海南省文昌市玉文化旅游概念性规划课件

海南省文昌市玉文化旅游项目概念性规划北京创景天下旅游规划设计院北京金石国际旅游智业机构2009年8月第一章战略分析篇一、海南城市格局中的文昌定位1、海南城市格局中的文昌定位中等滨海花园城市？在海南国际旅游岛的新定位下，文昌城市的重新定位是什么？小城镇经营城市的思路，中等滨海花园城市????2002年前2002……1.目前海南许多城市都存在发展定位的问题，随着海南国际旅游岛的新定位，未来文昌城市定位在此契机下如何确立至为关键；2.海口、三亚定位为国际热带滨海城市，文昌寻求差异化发展，其最大的异质性在于文昌的文化；3.文昌是海南最具文化底蕴的地区，文化底厚重，但如何整合挖掘提升，以对应海南国际旅游岛的新定位和大市场，树立文昌乃至海南新文化标识，是文昌市城市发展所面临的关键问题；海口城市定位世界一流热带滨海旅游名城三亚城市定位：国际性热带滨海旅游城市文昌旅游优势：传统文化+自然生态海南旅游资源丰富且分布广泛，与其他城市相比，文昌的滨海旅游资源、生态资源不具有垄断性和独特性，也没有压倒性优势。从资源比较优势而言，文昌在传统文化资源方面具有独特性和稀缺性。传统文化+自然生态，是文昌的比较优势资源，也是旅游开发的重要依托。海南东线三市旅游资源分类三亚海口文昌地文景观类鹿回头蜈支洲岛亚龙湾落笔洞天涯海角海底村庄火山口公园白石溪抱虎岭七洲列岛水域风光类南田温泉大东海三亚东西瑁洲高隆湾云龙湾清澜港冯家湾木兰湾生物景观类三亚珊瑚礁自然保护区天涯热带海洋动物园东寨港红树林自然保护区海南鹿场万绿园海南热带野生动植物园八门湾红树林东郊椰林七星岭后港湾铜鼓岭建筑与设施类京润珍珠文化馆三亚南山佛教文化苑三亚南端点火台西沙海战烈士陵园白沙门旅游娱乐园桂林洋海滨旅游区海口人民公园海瑞墓涅槃塔琼台书院琼崖热带海洋世界溪北书院斗柄塔邢宥墓张云逸将军纪念馆竹土良桥战斗纪念亭约亭文昌孔庙旅游商品类绿枫农业田园超市泰国花果园人文活动冯白驹故居五公祠冼夫人纪念馆宋庆龄故居陈策将军祖居“国际旅游岛”是海南省委省政府着力推进的海南岛建设战略目标。《海南国际旅游岛建设行动计划》将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三新”，即新目标——实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制——建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策——实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。《关于加快推进国际旅游岛建设的意见》提出，“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。“国际旅游岛”具有五大特征：一是以旅游业为龙头的现代服务业成为撑海南经济的主导产业。二是具有较高的国际知名度和美誉度，国内外高端游客占绝对比例。三是高度开放，国际游客普遍实行免签证政策，旅游交通体系健全，;旅游免税购物方便优惠;市场高度国际化，货物、资本进出自由。四是旅游吸引物布局合理、丰富多元，接待设施品味高雅、舒适度高，高尔夫、邮轮游艇、探险体验等旅游新业态得到长足发展，五星级酒店达到100家。五是旅游管理、服务、营销与国际全面接轨。三、文昌发展战略机遇——海南国际旅游岛海南国际旅游岛建设不仅要实现基础建设和服务水平的国际化，而且要提供与国际旅游目的地相匹配的旅游产品；海南国际旅游岛不仅仅是中国休闲度假金字塔的塔尖，还应成为中国文化的窗口；现有缺失三、文昌发展战略机遇——海南国际旅游岛海南现有高端产品多是借鉴国际化经验，提供度假酒店、房地产、高尔夫、游艇等项目，文化体验性产品缺失；目前仅有的文化体验类产品是以地域文化和宗教观光为主，开发形式多是观光和体验为主，而国际旅游岛呼唤能体现展示中国文化内涵的深度体验与心灵度假产品；国际旅游岛需求产品：国际标准产品+中国优秀文化自然热带滨海休闲度假热带河谷漂流体验海南田园乡村生活热带动植物观赏热带雨林风情体验豪华游轮之旅浪漫神奇小岛探密温泉康乐度假休闲南中国海潜水体验娱乐、休闲、体验文化黎苗民俗风情体验南山佛文化旅游海南旅游产品体系三、文昌发展战略机遇——海南国际旅游岛到2020年，发射中心人口将达到2.1万人，为文昌带来就业岗位3.3万个。预计火箭发射日最高接待1.2万人。航天城的建设将为文昌市旅游业带来不可估量的客源。对于项目开发地块来讲，客源市场和交通条件将不会成为制约因素。三、文昌发展战略机遇——海南航天城东环铁路、机场进一步解决了由于交通瓶颈使文昌发展被边缘化的问题，加速推进文昌融入琼北经济圈；东环铁路列车运行速度约每小时二百五十公里，从海口到文昌仅18分钟，文昌将成为海南海、陆、空交通极为方便的城市；结论：项目区位：位于文昌市龙楼镇东部海滨，南距东郊椰林湾16公里，北距宋氏祖居25公里，距海口市90公里。项目地块东部南部临南海，北依宝陵河，西靠文昌市腹地。一、项目区位分析项目地块在文昌市的位置自然资源人文资源周边资源植入资源3S资源-阳光、沙滩、海水书院文化航天城世界第一玉石+巨型玉石家族铜鼓岭国家森林公园宗教文化月亮湾红树林湿地公园名人文化东郊椰林、宋氏祖居资源分析结论：项目区块虽然资源类型多样，但单体旅游资源均不具有垄断性、独特性，依托原生资源，按照常规的旅游开发理念与开发模式，难以产生突破性变化和轰动性效应，也难以改变文昌旅游在海南旅游中的地位。二、项目地块资源分析辽宁海城巨伦集团，中国乡镇明星企业，“先进私营企业”。海城市政府评为纳税“五十强”。公司下属企业涉及物流、药业、商业、矿业等四大产业。海城市巨伦矿业有限公司经营岫岩东山玉石矿，辽阳张家沟金矿，丹东虎山金矿等多个矿场，目前开采出了世界最大的玉石原石——最大280吨，最小150吨，共7块国宝级玉石，包括传闻的“玉黄帝”、“玉皇后”、“玉石娘娘”、“玉石王”、“玉石公主”等玉石家族。“玉黄帝”品质、体积、重量均超过鞍山玉佛苑现有世界第一大玉佛。是当之无愧的“世界第一玉石”！其垄断性价值无限！对于文昌而言，引入“世界第一玉石”，将引入一个最具中国传统文化特色的创新资源，一举确立其在海南文化及旅游中的垄断地位。垄断优势：世界第一玉石+巨型玉石家族三、垄断性玉石资源注入战略新资源四、项目地块关键词分析1、形如意：铜鼓岭森林公园整体形似如意，加上生态环境优越，空中俯视极像翠绿的如意。2、灵玉：“世界第一玉石”和玉石家族的引入，为铜鼓岭地脉注入灵气。3、弥勒：佛教在国内经久不衰；弥勒道场在国内尚未正式确立；弥勒又称如意佛，与地块具有天然的契合度。■对接海南国际旅游岛的大机遇，寻找文昌旅游突破口；■呼应航天城落户文昌新契机，借势借力，实现双核驱动协同发展；文昌项目突破口■地域资源+玉石资源；地利世界第一玉石如意型铜鼓岭天时国际旅游岛文昌航天城人和文昌市政府巨伦集团项目地

兜率净土亦称为“兜率内院”，是补处菩萨驻锡的地方。弥勒菩萨虽然早已成就佛境，但为着众生的利益，他示现为菩萨之相，驻锡在此净土之中，待未来因缘成熟时便化生于人间，示现修行及成道的事行。

兜率净土位于宇宙中央须弥山顶的兜率天上方。兜率天是六道中的天界，居住其中的天界众生仍然未脱出生死六道。但兜率净土却是佛陀的净土，并不属六道之内。兜率净土内有七宝宫，七重围墙，每一个围墙皆是七宝所成。墙上有七宝行树，皆有无数的莲华。策划依据策划思路玉海佛国生态文化旅游区打造总体定位玉海佛国生态文化旅游区航天城配套核心要素提炼：玉玉为载体，佛文化淳朴的生态环境原生态的滨海资源海南维度海口维度文昌维度发展目标市场定位市场定位文昌市成就海南国际旅游岛第三极文昌——海南旅游第三极旅游业为平台第四章布局项目篇项目地块四至范围：最北至宝陵河入口；最南至石头公园与南海交界处；最东至铜鼓角；最西至铜鼓岭国际生态旅游区祺水湾区域控制性详细规划最东道路1、项目范围要做大做强玉海佛国旅游区项目，客观上要求有足够空间施展和充足土地保证。从地脉、文脉、市场、开发运作等综合研究，项目须突破石头公园狭小地块，将铜鼓岭森林公园整体纳入项目开发范围。2、项目分区名称位置分区一弥勒文化旅游区石头公园北侧、规划路以南（见总平图）分区二佛教休闲养生区大澳湾、小澳湾及实验区连接地块分区三玉海净土体验区铜鼓岭森林公园现有观光区分区四欢乐海天体验区铜鼓岭北侧靠近宝陵河地块总平面图（主要建设地块：分区一、分区二）土地利用规划表编号项目名称总建设用地单位亩1如意文化传播中心佛教休闲养生区（合计489亩）693玉海社区A区454玉海社区B区1205社区中心306祗园精舍757心灵玉场养生会所458五智庄园309梵天别院7510停车场弥勒文化体验区（合计236亩）1511游客中心1212入口广场514广场915天人六道体验716佛光大道717兜率天宫1118弥勒殿1519应化弥勒阁1221素心斋822万佛朝圣堂1023丛林悟道2024弥勒偈语大地景观7525净土植物园40注：弥勒文化体验区总占地面积689亩，佛教休闲养生区总占地面积1030亩。策划思路：以“居士膜拜线”和“游客体验线”两条主线展示和诠释“国外”的和“中国化”的弥勒文化；依托石头公园及滨海特色，打造及弥勒文化观光体验+主题广场+海上实景演出+玉海佛国的主题文化园；市场定位：佛教文化体验、观光朝觐、玉、佛文化购物重点项目一般项目天人六道体验馆弥勒应化馆广场（停车场、游客中心）兜率天宫四圣法界山门佛光大道弥勒偈语大地景观妙音妙觉宫弥勒殿弥勒蜃景无上妙品馆（购物）应化弥勒阁万佛朝圣堂素心斋（饮食）分区一：弥勒文化体验区佛光大道佛教徒修行轴游客佛教文化体验轴弥勒文化体验游线策划理念：采用不同的建筑形式、引入各具代表性的艺术表现手段，建设六个不同主题的区域代表佛教天道、人道、阿修罗道、畜生道、饿鬼道以及地狱道。每一界域设计形式新颖的观光、体验、娱乐等参与环节，通过视觉、听觉等方式的冲击展现，使游客俨然置身于不同的世界之中，让游客产生希望脱离六道轮回的念头。项目创新：用不同材质的玉器雕琢每一道中的标志性物件，借玉器的纯度不同表现六道的善恶程度。投资规模：0.8亿开发面积：7亩重点项目1：天人六道体验馆重点项目1：天人六道体验馆人道天道畜生道阿修罗道饿鬼道地狱道场景化模式为进入天人六道的首个界域，同时连接其他五个界域；以场景化模式展现在现实生活中人的身、口、意是如何做业净土胜景采用园林造景，配合音响、光电、喷雾等设备，营造出一个美轮美奂、仙乐飘飘的净土圣境模仿战争场景打造一个“修罗战场”，采用雕塑形式把阿修罗们置于战场中体现其因嗔好斗的特征。此道开辟一块区域展现佛教天龙八部一个集中展示佛教中分别代表嗔、痴、贪的蛇、公鸡、猪这三种动物。一个集中展示孔雀、鹤、鹿等寓意吉祥的动物，游客可亲自喂养并合影留念。另一个为放生池，游客可在此放生龟、鱼、鸽子等动物，积累功德放生体验利用雕塑彩绘等形式巧妙结合建筑、植被、水景、配套设施等，以出其不意的表现形式，生动表现各种饥饿潦倒、求食不得的饿鬼雕塑彩绘的新形式位于地下的地狱游新体验：乘坐特制器械体验“堕”入地狱的感受；心体验：喝孟婆汤，过奈何桥，进入八热八寒地狱；配合环境设计如人造冰山、喷发的火焰；独一无二“地狱游”重点项目2：兜率天宫策划理念：本项目根据佛经及相关唐卡对兜率天宫情景的描述，外院着重打造善法堂，内院以“四十九重微妙宝宫”和“七宝宮”打造为主。让游客亲身感受兜率天宫外院和内院的真实场景，产生往生兜率净土的愿望。创新理念：用玉的纯洁无暇表现兜率净土的“净”主题；投资规模：1亿开发面积：10亩Tips：兜率天为欲界六天中的第四天名,分内外二院,外院是天人享乐的地方，内院则是弥勒菩萨的净土。而往生兜率净土，对修净土宗的居士而言就是修行的目标。兜率天宫示意图七宝宫新材质：顶部采用透明玻璃建材封闭空间新手法：利用现代建筑工艺、结合雕刻雕塑等艺术手法、配合声光电高科技，形象描绘兜率净土世界新体验：兜率净土的中心供奉着弥勒佛，也就是本项目的举世珍宝——金玉弥勒。整个区域内通过视觉、听觉、嗅觉、触觉等感官渠道震撼游客，使游客产生远离婆娑世界得以往生的极乐感受；金玉弥勒五觉体验视觉、听觉、嗅觉、触觉重点项目3：佛光大道策划理念：在兜率天宫和弥勒应化馆北侧到弥勒殿之间修建一条“佛光大道”；玉雕塑:大道南面部分西侧为展示弥勒生平故事的玉质雕塑，东侧为展示布袋和尚生平故事的玉质雕塑玉雕像：大道北面将安置以玉石材料加工制作的18罗汉玉石雕像，每两尊罗汉之间均有一根刻写经文的经幢，其计16根，使之成为本项目的“迎宾道”。项目创新：用不同材质的玉质雕塑来突显佛光大道的“庄严”和“肃穆”。重点项目4：弥勒殿策划理念：用“玉皇帝”石雕刻世界之最的弥勒像，并辅之以声光电等高科技，打造一座庄严、剔透、有光晕、可触摸的弥勒佛像，以及庄严、美妙、飘渺的殿堂，让游客感觉如入胜景。创新理念：打造世界上最大的、游客可以触摸的玉弥勒雕塑。投资规模：1.2亿开发面积：15亩玉弥勒+玉佛光+“玉殿堂”世界第一玉皇帝可触摸声光电浴佛光世界玉佛弥勒重点项目5：应化弥勒阁策划理念：把“玉皇后”切割成四块，分别雕刻为弥勒的四个国人喜闻乐见的应化身（欢喜佛、平安佛、如意佛和发财佛），一方面表明四个应化身均从属于同一个弥勒的法身，另一方面表明弥勒的大慈大悲。并进行建阁膜拜，让游客对中国化的弥勒文化通过膜拜的方式进一步加深印象。项目创新：用同一块玉石雕刻出四个不同的弥勒应化身佛。投资规模：0.8亿开发面积：12亩Tips：应化指法身佛应现的化身佛重点项目6：万佛朝圣堂策划理念：建造一座四层的朝圣堂，每层依次供奉和朝拜由广大信众所供养的罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像。所有佛像均根据不同规格和纯度选取相应的玉石进行打造。项目创新：根据不同纯度的玉石塑造罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像，供广大信众请佛和供佛。投资规模：0.7亿开发面积：15亩罗汉辟支佛菩萨佛玉佛四像玉佛请供万佛朝圣堂示意图项目创意：将依据各地建造万佛殿的经验，选择纯度的玉石塑造罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像，供广大信众请佛和供佛。须弥蜃景无上妙品馆

妙音妙觉宫（佛乐舞表演中心）

四十八愿通道

策划思路：根据地形特征和佛教禅净双修（禅宗和净土宗同时修行）的理念进行合理布局，为居士和中高端游客提供一个修行和养生的最佳处所，衔接“弥勒文化体验区”的经历，从而完成一次灵魂的洗涤。重点项目一般项目祗园精舍（居士禅修中心）丛林悟道心灵玉场养生会所念佛堂梵天别院（佛文化主题酒店）禅心兰舍（瑜伽禅修中心）五智庄园菩提禅林（居士会所）会展中心丛林悟道玉海社区分区二：佛教休闲养生区重点项目7：祗园精舍策划理念：结合日本“枯山水”园林表现手法建造18座经典庭院。这18座庭院各自独立成园，但整体风格统一，宁静清幽、秀丽旖旎，宛如世外仙境。同时每一座庭院借助建筑、植被、水系等不同景观突出各自特色，结合佛教文化区别主题。庭院内皆设禅房供居士们修行禅定，房间内配以各种做工精致的玉质佛教法器。项目创新：房间内配以各种做工精致的玉质佛教法器。投资规模：0.45亿开发面积：20亩重点项目8：心灵玉场养生会所玉石按摩心灵疗养中心策划理念：将佛教的心灵皈依和玉石的养生材质加以完美结合，打造面向大众游客的养生会馆。投项目创新：充分体现玉的养生功能。投资规模：万元开发面积：平米心灵按摩室心灵安抚指点迷津授业解惑精神与梦幻的家园抗衰老中心营养配餐与食疗中心针灸按摩休闲中心室内瑜珈水疗SPA投资规模：0.9亿开发面积：20亩重点项目9：梵天别院策划理念：具有佛教建筑风的以玉石文化为主题的度假酒店，以展示佛教文化为特色，以玉为载体；——功能：建筑装饰、室内陈设、客房主题、大厅文化、餐饮概念、休闲娱乐、延伸功能（文化活动）均体现玉文化。——配套：玉文化养生美食：玉能使生活饮用水和自然水变成活性水，帮助人体提高免疫力；客房主题：萧氏弄玉、玉壶冰心、玉树芝兰、玉宇琼楼、玉圭金臬……项目创新：

投资规模：2亿开发面积：60亩梵天别院项目示意

（玉至尊国际酒店）以玉石打造酒店景观、以玉石装修客房、以玉石点缀通廊等，使酒店无处不有玉文化特色，让客人淋漓尽致地感受玉文化的熏染。重点项目10：五智庄园策划理念：以佛教“五佛显五智”为依据，按“东南西北中”为地理安排，修建五个专属于高端企业和顶尖个人租售的修行养生庄园。项目创新：私密性、奢华型、生态型和佛教文化型修行养生庄园。投资规模：0.45亿开发面积：20亩“五佛显五智”：中央大日如来佛的法界体性智，东方的阿閦如来的大圆镜智，南方的宝生如来的平等性智，西方的无量寿如来的妙观察智，北方的不空成就如来的成所作智。重点项目11：会展中心策划理念：会展中心是一座豪华现代、功能齐全的建筑。建筑外观别具特色，独立成为一道标志性景观。建筑内部采用最先进的建筑工艺，设计风格融入佛教文化内涵。配套设施完备，可用来举办各种主题的大中型会议、展览。为该功能区标志性建筑之一，具备提供佛学界交流场所和满足会议旅游团队需求两大功能，目标是成为某一重量级的佛教文化论坛的永久会议场馆。项目创新：佛教文化论坛的永久会议场馆。投资规模：0.8亿开发面积：20亩策划思路：以“玲珑文昌阁”为核心，让游客对文昌地域文化有一个亲密接触的机会。市场定位：文昌地域文化体验、文昌帝君膜拜游客重点项目一般项目玲珑文昌阁无忧净土（佛教植物园）文昌书院分区三：玉海净土体验区重点项目11：玲珑文昌阁策划理念：在铜鼓岭最高处恢复建设文昌市的标志性建筑——文昌阁，外观装饰美化将全面采取玉质材料，使得该楼阁体现玲珑晶透之感，而阁内供奉的文曲帝君更是以玉石材料打造，充分体现文曲帝君带来的灵气，以吸引各地才子、学生、家长等前来叩拜朝觐与供奉。投资规模：1亿开发面积：20亩玉石灵气+文昌帝君重点项目12：文昌书院策划理念：以“文昌历史文化底蕴的代表——溪北书院”为依据，在文昌阁附近修建文昌书院（或溪北书院的分院），展示和传播文昌的书院文化，并为开展与文昌文化相关的传统活动（旧时每年二月初三日为文昌帝君神诞之日，官府和当地文人学士都要到供奉文昌帝君的庙宇奉祀，或吟诗作文，举行文昌会）提供场所。策划思路：以衔接铜鼓岭、月亮湾的区块为核心支撑，为本项目品质升华区。重点打造文昌风情、娱乐运动、时尚度假、艺术购物街等项目，包括渔港小镇、欢乐海天体验、南洋新天地南洋新天地含（国际免税中心)、(玉文化商业街)等。分区四：欢乐海天体验区重点项目一般项目南洋新天地含（国际免税中心)(玉文化商业街)戏水运动体验区重点项目13：南洋新天地策划理念：兼容并包历史文化、地域风情与时尚潮流。南海新天地由吉祥广场、玉文化创意街组成。吉祥广场主要推出形式多样的时尚娱乐产品，如狂欢广场、小型游乐园、音乐厅、露天电影院、歌舞厅等；玉文化创意街：两侧汇集各种DIY店铺、作坊加工生产玉器特色小商品，游客可在这里观看小商品的制作过程，或亲手参与制作，收藏留念。国际免税中心：充分利用目前免税店在海南省的布点政策，在综合服务区建设一座以玉公主为标志景观，以玉为特色的免税购物城。投资规模：1.3亿开发面积：30亩玉文化创意购物街+国际免税中心+极致休闲娱乐配套核心景观佛陀悟道——门前广场

缘起因果法门

——门前广场（景区主入口）曼妙莲华

——梵天别苑外广场

核心景观

四大皆空

——门前广场

心经石墙

——单一景观

天龙八部

——天人六道入口处

四十八愿

——金刚坛城外

生命之轮

——天人六道区域凤凰涅槃

——国际会展中心外广场

佛陀圣迹——无忧净土门前

九龙图腾柱

——无上妙品馆外广场核心景观第五章投资效益篇

分区重点项目用地（亩）投资（亿）备注弥勒文化体验区天人六道体验馆70.8建设六个不同主题的区域代表佛教六道兜率天宫101兜率净土、极乐世界弥勒殿151.2用玉皇帝石制造国内第一的如意弥勒佛雕塑应化弥勒阁120.8把“皇后石”切割成四块，分别雕刻为弥勒的四个应化身万佛朝圣堂150.7结合行修四圣坛城内部开辟的空间弥勒蜃景150.5邀请国内知名导演策划位于海上的佛教文化实景演出停车场、广场、山门等1001.1停车场及寺院周边的商户、法物流通常所、小型植物园等僧舍、宾舍及其他500.4僧侣的住宿、餐饮场地；游客居士的宾舍；寺院其他附属用地总计2246.5由于用于佛像的材料均是非常罕见的巨大玉石，因此投资额巨大佛教修行养生区心灵玉场养生会所200.9心灵玉场既是身体的健康养生中心，同时又是心灵的健康养生中心玉主题度假酒店602国内第一家以玉和佛为主体的顶级度假酒店，250间客房产权别墅300.630栋最高级别的别墅精品，大师设计，蕴含了中国文化的精髓五智庄园、祗园精舍400.9禅修中心、五个专属于高端企业和顶尖个人租售的修行养生庄园玉海社区B1002建筑面积8万平米，高级文化别墅2万平米，高档公寓6万平米玉文化购物广场301在景区入口设置一个2万平米玉文化购物广场，内部有国际免税城会展中心200.8用于提供佛学界交流场所和满足重大会议需求两大功能其他配套设施100.2停车场、餐饮场所等配套设施总计3108.2该区域部分项目隐藏于森林之中，与环境完全融合玉海静土体验区文昌阁201用玉为材质，建造文昌帝君像文昌书院150.2文曲星之地，是举办佛学、国学讲座的最佳场所旅游服务设施100.3游步道、自行车道、大门等旅游基础设施总计451.5主要是自然生态观光，文昌阁建立起来后，将增强景区吸引力欢乐海天体验区玉海社区A501.5宝陵河口的度假别墅和公寓项目，建筑面积3万平米戏水运动体验区200.8游艇码头、濒水广场、景观设施、水上娱乐如意文化创意中心501高档休闲商业街、玉文化仿古商业街其他配套设施100.5停车场、餐饮场所等配套设施总计1303.8该区域要结合整个月亮湾的开发酌情投资合计

70920实际土地、建设、装修等投入共计13亿，玉石资源投入约7亿

序号内容2009年2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1项目可研、规划、获取土地

2项目整体规划设计

3各专业公司的选定

4项目地址勘探

5寺院、佛像、酒店等项目设计

6区块一建设

7区块二建设

8区块三建设

9区块四建设

10住宅项目（一期30%）

11住宅项目（二期70%）

原则：先做好佛教观光旅游项目，吸引人气，之后再逐步开发修行养生、休闲度假、旅游居住等项目，积淀人气炒热地气。

开发步骤测算依据经营性项目：1、游客人数：铜鼓岭目前游客为25万，寺庙建成后，加之航天中心带来的客流，开业之年游客人数可达50万，头二年以10%左右的速度增长，中间2年以5%增长，后每年增长3%。2020年后稳定。目前国内一般性的4A级景区的游客量均可达50万以上，南山景区游客人数为230万左右，年税前利润约2亿；2、票价：简单起见，我们假设寺庙与铜鼓岭两景区联票前三年未120元，以后保持150元/人；该票价在国内著名景区中相对便宜；3、景区毛利润：不考虑折旧摊销，景区的成本费用率为50%，税前利润为50%；4、主题酒店：250个房间，房价为1000元/晚，入住率75%；毛利润大约为收入的35%。则每年可以带来现金流入2400万。假设房价提高和其他附属服务提供的收入正好抵消酒店的装修更改费用；5、会所及禅修中心：最高档的养心会所，提供各种按摩、SPA等服务，每年可以带来约2000万现金流；6、水上娱乐、停车、餐饮、会展等：水上娱乐是毛利很高的行业，再加上整个景区的餐饮、停车、会展、出租等服务，约占景区门票收入的80%，利润约为门票利润的50%；7、通货膨胀率为3%；8、由于是初步匡算，成本中已包含土地成本（政府应该给予宗教游览类项目最优惠的土地价格，同时对其附属设施开发的土地给予优惠），并假设所有投入为自有资金出售产权类项目：1、住宅地产：区块二、区块四的住宅和大澳湾的别墅，其中高档别墅3万平米，中高档8万平米，顶级别墅30栋。顶级别墅成本价每栋200万，高级别墅成本每平米成本4000元，中高档公寓每平米成本2000元。目前文昌市的高档小区每平米4000元左右，主要是本地和海口居民购买为主。我们认为航天城项目、月亮湾与铜鼓岭项目起来后，文昌市的高档房产将主要面向岛外居民，别墅价格会逐步向三亚等地看齐，三亚目前的海景别墅单价已经超过2万多。综合各因素，我们认为该区域高档别墅15000/平米，中高档公寓每平米8000元比较合理，该价格远低于目前三亚同类项目的价格；假设顶级别墅每栋700万。2、商业地产：主要是玉文化购物中心和如意商业街，面积共2万平米。观光项目人气启动后，我们保守假设商业地产的价格是当地高档住宅地产的2倍，即1万每平米。3、由于铜鼓岭地块以前没有大的地产项目，因此，我们采用比较保守的预测，假设在营销、管理等投入上比一般项目需要更多投入，因此假设成本费用税费共计60%，地产毛利润为收入的40%

项目现金流简表

单位：万元全投资情况下：内部收益率为14.79%，静态投资回收期约为10年

20092010201120122013201420152016201720182019终值1现金流出总计800045000770004900021000000000

1.1弥勒文化体验区40002400024000130000000000

1.2佛教修行养生区1000900020000160000000000

1.3玉海净土体验区20007000600000000000

1.4欢乐海天体验区00700080008000000000

1.5住宅\购物广场投入10005000200001200013000000000

2资金流入总计00124472330635981323132196915901166721748418339

2.1景区税前利润00318336064086552359736337672371337567

2.2酒店毛利润00127313113602371038213936405441754301

2.3会所00021852251231923882460253426102688

2.4水上娱乐、会展等

159118032043276229873169336235663783

2.5商业地产出售00036002000240000000

2.6住宅地产出售006400800016000960036000000

2.7会所别墅出售00028002800280000000

2.8区块四别墅和商业00003200320032000000

3合计-8000-45000-64553-25694149813231321969159011667217484183392619854累计-10000-55000-119553-145247-1E+05-97953-75984-60083-43411-25928-75892543965现值-10000-40909-53349-193041023220064124018159.87777.57414.77070.491824.16现值累计-7000-47909-101259-120563-1E+05-90267-77866-69706-61929-54514-4744444380.6财务结论在全部自有资金投入的情况下，该项目的内部收益率为14.79%，净现值为256396元，超过社会上旅游项目平均收益率（8%）；静态投资回收期约10年，项目在财务上可行若采用50%的银行借贷资金，年息为5%，期限为5年，则可以产生较大的杠杆作用，项目内部收益率将达到28%。该项目的总投入约20亿，正常运营后，每年游客超过50万，根据国际旅游行业一般规律，旅游行业的带动效应是1：4，因此，粗略估计该项目可以带动相关投资和消费约80亿。保守估计，该项目可以提供约2500个长期就业机会;该旅游区的经营性项目进入稳定运营状态后，每年为政府贡献的税收超过5000万；地产项目一次性为政府提供1-2个亿的税费收入。第六章开发运作篇实施运营篇运营与营销思路策划商业模式与商业规划盈利体系设计配套支持系统策划运作篇保障篇组织保障资金保障政策保障75原始土地环境土地人气土地增值土地配套建设绿地滨海生态生态保护项目建设观光住宿餐饮购物环境建设旅游社区交通基础设施文化设施会议环境效益经济效益社会效益土地增值模式1.房地产开发（主要盈利来源）旅游地产（住宅地产出售+分时和分权酒店出售）商业区摊位出租如果出售商铺，可以较快带来现金流）2.门票经济观光点的门票收入3.产业经济：餐饮、住宿、娱乐、休闲……4.节事会议经济：论坛、节庆……盈利体系设计运作篇盈利结构金字塔模型地产开发门票经济产业经济节庆会议社会效益经过基础设施的改进、区域交通、生态环境的打造、促进当地人口就地就业与素质提升。经济效益通过各种项目投资，比如主题酒店、旅游服务中心以及度假地产开发等投资获取相应的旅游产业市场回报。品牌效益经过整个旅游区的打造，使该区成为巨伦集团产业经营的重要