全国房地产开发项目工程管理（共42）

1.掌握房房地产产开发发项目目质量量管理理的主主要途途径和和方法法，成成本管管理的的主要要方法法，进进度控控制方方法及及关注注因素素，房房地产产开发发项目目的主主要合合同与与分类类；2.熟悉房房地产产开发发项目目质量量管理理的主主要内内容、、质量量监督督控制制手段段，项项目开开发不不同阶阶段成成本管管理的的主要要内容容，进进度管管理的的主要要任务务，合合同管管理的的主要要内容容，监监理单单位的的主要要工作作内容容，竣竣工验验收的的工作作程序序；3.了解房地产产开发项目目质量管理理的特点，，成本管理理的参加者者，进度管管理系统，，房地产开开发项目合合同的特点点与作用，，监理单位位的其他工工作，竣工工验收的要要求，范围围及依据。。第9章房地产产开发项目目工程管理理本章学习要要求房地产开发发与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI本章指后者者广义的工程程建设管理理指从项目目决策到项项目建成交交付使用的的全过程管管理狭义的工程程建设管理理指项目在在施工建造造阶段的管管理房地产开发发与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI指房地产开开发企业自自己组织施施工队伍，，自己配备备或租用施施工机械，，自己采购购材料，自自己组织施施工完成开开发项目的的工程建设设（1）工程总承承包；（2）工程部分分承包；9.1.1房地产开发发项目工程程建设的组组织方式自建委托施工房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.1房地产开发发项目工程程建设的组组织与管理理方式9.1.2房地产开发发项目工程建设阶段段的管理模模式自行管理房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI委托管理在我国房地地产开发中中采用较为为普遍国际上工程程建设中惯惯用的管理理模式指对开发项项目工程建建设阶段的的工作内容容、工作程程序、持续续时间和衔衔接关系编编制计划，，将该计划划付诸实施施，在实施施的过程中中经常检查查实际进度度是否按计计划要求进进行，对出出现的偏差差分析原因因，采取补补救措施或或调整、修修改原计划划，直至工工程竣工，，交付使用用。9.2.1进度控制的的概念房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2房地产开发发项目工程程建设进度控制（1）错误估计计项目的特特点及项目目实现的条条件，包括括过高的估估计了有利利因素和过过低估计了了不利因素素，对项目目风险缺乏乏认真分析析；（2）项目决策策、筹备与与实施中各各有关方面面工作上的的失误；（3）不可预见见事件的发发生。9.2.2产生各种影影响因素的的原因房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2.3网络计划的的优化工期优化费用优化（（时间成本本优化）资源有限，，工期最短短工期固定，，资源均衡衡资源优化工程进度检检测与调整整的过程工程进度计计划实施中中的调整方方法实际进度与与计划进度度的图形比比较方法9.2.4进度计划实实施中的检检测与调整整工程进度检检测的系统统过程工程进度调调整的系统统过程横道图比较较法S型曲线比较较法香蕉曲线比比较法改变工作间间的逻辑关关系改变工作的的持续时间间工作内容9.2.5施工阶段进进度控制的的主要工作作内容施工进度控控制工作内内容施工进度的的检查与监监督施工进度计计划的调整整工程延期的的控制房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI工程延期的的制约物资供应是是实现项目目三大目标标控制的物物质基础物资供应进进度控制的的涵义1在物资供应应进度控制制中应注意意的问题2房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2.6物资供应的的进度控制制在房地产开开发建设过过程中，房房地产开发发商一般不不直接对项项目实施进进度进行控控制和管理理，而是委委托建设监监理单位进进行进度控控制，监理理单位根据据建设监理理合同分别别对开发商商、设计单单位、施工工单位的进进度管理实实施监督。。各单位都都按开发合合同的要求求编制本单单位的进度度计划，并并加以实施施，同时接接受监理单单位的监督督。9.2.7进度控制制中关注注的因素素9.2.8房地产开开发项目目进度管管理系统统（1）材料、、设备的的供应情情况；（2）设计变变更；（3）劳动力力的安排排情况；；（4）气象条条件。9.3房地产开开发项目目工程建建设投资资控制项目可行行性研究究的深度度不够在开发项项目工程程建设期期间社会会物价水水平的上上涨在各设计计阶段所所作的投投资计算算突破投投资计划划的目标标项目的设设计变更更引起费费用增加加项目实施施过程中中不可预预见因素素的发生生项目施工工不能顺顺利进行行引起费费用增加加其他原因因9.3.1项目投资资失控的的原因房地产产开开发与与投投资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI编制投资资控制规规划投资控制制规划根根据项目目的工程程建设进进度和项项目的投投资目标标而确定定。费用比较较偏差分析析投资计划划值与实实际值的的比较。。局部偏差差与累计计偏差、、绝对偏偏差与相相对偏差差、偏差差程度；；偏差分分析方法法：横道道图法、、表格法法、曲线线法；偏偏差原因因9.3.2工程建设设投资控控制的方方法与步步骤房地产产开开发与与投投资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI未完工程程投资预预测在施工过过程中，，根据已已完工程程实际投投资的情情况以及及对偏差差原因的的分析，，对预测测时间点点以后各各期和全全部未完完工程所所需要的的投资进进行的估估计和测测算。纠偏组织措施施、经济济措施、、技术措措施、合合同措施施、合同同措施、、我国现行行工程价价款结算算的主要要方式

按月结算；竣工后一次结算；分段结算；结算双方约定并经开户银行同意的结算方式预付备料款；中间结算；竣工结算工程计量量的一般般程序；；合同价款款的复核核与支付付9.3.3工程价款款的结算算按月结算算的方法法工程价款款的计量量支付按实际价格结算；按调价文件结算法；调值公式法工程价款款的动态态结算房地产产开开发与与投投资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.3.4工程变更更的控制制正常和必必要的工工程变更更失控的工工程变更更工程变更更的控制制原则工程变更更的控制制程序房地产产开开发与与投投资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.3.5索赔施工索赔赔：施工工索赔的的内容、、依据、、程序业主索赔赔：拖延延工期索索赔、工工程质量量缺陷的的索赔、、不合格格材料的的索赔、、保险费费用索赔赔、承包包方不正正当放弃弃工程索索赔房地产产开开发与与投投资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI索赔控制制：核实实索赔事事件的真真实性、、反驳索索赔依据据的充分分性、审审查索赔赔的合理理性9.3.6成本管理理的参加加者主要有业业主、承承包商、、监理单单位、设设计单位位等9.3.7项目开发发不同阶阶段成本本管理的的主要内内容（1）项目策划阶阶段；（（2）设计计阶段段；（3）施工工阶段段的成成本管管理；；（（4）项目目销售售阶段段的成成本管管理。。（1）编制制成本本管理理规划划；（2）确定定成本本管理理的对对象；；（3）费用用比较较与投投资偏偏差分分析；；（4）有效效利用用工程程价款款结算算方法法；（5）重视视工程程变更更工作作；（6）认真真做好好成本本核实实与总总结工工作。。9.3.8房地产产开发发项目目成本本管理理方法法影响因因素多多质量波波动大大质量隐隐蔽性性终检局局限性性评价方方法的的特殊性性9.4房地产产开发发项目目工程程质量量控制制质量管管理是是指确确定质质量方方针、、目标标和职职责并并在质质量体体系中中通过过诸如如质量量策划划、质质量控控制、、质量量保证证和质质量改改进使使其实实施全全部管管理职职能的的所有有活动动。房地产产开发发项目目质量量管理理的特特点9.4.1质量控控制概概述质量的的概念念工程项项目质质量的的内涵涵工程项项目质质量形形成过过程工程项项目质质量控控制概概念产品、、过程程或服服务满满足规规定或或潜在在要求求（或或需求求）的的特征征和特特性的的总和和1.工程项项目的的实体体质量量2.功能和和使用用价值值质量量3.工作质质量工程项项目建建设过过程，，就是是质量量的形形成过过程。。把好好建设设过程程中各各个阶阶段的的质量量关，，乃是是保证证质量量的重重要环环节为了确确保合合同所所规定定的质质量标标准，，所采采取的的一系系列监监控措措施、、手段段和方方法，，使工工程质质量处处于受受控状状态房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.施工前前的质质量控控制9.4.2房地产产开发发项目目质量量控制制的主主要内内容主要内内容有有：（1）审查查承包包单位位的技技术资资质。。（2）组织织设计计交底底和图图纸会会审。。（3）对工工程所所需原原材料料、构构配件件的质质量进进行检检查和和控制制。（4）对永永久性性生产产设备备或装装置，，应按按审批批同意意的设设计图图纸组组织采采购或或订购购。（5）审审查查施施工工单单位位提提交交的的施施工工组组织织方方案案和和施施工工组组织织设设计计，，对对于于工工程程质质量量应应具具有有可可靠靠的的技技术术措措施施来来保保证证。。（6）对对工工程程中中拟拟采采用用的的新新材材料料、、新新结结构构、、新新工工艺艺、、新新技技术术，，均均应应审审核核其其技技术术鉴鉴定定书书。。1.施工工前前的的质质量量控控制制9.4.2房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的主主要要内内容容（7）检检查查施施工工现现场场的的测测量量标标准准、、建建筑筑物物的的定定位位放放线线以以及及高高程程水水准准点点，，重重要要工工程程还还应应亲亲自自复复核核。。（8）协协助助承承包包单单位位完完善善质质量量保保证证体体系系，，包包括括完完善善计计量量及及质质量量检检测测技技术术和和手手段段等等。。（9）协协助助总总承承包包单单位位完完善善现现场场质质量量管管理理制制度度，，包包括括现现场场会会议议制制度度、、现现场场质质量量检检验验制制度度、、质质量量报报表表制制度度和和质质量量事事故故报报告告及及处处理理制制度度等等。。（10）把把好好开开工工关关。。2.施工工过过程程中中的的质质量量控控制制（1）协协调调承承包包单单位位完完善善工工序序控控制制。。（2）严严格格工工序序间间交交接接检检查查。。（3）重重要要的的工工程程部部位位或或专专业业工工程程应应亲亲自自进进行行试试验验或或技技术术复复核核。。（4）对对已已完完成成的的分分项项、、分分部部工工程程，，按按相相应应的的质质量量评评定定标标准准和和办办法法进进行行自自检检、、验验收收。。（5）审审核核设设计计变变更更和和图图纸纸修修改改。。（6）按按合合同同于于必必要要时时可可下下达达停停工工令令。。（7）组组织织定定期期或或不不定定期期的的现现场场会会议议，，及及时时分分析析、、通通报报工工程程质质量量状状况况，，并并协协调调有有关关单单位位间间的的业业务务活活动动等等。。3.工程程项项目目竣竣工工质质量量控控制制（1）按按规规定定的的质质量量评评定定标标准准和和办办法法，，对对完完成成的的分分项项、、分分部部工工程程、、单单位位工工程程进进行行检检查查验验收收。。（2）组组织织试试用用。。（3）审审核核承承包包单单位位提提供供的的质质量量检检验验报报告告及及有有关关技技术术型型文文件件。。（4）审审核核承承包包单单位位提提交交的的竣竣工工图图。。（5）整整理理有有关关工工程程项项目目质质量量的的技技术术文文件件，，并并编编目目、、建建档档。。9.4.3房地地产产开开发发项项目目质质量量管管理理的的主主要要途途径径和和方方法法对房房地地产产开开发发项项目目在在施施工工阶阶段段进进行行质质量量监监控控主主要要是是通通过过审审核核有有关关文文件件、、报报表表，，以以及及进进行行现现场场检检查查及及试试验验这这两两方方面面的的途途径径和和相相应应的的方方法法来来实实现现的的。。（1）旁旁站站监监督督；；（2）测测量量；；（3）试试验验；；（4）指指令令文文件件；；（5）规规定定质质量量监监控控工工作作程程序序；；（6）利利用用支支付付控控制制手手段段。。9.4.4施工工阶阶段段质质量量监监督督控控制制手手段段9.5建设设监监理理监理理单单位位在在房房地地产产开开发发项项目目工工程程施施工工阶阶段段的的主主要要工工作作是是对对工工程程质质量量、、进进度度、、成成本本的的管管理理以以及及合合同同管管理理和和信信息息管管理理等等工工作作。。9.5.1监理单单位的的主要要工作作内容容9.5.2监理单单位的的其他他工作作监理公公司还还可以以在工工程建建设的的不同同阶段段提供供一些些专门门的咨咨询服服务。。提供供专业业性工工作也也是房房地产产开发发建设设监理理的发发展方方向。。9.6竣工验验收开发项项目完完工后后应提提出竣竣工验验收申申请，，完工工项目目应具具备竣竣工验验收的的基本本要求求。竣竣工验验收中中遗留留的问问题，，开发发商与与建筑筑承包包商应应进行行协商商并妥妥善处处理。。9.6.1竣工验验收的的要求求9.6竣工验验收9.6.2竣工验验收的的范围围及依依据(1)验收范范围(2)验收依依据竣工验验收备备案工程竣竣工验验收合合格后后，开开发商商应当当及时时提出出工程程竣工工验收收报告告开发商商组织织工程程竣工工验收收开发商商当将将验收收信息息书面面通知知负责责监督督该工工程的的工程程质量量监督督机构构开发商商组织织各相相关单单位和和其他他有关关方面面的专专家组组成验验收组组，制制定验验收方方案工程完完工后后，施施工单单位向向开发发商申申请工工程竣竣工验验收9.6.3竣工验验收的的工作作程序序1．（（））的的投资资成本本管理理工作作是项项目开开发全全过程程成本本管理理的重重点。。A．项目目策划划阶段段B．设计计阶段段C．施工工阶段段的成成本管管理D．项目目销售售阶段段的成成本管管理新手练练习场场房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．对对开发发商来来讲，，某普普通住住宅项项目最最适合合采用用的合合同方方式是是（））。。Ａ．单单价合合同Ｂ．成成本加加酬金金合同同Ｃ．固固定总总价合合同Ｄ．以以上都都不是是新手练练习场场房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．竣竣工结结算报报告由由（））负负责提提交。。A．承包包商B．设计计院C．开发发商D．投资资商新手练练习场场房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4．竣竣工验验收由由（））组织织进行行。A．承包包商B．设计计院C．开发发商D．投资资商新手练练习场场房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5．制定定工程程进度度计划划的方方法有有（））。A．横道道图法法B．施工工图法法C．网络络图法法D．S曲线法法E．里程程碑法法新手练练习场场答案:ACDE房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6．横道道图法法的特特点有有（））。。A．看不不出那那些工工序是是关键键工作作B．可以以看出出各工工序之之间的的相互互依赖赖和相相互制制约的的关系系C．看不不出各各工序序之间间的相相互依依赖和和相互互制约约的关关系D．可以以看出出一项项工作作的提提前或或落后后对整整个工工期影影响程程度E．看不不出一一项工工作的的提前前或落落后对对整个个工期期的影影响程程度新手练练习场场答案:CE房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7．网络络图法法的特特点有有（））。。A．可以以表明明各工工作之之间的的相互互联系系和制制约关关系B．可以以计