宿迁楼盘市调情况分析

万瑞··曼哈哈顿市市调情情况分分析Wanrui··Manhattanmarketresearchsituation市调方方：隆隆坤地地产机机构时间：：2018.7.31项目概概况竞品分分析项目总总结接盘建建议宿迁概概况目录录CONTENTS项目概况Projectoverview竞品分析Competinggoodsanalysis项目总结Projectsummary接盘建议Flangeadvice01.02.03.04.宿迁概况Suqianoverview05.宿迁概概况SuqianoverviewPART01PART01宿迁概况—整体及经济概况Suqianoverview宿迁位位于淮淮海经经济区区中部部，属属于陇陇海经经济带带、沿沿海经经济带带、沿沿江经经济带带交叉叉辐射射区，，是欧欧亚大大陆桥桥东桥桥头堡堡城市市群中中新兴兴的中中心城城市，，是江江苏、、山东东、安安徽三三省之之通衢衢。宿宿迁生生态环环境、、人居居环境境非常常优势势。市市区绿绿化覆覆盖率率达到到35.4%，，绿地地率达达23%，，人均均化共共绿地地面积积达到到5.96平平方米米。宿迁既既得东东部区区位优优势之之宜，，兼得得西部部政策策灵活活之利利，又又有低低价位位的劳劳动力力，同同时背背靠淮淮海经经济区区苏、、鲁、、豫、、皖4省省20个省省辖市市、18.7万万平平方公公里、、1.2亿亿人人口的的消费费市场场，加加之城城市化化进程程加快快刺激激投资资需求求，群群众收收入水水平提提高蕴蕴涵消消费潜潜力，，发展展空间间十分分广阔阔。但但由于于低子子薄，，城市市地位位低，，在江江苏省省还属属于较较穷的的城市市，居居民收收入水水平低低，消消费能能力有有限。。随着着以京京东为为代表表电商商进驻驻，加加上高高铁的的开通通带来来的经经济刺刺激，，宿迁迁经济济实力力必将将实现现大的的飞跃跃。经济概概况城市概概况新一轮城市总体规划期限2003-2020年，近期2008-2020年，远景至2050年。规划期限依托徐州为中心，建立一个环状城市纽带圈，各个市镇发挥各自的优势，产能互补，区域连块，打造新型城市经济群。市域城镇功能分工高等级公路网络——“三纵三横”。航道网主骨架——“三纵”铁路——建设一条从安徽宿州到淮安的东西走向的国家干线铁路。高铁——徐宿淮盐铁路串联苏北徐州、宿迁、淮安、盐城4个省辖市的省级主要通道，国铁I级客运专线。市域交通运输体系规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区。规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。中心城市规划范围PART01宿迁概况—城市规划SuqianoverviewPART01宿迁概况—房地产分析Suqianoverview201020112012201320142015201620177.957.478.28.899.7811.7212.6513.53每年新新增贷贷款数数据（单位位：万万亿））表中显显示出出了2011——2012年房房地产产市场场需求求不振振，行行业萎萎缩，，库存存上升升的原原因。。同时时也可可以看看出自自2013年房房地产产行业业逐渐渐走出出库存存困境境到2017年年需求求困境境的原原因所所在。。201020112012201320142015201620175.25.916.448.147.638.7311.713.530.6610.7920.7860.9160.7810.7450.9270.989房地产产每年年销售售额（单位位：万万亿第第二二列为为销售售额与与新增增贷款款之比比）1、本本表同同样可可以揭揭示，，2009年年以来来中国国房地地产市市场的的持续续繁荣荣。2、在在2017年两两者接接近交交汇，，也即即流行行的看看法是是均衡衡点。。但点点交汇汇是瞬瞬间状状态，，分化化是绝绝对状状态。。PART01宿迁概况—房地产分析Suqianoverview201020112012201320142015201620175.255.916.448.147.638.7311.713.5310.41111.113.112.112.915.716.950485378580262146306676774527900房地产产每年年销售售量与与均价价1、本本表显显示，，中国国房地地产市市场一一直呈呈现出出向上上运动动，也也即处处于行行业的的上升升周期期，这这个周周期从从量价价关系系上看看，都都特征征明显显。总结结1、、房房地地产产市市场场在在经经历历了了2016——2017年年加加速速上上涨涨以以后后的的2018年年有有两两种种较较大大的的概概率率：：冲冲顶顶回回落落与与顶顶部部震震荡荡。。从从各各方方预预期期来来看看，，顶顶部部震震荡荡概概率率更更高高。。2、、至至于于房房地地产产市市场场何何时时见见顶顶，，这这个个问问题题的的终终极极答答案案在在于于中中国国贫贫富富分分化化的的容容忍忍程程度度，，通通过过新新增增信信贷贷带带来来的的房房地地产产增增长长，，本本质质是是一一个个杠杠杆杆累累加加过过程程，，但但这这当当中中因因为为利利润润的的分分配配，，会会让让一一部部分分投投资资者者变变成成基基础础投投资资者者，，另另外外一一部部分分人人变变成成纯纯粹粹的的投投机机者者。。市市场场的的难难点点在在于于要要投投机机者者变变成成基基础础投投资资者者，，但但从从中中国国货货币币体体系系来来看看，，投投机机者者承承担担了了基基础础投投资资者者和和自自身身的的全全部部财财务务成成本本，，甚甚至至超超额额财财务务成成本本，，因因此此市市场场风风险险变变得得相相对对不不那那么么可可控控。。市市场场的的临临界界点点就就在在于于投投机机者者承承担担杠杠杆杆的的压压力力临临界界点点。。项目目概概况况ProjectoverviewPART02中国致富集团开发商宿迁经济开发区发展大道699号楼盘地址别墅、花园洋房、高层、少量商铺物业类型70年产权年限PART02项目概况—万瑞·曼哈顿Projectoverview毛坯交付装修情况604个车位配置104亩总占地面积13万㎡总建筑面积1.34容积率42%绿化率未知户型面积规划709户户数前期无销售去化情况因开发商资金链问题暂停施工目前情况PART02项目概况—万瑞·曼哈顿Projectoverview竞品品分分析析CompetinggoodsanalysisPART03江苏芬那企业开发。由34栋洋房+14栋高层，少量商业及一个幼儿园组成。容积率1.7，绿化率50%。属于高品质纯低密度院落洋房住区。项目简介首开均已售完，现售为新开二栋多层12#13#洋房，建筑面积约120-160㎡电梯房。去化情况均价7000元/㎡左右。售价PART03竞品分析—世纪·紫薇苑泰和祥府Competinggoodsanalysis宿迁经济开发区管委会主管，江苏嘉丰置业建设。总占地286亩，规划用户2848户。以稀缺多层为主配舒适高层，景观高层共62栋，同时配置综合商业区及双语幼儿园一所，是经济开发区内具规模的大型综合社区。容积率1.7绿化率40%。主力为87㎡二房，98㎡二房，111㎡三方。项目简介由于前2期安置房形式产证办理问题，3期200多套正在销售。去化情况均价5000元/㎡左右。售价世纪纪··曼曼哈哈顿顿泰和和祥祥府府宿迁实信置业公司，项目处于经济开发区人民大道与金鸡湖路交汇处。共有7栋高层住宅（16+1），4栋小高层（8+1），12栋多层（5+1）。住户1066户。主力为95㎡二房，112㎡三房，128㎡三房。项目简介基本售罄。去化情况均价6000元/㎡左右。售价PART03竞品分析—逸品尚居子悦城Competinggoodsanalysis宿迁嘉润房地产开发公司，项目位于开发区人民大道以西，姑苏路以北，占地11万㎡。项目以高层住宅（17栋）为主配以公寓式酒楼（1栋23层）及沿街商铺。计划住户2224户，2553个停车位。主力为86㎡二房，116㎡三房，126㎡三房，136㎡三房。项目简介基本售罄，剩余一栋以及顶楼部分房源。去化情况均价5500元/㎡左右。售价逸品品尚尚居居子悦悦城城宿迁金地房地产开发公司，项目位于发展大道666号，总占地9.5万㎡。由多联排庭院，双拼观景别墅及配套商业组成。项目共5期，共210栋别墅，278户双拼15栋30套，面积278㎡。其余联排，面积171-248㎡。容积率0.62，绿化率35%。项目简介基本售罄。去化情况均价6800元/㎡左右。售价PART03竞品分析—瑞景名都祥和名邸Competinggoodsanalysis由15栋多层住宅（6+1）和8栋高层住宅（17+1）组成，配以部分沿街商户及社区幼儿园，其中多层住宅设有底层储藏室。二期由14栋高层及配套商铺组成。设有车位1173个。体量为1148户，容积率2.16，建筑密度24.2%，绿化率38%。项目简介基本售罄。去化情况多层均价6500元/㎡，高层均价6000元/㎡。售价瑞景景名名都都祥和和名名邸邸PART03竞品分析—四季华庭新城悦隽皇家景园Competinggoodsanalysis宿迁万厦房地产公司，项目位于开发区1号（果园街南），占地145亩。分二期开发，主要以别墅，多层及小高层为主。体量950户，车位578个。占地面积9.6万㎡。建筑面积9.5万㎡。容积率0.98，绿化率40%。项目简介目前剩余部分高层一楼。去化情况均价5300元/㎡左右。售价宿迁力达置业有限公司，项目位于发展大道与金鸡湖路交互处。建筑面积62万㎡。项目规划19栋高层与19栋多层。2018年4月底开盘，推出425套，高层5300元-5400元/㎡，多层6800元/㎡。项目容积率2.07，绿化率35%项目简介目前开盘化率95%。5，6，7月3次加推，约400套售罄，还有约2600多套未推出。去化情况高层均价6000元/㎡，花园洋房约7000元/㎡。售价江苏华昊集团开发。项目位于北二路与振新路交叉口，占地4万㎡。项目以高层住宅（15栋）为主配以半合围2层沿街商业体。体量726户，688个停车位，2259个非机动车位。项目简介房源以80㎡左右两室为主，目前所剩不多，约70-80套。去化情况均价5000元/㎡左右。售价四季季华华庭庭新城城悦悦隽隽皇家家景景园园PART03竞品分析—数据分析Competinggoodsanalysis日期期套数数PART03竞品分析—数据分析Competinggoodsanalysis日期期价格格项目目总总结结ProjectsummaryPART04从区域市场分析，目前经开区在售楼盘销售情况火热，多个楼盘已经基本售罄，总体市场情况表现优秀。销售去化率高。总结1从市场售价分析：高层均价：5500元/㎡；多层（花园洋房）均价：6500元-7000元/㎡；二手房均价：6500元-7200元/㎡，整体趋势良好。总结2PART04项目总结Projectsummary对于价格的预估，根据宿迁市场行情分析，全宿迁二手别墅成交价：8500元-9000元/㎡、比较区域模块，建议销售价格：8000元-9000元/㎡。总结3接盘盘建建议议FlangeadvicePART05不具具备备品品牌牌优优势势。。优势1优势2劣势1劣势2优势3群众众基基础础差差，，前前期期停停工工等等负负面面消消息息存存在在。。项目目体体量量充充足足，，可售售套套数数较较多多。。项目目产产品品丰丰富富，，具有有一一定定优优势势。。PART05优劣势情况分析Analysisofadvantagesanddisadvantages目前前市市场场购购买买力力强强，，市场场活活跃跃。。不过过也也因因为为之之前前项项目目口口碑碑问问题题带带来来的的一一定定影影响响，，所所以以需需要要通通过过一一系系列列的的包包装装、、宣宣传传与与专专业业销销售售团团队队策策划划营营销销来来推推动动整整个个项项目目的的热热销销，，具具体体方方案案待待与与我我公公司司接接洽洽后后提提出出。。