星美凯龙30000亿丰装饰城100000超华建材市场94000商业街人民路、亭林路、中山路、前进路、北门路等2000美元以下与农业经济相匹配基本城市生活保障2000-5000美元精品都市生活6000-10000美元10000美元以上商业形态质的飞跃人均GDP（美元）商业发展阶段集会地摊集贸市场百货商场商业街批发市场购物中心超市专卖店精品店ShoppingMall主题商业相应形式商业市场商业现状1家庭型、群体型消费特征明显昆山市民的购物倾向体现出非常强烈的家庭型、群体型消费特征，尤其是对配偶和孩子的消费需求比较强烈商业市场潜在需求特征分析2偏好综合性的购物休闲娱乐场所消费者普遍希望新的商业购物场所能够涵盖百货、超市、品牌服饰、餐饮、儿童活动中心、影城、健身房、书店等多样化业态商业市场潜在需求特征分析本地消费外流情况严重昆山市民有较强的外出购物倾向，主要流向目的地为上海和苏州，其中主要原因除了长三角发达的交通、上海苏州强劲的中心城市吸引力之外，昆山缺乏高档次的消费场所也是重要的原因3商业市场潜在需求特征分析对昆山的商业业态和消费模式有更高期待昆山商厦是昆山的购物地标，代表着昆山的商业档次和形象，是昆山人最经常去的购物场所；但部分高端人群的昆山商业场所的档次有更高期待，希望有新的昆山商业地标出现4商业市场潜在需求特征分析中高收入人群对享受型消费、休闲娱乐消费有较高要求从品牌追求、价格折扣以及购物环境三个方面可以看出，中高收入人群的购物偏好已经向享受型转变，同时休闲娱乐等精神需求明显较强5商业市场潜在需求特征分析城市商业中心由老的人民路商圈向档次更高、更国际化的中央商贸区转移；人民路商圈城南商圈城西商圈城东商圈城北商圈商业市场未来发展中央商贸区最核心位置、定位城市最高端商业，项目最直接竞争个案昆山目前最大的商业建筑，建筑面积15.7万㎡，集商业、办公、酒店于一体。档次较以往项目明显提升，引入五星级酒店及高档百货八佰伴，显著提升昆山市民消费档次。注重商业景观打造，建设昆山首个下沉式音乐水景主题公园，包括大型音乐喷泉、水幕电影、水上舞台等大型景观配套设施。创新开发模式，综合开发获取交叉客流，同时减少销售物业比例，保持对商业项目运营控制权，保证其整体定位实现。五星级酒店家乐福水景主题公园甲级写字楼精品百货名店街商业市场中茵世贸广场商业市场市民文化广场市民文化广场商业项目位于前进中路与珠江北路交叉口。项目与基地同属于人民路商圈1优势区位条件优越位于城市公共文化活动中心，保证了项目一建成即刻获得高的知名度和人气，同时亦可共享市民文化广场的景观设施和交叉客源2业态定位创新定位为及休闲、娱乐、餐饮和购物为一体的“家庭娱乐主题”时尚生活中心，餐饮和娱娱乐功能的比例分别达到30%，高于同类型项目；劣势受到规模限制，该项目定位的综合性层次不高，对昆山城市国际化未能惊醒很好的挖掘在档次和规模上都要远远低于本项目，不具备竞争力项目处于城市中心商圈价值，中茵为项目最直接竞争个案中茵依托核心区位、商业规划代表了昆山最高端的商业价值，随着商业中心的转移，未来高端商业市场的竞争将日益激烈，项目一定要形成自己的特色；商业市场商业部分总结城市层面：长三角都市圈大规划，促进昆山大发展；昆山将吸引长三角产业客源、临近城市交通导入客源，站在城市角度考虑，项目必定要站在长三角高度来思考区位层面：城市核心、代表昆山城市最高端形象；住宅层面：市中心价值决定项目核心地位；另外市中心个案在产品层面都不能代表城市中心的居住价值商业层面：定位城市顶级、辐射全市客源整体定位思考集高端精品商业、市中心豪宅、星级酒店、为一体的匹配昆山国际都市圈城市发展形象的承接金鹰高端品牌形象的昆山市中心首席豪宅综合体长三角豪宅明星个案项目整体定位PART2——产品定位及建议方案一：现方案优化建议打造昆山首个高端国际城市综合体集大型shoppingmall，时尚内街商业、酒店公寓、高端住宅于一体注：在原方案的基础上适当优化。一、规划优化建议问题：酒店位置偏南，无法形成地标形象：由于主要门户入口在商业北侧，人流走向是由北向南，酒店设置在南侧，无法形成有力的地标形象，且无法充分利用河岸景观价值。原方案酒店入口人流走向视距广场广场调整说明：设置商业广场，塑造大气门户形象；酒店调整至商业北端，形成高端地标形象，打造真正江景酒店。优化方案视距酒店二、户型优化建议104-172平米户型建筑面积：104平米建筑面积：143平米建筑面积：172平米赠送的空中花园需保障厨房的采光通风，实际利用价值不大；原方案如果花园日后封作房间，北面入口处对其实用率有所影响。横向厨房破坏客厅餐厅南北通风效果。如果将赠送的花园面积用来改善厨房餐厅的舒适功能，同样存在原有横向厨房对客厅的影响。172平米户型仅仅是在143平米的户型基础上，通过单一的放大尺寸来增加舒适，我司建议索性通过附送面积，可以真正改善其舒适度。修改方案104-172平米户型设备平台面宽由1.5米修改为1.2米，次卧开窗面宽增加到1.8米，提高卧室采光。将空中花园调整至主卧北侧，可结合主卧打造阳光书房等实用功能。9㎡厨房调整至空中花园处，北向保留设备平台，原厨房位置改为阳台空间，保障餐厅与客厅的通风性。交房后可将设备与厨房结合打造中西双厨概念，阳台结合餐厅，打造中西餐厅，提升户型的奢华舒适度。适当减小北向公共卫生的面积；增加次卧卫生功能，打造双套房概念。196-237平米户型建筑面积：237平米建筑面积：196平米南向卧室阳台直通公共楼梯，影响了卧室的私密性。考虑北向观江功能，建议放大阳台面宽，打造开阔景观面。原方案修改方案建筑面积：241平米建筑面积：200平米增加南向入户门，保障卧室私密性。加大景观阳台的面宽，最大限度提升户型的观江价值。总结产品现有方案拥有品牌集中商业、国际时尚的商业内街、以及高端的住宅规划，已具备国际城市综合体形态；我司对其现有产品进行分析，并提出调整建议，以此进一步提升优化产品的高端属性。方案二：城市地标昆山首席顶级·滨江·城市地标豪宅首席定位支撑一、顶级规划：城市最高端地标综合体二、顶级配套：国际级品牌商业，打造昆山顶级消费模式三、顶级豪宅：最顶级、最奢华居住体验一、首席规划经济指标：占地面积：72623㎡建筑面积：305498㎡其中：住宅：120498㎡（57F）会所：2000㎡（2F）产权商铺：33000㎡（2-3F）商贸百货：102000㎡（8F）酒店：48000㎡（38F）容积率：4.2滨江一线豪宅，商业配套一体化二、首席商业配套国际级商业配套，打造昆山顶级消费模式1、顶级商业中心2、摩登商业街区我们的顶级商业配套形象示意1、顶级商业中心建议导入国际一线品牌，打造最顶级的国际购物享受精致铺装结合喷泉水景的营造，打造大气开放的国际化广场形象。商业广场2、摩登商业街区建议内街式商业形态国际化休闲模式特色主题塑造商业中心与街区商业通过二、三层的连廊相接，塑造互通联动的商业体系。室内外空间联动，景观与商业相互穿插，塑造国际时尚的商业街区。街区形态有机食品一条街倡导国际化健康饮食习惯在商业街内设置“有机食品一条街”特色国际化街区主题酒吧一条街时尚酒吧街，营造国际前沿的休闲娱乐体验。国际时尚美食一条街结合项目国际化定位，在商业街内设置“国际时尚美食街”3、国际星级酒店建议导入国际化服务模式；塑造全新品质高度；超星级酒店物管服务，专属品质生活提升，塑造产品国际化的高端形象。服务项目：订餐服务；采购商品、服饰；特别洗熨；专车租赁；代叫出租车；代办各种票务；复印传真；居家修缮、设备检查；代缴各种费用账单……酒店物管通过集团酒店管理公司对酒店及豪宅公寓的统一运营统一管理，提升区位属性，提升产品国际化的高端形象。国际化物管服务【金钥匙】“金钥匙家政服务”是由五星级饭店的“酒店金钥匙服务”理念演化而来；星河湾率先启用，为业主解决生活上的琐事而努力，并将这项工作最终力求达到服务的极致，尽善尽美的个性化服务。星河湾着力打造让老业主成了新业主，新业主的亲戚、朋友又成了业主。让五星级酒店成为业主生活中的餐厅提供：高档食才、名贵酒品的免费保存、专业烹饪[特色服务1]签约东航VIP客户可享受机场贵宾厅服务、直接登记通道、头等舱折扣[特色服务2]为顶级人士量身定制，专属的奢华居住品质首席立面：城市地标形象首席大堂：尊贵四进式大堂首席户型：别墅级奢华居住空间首席景观：精致生态的景观园林，塑造昆山标志形象首席会所：商务养生主题，顶级生活享受三、首席豪宅1：我们的顶级地标立面现代、简约、国际简约现代的大气体现；追求线条感与时尚感塑造一种国际的建筑品质，高贵张扬。简约、硬朗的线条感，塑造国际大气的品质形象。立面形象二昆山首席四进式尊贵大堂社区入口大堂地下车库大堂首层单元大堂私家入户大堂2：我们的顶级大堂一进——社区步入式会所大堂酒店级顶级入口大堂设计，彰显奢华大气二进——地下车库大堂停车后不需出地面，业主直接入户。三进——首层单元大堂智能化电梯刷卡住户或访客才能使用电梯，直达所属楼层。豪华精装，国际智能电梯刷卡，尊贵入户。四进——私家入户大堂专属私家入户，个性化国际品质塑造。昆山首席别墅级奢华居住空间3：我们的顶级户型倡导全新的豪华居住理念——别墅空间平面化双客……主客厅、泛客厅双餐……正餐厅、早餐厅双厨……中厨、西厨双梯……主仆分行多套房、花园户型理念顶层奢华大平层，赠送约600平米极致天空花园送屋顶花园送屋顶花园429-439大平层429-439大平层189㎡189㎡240-250㎡189㎡189㎡189㎡单元一单元二单元三立面图二240-250㎡189㎡送屋顶花园送屋顶花园429-439大平层429-439大平层189㎡189㎡240-250㎡240-250㎡立面图一单元一单元二顶层大平层示意独层独户，送屋顶超大露台，享受奢华的私家空中花园与天空泳池；客厅双层挑高，彰显尊贵大气顶层房型示意：建筑面积：429-439平米屋顶花园层示意结合建筑国际现代的立面风格，顶层建议用玻璃幕墙围合，保障安全性的同时，兼顾视野的通透性。高附加值的体现：建筑面积：240平米空中花园：10㎡（半送）南阳台：12㎡（半送）北阳台：10㎡（半送）凸窗：9.㎡（全送）赠送面积：25平米赠送率：10.7％借鉴案例：南湖半岛房型：四房二厅三卫

建筑面积：230-250平米；实得面积：265平米（赠送面积：25平米）全套房设计，豪华舒适；双厨房、双餐厅。私家入户大堂，彰显极致尊贵空中花园增加墅级院落享受方向一：高附加值灵动大宅借鉴个案：华润外滩九里房型：三房二厅二卫

建筑面积：180-190平米；实得面积：206平米（赠送面积：19平米）高附加值的体现：建筑面积：187平米空中花园：10㎡（半送）设备阳台：6㎡（半送）设备平台：11㎡（全送）赠送面积：19平米赠送率：10％全南向奢华布局；空中花园打造多变景观空间；北向大设备平台，多功能实用空间。空中花园设备阳台设备平台昆山首席品质豪装，全面突破市场平台4、首席豪装装修标准：6000-7000元/平米材质提升市场：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米地面客厅、卧室：实木复合地板厨房、卫生、阳台：玻化砖、地砖卧室、客厅：活性生态漆地板、“西班牙米黄”进口大理石厨房、卫生、阳台：玻化石、地砖墙面乳胶漆、墙纸陶瓷薄板天花轻钢龙骨，石膏板吊顶绿色宜家石膏板门、窗分户门：钢木复合门；房间门：复合实心平板门；窗：铝合金（双层）中空玻璃窗；分户门：钢木防火防盗门房间门：实木复合平板门窗：三层low-e中空玻璃绿色宜家石膏板活性生态漆地板陶瓷薄板环保节能型材质，跳脱市场平台风格提升市场：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景新古典摩登新古典现代简约+复古装饰点缀中基高尔夫花园简欧珑庭10栋欧式家居配置提升市场：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景厨房：国内品牌橱柜、西门子、三星、海尔等同品牌厨房用具；卫浴：科勒同档次卫浴洁具德国博德宝1级整体厨房；AOSmith热水器SMEG等同品牌冰箱（选择散热好的）、嵌入式微波炉、脱排油烟机、三孔燃气灶、嵌入式烤箱、洗衣机、五层喷淋水流洗碗机DORNBRACHT镶嵌SWAROVSKI水晶龙头或者Hansgrohe“raindance”600毫米巨无霸花洒中基高尔夫花园珑庭10栋SWAROVSKI的水晶旋钮ROCA洁具＋DORNBRACHT龙头Hansgrohe“raindance”600毫米巨无霸花洒德国博德宝整体厨房通过一个极致品牌配置，塑造顶级豪宅亮点家居智能提升市场：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景/智能灯光控制系统指纹密码锁食物垃圾处理器净水系统电热地膜采暖系统新风恒氧地面换风系统外遮阳系统 中基高尔夫花园/珑庭10栋中央空调及新风系统过滤直饮水器家庭垃圾粉碎器智能灯光开关电子密码锁电热地膜采暖系统新风恒氧地面换风系统外遮阳系统指纹密码锁品牌提升市场：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景国内知名品牌、个别国际品牌以提升卖点品牌：科勒、摩恩、方太、林内、格兰仕、三星、海尔、西门子、AO史密斯国际知名品牌中基高尔夫花园珑庭10栋塑造点：入口形象内部园林细节塑造森林式景观主题，塑造专属的私家生态环境4：我们的顶级景观全冠栽植，打造森林式园林景观社区入口形象结合整体森林主题，打造大气树阵广场；尊贵酒店式门头设计，塑造专属豪宅品质；树阵+中心水景缔造，大气磅礴的国际形象，形成入口强大视觉冲击力。主轴水景塑造赋有变化的人造浅溪贯穿与楼宇间，结合森林式绿化营造生态大气的景观园林。内部景观追求生态环境中的参与性大尺度开放休闲/活动空间以及运动设施小尺度空间提供亲切交流景观的可参与性5：我们的顶级会所2000平米休闲商务养身会所享受星级酒店的服务管理商务养生主题，打造昆山顶级生活享受屋顶星空泳池——会所顶层泳池享受极致的浪漫奢华。养生功能：养生SPA（1F）——顶级休闲配置，专属服务品质；红酒、雪茄吧（2F）——打