产业地产轻资产运营专题研究（PPT）

产业地产轻资产运营专题研究-产业地产专题研究系列-2020年10月项目建成后后，通过后后期招商和和园区运营营服务收费费等增加收收益。利用土地、、企业资产产等进行银银行抵押贷贷款、房地地产信托等等方式融资资。通过出售或或出租物业业实现产业业地产收益益。通过囤地、、土地储备备，利用土土地升值、、高房价等等实现丰厚厚回报。产业地产轻轻资产运营营产生背景景2019年中国房地地产业平均均利润率低低至9.4%，而随着工工业用地价价格上涨、、产业地产产政策的严严苛限制，，相对高利利润的产业业地产也进进入“后土土地红利时时代”；传传统开发及及盈利模式式已不能满满足产业地地产发展需需求。2014-2019年各类城市市工业用地地成交价格格均呈现波波动式上扬扬趋势；其其中，一线线城市价格格波动较大大，均价远远高于其他他城市；二二三线城市市价格波动动较平稳，，呈缓步上上升趋势；；产业地产产低价拿地地，靠土地地红利轻松松创收的时时代正在远远去；产业地产对对政府政策策较敏感，，依赖性强强，物业出出售受到严严苛的产证证分割限制制，出租的的回收期过过长，靠传传统的开发发及盈利模模式，资金金回流速度度缓慢，产产业地产企企业面临巨巨大运营压压力和风险险；产业地产传传统的重资资产运营模模式日渐式式微，转型型和寻求多多元的利润润增长点势势在必行，，轻资产运运营成为当当下最热议议题。传统开发及盈利模式土地增值物业经营物业租售资产融资轻资产相关关概念“轻资产运运营”：是以价值值为驱动的的资本战略略，指企业业只专注自自己的核心心业务，将将非核心业业务外包出出去；具体体到产业地地产就是指指项目从投投资到开发发及后期运运营服务等等各个环节节由各专业业公司分别别完成，有有效地实现现以小博大大、杠杆他他人的资产产。“轻资产””是指企业业的无形资资产，包括括企业的经经验、规范范的流程管管理、治理理制度、与与各方面的的关系资源源、资源获获取和整合合能力、企企业的品牌牌、人力资资源、企业业文化等。。运营基础：核心能力运营依托：专业知识运营关键：业务整合运营利器：树立品牌运营捷径：价值链定位运营要务：质量控制运营要素：客户关系运营法则：业务外包轻资产运营八大要素地产行业的的重资产模式式是指当土地地升值速度度高于资金金成本时，，所有房企企都会寻求求储备更多多土地，只只要拿着资资产本身就就可以获得得丰厚回报报。而“轻资产产”模式指指的是从赚赚取资产升值收收益走向赚取增值服务收收益，包括代工工品牌溢价价、商业运运营、其他他衍生收益益以及地产产基金等多多元地产金金融服务过过程中的提提成收益。。万科：城市市配套服务务商2014年，推出事业合伙人制度、小股操盘、轻资产运营的创新模式未来十年住宅仍将是万科的主要业务“社区级商业+区域级商业+城市级商业”是万科最新构筑的商业体系另一方面：：万科计划加加大在消费费体验地产产、产业地地产和地产产延伸业务务方面的探探索力度。。率先提出““白银时代代”五大地产巨巨头轻资产产举措万科：国际际化、服务务业、轻资资产国际化：2020年资产一万万亿轻资产：万万达的品牌牌，别人的的投资服务业：从从以房地产产为主的企企业转型为为服务业为为主的企业主要方式：：融合已经在谋划划第四次转转型第一次从地方走向向全国第二次由住宅走向向商业地产产第三次进军文化旅旅游产业减少对地产产销售的依依赖五大地产巨巨头轻资产产举措绿地：全球球化和多元元化2015年绿地经营营目标直指指4500亿2020年目标8000亿五年规划构建3+X绿地系产业集群2015年投资在国内建造多条地铁线路比如互联网金融服务与阿里巴巴、中国平安等合作“大消费”领域则以收购海外食品基地和采购中心为切入口并将进军战略性新兴产业五大地产巨巨头轻资产产举措恒大：以地地产资本哺哺育新产业业2013年在恒大足足球队夺下下亚冠冠军军后，恒大大接连推出出恒大冰泉泉、恒大粮粮油、卡哇哇熊要幼儿儿奶粉，全全力切入快快速消费市市场许家印“世界500强发展到一一定程度后后都会走多多元化道路路”2013年先后派出出1000多人队各行行业进行调调研不久后……五大地产巨巨头轻资产产举措保利：全业业态发展2013年在恒大足足球队夺下下亚冠冠军军后，恒大大接连推出出恒大冰泉泉、恒大粮粮油、卡哇哇熊要幼儿儿奶粉，全全力切入快快速消费市市场商业地产2012年成立了保利商业地产投资管理有限公司养老地产2013年12月发布居家、社区、机构“三位一体”的养老战略2014年10月养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用旅游地产2011年第一个项目就已经开盘进军非洲市市场……保利地产最最重要的转转型实际尚尚未迈出，，即保利地地产与保利利置业的““大整合””五大地产巨巨头轻资产产举措轻资产运营营特点产业地产轻轻资产运营营特点是不不以土地资资产为核心心，而是重重视项目运运营过程带带来的企业业价值增长长，开发商商通过增值值服务获取取丰厚收益益；即降低低公司资本本投入，特特别是固定定资产投入入，以此提提高资本回回报率。高杠杆高回报专业化标准化投入少风险小开发代工（定制开发）收益1品牌溢价（贴牌）收益2产业运营收益3地产基金金融服务收益4其他增值服务衍生收益5四大大运运作作模模式式01运营（服务）输出做大、售卖乃至分拆“运营能力”，以较小资金和较低风险实现园区规模化布局。02借力REITs将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，是地产资化本必然选择。03孵化与投资运营输出是园区价值的横向延伸，产业孵化投资则是对园区价值的纵向深挖，即放长线钓大鱼。04合作开发产业地产从早期的厂房、仓储，向复合化形态进化，开发运营商强强联合共同出资、共同享效益、共同担风险。“四两拨千斤”，产业地产轻资产运营常见模式运营营（（服服务务））输输出出当前前市市场场上上存存在在大大量量园园区区、、商商务务楼楼宇宇，，因因为为缺缺乏乏专专业业的的管管理理队队伍伍和和客客户户资资源源，，而而陷陷入入举举步步维维艰艰的的困困境境，，这这给给有有丰丰富富产产业业运运营营经经验验的的产产业业地地产产商商提提供供了了输输出出运运营营管管理理服服务务的的机机会会，，比比较较典典型型的的是是以以输输出出品品牌牌提提供供运运营营服服务务的的方方式式来来拓拓展展园园区区市市场场。。利润附加值高土地投资决策环节项目工程建造环节园区运营服务环节产业定位投资规划项目选址外部融资土地获取项目策划建造设计招标管理施工建造工程管理营销推广招商运营园区服务物业租售产业运营品牌打造低外包非核心业务输出核心业务输出核心业务输出出内内容容：：咨询询管管理理、、全全程程代代建建、、定定制制开开发发、、创创业业孵孵化化、、园园区区委委托托运运营营、、项项目目选选址址、、产产品品定定位位、、规规划划设设计计、、代代建建管管理理、、招招商商运运营营、、物物业业管管理理增增值值服服务务等等。。优点点：：可以以较较小小资资金金和和较较低低风风险险实实现现园园区区规规模模化化布布局局；；快速速新新增增可可协协同同园园区区，，实实现现外外溢溢资资源源的的变变现现；；为重重资资产产项项目目进进入入新新的的城城市市探探路路；；培育育新新的的营营收收增增长长点点，，甚甚至至分分拆拆成成为为富富有有故故事事性性的的独独立立业业务务。。代表表园园区区：：亿达达中中国国、、光光谷谷联联合合、、联联东东U谷等等产业业地地产产微微笑笑曲曲线线实操操案案例例-亿达达中中国国截至至2015年底底，，通通过过运运营营服服务务输输出出，，亿亿达达中中国国接接受受委委托托运运营营商商务务园园区区项项目目11个，，运运营营管管理理面面积积140万平平米米，，提提供供咨咨询询服服务务项项目目7个，，获获得得运运营营管管理理收收入入2548.2万元元、、实实现现业业绩绩1238万元元。。操作项目收益模式输出内容以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的产业园区项目提供运营管理服务，内容包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。这些些业业务务的的收收费费模模式式包包括括租租金金分分成成、、固固定定费费用用+租金金分分成成、、租租金金分分成成+奖励励、、咨咨询询费费等等；；2016年上上半半年年，，商商务务园园运运营营管管理理收收入入增增长长106.4%至2760万元元。。包括括上上海海外外高高桥桥项项目目、、长长沙沙梅梅溪溪湖湖创创新新中中心心、、苏苏州州昆昆山山财财智智科科技技园园、、苏苏州州高高融融大大厦厦、、成成都都国国宾宾总总部部项项目目、、河河南南外外包包产产业业园园等等；；其中中以以占占地地3.4平方方公公里里的的““武武汉汉软软件件新新城城””项项目目最最具具代代表表性性，，该该项项目目是是武武汉汉市市软软件件及及信信息息服服务务产产业业集集群群的的核核心心承承载载基基地地，，亿亿达达运运用用产产业业规规划划、、建建筑筑规规划划、、区区域域运运营营、、招招商商运运营营等等解解决决方方案案，，使使得得项项目目迅迅速速成成长长。。借力力REITs房地地产产信信托托投投资资基基金金(REITs)是以以发发行行收收益益凭凭证证的的方方式式汇汇集集特特定定多多数数投投资资者者的的资资金金，，由由专专门门投投资资机机构构进进行行房房地地产产投投资资经经营营管管理理，，并并将将投投资资综综合合收收益益按按比比例例分分配配给给投投资资者者的的一一种种信信托托基基金金，，是是房房地地产产证证券券化化的的重重要要手手段段。。物业开发部门基金管理部门物业管理部门基金公司开发项目，完成建设后预租60%，转入物业管理部门培育成熟受托管理旗下基金招租和完善服务使得物业达到稳定运营后交付基金管理部门置入基金基金管理费业绩提成收益基金份额收益置入基金后回笼资金，继续新项目开发募集基金投资管理（资产收购与剥离）资本管理（负债率控制）收益分配REITs基础础流流程程导导图图模式式特特点点：：收益益主主要要来来源源于于租租金金收收入入和和房房地地产产升升值值；；收益益的的大大部部分分将将用用于于发发放放分分红红；；REITs长期期回回报报率率较较高高,与股股市市、、债债市市的的相相关关性性较较低低。。优点点：：通过过资资金金的的““集集合合””,为中中小小投投资资者者提提供供了了投投资资于于利利润润丰丰厚厚的的房房地地产产业业的的机机会会;专业业化化的的管管理理人人员员将将募募集集的的资资金金用用于于房房地地产产投投资资组组合合,分散了房房地产投投资风险险;投资人所所拥有的的股权可可以转让让,具有较好好的变现现性。资产分离离保证了了基金稳稳定收益益，提高高了产业业地产企企业资金金周转速速度。资产证券券化是盘盘活地产产存量的的重要工工具之一一代表园区区：普洛斯、、万通工工业地产产、万科科产业地地产、富富春控股股等REITs类型按照投资资模式，，可分为为三大类类型，其其中权益益型收益益较高，，也是目目前主流流的REITs模式按照组织织模式，，又分为为公司型型及契约约型两大大类型投资形式主要特点收益来源利率敏感度权益型属于房地产权益的证券化产品，拥有并经营房地产，提供物业管理服务租金收入及房地产增值小抵押型属于房地产债权的证券化产品，向开发商或物业持有人提供直接或间接融资抵押贷款利息及相应手续费大混合型不仅从事房地产权益投资，也提供房地产抵押贷款，其投资比例由经理人根据市场景气与利率变化进行调整兼有前二者的收益适中（二者最最大的区区别就是是前者投投资人与与投资信信托公司司的关系系是股东东与公司司的关系系，而非非信托法法律关系系）国内REITs发展意义义促进房地地产企业业由传统统的依赖赖土地红红利“拿拿地-开发-销售”重重资产模模式向轻轻资产模模式转型型；开发发商通过过项目运运营成熟熟后，出出售分散散和打包包设立REITs在公共市市场出售售，引入入投资人人、资产产管理人人和托管管人，利利用金融融杠杆，，获取更更多收益益。通过发展展REITs，房地产产企业资资金来源源不再只只局限于于银行贷贷款、承承包商工工程款占占用、客客户预收收款和收收取长期期租金这这些典型型的重资资产模式式，减少少银行体体系风险险；出售售分散和和打包设设立REITs在公共市市场出售售，降低低投资门门槛，实实现公众众参与资资本密集集型的不不动产投投资。REITs可以使使直接接集中中占有有的房房地产产产权权模式式转变变为由由众多多分散散的投投资者者占有有的模模式，，可以以使得得产权权转移移简化化，只只需通通过REITs收益凭凭证的的交割割，不不需进进行实实物交交易，，从而而丰富富和深深化房房地产产管理理和服服务的的范围围，盘盘活不不动产产存量量资产产，房房地产产经营营集约约化、、透明明化、、专业业化。。促转型型1拓来源源2促发展展3国内REITs税负运营环环节的的税负负●企业所所得税税：按按企业业利润润的25%缴纳●营业税税、城城市维维护建建设税税及教教育费费附加加：租租金收收入的的5.5%●房产税税：从从售价价计征征-原房产产值*（70%~90%）*1.2%从租价价计征征-为租金金收入入的12%流通环环节的的税负负资产收收购：：买方（1）契税税：交交易金金额的的3%~5%；（2）印花花税：：交易易金额额的0.05%卖方（1）企业所所得税税：出出售利利的25%；（2）营业业税及及附加加：增增值部部分的的5.5%；（3）土增增税：：土地地增值值额的的30%~60%（4）印花花税：：交易易金额额的0.05%股权收收购：：买方（1）印花花税：：交易易金额额的0.05%卖方（1）企业业所得得税：：出售售利的的25%；（2）印花花税：：交易易金额额的0.05%REITs投资者者的税负负●机构投投资者者：企企业所所得税税、营营业税税和印印花税税●个人投投资者者：个个人所所得税税和印印花税税实操案案例-鹏华前前海万万科鹏华基基金与与万科科就前前海企企业公公馆项项目进进行合合作，，设立立鹏华华前海海万科科REITs基金，，是国国内首首个公公募REITs基金；；普通通投资资者只只需最最低1万元即即可成成为项项目的的房东东，分分享优优质产产业地地产租租金收收益。。前海万科REITs租户其他设施展馆固定收益类资产目标公司深圳万科及指定关联公司前海企业公馆项目股权回购50%股权增资扩股50%股权利润分配投资（BOT）收益租金租金其他收入投资路线退出路径基金通过协议及章程约定获取目标公司总营业收入，通过万科股权回购及利润分配方式实现投资组合2015年-2023年7月24日前项目100%实际或应当取得的（扣除物管费用）营业收入（占比不超过50%基金资产）+股票、债券和货币市场工具投资收益（占比不低于50%基金资产）运作模式契约型，10年封闭期运作，届满后转为上市开放式基金（LOF）-鹏华丰锐债券型证券投资基金；最低认购金额10万元，最低交易金额1万元收益分配预期年收益率7%-8%，采用现金分红方式，在满足分红条件下，每年至少分红一次；每年基金收益分配比例不低于当年可分配利润的90%，现金收益回报稳定可期募集份额总额为30亿份，其中基石投资人前海金控将以自有资金或指定机构认购3亿份，两年内不等转让；同时，鹏华基金作为管理人将以自有资金认购1000万份，3年内不得转让交易基础基金于募集成立6个月内通过增资入股的方式获得深圳市万科前海建设管理有限公司（目标公司）50%的股权；随后分别在2015年、2018年、2021年、2023年的12月31日前向万科及其指定关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权实现逐步退出实操亮亮点及及局限限高品质质的基基础资资产收收购和和超预预期绩绩效分分享机机制获获得市市场认认可采用增增资扩扩股协协议管管理制制和形形式上上股权权溢价价回购购获取取税收收优惠惠运营团团队利利益捆捆绑及及超额额激励励机制制实现现较高高REITs收益率率以公募募基金金上市市交易易的方方式实实现较较高信信息透透明度度及高高流动动性与国际际成熟熟REITs产品有有差距距，用用于地地产的的基金金资产产不能能超50%BOT项目标标的特特殊，，基金金投资资人只只能分分享租租金收收益不不能获获取资资产升升值收收益项目的的稀缺缺优质质资产产及特特殊制制度环环境决决定其其不具具可复复制性性及推推广风险隔隔离及及税负负安排排上并并未取取得实实质性性突破破，仍仍需支支付高高额税税负VS产业地地产Reits除面临临国内内金融融资本本市场场不成成熟、、法律律政策策不完完善等等因素素制约约外，，还面面临着着自身身的行行业难难题，，比如如销售售为主主、收收益稳稳定可可靠的的优质质资产产稀少少；工工业用用地年年限较较短等等都限限制了了产业业地产产借用用Reits推行轻轻资产产的可可能性性。孵化与与投资资产业孵孵化投投资是是对园园区价价值的的纵向向深挖挖，将将产业业园区区与服服务企企业进进行产产业利利益捆捆绑，，围绕绕创新新创业业企业业成长长发展展的全全生命命周期期，以以物理理空间间、产产业投投资、、产业业集聚聚、政政府资资源、、资本本市场场为服服务对对接口口，为为创业业企业业提供供全方方位的的集成成服务务，并并通过过股权权分红红等方方式获获取丰丰厚收收益。。优势投资回报巨大，利于产业园区可持续发展；增强产业投资成功的几率，强化企业竞争优势；提升产业投资与产业地产的价值粘性；回报周期长，对开发商专业化、政府资源、金融资源整合等要求高，复制难度较大限制模式特特点：：其实质质是建建立一一个产产业生生态圈圈的运运营服服务平平台，，进行行资源源整合合和区区域运运营，，并从从这种种运营营和平平台中中获得得收益益；将园区区项目目与服服务的的产业业企业业进行行利益益捆绑绑，与与企业业共同同发展展成长长，通通过股股权分分红等等方式式获益益；投资回回报周周期较较长，，赋值值难度度较大大，存存在较较高运运作风风险。。代表园园区：：张江高科、、启迪控股股等实操案例-张江高科张江高科提提出以科技技投行的““新三商””作为战略略发展方向向，重点聚聚焦于把产产业地产的的有形资源源转化成产产业投资的的无形资源源，产业地地产和产业业投资有机机融合、创创新协同，，形成独特特的商业模模式。运营商科技金融集成服务商着力打造新型产业地产营运商面向未来高科技产业整合商服务商整合商战略转型背景孵化投资成果运营收益情况2015年产业地产上市公司中期业绩榜中，64%的企业营业收入下滑，而张江高科上半年投资收益达4.94亿元，同比增长136.89%，获得了同比170.93%的净利增长。张江高科已累计投资40亿元，投资创投项目50个；已有20家上市或挂牌；其中，上海主板4家，深圳主板1家，创业板2家，中小板6家，香港主板4家，纳斯达克1家，新三板2家；这20家上市企业，张江高科已完全退出的有4家。此外拟报会12家，预披露3家，拟改制上新三板1家；张江高科长期通过低租金或免租金，低地价或免地价，吸引全世界创新企业的集聚，但这种传统模式缺乏可持续发展。“房东”变变“股东””张江高科开开启“房东东+股东”模式式，加快向向投资前端端靠拢，从从单纯的““空间提供供商”向创创新创业企企业的“时时间合伙人人”转变，，从单纯的的开发地产产项目、投投资创投项项目，转向向建设创新新创业服务务平台。滚动投资多元化投融资股权投资895创业营企业时间合伙人“轻资产、证券化、快周转”的股权投资使得盈利模式由“土地红利”向“资本红利”和“创新红利”转变；把有形的地产资源转化为无形的股权资源；可以有效对冲产业地产周期性波动。张江高科正在形成“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的良性滚动的投资布局，保证了股权投资退出周期不会对上市公司的业绩产生影响，打造创新的产业生态圈。立足A股、创业板、新三板、股交中心、科创板、战略新兴产业板，推行“租金换股权”为创业企业提供多层次的资本支持。建立P2B股权众筹平台，为科技创新企业提供灵活多样的众筹融资服务。立足于旗下10万㎡的孵化器空间资源，集成各类创新创业服务资源，探索孵投贷联动金融服务模式，打通资本化途径，构建开放式创新创业生态系统，实现张江高科与全球科技创新资源有效对接。合作开发产业地产从从早期的厂厂房、仓储储，逐渐向向复合化形形态进化，，对开发运运营者提出出了更高的的资金要求求和运营能能力要求，，而传统地地产商涌入入产业地产产，缺乏开开发经验，，”合作开发,强强联合””成为开发发运营商的的现实选择择。政府合作基金合作企业合作合作开发多为PPP模式，由企企业对园区区进行前期期规划、物物业开发、、招商引资资以及运营营管理服务务，园区建建设投入资资金及收益益按照协议议由地方政政府所留成成的各项收收入返还兜兜底。外资基金强强大的资金金能力、畅畅通的退出出渠道和高高端的客户户资源无疑疑是国内产产业地产发发展的助推推器，其而而外资基金金也十分倚倚重内地开开发商本土土经验和拿拿地能力，，这种中外外合资扩张张产业地产产的模式目目前不多，，但前景可可观。传统地产开开发商欠缺缺产业地产产开发运营营经验及部部分实业企企业急于盘盘活土地资资产，给了了产业地产产开发运营营商通过““强强联合合”合作开开发，共担担风险、共共享利益。。代表园区：：华夏幸福、、招商地产产、成都置置信等代表园区：：万通与TCL、汇源合作作；万科与与天安数码码合作等出售给投资人固定收益率8%无锡万通工社TCL万通控股万通创新投资公司上市投资收益管理收益进入下一个循环万通工社1万通工社2万通工社3持股55%持股45%收购租金分成支付收购款复制基金发起和管理资产包实操案例-万通与TCL万通与TCL合资成立万万通创新收收购占地27㎡的无锡数数码工业园园，对其进进行再开发发，打造成成厂区、仓仓储、物流流、宿舍为为一体的综综合性产业业园区（万万通工社）），采用““售后回租租”模式，，实现8%的项目投资资年收益率率。万通与TCL合作流程导导图运作步骤收购目标企企业在使用用中的优质质工业厂房房和土地。。物业营运，，提升价值值，打包放放入基金。。通过复制扩扩大规模放放到基金。。变现，用基基金上市，，放到其他他上市公司司里面，或或者把资产产再处置，，或直接出出售给公司司、基金等等，多种方方式实现退退出。运营情况万通新创对对原有厂房房、库房、、宿舍进行行改造后，，将60％的面积重重新回租给给TCL，租期为6年。万通新新创还重新新招商引入入了SONY、美的和速速必达物流流，迅速将将出租率提提升到了95％，并在2010年就已经实实现了8％的净运营营收益率。。商业地产实实现轻资产产的四大途途径售后回租REITs商业信托合作开发优势除了以固定资产换取流动资金以支持企业运营意外，还可以将固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。集合了中小投资人的资金投资于成熟的商用物业，聘用专业机构作为物业运营管理人，以租金支持来实现投资的安全性，以上市交易来实现投资的流动性，无论是股权型RETs还是债权型RETs都能够实现安全性收益性和流动性三者较好的结合与平衡，是成熟期商用物业最合适的投资人之一。商业信托允许将开发中的物业与待开发的物业打入资产包，也没有必须将租金收入的90%以上分配给投资的规定。商业信托这一融资方式还可以留下部门发行收入，在项目早起收入较低时用于对投资人的支付收益回报。能充分地互补，降低风险。劣势中小低企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。由于过高的物业价格造成的租售比，使得租金收入通常只有2%~5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立，我国的商业地产的行业现实也不大能够支持REITs的实现与REITs类似可能受制于人售后回租方方式最现实实正面负面利用REITs实现轻资产产化实际上，我我国商业地地产由于过过高的物业业价格造成成过高的租租售比，使使得租金收收入通常只只有2-5%，难以覆盖盖同期银行行贷款利率率，在基本本的商业逻逻辑上难以以成立，不不大能够支支持REITs的实现。搭建境外架构将资产权益移出境外，按照境外的法律环境进行REITs操作与运营管理，典型的长江实业以位于北京王府井地段的东方广场物业租金支持在香港发行的REITs、新加坡凯德集团以位于中国的多个商用物业租金为支持在新加坡发行的多个