集团平台式创新构想课件

神州集团平台式创新构想

只知道哪里有水源，使命感驱动，

走着走着，就到了长江边。

——马云2015年4月26日一、背景：地产白银时代和集团创客平台改革未来十年远比过去的十年复杂，而未来十年，集团要确定新的商业模式，神州要从开发商变为不动产运营者。为此，神州采取了“单位时间核算制”与最小核算体，为员工搭建创客平台，来构建一个自己的产业生态系统。二、神州集团电商架构：思路——对标、分享、交圈。神州集团电商架构神州集团

电商架构内容主要功能实现方式一、集团官微1、信息发送：品牌宣传、销售推广订阅号二、社区微信服务平台东湖星城1、信息推送：活动信息、便民信息；

2、整合联盟商家：家政服务、酒店、山庄等；

3、线上下单

4、物业服务、产品下单记录

5、服务微信评价每小区一个订阅号云溪城西城名筑三、社区云超市（O2O）1、信息推送：2、线上下单、支付：4、线下配送：5、销量记录：6、销售评价：

7、整合联盟商家（含酒店、山庄）一个服务号各分店承担物流配送四、神州山庄/神州嘉树园酒店微信服务平台1、信息发送：产品销售推广；

2、线上下单：定产品到便利店提货、订餐

3、服务销售记录

4、服务微信评价订阅号三、集团官微平台集团完善在2014年已经搭建了集团官微平台，整合企业资源，统一企业形象，向外界传递正面的企业信息。1、2015年要在此基础上，开放后台，对物管中心、商管中心开放一级网页“物业服务、九龙便利”并旗下三、四级子网页之后台权限，丰富集团官微信息内容。2、平台维护：集团官微由营销负责。四、建立集团微信矩阵同时运营多个微信账号，打造网格化覆盖。集团公众号为主号，多个最小核算体的公众号为副号，形成1+多的微信公众号矩阵。1、“1+多”的微信公众号矩阵主号：集团官微，以线上发布资讯为主，副号线下活动配合，增加粉丝粘度，快速加粉。副号：按照业务需求、功能定位、用户需求等划分，满足不同类型用户需求。2、平台维护：各核算体平台维护由自身负责。九龙便利微信公众号、嘉树园酒店微信公众号、东湖星城社区微信公众号、云溪城社区微信公众号、西城名筑社区微信公众号。2、神州社区O2O平台

1）每个小区微信公众号因为微信对于附近的粉丝黏着度比较高，所以物业公众号区域划分也很有必要，在神州物业服务小区都打造自己的专属微信平台，联合运营，同时发声，粉丝互动。

首次尝试建议选择东湖星城、云溪城和西城名筑小区，作为神州O2O平台试点，运营成功后，将经验向其它项目复制，逐渐形成具有神州特色的微信服务体系。对标项目：远洋生活家、万科长春蓝山物业服务中心2）微信订阅号：目前定位上仍然是以提供物业服务为主，主要是信息推送功能，因此采用微信订阅号。随着移动化和社交化的发展，未来除了可以通过微信提供基础服务，还可以为业主提供一个交流平台。

3）主要功能A、微信报修，微信在线评价业主的房屋出现了问题，通过电话不容易描述清楚问题，可以拍张照片通过微信上传上去，都可以通过微信进行了解。对于问题的处理结果还可以通过微信在线评价，这样再也不需要打电话一一进行回访了。B、二手物品交易让小区内业主之间进行互动，从而提升平台的活跃度。D、社区活动在线报名，唤醒沉睡会员定期通过微信向业主推送本小区的活动信息，通过微信提供便捷的报名入口，在提高业主活动参与度的同时又能降低线下活动报名的组织成本，借助线上互动，将大量的沉睡会员激活。E、社区联盟商家有了用户，有了互动，下一步就可以充分挖掘平台的价值，通过社区联盟商家上线，包括嘉树园酒店、神州山庄、九龙超市等，最终实现让物业服务从成本中心，向利润中心转变。3、嘉树园酒店与神州山庄微信服务平台关注健康、关注绿色生活。健康生活从关注青岛神州山庄与嘉树园酒店开始。1）完成百度地图注册由于神州山庄与嘉树园酒店没有在胶州市地名办注册登记，因此很多开车客户搜索百度地图，找不到地址，不能自动导航，影响了客户消费体验。因此，集团应尽快完成在百度地图注册登记。2）两个核算体一个微信公众号由于神州山庄与嘉树园酒店关联性强，信息量较少，采用一个微信公众号，投入少，便于分享和转发。借助手机微信O2O平台，整合神州嘉树园酒店与神州山庄，通过线上订单，线下体验，为青岛市民提供健康绿色食品和森林休闲生活，延伸服务半径，打造生态产业链。对标项目：青岛嘟好欢乐农场3）微信订阅号目前定位上仍然是以提供餐饮服务为主，主要是信息推送功能，因此采用微信订阅号。4）主要功能A、引流神州会，电子会员卡用户都通过微信注册成为神州会的会员，办理会员卡，引流神州会。B、线上订单，微信在线评价推送信息，线上下单，线下体验。酒店线上订餐，电子会员，会员优惠，扫微信，送吉祥物礼品。通过平台销售记录和微信在线评价，引导客户消费体验。客群定位小结目标客户群体以40岁以内刚需客户群体为主，尤其是30岁以内年轻置业群体占大多数；客户来源于以周边区域及边缘性客户为主，主要来自西部城区，部分来自老城区，乡镇客户以西南乡客户为主；基本为工薪阶层，小部分为周边个体业主，经济实力一般，能接受的意向总价在50万以内；产品需求主要集中在舒适性套二和经济型套三，大部分为两口之家或小太阳加推，功能需求以满足实用性为主；客户关注点最关注的因素为价格，其次是产品户型；置业目的大部分为自住，其中一部分为考虑孩子上学问题而选择在此购房；产品定位4建筑风格外立面建议公建式外立面，以现代时尚简约为主，符合年轻人客户群体需求,张扬个性，凸显时尚，既区别于一般公寓，又不同于一般住宅。物业形态建议高层新型住宅公寓为主，尽可能增加住宅面积；集中商业为辅（1-2层），自营神州商超面积3000-5000㎡；租户回迁商铺（不能改动）商业业态类别建议（除自营超市外）餐饮（约1500㎡）：作为引入人流的主力业态；儿童培训教育（约600㎡）：充分发挥区域内学区教育配套就近优势；通讯药店（约200㎡）：作为业态补充，满足区域生活配套需求。规划布局建议尽量控制商业面积，在满足经济技术指标的情况下保证住宅面积最大化；黄金三角商业价值要充分体现；停车场动态线路要合理；商业价值体现的同时，尽量不要影响住宅使用价值。电子家书告知施工进展，增加粉丝粘性通过微信电子家书（原神州大家庭纸媒），定期的将工程进展推送给准业主，让准业主及时了解项目的施工进度，在等待中享受更好的服务。社区活动在线报名，多快好省定期通过微信向业主推送本小区的活动信息，通过微信提供便捷的报名入口，在提高业主活动参与度的同时又能降低线下活动报名的组织成本。户型配比面积区间户型配比80-90㎡经济型套二45%95-98㎡舒适性套二15%110-115㎡经济型套三35%120-125㎡舒适性套三5%户型配比及设计建议产品线要与宋城美域差异化，产品更加多样化，以刚需经济型套二、小套三户型为主，满足主力客群需求；配以少量舒适型套二、套三，满足少量客户需求户型设计要求全明户型全南设计（卧室、客厅）南北通透，餐厅、厨房、客厅一体化卫生间干湿分离户型设计尽量要满足客户以下需求：中间户型占比将近一半，因此中间户型的全明设计是重点解决难题户型设计借鉴80-90㎡中间户型阳台放置洗衣机、洗手盆冰箱放置厨房80-90㎡中间户型卫生间凸出加小窗，改造成明卫，进深适当加长，全南户型，厨房、卫生间、卧室、客厅全部朝南95-98㎡舒适套二全明户型，采光充分超大南阳台，落地窗，让客厅显得更加敞亮敞开式厨房南北通透，采光充足，宽敞明亮，客厅、餐厅、厨房一体化110平米小三房带大阳台全明户型，采光充分超大南阳台，落地窗，让客厅显得更加敞亮卧室凸台处理，落地窗采光充足，可改建阳光房大尺度主卧，独立卫生间，更具私密性动静分离

宽景客厅，连接超大阳台，南北通透

120㎡左右舒适三居景观绿化建议通过屋顶景观绿化，一方面营造住宅良好的景观效果，加大绿化面积；另一方面将商业顶部进行绿化改造，削弱商业对住宅的影响。屋顶景观绿化中建议加入互动休闲式元素，休闲座椅、长亭等，供业主观赏的同时，也要注重实用性，通过这种创新型设计营造项目亮点。停车位建议根据目前在售楼盘车位配比情况，同时结合目标客群需求，建议本项目车位比为1:0.8-1；整体原则：最大限度实现人车分流，合理控制比例，满足商户住户对车位的需求，尽量降低对景观及居住环境的影响；抬高高地坪正负零，营建半地下车库，降低成本。区域内楼盘名称车位配比宋城美域1:0.6融城1:0.8西城名筑1:0.9西湖郡1:0.9禧徕乐1:0.9金岸御景1:1慧东府邸1:0.8幸福居1:1.2停车位配比集中在1:0.6-1.2之间销售价格预估对区域竞品楼盘在区位、规划、配套、社区品质、建筑体量、物业类型、景观、户型、交房时间、开发商口碑等10个方面分别做比较并评分，依据各楼盘在售均价及综合评分情况，通过市场比较法运算体系，计算出本项目的均价参考值。如下：项目名称本案（高层）

融城(高层）宋城美域

（高层）慧东府邸（多层、高层）禧徕乐（高层）西湖郡

（高层）参考条件均价（元/㎡）PxPa=4800Pb=4500Pc=4500Pd=3800Pe=4700地理位置10898768小区品质10797768区域规划10898878周边配套10898768建筑体量10698878物业类型

10687868园区景观10698867户型结构10887878交房时期10688878发展商口碑10889877合计100718678776578Pi’=（Qx/Qi）×Pi注：Pi为修正后的楼盘项目在售均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（71/86）×4800≈3963Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（71/78）×4500≈4096Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（71/77）×4500≈4149Pd’=（Qx/Qd）×Pd=（71/65）×3800≈4151Pe’=（Qx/Qe）×Pe=（71/78）×4700≈4278各相关楼盘权重取值为Wi’Wa=20%Wb=25%Wc=10%Wd=40%We=10%Px=∑PiWiPa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+WdPd’+WePe≈4319元/平㎡

根据市场比较法，在不考虑外界因素和市场因素的前提下，项目整体均价静态价格预估为约4300元/㎡，具体价格要根据项目开盘入市时间而定。位置具体情况租金价格西城名筑售楼处东侧兰州路现有网点（单层）今年租赁价格6万主力面积赁200上下租赁客户较多0.8元/㎡/天东苑绿世界内街网点（2层）200㎡6万—7万/年左右，售价6000-6500元/㎡0.8-1元/㎡/天西湖市场（2层）200㎡6万—7万/年左右130㎡4-5万/年，位置好价位稍高面积小0.8-1.1元/㎡/天售楼处斜对面（单层）圣德堡陶瓷连租四间约250㎡16万，售价约8500元/㎡约1.7元/㎡/天海博家居（单层）150㎡（7-8万/年）250-400㎡（12-20万/年）1.3-1.4元/㎡/天龙港附近5万—6万左右主力面积200上下自用客户较多0.7-0.8元/㎡/天泰州路泰州北路2层200平今年租赁价格3.7万（小区车行入口对面）泰

州

南

路

（2层）：100㎡（4万/年）0.5-1元/㎡/天现有网点租金情况：根据区域现有网点实际走访了解到商业网点价格预判：三宋片区现有网点租金价格0.5-1.7元/㎡/天，其中大部分集中在0.8元/㎡/天左右在兰州路单层沿街租金在1.7元/天/㎡左右，小