安徽禹洲合肥新站区地块建筑设计方案

禹洲合肥新站区176#地块建筑设计方方案CONTENTS目录设计理念篇篇RENDERING规划设计篇MASTERPLANNING商业设计篇BUSINESSDESIGN地库设计篇GARAGEDESIGN前期分析篇ANALYSIS示范区专篇DEMONSTRATIONAREA住宅规划篇PLANNINGDESIGN成本控制篇COSTCONTROL户型设计篇UNITSDESIGN带着一天工工作后的疲疲惫，穿梭梭在喧嚣的的新蚌埠路路上，终于于，开始了了归家的路路途路过繁华的的时尚街区区，悠闲地地漫步其中中，体验购购物的乐趣趣卸下一身的的疲惫，静静坐在书咖咖里，品味味安静的气气息顺着商业望望去，气派派豪华的的的社区玄关关迎接归家家的人美丽的中心心景观引导导着回家的的路线，洗洗净一天的的疲惫推开门，灯灯光璀璨的的家透漏着着温馨坐在宽敞的的阳台上，，远眺下方方，坐拥组组团公园的的美景和妻女一起外外出散步，，看到社区区客厅里亲亲邻聊天交交流温馨的晚餐餐后，来到市坊坊玄关，看看着璀璨的的灯光，享享受夜晚的的温馨青年家庭Justmarried小太阳家庭庭Familywithchildren孝贤家庭Elderlypeople两口之家崇尚时尚绿绿色生活三口或四口口之家注重全家的健康与儿女的社区相距不远拥有自己的的温馨小家家享受天伦之之乐，关注注下一代我们的目标标客群有一处便捷捷的地方能能准备日常常生活的起起居饮食,闲暇之余和和老姐妹们们一起锻炼炼运动。有一处和小伙伴伴一起嬉戏戏玩耍的地地方，和小伙伴一一起快乐的成长！在喧嚣的工工作之后能在家里就能享享受到便捷捷的休闲生活，与家家人共度一一个愉快的的周末邻里家·市坊家，是城市新新型社区，，是都市家家庭的生活活目标，是是禹洲项目目的解码！！下班之后能为父母和儿儿女采购几几件衣服，，闲暇之余余还能去做做下美容养养生有和老邻友互相交流的地方，回归年轻时邻里间的生活状态以居家生活为为灵感将家庭生活活延伸商业业娱乐和社区活动中中！Inspiredbythefivemostattractiveparks禹洲邻里家·市坊家打造一个老老有所养、、青有所乐乐、幼有所所教的宜居家园打造邻里家与市坊家复合的新时代社社区邻里里（社社区区））市坊坊（商商业业街街））产品品设设计计小区区规规划划地块块资资源源规规划划户外外活活动动场地地重点点景景观观绿色色科技技系系统统购物物休闲闲健身身亲子子教教育育美食食餐餐饮饮歌舞舞影影剧剧聚会会娱乐乐家（交交流流互互动动））ANALYSIS前期期分分析析篇篇城市市背背景景文化化之之城城Cityofculture绿色色之之城城GreenCity科技技之城城Cityoftechnology合肥肥历历史史悠悠久久，，文文化化底底蕴蕴深深厚厚，，以以徽徽州州建建筑筑为为典典型型代代表表的的的的徽徽派派文文化化是是中中国国重重要要传传统统文文化化分分支支之之一一.国家家建建设设部部首首批批命命名名的的全全国国园园林林城城市市。。市市内内各各类类公公园园星星罗罗棋棋布布，，构构成成““城城在在园园中中，，园园在在城城中中，，城城园园交交融融，，浑浑然然一一体体””.我国国四四大大科科教教基基地地之之一一，，国国家家重重大大科科学学工工程程布布局局最最密密集集城城市市，，是是我我国国加加入入世世界界科科技技城城市市联联盟盟的的七七个个城城市市之之一一.场地地与与周周边边节节点点的的联系系Site’’srelationshiptotheothers场地地与城城市市的的联联系系Site’’srelationshiptothecity基地地区位位交通通分分析析市区区方方向向新站站区区方方向向瑶海海区区方方向向庐阳阳区方方向向火车车站站方方向向来来车车市区区主要要车车流流来来向向为为物物流流大大道道进进入入基基地地；；以以及及北北二二环环路路转转入入新新蚌蚌埠埠路路进进入入基基地地。。基基地地的的西西侧侧为为规规划划地地铁铁三三号号线线，，主主要要人人流流来来向向西西北北侧侧。。市区区方方向向来来车车机场场方方向向来来车车新站站区区方方向向来来车车火车车站站方方向向人人流流市区区方方向向人流流机场场方方向向人人流流新站站区区方方向向人人流流基地地西侧侧为为新新蚌蚌埠埠路路，，北北侧侧为为物物流流大大道道，，东东侧侧与与南南侧侧均均为为规规划划道道路路。。物物流流大大道道与与新新蚌蚌埠埠路路交交叉叉口口处处（（即即基基地地西西北北口口））有有地地铁铁规规划划站站，，可可达达性性最最好好。。周边边道道路路分分析析市区区方方向向来来车车新站站区区方方向向来来车车火车车站站方方向向来来车车机场场方方向向来来车车SWOT分析析地块块北北侧侧紧紧邻邻物物流流大大道道，，东东侧侧紧紧邻邻新新蚌蚌埠埠路路，，通达达性性极极佳佳；；周边边配配套套完完善善，，教育育资资源源丰丰富富；新蚌蚌埠埠路路西西侧侧地地块块与与本本同属禹禹洲洲集集团团，，与本本地地呼呼应应成成规规模模新蚌蚌埠埠路路两侧侧要求求退让让较较宽宽绿绿化化带带；新蚌埠埠路路及及物物流流大大道道禁禁止止开开机机动动车车出出入入口口，，对对基基地地交通通组组织织产产生生影影响响南侧侧尚尚品品御御园园住住宅宅排排布布较较密密，，较较大大影响响本本案案南南侧侧日日照照新蚌蚌埠埠路路规规划划有有地地下下交交通通轨轨道道交交通通1号线线，交交通通便便捷捷，，商业业潜潜力力巨巨大大基地地临临近近主主城城区区，地理理位位置置优优越越，将将成成为为新新城城区区置置业业首首选选之之地地地块块沿沿城城市市主主干干道道，，车车速速较较快快，，不不利利于于商商业业氛氛围围，，对对商业业规规划划有有一一定定的的挑挑战战基地地南南侧侧及及周周边边有有较较多多新新开开发发楼楼盘盘，，规规模模及及产产品品面面积积段段与本案案相似似，对本本案形形成较较大挑挑战STRENGTH优势劣势WEAKNESSOPPORTUNITY机遇挑战THREAT规划条条件解解读用地面面积：：50403.07㎡（其其中可可用地地面积积：49126.29㎡）用地性质：：商业业用地地+二类居居住用用地用地比例例：商商业用用地面面积≤≤30%总用地地面积积容积率率：居居住地地块≤≤2.8；商业业地块块≤3.3建筑密密度：：居住地块≤≤22%；商业地地块≤35%停车要求：：居住住地块块地面面停车车≤25%用地条条件1.以该用用地南南界为为中心心线，，预留一一条东东西向向双车车道。地块块西北北角、、新蚌埠埠路与与物流流大道道交叉叉口处处，应增增大建建筑退退让控控制距距离，，预留城城市广广场空空间。2.新建住住宅小小区按按不少于于总规划划停车车数位位10%的比例例配建建新能能源汽汽车充充电桩桩。3.日照分分析：：应满满足受受遮挡挡的居居住建建筑大大寒日日有效效日照照不小小于2小时。4.居住建建筑沿沿主次次干道道的以以点式式为主主，面面宽不不得超超过40米，（地块内部住住宅不不得超超过60米）。5.沿新蚌蚌埠路路一侧侧可以以设置集集中商商业设设施。沿物物流大大道、、新蚌蚌埠路路一侧侧不得设设置带带状商商业设设施，带状状商业业设施施可设设于符符离路路、东东西向向双车车道。。6.机动车车主入入口不不应设设于城城市主主干道道，宜宜位于于城市市支路路，且且距离离城市市相邻邻道路路红线线交叉叉点不小于于80米，并不不应设设于城城市道道路交交叉口口展宽宽段、、渐变变段及及公交交港湾湾范围围内.其他要要点MASTERPLANNING规划设设计篇篇本次规划划根据据价值值分析析成商商业及及居住住两大大区，，而新新蚌埠埠路沿沿线，，由于于地铁铁规划划、公公交、、车道道等级级等因因素，，商业业价值值最高高，因因此将将新蚌蚌埠路路沿线线地块块定义义为商商业地地块。其余区区域因因与城城市道道路有有一定定距离离，噪噪音、、粉尘尘污染染等影影响减减弱，，为居居住地地块。。用地价价值分分析商业价价值最最高的的区域域商业价值较较高的区域域具有商商业价价值的的区域域住宅价价值最最高的的区域域住宅价值较较高的的区域域具有住住宅价价值的的区域域人流方方向可开主出出入口口区域域公交落落客点点地铁出出入口口用地指指标分分析用地面积：50403.07㎡

商业地块：15120.92㎡（30%）

居住地块：35282.15㎡（70%）容积率：商业地块：3.3居住地块：2.8建筑密度：

居住地块：22%商业地块：35%总建筑面积148689.05

㎡住宅地块建筑面积98790.01㎡商业地块建筑面积49899.04㎡层数：（15120.92*3.3）/（15120.92*0.35）=9.5层5292.32㎡/层380㎡/层每栋34层9.5层栋数：（35282.15*2.8）/（380*34）=7.5栋7.5栋3层（3743+1300）㎡*3层=15130㎡21层1600㎡*21层=34770㎡380㎡/层每栋34层7栋2.5层3752㎡/层任务目标调整结结果方案比比选集中式式独栋内街多层优点：商业业可做做到五五六层层建筑面面积可以做到最最大交通方方便组组织缺点：集中中式商商业不不利于于管理理去化较较慢优点：能形形成较较多开开场空空间，独栋式式商业业能分分能合合，销销售方方便缺点：建筑筑分散散，不不利形形成商商业氛氛围优点：商业业上方方叠加加办公公或者者目的的性商商业，，商业业面积积最大大化缺点：内部部空间间局促促，商商业氛氛围差差优点：商业业动线线最长长化，，商业业氛围围好，，小店铺铺可变变大店店铺，，利于于销售售，层数较低，便于于引导导人流流向上上层√总体鸟鸟瞰图图园林景景观鸟鸟瞰夜景商业街街鸟瞰瞰图商业街街透视视图商业街街透视视图住宅透透视图图商业广广场透透视图图住宅商业沿沿街透透视图图沿街商商业透透视图图办公楼楼透视视图住宅入入口透透视图图总平面面图经济技技术指指标商业面积统计内容数值单位备注总商业建筑面积30221㎡住宅地块可租部分面积由住宅配套用房置换而来地上商业建筑面积25007㎡

住宅地块部分9379

㎡住宅地块可租部分498㎡商业地块部分15130

㎡地下商业建筑面积5324㎡住宅地块部分2037㎡商业地块部分3287㎡经济技术指标内容数值单位备注总用地面积50403㎡

总建筑面积191224㎡

总容积率2.95

总建筑密度25%

总绿化率34%

地上计容面积148689㎡

商业地块商业用地面积15121㎡

商业容积率3.30

商业总建筑面积65966㎡

商业地上计容面积49899㎡

其中商业15130㎡

办公34769㎡

首层占地面积5292㎡

建筑密度35.0%

绿化率20%

商业地下建筑面积16067㎡

住宅地块住宅用地面积35282㎡

住宅容积率2.8

住宅总建筑面积125258㎡

住宅地上计容面积98790㎡

其中住宅88911㎡

配套商业9379㎡

社居用房300㎡居住地块按30平米/百户、不低于300㎡标准配置社区卫生服务站200㎡居住地块按建筑面积不小于200㎡标准配置物业服务用房198㎡按照物业管理区域总建筑面积5万平方米~25万平方米以下的，不少于千分之二首层占地面积7080㎡

建筑密度20%

绿化率40%

住宅地下计容面积26468㎡

户数896户

居住人数2867人

地下建筑面积42535㎡

其中住宅地块26468㎡

商业地块16067㎡

文体活动站（属住宅地块）600㎡居住地块按200平米/千人、不低于200㎡标准配置地下商业5822㎡

其中住宅地块2535㎡

商业地块3287㎡

非机动车库2730㎡

其中住宅地块1490㎡

商业地块1240㎡

机动车库32733㎡

其中住宅地块21193㎡

商业地块11540㎡

预留设备用房650㎡

机动车停车位个数1419辆住宅：1.0车位/100平方米计算，商业：1.0车位/100平方米计算其中住宅地上停车（25%）247辆

住宅地下停车（75%）741辆

商业地上停车（25%）108辆

商业地下停车（75%）323辆

非机动车停车位个数2115辆

其中住宅地下988辆

商业地面300辆

商业地下827辆

高层住宅（88911㎡）商业（18307㎡）住宅配套商业（11914

㎡）住宅配套公建（698

㎡）办公建筑（34769

㎡）功能布布局（（配套套置换换后））交通分分析住宅区主入口住宅区次入口办公入口消防车、搬家车、救护车流线住宅区私家车流线办公、商业车流线出租车流线住宅主要人行流线商业主要人行流线消防主入口口消防车车道消防登登高场场地消防分分析日照分分析图图由天天正软软件测测算日照标标准日日：大大寒寒日有效日照时时间带带：08点-16点受影面面高度度：900mm网格间间距：1000mm测试间间隔时时间：：1分钟结论：：满足足大寒寒日两两小时时满窗窗日照照要求日照分分析BUSINESSDESIGN商业设设计篇篇附近商商业发发展现现状结论：：本案案有发展配配套商商业的较好好潜力力。本案4.5KM3.5KM2.5KM1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950经过对对区域域3.5公里内内居住住区统统计，，本区域域内约约有总总人数数32万人，，社区区配套套商业业约有有25万平方方米人均配配套商商业面面积规规模780平方米米/千人。。根据城城市居居住区区规范范6.0.3.3，配套商商业千千人指指标最最大值值为910平方米米/千人。本案的的780平方米米/千人＜910平方米米/千人附近商商业发发展现现状老式住宅沿街商业新建住宅沿街商业新型集中型商业老式住宅沿街商业区域定位：服务居住社区，为社区居民生活提供便利，仅能支持简单的生活休闲娱乐；区域现状:商业体量较小，辐射范围小，很难满足区域住户生活所需，且商铺面积划分较小，仅能满足简单的业态需求新建住宅沿街商业区域定位：服务居住社区，辐射一定区域，生活休闲娱乐均得到一定程度的升级；区域现状:商业体量较小，但面积划分有所扩大，主力面积也逐步提升，能满足周边社区的生活所需，业态集聚效应初现，且档次逐步提升。新型集中型商业区域定位：辐射新站区城北的集中式消费商圈，城北的商业中心；区域现状：已经营业的集中式商业较少，且招商方面影响力不够，目前人气聚集较差，但后期即将上市营业的集中型商业将逐渐增多，品牌力度也逐步提升。结论：：区域域内社社区商商业较为初初级，以沿沿街商业为为主，，集中型型商业发展尚尚可，，缺少少有发发展潜潜力的的大型型社区区商业业。本案4.5KM3.5KM2.5KM案例借借鉴-96广场占地面积积：36,300㎡总建筑筑面积积：56,000㎡商业型型态：：街区区型开放式式商业定定位：：集购购物、、餐饮饮、娱娱乐为为一体体的时尚场场所96广场上上海海96广场以主题题化的的广场场和富有情趣的的空间间设计计吸引引人们们来此此购物物、休休闲、、饮食食或逛逛街。。设计计对商商业的的业态态布置置充分分结合合商业业策划划意见见，地地面建建筑分分区组组成，，构筑筑成南南北、、东西西两条条主次次轴线线，形形成了了二条条人行行步行行街。功能分分布：：地下下一层层的中中心区区域为为商店店，该该层有有楼梯梯和自自动扶扶梯直直通室室外广广场和和步行行街,沿商业业用房房布置置了一一定面面积的的卸货货区域域和商商业库库房。地下一层另另设有有一部部分自自行车车库、、变电电站、、消防防生活活水泵泵房、、通风风机房房等辅辅助用用房。。地下下二层层为汽汽车库库。地地上一一层、、二层层、三三层功功能为为商业业、休休闲，，具体体功能能布置充分根据招商提提供的的方案案完成成细化化设计。-1F1F2F3F案例借借鉴-贝尚坊坊占地面积积：35，687㎡总建筑筑面积积：33，000㎡商业型型态：：街区区型开放式式商业定定位：：集购购物、、餐饮饮、娱娱乐为为一体体的高尚尚街区区1F2F3F4F贝尚坊上上海贝尚坊四层商业建建筑。。设计充分遵遵循着着内外外开合、、上下下贯通的的设计计理念念，南南低北北高，阳光光、绿化化、建建筑与与景观观结合。。丰富富的立面面变化化和人人性化化四通通八达达的空空间动动线，，使商商业本本身成成就为为一道道美丽丽风景景。贝尚坊借鉴了了西班班牙式式的异异域风格，，构筑筑平缓的的西班班牙屋顶。。高低低错落的的体量量，弧弧形的的大玻玻璃窗窗，通通透的的阳台、、凹凸凸丰富的的立面、考考究气派的的用材、还还有着各种种细部部装饰，，打造造了独特的地中中海情调。。主要功能为为特色色餐饮、、零售售商铺铺、高高档超超市、、个性性酒吧以以及为为周边边高档档社区区提供供的休休闲娱娱乐、、生活活消费费的景景观消消费场场所。我们要要打造造一个个时尚、、精致致、健健康、、便利利的市坊家家时尚：紧跟跟潮流流的，，与时时俱进进的，，开放放的，，不断断变化化的VOGUE:keepupwiththetrendandshowthespiritofyoung.精致：品质质感、、原版版的，，是质质量的的保证证，也也是身身份的的象征EXQUISIVE:originalideaandsticktohighquality.时尚健康：从衣衣食住住行等等各个个方面面，帮帮助业业主构构筑健健康生生活HEALTHY:covereveryaspectsoflifeandleadtotherealhealthylifestyle.便利：紧密密贴合合客户户基本本的日日常生生活需需求，，日常常消费费“足足不出出区”CONVENIENCE:offerainstant&adequatesupplyfordailylife.精致便利健康设计理理念社区商业规规模定定位为一般般分为为如下下三类类：面积规模消费者者类型型特征及及形式式具体要要求本案规规模定位：社区商商业产产品定定位为为10000~30000㎡的有发发展潜潜力的的成长长型商商业。≤1万㎡的社区商业本社区内的常住居民基本不考虑对外性，完全靠本社区居民的需要支撑1.5公里半径范围内，同类型商业竞争较激烈，临主干道店铺不用有较好的展示面。1万㎡-3万㎡的社区商业核心客群定位为本社区居民，兼顾周边社区客群对外依赖程度介于≤1万㎡和3万㎡-5万㎡之间有主要道路经过项目，交通体系畅通，地块能满足一定的展示面，区域内商业气氛较浓，市场前景预期很好≥3万㎡的社区商核心消费群定位为本社区常驻居民及周边经常活动人群人均商业面积较高，商业的持续经营必须依赖社区外的消费人群1.5公里半径范围的核心商圈内，无大型品牌超市，常住人口10万以上，有主要城市道路经过项目，有充足的展示面，人流导入顺畅，发展前景好商业总总量：30000平米左左右商业性质：：以满满足小小区居居民需需求为主；；少部分可可辐射射至周周边社区商业定位：：中高端，生活气息浓浓郁的的、情情景体体验商商业街区商业选选址：：沿南南侧和和西侧侧道路路沿街街布置置商业体体量：：内街式，二二层为为主，，局部部三层层基地住区住区住区本案商商业街街面向家家庭的消费费模式式，以以青少少年、、活跃跃长者者、妈妈妈主主妇为为主力力客群群；一一般主主要分分为：：美食食餐饮饮、休休闲娱娱乐、、康体体养生生、居居家生生活、、文化化教育育等基本模模块，以及及社交交互动动、公公益服服务等等辅助模模块。1市坊家家设计计导则则项目周周边缺缺少高高品质质社区区商业业，需需本地地块重重点打打造，，提供供居住住着高高品质质、配配套齐齐全的的社区区商业业设施施：其面积积比在在不同同时间间段有有相应应浮动动，一一般约约为：：餐饮：：零售售：服服务：：其他他=3：2：1：2市坊家家社区商商业，，一般般以组组合模模块方方式联联合经经营，，形成成一个个“集合店”，方便便居民使使用，同同时提高高效率。。2市坊家设设计导则商铺开间为为4-6M；单铺面积控控制在60-110㎡㎡左右，街角设设置二~三层主力店店，面积积控制在150-250㎡。利于销销售及后后期运营营。3商业界面面连续，，延展面达到最大大化。4充分考虑虑店招、、广告位位、灯光光、景观观的整体化设设计；重视情情景化包包装，商商业氛围围的营造造。5市坊家设计理念念+商业主体体住宅中的的各项活活动与各项活活动相结结合的商商业传统商业业模式以以单一的的商铺组组合为主本方案将将更具丰丰富性的的活动植植入商铺铺与商铺铺之间入户会客休憩学习工作作休闲饮食入户饮食会客学习工作作休憩休闲入户会客休闲饮食休憩饮食饮食饮食市坊家设设计理念念饮食1235678884以商业空空间涵盖盖住宅的的活动置身于市市坊中犹如回到到温馨的的家中一一样惬意意123市坊家空空间营造造市坊玄关关市坊会客客厅市坊活动动厅市坊餐厅厅市坊休闲闲室市坊活力力平台市坊童房房市坊书房房23456784444市坊玄关关市坊玄关关是人们们归来的的门口，，在这里里，开敞敞的广场场、舒适适的环境境迎接人人们的到到来。引入业态态:服装、鞋鞋包、饰饰品、烟烟酒、数数码产品、化妆品品专卖等等.12356788844444市坊客厅厅时尚饮品品店给人人们聚会会聊天提提供了很很好的氛氛围，在在这里三三五朋友友小聚畅畅谈，如如在家中中客厅聚聚会一样样惬意.12356788844444引入业态态:STARBUCKS、朱古力店店、Bakerone、意大利利餐厅、、PIZZA、甜品店、、85℃、Haagen-Dazs等时尚饮饮品店。。市坊活动动厅闲暇时间，带带着孩子亲友友，在市市坊活动动厅品尝尝美味，聊聊天娱乐乐，是周周末闲暇暇时光的的好去处处。12356788844444引入业态态:家有好面、必胜胜客、肯肯德基、、意大利餐厅、萨萨莉亚等等轻餐饮饮店。市坊餐厅厅在市坊餐餐厅，人人民愉快快的享受受美食，，体会不不一样的的饮食感感受，品品尝东西西方不同同的饮食食。引入业态态:家有好面、必胜胜客、肯肯德基、、意大利餐厅、萨萨莉亚等等轻餐饮饮店。1235678884444市坊书房房市坊书房房是人们们工作学学习的地地方，在在这里，，人们手手捧一杯杯香茗，，读书休休闲。或或者在现现代智能能的工作作环境中中闪现创创作的灵灵感，享享受读书书的快乐乐。12356788844444引入业态态:书吧、时尚尚家居、、画廊、、办公文文具、音音乐体验验中心、影像工工作室.市坊休闲闲室劳累的一一天的人人们，在在市坊休休闲室享享受养生生健身，，放松身身心，悠悠闲的休休憩下。。12356788844444引入业态态:瑜伽馆、、SPA馆、美容容店、形形象咨询询、色彩彩顾问、、深层理理疗等市坊童房房儿童培养养一直是是每个家家庭关心心的问题题，在市市坊书房房，儿童童们得到到良好的的教育，，增加自自身综合合素质。。引入业态态:Do嘟城、孩子子王、宝宝大祥、、少儿英英语、LEGO儿童益智智中心等12356788844444市坊活力力平台现在的社会里里，工作都都会给你带来来很多的的压力，工工作之后后去健身身房挥汗汗如雨，，或约上上三五知知己一起起玩玩游游戏，不不仅会使你更加健健康，还会使你的心情情有种愉愉悦感。引入业态态:健身房、、运动装装备专卖卖店、玩玩具店、、桌游吧12356784444488如何打造造一个溢价最大化的的市坊家?1.商业流线线最大化化2.沿街界面面最大化化3.住宅配套套增加商商业面积积4.双首层5.住宅配套套置换6.商业空间间的拓展展7.利用层高高打造局局部二层层设计策略略：商业溢价价策略1——商业流线线最大化化客流=商业价值值下沉广场场与地铁铁连通，，本案回回家人流流穿过地地下商业业，经过过南侧配配套沿街街商业回回到小区区。沿街部分分形成局局部开敞敞空间，，引导地地面沿街街客流和和停车客客流进入入商业.御园客流流也经过过本案南侧配套套商业回到小区区尚品御园园回家客流流地面停车车及沿街街客流本案回家客流流小区出入口商业溢价价策略2——沿街界面面最大化化措施：1.沿街局部部造型凸凸出，增增加商业业价值面面2.沿街商业业面长度度增加了了15%常规沿街街商业界界面=517米本案沿街街商业界界面=595米商业溢价价策略3——挖掘住宅宅商业面面积措施：1.最大限度度利用配配置商业业部分面面积及密密度2.住宅部分分设置10%配套商业业住宅配套套商业地块配置置商业住宅地面地下首层城市地面城市地铁商业溢价价策略4——双首层设设计城市首层地下首层措施：下沉广场场形成了了地下首首层，竖竖向提升升商业的的通达性性，极大大的提升升了商业业延展面面.城市首层流线地下首层流线商业溢价价策略5——配套置换换措施：合阳光车车库设计计，一方方面提升升车库品品质，另另一方面面将将物业业用房等地面配套置换换地下商商业，增增加商业业溢价。。商业溢价价策略6——商业空间间拓展措施：商业增设外摆摆，最大大限度利利用沿街街空间;屋顶花园园的方式式，提升升顶层商商业溢价价。

室外活动平台屋顶绿化商业溢价价策略7——利用层高高增加附附加值措施：1.首层层高可可以改造造成局部部两层，，增加商商业使用用空间场地大剖剖面地下一层层平面图例餐饮零售居家服务其他商业住宅配套用房交通空间居家服务一层平面面图例餐饮零售居家服务其他商业住宅配套用房交通空间居家服务二层平面面图例餐饮零售居家服务其他商业住宅配套用房交通空间居家服务三层平面面图例餐饮零售居家服务其他商业住宅配套用房交通空间居家服务四层平面面图例餐饮零售居家服务其他商业住宅配套用房交通空间居家服务办公楼平平面办公商业业立面办公商业业立面办公商业业立面办公商业业立面办公商业业剖面PLANNINGDESIGN住宅规划划篇做住区规规划，我我们常会会想到：龙湖湖的花海绿城城的绿化星河湾的奢华……这些都是美丽丽的层面，我们从居家活动细节汲取灵感感，注重细节设计计，将健康生活品品质再次提升升，打造最能触动动人们心灵的的，禹洲邻里家家！禹洲邻里家老人，小孩，，青年的宜居居社区邻里家-细节塑造17486235911123145678910邻里玄关邻里书房邻里长者驿站邻里儿童驿站邻里亲水广场邻里慢跑走廊邻里客厅邻里农场邻里花园邻里休憩绿毯11邻里多功能场地10邻里玄关1邻里玄关是社社区的入口，，在这里社区区欢迎归家的的业主。全龄1邻里书房邻里书房是展展览交流的好好地方，父母和孩子可可以愉快的亲亲子互动童22清晨，在鸟语语花香的树林林里，老人们开始了了一天的晨练练老乔木树冠软硬结合的铺铺地座椅邻里老人驿站站33在这里，有一一处港湾，儿童们快乐的的嬉戏成长童邻里儿童驿站站44浅浅的水面在在夏天最受欢欢迎美丽和安全必必须兼得童邻里亲水广场场55“邻里家”里里设计一条慢慢跑道路，社社区居民可以以锻炼身体，，健康慢跑跑道温馨提示青邻里慢跑环6“下沉式邻里客厅”为大大家娱乐交流流提供了良好好的空间。青邻里客厅77在闲暇之余可可以开展园艺试验田，体体会田园之趣趣邻里农场88全龄草坪是大家最最喜爱的场地地，父母带着孩子，陪着着老人在这里里惬意的休息息全龄邻里休憩绿毯毯124867359109邻里公园傍晚的树林，邻里里公园里灯光光点亮小径，，同样是散步约约会的好地方方见光不见源青1010台阶可作看台设置插座及临时储物户外插座青运动爱好者可可以相约球场场，挥洒汗水水“球迷”在看台上为他他们助威邻里多功能场场地1111UNITDESIGN户型设计篇5公里新站区在售及预售楼楼盘20个，基本位于于基地5公里范围内周边在售楼盘盘基地皇家尚品89㎡（两室，改造后三室）99㎡（三室）优点：三开间朝南、客厅宽敞、缺点：L形厨房利用率低、北卧室通风差优点：客厅宽敞、U形厨房利用率高缺点：两开间朝南、北阳台利用率低华润熙云府89㎡（两室）101㎡（四室）基地3公里优点：三开间朝南、U形厨房利用率高缺点：客厅及次卧面宽均较小优点：两开间半朝南、U形厨房利用率高缺点：客厅局促、北卧室太靠近卫生间89㎡（两室）98㎡（三室）基地3公里大富新领地优点：两开间半朝南、U形厨房利用率高缺点：改造后卧室太靠近卫生间优点：户型紧凑利用率高缺点：两开间朝南、L形厨房利用率低金辉悦府86㎡（三室）95㎡（三室）基地2公里优点：南北向及东西向双通风缺点：两开间朝南、优点：三开间朝南、客厅宽敞、缺点：L型厨房利用率低、

北阳台难以利用86㎡（三室）96㎡（三室）基地3公里力高君御世家优点：三开间朝南、客厅宽敞、缺点：卫生间未做到干湿分离

北卧室偏小不方便使用优点：通风效果较好缺点：两开间朝南、尚品御园户型分析面积朝南开间卫生间厨房改造后房间尚品御园中间户89㎡（两室)三开间干湿分离L形厨房较大，方便使用端户99㎡（三室）两开间干湿分离U形厨房较小，不方便使用大富新领地中间户89㎡（两室）两开间干湿分离L形厨房较小，不方便使用端户98㎡（三室）两开间干湿分离L形厨房较大，方便使用华润熙云府中间户89㎡（两室）三开间干湿分离U形厨房较小，不方便使用端户101㎡（四室）三开间干湿分离U形厨房较小，不方便使用金辉悦府中间户86㎡（两室）三开间未干湿分离L形厨房较小，难以使用端户95㎡（三室）两开间干湿分离L形厨房较小，难以使用力高君御世家中间户86㎡（两室）三开间未干湿分离L形厨房较大，方便使用端户96㎡（三室）两开间未干湿分离L形厨房较小，不方便使用优点缺点经过分析可知知，本案周边户型型普遍存在以以下问题：1、端户大户型型多为两开间间、中间小户户型反而为三三开间;2、有些户型卫卫生间未做到到干湿分离3、L形厨房，使用用率低4、改造后房间间偏小，使用用不便本案设计需注注意回避以上上问题，尽量保证房间舒适适度、三开间间朝南、U形厨房、卫生生间干湿分离离、改造后面面积较大、动动静分区明确确等如何打造一个个理想的住宅户型?1.三明一高2.厨卫高效利用用3.1+X功能扩展4.入户双大堂5.景观渗入架空空层6.体型系数优越越设计策略：户型设计93+112+112+93本层建筑面积积411.23㎡集中式核心筒B21、电梯与疏散楼梯前室合并，公摊面积少。2

、人流都需经过中间电梯厅，便于监控管理。优点缺点1、电梯里住户太近，噪声影响较大2、端户需从中间户前侧经过，中间户私密性较差。1集中式核心筒A1、进深小，体型系数小2、设备管井集中，便于管理优点1、公摊面积大2、首层需做两个大堂，公摊面积大，不利于管理缺点3分离式核心筒1、中间户实现南北通2、形成一梯两户的入户感受3、电梯远离住宅，噪声影响小4、电梯开门方向不朝向住户门，保证住户私密性5、首层可只做一个集中式大堂6、超长走道私有化优点核心筒比选√3.1M进深高品质书房面宽较大，可改造为次卧餐客厅一体设计宽厅设计，品质感不言而喻

双面宽景观阳台尊贵品质享受的双面宽阳台1.5卫生间设计计客卫和主卧套套卫保证了主卧的私密密性三明一高：客厅、主卧卧、次卧全南南向，高得房房率餐厨洄游功能：高利用率空间拓展：赠送阳台、、飘窗餐厨洄游功能独立电梯，尊尊贵入户感受受三开间朝南主次卧及客厅厅全南向设计计，享受阳光光生活户型设计独立电梯入户户独立电梯，尊尊贵入户感受受经济93户型户型设计经济93户型1+”X”餐厨：基本餐厨功能+洄游空间1+”X”阳台：基本洗晒功能+景观区+收纳阳台面积8.94M2，占套内的11.6%!客户舒适点：：洄游空间强大的收纳空空间足够的操作界界面客户舒适点：杂物储藏电动式晾衣架洗手池及洗衣机置放喝茶观景解决晾晒衣物对客客厅的视线干干扰生活区景观区洗衣机+洗衣池上置杂物收纳室外茶室独立收纳户型设计经济93户型1+”X”客厅：客厅+餐厅——公共空间一体体化1+”X”卫浴：1个三件套卫生生间+一个两分离式式卫生间客户舒适点：餐起合一能摆下4人沙发通透的南阳台景观观客户舒适点：解决早上洗漱漱高峰独立马桶间洗澡临时更衣需求老人坐浴独立坐便间独立洗手盆三件套卫生间奢华112户型3.3M进深高品质书房面宽较大，可改造为次卧餐客厅一体设计宽厅设计，

餐吧一体豪华餐厅，品质感不言而喻

双面宽景观阳台尊贵品质享受的双面宽阳台2卫生间设计计客卫和主卧套套卫保证了主卧的私密密性三明一高：客厅、主卧卧、次卧全南南向，高得房房率U形厨房：高利用率空间拓展：赠送阳台、、飘窗、私密密走廊超长私密走道后期可改造成成入户花园，，提高入户感感受三开间朝南南主次卧及客客厅全南向向设计，享享受阳光生生活户型设计独立电梯入入户独立电梯，，尊贵入户户感受U形厨房户型设计1+”X””玄关：基本收纳功能+入户流线设设计——入户花园+玄关玄关改造前为北北阳台，按按一半计容容。1+”X”餐厅：基本餐厅+西厨/家庭娱乐/IPAD区。。。洄游空间客户舒适点点：可以坐下穿穿鞋、更衣衣可以放婴儿车可以放来客衣服服可以放湿的雨伞伞可以放行李箱可以过季的鞋子子客户舒适点：从客厅可以看看到厨房足够的操作界面面公共空间一体化化洄游空间强大的收纳空间间可放置生活小小家电奢华112户型玄关柜入户花园户型设计1+”X””客厅：十字厅+南北通公共空间一体化化1+”X”阳台：基本洗晒功功能+景观区+收纳客户舒适点点：南北通餐客厅空间规规整具有仪式感的十十字空间客户舒适点点：杂物储藏电动式晾衣架洗手池及洗衣机机置放养鱼、养花、养养鸟的空间间喝茶观景晾晒衣物不影响响客厅采光光奢华112户型生活区景观区洗衣机+洗衣池上置杂物收纳纳室外茶室独立收纳3.地下大堂处设置反向车挡，体现人性化关怀1.电梯门厅标准化设计2.入口装修风格简洁大气，突显品质简洁大气的的三级地上入户大大堂地下入户大堂地上入户大堂采用双大堂设计，提升入户户体验感受受。入户双大堂第二级入户大堂第一级信报厅第三级电梯厅等候区对景设计管家服务大堂门禁信报区节日彩灯景观渗透架空层住宅首层架架空设计，，增加了整个个小区的品质感。体型系数优优越1.体型规整,体型系数0.362.模数化设计计3.标准核心筒筒4.立面平整，，无自身遮遮挡5.造价较低，，工期较短短产品特点住宅立面住宅南立面面住宅西立面面住宅剖面住宅剖面GARAGEDESIGN地库设计篇篇如何打造一一个最经济的地下车库?1.地上停车最最大化2.合理利用小小柱网3.少设备的阳阳光车库4.停车空间合合理利用设计策略：：地上访客停车商业停车地上停车：300辆停足足25%配套停车普通固定停停车本案住宅地地面停车数数量为总停停车数量的的25%，符合土地地出让条件件要求，地地面停车最最大化，降降低地下停停车数量，，减少土方方开挖。按不少于总规规划停车数数位10%的比例配建建新能源汽汽车充电桩桩。地上停车结结合景观绿绿化设计，，使小区既既提高了地地面停车率率，又不降降低品质新能源充电电桩停车地库成本控控制1.地上停车最最大化地库成本控控制2.小柱网埋深减少覆土厚度不变结构+设备管线压缩地库净高适当压缩极限层高3.3m小柱网地库库（5.3m××6m）场地标高覆土结构+设备管线地库净高常用层高3.6-3.9m大柱网地库库（7.8m××8.1m）大柱网与小柱网指标对比序号项目面积（㎡）梁钢筋量（吨）板钢筋量（吨）柱钢筋量（吨）底板钢筋量（吨）合计钢筋量（吨）平米含钢量（kg/m2）上部砼含量（m3）基础砼含量（m3）合计砼含量（m3）平米砼含量（m3/m2）总金额（万元）单价（元/m2）相对值1大柱网地库（7.8x8.1）192227.3846.0717.3470.01160.8083.7850.51147.21997.71.04126.2656.6100%2小柱网地库（5.3x6.2）190216.1128.1212.7160.28117.2260.1730.9751.61482.50.7692.9476.072%注：1、上述指标标是根据YJK软件统计的的，实际项项目指标会会有变化，，但是总体体趋势应该该是一致的的。2、钢筋为3500元/吨，混凝土土为350元/m³;分析单价仅仅供参考，，具体以现现场确认为为准。小结：比选选结果显示示小柱网比比大柱网单单车面积有减小小，结构建设成本降降低明显，，且地库层层高减低，，土方开挖挖量及围护护施工成本本等也会相相应降低，，因此我司司优先推荐荐小柱网地地库，请业业主再结合合项目定位位、单车指指标、基坑坑围护等进进行决策。。地库成本控控制3.阳光车库三及采光井，，多层次阳阳光的渗透透，打造完完美阳光车库在车库如区域中心，，重要交通通节点等顶板预留洞口，用可开启玻玻璃密封，让阳光洒洒入。它的优点有有：1：形式多样样，位置也也不过多受受场地的限限制；2：形成明亮亮的视觉空空间，可有有效改善地地下空间效效果，并能加强对地下下车流人流流的引导；3：通过竖井井产生“风拔”效效应，形成“拔风空间间”，加速空气气流动，改改善建筑局局部小气候候；4：地下天井以以侧向采光光通风为主，，采光井布在在车道上方，不影响地下下车库的停停车效率。二级采光井井（车行道道上方采光光井)三级采光井井(地下大堂采采光井)一级采光井井二级采光井三级采光井井一级采光井井（下沉庭庭院)地库成本控控制在空间有限限的位置布置微型车车位，按照相关关规定以0.5折算停车数，可可以最大限限度利用角角落空间，，提高停车车率，降低低地库成本本。增加车位。地库外边缘缘尽量规整，减少地库库周长，降低开挖和和维护成本本。3.布置子母车车位4.合理利用空空间行车道两边边是整个地地库的“黄黄金宝地””，单边停停车或侧方方停车，会会降低停车车率，设计计中尽可能能做到行车车道两侧双双边停车。。2.车道两侧双边停停车坡道下侧有有一部分空空间高度可可以满足要要求，尽可可能利用者者一部分高高度多停车车。1.坡道下侧停停车地下机动车车库面积：：21192.6㎡停车总量（已折折算）：741辆其中：自走走车位：730辆子母车位（（已折算））：11辆住宅区净停停车效率：：28.6平方米/辆（设备用房房等折算为为车位计算算）地库成本控控制商业地下车车库平面图图住宅地下车车库平面图图地下机动车车库面积：：11540㎡停车总量（已折折算）：388辆办公区净停停车效率：：29.7平方米/辆（设备用房房等折算为为车位计算算）COSTCONTROL成本控制篇篇现代简约新新古典大众认识度度高销售去化快快品牌形象好好提高溢价率率施工周期短短材料成本低低无复杂装饰饰降低成本打造4G合理住宅造造型：营造高品质质、绿色人人文社区，，并且合理理控制资金成成本如何打造4G造型？好看好用好造好省1、体块咬合合2、合理比例例1、符合功能能2、优化提升升功能1、不做假2、符合工艺艺流程1、省材料2、省工期好看好用好造好省古典三段式比例合理比例4G住宅造型顶部3层墙身基座4层好看好用好造好省4G住宅造型少非标造型无遮挡符合功能减少非标准层层，减轻销售售压力，让用用户使用更方方便舒适。造型无遮挡，，让阳光照进进每间屋子。。好看好用好造好省4G住宅造型屋顶构架合理理不做假最低做到防护护高度，最高高处仅3800mm，简单简洁。。少凹凸实实在在，表表里如一，凹凹凸少进退少少。好看好用好造好省4G住宅造型少材料交接少工种操作符合工艺流程程好看好用好造好省4G住宅造型省材料真石漆50元/㎡干挂石材200元/㎡铁艺栏杆150元/㎡深咖色金属漆漆30元/㎡材料成本控制制：1至4层外墙为黄金麻石材干挂石材为200元/平米左右，包包括施工的总总成本约为550元/平米在非近人尺度度上使用仿黄黄金麻真石漆漆（即4层以上）真石漆为50元