上海wanke良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路学习教案课件

会计学1上海wanke良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路79页会计学1上海wanke良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路写在前面AheadofDiscuss

作为全面介入良渚文化村项目后第一次正式提报，我们希望将一段时间以来我们有关良渚文化村的思考全面的展现出来，最初我们的思考主要集中在整体开发思路与现实状况之间的比较，在此基础上，对良渚未来的发展方向和开发模式进行了探索。

本提报包括四个部分：一、我们眼中的良渚二、土地价值提升与人口导入策略三、良渚发展方向的思考四、我们的建议及下一步工作第1页/共79页写在前面AheadofDiscuss作为全面一、我们眼中的良渚第2页/共79页一、我们眼中的良渚第2页/共79页良渚初体验2006年11月1日，项目组成员第一次到良渚文化村实地踏勘优秀的景观设计吸引人的产品庞大的社区规模优美的自然环境“不错的产品”——项目组对良渚文化村的第一印象第3页/共79页良渚初体验2006年11月1日，项目组成员第一次到良渚文良渚再思考现场感受一个规模庞大的居住社区缺少商业、公建，缺少人气最初的设想一个理想的生活性小镇产业、居住、配套三位一体无常住人口，完全依靠外部导入每年依靠旅游业吸引3000人就业寻找产生偏差的原因是我们的第一步的思考现实与理想出现了偏差第4页/共79页良渚再思考现场感受一个规模庞大的居住社区缺少商业、公建，缺少良渚再思考回到最初800公顷距离杭州主城20公里自然人文小镇良渚文化村旅游度假创意产业良渚遗址度假酒店创意产业区商业教育别墅七贤广场劝学里公寓核心概念竹径茶语阳光天际白鹭郡支持层面执行层面人第5页/共79页良渚再思考回到最初800公顷自然人文小镇旅游度假创意产业良渚良渚再思考项目开始之前，发展商对整个项目运作模式进行了深入的思考导入人口是原有整体运作思路的核心核心概念、支持层面、执行层面三位一体保证人口导入的可行最终目标的实现有赖于动态的、合理的开发顺序相对一个卫星城的概念，“配套”的定位界限模糊、规模偏小第6页/共79页良渚再思考项目开始之前，发展商对整个项目运作模式进行了深入的一个大规模的“居住区”良渚现状前期公寓推出量比较大，由此带来了配套缺失的问题明显旅游及相关产业的发展较慢，难以凸显产业卫星城的特征区域关注度局限与杭州及周边区域，区域认知度不高产品类型和风格缺少明确的主线贯穿良渚再思考第7页/共79页一个大良渚现状前期公寓推出量比较大，由此带来了配套缺失的问题旅游及相关产业的滞后是问题的核心根据《中国良渚文化村修建性详细规划》2003-2005年（建设培育期）文化村基础设施完工；三叶状的核心旅游区（即良渚圣地、良渚国际度假村和玉鸟流苏等主景区）基本建成，能初步满足国内外游客的旅游休闲度假需要；经过市场培育，文化村能引起华东旅游市场的关注，成为杭州具有影响力的旅游目的地。

年接待国内外游客70-80万人次，其中过夜游客2.8万人次，旅游直接收入1.5亿元人民币（未含景观房产收入）。2006-2010年（成熟期）

升为5A级景区年接待国内外游客100万人次，其中过夜游客5.2万人次，年旅游直接收入超过2亿元人民币。旅游产业的发展远远落后于项目的整体规划旅游产业没有发展，直接影响了区域的认知度和人口的导入良渚再思考第8页/共79页旅游及相关产业的滞后是问题的核心根据《中国良渚文化村修建性详导入外部人口仍是良渚未来的核心工作外部人口的导入是分层次的外部人口的导入是分步骤的人对城市、对区域的认识是有过程的，需要尊重和利用人们的认知过程伴随着开发进程的推进，有不同人口导入重点经历了前期老客户的吸收，良渚文化村未来客户的吸引方向需要重新考虑对人认知层次的研究和理解要走在项目未来工作的前面我们眼中的良渚我们心中的良渚良渚梳理的出发点准确的人口导入模式是良渚文化村必须要解决的首要问题第9页/共79页导入外部人口仍是良渚未来的核心工作外部人口的导入是分层次的外对良渚开发的梳理必须以超出一般大盘开发的思路进行良渚本身的规模与地位已经超出了传统意义的“大盘”概念良渚1.2万亩（其中开发用地五千余亩）的面积已经超越了一般意义上的大盘良渚文化村将逐渐承担起良渚组团卫星城的核心功能，是良渚组团建设的主导良渚所附带的文化地位需要以更高层次的思路面对如何最大程度的提高土地价值是良渚要解决的第二个问题对良渚而言，更重要的是土地运营，实现土地价值良渚梳理的出发点第10页/共79页对良渚开发的梳理必须以超出一般大盘开发的思路进行良渚本身的规二、土地价值提升与人口导入策略第11页/共79页二、土地价值提升与人口导入策略第11页/共79页土地价值是什么？

马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分为“土地资源价格”，即地租，也就是土地所有权在经济上实现其价值的形式。另一部分为“土地资本”价格。投入土地的资本，称为土地资本。包括投入到土地改良或改造中的资金和劳动。生产要素价值论：

土地价值＝资源+资本边际效益价值论：

价值＝地价（供给需求）土地价值传统理论英国经济学家马歇尔运用需求边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为土地价值是供给与需求共同作用使价格与成本达到某种均衡时的地租地价。美国经济学家威廉·阿朗索引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点。第12页/共79页土地价值是什么？马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分忽略了人的感受土地价值人对土地的认可感人满足人的使用和心理需求强调土地作为生产要素强调土地的经济效益资源+资本地价（供给需求）土地价值提升与人口导入通过人对土地的认同得到统一第13页/共79页忽略了人的感受土人对土地的认可感人满足人的使用和心理需求强调社交需要安全需要生理需要自我满足尊重需要缺乏型需要成长型需要马斯洛：需要层次理论人对土地的心理认同感人满足人的需求人对土地的需求层次是什么？人对土地的认同过程是什么？人对土地的认同是分层次的，层次不同，策略不同良渚需要人对其的认同第14页/共79页社交需要自我满足缺乏型需要成长型需要马斯洛：需要层次理论人认同土地价值四层次理论人对土地价值认同度的层次可达高尚宜居特征认知人的认同感34土地在哪里？土地是怎样的？土地能做什么？土地还带来什么？12华侨城的发展过程可以给良渚以借鉴第15页/共79页认同土地价值四层次理论人对土地价值认同度的层次可达高尚宜居特华侨城发展历程在深圳这样一个缺乏文化背景的城市建造一个充满文化氛围的新城，以文化带动其他产业成功模式：把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方华侨城风景人造的故事人编的演出钱堆的华侨城旅游度假区累计接待游客超过8500万人次华侨城5平方公里城区由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城区。华侨城地产成为全国最知名旅游地产开发企业1984年的华侨城第16页/共79页华侨城发展历程在深圳这样一个缺乏文化背景的城市建造一个充满文华侨城第一家外资企业成立正式宣布建设华侨城锦绣中华开始建设中央电视台全面宣传锦绣中华开园全国最大的晴纶纺织企业新华纺织有限公司正式开业江泽民视察锦绣中华世界之窗建成开幕暨南大学中旅学院成立华侨城地产当选全国“四十强“1986年1987年1988年1989年1990年1993年1994年产业旅游配套地产前期酝酿全力发展旅游、产业转向新城建设第一阶段－－以旅游、产业作为区域启动点，通过旅游实现认知第17页/共79页华侨城第一家外资企业成立正式宣布建设华侨城锦绣中华开始建设中华侨城十年规划（1995-2004）完成康柏公司落户华侨城暨南大学中旅学院建成开始招生何香凝美术馆落成华侨城小学、华侨城中学建成长沙世纪之窗建成”华侨城A“深圳上市华侨城新医院建成欢乐谷开业华侨城确定集团公司”工业、旅游、房地产“新的发展目标华侨城沃尔玛商场开业首届狂欢旅游节锦绣花园开盘华侨城集团战略转型：加快发展旅游、房地产、新兴业务，致力打造”华侨城“地产品牌波托菲诺一期天鹅堡销售火爆1995年产业旅游配套地产1996年1997年1998年2000年2001年第二阶段－－完善配套，实现地产开发价值第18页/共79页华侨城十年规划（1995-2004）完成康柏公司落户华侨城暨华侨城核心要素为什么选择旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的弥补了深圳的文化空缺发展顺序的选择旅游（产业）为先，通过旅游实现最早的认知房地产的开发在前期旅游发展成熟、区域认同度较高的基础上进行房地产的开发过程中伴随着与居住相关的配套的完善发展过程中得到了政府的鼎力支持旅游产业的定位符合政府的要求和设想，后期也得到了政府的支持第19页/共79页华侨城核心要素为什么选择旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的弥补与良渚的对比华侨城良渚文化村产业选择发展顺序政府支持良渚在很多方面与华侨城相似但很多因素也直接影响了旅游在良渚实现的可行性第20页/共79页与良渚的对比华侨城良渚文化村产业选择发展顺序政府支持良渚良渚发展旅游产业的难点并非只能依靠旅游才能实现区域认同度的提高杭州原有的旅游资源难以超越杭州作为著名的旅游城市，以“双西”为代表的观光旅游特色已经深入人心，再塑造新的增长点有一定难度杭州长期以来的旅游以优美的风景和丰富的历史沉淀取胜，良渚地区目前的自然风光难以与“双西”媲美，而对良渚文化的关注也仅限于比较小的群体之中良渚的区域位置难以为旅游开发利用良渚本身的旅游受众面小，不会出现集中目的地旅游目前周边交通的便捷度较差，难有过往旅游很难仅仅依靠旅游吸引大量游客进入与良渚的对比第21页/共79页良渚发展旅游产业的难点并非只能依靠旅游才能实现区域认同度的提产业区造就的国际社区－－碧云国际社区金桥出口加工园区的建设给了碧云为外界认知的机会第22页/共79页产业区造就的国际社区－－碧云国际社区金桥出口加工园区的建设给地块条件发展机会国际化社区抓住机会吸引外籍人士塑造高尚社区市政：浦东机场航班东移产品：浦东没有高尚社区人口：外籍人口增长迅速几乎无自然景观几乎无公共交通几乎无配套设施机遇园区位置规模通过产业园区实现认知，通过外籍人士的入住实现本地客户的认同第23页/共79页地块条件发展机会国际化社区抓住机会市政：浦东机场航班东移产祈福新村发展历程1991年以来，总投资超过250亿元，完成了3500亩土地开发，常住人口7万人，是华南板块的启动者代表了一种典型的大盘开发模式大盘小做、大盘慢做，逐渐积累，以长期开发的心态投入建设完善的配套设施吸引长期的居住，必须有完善的、多层次的配套设施发展商承担了一部分公共设施建设的任务准确的客源定位初期以香港及其他外籍度假客源为主，随着认同的提高逐渐转为本地客源香港人的入住一定程度上改善了本地客户对祈福新村的认同度第24页/共79页祈福新村发展历程1991年以来，总投资超过250亿元，完成了小结土地价值的提升依赖人对土地认同度的提高实现人的认知认同，就是实现土地价值提升，实现人口的导入实现人对土地的认同途径很多不同区位、规模、时间的卫星城建设所采取的策略应该因地制宜第25页/共79页小结土地价值的提升依赖人对土地认同度的提高实现人的认知认三、良渚发展方向的思考第26页/共79页三、良渚发展方向的思考第26页/共79页良渚文化－中华文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古文化,距今5300-4000年良渚文化时期农业已率先进入犁耕稻作时代大型玉礼器的出现揭开了中国礼制社会的序幕贵族大墓与平民小墓的分野显示出社会分化的加剧刻划在出土器物上的“原始文字”被认为是中国成熟文字出的前奏

良渚文化被视为20世纪最重大的考古发现之一国家文物局指出：良渚遗址群将成为实证中华五千年文明史的圣地

反山遗址与瑶山遗址是迄今等级最高、出土玉器数量最多、器类最为丰富、制作最为精美、最具影响力的良渚文化墓地

莫角山遗址反山遗址塘山遗址瑶山遗址陶瓷石器玉器象牙器犁耕农业手工业制陶技术良渚文化第27页/共79页良渚文化－中华文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古良渚文化保护与开发的现状1994年建成良渚文化遗址保护馆，面积1600平方米，江泽民题写馆名，共三个展厅，展出文物400余件面积过万平方米的新馆正在建设中已经申报《世界遗产名录》未来将建设国家遗址公园第28页/共79页良渚文化保护与开发的现状1994年建成良渚文化遗址保护馆，面良渚文化遗址难以为商业利用良渚文化的核心价值在于其对中华文明发展的里程碑意义重在其体现的内涵以及对南方文化发展的证明，缺少能为现代所利用的因素良渚文化遗址本身规模较小，且缺少或规模庞大、或精妙绝伦的出土文物吸引一般大众良渚文化本身的缺陷影响了其为商业利用对良渚文化的保护是首要的，即使作为商业开发，也要重视对其的保护探索新的方式对良渚文化进行包装良渚文化应在保护中研究、在研究中发展依托良渚文化发展旅游难度很大第29页/共79页良渚文化遗址难以为商业利用良渚文化的核心价值在于其对中华文明跳出良渚文化看良渚的未来土地面积1.2万亩杭州未来的卫星组团总建筑面积200万平方米总人口近20万人TOWN主流购房群体需要一个核心概念从项目本身看良渚发展主流购房群体在关心什么？说明：根据《杭州城市总体规划》，良渚居住组团2010年规划人口10万人，2020年达到18万人第30页/共79页跳出良渚文化看良渚的未来土地面积杭州未来总建筑面积总人口TO主流购房群体在关心什么？良渚文化或者良渚旅游不会成为影响居民购房的最主要因素数据引自某网站于2006年4月对杭州居民购房意向调查排除价格、地段的因素环境、交通、教育是杭州市民购房的首要关注因素这些因素的改善无疑可以提高主流购房群体对良渚的认同度跳出良渚文化看良渚的未来第31页/共79页主流购房群体在关心什么？良渚文化或者良渚旅游不会成为影响居民如何吸引主流购房群体？选择什么样的小众群体成为关键利用小众群体对良渚环境、交通、教育的认可发挥小众群体的杠杆作用核心示范区的完成目标小众群体的进入社区氛围的形成主流购房群体进入更多认同社区的人进入第32页/共79页如何吸引主流购房群体？选择什么样的小众群体成为关键利用小众群良渚发展方向定位以核心发展方向的示范引导，实现主要目标消费客户的认同教育环境小众群体的吸引和示范作用主流购房者的关注点在杭工作的外籍人士富有的浙商国际化社区特色文化生活社区艺术家或创意产业从业者居住卫星城交通和配套的完善发展方向交通核心体现国际学校新“西泠印社”道路建设第33页/共79页良渚发展方向定位以核心发展方向的示范引导，实现主要目标消费客方向一：国际化社区良渚的文化底蕴使发展国际化教育社区有天然的文化优势杠杆：培养“国际人”的国际化教育以国际学校的引进作为国际化社区的主要标志以国际化的运动场所和商业场所的建设作为国际化生活的体现以在杭的外籍人士和富有的浙商营造国际化的生活方式第34页/共79页方向一：国际化社区良渚的文化底蕴使发展国际化教育社区有天然的国际化社区外籍人士、“第一代”浙商及其后代将成为首先的目标群体发展模式：国际学校作为提升认同的核心国际学校引进和招生需要国际化教育的外籍人士和浙商的入住营造全新国际化生活方式国际化运动和商业的进入其他配套的完善认同同样生活方式的主流购房群体进入良渚国际社区第35页/共79页国际化社区外籍人士、“第一代”浙商及其后代将成为首先的目标群方向二：特色文化生活社区对艺术的共同追求是目标客户的主要吸引点杠杆：营造艺术家聚居区吸引成长期中的艺术家，建设现代版”西泠印社“建设创意产业聚居区吸引中国美术学院和浙江美术院丰富的人才资源，凭借良渚优美的自然环境、文化内涵，建设现代版的“西泠印社”以创意产业区为媒介，吸引相关从业者聚集，形成良好的艺术氛围发扬良渚文化内涵，导入具有较高文化修养的居住者第36页/共79页方向二：特色文化生活社区对艺术的共同追求是目标客户的主要吸引特色文化生活社区首先要营造为年轻中高收入阶层接受的生活方式发展模式：以现代的生活方式吸引目标人群现代“西泠印社”社区文化氛围的初步形成文化追随者的入住区域认同度的提升具有艺术氛围的新生活方式形成创意产业街区更多向往新生活的年轻消费者的入住第37页/共79页特色文化生活社区首先要营造为年轻中高收入阶层接受的生活方式发方向三：居住卫星城在公共建设和生活配套方面需要长期稳定的投入杠杆：交通条件的改善交通条件的改善是首要的关键现有收费站的迁移城市快速交通的建设等在卫星城发展进入成熟期后，进行中高端开发建设满足不同层次的全方位的生活配套设施从城市建设的角度对待生活配套建设第38页/共79页方向三：居住卫星城在公共建设和生活配套方面需要长期稳定的投入居住卫星城尽快改善交通条件是实现居民认同的关键所在发展模式：长期稳定的配套建设投入营造生活氛围交通条件的改善第一批购房者进入（相对中低收入者）配套设施的不断完善平价快速销售卫星城整体的形成相对较低的价格部分中高端产品开发销售第39页/共79页居住卫星城尽快改善交通条件是实现居民认同的关键所在发展模式：祈福新村配套设施的大幅投入教育医疗交通祈福医院是珠三角地区最好的医院之一投资10亿元，占地130亩从幼儿园到提供本科教育的祈福学院，总投资超过4亿元开通小区巴士每天24小时900班次往返于香港、广州、番禺市区等地区其他先于广州的污水处理场度假俱乐部8万平方米，投资3.5亿元33.3万平方米的祈福湖等第40页/共79页祈福新村配套设施的大幅投入教育医疗交通祈福医院是珠三角地区最四、我们的建议及下一步工作第41页/共79页四、我们的建议及下一步工作第41页/共79页国际化社区特色文化社区多元化国际社区万科世界观第42页/共79页国际化社区特色文化社区多元化万科第42页/共79页万科世界观万科世界观国际学校为标志的国际化社区通过一体化的教育体系，构建从良渚文化村走向国际的通道万科美院建设高标准的艺术家聚居区，着力培育中国本土艺术家和本土艺术打造中国的”巴黎美术学院“中国良渚文化研究院对良渚自身文化精神内涵的再发掘以中国传统文化感召世界发掘国人对传统文化的再认同

第43页/共79页万科世界观万科世界观国际学校为标志的国际化社区第43页/共7万科观世界国际化的眼光看世界

具有国际化教育背景社区居民，以国际化的眼光面对世界艺术家眼中的世界

以艺术家氛围为代表的特色文化塑造的多元社区，以独特文化视角感受世界艺术与生活、艺术家与社区居民的交互交流传统文化眼中的世界

依托良渚文化，对中国传统文化的传承与发扬体现社区对人文的尊重万科世界观第44页/共79页万科观世界国际化的眼光看世界万科世界观第44页/共79页机会点分析为什么选择国际社区杭州高端物业已经为市场接受杭州高端物业的租赁市场潜力巨大市场面的因素项目自身优势杭州对国际学校的需求良渚文化精神底蕴的再挖掘合适的位置及交通条件优美的环境和较大的规模第45页/共79页机会点分析为什么选择杭州高端物业已经为市场接受杭州高端物业的高端物业的市场潜力名珏公寓客户构成海归、华侨：30％温州、绍兴、义务：20－30％上海外企的工作人员：20％杭州本地：20％45-60岁之间世贸丽晶城全球发售温州、台州、三门本地各三分之一销售价格深蓝广场以在杭工作人士为主90％从事外贸相关行业年龄30-45之间金色海岸杭州工作的IT业主、画家等外籍人士15％均价2万/平方米面积50-200平方米均价1.8万/平方米面积50-200平方米均价2.5万/平方米酒店式公寓主力160平方米均价2.63万/平方米主力250平方米左右市场面的因素第46页/共79页高端物业的市场潜力名珏公寓客户构成海归、华侨：30％世贸丽晶高端物业的市场潜力金色海岸已开楼盘的销售状况金色海岸、东方润园为代表的高端物业的热销极好的展示了杭州高端物业的潜力开盘时间：一期：2005.8二期：2006.3三期：2006.7市场面的因素第47页/共79页高端物业的市场潜力金色海岸已开楼盘的销售状况金色海岸、东方润高端物业租赁的市场潜力高端租赁的需求与市场高端房源有较大差距外企外籍高管国内职业高级经理人高端租赁需求者有品位的装修风格配套的高档电器全面的物业服务良好的居住氛围租金由公司提供短暂工作的高管市场面的因素第48页/共79页高端物业租赁的市场潜力高端租赁的需求与市场高端房源有较大差距高端物业租赁的市场潜力多少人在租高端物业未来杭州外企的发展，会带来杭州租赁高端物业的进一步发展2005年底，杭州市共有境外企业1280家（包括台湾企业）2006年上半年杭州市新增外企358家，实际利用外资10.82亿美元，同比增长翻一番。杭州已被世界银行评价为中国城市投资环境最佳城市，连续被《福布斯》杂志评为中国内地最佳商业城市排名榜第一位，在联合国2005年世界城市发展指标和发展前景的报告中，杭州位列中国第七位专家称，凭藉良好的经济基础优势和优越的投资环境，杭州正成为外资企业投资首选地之一

市场面的因素第49页/共79页高端物业租赁的市场潜力多少人在租高端物业未来杭州外企的发展，高端物业租赁的市场潜力租多少钱的高端物业未来杭州外企的发展，会带来杭州租赁高端物业的进一步发展总经理级别日资企业1.2万元/月4万元/月1.6万元/月1.8万元/月中层经理总经理级别欧美企业中层经理杭州部分外企租房标准市场面的因素第50页/共79页高端物业租赁的市场潜力租多少钱的高端物业未来杭州外企的发展，合适的位置和交通条件项目自身优势相对独立的区域位置尚未定性的区域属性相对合适的交通时间相对独立的区域位置更容易形成独特的社区氛围，不受周边的影响由于目前开发规模小，良渚本身区域特性并未形成，可以在一个不受影响的基础上开始营造国际化氛围良渚距离杭州城西文教区和世贸CBD区域直线距离较近第51页/共79页合适的位置和交通条件项目自身优势相对独立的区域位置尚未定性的较大的规模和优美的自然环境国际社区需要完善的、独立的商业、娱乐、文化配套支持，只有比较大的社区规模才能够支撑这些商业设施优美的自然环境是建设国际社区的基础，良渚地块超过一半面积的自然山体营造了原生态的社区氛围，可以为国际社区提供基础条件项目自身优势第52页/共79页较大的规模和优美的自然环境国际社区需要完善的、独立的商业、娱良渚文化独特的精神底蕴越是民族的，越是世界的良渚文化及其精神底蕴对外籍人士的吸引是勿庸置疑的目前杭州没有以文化、艺术为基底的新型社区，是市场的空白点项目自身优势第53页/共79页良渚文化独特的精神底蕴项目自身优势第53页/共79页机会点分析国际学校用什么吸引高端人群第54页/共79页机会点分析国际学校用什么吸引高端人群第54页/共79页浙江国际学校的发展程度远落后于其发展水平说明：

1、国际学校数量取自教育部公布的《经批准设立的外籍人员子女学校名单》，截至2005年底；

2、GDP排名排除了台湾省和香港杭州国际学校的缺口机会点分析第55页/共79页浙江国际学校的发展程度远落后于其发展水平说明：杭州国际学校的目前浙江的国际学校难以满足实际需要目前每年招生人数不足50人虽然可以完成从幼儿园到高中的全部国际化教育，但实际仅有幼儿园和小学是独立的，其余均为借用杭二中资源杭州国际学校其他的“国际化学校”杭州之江外国语学校和宋城华美学校均为国内民办学校，教学质量难以保证国际学校缺少的问题已经逐渐显现机会点分析第56页/共79页目前浙江的国际学校难以满足实际需要目前每年招生人数不足50人杭州著名的“19楼论坛”对国际学校的讨论机会点分析第57页/共79页杭州著名的“19楼论坛”对国际学校的讨论机会点分析第57页/万科世界观国际学校万科美院多元化国际社区良渚文化研究院精致化VILLA体育运动、休闲宗教商业娱乐养生HOSTPITAL第58页/共79页万科世界观国际学校万科美院多元化良渚文化研究院精致化V美格体育中心百安居足球场德威学校家乐福橄榄球场碧云国际社区的基本配套医院迪卡侬商业内街万科世界观第59页/共79页美格体育中心百安居足球场德威学校家乐福橄榄球场碧云国际社区的国际化社区国际化国际化的教育国际化的休闲国际化的娱乐国际化的生活国际化的未来第60页/共79页国际化社区国际化国际化的教育国际化的休闲国际化的娱乐国际化的多元化社区多元化文化的多元居住方式的多元宗教信仰的多元多元化的人生生活选择的多元第61页/共79页多元化社区多元化文化的多元居住方式的多元宗教信仰的多元多元化推开世界的门－－国际学校提供从幼儿园到高中的全程式国际教育为学生造就直接赴国外继续深造的机会提供全家移民的机会探索将国际学校的教育与良渚文化研究的结合万科美院对国际学校学生的艺术教育，提倡人与艺术的共生共荣第62页/共79页推开世界的门－－国际学校提供从幼儿园到高中的全程式国际教育第宣传发扬良渚文化的全球性基地良渚文化研究的核心研究所与国内知名高校合作建立良渚文化研究基地以良渚文化为平台，发扬中国传统文化的研究良渚文化研究院第63页/共79页宣传发扬良渚文化的全球性基地良渚文化研究院第63页/共79页万科美院建设ARTSOHO为艺术家和创意产业者所需要的生活、工作空间每年吸引30-50名具有潜力的艺术家和创意产业者在万科美院聚集，营造艺术生活和工作氛围，培养中国本土的艺术家提倡艺术的交流与创新，提倡艺术式的生活在社区内营造一个艺术家的工坊和展览馆，既为艺术家交流所用，也为社区景观第64页/共79页万科美院建设ARTSOHO为艺术家和创意产业者所需要的生精致VILLA建设少数（30-40套）的低密度长租别墅，供影视明星或外企高管长期租住借助良渚优美的自然环境，提供完全不同于市区别墅的居住感受提供超五星级的酒店式服务，满足居住者对生活的高端需求第65页/共79页精致VILLA建设少数（30-40套）的低密度长租别墅，供影养生HOSTPITAL针对现代人，尤其是中高收入阶层的养生需求建设养生HOSTPITAL主要开展美体、健身、保健、保养等相关的服务实现社区健康生活氛围第66页/共79页养生HOSTPITAL针对现代人，尤其是中高收入阶层的养生需商业娱乐在小镇的尺度下，安排符合现代生活方式的商业和娱乐业态商业与娱乐相辅相成第67页/共79页商业娱乐在小镇的尺度下，安排符合现代生活方式的商业和娱乐业态宗教建设小型教堂，满足信教者的需求利用教堂，形成一个小范围的邻里交流中心，营造互动交流的社区氛围第68页/共79页宗教建设小型教堂，满足信教者的需求第68页/共79页体育运动休闲建设社区健身活动中心，倡导健康运动将健身、体育从室内导向室外，提倡全民健身运动第69页/共79页体育运动休闲建设社区健身活动中心，倡导健康运动第69页/共7考虑已经销售并即将交房用户的生活需求基本原则开发时序安排引导未来新的发展方向第70页/共79页考虑已经销售并即将交房用户的生活需求基本原则开发时序安排引导国际学校万科美院良渚文化研究院精致化VILLA体育运动、休闲宗教商业娱乐养生HOSTPITAL创造文化气质丰富产品类型满足生活需要第71页/共79页国际学校万科美院良渚文化研究院精致化VILLA体育运动、休闲第一阶段基本商业、娱乐国际学校精致VILLA万科美院满足已经销售产品的业主的基本生活需求，形成初步的社区氛围以国际学校的建设和入住作为社区特征的核心体现，实现社区的独特形象依托五星级酒店，建设少量精致VILLA，吸引外企高管的入住，形成高端氛围为艺术家提供工作和生活空间，吸引第一批本土艺术家进入开发时序安排第72页/共79页第一阶段基本商业、娱乐国际学校精致VILLA万科美院满足已第二阶段运动休闲中国良渚文化研究院特色商业、娱乐建设运动活动场所，在社区内倡导健身运动，形成全民健身氛围从多元、国际的角度出发，建设符合这一宗旨的商业、娱乐场所，构建社区的整体氛围与研究良渚文化的知名高校合作，引入高校良渚文化研究机构入住社区，建立良渚文化研究院，对良渚文化进行系统的研究开发时序安排第73页/共79页第二阶段运动休闲中国良渚文化研究院特色商业、娱乐建设运动活动第三阶段宗教养生HOSTPITAL良渚文化的发扬建设教堂，满足具有宗教信仰的居民的需要，并逐步开发教堂前广场，形成社区的精神核心区建设养生型疗养院，通过其营造舒适、养生的生活氛围探索良渚文化与现代生活方式的结合方法，将良渚文化的精神内涵融入国际化的社区氛围中开发时序安排第74页/共79页第三阶段宗教养生HOSTPITAL良渚文化的发扬建设教堂，满下一步的工作方向性调整建议有关良渚发展方向的调整根据良渚的现实发展状况和相对客观的分析良渚“旅游带动地产”的道路在理论和现实上都有比较明显的难度未来是否对其发展方向进行一定的调整，是需要发展商和我们共同讨论确定的如果发展商认同“多元国际社区”的发展思路，未来我们的工作将围绕如下几个方面展开第75页/共79页下一步的工作方向性调整建议有关良渚发展方向的调整根据良渚的现包括杭州建设新的国际学校的规模、定位国际学校的投资及现金流测算等国际学校的可行性论证规划思想的调整包括项目整体规划方向的调整道路、步行系统的调整商业、生活配套设施的安排等下一步的工作方向第76页/共79页包括杭州建设新的国际学校的规模、定位国际学校的可行性论证规包括其他基本组成部分的体量、规划位置布局与住宅产品的关系研究等社区其他组成部分的体量安排与规划

将国际学校的历史文化教育与良渚文化的研究相结合，包括教学方式、实地教学的安排等国际学校特色教育的可行性下一步的工作方向第77页/共79页包括其他基本组成部分的体量、规划位置布局社区其他组成部分的感谢聆听TospurResearch同策专业策划·

代理·

营销第78页/共79页感谢聆听同策专业策划·代理·营销第78页/共79页会计学80上海wanke良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路79页会计学1上海wanke良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路写在前面AheadofDiscuss

作为全面介入良渚文化村项目后第一次正式提报，我们希望将一段时间以来我们有关良渚文化村的思考全面的展现出来，最初我们的思考主要集中在整体开发思路与现实状况之间的比较，在此基础上，对良渚未来的发展方向和开发模式进行了探索。

本提报包括四个部分：一、我们眼中的良渚二、土地价值提升与人口导入策略三、良渚发展方向的思考四、我们的建议及下一步工作第1页/共79页写在前面AheadofDiscuss作为全面一、我们眼中的良渚第2页/共79页一、我们眼中的良渚第2页/共79页良渚初体验2006年11月1日，项目组成员第一次到良渚文化村实地踏勘优秀的景观设计吸引人的产品庞大的社区规模优美的自然环境“不错的产品”——项目组对良渚文化村的第一印象第3页/共79页良渚初体验2006年11月1日，项目组成员第一次到良渚文良渚再思考现场感受一个规模庞大的居住社区缺少商业、公建，缺少人气最初的设想一个理想的生活性小镇产业、居住、配套三位一体无常住人口，完全依靠外部导入每年依靠旅游业吸引3000人就业寻找产生偏差的原因是我们的第一步的思考现实与理想出现了偏差第4页/共79页良渚再思考现场感受一个规模庞大的居住社区缺少商业、公建，缺少良渚再思考回到最初800公顷距离杭州主城20公里自然人文小镇良渚文化村旅游度假创意产业良渚遗址度假酒店创意产业区商业教育别墅七贤广场劝学里公寓核心概念竹径茶语阳光天际白鹭郡支持层面执行层面人第5页/共79页良渚再思考回到最初800公顷自然人文小镇旅游度假创意产业良渚良渚再思考项目开始之前，发展商对整个项目运作模式进行了深入的思考导入人口是原有整体运作思路的核心核心概念、支持层面、执行层面三位一体保证人口导入的可行最终目标的实现有赖于动态的、合理的开发顺序相对一个卫星城的概念，“配套”的定位界限模糊、规模偏小第6页/共79页良渚再思考项目开始之前，发展商对整个项目运作模式进行了深入的一个大规模的“居住区”良渚现状前期公寓推出量比较大，由此带来了配套缺失的问题明显旅游及相关产业的发展较慢，难以凸显产业卫星城的特征区域关注度局限与杭州及周边区域，区域认知度不高产品类型和风格缺少明确的主线贯穿良渚再思考第7页/共79页一个大良渚现状前期公寓推出量比较大，由此带来了配套缺失的问题旅游及相关产业的滞后是问题的核心根据《中国良渚文化村修建性详细规划》2003-2005年（建设培育期）文化村基础设施完工；三叶状的核心旅游区（即良渚圣地、良渚国际度假村和玉鸟流苏等主景区）基本建成，能初步满足国内外游客的旅游休闲度假需要；经过市场培育，文化村能引起华东旅游市场的关注，成为杭州具有影响力的旅游目的地。

年接待国内外游客70-80万人次，其中过夜游客2.8万人次，旅游直接收入1.5亿元人民币（未含景观房产收入）。2006-2010年（成熟期）

升为5A级景区年接待国内外游客100万人次，其中过夜游客5.2万人次，年旅游直接收入超过2亿元人民币。旅游产业的发展远远落后于项目的整体规划旅游产业没有发展，直接影响了区域的认知度和人口的导入良渚再思考第8页/共79页旅游及相关产业的滞后是问题的核心根据《中国良渚文化村修建性详导入外部人口仍是良渚未来的核心工作外部人口的导入是分层次的外部人口的导入是分步骤的人对城市、对区域的认识是有过程的，需要尊重和利用人们的认知过程伴随着开发进程的推进，有不同人口导入重点经历了前期老客户的吸收，良渚文化村未来客户的吸引方向需要重新考虑对人认知层次的研究和理解要走在项目未来工作的前面我们眼中的良渚我们心中的良渚良渚梳理的出发点准确的人口导入模式是良渚文化村必须要解决的首要问题第9页/共79页导入外部人口仍是良渚未来的核心工作外部人口的导入是分层次的外对良渚开发的梳理必须以超出一般大盘开发的思路进行良渚本身的规模与地位已经超出了传统意义的“大盘”概念良渚1.2万亩（其中开发用地五千余亩）的面积已经超越了一般意义上的大盘良渚文化村将逐渐承担起良渚组团卫星城的核心功能，是良渚组团建设的主导良渚所附带的文化地位需要以更高层次的思路面对如何最大程度的提高土地价值是良渚要解决的第二个问题对良渚而言，更重要的是土地运营，实现土地价值良渚梳理的出发点第10页/共79页对良渚开发的梳理必须以超出一般大盘开发的思路进行良渚本身的规二、土地价值提升与人口导入策略第11页/共79页二、土地价值提升与人口导入策略第11页/共79页土地价值是什么？

马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分为“土地资源价格”，即地租，也就是土地所有权在经济上实现其价值的形式。另一部分为“土地资本”价格。投入土地的资本，称为土地资本。包括投入到土地改良或改造中的资金和劳动。生产要素价值论：

土地价值＝资源+资本边际效益价值论：

价值＝地价（供给需求）土地价值传统理论英国经济学家马歇尔运用需求边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为土地价值是供给与需求共同作用使价格与成本达到某种均衡时的地租地价。美国经济学家威廉·阿朗索引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点。第12页/共79页土地价值是什么？马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分忽略了人的感受土地价值人对土地的认可感人满足人的使用和心理需求强调土地作为生产要素强调土地的经济效益资源+资本地价（供给需求）土地价值提升与人口导入通过人对土地的认同得到统一第13页/共79页忽略了人的感受土人对土地的认可感人满足人的使用和心理需求强调社交需要安全需要生理需要自我满足尊重需要缺乏型需要成长型需要马斯洛：需要层次理论人对土地的心理认同感人满足人的需求人对土地的需求层次是什么？人对土地的认同过程是什么？人对土地的认同是分层次的，层次不同，策略不同良渚需要人对其的认同第14页/共79页社交需要自我满足缺乏型需要成长型需要马斯洛：需要层次理论人认同土地价值四层次理论人对土地价值认同度的层次可达高尚宜居特征认知人的认同感34土地在哪里？土地是怎样的？土地能做什么？土地还带来什么？12华侨城的发展过程可以给良渚以借鉴第15页/共79页认同土地价值四层次理论人对土地价值认同度的层次可达高尚宜居特华侨城发展历程在深圳这样一个缺乏文化背景的城市建造一个充满文化氛围的新城，以文化带动其他产业成功模式：把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方华侨城风景人造的故事人编的演出钱堆的华侨城旅游度假区累计接待游客超过8500万人次华侨城5平方公里城区由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城区。华侨城地产成为全国最知名旅游地产开发企业1984年的华侨城第16页/共79页华侨城发展历程在深圳这样一个缺乏文化背景的城市建造一个充满文华侨城第一家外资企业成立正式宣布建设华侨城锦绣中华开始建设中央电视台全面宣传锦绣中华开园全国最大的晴纶纺织企业新华纺织有限公司正式开业江泽民视察锦绣中华世界之窗建成开幕暨南大学中旅学院成立华侨城地产当选全国“四十强“1986年1987年1988年1989年1990年1993年1994年产业旅游配套地产前期酝酿全力发展旅游、产业转向新城建设第一阶段－－以旅游、产业作为区域启动点，通过旅游实现认知第17页/共79页华侨城第一家外资企业成立正式宣布建设华侨城锦绣中华开始建设中华侨城十年规划（1995-2004）完成康柏公司落户华侨城暨南大学中旅学院建成开始招生何香凝美术馆落成华侨城小学、华侨城中学建成长沙世纪之窗建成”华侨城A“深圳上市华侨城新医院建成欢乐谷开业华侨城确定集团公司”工业、旅游、房地产“新的发展目标华侨城沃尔玛商场开业首届狂欢旅游节锦绣花园开盘华侨城集团战略转型：加快发展旅游、房地产、新兴业务，致力打造”华侨城“地产品牌波托菲诺一期天鹅堡销售火爆1995年产业旅游配套地产1996年1997年1998年2000年2001年第二阶段－－完善配套，实现地产开发价值第18页/共79页华侨城十年规划（1995-2004）完成康柏公司落户华侨城暨华侨城核心要素为什么选择旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的弥补了深圳的文化空缺发展顺序的选择旅游（产业）为先，通过旅游实现最早的认知房地产的开发在前期旅游发展成熟、区域认同度较高的基础上进行房地产的开发过程中伴随着与居住相关的配套的完善发展过程中得到了政府的鼎力支持旅游产业的定位符合政府的要求和设想，后期也得到了政府的支持第19页/共79页华侨城核心要素为什么选择旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的弥补与良渚的对比华侨城良渚文化村产业选择发展顺序政府支持良渚在很多方面与华侨城相似但很多因素也直接影响了旅游在良渚实现的可行性第20页/共79页与良渚的对比华侨城良渚文化村产业选择发展顺序政府支持良渚良渚发展旅游产业的难点并非只能依靠旅游才能实现区域认同度的提高杭州原有的旅游资源难以超越杭州作为著名的旅游城市，以“双西”为代表的观光旅游特色已经深入人心，再塑造新的增长点有一定难度杭州长期以来的旅游以优美的风景和丰富的历史沉淀取胜，良渚地区目前的自然风光难以与“双西”媲美，而对良渚文化的关注也仅限于比较小的群体之中良渚的区域位置难以为旅游开发利用良渚本身的旅游受众面小，不会出现集中目的地旅游目前周边交通的便捷度较差，难有过往旅游很难仅仅依靠旅游吸引大量游客进入与良渚的对比第21页/共79页良渚发展旅游产业的难点并非只能依靠旅游才能实现区域认同度的提产业区造就的国际社区－－碧云国际社区金桥出口加工园区的建设给了碧云为外界认知的机会第22页/共79页产业区造就的国际社区－－碧云国际社区金桥出口加工园区的建设给地块条件发展机会国际化社区抓住机会吸引外籍人士塑造高尚社区市政：浦东机场航班东移产品：浦东没有高尚社区人口：外籍人口增长迅速几乎无自然景观几乎无公共交通几乎无配套设施机遇园区位置规模通过产业园区实现认知，通过外籍人士的入住实现本地客户的认同第23页/共79页地块条件发展机会国际化社区抓住机会市政：浦东机场航班东移产祈福新村发展历程1991年以来，总投资超过250亿元，完成了3500亩土地开发，常住人口7万人，是华南板块的启动者代表了一种典型的大盘开发模式大盘小做、大盘慢做，逐渐积累，以长期开发的心态投入建设完善的配套设施吸引长期的居住，必须有完善的、多层次的配套设施发展商承担了一部分公共设施建设的任务准确的客源定位初期以香港及其他外籍度假客源为主，随着认同的提高逐渐转为本地客源香港人的入住一定程度上改善了本地客户对祈福新村的认同度第24页/共79页祈福新村发展历程1991年以来，总投资超过250亿元，完成了小结土地价值的提升依赖人对土地认同度的提高实现人的认知认同，就是实现土地价值提升，实现人口的导入实现人对土地的认同途径很多不同区位、规模、时间的卫星城建设所采取的策略应该因地制宜第25页/共79页小结土地价值的提升依赖人对土地认同度的提高实现人的认知认三、良渚发展方向的思考第26页/共79页三、良渚发展方向的思考第26页/共79页良渚文化－中华文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古文化,距今5300-4000年良渚文化时期农业已率先进入犁耕稻作时代大型玉礼器的出现揭开了中国礼制社会的序幕贵族大墓与平民小墓的分野显示出社会分化的加剧刻划在出土器物上的“原始文字”被认为是中国成熟文字出的前奏

良渚文化被视为20世纪最重大的考古发现之一国家文物局指出：良渚遗址群将成为实证中华五千年文明史的圣地

反山遗址与瑶山遗址是迄今等级最高、出土玉器数量最多、器类最为丰富、制作最为精美、最具影响力的良渚文化墓地

莫角山遗址反山遗址塘山遗址瑶山遗址陶瓷石器玉器象牙器犁耕农业手工业制陶技术良渚文化第27页/共79页良渚文化－中华文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古良渚文化保护与开发的现状1994年建成良渚文化遗址保护馆，面积1600平方米，江泽民题写馆名，共三个展厅，展出文物400余件面积过万平方米的新馆正在建设中已经申报《世界遗产名录》未来将建设国家遗址公园第28页/共79页良渚文化保护与开发的现状1994年建成良渚文化遗址保护馆，面良渚文化遗址难以为商业利用良渚文化的核心价值在于其对中华文明发展的里程碑意义重在其体现的内涵以及对南方文化发展的证明，缺少能为现代所利用的因素良渚文化遗址本身规模较小，且缺少或规模庞大、或精妙绝伦的出土文物吸引一般大众良渚文化本身的缺陷影响了其为商业利用对良渚文化的保护是首要的，即使作为商业开发，也要重视对其的保护探索新的方式对良渚文化进行包装良渚文化应在保护中研究、在研究中发展依托良渚文化发展旅游难度很大第29页/共79页良渚文化遗址难以为商业利用良渚文化的核心价值在于其对中华文明跳出良渚文化看良渚的未来土地面积1.2万亩杭州未来的卫星组团总建筑面积200万平方米总人口近20万人TOWN主流购房群体需要一个核心概念从项目本身看良渚发展主流购房群体在关心什么？说明：根据《杭州城市总体规划》，良渚居住组团2010年规划人口10万人，2020年达到18万人第30页/共79页跳出良渚文化看良渚的未来土地面积杭州未来总建筑面积总人口TO主流购房群体在关心什么？良渚文化或者良渚旅游不会成为影响居民购房的最主要因素数据引自某网站于2006年4月对杭州居民购房意向调查排除价格、地段的因素环境、交通、教育是杭州市民购房的首要关注因素这些因素的改善无疑可以提高主流购房群体对良渚的认同度跳出良渚文化看良渚的未来第31页/共79页主流购房群体在关心什么？良渚文化或者良渚旅游不会成为影响居民如何吸引主流购房群体？选择什么样的小众群体成为关键利用小众群体对良渚环境、交通、教育的认可发挥小众群体的杠杆作用核心示范区的完成目标小众群体的进入社区氛围的形成主流购房群体进入更多认同社区的人进入第32页/共79页如何吸引主流购房群体？选择什么样的小众群体成为关键利用小众群良渚发展方向定位以核心发展方向的示范引导，实现主要目标消费客户的认同教育环境小众群体的吸引和示范作用主流购房者的关注点在杭工作的外籍人士富有的浙商国际化社区特色文化生活社区艺术家或创意产业从业者居住卫星城交通和配套的完善发展方向交通核心体现国际学校新“西泠印社”道路建设第33页/共79页良渚发展方向定位以核心发展方向的示范引导，实现主要目标消费客方向一：国际化社区良渚的文化底蕴使发展国际化教育社区有天然的文化优势杠杆：培养“国际人”的国际化教育以国际学校的引进作为国际化社区的主要标志以国际化的运动场所和商业场所的建设作为国际化生活的体现以在杭的外籍人士和富有的浙商营造国际化的生活方式第34页/共79页方向一：国际化社区良渚的文化底蕴使发展国际化教育社区有天然的国际化社区外籍人士、“第一代”浙商及其后代将成为首先的目标群体发展模式：国际学校作为提升认同的核心国际学校引进和招生需要国际化教育的外籍人士和浙商的入住营造全新国际化生活方式国际化运动和商业的进入其他配套的完善认同同样生活方式的主流购房群体进入良渚国际社区第35页/共79页国际化社区外籍人士、“第一代”浙商及其后代将成为首先的目标群方向二：特色文化生活社区对艺术的共同追求是目标客户的主要吸引点杠杆：营造艺术家聚居区吸引成长期中的艺术家，建设现代版”西泠印社“建设创意产业聚居区吸引中国美术学院和浙江美术院丰富的人才资源，凭借良渚优美的自然环境、文化内涵，建设现代版的“西泠印社”以创意产业区为媒介，吸引相关从业者聚集，形成良好的艺术氛围发扬良渚文化内涵，导入具有较高文化修养的居住者第36页/共79页方向二：特色文化生活社区对艺术的共同追求是目标客户的主要吸引特色文化生活社区首先要营造为年轻中高收入阶层接受的生活方式发展模式：以现代的生活方式吸引目标人群现代“西泠印社”社区文化氛围的初步形成文化追随者的入住区域认同度的提升具有艺术氛围的新生活方式形成创意产业街区更多向往新生活的年轻消费者的入住第37页/共79页特色文化生活社区首先要营造为年轻中高收入阶层接受的生活方式发方向三：居住卫星城在公共建设和生活配套方面需要长期稳定的投入杠杆：交通条件的改善交通条件的改善是首要的关键现有收费站的迁移城市快速交通的建设等在卫星城发展进入成熟期后，进行中高端开发建设满足不同层次的全方位的生活配套设施从城市建设的角度对待生活配套建设第38页/共79页方向三：居住卫星城在公共建设和生活配套方面需要长期稳定的投入居住卫星城尽快改善交通条件是实现居民认同的关键所在发展模式：长期稳定的配套建设投入营造生活氛围交通条件的改善第一批购房者进入（相对中低收入者）配套设施的不断完善平价快速销售卫星城整体的形成相对较低的价格部分中高端产品开发销售第39页/共79页居住卫星城尽快改善交通条件是实现居民认同的关键所在发展模式：祈福新村配套设施的大幅投入教育医疗交通祈福医院是珠三角地区最好的医院之一投资10亿元，占地130亩从幼儿园到提供本科教育的祈福学院，总投资超过4亿元开通小区巴士每天24小时900班次往返于香港、广州、番禺市区等地区其他先于广州的污水处理场度假俱乐部8万平方米，投资3.5亿元33.3万平方米的祈福湖等第40页/共79页祈福新村配套设施的大幅投入教育医疗交通祈福医院是珠三角地区最四、我们的建议及下一步工作第41页/共79页四、我们的建议及下一步工作第41页/共79页国际化社区特色文化社区多元化国际社区万科世界观第42页/共79页国际化社区特色文化社区多元化万科第42页/共79页万科世界观万科世界观国际学校为标志的国际化社区通过一体化的教育体系，构建从良渚文化村走向国际的通道万科美院建设高标准的艺术家聚居区，着力培育中国本土艺术家和本土艺术打造中国的”巴黎美术学院“中国良渚文化研究院对良渚自身文化精神内涵的再发掘以中国传统文化感召世界发掘国人对传统文化的再认同

第43页/共79页万科世界观万科世界观国际学校为标志的国际化社区第43页/共7万科观世界国际化的眼光看世界

具有国际化教育背景社区居民，以国际化的眼光面对世界艺术家眼中的世界

以艺术家氛围为代表的特色文化塑造的多元社区，以独特文化视角感受世界艺术与生活、艺术家与社区居民的交互交流传统文化眼中的世界

依托良渚文化，对中国传统文化的传承与发扬体现社区对人文的尊重万科世界观第44页/共79页万科观世界国际化的眼光看世界万科世界观第44页/共79页机会点分析为什么选择国际社区杭州高端物业已经为市场接受杭州高端物业的租赁市场潜力巨大市场面的因素项目自身优势杭州对国际学校的需求良渚文化精神底蕴的再挖掘合适的位置及交通条件优美的环境和较大的规模第45页/共79页机会点分析为什么选择杭州高端物业已经为市场接受杭州高端物业的高端物业的市场潜力名珏公寓客户构成海归、华侨：30％温州、绍兴、义务：20－30％上海外企的工作人员：20％杭州本地：20％45-60岁之间世贸丽晶城全球发售温州、台州、三门本地各三分之一销售价格深蓝广场以在杭工作人士为主90％从事外贸相关行业年龄30-45之间金色海岸杭州工作的IT业主、画家等外籍人士15％均价2万/平方米面积50-200平方米均价1.8万/平方米面积50-200平方米均价2.5万/平方米酒店式公寓主力160平方米均价2.63万/平方米主力250平方米左右市场面的因素第46页/共79页高端物业的市场潜力名珏公寓客户构成海归、华侨：30％世贸丽晶高端物业的市场潜力金色海岸已开楼盘的销售状况金色海岸、东方润园为代表的高端物业的热销极好的展示了杭州高端物业的潜力开盘时间：一期：2005.8二期：2006.3三期：2006.7市场面的因素第47页/共79页高端物业的市场潜力金色海岸已开楼盘的销售状况金色海岸、东方润高端物业租赁的市场潜力高端租赁的需求与市场高端房源有较大差距外企外籍高管国内职业高级经理人高端租赁需求者有品位的装修风格配套的高档电器全面的物业服务良好的居住氛围租金由公司提供短暂工作的高管市场面的因素第48页/共79页高端物业租赁的市场潜力高端租赁的需求与市场高端房源有较大差距高端物业租赁的市场潜力多少人在租高端物业未来杭州外企的发展，会带来杭州租赁高端物业的进一步发展2005年底，杭州市共有境外企业1280家（包括台湾企业）2006年上半年杭州市新增外企358家，实际利用外资10.82亿美元，同比增长翻一番。杭州已被世界银行评价为中国城市投资环境最佳城市，连续被《福布斯》杂志评为中国内地最佳商业城市排名榜第一位，在联合国2005年世界城市发展指标和发展前景的报告中，杭州位列中国第七位专家称，凭藉良好的经济基础优势和优越的投资环境，杭州正成为外资企业投资首选地之一

市场面的因素第49页/共79页高端物业租赁的市场潜力多少人在租高端物业未来杭州外企的发展，高端物业租赁的市场潜力租多少钱的高端物业未来杭州外企的发展，会带来杭州租赁高端物业的进一步发展总经理级别日资企业1.2万元/月4万元/月1.6万元/月1.8万元/月中层经理总经理级别欧美企业中层经理杭州部分外企租房标准市场面的因素第50页/共79页高端物业租赁的市场潜力租多少钱的高端物业未来杭州外企的发展，合适的位置和交通条件项目自身优势相对独立的区域位置尚未定性的区域属性相对合适的交通时间相对独立的区域位置更容易形成独特的社区氛围，不受周边的影响由于目前开发规模小，良渚本身区域特性并未形成，可以在一个不受影响的基础上开始营造国际化氛围良渚距离杭州城西文教区和世贸CBD区域直线距离较近第51页/共79页合适的位置和交通条件项目自身优势相对独立的区域位置尚未定性的较大的规模和优美的自然环境国际社区需要完善的、独立的商业、娱乐、文化配套支持，只有比较大的社区规模才能够支撑这些商业设施优美的自然环境是建设国际社区的基础，良渚地块超过一半面积的自然山体营造了原生态的社区氛围，可以为国际社区提供基础条件项目自身优势第52页/共79页较大的规模和优美的自然环境国际社区需要完善的、独立的商业、娱良渚文化独特的精神底蕴越是民族的，越是世界的良渚文化及其精神底蕴对外籍人士的吸引是勿庸置疑的目前杭州没有以文化、艺术为基底的新型社区，是市场的空白点项目自身优势第53页/共79页良渚文化独特的精神底蕴项目自身优势第53页/共79页机会点分析国际学校用什么吸引高端人群第54页/共79页机会点分析国际学校用什么吸引高端人群第54页/共79页浙江国际学校的发展程度远落后于其发展水平说明：

1、国际学校数量取自教育部公布的《经批准设立的外籍人员子女学校名单》，截至2005年底；

2、GDP排名排除了台湾省和香港杭州国际学校的缺口机会点分析第55页/共79页浙江国际学校的发展程度远落后于其发展水平说明：杭州国际学校的目前浙江的国际学校难以满足实际需要目前每年招生人数不足50人虽然可以完成从幼儿园到高中的全部国际化教育，但实际仅有幼儿园和小学是独立的，其余均为借用杭二中资源杭州国际学校其他的“国际化学校”杭州之江外国语学校和宋城华美学校均为国内民办学校，教学质量难以保证国际学校缺少的问题已经逐渐显现机会点分析第56页/共79页目前浙江的国际学校难以满足实际需要目前每年招生人数不足50人杭州著名的“19楼论坛”对国际学校的讨论机会点分析第57页/共79页杭州著名的“19楼论坛”对国际学校的讨论机会点分析第57页/万科世界观国际学校万科美院多元化国际社区良渚文化研究院精